Kommunal- og regionaldepartementet /TBU, fagseminar 8. desember Kommunen som huseier. Per T. Eikeland

Transkript

1 Kommunal- og regionaldepartementet /TBU, fagseminar 8. desember 2006 Kommunen som huseier Per T. Eikeland

2 disposisjon bakgrunn NOU 2004:22 og hvorfor skal kommunene eie hus hva betyr det å eie - muligheter, ansvar og risiko kriterier for god eiendomsforvaltning hvordan står det til - og litt om hvorfor strategisk eierskap - fra forfall til verdiskaping

3 EIENDOMSFORVALTNINGSUTVALGET NOU 2004: 22 Velholdte bygninger gir mer til alle Om eiendomsforvaltningen i kommunesektoren

4 Tilstanden for kommunenes bygninger og kirkene 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Andel som har svart tilfredsstillende eller bedre for tilstanden til ulike kommunale bygninger og kirkene Skolebygninger Helsebygninger Øvrige bygninger Kirkebygninger Funksjonalitet Bygningsmessig tilstand Inneklima Tilgjengelighet

5 Samlet vurdering av vedlikeholdet av kommunenes eiendommer I hvilken grad er kommunenes eiendomsmasse meget godt vedlikeholdt samlet sett 1 I svært liten grad 6 I stor grad

6 Utvalgets forslag 10 kriterier for god eiendomsforvaltning En statlig finansieringspakke på 5 mrd kr over en femårsperiode Anbefalinger til Bygningslovutvalget om regelverksendringer Forslag vedrørende organiseringen av eiendomsforvaltningen Forslag vedrørende regler for økonomiforvaltningen Kompetanseheving, forskning og utvikling, konkurranseutsetting mm

7 Kompetanse for Bedre Eiendomsforvaltning skal bidra til best mulig eiendomsforvaltning i forhold til bruksformålet og i forhold til eiendommenes langsiktige verdi for samfunnet - Kommunene skal dekke prioriterte behov for lokaler og fysiske omgivelser på en kostnadseffektiv og god måte som bidrar til god livskvalitet generelt og til formålstjenlige lokaler for brukerne og leverandørene av kommunale tjenester spesielt.

8 s mål Øke kompetansen i eiendomsforvaltningen - målgrupper: eiere, forvaltere, brukere Bidra til en bedre eiendomsforvaltning - Kommunene skal bli bedre i stand til å anskaffe (til eie eller leie) bygninger, for å dekke behov for lokaler og uteområder, og til å bruke, forvalte, drive, vedlikeholde og utvikle disse på en måte som er kostnadseffektiv i et langsiktig perspektiv og som bidrar til å nå de overordnete, langsiktige målene - Jfr NOU 2004: 22 Kriterier for god eiendomsforvaltning

9 Hvorfor skal kommunen eie bygninger? dekke egne arealbehov - kommunen trenger lokaler til sine virksomheter, som skoler, barnehager, helse- og omsorgstjenester, kommunal forvaltning andre politisk prioriterte formål - tilrettelegge for kirke, idrett og kultur - tilby lokaler til næringsformål, næringsutvikling forvalte historiske bygninger, arvede verdier investere med sikte på økonomisk gevinst, lave huskostnader, avkastning og verdistigning kombinasjoner av to eller flere av disse grunnene

10 Eierskapets muligheter, ansvar og risiko mulighetene - realisere politiske formål, rett til verdiskapingen - avhenger av styringsevne, kompetanse, kreativitet, andre ressurser - økonomiske, juridiske og organisatoriske rammebetingelser ansvaret - både offentligrettslig og privatrettslig - PBL m forskrifter, LOA, AML, byggherreforskriften, fornminneloven, forurensningsloven, granneloven, allmenngjøringsloven, brannloven, opplæringsloven, kommunehelsetjenesteloven, - kontraktsmessig ansvar (div. lover og norske kontraktstandarder) - kommunelov, forvaltningslov, offentlighetslov, skattelov risiko - økonomisk tap, dårlig tjenestetilbud, straff, uthengning alle forholdene ovenfor endres gjennom byggeprosessen og fdvu-prosessene

11 Rollene i eiendomsforvaltningen fdv-oppdrag / avtale eierskap EIER tillatelse til bruk / leieavtale fdv bruk renhold FORVALTER forvaltning av bruks-/ leieavtale driftstjenester BRUKER

12 Roller og nivåer i eiendomsforvaltningen STRATEGISK NIVÅ EIER TAKTISK NIVÅ FORVALTER BRUKER OPERATIVT NIVÅ

13 Eksempel på organisering av eiendomsforvaltningen KOMMUNESTYRE KOMMUNENS EIENDOMSFORETAK KF STRATEGISK NIVÅ EIER leieavtale BRUKERS FAGETAT TAKTISK NIVÅ FORVALTER DRIFT& VEDLIKEHOLD AS OPERATIVT NIVÅ BRUKER- VIRKSOMHET BRUKER

14 Kriterier for god eiendomsforvaltning i kommunesektoren 1. Det foreligger overordnede politisk bestemte mål for eiendomsforvaltningen 2. Det foreligger et rasjonelt system for planlegging og styring av eiendomsforvaltningen 3. Tilfredsstille prioriterte brukerbehov 4. Effektiv arealutnyttelse 5. Godt, verdibevarende vedlikehold 6. Kostnadseffektiv eiendomsforvaltning 7. Målrettet utvikling av eiendommens kvaliteter 8. En hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen 9. Riktige økonomiske rammebetingelser tilpasset eiendomsforvaltningens langsiktige karakter 10. Lovpålagte krav overfor eier og bruker blir ivaretatt

15 hvordan står det til? mange kommuner vet lite om hva de eier og hvordan eiendommene forvaltes - hvilke bygninger eies, hvor store de er, hvordan brukes de, hva de koster å forvalte, hvilken tilstand har bygningene osv - hvordan er ansvarsforholdene, hvor effektivt arbeides det, hvor adekvat er kompetansen osv, jfr kriteriene gjennomsnittet ligger trolig på ca 7 m2/innb, men mange har svært mye mer og mange klarer seg med mindre verdi ca kr / innb, gjenanskaffelse koster omtrent det dobbelte tilstanden er sterkt varierende: - 1/3 er bra, 1/3 dårlig og 1/3 delvis ok store realverdier forvitrer gjennom dårlig vedlikehold

16 Forvaltning av symbolverdier, identitet og image Arkitekturen er viktig for brukernes identitet. NLH fikk bygninger som uttrykte at brukerne var betydningsfulle! Per T. Eikeland

17 Symbolverdi?! Per T. Eikeland

18 Kommunalt forfall kan snues Bygget som Rektorbolig, senere brukt som Middelskole. Nå solgt til privat eier og restaurert til pizzarestaurant mm! Per T. Eikeland! Per T. Eikeland! Kongsberg Kommune

19 Oslo domkirke forsømt vedlikehold 120 mill kr til restaurering og oppussing feil materialbruk 24 mill kr til restaurering av 1500 m2 takmalerier På grunn av tabben med å sparkle tretaket, faller malingen av i store flak. (Aftenposten. Foto: ANNE-STINE JOHNSBRÅTEN ) I forbindelse med den utvendige oppussingen er nesten hele domkirken innpakket i stillaser og presenninger. Etter planen skal kirken stå stengt i tre år. (Aftenposten. Foto: ANNE-STINE JOHNSBRÅTEN )

20 Bygningens tilstand BYGGEPROSESSEN skader som utbedres i prosessen, inkl. reklamasjonstiden skader som opptrer senere skader som ikke lar seg utbedre PÅKJENNINGER SOM BYGNINGEN KAN TÅLE naturskader, klimaendringer feil bruk, overbelastning, hærverk behov for esktraordinært vedlikehold og reparasjoner forsømmelse av ekstraordinært vedlikehold BYGNINGENS TILSTAND SKADER VERDIFALL behov for vedlikehold DRIFT OG VEDLIKEHOLD forsømmelse av planlagt vedlikehold feil utførelse av vedlikeholdet

21 Årskostnader som funksjon av planmessig vedlikehold årskostnader reparasjonskostnad skader årskostnad vedlikehold kostnadsmessig optimalt vedlikehold andre årskostnader planmessig vedlikehold Planmessig, forebyggende vedlikehold vil redusere risikoen for uforutsette skader. Når det planmessige vedlikehold blir forsømt, øker skadeomfanget. Dermed øker kostnadsbehovet til reparasjonsarbeider (uforutsett vedlikehold), etterhvert mer enn det som er spart ved å redusere det planmessige vedlikeholdet. Dersom også reparasjonsarbeidene forsømmes, øker skadeomfanget, og eiendommen får et akselerende forfall.

22 Alle vet at vedlikehold lønner seg... I hvilken grad er kommunene enige i utsagnet: Planmessig vedlikehold gir lavere kostnader til eiendomsdrift og vedlikehold i det lange løp. 1 Helt uenig 6 Helt enig

23 ..men de færreste gjør noe med det I hvilken grad benytter kommunene systemer for planmessig vedlikehold 1 Benytter ikke 6 Benytter i stor grad

24 .. og påvist vedlikeholdsbehov blir ikke fulgt opp I hvilken grad påvist vedlikeholdsbehov blir fulgt opp med ressurser 1 I svært liten grad 6 I stor grad

25 Kommuneøkonomien har liten betydning for vedlikeholdet ingen sammenheng mellom inntektsnivå og vedlikehold jo bedre driftsresultat dess bedre vedlikehold, men en stor andel av de mest velstående har likevel dårlig vedlikehold god kommuneøkonomi er altså ikke tilstrekkelig til å sikre et godt vedlikehold for de med svakest driftsresultat vil pengeknapphet være en medvirkende årsak, men det finnes også kommuner i denne gruppen som har et godt vedlikehold

26 Oppfatninger av årsaker til dårlig vedlikehold i kommunene A: Mangler mål og planer B: Manglende fokus på vedlikehold C: Manglende politisk prioritering av ressurser til planmessig vedlikehold D: Organiseringen av eiendomsforv. E: Manglende kompetanse F: Kompetansen blir ikke godt nok utnyttet G: Statlige reformer/satsningsområder fører til uhensiktsmessig prioritering H: Kapitalslit (avskrivninger) gir ingen resultateffekt i regnskapet I: Manglende krav til avsetning for vedlikehold J: Andre årsaker Prosent av svarerne som har valgt de tre viktigste blant ulike foreslåtte årsaker til manglende vedlikehold. Prosentsummen blir derfor 300%

27 strategi for prioriteringsproblemet hvorfor blir vedlikehold nedprioritert? mangelfull kunnskap og mangelfull informasjon her og nå blir viktigere enn langsiktige konsekvenser primærfunksjoner (skole, barnehage, helsetjenester) fortrenger støttefunksjoner strategi - jfr kriteriene for god eiendomsforvaltning utvikle og vedta mål for eiendomsforvaltningen et rasjonelt system for planlegging og styring av eiendomsforvaltningen hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen riktige økonomiske rammebetingelser tilpasset eiendomsforvaltningens langsiktige karakter

28 Strategisk plan for eiendomsmassen prognoser for ulike typer arealbehov - analyse av forhold som påvirker behovet, befolkningsutvikling, organisering av tjenesteytingen, ev. geografisk inndeling oversikt over egne bygninger, tilstand, kapasitet og potensiale alternative konsepter og løsninger (eie eller leie, ombygging eller avhending og nybygg, sambruksmuligheter, deling osv) strategisk plan for lokalforsyning og utvikling av eiendomsmassen - bygningsutvikling, utbygging, avhending/sanering

29 Alternativer, eie eller leie? I praksis vil man velge mellom alternative modeller for behovsdekning, - eie eller leie, - nybygg eller ombygging og tilbygg, - salg, riving eller påkostning alternativsanalyser bør skje i et livsløpsperspektiv - årskostnadsberegningene bør ta hensyn til usikkerhet - økonomiberegninger må brukertilfredshet/behovsdekning, tilgjengelighet, kvalitet, arkitektur og symbolverdi innebærer også usikkerhet, inkl styringsproblemer oftest dyrere å leie nybygg enn å bygge nytt og eie - men forutsetningen er at kommunen er en god byggherre og huseier leie i eksisterende bygninger kan være et godt alternativ - kan oppnå lav leie, men krever ofte mer areal, ikke fullgodt inneklima - evt dyrere renhold, mer energi og dyrere fellesutgifter for bruker

30 Strategisk plan for eiendomsforvaltningen langtidsbudsjett samordnet med strategisk plan for lokalforsyning og utvikling av eiendomsmassen mål, prioriteringer og økonomiske rammebetingelser for eiendomsforvaltningen resultatkrav og krav til rapportering organisatoriske rammebetingelser for eiendomsforvaltningen

31 Stort potensiale for forbedring en strategisk eier som har klare mål og prioriteringer, setter rammer og stiller krav til bygge- og eiendomsforvaltningen økonomiske rammebetingelser som legger til rette for langsiktighet i planer, budsjetter og utvikling regelmessig rapportering fra forvalter til eier - eiendommenes størrelse, tilstand og bruk, nøkkeltall og normtall for arealbruk, kostnader, produktivitet - eiendomsforvaltningens tilstand og effektvitet systematisk planlegging og budsjettering av fdvu fast samarbeid mellom eier, forvalter og bruker på alle nivåer

32 .. gir potensiale for økt verdiskaping i kommunene riktige rammebetingelser for kommunal tjenesteyting og annen kommunal virksomhet lavere årskostnader (lcc som annuitet) muligheter for prioriterte tilbud til annen virksomhet (næringsliv, kultur, idrett mv) samfunnsmessig verdiskaping gjennom et godt lokalmiljø, preget av attraktive, velholdte bygninger

33 Kommunens rolle som huseier er viktig for kvaliteten av kommunale tjenester for kostnadene ved tjenestene for de ansattes trivsel og arbeidsmiljø for forvaltningen av eiendomsformuen -