Planbeskrivelse Detaljregulering for omsorgsboliger, Vikingvegen

Transkript

1 Planbeskrivelse Detaljregulering for omsorgsboliger, Vikingvegen Arkivsak: 14/647 Plan vedtatt av kommunestyret: Arkivkode: L12 1. Bakgrunn og formål Kommunen har i sitt handlingsprogram prioritert bygging av nye omsorgsboliger. Ved behandling , er det satt av en ramme på 58 mill. kr til formålet. Det er forutsatt bygd 22 boliger. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for denne utbyggingen. Det er forutsatt at boligene skal være klar til å tas i bruk Reguleringsplanen er utarbeidet av kommunen. 2. Rammer og retningslinjer Gjeldende kommuneplan ble vedtatt av kommunestyret Foreslått område ligger innenfor areal som i arealdelen er vist som grønnstruktur og områder for tjenesteyting. Arealdelen forutsetter som utgangspunkt at tidligere vedtatt reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Det foreligger ikke konkrete bestemmelser eller retningslinjer i planen som direkte berører omdisponering av det aktuelle arealet. Arealet er imidlertid på et temakart for sentrumsareal og Grønn strek vist som Ytre sentrum. Her gjelder følgende bestemmelser: Området skal benyttes til virksomhet som f.eks. offentlige kontorer/institusjoner, kulturlokaler og bedrifter, hovedsakelig arbeidsplassintensiv/besøksintensiv virksomhet, samt til boliger Minimum utnyttingsgrad innenfor det enkelte kvartal, inkl. fellesareal, skal være BYA=25 % parkering tas ikke med som bebygd areal i beregningen Kommuneplanen inneholder videre bl.a. følgende retningslinjer for lokalisering av offentlige bygg og anlegg: Utbygging innenfor pleie og omsorg: o De langsiktige utfordringene, med et økende antall brukere av omsorgstjenester, krever et mer mangfoldig tjenestetilbud o Servicesenteret bygges ut o Det bygges mindre frittstående enheter tilpasset behov i offentlig eller privat regi o Det tilstrebes interkommunale løsninger for barn/ungdom eller voksne med særlig store pleiebehov o Arealbehovene dekkes innenfor avsatte areal for tjenesteyting og boliger 1

2 Planområdet inngår i reguleringsplan for Klæbu sentrum, opprinnelig vedtatt , men med endringer sist vedtatt Den sistnevnte endringen ble vedtatt i tilknytning til Trondos sine planer for utbygging. Planområdet er ca. 4 dekar, der ca. 0,7 dekar tidligere er regulert til offentlig bebyggelse, og resten til offentlig friområde. 3. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Området ligger vest for Klæbu rådhus og nord for Klæbu sykehjem. Det framstår i hovedsak som et naturområde, bevokst med lauvskog. Ifølge geoteknisk vurdering utarbeidet av Multiconsult består grunnen av torv og fyllmasser over bløt til middels fast leire. Området eies av kommunen. Vest og nord for planområdet er det en dal, regulert til friområde, og tidligere utbygde eneboligtomter på Finnmyra. Avstanden fra planområdet til eneboligtomtene varierer fra ca. 10 til 20 m. Området ligger inntil tidligere regulerte områder for offentlig bebyggelse. Tidligere reguleringsstatus framgår av kartet nedenfor, og er koblet sammen med forslaget til regulering som nå er vedtatt: 4. Prosessen Tidligere arbeid Prosessen som førte fram til den valgte lokaliseringen skal oppsummeres slik: Kommunens handlingsprogram for forutsatte at det skulle bygges 12 omsorgsboliger, der målgruppen var funksjonshemmede og personer som trenger avlastning. En egen prosjektgruppe ble nedsatt for å vurdere ulike alternativer. 4 alternativer ble vurdert, 2

3 der to var basert på kjøp av andeler i prosjekter til henholdsvis Trondos SA og Build Group AS. De øvrige to var nybygg i kommunal regi. Det ble konkludert med nybygg i ett byggetrinn, lokalisert til området vest for rådhuset, altså det arealet som det nå fremmes reguleringsplan for. Fordelene som ble framhevet, var følgende: God arealutnyttelse Nærhet til sykehjemmet og framtidig servicesenter Maksimal mulighet for tilpasning til spesielle krav til omsorgsboliger Den beste muligheten for samkjøring av personalbaser og personalressurser Som nevnt tidligere forutsetter kommunens handlingsprogram nå at det skal bygges 22 omsorgsboliger. Det økte antallet, fra 12 til 22, har sammenheng med sikring av kvikkleiresonen i sentrums- og Hallsetområdet. I kommunestyrets møte ble det fattet et vedtak som innebærer nedplanering av den sørlige delen av Hallset-platået. Dette medfører at 10 eksisterende omsorgsboliger må fjernes og erstattes med nye. Det er for øvrig utarbeidet et skisseprosjekt situasjonsplan framgår nedenfor: Oppstart av planarbeidet Varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet ble sendt ut , og annonsert Varselet har resultert i 4 uttalelser/henvendelser. Her er en oppsummering med kommentarer: Klæbu Fysioterapi spør i e-post om planen vil berøre deres leieforhold med kommunen i Vikingv. 16, og om det er aktuelt å rive dette bygget. Kommentar Prosjektet berører ikke Vikingv. 16. Naboer i Lunheimvegen og Sentervegen (underskrevet av 16 personer, 27. og ) peker på at boligene på Finnmyra som saken vedrører, ble bygd , da friområdet var mye større enn nå. Rådhuset ble plassert i dette friområdet. Mange valgte denne delen av Finnmyra fordi de ville ha landlige omgivelser. De ble lovt fra kommunen at friområdet kom til å bestå som det var da. Mange har fra før vært mye berørt av rådhuset noen måtte skifte ut vinduer for å hindre direkte innsyn, andre måtte kle igjen veranda. De mener det er meget betenkelig at den siste grønne lunga blir rasert, og at de ikke vil ha bymessige omgivelser rundt seg. 3

4 Til uttalelsen er også vedlagt opplysninger om dyreliv i området det opplyses at området har vært tilholdssted for grevling, flaggermus, flaggspett og et ringduepar. Videre stilles det spørsmål om geologiske undersøkelser. Det vises til at da rådhuset ble bygd i 1989, var det nesten daglig inspeksjoner fra teknisk kontor om murene tålte gravinga like ved. For de som har bodd her lenge, virker det som grunnen i denne delen av sentrum fremdeles er veldig ustabil. Kommentar Det er ikke tvil om at aktuell regulering vil gå på bekostning av deler av den grønne sonen mellom sentrum og Finnmyra, og det er rimelig at naboene ser dette som en ulempe. Arealet har samtidig først og fremst funksjon som skjerming/skille, og er ikke i bruk til aktivitet. Kommunen har samtidig et stort behov for areal til omsorgsboliger, og området har en god beliggenhet opp mot annen kommunal virksomhet. Fortetting og god utnytting av sentrumsareal er også et moment. Et boligprosjekt i 2 etasjer er dessuten ikke i stor kontrast til tilliggende boligområder, eller medfører aktivitet som er belastende for omgivelsene. Adkomst vil være fra Vikingvegen. Geoteknisk vurdering er gjennomført, og grunnforholdene vil ha nødvendig oppmerksomhet også i videre planlegging og gjennomføring. NVE forutsetter i brev at problemstilling knyttet til geoteknikk og kvikkleire avklares i forbindelse med risiko- og sårbarhetsanalysen i planen, og viser til NVE s retningslinjer i denne forbindelse. Kommentar Risiko- og sårbarhetsanalyse forutsettes lagt ved planforslaget ved høring. Geoteknisk vurdering er gjennomført, og grunnforholdene vil ha nødvendig oppmerksomhet i videre planlegging og gjennomføring. Fylkesmannen minner i brev om krav til risiko- og sårbarhetsanalyse, og at det er viktig at det angis minimumskrav til utnyttelsesgraden. Videre pekes det på at det er uheldig å åpne for en praksis hvor det tillates utbygging som ikke er vurdert i overordnet plan. Det vurderes som ønskelig å bevare sentrumsnære friområder, men Fylkesmannen ser det likevel som tilrådelig å tillate bygging av omsorgsboliger i dette tilfellet, p.g.a. plassering nært sykehjem og i sentrumsområdet. Kommentar Jf. tidligere kommentar om risiko- og sårbarhetsanalyse. Høring, offentlig ettersyn, sluttbehandling Forslag til detaljregulering ble sendt på høring ved brev , og lagt ut til offentlig ettersyn ved annonse i Adresseavisen Uttalefrist ble satt til Det kom inn 6 uttalelser. Forslaget ble lagt fram til sluttbehandling i formannskapet og kommunestyret henholdsvis og Uttalelsene er vurdert i saken. Kommunestyret vedtok planforslaget uten endringer. 4

5 5. Beskrivelse av planen Reguleringskartet framgår under. Planen er basert på tidligere politisk vedtatte forutsetninger. Planområdet er ca. 4,0 dekar og er i sin helhet foreslått regulert til tjenesteyting. Det er forutsatt bygd 22 omsorgsboliger i området. Bygningsmassen er planlagt oppført i 2 etasjer og med kjeller. Reguleringsbestemmelsene i tidligere plan begrenser bygningshøyden til 6 m gesimshøyde og 8 m mønehøyde. Dette er lavt i forhold til vanlig etasjehøyde og aktuelle bredder på bygningene. Det er samtidig viktig å legge til rette for at ny bygningsmasse skal tilpasses eksisterende med hensyn til takutforming. Rådhuset har en gesimshøyde på ca. 7 m og mønehøyde 10 m, når man ser bort fra den delen av bygget som framstår med 3 etasjer. Bestemmelsene er derfor endret til maksimum 7 m gesimshøyde og 10,5 m mønehøyde. Parkering forutsettes løst på bakkeplan. Løsning med parkeringskjeller er vurdert, men forkastet ut fra økonomiske hensyn. Skisseprosjektet viser 18 parkeringsplasser, og synes tilstrekkelig. Ansatte vil ha muligheter for parkering ved rådhuset. Når det gjelder vann og avløp, kan tomta knyttes til eksisterende anlegg i området. Det er enkle adkomstforhold og tomta er enkel å tilpasse kravene til universell utforming. 6. Virkninger av planen Utbyggingsmønster Den vedtatte reguleringsplanen forsterker sentrum og området ved sykehjemmet som område for service og omsorgsfunksjoner. 5

6 Natur, kulturminner Miljødirektoratets naturbase inneholder ingen registreringer av naturtyper, rødlistearter, kulturlandskap eller kulturminner i området. Reguleringsforslaget vil redusere eksisterende naturområde/buffer mellom sentrum og eksisterende boligområde på Finnmyra. Landbruk Det er ikke dyrka mark i området. Trafikk Området har en strategisk beliggenhet for både gående og kjørende, med kort avstand til offentlige servicefunksjoner, butikker og annen service. Beliggenheten bidrar til lite transport, og det vil ikke være behov for investeringer i veganlegg utenom selve tomta. Støy Tomta har en skjermet beliggenhet, og støy vil ikke være en aktuell problemstilling. Energi Kommunens energi- og klimaplan har som mål at klimagassutslippene i 2020 skal være 10 % lavere enn i Dette skal bl.a. oppnås gjennom lavere utslipp fra transport, der samordnet areal- og transportplanlegging er ett av tiltakene. Som nevnt tidligere har prosjektet en strategisk beliggenhet i sentrum, som medfører kort transport og at kollektivtransport kan benyttes så langt det er mulig. Tomta ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, og vil ha tilknytningsplikt. Fjernvarmeanlegget har bl.a. flisfyring. Energi- og klimaplanens forutsetter at passivhusstandard skal vurderes. En slik løsning vil imidlertid redusere grunnlaget for fjernvarmeanlegget som er avhengig av så mange kunder og så tett utbygging som mulig. Naboforhold Prosjektet vil redusere buffer mellom sentrum og tilliggende boligområde, og oppleves som negativt. Et boligprosjekt i 2 etasjer er likevel ikke i stor kontrast til boligområdet, eller medfører aktivitet som er belastende for omgivelsene. Adkomst vil være fra Vikingvegen. Bygge- og anleggsfasen kan være en utfordring, med tanke på rigg og anleggstransport. Det kan f.eks. være en fordel at anleggstrafikk inn/ut til byggeplassen foregår mellom rådhuset og sykehjemmet. Tilsvarende at det åpnes for at utbyggingen kan medføre at deler av parkeringsplassen nord for rådhuset blir benyttet til rigg-/lagerplass. Dette må vurderes nærmere i den videre planleggingen av prosjektet. Universell utforming/tilgjengelighet Forholdene er uproblematisk med hensyn til tilgjengelighet, p.g.a. tomtas beliggenhet og enkle adkomstforhold.. Barn og unge Planforslaget ble gjennomgått med barnerepresentanten. Etter hennes oppfatning er det i utgangspunktet ikke heldig å redusere friområdets størrelse. På den annen side er det ikke forhold som tyder på at arealet benyttes til lek og aktivitet, eller at beliggenheten er godt egnet til dette. Tidligere opparbeidet ballplass er ikke berørt av forslaget. Prosjektet i seg selv 6

7 medfører ikke behov for lekeareal. Det framheves ellers at trær i den delen av friområdet som ikke tas i bruk, må beholdes som skjerming. Samfunnssikkerhet Trafikkmessig medfører prosjektet ikke spesielle utfordringer. Grunnforholdene er vurdert av Multiconsult, som har konkludert med at det ikke er påvist kvikkleire på eller inntil området, og at tomta kan bebygges med lette bygg i 1-3 etasjer forutsatt kompensert fundamentering. Egen risiko- og sårbarhetsanalyse vil følge planforslaget. Økonomiske konsekvenser for kommunen Det er flere forhold ved prosjektet som er økonomisk positivt, og som har vært av vesentlig betydning for den valgte lokalisering: Kommunen eier området Enkel tilknytning og kort avstand til veg-, vann- og avløpsnett med tilstrekkelig kapasitet God arealutnyttelse Nærhet til sykehjemmet og framtidig servicesenter Maksimal mulighet for tilpasning til spesielle krav til omsorgsboliger Den beste muligheten for samkjøring av personalbaser og personalressurser 7