Søknad om odelsfrigjøring av eiendommen Dale gnr. 15/1 og 2 i Flatanger

Transkript

1 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Saksbehandler: Alf Einar Fornes Tlf. direkte: E-post: aef@fmnt.no Deres ref.: Vår dato: Vår ref.: 2009/1129 Arkivnr: Adv. Bertil Smalås Sjøfartsgt Steinkjer Søknad om odelsfrigjøring av eiendommen Dale gnr. 15/1 og 2 i Flatanger Viser til deres skriv dat og søknad om odelsfrigjøring av eiendommen Dale 15/1 og 2 i Flatanger kommune på vegne av deres klient Geir B Høstland. Deres søknad ble ved skriv dat oversendt Flatanger kommune til uttalelse, i samsvar med odl. 33, slik denne bestemmelse lød på dette tidspunkt (etter er det ikke lenger noe lovpålagt krav om at søknaden skal oversendes kommunen til uttalelse). Flatanger kommune v/hovedutvalg for næring, miljø og teknisk har behandlet søknaden i møte under sak 21/10 og tilrår at søknaden blir imøtekommet. Som begrunnelse for vedtaket uttales at vilkårene for odelsfrigjøring er til stede og at inngrepet utvilsomt vil være mer til gagn enn til skade, se tidligere mottatt utskrift av møtebok. Saksforhold: Eiendommen Dale 15/1 og 2 ligger ved rv. 766 ca. 10 km vest for kommunesenteret Lauvsnes og har slikt arealgrunnlag: 70,8 da dyrka jord 0,3 da innmarksbeite 1803,2 da skog (75 % bonitet 8 og lavere) 810,0 da annen mark 45,2 da annet areal 2729,5 da totalt På eiendommen er eldre driftsbygning (oppført i 1920 og som pr. i dag nyttes til storfehold). Bygningen er imidlertid i relativt dårlig stand. (i følge Flatanger kommune er bygningens tilstand slik at det må påregnes betydelige investeringer for at det skal kunne fylle de krav som stilles til hold av storfe). Våningshus er av eldre dato (fra 1925) og mangler innlagt vann og er uten bad. Eiendommens jordbruksarealer har siden 1998 vært drevet ved bortleie til Geir B Høstland som ervervet eiendommen Dale 15/1 og 2 som tilleggsjord til egen eiendom Skjelde 14/2 høsten Konsesjon ble gitt ved kommunestyrets vedtak under sak 52/07. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Statens hus Telefax: Steinkjer Strandveien 38 Org.nr.: e-post: postmottak@fmnt.no Internett:

2 Side 2 av 7 Eiendommen Skjelde 14/2 som grenser til 15/1 og 2 i sør (i utmark) har slikt arealgrunnlag: 123,3 da dyrka jord 0,8 da overflatedyrket 11,2 da innmarksbeite 2390,0 da skog (tilv. 246 m3, balansekv. 226 m3) 1051,4 da annen mark 11,7 da annet areal 3588, 4 da totalt Til bruket hører melkekvote på liter som inngår i samdrift, og hvor eier av eiendommene Skjelde 14/2 og Dale 15/1 og 2 er passiv deltaker. I driftsbygningen på 14/2 og i driftsbygningen på 15/1 og 2 driver Høstland med framforing og salg av oksekalver til slakt. Det høstes gress i form av rundballer som nyttes til eget bruk samt for salg. Søknaden om odelsfrigjøring er begrunnet i behovet for eiendommen Dale 15/1 og 2 som tilleggsjord til eiendommen Skjelde for å kunne opprettholde storfeholdet på egen eiendom. Likeså anføres at deler av storfeholdet sannsynligvis må avvikles dersom odelsløsning blir gjennomført. Dette fordi at Høstland ellers må gjøre betydelige investeringer i egen driftsbygning for å få plass for storfebesetningen. Likeså anføres at eiendommen Dale 15/1 og 2 har begrenset landbruksmessig verdi og således best egner som tilleggsjord. Sammenslåing av eiendommen Dale med eiendommen Skjelde vil også gi et resultat i tråd med nasjonale landbrukspolitiske målsettinger. Bygningsmassen anføres også å være utidsmessige og i generelt dårlig forfatning. Avslutningsvis viser de til at Høstland har forpaktet eiendommen Dale siden 1998 og at odelsløser allerede i 1998 fikk tilbud om kjøp av eiendommen. Arronderingsmessig vil sammenslåing av eiendommen Dale med eiendommen Skjelde gi en rasjonell driftsenhet. Det vises også til at odelsløsers interesse i eiendommen Dale er knyttet til drift av skogen i forbindelse med egen virksomhet for produksjon av laftekonstruksjoner. Odelsløser Runar Dahle er søskenbarn av selgerne og det var hans onkel, som etter det opplyste, var den som odlet eiendommen (Dersom dette er faktum vil ikke Runar Dahle være odelsberettiget til eiendommen Dale 15/1 og 2, etter landbruksdirektørens vurdering). Odelsløser ønsker å bruke eiendommen Dale 15/1 og 2 som tilleggsjord til sin eiendom 15/6 og 7. Sistnevnte eiendom har i følge skogoglandskap slikt arealgrunnlag: 11,7 da dyrka jord 37,1 da prod. skog (fredet som kystgranskog) 35,8 da annet areal 84,6 da totalt Odelsløsers eiendom og driftssenter grenser til eiendommen Dale 15/1 og 2 mot øst. Gjennom erverv av eiendommen Dale 15/1 og 2 vil eiendommen bli nyttet til produksjon av gras for salg. Hovedmålet bak ervervet av Dale er å få tilgang på eiendommens skogressurser i tilknytning til odelsløsers satsing på laft og takåsproduksjon i nyoppført produksjonshall på egen eiendom.

3 Side 3 av 7 Flatanger kommune (Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk) har behandlet søknaden i møte og tilrår enstemmig at søknaden imøtekommes. Som begrunnelse vises til at vilkårene for odelsfrigjøring vurderes å være til stede ved at "inngrepet" utvilsomt vil være mer til gagn enn skade. Etter muntlig samtale med selger av eiendommmen Dale 15/1 og 2 er opplyst at det ikke finnes odelsberettigede til eiendommen. Dvs, at søknaden bare er tilsendt Flatanger kommune til uttalelse, utenom fullmektiger for henholdsvis odelsløser (Runar Dahle) og saksøkt (Geir B Høstland). På bakgrunn av kommunens vedtak gir adv. Sørvik i skriv dat til Fylkesmannen, på vegne av odelsløser uttrykk for at vilkårene for odelsfrigjøring ikke er til stede. Blant annet vises til at den eiendom som søkes odelsfrigjort er å vurdere som hovedbølet i Dalebygda og fremdeles har preg av å være et selvstendig bruk med våningshus, driftsbygning, dyrka jord i hevd og forholdsvis store skog- og utmarksområder. Driftssenteret anføres å være plassert like i nærheten av vei og annen infrastruktur. Videre vises til at odelsløser bor på tilgrensende bruk og vil ha stor nytte av å løse eiendommen på odel. Av skisse til driftsopplegg viser dette et driftsresultat på ca. kr ,-. Videre vises til at eier Geir B Høstland ikke vurderes å ha behov for eiendommen som tilleggsjord til sitt melkeproduksjonsbruk. Det vises til at Geir B Høstland ikke lenger driver melkeproduksjon på egen eiendom (avviklet). I ovennevnte skriv gjøres også rede for odelsløsers yrkesmessige bakgrunn. Driver handlafting i eget regi, bakgrunn som entreprenør med rundballepressing i 10 år, har vært landbruksavløser og ansatt i Norske Skog i fire år. Avslutningsvis anføres at det er ført bevis for at odelsløser vil ha stor nytte av å løse eiendommen på odel for å styrke eget bruk. De har på bakgrunn av sistnevnte brev gitt utrykk for at den eiendom som søkes odelsfrigjort har begrenset ressursgrunnlag og ikke er egnet til drives som egen enhet. Likeså at eiendommens bygningsmasse er i dårlig forfatning. Det presiseres også at Geir B Høstland ikke har solgt melkekvoten på egen eiendom, men at denne er bortleid. Dette for å ha mulighet til å starte opp med melkeproduksjon på senere tidspunkt. Det gjøres i deres siste brev rede for Geir B Høstland sin driftsopplegg samt planer for utvidelse av kjøttproduksjon. I deres skriv opplyses også at odelsløser ikke på noe tidspunkt har drevet jordbruksarealene på egen eiendom. Avslutningsvis anføres at det på den eiendom som søkes odelsfrigjort er svært lite med skog som er egnet til bruk i lafteproduksjon og at lafteproduksjonen har et svært beskjedent omfang. Fylkesmannens vurdering: Rettslig grunnlag: Fylkesmannen har konstatert at de, i prosesskriv til Namdal tingrett har reist spørsmål ved om odelsløser har odelsrett til eiendommen. Til denne problemstillingen finner en å ville anføre at

4 Side 4 av 7 Fylkesmannen ikke har formell kompetanse til å avgjøre dette spørsmålet og derfor i sin saksbehandling må legge til grunn at odelsløser har odelsrett til eiendommen. Dersom eiendommen ikke frigjøres for odel, vil tingretten måtte ta standpunkt til om odelsløser har odel til eiendommen. Fylkesmannen finner å ville anføre at av overgangsreglene i lov av 19. juni 2009 nr. 98 kap. IX nr. 12 skal søknad om odelsfrigjøring som ikke er endelig avgjort når loven trådte i kraft, behandles etter de nye bestemmelsene, selv om søknad om odelsfrigjøring er innsendt før loven trådte i kraft. Etter lovendringen skal det legges samme vurdering til grunn uansett om odelsløser er innenfor eller utenfor kretsen som kunne overtatt eiendommen konsesjonsfritt. Odelsløser Runar Dale er ikke innenfor kretsen som kunne overtatt eiendommen konsesjonsfritt. Hadde han vært det ville han hatt et sterkere vern etter odl. 31 slik lovens ordlyd lød før lovendringen 19.juni Etter lovendringen skal legges samme vurdering til grunn uansett om odelsløser er innenfor eller utenfor kretsen som kunne overtatt eiendommen konsesjonsfritt. Foreliggende søknad om odelsfrigjøring av eiendommen Dale 15/1 og 2 blir å vurdere i forhold til odelslovens 31. Av denne bestemmelse framgår at eiendom kan frigjøres fra eldre odelsrett når odelsretten vil ødelegge for en god bruksrasjonalisering. Dvs, at odelsfrigjøring kan skje når det ikke er tvil om at hensynet til odelsrettshaver/odelsløser må vike fordi det eiendomserverv som har skj edd innebærer en driftsmessig god løsning. Ved vurdering av søknaden framgår at det må foretas en avveining mellom hensynet til de odelsberettigede og den bruksrasjonalisering som har skjedd, og om denne innebærer en driftsmessig god løsning, jfr. de endringer som har skjedd i henhold til ny odl. 31 (som trådte i kraft ). Det er imidlertid et krav om at odelsfrigjøring bare kan skje når det ikkje er tvil om at hensynet til odelsløser må vike fordi det eiendomserverv som har skjedd innebærer en drifismessig god løsning. Høyesterett (dom inntatt i Rt. 1985/743) har gitt retningslinjer for det skjønn som må gjøres. Av denne dommen framgår at en må foreta en avveining av jordrasjonaliseringshensynet opp mot hensynet til odelsretten og hensynet til odelsrettshaverne. Høyesterett uttaler blant annet følgende: "Ved den interesseavveining som her må foretas, vil hensynet til odelsretten som rettsinstitutt og til de enkelte odelsberettigedes interesser ha en sentral plass. Men hvor stor betydning dette hensynet må tillegges, vil måtte variere ut fra vekten av de motstående jordrasjonaliseringshensyn og ut fra en vurdering av den odelsberettigedes tilknytning til eiendommen og forholdene for øvrig." Nevnte bestemmelse i odl. 31 må ut fra ovenstående tolkes i lys av jordlovens utrykte mål. Av sistnevnte lovs 1 framgår at lovens formål blant annet er å disponere arealressursene på en måte som gir en tjenlig variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger. Dette innebærer at det blant annet skal legges vekt på å etablere ressurssterke bruk. Ut fra ovennevnte vil hensynet til odelsretten som rettsinstitutt og den enkelte odelsrettshaver ha en sentral plass. Disse hensyn må holdes opp mot de hensyn som taler for å bruke eiendommen som tilleggsareal. Spørsmålet om søkeren trenger tilleggsjord vil være avgjort på dette tidspunkt (gjennom Flatanger kommunes vedtak om å innrømme konsesjon). Det som

5 Side 5 av 7 må vurderes i forhold til odelsretten som rettsinstitutt og odelsrettshaveren er selve rasjonaliseringsgevinsten. Dvs, at det må foretas en skjønnsmessig avveining av odelsløsers interesse i å løse eiendommen på odel mot den rasjonaliseringsgevinst som oppnås ved at eiendommen Dale 15/1 og 2 blir frigjort fra odel. Sentralt i denne vurderingen vil være odelsløsers tilknytning til eiendommen og hvilken berettiget forventning vedkommende har til å få overta eiendommen. Det foreligger ikke opplysninger om at odelsløser har annen tilknytning til eiendommen 15/1 og 2 ut over det forhold enn å være bosatt på naboeiendommen. Det er heller ikke gitt opplysninger om hvorvidt odelsløser kunne ha en berettiget forventning om å få overta eiendommen. Odelsløser ble, etter det som er opplyst gitt tilbud om å få overta eiendommen 1998, men fant på det tidspunktet å takke nei til tilbudet. Ut fra at odelsløser ikke ønsket å overta eiendommen i 1998 (den gang ca. 44 år gammel) førte til at eiendommens jordbruksarealer ble bortleid til eier av eiendommen Skjelde 14/2 og som senere kjøpte eiendommen Det er ikke gitt opplysninger som gir grunnlag for å ha noen konkret oppfatning om hvorvidt odelsløser hadde innstilt seg på å overta eiendommen, eller kunne ha noen berettiget forventninger om dette. Det er ikke opplyst at odelsløser har foretatt investeringer på egen eiendom m.h.t. å få overta Dale 15/1 og 2. For tidligere eier/selger kan imidlertid odelsløsers avslag på søknad om overtakelse av eiendommen i 1998 tolkes som uttrykk for at odelsløser ikke ønsket å overta eiendommen. Odelsløsers forventinger om evt. overtakelse taler derfor ikke, etter fylkesmannens vurdering, mot odelsfrigjøring. Odelsløsers behov er vanskelig å kunne tillegges særskilt vekt da odelsløsers eiendom i all hovedsak må vurderes som en boplass. Geir B Høstland eier fra før eiendommen Skjelde 14/2, og som etter foreliggende opplysninger, har et arealgrunnlag som kan vurderes "knapt" i forhold til brukets melkekvote. Eier vurderes imidlertid å ha behov for tilleggsjord for å kunne foreta oppforing av kalver (kjøttproduksjon). Eier av eiendommen Skjelde 14/2 vurderes også generelt å ha behov for tilleggsjord for å kunne nå de landbrukspolitiske mål om å etablere rasjonelle ressurssterke bruk blant annet for å kunne møte de utfordringer som næringen måtte stå ovenfor i framtiden. Det synes heller ikke tvilsomt at sammenslåing av eiendommen Dale med eiendommen Skjelde har ført til etablering av en rasjonell enhet med god arrondering og en tjenlig bruksstruktur. Det vises i den sammenheng til at eiendommen Dale/Skjelde har felles grenser i skog/utmark og at det er relativt kort avstand mellom eiendommenes jordbruksarealer. Eiendommen Dale, som søkes odelsfrigjort, framstår som et bruk med begrensede arealressurser. Dette gjelder særlig med hensyn til de jordmessige ressurser. Eiendommens skog/utmarksressurser består også i all hovedsak av lågbonintet skogsmark. Eiendommen har en bygningsmasse som synes å være klart utidsmessige og i mangelfull stand. Blant annet er opplyst at eiendommens våningshus (fra 1925) mangler innlagt vatn og er uten bad. Dvs, at for å etablere tilfredsstillende boforhold på eiendommen vil dette betinge store investeringer. Det synes også klart at eiendommens driftsbygning mangler mye på å kunne framstå i tidsmessig stand. Eiendommen er også uten melkekvote. Drift av eiendommen i eget regi vil også normalt betinge investeringer i driftsapparat. Avkastningen fra eiendommen vil, etter fylkesmannens vurdering, i hovedsak, i begrenset grad bidra til en eier og familiens underhold. Dvs, at en hver eier vil være avhengig fra arbeid utenom bruket for å kunne sikre en tilfredsstillende økonomi.

6 Side 6 av 7 Etter det opplyste har ikke odelsløser (ca. 56 år) tilknytning til eiendommen Dale ut over det forhold at vedkommende er eier av eiendommen 15/6 og 7, og som grenser inntil eiendommen Dale. Dvs, at odelsløsers tilknytning til eiendommen ikke på avgjørende måte taler mot en odelsfrigjøring som omsøkt. Etter fylkesmannens vurdering kan det ikke legges særskilt vekt på odelsløsers generelle interesse eller behov for eiendommen som tilleggsjord. Dette ut fra det forhold av odelsløsers eiendom 15/6 og 7 i all hovedsak framstår som en boplass. På den annen side er konstatert at odelsløser allerede er bosatt på eiendommen 15/6 og 7 og som grenser til den eiendom som søkes odelsfrigjort. Dvs, at odelsløser ikke har behov for investeringen i våningshus på den eiendom som søkes odelsfrigjort. Dette er imidlertid ikke forhold som, etter fylkesmannens vurdering, kan tillegges vekt i avveiningen mellom frigjøring av eiendommen fra odel og hensynet til de odelsberettigede. Ovennevnte rasjonaliseringsgevinst som kan oppnås ved å frigjøre eiendommen for odel må således vurderes opp mot de hensyn som ligger bak odelsinstituttet. Sentralt i denne vurderingen vil være hvilken tilknytning odelsløser har til eiendommen og hvilken forventning vedkommende måtte ha til å få overta eiendommen. Odelsløser er søskenbarn av tidligere eiere og tilhører, etter odelslovens bestemmelser, den ytterste krets av odelsberettigede. Etter det opplyste er også odelsløsers interesse i eiendommen knyttet til eiendommens utmarksarealer for å sikre tilgang på skogsvirke i forbindelse med egen laftevirksomhet (produksjon av laftekonstruksjoner). Eiendommens jordbruksarealer vil etter det opplyste bli nyttet til grasproduksjon. Ovennevnte innebærer at odelsløser vurderes å ha en liten tilknytning til eiendommen og heller ikke kunne ha en berettiget forventning til å få overta eiendommen siden vedkommende takket nei til overtakelse av eiendommen i Flatanger kommunes uttalelse og tilråding om odelsfrigjøring finner en ikke å kunne tillegge særskilt vekt da vedtaket kun er begrunnet i at de generelle krav om odelsfrigjøring vurderes å være oppfylt. (vedtaket begrunnet med at inngrepet utvilsomt vil være mer til gagn enn til skade). Det synes heller ikke, som ovenfor nevnt, tvilsomt at sammenslåing av eiendommen Skjelde og Dale har gitt en svært god bruksrasjonalisering og som har ført til etablering av en relativt robust driftsenhet (194,9 da dyrka jord, 11,5 da innmarksbeite, 4.193,2 da prod. skog, 1.918,5 da annet areal og 6.317,9 da totalt) og en løsning i samsvar med nasjonal politikk. Det er også grunn til å legge noe vekt på at eiendommen Dale 15/1 og 2 har inngått i driftsopplegget på Dale/Skjelde i ca. 12 år. Da det, etter det opplyste, ikke finnes andre odelsberettigede til eiendommen utenom odelsløser har en ikke noen holdepunkter ut over kommunens uttalelse. Under henvisning til ovenstående, og etter en samlet vurdering, finner Fylkesmannen at det ikke kan være tvil om at hensynet til odelsløser må vike for den frivillige bruksrasjonalisering som har skjedd.

7 Side 7 av 7 Vedtak: Søknad fra Geir B Høstland v/adv. Smalås om odelsfrigjøring av eiendommen Dale 15/1 og 2 i Flatanger imøtekommes. Dette innebærer at eiendommen Dale 15/1 og 2 frigjøres for odel. Med hilsen Kirsten Indgjerd Værdal e.f. landbruksdirektør Landbruksavdelingen Al Einar Fornes Rådgiver Landbruksavdelingen Kopi til: Flatanger kommune Postboks Flatanger Adv. Stein Aa Sørvik Postboks Namsos