Oslo kommune Plan- og bygningsetaten

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Arkitektkontoret Lene Frank AS Nedre Slottsgate OSLO Dato: Deres ref: Vår ref (saksnr): Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh: Monica Lilloe-Salvesen Arkivkode: 531 Byggeplass: HASLEVEIEN 9-13 Eiendom: 126/54/0/0 Tiltakshaver: SIO Eiendom Adresse: Sognsveien 85, 0858 OSLO Søker: Arkitektkontoret Lene Frank AS Adresse: Nedre Slottsgate 11, 0157 OSLO Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Tiltaksart: Påbygging RAMMETILLATELSE - HASLEVEIEN 9-13 Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens Vilkår for igangsetting. Søknaden omfatter et påbygg ev eksisterende boligbygg i to etasjer + èn inntrukket toppetasje. Det foretas ingen ombygging av eksisterende boligetasjer. I medhold av plan- og bygningslovens 20-1 bokstav a godkjennes søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, utsnitt av reguleringskart, ansvarsretter og utomhusplan. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra: Byggteknisk forskrifts krav til energieffektivitet i 8-21 og krav om balansert ventilasjon Det foreligger protester til søknaden. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i Byrådens sak 08/2010 av Søknaden: Eiendommen ligger på Hasle i Bydel Grünerløkka. Tiltaket er prosjektert etter Tekniske forskrifter ajourført 2007 (TEK07) jf overgangsbestemmelser i TEK Plan- og bygningsetaten Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Sentralbord: Kundesenteret: Telefaks: E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: Org.nr.: MVA

2 Saksnr: Side 2 av 6 Byggetiltaket medfører følgende dispensasjoner: - Fra Byggteknisk forskrifts krav til energieffektivitet i 8-21 og krav om balansert ventilasjon Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er regulert til boligbebyggelse gjennom reguleringsplan, S- 4559, vedtatt Protester/bemerkninger: Protest fra advokat Jan Ivar Brataas på vegne av Sukkertoppen boligsameie, Utsiktstoppen borettslag, borettslaget Carl Berner Terrasser og Hasleveien 15 borettslag: Hovedsakelig går klagen ut på at bygget tar sol og utsikt fra naboene samt at det er skjedd diverse endringer i planene uten at naboene er hørt om endringene, selv om de endringene som er skjedd har vesentlig betydning for naboene. Det kunne vært oppnådd en stor utbygging av studenthybler ved å kutte ut påbygget i høyden og heller bygget et nytt bygg på tomten. Søknaden om påbygget innebærer at det må søkes om flere dispensasjoner som ytterligere understreker at løsningen som er valgt er dårlig og har konsekvenser som ikke er utredet. Videre er det ikke korrekt at påbygget har 2 + en inntrukket etasje. De faktiske forhold er at det søkes bygget på 4 etasjer på det høyeste med tillegg av ca en halv etasje. Det fremgår dessuten at hyblene i den øverste etasjen får en hems, noe som beviser at det er lagt opp til en ekstra halvetasje som det heller ikke er opplyst om tidligere. Det synes å være en direkte overgang fra regulering til prosjektering og dette gir et inntrykk av manipulering og tilbakehold av viktig informasjon i planleggingsfasen. Ansvarlig søkers kommentar til protest fra advokat Jan Ivar Brataas på vegne av Sukkertoppen boligsameie, Utsiktstoppen borettslag, borettslaget Carl Berner Terrasser og Hasleveien 15 borettslag: I forhold til utsikt er det et begrenset antall boliger som blir berørt. Dette ble vist med soldiagram i forbindelse med reguleringssaken. En kommentar til dispensasjonssøknaden ville vært forståelig hvis vi hadde søkt om dispensasjon fra den nylig vedtatte reguleringsplanen. Vår søknad om dispensasjon gjelder ikke reguleringsplanen, men to punkter i TEK 07 som synes å ha liten eller ingen betydning for naboene. Vi har opplyst naboene om at byggets maksimale gesimshøyde vil reduseres hvis dispensasjonssøknaden innvilges. Dette er ikke kommentert. Det er helt normalt at det sendes inn søknad om rammetillatelse for et anlegg så snart vedtak i den aktuelle reguleringsplan foreligger. Det er vanskelig å forstå hvordan dette kan gi inntrykk av manipulering. Det er videre korrekt at der bygget avtrappes vertikalt er det enkelte steder fire etasjer. Dette gir reguleringsplanen mulighet for ved de maksimale bygningshøyder som er påført reguleringskartet. Hovedoppslaget er likevel at bygget har 2 etasjer + 1 inntrukket toppetasje. Det tillatte bruksarealet på m2 er heller ikke overskredet. I illustrasjonene til reguleringsplanen ble det klart at prosjektet ble vist med fire etasjer i etasjesprangene. Det er utvilsomt at reguleringsplanen har åpnet for dette. Ansvarlig søkers redegjørelse: Det omsøkte prosjektet er en påbygning av eksisterende studentboligblokk med to etasjer og en inntrukket toppetasje. Den eksisterende bygning skal ikke bygges om eller fornyes.

3 Saksnr: Side 3 av 6 Påbygningen er i samsvar med reguleringsplan vedtatt og reguleringsbestemmelser vedtatt revidert Prosjektet er en videreføring av strukturen i de eksisterende boligetasjene. Eksisterende heiser og trapperom forlenges oppover. Den sentrale korridoren har samme posisjon og boligene i de to nye etasjene har omtrent samme utforming som de eksisterende. Toppetasjen, som har inntrukket gesims og terrasser, har bare 1-romsleiligheter. Påbygget har 129 hybelenheter. Det er felles takterrasser for beboerne i 6.-, 7.-, 8.- og 9. etasje. Disse er en del av anleggets uteareal. Påbygget har bruksareal på BRA = m². Bil- og sykkelparkering er i samsvar med reguleringsbestemmelsene. Sykkelparkeringen tilvarer Oslo kommunes norm for studentboliger. Målsetningen er, så langt det er mulig, å oppfylle besøksstandard når det gjelder tilgjengelighet for bevegelseshemmede. Tiltakshaver, Studentsamskipnaden i Oslo og Akershus, har tilbud av studentboliger for bevegelseshemmede på alle SIOs studenthybler i Oslo og, som dokumentert i andre byggesaker, er det mye ledig kapasitet. Påbygningen av de nye etasjene er en videreføring av strukturen i det eksisterende bygget. Dette betyr at det eksisterende bygget legger føringer for hva det er mulig å oppnå. Dette betyr at det kun er den nordlige delen av bygget som har rimelig god besøksstandard. Skråningen øst på tomten er på reguleringskartet markert som faresone og kreves sikret. Det vises til vedlegg med utdrag av ROS-analyse fra 2009 hvor mulige tiltak er beskrevet. Skråningen vil bli sikret og det er søkt om ansvarsrett for prosjektering av geoteknikk. Halvparten av takarealet er anlagt som felles takterrasse for beboerne. Uteareal pr. hybelenhet er 5,0 m2. Plan- og bygningsetatens vurdering: Plan- og bygningsetatens kommentarer til protest fra advokat Jan Ivar Brataas på vegne av Sukkertoppen boligsameie, Utsiktstoppen borettslag, borettslaget Carl Berner Terrasser og Hasleveien 15 borettslag: Det har blitt foretatt en reguleringsendring på eiendommen. Innsendte prosjekt er i henhold til reguleringsbestemmelsene og intensjonene i den nye planen. Dispensasjonen omfatter kun forhold til teknisk forskrift og ikke reguleringsplanen. Dette betyr at forhold rundt høyder og sol/lys/utsiktsforhold ble vurdert og avklart i plansaken. At det følger en søknad om rammetillatelse rett i etterkant av plansaken er helt normalt og derfor det ble foretatt en reguleringsendring. Plan- og bygningsetaten vil også påpeke at høydene ligger innenfor reguleringsplanens tillatte høyder. Videre ser Plan- og bygningsetaten at påbygget er avstamt med eksisterende bygg når det gjelder dimensjoner i fasadeoppbyggingen og ansvarlig søker opplyser at farger og materialbruk vil tilpasses eksisterende bygg. Dispensasjon Tiltaket er i strid med teknisk forskrift og er avhengig av dispensasjon for å kunne få rammetillatelse. Pbl 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra tilsidesettes vesentlig. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er søkt om dispensasjon fra teknisk forskrifts krav til energieffektivitet i 8-21 og krav om balansert ventilasjon 8-34

4 Saksnr: Side 4 av 6 Ansvarlig søkers begrunnelse for å få dispensasjon er at det nåværende bygget stod ferdig bygget i 2002 og er bygget med mekanisk ventilasjon for samtlige studenthybler. Hyblene har i dag mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad, med varmegjenvinning via varmepumper til radiatorvarme og oppvarming av tappevann. I 2007 fikk de opplyst at varmepumpene dekte 87 % av oppvarmingsbehovet inkl. varmt tappevann. Videre ble det søkt rammetillatelse i 2000 om et påbygg fra en til to etasjer utover det som stod ferdig. Dette påbygget er ikke bygget. I 2002 ble byggetrinn 1 sluttført, mens varme, ventilasjon og sanitæranleggene ble dimensjonert og bygget ferdig også for et utvidet byggetrinn 2, med tekniske sjakter ferdig med tilknytninger for videreføring av all VVS. Det vil si at 1-2 av etasjene det nå søkes om er teknisk forberedt ihht. TEK 07. Detaljprosjekteringen vil vise om de eksisterende tekniske forberedelsene også er tilstrekkelig for inntil 3 etasjer ekstra. Da det ser ut som om ikke alle nye leiligheter klarer kravet til energieffektivitet samt krav til balansert ventilasjon søkes det om dispensasjon for dette. Hensynet bak bestemmelsene det refereres til i TEK 07 er å ivareta et godt inneklima og redusere belastningen på miljøet. Plan- og bygningsetaten mener at da det allerede er lagt til rette for, varme, ventilasjon og sanitæranleggene basert på TEK 07 for i hvert fall to nye etasjer bør dette vurderes. Da store deler av bygget faktisk tilfredsstiller kravene i TEK 07 og det kun er en mindre andel av hyblene som ikke greier kravet mener likevel ikke Plan- og bygningsetaten at hensynet bak bestemmelsen tilsidesettes vesentlig. Fordelene med å innvilge dispensasjonen er at man kan videreføre det allerede eksisterende systemet. En total ombygging av varme, ventilasjon og sanitæranleggene virker urimelig, spesielt når underliggende etasjer ikke berøres av påbygget i det hele tatt. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Konklusjon Under henvisning til det som for øvrig er anført under respektive avsnitt, finner Plan- og bygningsetaten at det omsøkte tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og kan godkjennes. Godkjenning Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id Situasjonskart 1/35 Utomhusplan AH 00 UT /36 Plan kjeller med innredet sykkelparkering /48 Plan underetasje /49 Plan /50 Plan /51 Plan /52 Plan /53 Plan /54 Plan /55 Plan /56

5 Saksnr: Side 5 av 6 Plan /57 Plan /58 Plan 9, mezzanin Mezz /59 Takplan /60 Snitt AA /61 Snitt BB /62 Snitt CC /63 Snitt DD /64 Snitt DD /65 Snitt EE /66 Fasade mot vest /67 Fasade mot vest /68 Fasade mot sør /69 Fasade mot nord /70 Følgende foretak har fått godkjent ansvarsrett i tiltaket, sak Organisasjonsnr Navn Beskrivelse Arkitektkontoret Lene Frank AS Felix arkitekter AS Multiconsult AS Reinertsen AS Siv. ing. Erling Bjartnes AS SØK; ansvarlig søker, tiltakklasse 2. PRO; arkitektfagelig prosjektering, tiltaksklasse 2. PRO; utomhusanlegg, tiltaksklasse 2. PRO; grunnarbeid, tiltaksklasse 2. PRO; brannteknikk og rømning, tiltaksklasse 2. PRO; elektroinstallasjoner, tiltaksklasse 2. PRO; anlegg, konstruksjoner og installasjoner, tiltaksklasse 2. PRO; VVS, tiltaksklasse 2. Fjernvarme: Tiltaket utløser krav til tilknytting til fjernvarmeanlegg. Ansvarig søker opplyser at det vil bli søkt Hafslund om full tilknytning til fjernvarme og at dette vil installeres så snart det er praktisk mulig. Avtale må inngås med konsesjonæren om tilknytning. Ferdigrapport for tilknytingen må foreligge før det kan gis midlertidig. brukstillatelse/ ferdigattest. Løfteinnretninger/heis: Det gjøres oppmerksomt på at driftstillatelse for løfteinnretninger ikke vil bli gitt før det foreligger heisteknisk dokumentasjon som er beskrevet i vedlagt Veiledning for tiltakshaver/søker Løfteinnretning. Igangsettingstillatelse:

6 Saksnr: Side 6 av 6 Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. Før igangsettingstillatelse kan gis må følgende dokumentasjon innsendes: 1. Resterende søknader om ansvarsretter for prosjektering og utførelse må være innsendt og godkjent. 2. Oppdatert gjennomføringsplan 3. Tiltaket utløser krav om avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse jf. TEK og 9-7. Ansvarsområdet miljøsanering må ansvarsbelegges både for prosjekterende og utførende før igangsettingstillatelse kan gis. Prosjekterende er ansvarlig for selve miljøkartleggingen og utarbeidelsen av miljøsaneringsbeskrivelsen. Utførende er ansvarlig for selve miljøsaneringen. Før ferdigattest kan utstedes må sluttrapport for avfallshåndtering være innsendt og behandlet, jf. SAK Tiltaket utløser krav til tilknyting til fjernvarmeanlegg etter Oslo kommunes vedtekt etter 66a til pbl av Det må foreligge avtale om tilknytning med konsesjonæren før igangsettingstillatelse, eventuelt uttalelse om at det ikke er mulig teknisk sett å gjennomføre leveranse av fjernvarme. Dersom søker/tiltakshaver ønsker å benytte egen lokal og mer miljøvennlig løsning skal søker/tiltakshaver forelegge denne for konsesjonæren til uttalelse og plan- og bygningsetaten skal vurdere den før igangsettingstillatelse. Klageadgang: Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering om klageadgang. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdato. Det må søkes om igangsettingstillatelse i god tid før fristen går ut.ved eventuell klage på vedtaket begynner fristen å løpe fra dato for det endelige vedtaket i klagesaken. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for byggeprosjekter Enhet for Plan og Næring - Åpen by Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Monica Lilloe-Salvesen - Saksbehandler Per Arne Horne - Enhetsleder Kopi til: SIO Eiendom, Sognsveien 85, 0858 OSLO, oistein.myhrvold@sio.no Vedlegg: Orientering om klageadgang Veiledning for tiltakshaver/søker Løfteinnretning. Vedlegg forurenset grunn.