Saksframlegg. Områderegulering for Randaberg sentrum øst, sist revidert/datert , vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens

Transkript

1 Saksframlegg Arkivsak: 10/ Sakstittel: Områderegulering Randaberg sentrum øst ny 2. gangs behandling og endelig vedtak PLANID K-kode: L12 Saken skal behandles av: Kommuneplanutvalget Kommunestyret Rådmannens tilråding til vedtak: Områderegulering for Randaberg sentrum øst, sist revidert/datert , vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens Områdereguleringen erstatter/opphever helt/delvis følgende reguleringsplaner: a) Områderegulering for Randaberg sentrum øst, del 1 og del 2. b) Reguleringsplan for Gjertrudmyr (planid ) fra 1971 og reg. endring for Gjertrudmyr (planid ). c) Reguleringsplan for næringsområde ved Torvmyrveien (planid ). d) Detaljreguleringsplan for E39 Harestadkrysset (planid ) hvor den overlapper med planområdet. Grunnlagsdokumenter: Vedlegg: 01 Plankart 02 Reguleringsbestemmelser 03 Planbeskrivelse 04 Kvalitetsprogram 05 Illustrasjonsplan idrettsanlegg 06 Illustrasjon volleyballanlegg på BIA8 07 Illustrasjonskart trafoplassering 08 Rådmannens samla vurdering 09 KU+ROS-analyse 10 Vindberegninger for Randaberg fotballstadion 11 Gressbane på Odnaberg (rapport) 12 Støyrapport 13 Merknadsdokument 14 Merknadsdokument historisk 15 Innspill til begrenset høring 2016 (og nyere)

2 16 Innspill til begrenset høring Innspill til offentlig ettersyn Andre dokumenter: KPU-sak 47/15 KST-sak 154/15 Bakgrunnen for saken: Områderegulering for Randaberg sentrum øst ble 1. gangs behandlet i juni 2014, og lagt ut til offentlig ettersyn høsten Planen ble siden delt opp to ganger; i januar 2015 og i august Begge tidligere vedtatte planer inngår i den samlede planen uten vesentlige endringer. Det er gjort en endring i grøfteareal til Harestadveien som berører areal tidligere vedtatt i del 2 av planen, og noen tekniske tilpasninger (betegnelser av veier og gangveier, for å oppnå enstydig nummerering). Det er også gjort en endring i veiprofilet for Torvmyrveien, som er bedre i samsvar med dagens gang- og sykkelstrategi. I desember 2015 ble planen tatt opp til 2. gangs behandling i KPU, som sendte den videre til KST med føringer om å utarbeide et nytt alternativ for kollektivtrafikk i mellomtiden. KPU ga videre føringer om å utjevne boligtettheten i området noe. KST avviste planforslaget i sak 154/15, og vedtok at kollektivtrase skulle endres til ringbussalternativ. Bortfall av kollektivtrase gjennom de nye boligområdene førte til noen større endringer i veisystemet og i rekkefølgekravene, som sammen med endringene i boligområdene og ved areal for nye RIL-stadion, ble lagt ut til en ny begrenset høring i september Lovverk/retningslinjer: Når planarbeidet igangsettes, skal berørte offentlige organer og andre interesserte varsles. Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst seks uker. Når fristen er ute, tar kommunen saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. (Jf. PBL Behandling av reguleringsplanforslag.) Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksframlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. (Jf. PBL Vedtak av reguleringsplan.) Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf. PBL. 1-9 (Forholdet til forvaltningsloven og klage). Saksopplysninger:

3 For en uttømmende beskrivelse av planområdet og planforslaget vises til dokument «planbeskrivelse» (vedlegg 03). For rådmannens vurdering av de innkomne merknader og nærmere forklaring av saksgangen vises det til dokument «Rådmannens samla vurdering» (vedlegg 11) og Merknadsdokumentene (vedlegg 12 og 13). Rådmannens tilrådning til vedtak (utsnitt av planforslaget) er sendt til grunneierne/ beboerne langs adkomstveien o_sv11 på mail til info. Dersom planavdelingen mottar tilbakemeldinger innen dagen før kommuneplanutvalgets møte, vil disse bli lagt fram for utvalget. Det gjøres spesielt oppmerksomt på følgende forhold: Adkomstveien til B15 og B13 (o_sv11) Etter at kollektivtraseen ble fjernet fra området framstod krysset mellom o_sv11 og Tungenesveien (mellom B12 og B13) noe uheldig. Det krevde forholdsvis stort areal og hadde for mange krysningspunkt. Myke trafikanter som kom fra sentrum nedover bakken i høy fart, ville opplevd å komme brått på bilister som ikke kunne se dem tidsnok. All ansvar for å unngår kollisjoner hadde dermed påhvilt de myke trafikantene, noe som generelt er en dårlig løsning med tanke på at de er ofte barn og unge. Med bakgrunn i innspill til dette krysset og egne vurderinger, utarbeidet rådmannen en løsning som omdanner adkomstveien til blindgate, slik at det bare gjenstår et gang- og sykkel T-kryss på bunnen av bakken. En positiv sideeffekt er at to boligtomter i sørenden av B12, som mistet tilkomsten da kollektivtraseen ble fjernet, kan få adkomst via o_sv11. De må riktignok krysse gs-veien som kommer fra boligfelt /skole, men med betydelig bedre siktforhold, lavere fart, og et sterkt begrenset antall boliger (maks 2 BE), blir trafikksikkerheten likevel mye bedre enn i høringsutkastet. Forslaget ble presentert for de direkte berørte eiere i området i et møte I løpet av møtet og dagene etterpå kom det en del innspill (se også merknadsdokument, vedlegg 12), som ble vurdert i det videre arbeidet med planen. Noen av eierne mente at adkomstveien ville være for smal til å ta den samlede ÅDTen til alle boligene, også etter den planlagte utvidelsen med separat gang- og sykkelløsning. Det finns ingen oversikt over fordelingen av trafikktallene mellom det øvre og det nedre kryss i dag. Så det er usikkert hvor store endringer omleggingen til blindvei vil medføre, men det må påpekes at veien opprinnelig var en blindvei, da nedre delen var skiltet som gang- og sykkelvei inntil for ca. 10 år siden. Videre utbygging av områdene vil imidlertid føre til høyere ÅDT på vegen. Det er derfor åpnet en mulighet for å detaljregulere B13 sammen med B3, og muligens skape adkomstmulighet til den største delen av de nye boenhetene via dette området.

4 Det vil fortsatt være lav fartsgrense på adkomstveien etter de myke trafikantene skilles fra biltrafikken. Veien er regulert til 4,8m bredde + rabatt mellom kjørebane og gs-veien. Dette er mere enn SVVs håndbok N100 anbefaler for dagens situasjon (3,5m bredde for blindvei med inntil 50BE), og tilsvarer det som anbefales for boligfelt med mere enn 50BE (4m asfaltert + 1m sideareal), en grense som knapt overskrides med full utbygging av både B15 og B13. Håndbok N100, SVV 2014: Anbefalt veiprofil for adkomstvei til boligområder Det viktigste motargument mot blindveiløsningen var at kryss-situasjonen mellom dagens adkomstvei, Varen, og Tungenesveien er ikke bedre enn krysset i bunnen av bakken, og at den ikke tåler den økte trafikkmengden den foreslåtte løsning legger opp til. Siktforholdene i krysset vil forbedres noe i forhold til dagens situasjon når Tungenesveien skyves vestover (kurven i toppen av bakken blir slakere), men rådmannen er enig i at dette er ikke tilstrekkelig på sikt. Hele krysset mellom Varen og Torvmyrveien er imidlertid en del av områdeplanen for Randaberg sentrum nord, som forventes 1. gangs behandlet i løpet av høsten. Det vil bli lagt fokus på å finne

5 en løsning som er egnet for større trafikkmengder også fra den nye vegen i denne planen. I foreliggende planforslag er det lagt inn en ny rekkefølgebestemmelse som sikrer at det ikke kan etableres nye boenheter som få tilkomst via o_sv11, før det nye krysset mellom Varen og Torvmyrveien er fysisk etablert. Ny inndeling B13 og B15 Etter flere innspill fra og møter med eierne av gnr. 49/789, 810, 356 og 826 er disse tatt ut av B13 (transformasjonsområde) og lagt til B15 (eksisterende boligområde). Det samme gjelder den bebygde delen av tomt gnr/bnr 49/128, som inngår i dødsbo til tidligere eier og derfor ønskes solgt så snart som mulig. Resterende areal av denne tomten er delvis regulert til friområde (ingen endring i forhold til forrige planforslag), eller inngår i felt B3, som vil tillate en bedre utnyttelse av disse tidligere ubebygde arealene. Endringen førte til at hensynssone for samferdsel gjennom dette området måtte forandres. Det vil fortsatt være behov for å etablere kommunalt ledningsnett gjennom det område som er nå en del av B15, mens gangforbindelsen kan alternativ etableres på B3. Nærmest Tungenesveien er gangforbindelsen regulert inn som gangvei (obs: Ved en tegnefeil er dette vist som gang- og sykkelvei på plankart, men veiens fysiske utforming vil ikke være egnet for sykkeltrafikk. Feilen vil bli rettet før behandling av planforslaget i KST.) på tomt 49/313, i grensen mellom B15 og B13. Utvidet mulighet for samlet regulering av felt (B3+B13, B4+B14) Som tidligere nevnt er det foreslått mulighet for å regulere boligfelt B3 og B13 under ett, om eierne av de to felt anser det som ønskelig. Samme mulighet er også tilført for områdene B4 og B14, siden rådmannen mener at det kan være fordelaktig med tanke på tilkomst og et bedre samspill i bebyggelsen også der. Ny stadion for RIL fotball I løpet av planarbeidet er det inngått en del kompromiss mellom RIL fotball, Randaberg kommune og overordnede myndigheter for å muliggjøre at stadion kan plasseres på felt BIA1, i det regionale grønndraget. Det har ikke vært mulig å imøtekomme alle RILs ønsker i saken. Det er begrenset med plass mellom eksisterende idrettshall, næringsområdet, turvei, trialanlegget og kulturminnefelt. Det var derfor nødvendig å begrense stadion til ett tribunebygg. Parkering må begrenses til det som er absolutt nødvendig for å oppfylle kravene til fotballforbundet, dette også på grunn av tilkomstsituasjonen (forbi skolen, gjennom enveiskjørt sløyfe rundt idrettshallen). Det er heller ikke mulig å oppfylle ønskene om mere enn 2000m 2 næringsareal i bygget. 2000m 2 tilsvarer tilbygget på Randaberg Arena, mens de ønskede 3500m 2

6 tilsvarer hele kommunehusets bruksareal. Et slik bygg, som da ville inneholdt mere næringsareal enn det arealet RIL trenger til idrettsformål inkl. egne kontorer (3300m 2 ) kan ikke lenger betegnes som, eller reguleres til, idrettsformål. En regulering til næring eller blandet formål, som i så fall ville vært riktig, strider imidlertid mot alle overordnede planer, og vil føre til innsigelse/klage. Av samme grunn er det nødvendig å begrense bruken av næringsarealet til idrettsrelaterte forretninger, en begrensning som anses uansett som helt kurant, spesielt i lys av at det nylig er etablert et treningssenter på nabotomten. Treningssenteret kan flytte inn i stadion, og arealet på BN kan brukes til andre typer næring om det i framtiden igjen oppstår behov for det. Torvmyrveien 26 AS har fått midlertidig dispensasjon for fem år i DS HNK 152/17 for bruksendring fra lager til treningssenter. I rådmannens vurdering og vedtak heter det i begrunnelsen bl.a. at «Den midlertidige dispensasjonen gis med begrunnelse at det er lagt inn idrettsrelaterte næringsformål på tilgrensende område i den delen av områdereguleringsplanen som ennå ikke er vedtatt. Rådmannen mener derfor at de hensyn som områdereguleringsplanen skal ivareta, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I Randaberg kommune er det få områder som er regulert til næring med formål industri/lager, slik som Torvmyrveien 26 er. Det er derfor viktig å ta vare på disse områdene til det formålet de er tiltenkt. Fordi arealet som bruksendres utgjør en mindre del av bygningens totale areal, og fordi bruksendringen er tidsbegrenset til 5 år, blir ikke hensynet bak 3-4 i reguleringsbestemmelsene vesentlig tilsidesatt. Rådmannen legger til grunn at nye bygninger med lokaler for formålet idrettsrelatert næring, er ferdigstilt på tilgrensende område om 5 år.» RIL ønsket også en tilpasning av formålsgrensen mot felt BN, som vil gjøre BIA1 litt smalere. På det nåværende tidspunkt foreligger det ikke tegninger i høy nok detaljeringsgrad til å kunne vurdere om plassen på BIA1 fortsatt vil være tilstrekkelig etter en slik endring. Den er derfor ikke tatt med i planen, men kan vurderes på nytt i detaljreguleringen. Endring av veiprofil for Torvmyrveien Veinormalen for Torvmyrveien ble vedtatt i del 2 av planen i Sommer 2016 ble det vedtatt at sykkelstrategi for Nord-Jæren skulle legges til grunn i det videre arbeidet med kommuneplanen. Sykkelstrategien legger opp til å bruke den såkalte «danske løsningen» for hovedsykkelforbindelsene i sentrumsområder. Løsningen krever fraviksbehandling etter dagens regelverk, men Statens vegvesen har signalisert at disse søknadene vil bli innvilget. Rådmannen anser det derfor som hensiktsmessig å implementere løsningen i områdeplanen nå. Det samlede areal som er regulert til vei (inkl. annen veigrunn) vil ikke bli større enn før. Det vil vise seg i de tekniske planene om inngrepene til og med kan bli noe mindre hvor terrenget tillater det. Overgangene mellom systemene anses som løst på en bra måte i øst (ved nye Harestad skole), mens systemskifte ved Vardheim/kirkegården ikke er ønskelig på

7 sikt. Strekningen vest fra det nye krysset vil derfor bli tatt med i en framtidig plan, som fremmer målet om å skape et enhetlig gs-system for Randaberg sentrum. Det er i forkant av behandlingen i KPU oppdaget noen mindre tegnefeil på plankart, disse vil bli rettet før planen kommer til behandling i KST. Rådmannens vurdering: Planforslaget er i samsvar med planprogrammet og med regionalplan for Jæren. Det inkluderer de tidligere vedtatte plandelene. Det er utarbeidet i samarbeid med de berørte parter i planområdet, og med overordnede myndigheter. Planforslaget ivaretar kommunens ansvar for å skape en overordnet ramme for den videre utviklingen, som koordinerer forskjellige interesser, sikrer den nødvendige infrastrukturen og skaper forutsigbarhet for den videre planleggingen. Rådmannen anbefaler at områderegulering for Randaberg sentrum øst, datert , vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens a) Områderegulering for Randaberg sentrum øst, del 1 og del 2 oppheves. b) Reguleringsplan for Gjertrudmyr (planid ) fra 1971 og reg. endring for Gjertrudmyr (planid ) oppheves. c) Reguleringsplan for næringsområde ved Torvmyrveien (planid ) oppheves. d) Detaljreguleringsplan for E39 Harestadkrysset (planid ) oppheves hvor den overlapper med planområdet. Følgende reguleringsplaner erstattes/oppheves helt/delvis pga. områdereguleringen: a) Områderegulering for Randaberg sentrum øst, del 1 og del 2. b) Reguleringsplan for Gjertrudmyr (planid ) fra 1971 og reg. endring for Gjertrudmyr (planid ). c) Reguleringsplan for næringsområde ved Torvmyrveien (planid ). d) Detaljreguleringsplan for E39 Harestadkrysset (planid ) hvor den overlapper med planområdet. Saksbehandler: Anna Katharina Kraus Tjenesteområdesjef: Anne-Kristin Gangenes Hvilke planer har dette konsekvenser for: Randaberg sentrum øst Del1 og Del2 Særutskrift:

8