BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR

Transkript

1 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR Hamar stadion 0. INNLEDNING Hensikten med reguleringsplanen Hovedintensjonen med planforslaget er å transformere Hamar stadion fra dagens bruk som anlegg for idrett og sport til byggeområde, og å detaljregulere første byggetrinn, med handel, kontor, kultur, boliger og parkering. Hensikten med transformasjonen, slik den er vist i kommuneplanen, er å styrke sentrumsfunksjonene i Hamar. Forholdet til tidligere planvedtak og overordnede planer Denne detaljreguleringsplan og de tilhørende bestemmelser gjelder foran tidligere vedtatte overordnede arealplaner etter plan- og bygningsloven (pbl), men bygger på gjeldende regulering for området vedtatt Kulturminner I samsvar med bestemmelsene i Lov om kulturminner, skal man ved arbeid i marken, dersom det oppdages mulige kulturminner, straks stanse arbeidet i den grad det berører det mulige kulturminnet og dets sikringssone på 5 meter og varsle kulturminnemyndigheten. Lokale forskrifter og retningslinjer Lokale forskrifter og retningslinjer eller det som til enhver tid avløser dette, skal legges til grunn for planlegging/byggesøknad Liste over reguleringsformål Bebyggelse og anlegg (pbl.. 12, 5): Boligbebyggelse, blokkbebyggelse (B1) Kjøpesenter (Fo1) Kombinert bebyggelse og anleggsformål, bolig, kontor og tjenesteyting (BK1) Kontor/tjenesteyting (AKOMB) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, (pbl.. 12, 5): Kjøreveg Parkeringshus (Ga1) Fortau Torg (Torg1, Torg2) Gang- / sykkelveg (Gs1) Gangveg / gangareal (Gveg1, Gveg2) Annen veggrunn- tekniske anlegg Annen veggrunn-grøntareal Side 1/9

2 Grønnstruktur (pbl.. 12, 5. ledd nr. 3): Friområder (F1, F3, F4, F6) Hensynsoner (pbl ): Rød sone iht. T-1442 Gul sone iht. T FELLESBESTEMMELSER 1.1 Plankrav 1. For friområder, parkmessig opparbeidet del av trafikkområder og andre tilstøtende arealer som skal opparbeides parkmessig (midlertidige områder), skal det utarbeides situasjonsplan som kommunen skal godkjenne. 1.2 Om energiforsyning 1. Utbygger plikter å kontakte konsesjonshaver for distribusjon av elektrisitet for å avklare muligheten for tilknytning til distribusjonsnettet. 2. Innenfor konsesjonsområde for fjernvarme plikter utbygger å kontakte konsesjonshaver for å avklare muligheten for tilknytning til distribusjonsnettet. 1.3 Om lekeplasser og friområder Innen en avstand på 50 meter fra hver boliginngang skal det avsettes en nærlekeplass på minimum 100 m² (gjelder ikke mot Vangsvegen og St. Olavsgt.). Nærlekeplassen tillates kombinert med områder tilrettelagt for å integrere flere brukere og aldersgrupper. Det skal opparbeides offentlige friområder for lek og opphold i henhold til nedenfor gitte kriterier: Areal og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Områdene må egne seg for variert lek på ulike årstider og skal planlegges slik at barn og voksne med ulike behov kan fungere i positivt samspill og ikke være til unødig sjenanse for hverandre. Lekeplasser skal utformes slik at de er tilgjengelige og brukbare for alle uansett funksjonsnivå. Friområdene skal ha et betydelig innslag av grønne vegetasjonsvolumer og trær. 1.4 Midlertidige områder Områder for senere byggetrinn skal opparbeides som midlertidige grøntarealer inntil utbygging starter. Formgivning skal ha naturlig overgang til bebygde områder og opparbeides med hensyn på at det kan ta mange år til områdene bebygges. Områdene kan nyttes som riggområder for inntil liggende byggetrinn. 1.5 Om belysning I forbindelse med rammesøknader og landskapsplaner, skal det også vedlegges planer for eksteriørbelysning og belysning i byrommet (i utomhusarealene). Side 2 av 9

3 1.6 Om bruk av materialer Fasadene mot det offentlige rom skal bygges med varige materialer som viderefører elementer fra murbyen i sentrum (pusset mur, tegl eller naturstein) i kombinasjon med tre. Det skal brukes varige høykvalitetsmaterialer. 1.7 Om tekniske anlegg, støyskjerming og balkonger Tekniske anlegg og støyskjermingstiltak skal være bygd inn som en naturlig del av det arkitektoniske uttrykket, innenfor maksimal gesimshøyde (jf. områderegulering). 1.8 Om utførelse av ubebygde områder 1. Kommunen skal påse at terrengforming, opparbeidelse, beplantning m.v. i byggeområder foretas med sikte på god kvalitet. Nedskjæringer og fyllinger i forhold til eksisterende terreng og forstøtningsmurer med høyde over 0,5 m, skal vises i situasjonsplan og søknad om byggetillatelse. 2. Det skal være høy kvalitet på materialbruk og design i utomhusområdene. Materialer i fasadene og publikumsområder skal holde høy kvalitet og varighet. Krav til sikkerhet ved murer som tar opp ulikhet i terrengnivå må ivaretas og vises i situasjonsplan. Krav til sikkerhet i byggeperioden må ivaretas. 1.9 Om overvannshåndtering Plan for lokal overvannshåndtering skal godkjennes av Hamar kommune. Minimumskrav: Maksimal tillatt avrenning til kommunalt overvannsnett skal være mindre enn 90 l/s. Begrensning i avrenning fra fordrøyningsbasseng skal være regulert/kontrollert i form av maksimal rørledningsdimensjon som strupeinnretning med nødvendig lengde av strupeledning. Nødvendig størrelse av fordrøyningsvolum og utforming av dette fastlegges av utbygger. Dog skal effektivt minimumsvolum for fordrøyning være større enn 400 m 3. Fordrøyningsvolum skal også ha sikret tilrenning og avrenning for vinterregnhendelser på frossen mark for intensitet tilsvarende minimum 50 % av tilsvarende sommerregnhendelser. Det skal etableres sikker flomavrenning for alle innestengte arealer til Vangsvegen ved nedbørshendelser som overskrider normalverdier. Nødvendig kapasitet og tiltak for å hindre tilbakestuving til bebyggelsen fra Vangsvegen fastlegges av utbygger. Før tillatelse til utbygging kan gis skal overvannshåndteringen dokumenteres overfor Hamar kommune med; beregninger av dimensjonerende regnhendelser, nødvendige fordrøyningsvolumer og strupet tilknytning til kommunalt overvannsnett tegningsunderlag som viser utforming av det totale overvannssystemet (avrenning, oppsamling, fordrøyning og tilknytning) instrukser for løpende drift og vedlikehold av overvannssystemet for å sikre løpende funksjonalitet Side 3 av 9

4 1.10 Parkeringshus, lager Parkeringshus, lager, varelevering og avfallshåndtering tillates etablert innenfor formålet. Minste krav til parkering: Formål Plasser Bolig under 60 m² (pr. bolig) 0,5 Bolig m² (pr. bolig) 1,0 Bolig over 100 m² (pr. bolig) 1,5 Kontor 250 Kjøpesenter 1,050 Det regnes sambruk av parkeringsplasser for kontor og kjøpesenter på grunn av ulik tidspunkt for bruk, slik at krav om 1,200 plasser til kjøpesenter er opprettholdt. Krav til parkering omfatter også parkeringsdekning til kontor i områdereguleringens byggetrinn 2 (høyblokk) uavhengig av endelig utnyttelse, Tilstrekkelig antall parkeringsplasser i forhold til gjeldende regelverk skal dimensjoneres slik at de kan reserveres for bevegelseshemmede. Parkeringsplasser for bevegelseshemmede skal lokaliseres nær heis-utganger fra parkeringsarealene. Bruk av belysning og fargesetting skal gi parkeringsområdene særpreg og gode estetiske kvaliteter og god orientering for alle brukergrupper. Det tillates ikke parkering på terreng. Kjøpesenterets parkeringsbehov skal løses på egen grunn på Hamar stadion. For å forebygge økt parkeringspress i omkringliggende boligområder, tillates ikke bruk av frikjøpsordning i henhold til lokal forskrift. Parkeringsanlegget skal anlegges i henhold til den til enhver tid gjeldende forskrift om offentlig parkeringsregulering. Det skal settes av plass til 500 sykkelparkeringsplasser og opparbeides minimum 300 plasser Om utendørs salg Gatesalg er tillatt på nærmere angitte områder som skal vises i utomhusplan. Uteservering er tillatt i tilknytning til innendørs serverings- og kioskvirksomhet og bør vises i utomhusplan. Gatesalg og uteservering skal ikke innsnevre gangsonen på 5 m langs Vangsvegen Utelagring Utelagring tillates ikke Om universell utforming av byggverk Byggverk for publikum og arbeidsbygning skal være universelt utformet slik det følger av bestemmelser i forskriften, med mindre byggverket eller del av byggverket etter sin funksjon er uegnet for personer med funksjonsnedsettelse. Side 4 av 9

5 1.14 Støy Etablering av ny støyende virksomhet eller etablering av støyfølsom arealbruk skal tilfredsstille anbefalte støygrenser i departementets rundskriv T-1442 eller senere vedtatte forskrifter/retningslinjer som erstatter denne. Ved søknad om rammetillatelse skal det dokumenteres gjennom støyfaglig utredning at støykrav blir tilfredsstilt. Utredningen bør belyse innendørs og utendørs støynivåer, samt aktuelle avbøtende tiltak. Det skal tas høyde for at senterlinje i Vangsvegen skal flyttes i tråd med reguleringsplan med planident REKKEFØLGE 2.1 Byggetrinn Byggetrinn 1 er bebyggelsen på Hamar stadion. Byggeområde B1 tillates imidlertid oppført som del av byggetrinn 2, jf. fastsatt byggetrinn i reguleringsplan for Hamar stadion og Fuglsethmyra. Det tillates ikke trinnvis utbygging i høyden, men bebyggelsen skal oppføres i hele sin vertikale utstrekning innenfor rammen av samme byggetrinn Rekkefølgen kan endres etter avtale med kommunen. 2.2 Utomhusanlegg, friområder, gangveg og torg Alle utomhusanlegg, friområder (F1, F3, F4 og F6), gangveger (Gveg1 og Gveg2), midlertidige områder (senere byggetrinn), samt torg (Torg1 og Torg2) skal være ferdigstilt i løpet av første vekstsesong. Det utstedes ikke ferdigattest for bebyggelsen før disse er ferdig opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse skal det være etablert: Ballplass eller midlertidig ballplass for hele området Lekeplass (skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse til bolig) Utearealer tilhørende byggetrinnet Atkomster for alle trafikantgrupper Det kan ikke gis brukstillatelse til B1 og B/K1 før F3 er opparbeidet. Områder for senere byggetrinn, jf. reguleringsplan skal opparbeides som midlertidige grøntarealer inntil utbygging starter. Områdene kan nyttes som riggområder for inntil liggende byggetrinn. Områdene kan ikke brukes til parkering for annet enn pågående byggevirksomhet. 2.3 Kommunaltekniske anlegg m.m. For områder avsatt til utbyggingsformål gis ikke brukstillatelse før følgende forhold av betydning for utbyggingsformålet er etablert: Kommunaltekniske anlegg (veg, vann og kloakk) og energiforsyning inkl. varmeforsyning og opplegg for returvarme via fjernvarmenettet. Tiltak for lokal overvannshåndtering i tråd med godkjent plan. Side 5 av 9

6 2.4 Trafikksystemet Før det gis brukstillatelse for ny bebyggelse skal det være etablert: Samferdselsanlegg fra parkeringshus til Vangsvegen med normerte stigningsforhold Kulvert fra parkeringshus til St. Olavs gate/håkons gate med normerte stigningsforhold Rundkjøring i krysset Vangsvegen / Anne Disens veg, i tråd med gjeldende reguleringsplan (planident 674) og dens rekkefølgekrav, samt tilliggende gangfelt og nødvendig tilpasning til kjøreveg i Vangsvegen. Fortau langs og avslutning til Vangsvegen, i tråd med gjeldende reguleringsplan (planident 676). I reguleringsplan 676 avgrenses fortau inntil sykkelfelt, dvs. at områder avsatt til gangveg og annen veggrunn skal etableres. Busslomme langs Vangsvegen i tråd med reguleringsplan 676. Kjøreveg med tosidig fortau i St. Olavs gate (mellom Vangsvegen og Håkons gate) med stigning inntil 1:20, med nødvendig tilpasning til Vangsvegen og Håkons gate Heving av kjøreveg med stigning inntil 1:20, og gang- og sykkelveg langs St.Olavs gate (mellom Håkons gate og Finstads gate) inkludert annen veggrunn grøntareal. Heving av Finstads gate langs hele planområdet (flyttes utenfor gnr/bnr 1/572). Løsning for gående og syklende fra rundkjøring i Vangsveien direkte til F1 (midlertidig eller varig løsning). 3. BEBYGGELSE OG ANLEGG ( PBL 12-5 LEDD NR. 1) 3.1 Område B1 For området B1 kan det oppføres lavblokker, disse skal oppføres i 4 adskilte volumer. Åpningen mellom de adskilte volumene skal være på min. 8 meter, unntatt mellom de to sydligste volumene der høydeforskjell mot F3/F4 kan tilsi avstand mellom blokkene ned mot 5 m i bredde. Terrengforskjellen mellom F3 og St.Olavs gate kan tas opp med trapp. Bygningene kan ha maksimal gesimshøyde tilsvarende kote 152. Den øverste etasjen skal trekkes tilbake minimum 2,5 m fra underliggende etasje mot Findstads gt., St.Olavs gt. og Torg 1. Byggegrensen mot St. Olavs gate settes til 5 meter, men det kan tillates inntil 2 m framspringende bygningsdeler langs gaten på 50% av fasadebredden for hver lavblokk opp til bygningens gesims. Balkong tillates utenfor byggegrense inntil 3 meter fra formålsgrense mot St.Olavs gate (unntatt 4.etasje) og 5 meter fra F Område Fo1 Innenfor området tillates kjøpesenter med detaljvarehandel og tjenesteytende bedrifter slik som frisør o.a. Bevertning inngår i formålet og skal etableres slik at serveringsvirksomheten lokaliseres langs gate, torg eller parkarealer i F3 / F4 med mulighet for uteservering. I forbindelse med uteservering på F3 / F4 tillates etablering av bevertning på kote 143,5. I området Fo1 tillates forretningsdrift i form av kjøpesenter. Området tillates bebygd med %BYA=100%, med felles publikumsareal på ca. 8,000m 2 BRA, jf. planbeskrivelse. Det skal ikke regnes bruksareal for tenkte plan. Takhøyden i 2. etasje innen Fo1 tillates økt i de sentrale delene under friområdene F3 og F4 med inntil 3 m for å skape variasjon både innen Side 6 av 9

7 kjøpesentret og i friområdene. Den ekstra takhøyden tillates ikke utnyttet til å etablere mellometasje. Heving av takhøyden i deler av kjøpesenteret må ikke være så omfattende at det skaper inntrykk av at hovedplanet for F3 og F4 ligger generelt høyere enn kote ca. 143,5 m.o.h. 1. etasje skal ha innganger fra Vangsvegen for minimum hver 30. meter. Inngangene skal være for publikum og holdes åpne i åpningstiden. Mot torgene skal det legges forretninger og spisesteder. Det tillates ikke etablert innendørs gjennomgang til bebyggelsen på Fuglsethmyra, om ikke annet avklares i fremtidig reguleringsplanprosess. 3.3 Område B/K1 Innenfor området tillates det oppført inntil m 2 boliger, kontorer, offentlig eller privat tjenesteyting (herunder blant annet bevertning), med tilhørende uteoppholdsareal. Anlegg for vareleveranse og avfallshåndtering skal plasseres i P-kjeller, Ga1. Arealer tilsvarende minst 25 % av totalt bebygd areal skal avsettes til fellesareal for lek og opphold innenfor F1/F3/F4. Arealene skal være egnet til formålet lek og opphold. Det kan oppføres maksimum 6 etasjer regnet fra Vangsvegen, inkl. 2 etasjer til forretning/kontor (Fo1). Maksimal gesimshøyde er kote 156,5. Langs 40 % av fasaden mot Torg1 og Torg2 tillates bebyggelse i inntil 5 etasjer og langs 60 % av fasaden tillates 6 etasjer. 3.4 Felt AKOMB Innenfor området skal det tilrettelegges for et eller flere av formålene, forretning, kontor, offentlig og privat tjenesteyting, herunder bevertning, kino eller konferansesenter. Maksimum utnyttelse er m² BRA. Det skal ikke regnes utnyttelse for tenkte plan. Maksimal gesimshøyde er kote 156,5. Bebyggelsen skal ha annen uttrykksform og materialbruk enn bebyggelsen på B/K1. 4. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ( PBL 12-5 LEDD NR. 2) 4.1 Kjøreveg St.Olavs gate fra Vangsvegen til Finstads gate er planlagt hevet. Stigning inntil 1:20 tillates. Overgang mot tilstøtende samferdsel areal skal gis naturlig utforming. Finstads gate heves. 4.2 Område Ga 1 Det kan i området Ga1 tillates parkering under terreng ned til kote 123. I den grad etasjehøyden tillater det, tillates mellomdekker. I garasjeanlegget tillates også områder for varemottak, lager og avfallshåndtering. 4.3 Område Fa 1 Felles avkjøring Fa1 er hovedatkomst til den nye bebyggelsen på Hamar stadion og Fuglsethmyra fra Vangsvegen. Fa1 skal benyttes til felles avkjørsel for bebyggelsen på stadion og vestre kvartal av Fuglsethmyra. Fa1 skal ferdigstilles i første byggetrinn. Avkjøringer og innkjøring i bebyggelsen skal utformes med høye krav til estetikk materialbruk, og valg av belysning. Fa1 er felles for gnr/bnr 1/1638, 1/4779, 1/4795, 1/543, 1/2490, 1/5338, 1/1639, Side 7 av 9

8 1/1640, 1/1641, 1/2165, 1/2674, 1/3289 og framtidige parseller av disse. Vegvesenet skal godkjenne utforming av Fa1 før det gis igangsettingstillatelse. 4.4 Område Fa 2 Det bygges kulvert på nivå med første underetasjen fra parkeringen og mot Fuglesethtomta som kan benyttes som sekundær utkjøring skulle dette trengs. 4.5 Torg1 og Torg2 Torgene skal til en hver tid være offentlig tilgjengelig. Torg1 ligger på hjørnet av Vangsvegen/St. Olavsgate, og vil være atkomst til kjøpesenteret for gående og syklende fra sentrum. Torg1 vil ligge som plassdannelse i minst to nivåer. På området Torg2 anlegges det et torg foran hovedinngangen til kjøpesenteret mot Vangsvegen. Torgets hovedflate skal være i nivå med Vangsvegen. Fra Torg2 skal det være en døgnåpen heis opp til Gs1 og F1 via AKOMB og videre via Gveg1 til F3. Fra Torg1 øvre nivå til Gveg2/F4 skal det være døgnåpen heis. De angitte torgene skal opparbeides bymessig for serveringsvirksomhet tilknyttet bebyggelsen, og for torghandel og aktiviteter. Torg1 og Torg2 skal tilrettelegges for kulturaktiviteter med tanke på strømforsyning for lyd og lysanlegg, akustiske forhold og tilgjengelighet til toaletter uavhengig av kjøpesenterets åpningstider. Områdene Torg1 og Torg2 med foranliggende fortausareal skal utføres som integrerte plassdannelser / anlegg med gjennomgående design. Det skal være universelt utformete anlegg med trinnfrie adkomster mellom nivåene og ledelinjer for synshemmede. Det skal være høy kvalitet på materialer. Lys, vegetasjon og / eller vann skal brukes som estetiske og miljøskapende elementer. 4.6 Gang- og sykkelveg (Gs1) Gs1 skal opparbeides som del av fremtidig offentlig gang og sykkelveg fra Lindbergbakken til Finstads gate. Bredde skal være min 3 m. Det skal etableres forbindelse til Gveg2. Dette kan utføres som trapp. 4.7 Gangveg (Gveg1 og Gveg2) Følgende offentlige gangveger skal etableres: Gveg1 som rampe fra Finstads gate og opp til Gveg2 etter retningslinjene for universell utforming. Utforming skal vises i utomhusplan som leveres sammen med byggesøknad. Gveg2 er vist som en rett linje på reguleringsplanen, men kan mykes opp med kurver i sin avgrensing mot F3 og F4 i den videre planlegging uten at dette anse som noen vesentlig endring. Bredden kan varieres, men skal være minst 4 m. Dette fastsettes i utomhusplanen for området som skal vedlegges byggesøknaden. 5. GRØNNSTRUKTUR ( PBL 12-5 LEDD NR. 3) Det tillates oppført bygg eller anlegg som har naturlig tilknytning til områdenes bruk. Som eksempel kan nevnes luft- og lyssjakter til kjøpesenter, toalettanlegg og murer i tilknytning til turstier. Disse anleggenes arealbehov kan ikke regnes med når areal av fri- og uteområder skal beregnes. Anlegg i friområdene skal designes slik at de blir en integrert del av miljøet. De tekniske anleggene skal ikke skape sjenerende støy i friområdene. Det skal planlegges for Side 8 av 9

9 tilstrekkelig volum til rotsoner for større vegetasjon i på enkelte deler av friområdene. Friområdene skal dekke behovet for kvartalslekeplasser og sentralt lekefelt for området. Planer for friområdene skal vedlegges byggesøknaden. Friområdene skal planlegges og opparbeides i henhold til kvalitetskravene i kommuneplanen 5.1 Område F1 Innen området skal det tilrettelegges ballplass på minimum 30 m x 50 m som del av løsningen for sentralt lekefelt og kvartalslekeplass. Toppdekket skal utføres i gress eller kunstgress. Tekniske anlegg tilknyttet planene under bakken skal plasseres så de ikke hindrer arealets tiltenkte bruk og slik at det kan etableres trær i utkanten av friområdet. Hovedplanet for F1 skal etter opparbeidelse ligge på maks kote 138,5. For å gi en myk overgang til området, heves Finstads gate ca. 1 m. 5.2 Område F3 og F4 På takarealet over kjøpesenteret (område Fo1) skal det anlegges et offentlig tilgjengelig grøntareal for kjøpesenteret, boligene og allmennheten. Arealet skal utformes som et sted for rekreasjon og aktiviteter for alle brukergrupper. Det tillates høyere terreng i deler av området, men ikke slik at hovedplanet blir liggende høyere enn kote 143,5. (Jfr. 2 om Fo 1) Området skal opparbeides parkmessig og det skal legges til rette for lek. Det skal bygges plass for tilstrekkelige rotsoner for trær. Grønne flater skal utføres i gress eller kunstgress. Tekniske løsninger for vegetasjon på dekke og utforming av dekket skal vises i utomhusplan som vedlegges byggesøknaden. 5.3 Område F6 Området opparbeides som grøntareal med beplantning. Side 9 av 9