Saksgang Møtedato Saknr 1 Kommunestyret /17. Kommunestyret har behandlet saken i møte

Transkript

1 Flå kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler Jon Andreas Ask Detaljreguleringsplan for HV15 i Vardefjell - Høgevarde Saksgang Møtedato Saknr 1 Kommunestyret /17 Kommunestyret har behandlet saken i møte sak 44/17 Kommunestyrets behandling Anders Olav Frydenlund (BL) stilte spørsmål om habilitet som daglig leder i datterselskapet. Kommunestyret fant Anders Olav Frydenlund habil. Rådmann la frem ny innstilling med nytt punkt. - Tabell 9 i planbestemmelsene oppdateres i tråd med planforslaget og Fylkesmannens brev av Det ble stemt over ny innstilling fra rådmann. Enstemmig. Kommunestyrets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, vedtar Flå kommunestyre Detaljreguleringsplan for Høgevarde HV15, på gnr/bnr: 29/5 i Flå kommune med plankart datert og planbestemmelser datert med følgende endringer: - Plankart og bestemmelser endres i tråd med NVE s innspill. - Tabell 9 i planbestemmelsene oppdateres i tråd med planforslaget og Fylkesmannens brev av Rådmannen får fullmakt til å oppdatere plankart og planbestemmelser med vedtatte endringer. Dette vedtak kan påklages innen 3 uker fra det tidspunkt dette vedtaket er gjort kjent, jfr. plan- og bygningslovens 1-9 og Forvaltningsloven. side 1 av 9

2 DETALJREGULERINGSPLAN FOR HV15 I VARDEFJELL - HØGEVARDE Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Planforslag: Plankart for HV15, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse HV15, Innkomne høringsforslag til planforslag: Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen, Norges vassdrags- og energidirektorat, Fylkesmannen i Buskerud, Høgevarde Vel, Statens vegvesen, Frafall av innsigelse. Brev fra Fylkesmannen i Buskerud Dokument i saken: Alle vedlegg (over) Varsel om oppstart av detaljregulering for HV15 Vardefjell. Grinaker utvikling AS Uttalelser til varsel: Fylkesmannen i Buskerud, Statens vegvesen, Buskerud fylkeskommune, NVE, Høgevarde vel, Erik Vebner/Bodil Riis og Jan Kjærstad Oversendelse av plansak til behandling: HV15 Vardefjell. Grinaker utvikling AS Utlegging til offentlig ettersyn delegert vedtak. Flå kommune Høringsuttalelser til planforslag (se vedlegg) Endret forslag til reguleringsplan for HV15. Brev fra Flå kommune til Fylkesmannen i Buskerud Frafall av innsigelse. Brev fra Fylkesmannen i Buskerud Saksopplysninger: Grinaker utvikling AS v/arealplanlegger Knut Sterud har på vegne av Høgevarde AS sendt inn forslag til reguleringsplan for områdene HV15 Vardefjell, på gnr/bnr: 29/5 i Flå kommune. Planen inkluderer også en liten del av området HV9. Det ble gjennomført oppstartsmøte for HV15 i Flå kommune Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt høringsinstanser og naboer Varsel om planstart ble annonsert i Hallingdølen Planforslag ble oversendt kommunen og lagt ut til offentlig ettersyn I høringsrunden fremmet Fylkesmannen i Buskerud innsigelse til planen. På bakgrunn av innsigelsen ble planen endret og revidert plan ble oversendt Fylkesmannen side 2 av 9

3 , samt at det ble avholdt møte mellom Flå kommune og Fylkesmannen I brev trekker Fylkesmannen innsigelsen. Planområdet HV15 Vardefjell ligger helt nord i Gulsvikfjellet og grenser til Voldsameiget i nord. Hele planområdet utgjør totalt ca daa og består av et forholdsvis stort platå ved foten av Vardefjell. Planområdet ligger i høydelaget 911 m.o.h. (Holmetjern) - ca m.o.h, mens bebyggelse og anlegg befinner seg i høgdelaget ca ca m.o.h. Det er det høyestliggende området i godkjent områdereguleringsplan. Store deler av planområdet har storslagen utsikt sørover og vestover mot Høgevarde og Gråfjell. Området er småkupert og variert. I øst stiger terrenget bratt opp mot Vardefjell. Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av private fritidsboliger, nye veianlegg, parkering, mulig skianlegg, skiløyper, tursti, brygger og grønnstruktur. Planforslaget består av følgende dokumenter: Plankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse ROS-analyse Merknader til varsel om oppstart Etter at planen ble lagt på høring er det, som følge av Fylkesmannens innsigelse og merknader gjort noen endringer i planbestemmelsene i forhold til blant annet byggehøyder, og definisjoner. Det er skrevet mer om dette under vurdering. De reviderte planbestemmelsene er derfor datert Det er ikke gjort endringer i plankartet eller de andre plandokumentene. Arealdisponeringen framgår av plankart av I planområdet for HV15 er det foreslått 150 nye tomter. I tillegg er 10 tomter i godkjent reguleringsplan for HV9 (planid ) innlemmet i og omarbeidet i planforslaget for HV15. En av disse tomtene i HV9 (tomt 473) er i planforslaget for HV15 omregulert til næringsområde. Området er inndelt i følgende 6 hyttegrender. Tomtene i hver grend er plassert forholdsvis konsentrert langs de nye vegene. Det har vært viktig å sikre de høgeste ryggene/toppene som utsiktspunkt og med grønnkorridorer og turstier mellom grendene. Det er få store tomter. Tomtene er fra 850 til 1600 kvm tomteareal, og BYE eksl.parkering ligger fra 124 til 314 kvm, med et gjennomsnitt på ca 200 kvm. 38 tomter har tillatt mønehøgde over 6 meter, mens de øvrige ligger på 5,5 til 6 m. Forhold til overordnet plan: Områdereguleringsplanen for Gulsvikfjellet, som ble vedtatt av Kommunestyret i Flå og stadfestet av Kommunal- og moderniseringsdepartementet den , legger premissene for detaljreguleringsplanen. I området HV15 kan utbygging, samt fradeling til slike formål kun skje etter godkjent detaljreguleringsplan. I tillegg til generelle bestemmelser for all bebyggelse i områdeplanen, gjelder følgende spesielt for HV15: Punkt 2.2 Utforming av fritidshus og tomter side 3 av 9

4 I felt HV15 plasseres bygg med hems lavere enn 1,9 m (Innvendige mål) og 1 etasje. Oppstuguløsning eller overbygg over tak/arker tillates ikke. Enkelte tomter kan fravike dette kravet gjennom terrengtilpasning og nærmere vurdering i detaljreguleringsplan. Her tomt blir nærmere vurdert i detaljreguleringsplan. Underetasje kan tillates. Byggehøgde fastsettes for den enkelte tomt og nøye terrengvurdering gjennomføres i detaljreguleringsplan. Punkt 8 Rekkefølgebestemmelser Før opparbeiding av byggeområdene HV12, HV15 og HV17 kan igangsettes, skal det legges fast dekke på hovedatkomstvegen forbi HV1 (Brennåsen) fra avkjøringen til N2 (lavo/barnetrekket) og ca. 475 m i retning Gulsvik fram til eksisterende pumpestasjon nedenfor HV1. Miljøkonsekvenser: Asplan Viak gjennomførte registrering av naturmangfold som del av områdereguleringen. Floraen i planområdet er hovedsakelig ordinær og forholdsvis artsfattig. Konsekvensen for disse artene av en hyttebygging vil dermed bli lite vesentlig. Noen, mindre områder nord for Holmetjern har mer artsrik flora, men disse områdene vil bli liggende i LNFR-område. Planen vil ikke virke negativt inn på naturmangfoldet i området. Det vises for øvrig til rapport fra Asplan Viak v/rein Midteng: «Naturverdier og konsekvensutredning av hyttebygging 2014». Det har vært gjennomført en omfattende og detaljert vurdering og planlegging av HV15. En rekke hensyn til miljø og landskap er tillagt stor vekt for å få til en optimal løsning under de premissene som ble lagt i områdereguleringsplanen, samtidig som antall enheter, infrastruktur, marked og brukere har vært viktige elementer i en helhetsløsning. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Jfr. utredninger foretatt i områdeplanen for Gulsvikfjellet. Økonomiske konsekvenser: Viktig for nærings- og reiselivet i kommunen. Vurdering: Planforslaget har vært ute til høring i perioden og følgende uttalelser er mottatt innen høringsfristen: Buskerud fylkeskommune: Har gjennomført registrering av kulturminner i HV15, men ikke funnet automatisk fredete kulturminner innenfor området. Men fylkeskommunen er gjort kjent med at det er funnet nyere tids kulturminner i området i form av rester av containere fra flyslipp under 2.verdenskrig. Fylkeskommunen ber om at dette krigsminnet dokumenteres og bevares, samt at stedet for flyslippet markeres med hensynssone c) H570 på plankartet (radius 10 meter) og med følgende reguleringsbestemmelse: side 4 av 9

5 Hensynssone c) H570-1, bevaring av kulturminne Flyslipp fra 2. verdenskrig "Hensynssonen omfatter bufferareal for det verneverdige kulturminnet Id-#####. Innenfor H570_1 er det ikke lov å kjøre med tunge kjøretøy, lagre anleggsutstyr eller byggematerialer, eller gjøre inngrep i grunnen. Skogsdrift skal utføres skånsomt, slik at markdekket og grunnen ikke tar skade." Rådmannens kommentar: Ihht planbeskrivelsen er krigsminnet i den nordre delen av planomådet, i nærområdet av framtidig tursti nord for Holmetjern. Det er et par spredte funn av containere. Disse vil ikke bli direkte berørt av byggeområdene. Kommunen har vært i kontakt med Høgevarde AS og de er positive til å dokumentere og bevare funnene. Containerne ligger imidlertid slik til at de sannsynligvis må flyttes for å kunne vises fram for turgåere. Kommunen ser det ikke som nødvendig funnet og avmerke funnet i plankartet og ta det inn i planbestemmelsene, men vil oppfordre Høgevarde AS til å ta vare på funnet og sette opp en informasjontavle. Dette bør gjøres i samråd med Buskerud fylkeskommune. Norges vassdrags- og energidirektorat: Har følgende kommentar: I skredutredningen (1/ ) fra Asplan Viak er det vist til 2 mindre reguleringsområder. Begge disse områdene er omfattet at gjeldene plankart. Gjeldende plankart dekker imidlertid et større område. Selv om det ikke er planlagt inn nye byggeområder i området som er skredutsatt, mener vi at hele skredfaresonen (løsneområde og utløpsområde) må vises i plankartet. Vi forutsetter derfor at det tas kontakt med de som har utarbeidet skredfarerapporten og får oppdatert faresonen. Vi vil anta at skredfaresonen vil ha en utbredelse omtrent som markeringen i figur 10 i rapporten fra Asplan Viak. Vi mener det også bør vurderes om det bør vises et område som skredutsatt oven for område HV15-h i rapporten fra Asplan Viak. For dette området står det i rapporten at det vil kunne gå snøskred med større sannynlighet enn 1/1000, men at dette ikke vil nå planområdet med ødeleggende kraft. Siden planområdet som er ute til offentlig ettersyn er større enn planområdet som er vurdert av Asplan Viak, mener vi det bør vurderes om det skal tegnes inn en sone også for det området. Rådmannens kommentar: Plankartet oppdateres i tråd med NVE s anbefalinger. Fylkesmannen i Buskerud: 1. Regionalt perspektiv: Påpeker viktigheten av en helheltlig forvaltningspraksis for Norefjellområdet og at Flå kommune forholder seg til vedtatte overordna planer for fjellområdene. 2. Utnyttelsesgrad: Mener enkelte tomter åpner for en relativ høy utnyttelse som kan bidra til store hytter, samt at enkelte av disse ligger i skrånende terreng. Fylkesmannen ber kommunen vurdere om dette er ønskelig i denne delen av Gulsvikfjellet i forhold til at det er et åpent landskap med lite høy vegetasjon. 3. Byggehøyder og landskap: Mener planbestemmelsene åpner for en høyere mønehøyde enn i tilgrensende reguleringsplaner til tross for at HV15 i områdereguleringsplanen er vurdert som svært sårbart og eksponert mot Høgevarde, som er et svært viktig friluftsområde. Reguleringsbestemmelsene åpner for 2 etasjer/ oppstugu i 46 tomter, i strid med intensjonene i den nylig vedtatte områdereguleringen. På bakgrunn av dette fremmer Fylkesmannen innsigelse til bestemmelsen 1.2-f angående byggehøyder og tillatt antall etasjer. side 5 av 9

6 Fylkesmannen fremmer innsigelse til bestemmelsen 1.2-f angående byggehøyder og tillatt antall etasjer. Områdereguleringen som nylig er vedtatt legger klare rammer for tillatt utbygging. Videre ligger området høyt oppe i terrenget mot Vardefjellet, i et skrint landskap hvor en utbygging som er foreslått vil få store negative innvirkninger på landskap og bryte med eksisterende byggeskikk. Vi motsetter oss ikke plassering eller selve utbyggingen, men anser bestemmelsene til å åpne opp for en svært uheldig utbygging som vil få store negative konsekvenser for landskapsinnvirkningene og den regionale hytteutviklingen ved Norefjell. 4. Friluftsliv: Fylkesmannen er positiv til en helhetlig vurdering av områdets kvaliteter for friluftslivet og planfrie kryssinger. Fylkesmannen ber om at det også sikres opparbeidelse av skiløypene i forbindelse med kravene i 8.1 d. 5. Skianlegg: Fylkesmannen er positive til at det anlegges en tilbringerheis som bidrar til mindre intern kjøring i hytteområdet, men ber kommunen vurdere om det er ønskelig fra lokalt perspektiv å nærmere definere hvor heisanleggene kan anlegges, for å kunne styre utviklingen av heisanlegget. 6. Vann og vassdrag: Påpeker at alle tiltak i vann og vassdrag skal vurderes etter vannressursloven og vil, avhengig av tiltakets omfang og byggemåte være søknadspliktig etter Forskrift om fysiske tiltak i vassdrag av 15. november 2004 og Lov om laksefisk og innlandsfisk mv. 15. mai Planbestemmelser: Fylkesmannen viser til at en del av de foreslåtte planbestemmelser som ikke er i tråd med TEK 10. Disse vil ikke være gyldige og må rettes opp før videre behandling av detaljreguleringsplan. Dette gjelder bestemmelser i forhold til definisjon av målemetode for mønehøyder, «nærmere angitt» kotehøyde, samsvar mellom bestemmelser og tabell når det gjelder underetasje, definisjon av målbar 2.etasje og utforming av næringsbygg (se vedlegg for nærmere detaljer). Rådmannens kommentar: 1. Regionalt perspektiv: Tas til etterretning 2. Utnyttelsesgrad: Rådmannen viser til planbeskrivelsen. Det er gjort grundige vurderinger rundt plassering av tomter og utnyttelsesgrader. Det er således I godkjent områdeplan ble det avsatt områder for bygg og anlegg på 322 daa med veiledende ramme for antall tomter på I HV15 er det planlagt 150 nye tomter på totalt ca. 188 daa. I tillegg kommer 10 tomter i HV9. Her har en brukt atskillig mindre areal til bygg og anlegg enn det som ble lagt til grunn for HV15 i områdereguleringen. En har bevisst lagt opp til mindre tomter enn det som har vært lagt til grunn i tidligere planlegging og utbygging av Gulsvikfjellet. Dette har ført til mer konsentrering av tomter fordelt på 6 hyttegrender med ulik karakter. Denne løsningen sikrer også at en får god tilgang til skiløyper, turstier og friluftsområder i alle grendene. Flere deler av planområdet består av åpne områder med lite vegetasjon som er eksponert. En har bevisst spart de mest eksponerte områdene i form av markerte koller og høgdedrag og avsatt til disse til friluftsområder, områder for turstier, utsiktspunkt m.m. Dette gjelder bl.a. høgdedrag sentralt i A-området, høgeste ryggen i B-området og et større område i søndre og midtre delen av C-området. side 6 av 9

7 Et av de viktigste virkemidlene har vært en differensiert løsning med ulik utnyttelse, mønehøgde og maks kotehøgde m.m. i tabell hvor alle tomtene er oppført. Hver tomt er nøye vurdert m.h.p. maks kotehøgde og merket stikk som er målsatt. Her er det også krav om at et av hjørnene på hovedhytte skal ligge innenfor stikken av hensyn til landskap, nabotomter m.m. Mønehøgde varier fra 5,0-7,5 m og er tilpasset de ulike områdene ut fra hensyn til landskap. Det er forslag om strenge bestemmelser om torvtak på alle bygg, farge på bygg og gerikter for å redusere eksponering og fjernvirkning. 3. Byggehøyder og landskap: Områdereguleringsplanen for Gulsvikfjellet tillater i utgangspunktet ikke bygg med 2 etasjer eller oppstugu-løsninger, men det kan fravikes ut fra en en nærmere vurdering for hver enkelt tomt, jmf. Bestemmelsenes 2.2-f: I felt HV15 plasseres bygg med hems lavere enn 1,9 m (Innvendige mål) og 1 etasje. Oppstuguløsning eller overbygg over tak/arker tillates ikke. Enkelte tomter kan fravike dette kravet gjennom terrengtilpasning og nærmere vurdering i detaljreguleringsplan. Hver tomt blir nærmere vurdert i detaljreguleringsplan. Underetasje kan tillates. Byggehøgde fastsettes for den enkelte tomt og nøye terrengvurdering gjennomføres i detaljreguleringsplan. På bakgrunn av Fylkesmannens innsigelse foretok kommunen i samarbeid med planlegger en nærmere vurdering av hver enkelt tomt der det var foreslått mulighet for 2 etasjer, dvs. mønehøyde >6 m. Planlegger fikk også utarbeidet en 3D-modell som kunne visualisere området og den enkelte tomt. Ut fra denne vurderingen ble det foreslått nye bestemmelser med følgende resultat: Delområde A: Opprinnelig forslag 6 tomter. Nytt forslag 0 Delområde B: Opprinnelig forslag 8 tomter. Nytt forslag 6 Delområde C: Opprinnelig forslag 0 tomter. Nytt forslag 2 Delområde D: Opprinnelig forslag 13 tomter. Nytt forslag 13 Delområde E: Opprinnelig forslag 0 tomter. Nytt forslag 5 Delområde F: Opprinnelig forslag 19 tomter. Nytt forslag 13 Totalt: Opprinnelig 46. Nytt forslag. Det reviderte forslaget ble sendt Fylkesmannen og på bakgrunn av dette ble innsigelsen trukket. 4. Friluftsliv: Planbestemmelsene gir ikke noe krav om opparbeidelse av løpyetraseene. Punkt 1.14 i bestemmelsene sier at «Skiløypetraseer kan opparbeides der dette er strengt nødvendig for å sikre god framkommelighet og bruk av løypemaskin.». Rådmannen mener det viktigste må være at traseene er i en slik stand at de kan prepareres og bestemmelsene åpner for dette, men at det ikke må være et bestemt krav til opparbeidelse til en gitt standard. Det er derfor ikke foreslått endringer i bestemmelsene i forhold til dette. 5. Skianlegg: Plassering til skiheis er ikke avmerket i kartet. Dette er fordi man ikke har besluttet hvordan heiser og alpintraseer skal plasseres. Eksakt plassering av heisen må vurderes i forhold til i en helhetlig alpinvurdering i Høgevardeområdet. 6. Vann og vassdrag: Kommunen tar Fylkesmannens innspill om søknadsplikt for brygge/ badeplass til etterretning og har lagt inn endring i rekkefølgebestemmelsene punkt 8.1 g). side 7 av 9

8 7. Planbestemmelser. Disse er nå endret slik at de er i tråd med gjeldende TEK. Mønehøyder tar nå utgangspunkt i gjennomsnittlig planert terreng, både for fritidsbygg, anneks, uthus, garasje og næringsbygg. Det er samsvar mellom bestemmelser og tabell når det gjelder underetasje. Tabellen er også oppdatert i forhold til mønehøyder. Videre er maks antall næringsbygg definert. En bestemmelse er ikke endret og det gjelder fastsatt kotehøgde, der kommunen har opprettholdt et slingringsmonn på +/- 0,5 m for fastsettelse av bygg med følgende formulering: «Bygningsmyndighetene kan dersom dette er miljømessig gunstig, avvike fra fastsatt kotehøgde i tabell i pkt. 9 med inntil +/-0,5 m.». Årsaken til dette er at erfaringer fra byggesaker i kommunen viser at et slikt skjønn er gunstig i forhold til plassering av bygget. Høgevarde Vel: 1. Er bekymret for tilgang til, og kapasitet hos nødetatene når personantallet i fjellet øker. 2. Ber kommunen vurdere tiltak i forhold til skiløypen som kan være rasutsatt. 3. Etterlyser en sti- og løypeplan og at løypetilbudet i Høgevarde forbedres, bl.a. ved flere løyper og mer planfrie kryssinger. 4. Mener at det er flere regelbrudd ved byggesaker i Høgevarde og at kommunen i sterkere grad må prioritere håndheving av reguleringsbestemmelser. Rådmannens kommentar: 1. Kapasiteten til nødetatene må være tilstrekkelig. Dette er et ansvar både for kommunen og statlige myndigheter. Det forutsettes at dette løses og at det ikke vil være til hinder for at planen kan vedtas. 2. I områdereguleringsplanen for Gulsvikfjellet ble det avmerket et større aktsomhetsområdet i lia mot Vardefjell hvor det kunne være fare for ras og skred, selv om dette ikke var kjent blant lokalkjente folk. På bakgrunnen av dette ble geolog fra Asplan Viak engasjert. Området ble nedklassifisert og kun et mindre område nordøst for «Trondstjern» er opprettholdt. Det ble også foretatt vurdering av fare for skred langs framtidig ny skiløype i markert dal opp mot Vardefjelltoppen, selv om det ikke er krav i TEK 10 vedr. skiløyper. Det blir vurdert som lite sannsynlig med store utløste snøskred i denne dalen, men en kan ikke utelukke dette. Traseen er derfor lagt midt i dalen. Høgevarde AS må vurdere å stenge løypa på de verste snøskredfaredagene i tråd med regionale snøskredvarsel fra NVE. Det er vanskelig å finne bedre egnede traseer for denne skiløypa. Rådmannen er av den oppfatning av at det er en tilfredsstillende løsning å evt stenge løypa ved stor snøskredfare. En kontrollert skredutløsning kan også være aktuelt. Men hvorvidt løypa stenges eller en løser ut skred kontrollert må bli opp til aktørene som drifter skiløypenettet i samarbeid med brukerne/ velet. 3. Rådmannen tar innspillet om sti-og løypeplan til etterretning. Når det gjelder kryssinger mellom veg/løyper, står det i rekkefølgebestemmelsene at det skal være etablert sikker kryssing av veg og hovedskiløyper før skiløyper eller skitrekk/nedfartstraseer tas i bruk. 4. Rådmannen tar innspillet til etterretning. Statens vegvesen: Har ingen kommentar til planforslaget. side 8 av 9

9 Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, vedtar Flå kommunestyre Detaljreguleringsplan for Høgevarde HV15, på gnr/bnr: 29/5 i Flå kommune med plankart datert og planbestemmelser datert med følgende endringer: - Plankart og bestemmelser endres i tråd med NVE s innspill. Rådmannen får fullmakt til å oppdatere plankart og planbestemmelser med vedtatte endringer. Dette vedtak kan påklages innen 3 uker fra det tidspunkt dette vedtaket er gjort kjent, jfr. plan- og bygningslovens 1-9 og Forvaltningsloven. RETT UTSKRIFT DATO 19.mai.2017 side 9 av 9