Moafiæra 8, Levanger Pb 724 Moan, 7610 Levanger Th : 74 O fax: Innherred Samkommune

Transkript

1 ^ i i MAR? ADVO KATEN E Moafiæra 8, Levanger Pb 724 Moan, 7610 Levanger Th : 74 O fax: Innherred Samkommune Landbruk og Naturforvaltningen Postboks Levanger Levanger, den 29. februar 2017 Vår ref: 5678_NBWJ13TW.docx Avslag på søknad om fradeling av kårhus på gnr. 288, bnr. 4 i Levanger kommune Klage Undertegnede representerer Petter Haugan. Vedtaket 1. Innherred Samkommune v/ landbrukssjefen fattet 1. februar d.å. slikt vedtak: "Med hjemmel ij0rdlovens I og 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-I/2013 og M-6/2003 og Innherred Samkommune sitt delegasjonsreglement gis det avslag på søknaden om fradeling av bebygd areal fra eiendommen gnr. 288 bnr 4 i Levanger kommune. Avslaget begrunnes med at det er påregnelig med vesentlige driftsulemper med å ha en frittliggende enebolig liggende nært to tun. " 2. Vedtaket påklages med dette. Det klages over skjønnsutøvelsen, rettsanvendelsen, bevisvurderingen og saksbehandlingen. Pål Inge Salberg Ingunn Kjeldstad Amund Hatlinghus Idar Hegsethtrø Advokat mna Advokat mna Advokat mna Advokat mna ps@advokatlevanger.no Ik@advokatlevanger.no ah@advokatlevanger.no ih@advokat1evanger.no Mob: Mob: 45 OO Mob: Mob: NO mva NO mva NO mva NO mva

2 Rettidighet 1. Haugan mottok underretning om vedtaket pr. post 17. februar d.å. 2. Denne klage er således rettidig, jf. fvl. 29. Klagens begrunnelse Klagen gis slik nærmere begrunnelse: 1. Saksbehandlingen l.1. Det ble avholdt formøte mellom Haugan og samkommunen ved Petter Bj artnes primo desember Under dette møtet forklarte Haugan bakgrunnen for ønsket om fradeling av kårhuset. Han frkk beskjed om å fylle ut standardisert Søknadskjema for fradeling for å sette saken i gang. Han ble videre meddelt at han ville bli kontaktet av en saksbehandler i samkommunen for innhenting av ytterligere Saksopplysninger slik at Haugan skulle gis anledning til å begrunne søknaden på en skikkelig måte Haugan ble aldri kontaktet av noen saksbehandler fra samkommunen. Han ble svært overrasket da han uten videre mottok vedtaket. Vedtaket var truffet av en annen saksbehandler enn Bj artnes Det anføres etter dette at det har skjedd feil ved saksbehandlingen da søkeren i realiteten er fratatt retten til å begrunne sin opprinnelige søknad. Dette har medført at saken ikke er tilstrekkelig belyst før vedtaket ble fattet. 2. Faktum 2.1. Tomten som søkes fradelt er kårhuset på gården. Boligen er oppført i 1995 av søkers foreldre. Boligen bebos i dag av søkers mor. Hun har livsvarig tinglyst borett til boligen Kårboligen har egen adkomst fra gårdsvegen og videre egen gårdsplass med garasje adskilt fra gårdens øvrige tun Gården har en jordvei på 161 daa fulldyrket og ca 33 daa beite. Videre ca 485 daa produktiv skog. Det vises til Vår ref: 5678_NBWJ l3tw.docx 2

3 Vedlegg 1: Gårdskart m markslagsklasser for 288/ All dyrket jord på eiendommen leies i dag ut til nabogården Svegård, gnr. 285, bnr. 3. Denne gården eies og drives av søkers søster. På Svegård drives i dag melk- og komproduksj on. Melkeproduksjonen drives i samdrift med den andre Okkenhauggården, gnr. 288, bnr. 6, som er nænneste nabo til søkers egen gård Bakgrunnen for søknaden om fradeling av kårhuset er at Haugan ønsker å selge gården til sin niese Ingrid Hynne. Kjøper er datter av dagens eier av nabogården Svegård. Kjøper vil imidlertid ha problem med å forsvare kjøp av 288/3 med all bygningsmasse på grunn av høy pris Søker har sitt arbeide i Trondheim og ønsker å selge gården men har et sterkt ønske om at gården må kunne forbli i familien En løsning som planlagt vil sikre fortsatt leiejord for Svegård og melkesamdrifla. Den vil videre holde gården i familien. Hverken 288/3 eller 285/ 3 er etter dagens krav selvstendige bruksenheter på grunn av j ordveiens størrelse. Svegård har alene bare 67 daa fulldyrket jord og er totalt bare på 125 daa. Det vises til Vedlegg 2: Gårdskart m markslagsklasser for 285/3. Planlagt løsning vil kunne gi grunnlag for at en av gårdene vil kunne overleve på sikt. Alternativt til dette kan en se for seg at jordveien etter hvert kan tjene som tilleggsjord for andre aktive bruk i grenda Ved salg av 288/3 i åpent marked har en ingen sikkerhet for at ny eier vil leie ut til Svegård På bakgrunn av det som er anført over vedrørende saksbehandlingen er faktum ikke vurdert ved sakens behandling. Saken er ikke tilstrekkelig opplyst og relevant faktum er ikke vurdert. 3. Rettsanvendelse og skjønnsutøvelse 3.1. Avslaget på fradelingssøknaden er begrunnet med at den vil kunne medføre "driftseller miljømessige ulemper for landbruket i området.", jf. jordloven l2, tredje ledd andre pkt. Vår ref: 5678_NBWJ 1 3TW.docx 3

4 Dette er videre anført at en fradeling vil gjøre parsellen fritt omsettelig og at eventuelle nye eiere ikke "er komfortable med landbruksdrift tett på" Det har lenge vært praksis at det gis tillatelse til fradeling av tomt til kårhus på landbrukseiendommer. Ordningen med kår må nærmest sies å ha gått ut på dato. Det er svært få seniorer på et gårdsbruk i dag som er villige til å bygge kårbolig for egen regning og risiko uten at dette huset fradeles på egen matrikkel. Den aktive gårdbruker vil ofte prioritere investeringer i drifta og har sjelden mulighet til å investere i kårbolig. Løsningen er at overdragende generasjon bygger selv på egen tomt. Dersom det ikke gis adgang til fradeling vil effekten fort være at eldste generasj on flytter bort fra gården. Også disse tidligere fradelte "kårhus" på egen matrikkel vil for fremtiden være flit : omsettelige. Nye kjøpere vil kunne utgjøre samme utfordring for eksisterende bruk som påberopt i vedtaket Det har videre lenge vært praksis at det gis adgang til fradeling av tun i tilfeller der jordveien er tenkt solgt som tilleggsjord til annet bruk. Begrunnelsen har da vært at slik fradeling og senere salg av tilleggsjord har bidratt til "tenleg bruksstruktur í landbruket" etter dagens krav. Dette er som kjent et hensyn som man etter jordloven 12, tredje ledd, første punktum, skal vektlegge i delingssaker. Også i disse tilfellene blir det liggende igjen et tun i et landbruksområde der en eventuell ny kjøper vil kunne bli utsatt for ulemper knyttet til landbruket. Dette har så vidt vites aldri blitt brukt som argument for å nekte fradeling hvis det tjener bruksstrukturen for øvrig. Det er i praksis dette som muliggjøres ved fradeling av kårhuset på 288/4 fordi det muliggjør salg innad i familien og sikrer fortsatt tilgang på leiejord for 285/3 og dennes melkeproduksjon og eksistens som driftsenhet På bakgrunn av den praksis som foreligger vedrørende fradeling av tomt til kårhus og videre fradeling av tun for videresalg av tilleggsjord, påberopes at vedtaket medfører usaklig forskjellsbehandling. Faren for driftsulempe er vurdert for restriktivt. Det er etter rundskriv M 1/2013 bare ulemper som er konkret påregnelige og som har en viss styrke og et visst omfang som kan vektlegges. Det eksisterer i dag ingen slike ulemper. Dagens beboer av kårhuset merker ingen vesentlig ulempe og gårdsbrukene rundt har følgelig heller ikke hatt problem med dette. Vår ref: 5678_NBWJl3TW.docx 4

5 I denne sammenheng skal nevnes at Okkenhaug kirke ligger ytterligere få meter lenger bort fra de to nevnte tun. Her har det aldri vært konflikter knyttet til landbruksdriften. Videre grenser også det regulerte boligfeltet "Kleivan" inn mot søkers landbrukseiendom. En har aldri opplevd klager fra boligeiere i boligfeltet knyttet til landbruksdriften, selv om dette riktignok ikke ligger i tilknytning til selve tunene. Man må kunne legge til grunn at en eventuell fremtidig kjøper av det fradelte kårhuset skjønner at han bosetter seg i et landbruksområde og slik aksepterer en viss risiko for ulempe. Naboloven 2 vil dessuten representere den rettslige skranke for hva som kan påberopes ovenfor landbruket. Det fremgår uttrykkelig av ordlyden i naboloven 2 at det skal vektlegges hva som er "venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plarfylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader. " 4. Usaklig forskjellsbehandling og feil rettsanvendelse medfører ubetinget ugyldighet. Feilen ved saksbehandlingen kan ha virket bestemmende på vedtaket og skal medføre ugyldighet,jf. fvl. 41. Feil skjønnsfakta var vesentlige og medfører ugyldighet. Feil ved skj ønnsutøvelsen bør medføre omgjøring. 5. Fylkesmarmen kan prøve alle sider av saken, foruten saksbehandlingen, rettsanvendelsen og bevisvurderingen også det frie skjønnet. Dette betyr at saken kan realitetsbehandles og det kan treffes nytt positivt vedtak. ****=l= Klager ble som tidligere nevnt svært overrasket over vedtaket. Dette fordi han ikke ble gitt anledning til å begrunne søknaden nærmere slik som forespeilet. Forrnelt sett må det fremsettes en klage for å oppnå endring. En håper imidlertid fra denne side at saken kan vurderes på nytt ut i fra foreliggende faktum. Fra denne side anføres at det nok hadde vært formålstjenlig med en befaring for å belyse saken skikkelig. Rettslig sett kan vedtaket endres dersom klagen anses begrunnet, jf. fvl. 33, andre ledd. Det anføres at en tillatelse til deling vil være godt i samsvar med jordlovens formålsbestemmelse i 1, men også de øvrige skjønnskriterier som skal vurderes etter l2. Forrnelt nedlegges etter dette slik Vår ref: 5678_NBWJ 13TW.docx 5

6 ; påstand: Prinsipalt: l. Søknad om fradeling av bebygd areal fra eiendommen gnr. 288 bnr 4 i Levanger kommune innvilges. Subsidiært: 2. Innherred samkommunes vedtak av i sak 2016/8904 kjennes ugyldig. Med hilsen l Amund Hatlinghus' Advokat Gjenpart: Klient rn/ vedlegg Vår ref: 5678_NBWJ 1 3TW.docx 6