ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR Hokksund, Kirkeveien 36 mfl., Gnr/Bnr 77 /

Transkript

1 Øvre Eiker Kommune v/anders Stenshorne Dato: Vår ref.: Luca Ganguzza ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR Hokksund, Kirkeveien 36 mfl., Gnr/Bnr 77 / Tiltak: Mindre reguleringsendring Tiltaksadresse: Gnr/Bnr 77 / , Kirkeveien 36; Frognesveien 13A; Frognesveien 13B Tiltakshaver: Plankonsulent: Borge Eiendoms Utvikling AS v/ Ole-Harald Audstad C/o Austad eiendomsutvikling AS Ostadalsveien 69B 0753 Oslo TAG arkitekter AS, Forslag til privat endring av detaljregulering: I samsvar med Regional plan for Buskerudbyen og forslaget til Regional plan for areal og transport i Buskerud skal område utvikles med høy utnyttelse rundt knutepunktet og stasjonen i Hokksund. Arbeidet med å utvikle en revidert plan består i å omregulere arealet fra forretning- og boligformål til byggeområde kun for bolig. Hensikten er å legge til rette for en situasjon som i større grad imøtekommer boligveksten på stedet, gjennom å tilby et bredt spekter av ulike typer leiligheter. Planendringen innbefatter en omfordeling av bygningsmassen, slik at den er bedre tilpasset boligformål. En ren boligbebyggelse vil føre til mindre trafikk enn det som ville vært tilfelle ved etablering av handel og kontor. Videre skal det i de reviderte bestemmelsene sikres at kvartalet åpnes opp mot sørøst og sørvest. På den måten vil overgangen til eksisterende bebyggelse blir bedret, både når det gjelder siktlinjer og solforhold. Side 1 av 8

2 Eksisterende detaljregulering: Planområdet er avgrenset som vist på vedlagte kartutsnitt. Dette i henhold til detaljreguleringsplan datert og tilhørende bestemmelser sist revidert I den eksisterende planen er området regulert til arealformål bolig/forretning/kontor (bolig/forretning/kontor i 1-2. etasje, bolig/kontor i 3. etasje, og kun bolig i 4-6. etasje). Samtidig er det lagt føringer for maksimum tillatt bebygget areal: «Maksimum tillatt prosent bebygget areal (%BYA) er 70 %; gjelder samtlige formål innenfor BFKI. Bebyggelsen over 1. etasje skal allikevel ikke ha et fotavtrykk (bebygd flate) som er større enn m2; tilsvarende BYA 60 %.» Byggegrenser i 5. og 6. etasje er inntrukket mot nordvest, syd-vest, og syd-øst. Det er også angitt grenser for tillatte byggehøyder. Bakgrunn for reguleringsendring: Borge Eiendomsutvikling som har kjøpt tomten ønsker å utvikle et konsept med kun bolig, med fokus på arkitektonisk kvalitet som kan skape identitet til stedet. Foreslåtte endringer er hovedsakelig knyttet til endringen av formål. Vi ønsker å justere volumoppbyggingen slik at en kan planlegge en mer gunstig bebyggelse i henhold til et boligkonsept med felles uteoppholdsareal og gode solforhold for alle boenheter. I reguleringsbestemmelsene er det krav om at «minimum 10m2 per boenhet skal kunne defineres som privat uteoppholdsareal» ( 5.1.6). Dette medfører at det i alle etasjer blir en betydelig del av BYA (cirka 20% av bruksarealet per boenhet) som skal utnyttes som uteareal. Maks regulert kotehøyde til første etasje er +8,20 m (i høydesystem NN1954), som samsvarer med kotehøyden på eksisterende terreng. Ettersom det ikke blir forretning/kontor i 1. etasje er det ønskelig å justere regulert kotehøyde i 1. etasje. Ved å heve første plan omtrent 1,5 m vil avstanden mellom boenhetene og veitrafikk-/parkeringsarealet blir større, samtidig som at innsyn fra gaten blir redusert. Dette for å skape bedre bokvalitet til boenheter i plan 1. Takoppbygg for trapp og heis ønskes bygget høyere enn tillatt Side 2 av 8

3 gesimshøyde for å tilfredsstille tilgjengelighetskrav til felles takterrasser. Det ble i møte med kommunen (Fagkomité 1), den 30. august 2017 enighet om at endringer kan tas som en reguleringsendring. Oppstart av planarbeid ble varslet den 22. september Endring: - Eiendomsformål endres fra bolig/forretning/kontor til kun bolig i alle 6 etasjer. Det blir ingen endring som gjelder formål Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. - Trapp- og heisoppbygg i toppetasjen tillates bygget over byggehøyde for å tilfredsstille tilgjengelighetskrav til felles takterrasse. - Mot syd-vest og syd-øst skal bebyggelsen deles med åpninger som slipper lys inn i kvartalets indre og som reduserer bygningens volum mot nabotomter. - Byggegrenser: Tidligere lå byggegrensen for 5. og 6. etasje i midten av eiendommen. Dersom en skulle utnyttet byggearealet her ville dette medført en tett og tung bebyggelse. Vi ser at det blir vanskelig å utvikle boliger innenfor angitte byggegrenser for 5. og 6. etasje på en fornuftig måte. Byggegrenser i 5. og 6. etasje justeres derfor til mer rasjonelle former i forhold til planlagt boligkonsept. På reguleringskartet er byggegrenser erstattet med linjer for regulert høyde. Det legges til rette for en stor samlende bakgård med bebyggelse rundt, og store åpninger som slipper lys inn i kvartalet og reduserer bygningens volum mot nabotomter. Bebyggelsen i 5. og 6. etasje beholdes inntrukket mot nord-vest, syd-vest og syd-øst. Parkeringskjeller kan bygges utenfor byggegrenser i hht. plankart - Grad av utnyttelse: Ved å bygge boliger i stedet for kontor/næring vil behovet for utearealer bli mye større. Dette betyr at en stor del av BYA i hver etasje (cirka 20% av bruksarealet per boenhet) blir utnyttet som Side 3 av 8

4 uteareal. Vi ønsker å øke utnyttelsen i 2-6. etasje 6 med 5% for å kompensere tapet av brutto gulvareal. Reguleringsendringen innebærer at maks BYA i 1. etasje på 70% beholdes og at maks BYA for øvrige etasjer økes til 65%. - Kotehøyder: Gjeldende regulering er utformet med høydegrunnlag NN I det nye reguleringskartet benyttes formatet NN2000 hvor alle kotehøyder er justert opp med cm. Alle høyder i reguleringen er derfor oppdatert. Dette innebærer ingen fysisk endring i høyder eller endring i høyde i forhold til nabobebyggelse. Ved omgjøring til boligformål ønsker vi å heve 1. etasje omtrent 1,5 m opp fra gateplan, slik at skillet mellom fortau og terrasser blir større og bo-kvaliteten høyere. Ettersom forretning/kontor fjernes fra de første 3 etasjene og erstattes med boligformål, vil etasjehøydene generelt bli lavere. Eksisterende maks gesimshøyder endres ikke, med unntak av trapp- og heisoppbygg, samt pergolaer, som tillates bygd over dette der hvor tak benyttes som felles utomhusareal. Konsekvens: Overordnede planer og veiledere: - Volumering er bevart i tråd med reguleringsplanens intensjon, hvor bygningsvolum i plan 5 og 6 er inntrukket for å skape en variert bygningsmasse og et mindre massivt uttrykk. - Konseptet vedrørende oppbygging av fasade/volum vil videreføres som det henvises til i reguleringsbestemmelsens Stedets karakter/ byform og estetikk: - Bygningsvolumene blir samlet omkring et tun, og danner en kvartalsstruktur som skaper identitet til området. Dette medfører bedre tilgang på sol for hver av boenhetene samt i felles uteareal. Internt vil bebyggelsen få en bedre internforbindelse samt tilfredsstillende solforhold i fellesareal. - Forslaget skal innebære en harmonisk utførelse gjennom farge -og materialbruk, Side 4 av 8

5 Naboer: - Endring av formål til kun bolig vil redusere trafikken langs Frognesveien, da det ikke vil bli sirkulasjon av kundebiler og varelevering. - Selv om det blir samme byggegrense mot vest (Frognesveien) skal den aktuelle fasaden i stor grad trekkes tilbake for å tilfredsstille krav til privat uteoppholdsareal til hver boenhet. I forhold til naboer i Frognesveien betyr dette i praksis at bygningsmassen trekkes cirka 2 meter bakover for å skape plass til balkonger mot stille side. - Maksimalt 4 etasjer mot vest beholdes for å unngå et massivt og dominerende uttrykk mot omkringliggende eneboligbebyggelse. Fasade til 5. og 6. etasjer mot vest blir inntrukket. - Gangveiforbindelsen er sikret som i gjeldende regulering gjennom fortau i Frognesveien og fotgjengerforbindelse over Kirkeveien. - Gang- og sykkelvei (o-gs2) beholdes som i gjeldende regulering. - Adkomst til undergang under jernbane skal opprettholdes under byggeperioden. - Bygging av parkeringskjeller og mindre terrengendringer skal ikke berøre aktuelle naboer. Uteområder og barns interesser - Endringen får en positiv konsekvens ved at det etableres større, skjermede og mer solfylte felles utearealer, delt i forhold til aldersgrupper. Lekeplass og sittegrupper plasseres i bakgård i plan 1. Sittegrupper og utstyr for voksne skal plasseres på felles takterrasse. Sol/ skyggeforhold - Endringer i byggegrensene og en justering av bygningsvolumet vil gi bedre solforhold da bebyggelsen kan plasseres med større avstand mellom enhetene. Husenes plassering er planlagt i forhold til sør-og vestvendte uteplasser. Det vises til vedlagte sol og skyggediagram, vedlegg 4. Merknader til varsel om oppstart av planarbeid Innefor fristen har vi fått noen merknader som er i vedlegg 8 Nedenfor følger oppsummering av merknadene og våre kommentarer Side 5 av 8

6 Buskerud Fylseskommune: «Buskerud fylkeskommune er positiv til at det bygges med høy utnyttelse rundt knutepunktet og stasjonen Hokksund» Kommentar: dette er i samsvar med planendring Fylkeskommunen ber likevel om at følgende bestemmelse innarbeides ved planforslag til offentlig ettersyn:«dersom det under anleggsarbeid skulle fremkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. kulturminnelovens 8, annet ledd.» Kommentar: dette er ivaretatt i gjeldende regulering og blir ikke endret i planforslaget. «Buskerud fylkeskommune vil ikke motsette seg at eksisterende bebyggelse innenfor planområdet rives og erstattes av nybygg, men nybygg må ta hensyn til ovennevnte kulturminner i nærheten av planområdet. Planen bør sikre god tilpasning til omgivelsene og det vises her til bestemmelser i gjeldende planverk for området. Det bør videre utarbeides gode illustrasjoner som viser hvordan området er planlagt bebygd slik at det er mulig å ta stilling til planforslaget.» Kommentar: Forslagsstiller henviser til gjeldende bestemmelser «fasader og materialbruk» som ikke blir vesentlig endret i planforslaget. En ønsker bare å fjerne «takformer» fra setningen siden det blir nødvendig å benytte flate tak som takterrasser for å tilfredstille krav til MUA. Fylkesmannen i Buskerud «Fylkesmannen kan ikke se at endringene i vesentlig grad påvirker regionale eller nasjonale interesser og har derfor ingen merknader til endringene». Frognesvei velforening «Styret i Frognes velforening ønsker å presisere tydelig hvilken byggestil som er påkrevd på området. Det er viktig å bygge i samme Side 6 av 8

7 stil som Hokksund stasjonsbygning (fra 1897) og det gamle bankbygget som i disse dager renoveres i gammel stil». Kommentar: Forslagsstiller henviser til gjeldende bestemmelser «fasader og materialbruk» som ikke blir vesentlig endret i planforslaget. En ønsker bare å fjerne «takformer» fra setningen siden det blir nødvendig å benytte flate tak som takterrasser for å tilfredstille krav til MUA. Vi ønsker å spesifisere at gjeldende regulering påkrever at «Hovedform, fargebruk, materialbruk og takformer skal vurderes mot og harmoniseres med eksisterende omkringliggende bygningsmiljø, spesielt stasjonen og "Gamle banken". Dette betyr ikke «samme stil som (fra 1897)»! Kommentar: Merknaden tas ikke til følge, siden den ikke gjelder endringen som søkes «Det er meget viktig for Frognes velforening at gangstien fra Frognesveien som går fra området og mot sentrum holdes åpen og sikker under en eventuell byggeperiode» Kommentar: Merknaden er medtatt i plan bestemmelser «Styret i Frognes velforening ønsker ikke at det planlegges en utbygging som tillater seks etasjer» Kommentar: Merknaden tas ikke til følge, siden den ikke gjelder endringen som søkes. «Frognes velforening ønsker å presisere at det er ekstremt viktig for et boligområde å ha tilstrekkelig med parkeringsplasser for et leilighetskompleks» Kommentar: Parkeringskrav er ikke endret i planforslaget. Forslagsstiller understreker uansett at nye byggegrenser / maksbyggehøyder medfører at bebyggelsen blir lettere og mer åpen mot vest og syd. Vi tror at et forslag til endring av detaljregulering og oppføring av et rent boligprosjekt, vil være et svært positivt tilskudd til utviklingen av området. Planendringen har ingen konsekvenser for trafikkforhold, universell utforming eller teknisk infrastruktur. Side 7 av 8

8 Det vises for øvrig til vedlagte dokumentasjon av endringen. Vi ber om snarlig og positiv behandling av forslag til reguleringsendring. Med vennlig hilsen TAG arkitekter AS Luca Ganguzza Vedlegg: Vedlegg 1 Vedlegg 2 Vedlegg 3 Vedlegg 4 Vedlegg 5 Vedlegg 6 Vedlegg 7 Vedlegg 8 Dette brevet Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Soldiagram Utomhusplan Situasjonssnitt Illustrasjoner Merknader til varsel om oppstart Side 8 av 8