Vi viser til Deres planforslag mottatt samt møter underveis i planprosessen; oppstarts- og underveis-møter avholdt og

Transkript

1 PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYPLANAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no Abo Plan & Arkitektur AS Postboks 291, 5203 OS Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /38 ESARK HDNO Åsane Gnr 182 Bnr 184, Naustvegen 28. Reguleringsplan. Kontroll av innsendt planmateriale - ufullstendig. Vi viser til Deres planforslag mottatt samt møter underveis i planprosessen; oppstarts- og underveis-møter avholdt og Bakgrunn Fagetatens rolle i planprosessen er å gi veiledning ved utarbeidelse av planforslaget, og i neste omgang saksbehandle forslaget. Hensikten med dette brevet er todelt: 1. Gi tilbakemelding på hvorvidt det innsendte planmaterialet er fullstendig og har den kvalitet som kreves for å sikre forslaget en forsvarlig saksbehandling. I henhold til plan- og bygningsloven skal reguleringsforslag behandles innen 12 uker. Fristen begynner å løpe når planforslag har kommet inn og regnes til tidspunktet for 1. gangs behandling/ vedtak om offentlig ettersyn. Eventuelle mindre justeringer/feilrettinger som må utføres før utlegging til offentlig ettersyn, vil kunne medføre en mindre forskyvning av saksbehandlingsfristen. Det gjøres ellers oppmerksom på at for planforslag som er i strid med overordnet plan, eller som er særlig kompliserte, kan det bli nødvendig med ekstra behandlingstid, jf. Forskrift om tidsfrister, og sanksjoner ved overskridelse av fristene, for private forslag til detaljregulering etter i plan- og bygningsloven. Kommunen har da rett til å avtale en annen frist for videre behandling. Ved eventuell overskridelse av fristen skal kommunen tilbakebetale forslagsstiller 10% av det totale gebyret for hver påbegynt uke fristen overskrides i inntil 10 uker. Utgangspunktet for vurdering av planmaterialet er Miljøverndepartementets veileder, jf. og kommunens veiledning i private planforslag som gir oversikt over de behandlingsrutiner og dokumentasjonskrav som stilles for utarbeiding av et planforslag, jf. Side 1 av 6

2 Det presiseres at kontrollen går på hvorvidt det innsendte planmaterialet utgjør et fullstendig planforslag, og har den kvalitet som kreves for å sikre en forsvarlig saksbehandling. 2. Signalisere fagetatens syn på hovedpunktene i planens innhold. Det gjøres oppmerksom på at brevet ikke er uttømmende. Innledning Fagetaten har nå sett i gjennom Deres forslag til plan for Åsane Gnr. 182 Bnr. 184 Naustvegen 28 og finner at det er behov for noen utbedringer av dette før planforslaget kan sies å være komplett og klar for videre behandling. Fagetatens saksbehandlingstid er følgelig stoppet. Våre kommentarer gjelder først og fremst mangler ved fremstilling av planmaterialet, men fagetaten har også merknader til planforslagets innhold. Vurdering av planens innhold/formål Som det fremgår av oppstartsmøtenotat og undervegsmøtenotat så har planavdelingen vurdert den foreslåtte utnyttelsen av tomten til å være høy sett i forhold til at det gis begrensede muligheter for utearealer med tilstrekkelig størrelse og kvalitet. Vi har også utrykket bekymring for at bakenforliggende naboer vil miste betydelig utsikt med foreslåtte byggehøyde. Forslagsstiller og plankonsulent har ikke gjort en reduksjon av planforslaget i samsvar med fagetatens tidligere tilbakemeldinger, og vi fastholder derfor fremdeles våre vurderinger når det gjelder utnyttelsesgrad. Fagetaten er spesielt kritisk til de foreslåtte uteoppholdsarealene. Arealene avsatt til formålet oppfyller etter vår vurdering ikke kvalitetskravene i kommuneplanens arealdel (2010). Solforholdene på utearealene er dårlige. En større del av utearealene er skyggelagt omtrent på samtlige tidspunkt det er utarbeidet sol/skygge-analyse for (med unntak av kl. 0900, 21. mai). Solbelyst areal klokken 15 ved jevndøgn, vist i illustrasjonene, er ikke gode arealer for opphold og lek. Det er videre usikkert om tilstrekkelig areal er solbelyst ved jevndøgn, da dette ikke kommer klart frem av materialet. Planområdet ligger ikke i et område som tilsier at en kan gå på akkord med kvalitet på uteoppholdsareal til fordel for en høyere utnyttelsesgrad. Det fremgår også av reguleringsbestemmelse «Kravene til uteoppholdsareal går foran tillatt utnyttelsesgrad og boligtype», men bestemmelsene er etter vårt skjønn ikke fulgt opp i planforslaget. Fagetaten stiller videre spørsmål ved at areal som i dag er grønt/naturlig terreng i sør er foreslått planert og bebygget. Er det vurdert kun å benytte seg av allerede planert flate for plassering av bebyggelse? Kunne i så fall arealet i sør vært nyttet som uteareal? Hensyn til naboer må være tungtveiende for utforming av planforslaget. Spesielt blir gnr/bnr 182/172 berørt (Naustvegen 11), da de får betydelig redusert sikt mot sjø. Til undervegsmøtet var det vist et alternativ hvor den nordligste blokken er foreslått med 2 etasjer. I planforslaget som er levert til behandling er det foreslått 3 boligetasjer for punkthuset i nord. Vi stiller spørsmål ved om det gjennom planarbeidet er gjort en tilstrekkelig vurdering av naboers tålegrense når det gjelder utsiktstap. Vi ønsker dette forholdet bedre beskrevet i planbeskrivelsen. Konklusjon planens innhold/formål Fagetaten anbefaler at plangrepet bearbeides på en slik måte at uteoppholdsareal med kvalitet i større grad vektlegges i planforslaget og at hensynet til dette går foran valg av Side 2 av 6

3 utnyttelsesgrad. En bør også vurdere hvordan en i større grad kan skåne bakenforliggende naboer for ulemper som følge av planforslaget. Forslagstiller står fritt til å avgjøre hvorvidt man ønsker å bearbeide plangrepet/ planforslagets innhold i tråd med fagetatens anbefalinger. Dersom anbefalingene ikke tas til følge, ber vi om å få en begrunnet tilbakemelding om det snarest og innen 3 uker fra dette brevet blir mottatt. Kommentarer til plandokumentene Plankart (jf. Bergen kommunes veiledning i private planforslag / MD s veileder) Plankartet har vært til GIS-kontroll. Kommentarer til plankartet ligger vedlagt. Planbestemmelser (jf. Bergen kommunes veiledning i private planforslag / kommunens mal for planbestemmelser) Jf. kommentarer i GIS-kontroll Planbeskrivelsen Beskrivelse av planområdet (dagens situasjon) Enkel beskrivelse av barn og unges bruk av planområdet/barnetråkk under overskrift «Grønne interesser», jf. pkt. 7 i undervegsmøtenotat. Beskrivelse av planforslaget Vis grunnlag for parkeringsberegninger i tekst Uteoppholdsareal. Oppgitte tall for uteoppholdsareal med sol kl mars gir 206 m². I tekst er det oppgitt at solareal er på 267 m². Hva er riktig? Plassering og krav (størrelse og kvalitet) på private utearealer må omtales Savner omtale av terrengbehandling/masseuttak/massebalanse Stigningsforhold tilkomstvei til parkeringskjeller må beskrives. Er vist med stigningsforhold 1:7 og 1:8 i illustrasjonsplan. Samtidig sies i det i kapittel om renovasjon at oppstillingsplass for bossbil ved nedgravde containere skal være en tilnærmet horisontal flate. Får ikke dette til å stemme. Ønsker lengde- og tverrsnitt av innkjørsel dersom dere har dette. Er forslag til renovasjonsløsning kontrollert opp mot BIR? Enkel beregning av eksisterende og ny ÅDT (som følge av planforslaget) for Morvikvegen, fra Slettestølsvegen og frem til planområdet, jf. pkt. 7 i undervegsmøtenotat Konsekvenser av planforslaget Det må redegjøres bedre for hvilke grep som er gjort for å gi minst mulig negative konsekvenser for naboene som blir mest berørt av planforslaget. Side 3 av 6

4 Merknadsskjema Må ha riktig saksnummer. Trafikketaten sin merknad. Punkt nr. 9: merknad og svar henger ikke sammen. Byantikvarens merknad bør besvares bedre. Det er utarbeidet kulturminnedokumentasjon. Har den vært til gjennomlesning hos byantikvaren? Besvares punktvis. Illustrasjonsplan Skal vise murer, skjæringer og fyllinger. Snitt Skal vise eksisterende og ev. ny nettstasjon med sikkerhetssone. Lesbarheten av hjelpelinjene (k +m.d) er noe dårlig ved utskrift. Disse kan med fordel gjøres tydeligere. Ønsker at dere leverer et lengdesnitt gjennom bebyggelsen med en utstrekning som vist på utsnittet under: Sol- og skyggeillustrasjoner Eksisterende situasjon er ikke levert. Påfør gate-/veinavn, husnr, og annen relevant tekst for å gjøre illustrasjonene mer lesbar. Fotomontasje Det er særlig tap av utsikt fra oppholdsrom innendørs og fra oppholdssteder utendørs som gir størst naboulempe. Det bør derfor også vises fotoillustrasjoner fra disse standpunktene for Naustvegen 11 og Naustvegen 24. Side 4 av 6

5 Skredvurdering Informasjon fra datasettet: Helningsklassifikasjon viser gradienter i fire klasser som fremgår av tegnforklaringen. Skrenter lavere enn 5m er filtrert bort. Skråninger brattere enn 27 grader vil kunne være potensielt skredfarlige skråninger. Skråninger brattere enn 45 grader bør spesielt vurderes med tanke på steinsprang. Kartet er produsert av NGU i 2006 og basert på høydebærende FKB-data for Bergen kommune (terreng og situasjonsdata). Er det gjort vurdering av den markert skråningen med hensyn til steinsprang og skredfare? Jf. pkt 4.5 og 7 i underveismøtenotatet. Digitale planer Det minnes ellers om at planmaterialet av hensyn til en rasjonell og mest mulig effektiv saksbehandling skal, når det er klart for behandling, også leveres på digital form (se Bergen kommunes veiledning i private planforslag). Det digitale formatet bidrar bl.a. til å forenkle produksjonen av saksutredning og muliggjør kunngjøring via internett, og er således tidsbesparende for alle parter. Konklusjon planmateriale Fagetaten avventer oppretting/supplering av materialet som nevnt ovenfor. Oppsummering og videre fremdrift Fagetaten finner at planforslaget ikke kan anbefales og tas opp til behandling i sin nåværende form. Planforslaget må endres/suppleres i henhold til våre kommentarer før det kan regnes som komplett for videre saksbehandling og grunnlag for vedtak. På denne bakgrunn stopper behandlingsfristen å løpe fra dags dato. Tiden fortsetter å løpe fra den dag revidert materiale, som fagetaten finner godt nok til å legges til grunn for vedtak, er Side 5 av 6

6 mottatt. Materialet skal innsendes samlet. Materialet må suppleres med en dokumentliste som viser hvilke dokumenter med eventuelle revisjoner som til enhver tid er gjeldende. Derimot står forslagstiller fritt til å avgjøre hvorvidt man ønsker å bearbeide plangrepet/ planforslagets innhold i tråd med fagetatens anbefalinger. Dersom anbefalingene ikke tas til følge, ber vi om å få en begrunnet tilbakemelding om det snarest og innen 3 uker fra dette brevet blir mottatt. Plankartet med tilhørende planbestemmelser skal uansett være tilfredsstillende fremstilt. Ved behov kan det i henhold til plan- og bygningsloven avtales ny frist for saksbehandlingstid. Gebyr Krav om gebyr vil komme i eget brev. Gebyret beregnes etter de satser som til enhver tid gjelder på det tidspunkt tilfredsstillende planforslag er mottatt, jf. kommunens gebyrregulativ Ved eventuell henvendelse, vennligst referer til saksnummer Saksbehandler kan kontaktes på telefon eller på epost hanne.nordo@bergen.kommune.no PLAN- OG BYGNINGSETATEN Hanne Dyrnes Nordø - saksbehandler Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Advokatfirmaet Harris DA, Postboks 4115 Sandviken, 5835 BERGEN Side 6 av 6