SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/3771 /25433/14-PLNID Kjell-Erik Lange Telefon:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/3771 /25433/14-PLNID Kjell-Erik Lange Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: x Byrådet x Byutviklingskomité x Kommunestyret PLAN REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER PÅ EIENDOMMEN 18/13, KALDSLETTNESET Innstilling til vedtak: Detaljreguleringsplan1744 for boliger på eiendommen 18/13, Kaldslettneset, med plankart datert og bestemmelser datert , vedtas. Vedtaket er truffet i medhold av pbl Øyvind Hilmarsen byrådsleder Britt Hege Alvarstein byråd for byutvikling Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Jørgensen Plankontor på vegne av grunneier Arild Ingebrigtsen. Mot slutten av planprosessen har Ingebrigtsen inngått avtale om salg av eiendommen til Care Holding. Hovedinnhold Planforslaget legger til rette for etablering av 55 kjede- og rekkehus mellom Solstrandvegen og E8, hvorav halvparten kan ha sokkelleilighet, slik at det til sammen blir ca 75 boenheter mellom E8 og

2 Solstrandvegen. Endelig planforslag er tilpasset boligtyper Care Holding tidligere har bygget på Finnsnes. I tillegg kan det etableres 7 boenheter som småhus på oversiden av Solstrandvegen. Byrådets vurdering Planforslaget legger til rette for etablering av boliger i vestvendt, solrikt område med fine utsiktsforhold forholdsvis nært sentrum. Byrådet anbefaler at planen vedtas. 1 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Lokaliseringskart Udatert 02. Forslag til reguleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslagstillers planbeskrivelse Revidert støyrapport 06. Skredrapport ROS-analyse Udatert 08. Uteromsplaner 09. Rapport områdestabilitet 10. Brev fra Fylkesmann om at innsigelser er løst Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Kommuneplanens arealdel

3 2 Planfakta Utsnitt av kommuneplankartet, viser potensielt fareområde for skred i øverste del av planområdet Planområdets størrelse: vel 20 daa Antall nye boliger: ca. 80 Utnyttelsesgrad: varierende, fra % BYA

4 3 Beskrivelse av planprosessen Planprosessens spesielle sider Dato: Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid Komplett forslag til reguleringsplan Byrådets vedtak om offentlig ettersyn Fylkesmannen fremmer innsigelse Fylkesmannen trekker innsigelsen Planutvalget vedtok å tillate oppstart av regulering for eiendommen 18/13 med formål bolig. På vedtakstidspunktet var området ikke avsatt som byggeområde i kommuneplanen, men det er tatt inn som boligområde i senere revisjoner av kommuneplanen. Planarbeidet ble utsatt i påvente av at Vann- og avløp modellerte vannforsyningssituasjonen på fastlandssiden sørover til Tromsøsvingen for år Modellen behandlet ikke spesielt dette planområdet, men det antas at det som gjelder for Tromsøsvingen kan legges til grunn for denne planen. Bebyggelse opp til cote +35 som ikke trenger større mengde slukkevann enn 20 l/s kan aksepteres. Statens vegvesen krevde opprinnelig at bebyggelsen skulle ha en avstand til europavegen på 50 meter. En så streng grense ville ha redusert utbyggingspotensialet i feltet kraftig. Statens vegvesen har senere akseptert at byggegrense settes til 30 meter fra midtlinje på europavegen, som tilsvarer det som ellers er etablert i eksisterende boligfelt lenger nord. At planområdet, særlig i sør, er smalt har gjort det krevende å få til en god utnyttelse, og det har vært mange runder med diskusjoner omkring bebyggelsesstruktur, vegløsninger mv. Fylkesmannen fremmet innsigelse mot planforslaget i flere punkter. Det har tatt lang tid å løse alle innsigelsene. 4 Planvurdering Boligbebyggelse Planforslaget tilrettelegger for kjede- og rekkehus. Der terrenget legger til rette for det kan det etableres sokkelleiligheter. Til sammen åpner planen for vel 80 nye boenheter. Kjedehusene nærmest E8 kan ha 2 etasjer mens rekkehusene mot

5 Solstrandvegen kan ha opp til 4 etasjer. Hver bolig får parkering på egen tomt, enten mellom kjedehusene eller i kjeller. Det avsettes i tillegg 0,25 parkeringsplass pr. bolig til gjesteparkering. Eksempel på kjedehus som planlegges oppført i planområdet Universell utforming Infastruktur Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen at bebyggelsen «legges opp til å» tilfredsstille Husbankens krav til livsløpsstandard. Kravet om livsløpstandard er imidlertid ikke tatt inn i bestemmelsene, og er således ikke juridisk bindende. Hovedtyngden av bebyggelsen vil ha terrengadkomst som er 1:20 eller slakere. For sokkelleiligheter vil ikke dette stigningskravet kunne oppfylles. Felles lekeareal har god tilgjengelighet for rullestolbrukere. Det er i uteromsplan vist et lekeapparat som er tilpasset rullestolbrukere. Det er en utfordring for planområdet at det ikke ligger i umiddelbar forlengelse av utbygd område på Arntjordet. Vann og avløp må knyttes til

6 kommunalt nett ved Arntjordet. Likeledes må fortau føres frem til Arntjordet. Området trafikkeres ikke av bybussrutene, men dekkes av bussrute 412 med en frekvens på ganger om dagen i hver retning. Bybussruten vil neppe bli forlenget ved etablering av dette feltet. Dette vil imidlertid kunne skje senere dersom befolkningsgrunnlaget sør for nåværende bybusssnuplass øker. Kvartalslekeplass Det er 2 kvartalslekeplasser innenfor planområdet. Disse opparbeides som kombinerte kvartal- og nærlekeplasser. I tillegg er det en rein nærlekeplass. Strøkslekeplass Barnehage Støy Kommuneplanen stiller krav om at maksimal avstand til strøkslekeplass skal være 500 meter. Dette er ikke oppfylt for planforslaget. Forslagsstiller mener planområdet ikke er stort nok til at strøkslekeplass kan reguleres inn i feltet. Det vises til at 200 m nord for planområdet finnes en polulær natursti som er åpen for allmenheten og som gir tilgang til Sollidalen og fjellene ovenfor. Barnehagekapasiteten i Tromsdalen er dårlig, og det har derfor vært et tema i planarbeidet om det burde avsettes tomt for barnehage i planen. Forslagsstiller har ikke ønsket dette da det ville legge beslag på en stor del av planområdet, og har valgt å fremme planen uten innregulert barnehagetomt. Planområdet er utsatt for vegstøy, særlig fra E8. Det foreligger støyrapport

7 med beskrevne avbøtende tiltak fra Sweco. Planbestemmelsene har rekkefølgekrav om etablering av nødvendig støyskjerming. Støyskjermingen består i støyvoll med støygjerde på toppen. Grunnforhold Det var ikke foretatt geoteknisk undersøkelse av planområdet da planen ble lagt ut til offentlig ettersyn. Forslagsstiller begrunnet dette med at Statens vegvesen undersøkte stabiliteten i området i forbindelse med etablering av E8. Videre ble det vist til at Multiconsult har foretatt flere undersøkelser langs strandsonen nord for planområdet, som har vist relativt fast grunn i fjæresonen. Fylkesmannen fremmet innsigelse mot planen for manglende undersøkelse av grunnforholdene. Grunnforholdene er undersøkt av Multiconsult etter offentlig ettersyn.

8 05 Vurdering av merknader og innsigelser Byrådets vurdering av innkomne merknader og innsigelser og innspill. Troms fylkeskommune, stabssjef brev av Påpeker at kommuneplanens bestemmelse om avstand til strøkslekeplass ikke oppfylles. 2. Viser til at planområdet ligger utenfor bybussområdet, og at transport da hovedsaklig blir bilbasert. Utbygging av området innebærer uønsket byspredning, og vil være i strid med prinsippene i både vedtatt konseptvalgutredning for Tromsø og rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. 3. Ber om at det tilrettelegges for sykkel, gange og kollektivtransport, og at det innføres begrensning på bilparkering og bilbruk. Anbefaler 1-3 sykkelparkeringsplasser pr. bolig som er tyverisikre, under tak og i nærheten av inngang. 4. Etterspør universelt utformet adkomst til bussholdeplass. 1. Planområdet er ikke stort nok til at det har vært aktuelt å plassere strøkslekeplass i planen. Planområdet anses å ha kvaliteter som kompenserer for manglende tilgang til strøkslekeplass, særlig nærhet til marka og Kaldslettstien. 2. Tromsø kommune har behov for arealer til ny boligbebyggelse, noe som vanskelig kan oppnås uten en viss byspredning. Det vil være slik at bybussrutene ikke utvides til enhver ny bebyggelse, men først når det er trafikkgrunnlag for dette. Området betjenes av distriktsbussene som greit kan benyttes til og fra arbeid. 3. Reguleringsplanen tilrettelegger for gange og sykkel ved at planen har rekkefølgekrav om forlengig av fortau til Arntjordet. Når det gjelder kollektivtransport er ikke dette noe som kan løses i reguleringsplan. Rutetilbudet vil bero på kollektivselskapets prioriteringer. Når det gjelder parkeringsdekning er denne på standardnivå for kommunen. En reguleringsplan kan ikke legge restriksjoner på bilbruk, da er det i tilfelle andre virkemidler som må benyttes. Sykkelparkering for aktuell type bebyggelse løses ved TEK 10 sitt krav om sportsbod i tilknytning til inngang. 4. Planområdet har kort avstand til bussholdeplass med akseptable stigningsforhold, gitt områdets topografi. Tromsø eldreråd saksprotokoll av Ber om at det etbleres båreheis i rekkehusene mot Solstrandvegen. 2. Ber om at det etableres tilstrekkelig gjesteparkering slik at helsepersonell kan parkere ved boligene.

9 1. Krav til heis bestemmes av TEK 10. Kommunen har ikke anledning til å stille strengere krav enn forskriften. 2. Kommunens alminnelige krav til parkeringsdekning gjelder for området. Det innebærer 2 parkeringsplasser pr. bolig, og bør dekke helsepersonells behov for parkering. Statens vegvesen brev av Uttaler seg positive til at planforslaget har rekkefølgekrav om etablering av fortau langs Solstrandvegen til Arntjordet og om etablering av ny snuterminal for bybussene. Rekkefølgekravet om etablering av ny snuterminal for bybussene er tatt ut av planen etter offentlig ettersyn. Dette skyldes dels at snuterminalen lå utenfor planområdet, og derfor kunne bli vanskelig å realisere, men viktigst at etablering av planområdet ikke ville innebære at bybussene ville utvide ruten. Felles uttalelse fra 8 beboere i området brev av Viser til mangelen på barnehageplasser på fastlandssiden, særlig sør for brua, og mener at det må avsettes tomt til barnehage i planområdet. 1. Mangelen på barnehageplasser på fastlandet er velkjent, og spørsmålet om å sette av areal til barnehage har vært et tema under hele planprosessen. Det har vært vanskelig å få en intern kommunal avklaring av ønskeligheten av barnehage i dette planområdet. Planområdet er smalt, beliggende nær E8, med de ulempene det innebærer i form av støy og støv. En annen innvending mot barnehage her har vært at det er det sørligste boligfeltet I Tromsdalen, slik at mange ville måtte kjøre en omvei for å nå barnehagen. Videre er dette en privat reguleringsplan, hvor forslagsstiller har fremmet planforslag uten barnehage. Troms fylkeskommune, kulturetaten brev av Planområdet må undersøkes etter kulturminnelovens 9, hvilket innebærer flateavdekking og prøvestikking. 1. Ønskede undersøkelser er utført etter offentlig ettersyn, uten at det ble funnet spor etter eldre menneskelig aktivitet. Forum for natur og friluftsliv i Troms brev av

10 1. Påpeker viktigheten for folkehelsen av kort avstand til turstier, og etterlyser en samlet plan for hele fastlandssiden for parker, grønne lommer, turstier, skiløyper m.m. som kan brukes av alle. Fremhever planområdet tilknytning til Kaldslettstien på naboeiendommen, og uttrykker ønske om at denne kan bevares, tilrettelegges og skjøttes for ettertiden. Ønsker at utbygger forpliktes til å bidra til opparbeiding og skjøtsel av turveger og parkområder i gangavstand fra planområdet. 1. Byrådet er ikke uenig i innholdet i merknaden. Det er imidlertid i kommuneplanen at hensynet til helhetlig planlegging for hele fastlandssiden kan ivaretas. En reguleringsplan kan i begrenset utstrekning ivareta helheten utenfor planområdet. Denne planen har rekkefølgekrav om forlenging av fortau til Arntjordet. Dette er et relativt tyngende krav utenfor planområdet, som anses å ivareta både hensynet til folkehelsen og trafikksikkerhet ved at flere kan gå og sykle langs Solstrandvegen. En reguleringsplan kan ikke bestemme ansvaret for fremtidig drift av stier og områder for almenheten. Fylkesmannen i Troms brev av Fremmer innsigelse mot at planen mangler reguleringsbestemmelser som angir hvilke støygrenser som skal oppnås, bestemmelse om plassering av soverom mv. Krever at det utarbeides oppdatert støyfaglig utredning for dimensjonering av støyskjerm og støyskjerming av private uteplasser/balkonger. 2. Viser til formulering i kommuneplanen om universell utforming, og fremmer innsigelse mot at planen ikke har bestemmelser om dette. 3. Det fremmes videre innsigelse mot at planen ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til barn og unge. Konkret påpekes påpekes formulering i reguleringsbestemmelsen om at kun deler av lekeplassen skal være universelt tilgjengelig. 4. Fylkesmannen fremmer også innsigelse mot planforslaget grunnet manglende utredning av forholdet til stabilitet og grunnforhold. 1. For å løse innsigelsen er Fylkesmannens ønske etterkommet. Ny støyfaglig vurdering som ivaretar Fylkesmannens ønske er foretatt. Fylkesmannens anmodning om formulering om støyskjerming av balkonger er tatt inn ireguleringsbestemmelsene. 2. Kommuneplanens bestemmelser om universell utforming henger igjen fra tiden før pbl og TEK 10 fikk bestemmelser om universell utforming og tilgjengelighet. Nå er det ikke lenger nødvendig med bestemmelser om dette i den enkelte reguleringsplan. Forholdet er avklart med Fylkesmannen. 3. Innsigelsen beror her på en unøyaktig formulering i

11 reguleringsbestemmelsene. Forholdet er at planen har bestemmelse om at det også skal være lekeapparat tilpasset rullestolbrukere, men at dette ikke gjelder alle lekeapparater, noe som ikke er praktisk mulig. Lekeplassene er ellers godt tilpasset rullestolbrukere da planområdet er forholdsvis flatt. Dette er akseptert av Fylkesmannen. 4. Etter offentlig ettersyn er det foretatt fagkyndig vurdering av stabilitet og grunnforhold av Multiconsult. Undersøkelsen er forelagt NVE, som har akseptert den. Fylkesmannen bekrefter i brev av bekreftet at samtlige innsigelser til planen er løst. 07 Konklusjon Byrådet anbefaler at planforslaget vedtas.