SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Arvid Haukereid Arkiv: MTR 64/242 Arkivsaksnr.: 08/576

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Arvid Haukereid Arkiv: MTR 64/242 Arkivsaksnr.: 08/576 Gard Thune - Søknad om rammeløyve for oppføring av bustadhus m/utleigeeining i underetasjen, gbnr. 64/242 * Innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under & Forvaltningsutvalet gir i medhald av 95a i plan- og bygningslova rammeløyve til omsøkte tiltak. Forvaltningsutvalet syner til at gbnr. 64/242 er godkjent som bustadtomt med mindre grensejusteringar og at omsøkte tiltak ligg innafor dei vilkåra som går fram av bebyggelsesplan m/føresegner. I medhald av 16 i GOF vert det gjeve lokal godkjenning for ansvarsrett til: AS Arkitektkontoret 4B innafor fagområda: Ansvarleg søkjar Ansvarleg prosjekterande arkitektur Ansvarleg kontrollerande av prosjekteringa. Bustadhuset skal tilknytast kommunalt leidningsnett. Det skal innbetalast tilknytningsavgifter på kr ,- for vatn og kr ,- for kloakk + m.v.a. For eventuell klage på vedtaket vert vist til rett til å klaga over forvaltningsvedtak. Vedlegg: Situasjonsplan i m 1: 200 Merknad frå Marit Sandvik og Anders Stedje, motteke og Merknad frå Gisle Solheim og Rigmor Flæthe, motteke og Merknad frå Margretha Grendalag, motteke Fråsegn til merknadene frå ansvarleg søkjar, motteke Uprenta vedlegg: Søknad om rammeløyve, dagsett Teikningar i m 1: 100 Kopi av nabovarsel m/kvittering, dagsett Søknad om ansvarsrett Kontrollplan for viktige og kritiske områder Boligspesifikasjon Utbyggingsplan m/føresegner for område B5 i reguleringsplan for Øvre Stedje II AREALOPPGÅVE: Bebygd areal, BYA: 130 kvm. Bruksareal, BRA: 286 kvm. Tal bueiningar: 2

2 I bruksarealet inngår garasje med 38 kvm. Saksutgreiing: Bakgrunn: Frå Gard Thune v/ansvarleg søkjar AS Arkitektkontoret 4 B har vi motteke søknad om rammeløyve for oppføring av bustadhus m/utleigeeining i underetasjen på gbnr. 64/242, Kyrkjebakken 11. Bustadhuset er søkt oppført i 2 etasjar + underetasje. I tillegg til dobbelgarasje i underetasjen er det avsett 3 parkeringsplassar på tomta. Bustadhuset har eit bebygd areal, BYA, på 95 kvm + garasje med bebygd areal, BYA, på 35 kvm. Bebyggelsesplan for Raunehaug Eigedom. Bebyggelsesplan for Raunehaug Eigedom, sist revidert med føresegner sist revidert nov.92, vart vedteken i Sogndal kommunestyre den I bebyggelsesplanen er Gbnr. 64/242, i utgangspunktet 2 tomtar, merka A4 og A5 med vertikaldelt 2- mannsbustad i kjede. Bebyggelsesplanen viser at kvart bustadhus har eit bebygd areal, BYA, på 94 kvm. Til saman gir dette eit bebygd areal, BYA, på 188 kvm. for dei to bustadhusa på tomt A4 og A5. I medhald av 2 i føresegnene til planen kan det innafor det viste byggeområdet oppførast bustadhus som einebustader eller kjedehus med separat husvære i underetasjen. Byggforskriftene skal leggjast til grunn med omsyn til fråstand til nabogrense/brannvern. Bygningar kan oppførast inntil 0 meter frå nabogrense i nord. Der byggeforskriftene tilseier det, skal denne veggen oppførast i B 30- konstruksjon i samsvar med reglande i kap. 30:3221 i byggeforskrift Bustadbygg kan oppførast i inntil 2 etasjar + underetasje/kjellar. Merknader frå naboar/gjenbuarar: Vi mottok 3 merknader til nabovarslet innan fristen, frå Marit Sandvik og Anders Stedje, frå Gisle Solheim og Rigmor Flæthe og frå Margretha Grendalag. Desse vart oversendt ansvarleg søkjar for eventuell fråsegn. Frå naboen Nils Egil Vedvik mottok vi den merknad til tiltaket. Fristen til å komma med merknad var den I og med at merknader kom inn 6 veker etter fristen så vert ikkje desse vurdert. Fellestrekk i merknadene frå naboane går på bygget sin storleik og etasjetal, plassering, terrassar og mønehøgda. Dei meiner at bygget med bebygd areal på 130 kvm inkl. garasje i 3 etasjar vil virka ruvande på tomta. Mønehøgde og plassering inntil naboen si grense mot nord medfører at naboane misser utsikt og terrassen på vestsida av bygget meiner dei vert dominerande framfor deira stovevindauge. Tiltakshavar gjennomførte eit møte den med dei som hadde sendt merknader. Føremålet var å drøfta dei ulike innspela. I møtet har naboane presisert at bygget si høgd og terrassen si skjerming var deira viktigaste merknader. Ansvarleg søkjar, AS Arkitektkontoret 4B, har i brev, dagsett , komme med fråsegn til dei innkomne merknadene.

3 Det vert vist til at tiltakshavar har forståing for at naboane ikkje berre synes det er positivt å få eit nytt bustadhus like framfor seg etter å ha hatt full utsikt i alle år. Tiltakshavar meiner på sin side at sjølv om han kjem sist har han like stor rett som dei til å utnytta tomta si slik at han får eit funksjonelt hus med god og solrik uteplass. Tiltakshavar vil sjå nærare på utforminga av uteplasskjerminga, men han ynskjer ikkje å endra plassering eller høgde. Tiltakshavar ynskjer vidare Sogndal kommune si vurdering av saka. Regulering: Det er ikkje reguleringsplan for området. Det er laga ein bebyggelsesplan i 1992 for området. Planen kan delvis berre nyttast då tomteforma er blitt ei anna enn kva planen tek utgangspunkt i. På førehandskonferansen peika vi på at kommunen ville gjere ei heilskapsvurdering av prosjektet i høve til plan- og bygningslova, utbyggingsplanen og dei eksisterande tilhøva i området. Tiltakshavar har merka seg at bebyggelsesplanen legg opp til høg utnytting av område med korte avstandar mellom bygga, slik ein ser det gjennomført i området. Einingar: Utbyggingsplanen tillet bustadhus i 2 etasjar + underetasje. Det kan også vera ei separat bustad i underetasjen, noko som stiller krav til lysopningar m.m. Plan 1 og 2 skal nyttast av tiltakshavar, medan underetasjen er planlagt med 3 hyblar + opphaldsrom. Det er lagt opp til høg standard på bygget. Kommunen har i sentrumsnære områder tillate ei høg utnytting i bustadområde. Det er her mindre avvik i tomtane si utforming og bustadhusa sin storleik i høve den godkjende I medhald til bebyggelsesplanen stettar bustadhuset vilkåret til tal etasjar. I medhald av i TEK stettar 3 hyblar + opphaldsrom vilkåret som sjølvstendig bustadeining i underetasjen. Parkering: Kommunen krev vanlegvis 2 parkeringsplassar for einebustader og ein halv parkeringsplass for kvar hybel. Tiltakshavar forventar at kommunen vil krevja 4 parkeringsplassar i denne saka. Som situasjonsplanen syner er det avsett 5 parkeringsplassar, 2 plassar i garasjen og 3 plassar framfor garasjen. Slik har tiltakshavar parkering på eigen grunn. Det er i tiltakshavar si interesse at det er trygge tilhøve for barn i området. I bebyggelsesplanen er det ikkje sett krav til tal parkeringsplassar. Det er difor 69 i plan- og bygningslova som er gjeldande, noko som inneber i dette tilfellet 2 parkeringsplassar for hovudhusvære og 2 parkeringsplassar for husvære i underetasjen. Situasjonsplanen viser at parkeringsbehovet er stetta. Plassering: Tiltakshavar ynskjer å plassera bygget inntil nabogrensa mot nord, slik det opnar for i Tiltakshavar har også vurdert å flytta bygget mot aust, slik naboane i vest har bede om. Konklusjonen er at ei flytting mot aust vi medføra eit høgare bygg i høve til omkringliggjande terreng. Dessutan vil då bygget verta liggjande framfor veranda og stovevindauge til naboen i nord. Ved den viste plasseringa og valde møneretning er møne om lag på linje med nabobygga slik at husrekka skal henge saman.

4 Dersom opphaveleg bebyggelsesplan skulle gjennomførast, må tiltakshavar vurdere å bygge to einebustader slik bebyggelsesplanen syner. Dette vil ta meir av utsikten sjølv om bygget vert ein halv etasje lågare. Gbnr. 64/242 er i bebyggelsesplan tomtane A4 og A5. I høve planen er grensene endra, dette for å gi tilkomst til tomtane A1, A2 og A3 samt nødvendig parkeringsareal. Planlagt bustadhus er plassert i grensa mot nord, omlag 4 meter frå naboen sitt bustadhus. Dette samsvarar med Utforming og skjerming av uteplass: Tiltakshavar ynskjer, som nabobygga i vest, å plassere uteplassen mot vest ut frå ønskje om ettermiddags- og kveldsol. Tiltakshavar ynskjer å skjerma uteplassen for innsyn til naboen si stove og har difor valt ein levegg med spiler. For å skjerma leveggen har tiltakshavar utforma ein vegitasjonsvegg med vintergrøne planter. Detaljutforming vil skje i samråd med naboen. Vi har ikkje merknad til den skjerma utplassen då denne ligg over 4 meter frå naboen si grense. Vi har merka oss at detaljutforming vil skje i samsråd med nabo. Storleik: Planlagt bustadhus har ei grunnflate på 86 kvm. brutto i underetasjen og 95 kvm. på plan 1 og 2 Garasje kjem i tillegg, men i dette konseptet er denne plassert under bakken. Opphavleg var det planlagt 2 bustadhus i kjede med same storleik som fleire nabobustader. No er det planlagd eit bustadhus på tomta som har ei grunnflate som er om lag kvm. større enn grunnflata på bustadene i området. Ut frå grunnflata på kringliggjande bustader er ikkje det planlagde bustadhuset stort i området. Tiltakshavar har her nytta grunnflate på kringleggjande bustadhus. For å få ein rett samanlikning av areala på bustadhusa, har vi nytta berekningsmåten,bebygd areal(bya), slik som fastsett ved forskrift av , jfr. også Norsk Standard, NS Dette gjeld også storleiken på bustadhusa slik dei er vist på bebyggelsesplanen og avvik i høve planen: Gbnr. 64/237: Plan: 79 kvm. BYA Bygd: 94 kvm. BYA Avvik: + 15 kvm. BYA Gbnr. 64/236: Plan: 79 kvm. BYA Bygd: 94 kvm. BYA Avvik: + 15 kvm. BYA Gbnr. 64/235: Plan: 79 kvm. BYA Bygd: 94 kvm. BYA Avvik: + 15 kvm. BYA Gbnr. 64/234: Plan: 148 kvm. BYA Bygd: 164 kvm.bya Avvik: + 16 kvm. BYA. Gbnr. 64/240: Plan: 148 kvm. BYA Bygd: 176 kvm.bya Avvik: + 28 kvm. BYA. Gbnr. 64/245: Plan: 94 kvm. BYA Bygd: 107 kvm. BYA Avvik: + 13 kvm. BYA Gbnr. 64/244: Plan: 94 kvm. BYA Bygd: 102 kvm. BYA Avvik: + 8 kvm. BYA. Gbnr. 64/243: Plan: 94 kvm. BYA Bygd: 110 kvm. BYA Avvik: + 16 kvm. BYA. Gbnr, 64/242, er bustadtomt som er samanføyd av 2 parsellar (parsell A4 og A5). I og med at parsellane er samanføyd til ein bustadtomt må vi forholda oss til det bebygde arealet slik det er vist i Tomt A4 og A5 i planen har eit samla bygd areal, BYA, på 188 kvm. Framlagt byggeprosjekt har eit bebygd areal, BYA, på 130 kvm. Utsikt:

5 Etter oppdrag frå tiltakshavar har Norconsult føreteke målingar av høgder i området. Framlagde snitt og fasadeoppriss syner at omsøkte tiltak vil ta noko utsikt, men ikkje meir enn kva ein må pårekna i eit tettbygd strøk. Omsøkte bygg ligg 340 cm. lågare enn Anders Stedje/Marit Sandvik og 260 cm lågare enn Solheim/Flæte, d.v.s. ein etasje eller meir. Ansvarleg prosjekterande av omsøkte tiltak har vurdert både plassering og grunnmurhøgde på tomta og funne at omsøkte plassering er den beste. Mønehøgda er 8 meter og ligg innafor det som er tillate i bebyggelsesplanen der mønehøgda er sett til max. 8,5 meter. Div. vedk. veg, vatn og kloakk: Tiltakshavar ynskjer medlemskap i Margretha Grendalag og nytte dei same løysingar som medlemmene i laget og vil ta dialog direkte med dei. Vi vil her visa til merknader frå Margretha Grendalag. Dette er privatrettsleg spørsmål som kommunen som forvaltningsorgan ikkje kan ta stode til. Omsøkte bustadhus må knytast til kommunalt leidningsnett og betale tilknytningsavgifter etter gjeldande satsar. Vurdering: Ut frå dokumentasjon som er framlagd frå ansvarleg søkjar og prosjekterande finn vi ikkje at omsøkte tiltak avviker vesentleg frå gjeldande utbyggingsplan. Avviket ligg i at det er føreteke justering av tomtegrensene mot bustadtomta i nord. Bakgrunn for justeringa har vi kommentert tidlegare. På tomta er søkt oppført einebustad med sjølvstendig bueining i underetasjen medan utbyggingsplanen syner vertikaldelt 2-mannsbustad i kjede. Tal bueiningar er som vist på bebyggelsesplanen og vi finn ikkje at dette er i strid med 2 i føresegnene til reguleringsplanen. Ut frå ei totalvurdering finn rådmannen å kunna tilrå løyve til omsøkte tiltak. Etter ynskje frå tilgrensande naboar vert det tilrådd synfaring på bustadtomta. Jostein Aanestad -rådmann- Einar Nedrelo -tenesteleiar PN-