Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 83/41 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 83/41 - Sjøgata 3, 7503 Stjørdal - ny behandling av søknad om dispensasjon fra krav om områderegulering for BF2 Tangmoen i kommuneplanens arealdel pkt Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt om områderegulering for kvartalet i BF2 Tangmoen, for oppføring av tremannsbolig på eiendommen gnr/bnr 83/41, Sjøgata 3, 7503 Stjørdal. Det stilles som vilkår at det oppføres en sandlekeplass på eiendommen, slik situasjonskartet viser, jf plan- og bygningsloven 19-2 første ledd andre punktum. Det ble i utv.sak 31/17, 15. mars 2017, fattet vedtak om å utsette behandling av saken til neste møte. Rådmannen er i utv.sak 31/17, 15. mars 2017, bedt om å vurdere komite plans forslag til vedtak. Rådmannens vurdering følger av vedlegg 15. Vedlegg: Vedlegg: 1. Brev fra Pretor advokat om kommunens videre behandling, datert 20. januar Fylkesmannens vedtak om opphevelse av kommunens vedtak, datert 29. november Søknad om dispensasjon, datert 6. november Oversendelse av søknad om dispensasjon, e-post 6. november Soldiagram 6. Merknader til nabovarsel fra beboere i Sjøgata, Gamle Kongeveg og Løkkevegen, datert 7. oktober Ansvarlig søkers kommentarer til nabomerknader, datert 6. november Merknader til nabovarsel fra eierne av Sjøgata 2, datert 14. desember Kommentarer fra ansvarlig søker til nabomerknad fra Sjøgata 2, datert 14. desember 2015

2 10. Oversendelse av merknader og kommentarer, e-post 14. desember Opplysninger gitt i nabovarsel, datert 23. september Kvitteringer til nabovarsel 13. Naboliste 14. Situasjonsplan og øvrige tegninger, datert 27. mai Rådmannens vurdering av forslag til vedtak Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Tidligere vedtak og klager i saken. Sakens bakgrunn: Søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel ble behandlet av komite plan i utv.sak 17/16, 10. februar Komiteen avslo søknaden, mot rådmannens innstilling. Vedtaket ble påklaget. Ved saksfremlegg i utv.sak 56/16, 11. mai 2016 vurderte Rådmannen vedtaket i utv.sak 17/16 som ugyldig på grunn av mangelfull begrunnelse. Videre mente Rådmannen at vilkårene for dispensasjon var oppfylte. Det ble i utv.sak 56/16 fattet vedtak om å utsette saken. Komiteen behandlet saken på nytt i utv.sak 63/16, 8. juni Komiteen avslo søknaden om dispensasjon, og begrunnet denne gangen avslaget. Vedtaket ble oversendt klager, og klager ble gitt klagerett på vedtaket. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver. Klagen ble behandlet av komiteen i utv.sak 82/16, 24. august Rådmannen innstilte på at klagen ikke skulle tas til følge. Komiteen vedtok rådmannens forslag, og avslo dispensasjonssøknaden. Klagen ble oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannen har i vedtak datert 29. november 2016 påpekt at saken skulle vært oversendt Fylkesmannen etter at vedtak var fattet i utv.sak 63/16, 8. juni Fylkesmannen mener at det ikke skulle vært gitt klageadgang på vedtak i utv.sak 63/16, da vedtak 17/16, 10. februar 2016, ikke ble opphevet. Fylkesmannen legger derfor til grunn at kommunen har brutt forvaltningslovens regler om kommunens vedtakskompetanse. Fylkesmannen har derfor ved sin klagebehandling lagt til grunn at det er vedtaket i utv.sak 17/16, 10. februar 2016, som er påklaget, og ikke vedtaket i utv.sak 63/16, 8. juni Følgelig har ikke Fylkesmannen tatt stilling til vedtaket i utv.sak 63/16, 8. juni Vedtaket er opphevet av Fylkesmannen. Sammendrag: Saken gjelder dispensasjon fra kommuneplanens arealdels krav om kvartalsvis områderegulering for riving av eksisterende enebolig og oppføring av tre boliger i kjede. Komite plan har tidligere, mot Rådmannens forslag til vedtak, gitt avslag på dispensasjonssøknaden, utv.sak 17/16. Vedtaket ble opphevet og hjemsendt for ny behandling av Fylkesmannen, da begrunnelsen fremsto som såpass uklar for Fylkesmannen at det ikke var mulig å vurdere om kommunen hadde vurdert de riktige hensynene bak formålet i reguleringsplanen eller om det i interesseavveiningen var vektlagt relevante fordeler og ulemper. Søknaden om dispensasjon må behandles på nytt. Rådmannen har foretatt en vurdering av søknaden, og mener vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Det ses hen til tidligere

3 dispensasjoner som er gitt for fortettingssonene, BF2, både på Tangmoen og Stokkmoen. I tillegg er Rådmannens oppfatning at oppføring av bygg med plassering som omsøkt ikke vil hindre en senere kvartalsregulering, slik kravet i kommuneplanens arealdel er. Det legges også vekt på at eiendommen ligger innenfor område hvor fortetting er vedtatt, og har vært det siden kommunedelplan for Stjørdal tettsted ble vedtatt i Saksopplysninger Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel (KP) pkt , om krav til kvartalsvis områdereguleringsplan før utbygging innenfor BF2-området på Tangmoen. Eiendommen planlegges utbygd med tre boenheter. Eksisterende bolig skal rives, slik at økningen er 2 boenheter. Tiltaket er planlagt med en felles avkjøring for de tre boenhetene. Det er avsatt areal for felles leke- og uteoppholdsareal. Kommunen må behandle søknaden om dispensasjon på nytt. Søknaden er datert 6. november 2015, og mottatt samme dag. Tiltaket er nabovarslet før søknaden om dispensasjon ble innsendt, og dokumentasjon ble sendt inn sammen med søknaden. Søknaden er sendt kommunen før utløpet av ett-årsfristen for nabovarsling, jf. byggesaksforskriften 5-2 tredje ledd. Det er ingen endringer i hjemmelshavere til de eiendommer som er nabovarslet, slik at det ikke er nødvendig med nytt nabovarsel før saken behandles. Etter fylkesmannens oppheving av vedtaket er det mottatt brev fra tiltakshavers advokat. Brevet er datert 20. januar 2017, og er mottatt 23. januar Argumentasjon som fremkommer i brevet vil bli vurdert i saken. Søknaden om dispensasjon er begrunnet slik:

4 Søknaden er nabovarslet, og det er mottatt felles merknad fra eiene av Sjøgata 1B, 4 og 6, Løkkevegen 10 og Gamle Kongeveg 29B. De har følgende merknader: Ansvarlig søker har kommentert merknadene i brev datert 6. november Det fremgår av søkers kommentarer at søker oppfatter omsøkte tiltak som en fornuftig utnytting for eiendommen, og at KP bestemmelser som angår utnyttingsgrad, uteareal og parkering er oppfylt. Søker fremlegger også et soldiagram, slik naboene har etterspurt. Søker skriver som kommentar til soldiagrammet: Når det gjelder naboenes kommentarer om innsyn skriver søker at dette er en naturlig ulempe når man bor i boligfelt. Søker kan ikke se at noen av naboene utsettes for innsynsproblematikk utover det som må forventes og aksepteres. Det er mottatt separate merknader fra naboene i Sjøgata 2. De skriver:

5 Ansvarlig søker har kommentert merknadene: Planstatus Eiendommen ligger innenfor fortettingssone BF2 Tangmoen, jf KP pkt og Det er krav om områderegulering, avgrenset til kvartaler i vei-og gatenett, jf KP pkt Det følger av kommuneplankartet og av KP pkt. 1.2 at kommuneplanens arealdel går foran gjeldende reguleringsplan, E6-Havnevegen (Tangmoen), planid 1-078, vedtatt 28. august 1981 ved motstrid mellom planene. Reguleringsplanen vil imidlertid supplere KP der hvor KP mangler bestemmelser. Utsnitt av kommuneplankartet, se under, viser at eiendommen er en boligeiendom. Skravuren gir informasjon om at eiendommen ligger i gul flystøysone og i område for omforming (fortetting). Eiendommen ligger også innenfor området hvor det gjelder spesielle regler knyttet til hinder- og byggerestriksjonsflater rundt Trondheim lufthavn Værnes.

6 Rettslig grunnlag Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Ved vurdering av dette andre vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkåret skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Når det gjelder avveiningen mellom fordeler og ulemper som pbl gir anvisning på, skal det i utgangspunktet vektlegges fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon som omsøkt, og det skal etter forarbeidene bare legges begrenset vekt på individuelle hensyn. Etter forarbeidene til pbl framgår det at vilkåret om at fordelene må være klart større enn ulempene innebærer at det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon.

7 Nabomerknadene som er knyttet til fremlegging av soldiagram for Sjøgata 1B anses ikke å være relevant merknad ved dispensasjonsbehandlingen. Merknaden vil bli behandlet ved evt. rammetillatelse for tiltaket. Formålet med områderegulering er å sikre en helhetlig regulering av et større område for å tilrettelegge og legge rammer for den videre planlegging, utvikling og utbygging. Områdeplaner brukes for å avklare arealbruken innenfor et avgrenset planområde. Blant annet kan krav til områderegulering være aktuelt der arealbruken ikke er tilstrekkelig avklart i kommuneplanens arealdel. Vanligvis blir området detaljregulert etter gjennomført områderegulering. Arealbruken for Tangmoen generelt er avklart gjennom kommuneplanens arealdel, hvorav det følger at Tangmoen skal fortettes med boliger innenfor boligområdene, jf KP pkt. 2.10, og at næringsarealet N13 skal utvikles som næringsareal. Det er dispensasjon fra kravet om kvartalsvis områderegulering som skal behandles, jf. kommuneplanens arealdel pkt Det følger ikke et krav om områderegulering for hele Tangmoen i kommuneplanens arealdel. Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Verken kommuneplanens arealdel eller dens planbeskrivelse har tydelige opplysninger om bakgrunnen for bestemmelsen i kommuneplanens arealdel pkt om kvartalsvis områderegulering innenfor fortettingssone BF2. I planbeskrivelsen til kommuneplanens arealdel, sist revidert 3. april 2014, står det følgende om fortetting i utbygd strøk: «Fortetting i utbygd strøk I Samfunnsdelen har en lagt høye ambisjoner om boligutbygging i form av fortetting. Til arealdelen la en opprinnelig inn forutsetningen om 50 % av all boligbygging i perioden som fortetting. I planforslaget er dette dempet noe ned til vel 48 %. I sentrumsdelen betyr det at ca enheter forutsettes å komme i form av fortetting, mens de tre øvrige kommunedelene til sammen står for 460 enheter. En vesentlig del av dette vil være boligbygging som ledd i reguleringen av eksisterende og nytt senterformål. En del vil være fortetting i sonene BF 1-3, og resten vil være fortetting i eksisterende bebyggelse hvor kommuneplanbestemmelsenes pkt. 2.2 gir en viktig rammeforutsetning for behandling av enkeltsaker. Endelig vil enkeltprosjekter gjennom vesentlig reguleringsendring også utgjøre en viktig utbyggingsform.» Videre står det følgende om fortettingsområdene: «FORTETTINGSBESTEMMELSER FOR DE SENTRUMSNÆRE OMRÅDENE BF1-3 Fortetting av boligbebyggelse rundt Stjørdal sentrum ble i 2006 vedtatt med formingsbestemmelser. I denne planen legges formingsbestemmelsene inn i planbestemmelsene til kommuneplanen og er revidert ut fra erfaringene med bruken av bestemmelsene. På grunnlag av en analyse som utgjør en del av forarbeidene til kommunedelplan for Stjørdal tettsted (vedtatt ), ble det utarbeidet et sett bestemmelser for fortetting/endring av boligområdene rundt forretningssentrum. Bestemmelsene går foran gjeldende reguleringsplaner mhp utnyttingsgrad, høyder, boligtyper osv. Området for fortetting inndeles i tre kategorier: BF1: restriktiv sone (ingen økning av antall boenheter) BF2: sone for villahagefortetting/tomannsboliger rekkehus

8 BF3: sone for omforming fra villabebyggelse til lavblokkbebyggelse Områdeinndelingen danner til sammen et utbyggingsmønster med en gradvis avtagende utnyttingsgrad/antall boenheter jo lenger unna sentrum man kommer.» «TRAFIKALE KONSEKVENSER Røft anslått kan det bli 1000 nye boliger innenfor BF1-3 med de rammer som er oppgitt. Dette genererer en årsdøgntrafikk på 4000, beregnet ut i fra turproduksjon med lav bilavhengighet (summen av bilturer inn og ut av et område). I den forbindelse har det vært en forutsetning at det utarbeides gatebruksplaner for planområdene basert på vegnettets inndeling i hovedveg, samleveg og adkomstveg, slik at trafikken blir hensiktsmessig kanalisert inn og ut av planområdet. Den økte trafikkbelastningen medfører støy, forurensing og trafikkfare, press på veger som ikke er dimensjonert for trafikkøkningen osv. Derfor er det vesentlig at det stilles utbyggingsbetingelser og krav til utbyggingsavtaler. Dette er hjemlet i kommuneplanens arealdel. Videre forutsettes det at sykkelvegtiltak som foreslått i sykkelvegplan for Stjørdal blir nedfelt i reguleringsplaner/gatebruksplaner som vedtatt. KONSEKVENSER FOR EKSISTERENDE BEBYGGELSE Fortetting kan forstyrre/ødelegge områders særpreg, kulturhistoriske elementer. Det gjelder særlig i kategori BF3 hvor den eldre bebyggelsen befinner seg. Det anbefales at det gjøres en undersøkelse av eksisterende bebyggelse innenfor kategori BF3 for å blinke ut enkeltbygg/bygningsmiljøer som bør bevares. Etter at fortettingsbestemmelsene har vært praktisert i noen år, har følgende erfaringer meldt seg: 1. Fortettingskategorier og områdeavgrensingene synes å være forståelige og håndterbare.. Det har vært noen uklarheter med områdeinndelingen sør for E14. I denne rulleringen foreslås de aktuelle arealene sør for E14 avsatt til Fortettingskategori BF3 fram til støygrense (gul til rød sone). Øvrige områdeinndelinger videreføres uendret. 2. Utnyttingsgraden i BF2 er håndterbar, men det gjøres en liten justering fra 40 % til 45 % for å fange opp garasjer/carport og lignende. Nedre grense for BRA i kategori BF3 (60 %) har vist seg ikke å fungere og foreslås tatt bort. Dette gir en mykere overgang til BF2, men det vil ikke bli adgang til å etablere eneboliger i BF3. Eksisterende eiendomsstrukturer har vist seg å virke begrensende på utnytting av eiendommer inntil 80 % BRA (BF3). Derfor betinger full utnytting at det stilles til disposisjon minst 2 daa netto tomt og det stilles plankrav for å sikre tilstrekkelig og hensiktsmessig plassering av fellesareal. 3. Krav til takformer og byggehøyder videreføres i all hovedsak uendret. Det gjøres en presisering ift arker og takopplett og pulttak. I tillegg er det åpnet for flate tak i BF3, da boligblokker i tre etasjer får en noe lavere og mer funksjonell utforming med bruk av flate tak og tilbaketrukket tredje etasje. 4. Fordi fortetting kan føre til at grønne lunger bygges ned, gi reduserte bokvaliteter (dårlig solforhold, innkikk, tap av utsikt), og bli altfor nærgående plassert ift eksisterende bebyggelse, legges det i bestemmelsene føringer for byggets utforming, størrelse (herunder begrensninger på gavlbredde) og plassering. Hovedintensjonen er å utvikle en kvartalsbebyggelse hvor felles uteareal er sentralt plassert i kvartalet. I den forbindelse legges det vekt på at krav nedfelt i Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge sikres gjennomført.» På bakgrunn av planbeskrivelsen er det ingen tydelige hensyn som gjør seg gjeldende bak plankravet i kommuneplanens arealdel, om krav til kvartalsvis områderegulering. For Tangmoens del kan plankravet være begrunnet i manglende lekeplasser. Tangmoen mangler alle kategorier lekeplasser, beskrevet i KP pkt : Type lekeplass Maksimal gangavstand fra bolig Minimum areal* og maksimalt antall boenheter Sandlekeplass for de minste Synsavstand, 50 m Maks 100 m i spredt bebyggelse 50 kvm / 10 boenheter Nærlekeplass / ballplass 150 m** 1500 kvm*** / 150 boenheter

9 eventuelt 2 á 750 kvm Strøkslekeplass for større barn 500 m 5000 kvm / 500 boenheter, eventuelt 2 á 2500 kvm Kvartalet hvor omsøkte tiltak ligger innenfor har et areal på 113m x82 m = 9266 m². Med tanke på at området mangler alle lekeplasstyper, ville det ved en områderegulering av dette kvartalet vært behov for å avsette areal både til sandlekeplass for de minste og nærlekeplass/ballplass. Omsøkte tiltak vil ved oppføring av to nye boenheter (riving av eksisterende bolig og oppføring av tre nye enheter i rekke) sette av plass til felles uteareal/lekeplass i sør-vestre del av tomta. Arealet er ca 220 m². Arealet kan inngå som sandlekeplass, selv om arealet er privat. Formålet med områderegulering er å avklare arealbruken. Kommuneplanen har ingen indikasjoner på at arealbruken for gjeldende kvartal skal være noe annet enn bolig. Det hadde imidlertid vært mulig gjennom en kvartalsvis områdeplan å fått avsatt areal for lekeplass. Når det gjelder kvartalsvis områdeplan og avsetning av areal for nærlekeplass, vil dette kunne «ramme» flere av boligeiendommene i kvartalet, da det må kunne forventes at flere bidrar med areal til en nærlekeplass. Naturlig plassering av lekeareal vil være midt i kvartalet, slik at lekearealet blir «et indre rom», skjermet av boligene rundt. Oppføring av omsøkte boliger vil ikke legge beslag på kvartalets «indre rom», og vil således ikke være til hinder for en fremtidig kvartalsregulering, da boligene legges ut mot Sjøgata. Videre ivaretar omsøkte tiltak sandlekeplass for de minste, selv om denne er privat og uregulert. En kvartalsvis regulering som regulerer inn en nærlekeplass, vil ikke nødvendigvis sikre at lekeplassen blir oppført før omsøkte tiltak kan godkjennes, da kvartalsvis nærlekeplass vil berøre allerede eksisterende boligeiendommer. Kvartalsvis lekeplass vil med andre ord ikke gi det omsøkte tiltaket og kvartalet noen bedre kvaliteter før kvartalet blir utbygd i sin helhet. Rådmannen mener imidlertid at det for Tangmoens del vil være bedre med en ny områdereguleringsplan for hele området, og ikke bare kvartalsvis. Dette vil kunne gi den beste arealutnyttelsen for hele området, både med tanke på fortetting og omforming av området, og for å få plassert lekeplasser mest hensiktsmessig for hele området, og ikke nødvendigvis nærlekeplass i hvert kvartal. Videre vil en områderegulering av hele Tangmoen sikre kjøreveier til områdene S2 og N13 i kommuneplanens arealdel. Areal over Tangtunellen og omkringliggende areal inngår i regulert grønnstruktur, park og kan ved opparbeidelse utgjøre strøkslekeplass for Tangmoen. Dersom kommunen mener det ikke skal fortettes før ny områderegulering for hele Tangmoen er ferdig, må det varsles og vedtas midlertidig forbud mot tiltak i samsvar med plan- og bygningsloven For omsøkte dispensasjon legger Rådmannen vekt på at utbygging skal skje innenfor et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til fortetting. Det legges videre vekt på at utformingen skjer i tråd med de prinsipper Rådmannen mener skal legges til grunn, ved at det ikke fortettes innover i kvartalet, men bebyggelsen oppføres langs veien. Det legges også vekt på at det settes av areal for lekeplass på tomta, og at dette stilles som vilkår for dispensasjonen. På bakgrunn av dette mener Rådmannen at hensynene bak kommuneplanens krav om områderegulering for kvartalet ikke blir vesentlig tilsidesatt. Vilkåret anses derfor å være oppfylt.

10 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Naboene anfører i sine merknader at boliggatene på Tangmoen, herunder Sjøgata, benyttes som gangadkomst til strandområdene av gående og syklende, og at det derfor vil være til ulempe at man oppfører nye boliger uten at området er regulert. Rådmannen vil til dette bemerke at det foreligger reguleringsplan for Tangmoen som blir lagt til grunn ved utbygging. Videre er det vedtatt gjennom kommuneplanens arealdel at området skal fortettes. Reguleringskravet i kommuneplanens arealdel er begrenset til kvartalsvis områderegulering, avgrenset av vei/gatestruktur, slik at reguleringskravet slik det fremstår ikke vil kunne svare opp naboenes forventning om helt ny områderegulering for hele Tangmoen. Fra sentrum og fra boligområdene rundt sentrum finnes flere sikre gangadkomstveier som fører til strandområdene, og som ikke går gjennom boliggatene på Tangmoen. Her kan nevnes G/Sveg i Innherredsvegen og Havnegata og gangvegen forbi Grustaket og videre rundt Statoilbygget (langs sjøen). Det er videre ikke dokumentert at oppføring av to nye boenheter vil forverre trafikksikkerheten i området. Tangmoen er vedtatt som fortettingsområde BF2, og har vært det siden kommunedelplan for Stjørdal tettsted ble vedtatt i I og med at det er vedtatt som fortettingsområde ligger at det er forventet noe trafikkøkning inn i området. Rådmannen kan ikke se at dispensasjon fra kravet til kvartalsvis områderegulering vil være til ulempe for området. Fordelene med å tillate dispensasjon vil være at vi får oppført flere boliger i et fortettingsområde. En kvartalsregulering, slik kravet i kommuneplanens arealdel er utformet, vil ikke gi økte kvaliteter umiddelbart i området. Rådmannen mener vilkåret om opparbeidelse av lekeareal på omsøkte eiendom gir større fordeler enn ulempene med dispensasjon. Vilkår for dispensasjon, jf plan- og bygningsloven 19-2 første ledd annet punktum Rådmannen mener det kan stilles vilkår om opparbeidelse av lekeareal på omsøkte eiendom for å kunne innvilge dispensasjonen. Søknaden er fremstilt slik at lekeareal vil bli opparbeidet. Vilkåret anses ikke urimelig.