REGULERINGSENDRING FOR KVARTAL 39, GRANDKVARTALET. SLUTTBEHANDLING.

Transkript

1 ArkivsakID.: 13/987 Arkivkode: FA - L12, PLANID Formannskapet Kommunestyret REGULERINGSENDRING FOR KVARTAL 39, GRANDKVARTALET. SLUTTBEHANDLING. RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: 1. Reguleringsendring for kvartal 39 i Larvik sentrum Grandkvartalet revidert reguleringsplankart datert med tilhørende reviderte reguleringsbestemmelser sist revidert , vedtas med følgende endring: Vestre boligblokk får ny byggehøyde lik kote 39,5 m, en reduksjon på 3 meter (en etasje). 2. Planbeskrivelsen følger saken og revideres etter kommunestyrets vedtak. 3. Den tidligere inngåtte utbyggingsavtalen datert , gjelder fortsatt. Referanser i utbyggingsavtalen må justeres slik at det refereres til nytt plankart og nye reguleringsbestemmelser. 4. Reguleringsplanen for Grandkvartalet fra 2010, Planid 709_201004, oppheves i sin helhet. SAKSBEHANDLER: Virksomhetsleder Arealplan Hege Eick SAMMENDRAG 148 høringsuttalelser. 3 høringsrunder. To sterke og klare interessemotsetninger. Grandkvartalet, byens største transformasjonsprosjekt på mange år, har vært i bevegelse siden våren Den lange og omfattende planprosessen viser med tydelighet hvor viktig det er med offentlig ettersyn og høring. Prosjektet har blitt forsterket gjennom konstruktive høringsinnspill og arkitektens, tiltakshavers og kommunens arbeid under og i etterkant av høringsperiodene. Rådmannen ønsker å gi honnør til det engasjementet byen har vist og viser i denne saken. Det er en kjensgjerning at de beste prosjektene ofte blir til gjennom sterke meningsbrytninger.

2 Fra Formingsveileder for Larvik sentrum: «Forståelsen av et sted er ikke en statisk størrelse, tvert imot er det under stadig utvikling. Forstått som tilstand har byen på en og samme tid i seg både fortid, nåtid og spiren til en fremtidig utvikling, og dette bør gjenspeiles i bybildet. Men for at byen ikke skal miste sin identitet er det viktig å se hver nye tilføyelse som del av en større sammenheng; byen som sted.» Grandkvartalet slik det fremstår i dag, representerer i seg selv ingen tung byhistorie som må videreføres eller bygges videre på. Transformasjon av kvartalet er naturlig. Store volum i og rundt kvartalet, gir økt tåleevne for høyere bebyggelse. Det foreslåtte prosjektet i Grandkvartalet introduserer en ny tetthet, skala og typologi i Larvik. Etter at den første høringsperioden var avsluttet i august 2014, ble det nødvendig for rådmannen å hente inn ekstern byplanfaglig kompetanse. Det danske arkitektfirmaet Gehl Architects har bistått kommunen med å vurdere hvordan byen og byutviklingsprosjektet Grandkvartalet spiller sammen. Hva er viktig for byen? Hva er viktig for omgivelsene? Utbyggingsprosjektet skal bidra til å: - binde sammen det historiske bysentrum og fjorden/indre havn, - skape et levende sentrum, - styrke Larviks identitet og fortette byen. Noen absolutter skal ikke brytes, som byens tak, Bøkeskogen. Grønt tak, blått hav er Larviks naturgitte fortrinn og rammene for utviklingen. Et revidert planforslag ble lagt ut til nytt offentlig ettersyn våren høringsuttalelser vitner om et stort engasjement og sterke meninger om utviklingen av Grandkvartalet og byen for øvrig. Innspillene har blitt jobbet videre med etter høringsfristens utløp den 17. juni Høsten 2016 framstår prosjektet betydelig optimalisert og mer gjennomarbeidet. Den siste høringsrunden har begrenset seg til de endringene som ble gjort etter den 17. juni Høringsfristen gikk ut den 25. november Det kom inn 63 uttalelser. Passasjebredder og -utforming, aktiviteter på gatenivå, bokvaliteter, uteoppholdsarealer, materialbruk, forholdet til omkringliggende bebyggelse, utforming av omkringliggende gater og: høyder. Alt har blitt diskutert, justert og optimalisert. Prosjektet har gått fra tre blokker til to og en halv blokk til to blokker med inntrukket toppetasje og ny, inntrukket 5. etasje mot Prinsegata. Enige om de to blokkene blir byen ikke. Rådmannen har gjennom hele prosessen foreslått å senke den vestre blokka med en etasje, til kote 39,5 m. Landskapssilhuetten spiller en vesentlig rolle. Politihusets møne ligger på

3 kote 39,8 m. Illustrasjonene under viser forskjellen på kote 39,5 m og kote 42,5 m sett fra Karlsrogate. Alle prosjekter i by er byutvikling, ikke eiendomsutvikling. Bygningene skal danne rammen om bylivet som skjer på gateplan. Rådmannen har tro på Grandkvartalet som en av motorene for økt byliv. Rådmannen legger fram flere alternative forslag til vedtak i saken. Mulighetene er beskrevet i avsnittet «Alternative løsninger». HANDLINGSROM Planen behandles som en privat detaljert reguleringsplan etter Pbl Ny kommunedelplan for Larvik by for perioden , ble vedtatt i kommunestyret den , sak 107/15. Den nevnte kommunedelplanen erstatter tidligere kommunedelplan for Larvik by, vedtatt Kvartal 39, Grandkvartalet, er i gjeldende kommunedelplan avsatt som transformasjonsområde, ref. 3-1, pkt. 5 a) (retningslinje): Retningslinjer er ikke juridisk bindende. «Bestemmelsessone - TRANS_1 - Transformasjon I nærområder uten dominerende bebyggelsesstruktur eller ved ubebygde arealer kan bebyggelsen plasseres i nyskapende strukturer, og disse skal binde området sammen. Nærområdets landskap/terreng, grøntdrag og bebyggelsesstruktur skal være førende ved plassering og gruppering av ny bebyggelse og ved fradeling av eiendommer.» Av 3-3, retningslinje a) framkommer følgende: «Høyder Veiledende utgangspunkt for maksimal mønehøyde for de enkelte områdene fremkommer på illustrasjon «Mønehøyde for kvartalene i bysenteret» med tallreferanse til kvartal. Mønehøyde: Bygningers høyde er angitt i meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. I reguleringssaker skal bygningers høyde angis med kotetall.»

4 Kommunestyret gjorde følgende vedtak i sak 212/16: Kommunestyret delegerer følgende myndighet til formannskapet. a) å behandle sak om begrenset høring av aktuelle tema i forslag til reguleringsplan for Grandkvartalet. b) å sluttbehandle reguleringsplan for Grandkvartalet før endelig vedtak i kommunestyret. Saken er gitt følgende framdrift: 26. oktober: Formannskapet legger saken ut til begrenset høring i berammet ekstraordinært møte. 28. oktober 25. november: Høringsperiode. 30. november: Sak til sluttbehandling sendes ut fra rådmannen. 7. desember: Saken sluttbehandles i formannskapet i ekstraordinært møte i etterkant av ordinært kommunestyremøte. 14. desember: Sluttbehandling i ordinært kommunestyremøte. FAKTISKE OPPLYSNINGER Planprosess og medvirkning Planarbeidet ble varslet igangsatt ved annonse i Østlands-Posten den 11. april Forslaget til reguleringsplan ble 1. gangs behandlet av planutvalget den som sak 121/14, der saken ble vedtatt utsatt. I nytt møte vedtok planutvalget i sak 122/14 rådmannens innstilling om å legge saken ut til offentlig ettersyn, med to tilleggsforslag: «Planutvalget er skeptisk til høydene i deler av prosjektet som utfordrer bylandskap og topografi, og ønsker spesielt tilbakemelding om dette under høringsperioden.» «Planutvalget er av den oppfatning at det fortsatt kan stilles tvil om høydene er godt nok kvalitetssikret ved tredjepartsvurdering, og forbeholder seg retten til å kreve ytterligere dokumentasjon ved annen gangs behandling av saken.» Reguleringsforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 11 merknader. Et sammendrag av merknadene ligger som eget vedlegg til saken. 2 uttalelser utmerket seg i kritisk retning, uttalelsen fra Vestfold fylkeskommune og fellesuttalelsen fra Larvik Bys Vel, Langestrand Nyttige Selskab, Steinane/Jegersborg velforening, Torstrand Vel, Bøkelia Vel, Larvik Historielag, Tolleroddens Venner, Prinsekvartalets borettslag/sameie og Funkisgårdens borettslag. En workshop/arbeidsmøte med Gehl Architects ble gjennomført den 11. februar Her deltok tiltakshaver, tiltakshavers arkitekt og kommunens administrasjon. Kommunestyret gjorde følgende vedtak i sak 125/15, Sluttbehandling av reguleringsendring for kvartal 39, Grandkvartalet, den 21. oktober 2015: Planutvalget er positive til utvikling av kvartal 39.

5 Tiltakshavernes reviderte forslag synes å ivareta flere av elementene for moderne byutvikling, men det utfordrer gjeldende planer hva gjelder byggehøyder. Det reviderte forslaget fra tiltakshaverne datert , har ulike løsninger i forhold til både opprinnelig forslag fra tiltakshaverne og rådmannens forslag. Det bes derfor om at forslaget saksutredes og sendes ut på ny høring knyttet til høydene. I bygningsmassen mot Prinsegata vurderes det regulert inn to åpne passasjer for å splitte opp og gi lys og siktmuligheter for de som ferdes i Prinsegata. Planutvalget gjorde følgende vedtak i sak 218/15 den 8. desember 2015: Forslag til justert, detaljert reguleringsendring for Grandkvartalet, gbnr 3020/2001 m. fl. avvises, og legges ikke ut til offentlig ettersyn og høring, fordi byggehøydene i planen er for høye for flere områder/arealer i planen. Et eventuelt endret planforslag for Grandkvartalet må i større grad enn i foreliggende planforslag hensynta både tidligere og gjeldende byggehøyder i kom.delplan for Larvik by og i kom.delplan for Larvik by Kommunestyret gjorde følgende vedtak i sak 008/16 den 10. februar 2016: 1. Intensjonen i Kommunestyrets enstemmige vedtak den videreføres. 2. Ferdig utredet sak som beskrevet i Planutvalgets sak 218/15 legges direkte ut på høring etter kommunestyret behandling den gangs behandling foretas samlet etter høringsfristen er utløpt. Sluttbehandling omfatter da både opprinnelig høring og ny høring. 4. Før utleggelse må illustrasjoner/perspektiver hva angår høyder kontrolleres av uavhengig tredjepart og følge utleggelsen. Kommunestyret gjorde også vedtak i sak 035/16 i samme møte: Forslag til justert, detaljert reguleringsendring for Grandkvartalet, gbnr. 3020/1670, 2001 m.fl. legges ut til offentlig ettersyn og høring med følgende dokumenter: Reguleringsplankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse inkl. tverrsnitt og illustrasjoner. Kommunestyrets sak 125/15, Sluttbehandling av Grandkvartalet, følger som vedlegg. Kommunestyret legger saken direkte ut til offentlig ettersyn og høring. Før utleggelse må illustrasjoner/perspektiver hva angår høyder kontrolleres av uavhengig tredjepart og følge utleggelsen. I prosessen bes om at ordfører kaller inn til samarbeid med administrasjon, formannskap og utbyggere for å komme frem til den beste løsningen for utviklingen av Larvik by. Nytt offentlig ettersyn Kontroll av høydene i prosjektet ble gjennomført og er dokumentert i rapporten «Evaluering/kontroll av illustrasjoner for Larvik kommune. Grandkvartalet», datert 4. april 2016 fra BIM Partner AS. Planforslaget ble lagt ut til nytt offentlig ettersyn i tidsrommet 6. april 18. mai Høringsfristen ble utvidet til den 17. juni 2016 etter at rapport vedr. kontroll av 3 perspektiver forelå den 2. mai Det kom inn 74 merknader i høringsperioden. Det ble varslet betinget innsigelse fra Statens vegvesen. Vestfold fylkeskommune opprettholdt sine vesentlige merknader fra En vesentlig merknad må leses som et sterkt faglig råd. En oppsummering av merknadene følger som vedlegg til saken. Etter den 17. juni har tiltakshaver, arkitektene og Larvik kommune jobbet videre med prosjektet med utgangspunkt i bl.a. godt begrunnede innspill og uttalelser.

6 Beskrivelse av endringene etter den 17. juni 2016 Til forståelsen av endringene i prosjektet: Revidert modell for Grandkvartalet er innpasset i den digitale 3D-modellen av Larvik by og kontrollert av BIM Partner AS. Se vedlagte rapport «Visualisering/illustrasjon, versjon Grandkvartalet», datert 10. oktober Dette er samme metodikk som ble brukt ved kontrollen i vår, det vises til rapporten «Evaluering/kontroll av illustrasjoner for Larvik kommune» datert 4. april Endringene i prosjektet fra i vår og til den begrensede høringen, forstås enklest ved å sammenligne de 10 illustrasjonene i de to rapportene. Følgende grep er gjort: Vinkelen på østfasaden inn fra Karlsrogata/Prinsegata er endret og bygningsmassen er redusert for å gi en bredere siktlinje mot Karlsrogata. Passasjebredden er økt til minimum 12 meter og er forankret i reguleringsbestemmelsene. Offentlige arealer på bakkeplan i Grandpassasjen er utvidet. Grandpassasjen, torg og hager er sikret offentlig tilgjengelighet i reguleringsbestemmelsene. Grandpassasjens bredde på minimum 8 meter mot Storgata er forankret i reguleringsbestemmelsene. Universell tilgjengelighet er betydelig utbedret/kommunikasjonen er forenklet ved at det introduseres utvendige heiser mellom nivåene i Grandpassasjen. Tidligere ramper og platåer er fjernet og passasjen er gitt en mer tydelig inndeling i trapper og større, flate arealer. Dette gir en bedre disponering av uterom og større fleksibilitet for ulik programmering av aktiviteter. Maksimal grunnflate for de to tårnene er redusert fra hhv. 21mx18m og 18mx18m til 16mx19,5m og 16mx18m. Inntrykket av det vestre tårnet er særlig redusert fra Karlsrogata, grunnet vridning. Andelen næringsarealer på bakkeplan er økt for å sikre aktivitet i gateløpene. Tidligere var det bolig på bakkeplan øverst i Romberggata, samt i tårn og lamell langs Grandpassasjen c+18. Disse er løftet en etasje for å gi rom for næring på bakkeplan. Det er gjort en generell omdisponering av arealer, slik at prinsippet næring på bakkeplan og bolig i øvre etasjer er tydeligere. Boligdelen i prosjektet er redusert fra m2 til m2.

7 Den nedre gangforbindelsen mellom Romberggata og Grandpassasjen er tatt bort som en følge av forbedret universell tilgjengelighet. Vegarealet i Storgata er revidert etter krav fra Statens Vegvesen (utvidet bussholdeplass, fjernet venstresvingefelt og kanalisering, fotgjengerarealer er lagt inn, rom for lehus, utbedret kjøremønster i Schultzes gate). Allmennhetens direkte atkomst fra Prinsegata inn i prosjektets hageanlegg er fjernet. Atkomst vil skje via Grandpassasjen hvor universell utforming er sikret. Innkjøringen til boligparkeringen i Schultzes gate er flyttet mot nord. En studie av vareleveringen er utført i samarbeid med Rambøll. Biler med lengde over 9 meter rygger inn mellom eksisterende hotell og nytt kontorbygg, se illustrasjonsplanen. Biler med lengde inntil 9 meter (inkl. søppelbil) kan kjøre direkte inn til vareleveringen. Illustrasjonsplanen Det etableres en ny gangpassasje mellom Schultzes gate og Grandpassasjen, i bakkant av hotellet. Innkjøringen til den nye parkeringskjelleren med atkomst fra Brannvaktsgate/Romberggata, er tegnet ut i detalj. Mot Romberggata vil det etableres et terrengsprang mellom Grandpassasjen (c+14) og eksisterende gateløp (c+14 - c+17). Terrengspranget skiller personbiltrafikk fra myke trafikanter og skaper en skjermet plass i forbindelse med Grandpassasjen. Det etableres gangtrasé på hver side, i form av trapp og rampe. Siktlinjer fra Romberggata bevares. Reguleringsbestemmelsene er revidert og omstrukturert for bedre oversikt og lesbarhet. Se også planbeskrivelsen.

8 Plankartet er revidert for å sikre rasjonelle konstruksjoner. Se også planbeskrivelsen. Klimarapport er utarbeidet. Rapporten bekrefter gode solforhold på utearealer. Det registreres ikke betydelig innvirkning på vindforhold, og planlagt lavereliggende bebyggelse vil dempe for evt. strømninger. Notat vedr. trafikale konsekvenser av endringene i Storgata er utarbeidet. Rapporten bekrefter at endringer i planforslaget ikke påvirker trafikksituasjonen. Kartlegging av kollektivtrafikken i Storgata er gjennomført. Rapporten bekrefter hyppige avganger langs busstrasé. Bussholdeplassen i planforslaget er utvidet for å sikre plass til både rutebuss og turistbuss. Planbeskrivelsen er revidert. Kontrollrapport/kvalitetskontroll av illustrasjoner er utarbeidet av BIM Partner AS og datert 10. oktober Begrenset høring av endringene Endringene dannet grunnlaget for den begrensede høringen som ble gjennomført i perioden Formannskapet gjorde følgende vedtak i sak 165/16 den : «1. Revidert planmateriale for kvartal 39, Grandkvartalet, legges ut til begrenset høring i perioden 28. oktober 25. november Høringen begrenser seg til de endringer og justeringer som er gjort etter forrige offentlige ettersyn som ble avsluttet den 17. juni Følgende forslag til justering av reguleringsbestemmelsene følger saken ut på høring: 13.5 etter... elementer av tre. Grønne fasader og fasadesystemer med innslag av solceller og solfangere kan også godkjennes Det kan etableres uteoppholdsarealer på taket av boligtårnene...ikke.. Strykes. 9.1 Det kan stilles krav om tilknytning til fjernvarme når dette er utbygget i nærheten av planområdet.» Rådmannen anbefaling om at det skulle gjennomføres en begrenset høring av endringene, er kvalitetssikret av advokatfirmaet Kluge i et notat datert 17. oktober Det har kommet inn 63 merknader til den begrensede høringen. Som for de to andre høringsrundene, følger en oppsummering av merknadene som vedlegg til denne saken. Mange av merknadene fra privatpersoner og byens lag og foreninger, er negative til bl.a. høydene i prosjektet. Hovedkonklusjonen fra Langestrand Nyttige Selskab, Torstrand Vel, Steinane-Jegersborg Velforening, Larvik Bys Vel, Bøkelia Vel, Larvik historielag, Tolleroddens venner, Fortidsminneforeningen Vestfold, Prinsekvartalet Borettslag/Sameie og Funkisgården Borettslag siteres: «Hovedkonklusjonen blir at reguleringsplanforslaget må omarbeides i samsvar med de maksimalt tillatte høydene som fremgår av den tidligere vedtatte reguleringsplanen fra 2010 der de godkjente høydene i reguleringsplanen fra 2010 var 1 til 2 etasjer over byplanens anbefalte maksimale høyder. Som et absolutt minstekrav må det forlanges at høyhustårnene reduseres med minimum 3 etasjer og at påbygging av en ekstra etasje langs Prinsegata ikke tillates. En ekstra etasje langs Prinsegata vil føre til at byggehøydene langs Prinsegata med en normal etasjehøyde på 3 m, svarer til et etasjeantall varierende fra 5 til i overkant av 6 etasjer. (Her er 1. etg. og delv. 2 etg. planlagt med meget store etasjehøyder).» Samme konklusjon er også sendt inn fra mange privatpersoner.

9 Statens vegvesen har ikke lenger betinget innsigelse til de trafikale løsningene i planforslaget. Vestfold fylkeskommune har ingen merknader til den begrensede høringen og viser til tidligere uttalelser. Jernbaneverket har ingen merknader til endringene. Kommunen har ikke mottatt uttalelse fra Fylkesmannen i Vestfold. Hvordan merknadene er håndtert, framkommer i avsnittet «Vurderinger og konsekvenser». ØKONOMISKE KONSEKVENSER Det framlagte forslaget til reguleringsendring for Grandkvartalet innebærer en betydelig investering i teknisk infrastruktur og vil involvere Larvik kommune økonomisk. Det ferdigstilte prosjektet vil også gi kommunen inntekter gjennom ordinær innkreving av avgifter for vann, avløp og renovasjon, men det er i nåværende fase vanskelig å anslå framtidige utgifter/inntekter som følger av prosjektet. En nærmere drøfting i tilknytning til oppfølging av utbyggingsavtalen vil gi mer eksakt grunnlag med hensyn til omfanget av tekniske anlegg og ansvarsfordelingen for bygging, drift og vedlikehold. Det foreligger et notat fra Kommunalteknikk datert fra forrige runde med reguleringsendringer hvor det anslås at kommunens andel av oppgradering/nyanlegg av offentlig infrastruktur vil beløpe seg til ca. kr. 1,5 mill. 2,0 mill. Kommunalteknikk Forvaltning har i september 2015 gjort en vurdering av notatets innhold og konkluderer med at anslagene ikke justeres. KONSEKVENSER FOR BEFOLKNINGSVEKST, VERDISKAPING OG ØKT KOMPETANSE Prosjektet inneholder rundt 120 nye leiligheter, en betydelig utvidelse av hotellets areal og nye handels- og kontorlokaler plassert i aksen mellom Torget og Indre havn. Det er et overordnet mål at prosjektet skal bidra til økt byliv. Det er all grunn til å tro at dette prosjektet, sammen med andre utbyggingsprosjekter i sentrum, bidrar til økt aktivitet og bruk av Larvik sentrum. Vi må ha flere mennesker i og mellom husene. ESTETISKE FORHOLD OG BYFORM Det er gjort en grundig gjennomgang av prosjektets forhold til omgivelsene. Konseptet for planen følger opp merknader, overordnede planer og Gehls rapport fra Følgende utdrag fra kommunedelplanen for Larvik by og Formingsveileder for Larvik sentrum har vært særlig relevante: Kommunedelplan for Larvik By : - Naturkvalitetene og topografiske særpreg skal sikres og fremheves i bybildet - Kulturarven skal sikres og brukes som ressurs i videreutviklingen av byen - Et mangfoldig byliv skal skapes gjennom gode og tydelige møteplasser - Barn og unge skal ha trygghet og utfordringer i byen - Gode begrunnede valg i estetikk og byggeskikk skal være retningsgivende for all formgiving av byen - Byens identitet skal styrkes gjennom allmenn tilgjengelighet til sjøfronten - Det skal stimuleres til ulike former for næringsaktivitet, herunder samspill mellom kultur og næring Utdrag fra Formingsveileder for Larvik sentrum, side 13: «En forutsetning for å kunne sikre en god byutvikling, er å kunne løfte blikket og se byen

10 i et større perspektiv. Landskapets kvaliteter har vært forutsetning for byens tilblivelse og har, sammen med den historiske utvikling, lagt premissene for dens utforming. For å forstå byen som sted er det derimot nødvendig å se på byen som et komplekst samspill mellom flere parametre; mellom de naturgitte omgivelser, bygninger, rom og menneskene som bruker dem. Summen av disse utgjør det man kan kalle byens stedskvalitet. Det er denne kvalitet som etterspørres blant potensielle tilflyttere; en tydeligere identitet, en tilkobling til historien, noe som er særpreget. Kort sagt en fortelling som skiller denne byen fra andre byer. Forståelsen av et sted er ikke en statisk størrelse, tvert imot er det under stadig utvikling. Forstått som tilstand har byen på en og samme tid i seg både fortid, nåtid og spiren til en fremtidig utvikling, og dette bør gjenspeiles i bybildet. Men for at byen ikke skal miste sin identitet er det viktig å se hver nye tilføyelse som del av en større sammenheng; byen som sted.» MILJØFAKTORER De aktuelle miljøaspekter berører de samme forhold som ved behandlingen av gjeldende reguleringsplan for Grandkvartalet, det vises til denne (kommunestyresak 088/10) samt til foregående reguleringsplan, jfr. kommunestyresak 176/08. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE Mindre barn er i stor grad tilknyttet barnehage eller SFO. Barn som vokser opp i by vil derfor ikke oppleve betydelige begrensninger i aksjonsradius. Det legges til rette for større, skjermede lekearealer i tilknytning til boliger i KB1 og KB3. For større barn skal det tilrettelegges for aktiviteter og offentlige arealer til i det indre gårdsrommet. Det nye planforslaget anses å gi vesentlig forbedring av oppholdskvaliteter for barn og unge i forhold til dagens situasjon og eksisterende regulering. Det vises for øvrig til landskapsplan og referat fra workshops med barn og unge fra lokalområdet. ALTERNATIVE LØSNINGER Det foreligger flere alternative utfall i denne saken: 1. Planforslaget fra Dark arkitekter as kan i sin helhet vedtas uten rådmannens forslag til endringer. 2. Planforslaget kan i sin helhet avvises. Gjeldende reguleringsplan fra 2010 vil da igjen være førende for utviklingen av Grandkvartalet. Plankartet fra 2010 er lagt ved denne saken. 3. Politikerne står fritt til å legge til eller trekke fra elementer med utgangspunkt i det materialet som har ligget ute til høring og den saken som legges fram fra rådmannen. Legges det til elementer som ikke har vært en del av de tidligere høringsrundene, må materialet sendes tilbake til administrasjonen for saksutredning og vurdering av ytterligere høringsprosesser. Av Plan- og bygningsloven framgår bl.a. følgende: «Er kommunestyret ikke enig i forslaget, kan det sende saken tilbake til ny behandling. Det kan gis retningslinjer for det videre arbeidet med planen.» Eventuelle justeringer: a. Prosjektet kan senkes med en etasje mot Prinsegata. Dvs. at den inntrukne 5. etasjen tas bort. Gjelder de to ringene til venstre i bildet under. b. Prosjektet kan senkes med en etasje mot Grandpassasjen, mellom Prinsegata og

11 den vestre blokka. Ny byggehøyde blir kote 31,5 m. Gjelder ringen til høyre i bildet under. c. Høyden på den østre blokka kan senkes lavere enn kote 36,5 m. Mange av høringsinnspillene har pekt på nødvendigheten av å ta bort de inntrukne volumene. Rådmannen har vurdert det slik at volumene kan godkjennes. Det er likevel slik at særlig volumet inn i passasjen, nevnt under punkt b), bidrar til å redusere opplevelsen av «tårn», noe som er grunnlaget for hele konseptet i Grandkvartalet. Snitt fra Prinsegata Arealet nevnt under punkt b) ligger mellom de to blokkene. Vestre blokk er her redusert med en etasje, tilsvarende rådmannens forslag til vedtak. VURDERINGER OG KONSEKVENSER Reguleringsendringen for kvartal 39, Grandkvartalet, har hatt 3 høringsperioder før saken nå kommer opp til sluttbehandling. Saken har gjennom flere år skapt stort engasjement og varierende entusiasme. Lokalpressen har blitt flittig brukt i argumentasjonen. Mange privatpersoner har engasjert seg, det samme har flere av byens velforeninger. Rådmannen registrerer et genuint engasjement for byen og byens fremtidige utvikling. Uttalelsene i alle de 3 høringsrundene er en del av grunnlaget når rådmannen gjør sine vurderinger. Rammene for utvikling Den første kommunedelplanen for Larvik by ble vedtatt i juni Planen ble til gjennom et godt faglig arbeid og betydelig grad av medvirkning. Arbeidet skapte stor entusiasme for den

12 videre utviklingen av byen: Larvik by skal bestå av det historiske sentrum og skal utvikle seg mot Larviksfjorden. Historiske bydeler skal vernes og ikke bygges ned. Fjordbyvisjonen har festet seg som begrep og lå til grunn for blant annet arkitektkonkurransen for Indre havn i Visjoner kan justeres. Det har utkrystallisert seg et ønske om utvikling samtidig som byens skala og særpreg ivaretas. Grønt tak, blått hav er Larviks naturgitte fortrinn og rammene for utviklingen. Grandkvartalet ble tidlig i byplanprosessen pekt ut som en av hjørnesteinene i byutviklingen. Kvartalet som skulle binde den historiske byen og arealene ved fjorden sammen. I den første reguleringsplanen fra 2008 var passasjen gjennom kvartalet tydelig til stede. Det samme var det betydelige innslaget av arealer til detaljvarehandel. I endringen fra 2010 ble det vedtatt et mer innadvendt prosjekt hvor det ikke lenger var naturlig for allmenheten å bevege seg gjennom. Boliglamellene ble høyere og arealene til varehandel ble redusert. Regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA) ble vedtatt av Fylkestinget i Vestfold i april Kommunestyret i Larvik har sluttet seg til planens innhold og gjennom vedtaket lagt føringer for utvikling av en tettere by hvor boliger, næring og handel lokaliseres innenfor en robust senterstruktur. Strategiene for utvikling av en attraktiv og livskraftig by er drøftet i dokumentets kapittel 3. Fortettingen skal skje med kvalitet. Fortetting og høy arealutnyttelse vil kunne være konfliktfylt i forhold til etablerte strukturer i Vestfoldbyene. Det må arbeides med å velge ut hvilke miljøer som skal bevares/utvikles på strenge premisser og hvilke som kan tåle mer fortetting/variasjon. Enkelte områder vil være tjent med en total transformasjon. Fokus på fortetting, transformasjon og høy arealutnyttelse betyr ikke at det blir fritt fram for høye hus og store volumer. Tåleevnen må utforskes og analyseres. Det er viktig å ta med seg at alle prosjekter i by er byutvikling, ikke eiendomsutvikling. Det betyr at bygningene skal danne rammen om bylivet som skjer på gateplan. Byutviklingen må baseres på kvalitetskrav som fremmer gode bo- og bymiljø. Larviks framtid skal formes ved å ta vare på historien samtidig som vi evner å legge til rette for en levende og attraktiv by. En by med en sterk og tydelig identitet. En by med et sterkt knutepunkt. Grandkvartalet er et av områdene i og nær sentrum som kan være med å utvikle byens identitet. I en kompleks virkelighet skal Grandkvartalet oppfylle en for byen viktig og absolutt målsetting: å skape en tydelig og levende forbindelse mellom det historiske bysentrum og Indre havn Larviksfjorden. I den vedtatte kommunedelplanen for Larvik by , er byen delt inn i soner, bl.a. bevaringsområder og transformasjonsområder. Grandkvartalet er definert som et transformasjonsområde. De formulerte retningslinjene åpner for nyskapende og tettere strukturer. Kontrasten er stor til retningslinjene for bevaringsområdene hvor søknadspliktige tiltak skal avklares med antikvarisk myndighet. Gehl Architects For rådmannen ble det, etter at den første høringsperioden var avsluttet i 2014, nødvendig å hente inn ekstern byplanfaglig kompetanse. Prosjektet har underveis utfordret både administrasjonen og byens befolkning. Det danske arkitektfirmaet Gehl Architects har bistått kommunen med å vurdere hvordan byen og byutviklingsprosjektet Grandkvartalet spiller sammen. Hva er viktig for byen? Hva er viktig for omgivelsene? Svarer prosjektet på den utfordring det er å knytte Torget og Indre havn sammen? Tiltakshaverne og Dark arkitekter as deltok også i arbeidsmøtet den 11. februar 2015.

13 Analysen fra Gehl Architects datert 25. februar 2015 peker på 3 utfordringer som må arbeides med for å bygge opp under byens målsettinger med Grandkvartalet: Utfordring: Å binde sammen det historiske bysentrum og fjorden/indre havn Forbindelsen gjennom Grandkvartalet må gjøres mer tilgjengelig samtidig som graden av offentlighet må vurderes. Kvaliteten i gatene rundt Grandkvartalet må styrkes. Grandkvartalets bidrag og rolle til byens forbindelser må tydeliggjøres. Utfordring: Å skape et levende sentrum Grandplassens grad av offentlighet og bruk må vurderes. Indre gårdsrom eller en offentlig plass? Byrommets aktivitetstilbud må økes for å lokke flere brukere. Mikroklimaet må analyseres med tanke på bruk av byrom og gater. Utfordring: Å styrke Larviks identitet og fortette byen Kommersielle aktiviteter må legges til kvartalets forsider; Storgata og Prinsegata. Grandkvartalets tetthet må vurderes i forhold til den framtidige fortettingen av sentrum og utvikling av Fjordbyen. Verdiene og kvalitetene som prosjektet skaper for byen, må synliggjøres og tydeliggjøres. De høye punkthusene må bearbeides slik at de bidrar til Larviks nåværende kvaliteter og framtidige identitet. Prosjektet har beveget seg betydelig etter at Gehl Architects ble hentet inn i februar Høydene i prosjektet Rådmannens vurdering av høydene i prosjektet har blant annet tatt utgangspunkt i den gjeldende reguleringsplanen fra Reguleringskartet fra 2010 er vedlagt saken. I den godkjente planen inngår 3 boliglameller med følgende høyder: kote 30,0 m for den østlige boliglamellen, kote 33,0 m for den midtre boliglamellen, kote 34,0 m for den vestre boliglamellen. Etter en grundig gjennomgang av Darks materiale samt en bred faglig dialog, landet rådmannen høsten 2015 på et forslag til løsning hvor den midtre boligblokka måtte reduseres med 3 boligetasjer. Ny byggehøyde ville blitt kote 30,5 m, 3 meter lavere enn i gjeldende reguleringsplan. Tiltakshavers respons på forslaget ble å ta bort hele den midterste blokka. Videre foreslo rådmannen at byggehøyden for den vestlige boligblokka skulle bli kote 39,5 m, med en inntrapping av den øverste etasjen. Godkjent byggehøyde i 2010-planen er kote 34,0 m. Tiltakshaver ønsket å beholde høyden på 42,5 meter på den vestre blokka samt å legge på en ny etasje mot Prinsegata. Kommunestyrtet vedtok i sak 125/15 at tiltakshavers forslag skulle saksutredes og sendes ut på ny høring knyttet til høydene. Kommunestyret besluttet igjen, i sak 035/16, at et revidert planforslag med 2 blokker og ny, inntrukket 5 etg. mot Prinsegata, skulle legges ut til offentlig ettersyn og høring. Dette ble den andre høringsrunden for prosjektet. 74 høringsuttalelser kom inn. Tiltakshaver, arkitektene og Larvik kommune har jobbet videre med bl.a. disse etter høringsfristens utløp den 17. juni Høsten 2016 framstår prosjektet betydelig optimalisert og mer gjennomarbeidet.

14 Endringene er beskrevet i avsnittet «Faktiske opplysninger». Rådmannen så det som nødvendig å hente inn en juridisk vurdering fra advokatfirmaet Kluge hvor behovet for full høring, begrenset høring eller ingen høring av endringene ble drøftet. Kluges konklusjon, summen av endringene samt byens engasjement i saken førte til rådmannens anbefaling om nok en høringsrunde, begrenset til de endringene som ble gjort etter den 17. juni Rådmannen mener fremdeles av den vestre boligblokka må senkes med en etasje. Landskapssilhuetten spiller en vesentlig rolle. Illustrert forskjell mellom kote 39,5 m og kote 42,5 m for den vestre blokka. Samme høydereduksjon sett fra Indre havn.

15 Høyden på den østre boligblokka er i nytt prosjekt foreslått til kote 36,5 m, en økning på 6,5 meter fra godkjent prosjekt i Rådmannen foreslår ingen endringer her. Høydene langs Romberggata Bebyggelsen mot Romberggata er betydelig. Høydene langs Romberggata økes fra kote 19,0 m nederst ved Storgata i 2010-planen til kote 21,0 m i planforslaget til sluttbehandling. Gesims i ny situasjon ligger 2,5 meter høyere enn mønet på Festiviteten. Vestfold fylkeskommune har i sin uttalelse påpekt at den nye bebyggelsen mot Storgata 44 (Festiviteten) og mot Storgata 32 (gamle Ferdinand) ikke må overskride høydene godkjent i Vis-a-vis Romberggata 4 økes høydene fra kote 27,0 m i 2010-planen til kote 31,5 m i planforslaget til sluttbehandling. Mønet på Romberggata 4 (R4) har en høyde på kote 36,5 m. Rådmannen kan akseptere de foreslåtte nye byggehøydene for bebyggelsen langs Romberggata. Etasjetallet vil ligge på 4 6 etasjer. Det er imidlertid viktig at det blir en vertikal oppdeling med sprang i bygningsmassen og at fasaden vies oppmerksomhet med tanke på materialbruk. Dette er forankret i reguleringsbestemmelsene til sluttbehandling. Bebyggelsen mot Storgata ved Festiviteten vil være transparent og huse hotellets restaurant og næring. Prinsegata Høydene mot Prinsegata balanseres mot høydene på den eksisterende bebyggelsen nord for gata. Fra Løges gang til krysset mot Karlsrogate (det gamle politikammeret), er høydene på den nye bebyggelsen noe økt i forhold til planen fra Foreslått gesims ligger 1 meter over vedtatt gesims i I tillegg kommer en inntrukket 5. etasje som trappes noe annerledes enn planen fra Øverst i krysset mellom Prinsegata og Romberggata, økes byggehøyden fra kote 32,0 m til kote 34,5 m. Det framstår som byplanfaglig riktig med et symmetrisk tverrsnitt i Prinsegata. Rådmannen mener likevel at en ny, inntrukket 5. etasje mot Prinsegata kan aksepteres uten at dette i for stor grad bryter med symmetrien. Kravet fra byens velforeninger «Som et absolutt minstekrav må det forlanges at høyhustårnene reduseres med minimum 3 etasjer og at påbygging av en ekstra etasje langs Prinsegata ikke tillates.» Ved å redusere de to blokkene med minimum 3 etasjer, får vi et annet prosjekt. Hvis vestre blokk senkes med 3 etasjer, blir høyden 0,5 meter lavere enn i godkjent reguleringsplan fra For den østre blokka vil en reduksjon med 3 etasjer bety en ny kotehøyde på 27,5 meter, 2,5 meter lavere enn reguleringsplanen fra Rådmannen anbefaler ikke disse grepene. Hva gjelder å fjerne den inntrukne 5. etasjen mot Prinsegata, har rådmannen gjort sine vurderinger i avsnittet over. Politikerne står fritt til å gjøre de justeringene de mener er riktige. Se også avsnittet «Alternative løsninger». Høydene på kjente bygg

16 For å forstå byggehøydene er det nødvendig å ha kunnskap om kotehøydene på kjente bygg i de omkringliggende kvartalene: Romberggata 4 (rådhuset): topp møne kote 36,5 m Politistasjonen: topp møne kote 39,8 m Nedre Torggate 9 (tidligere Tingretten etter påbygg): maks gesims kote 39,7 m Feyers gate 7 (kommunens administrasjon): maks gesims mot Nedre Torggate kote 37,8 m Feyers gate 7 (kommunens administrasjon): maks gesims mindre, inntrukket takoppbygg: kote 41,3 m Felumbgården: maks gesims kote 41 m Blokkene i Jegersborggate: maks gesims kote 49 m Høyeste punktet i Amfi: maks gesims kote 50,7 m Domusbygget, ny godkjent gesims: kote 42,6 m Det gamle politihuset i Karlsrogate: maks gesims kote 31,0 m Festiviteten: topp møne kote 18,5 m. Høydene er markert på et større byfotografi som er satt opp i Bylab. Identitet Det foreslåtte prosjektet i Grandkvartalet introduserer en ny tetthet, skala og typologi i Larvik. Gehl Architects slår fast at bebyggelsen utfordrer byens fremtidige identitet og stiller følgende spørsmål: Hvilken type by ønsker man å skape? Med hvilken grad av fortetting og funksjoner? Hvilke kvaliteter finnes i dag som bør styrkes og bevares? Hvordan kan Grandkvartalets bebyggelse styrke Larviks eksisterende kvaliteter ytterligere og tilpasses til skala og uttrykk? Larvik har de siste årene vært i en brytning. Fra en tydelig identitet som industriby, havneby, grevskapsby og småby ved fjorden, skal vi videreutvikle og finne vår framtidige identitet eller identiteter. Diskusjonen er stor og viktig og må involvere byens befolkning. Diskusjonen er ikke sluttført, på mange måter knapt nok startet. Noen av premissgivere banker imidlertid på, som Jernbaneverket med sitt nye knutepunkt og to-spors jernbane og RPBA med sitt fokus på fortetting, transformasjon og høye arealutnyttelse. Kommunestyret har vedtatt at sentrum skal fortettes. Vi ønsker attraktive boliger og arbeidsplasser for å skape bedre forutsetninger for byliv. Men, vi ønsker også å bevare byens særpreg og historiske sentrum, småskalabebyggelsen tett på byen, industrihistorien i Hammerdalen og grevskapshistorien rundt Herregården og Tollerodden. Grandkvartalet slik det fremstår i dag, representerer i seg selv ingen tung byhistorie som må videreføres eller bygges videre på. Transformasjon av kvartalet er naturlig. Store volum i og rundt kvartalet, gir økt tåleevne for høyere bebyggelse. På sikt er det naturlig å tenke seg at også nabokvartaler med lav verneverdi, vil transformeres. Noen absolutter skal ikke brytes, som byens tak, Bøkeskogen. Ved å følge rådmannens forslag til vedtak, vil den vestre og høyeste boligblokka ha lavere kotehøyde enn politihusets møne.

17 Gehl Architects beskriver taklandskapet og naturens nærvær som svært synlig, noe som gir inntrykk av en by med sterk topografi og lav bebyggelse mellom det grønne og vannet. I analysen formuleres det at det, i det videre arbeidet med Grandkvartalet, må vurderes om ny bebyggelse bryter den grønne landskapslinjen og om fortetting bør skje med en kompakt byform i menneskelig skala. Variasjon og detaljering i øyehøyde er viktig for å stimulere til byliv og skape byromskvaliteter. Den høye bebyggelsen er trukket tilbake, noe som skaper et mer vennlig møte med byens øvrige bebyggelse. Den høye bebyggelsen er likevel en type «familie» som i dag ikke har andre bygninger å relatere seg til i bysilhuetten. Gehl Architects framholdt i sin analyse at de høye punkthusene måtte bearbeides slik at de bidrar til Larviks nåværende kvaliteter og framtidige identitet. Høringsuttalelsene 148 høringsuttalelser. 3 høringsrunder. To sterke og klare interessemotsetninger.

18 Prosjektet Grandkvartalet har vært i bevegelse i flere år. Den lange og omfattende planprosessen viser med tydelighet hvor viktig det er med offentlig ettersyn og høring av et prosjekt samtidig som arkitekt, tiltakshaver og kommune kontinuerlig leter etter bedre løsninger for et av byens største transformasjonsprosjekt på mange år. Rådmannen ønsker å gi honnør til det engasjementet byen viser i denne saken. Det er en kjensgjerning at de beste prosjektene ofte blir til gjennom sterke meningsbrytninger. Prosjektet har blitt forsterket gjennom konstruktive høringsinnspill og arkitektens, tiltakshavers og kommunens arbeid i etterkant av høringsrundene. Ikke på lenge har et utbyggingsprosjekt i Larvik by skapt så mye glede, entusiasme, harme og hoderysting. Passasjebredder og -utforming, aktiviteter på gatenivå, bokvaliteter, uteoppholdsarealer, materialbruk, forholdet til omkringliggende bebyggelse, utforming av omkringliggende gater og: høyder. Alt har blitt diskutert, justert og optimalisert. Prosjektet har gått fra tre blokker til to og en halv blokk til to blokker med inntrukket toppetasje og ny, inntrukket 5. etasje mot Prinsegata. Enige om de to blokkene blir byen ikke. Endringer etter den begrensede høringen Den siste begrensede høringen bekrefter at prosjektet er på rett vei, men understreker også at interessemotsetningene fremdeles er like sterke. Rådmannen foreslår ikke store endringer i planmaterialet etter den begrensede høringen. Følgende endringer foreslås i reguleringsbestemmelsene: Fra Formannskapet Følgende forslag fulgte saken ut på høring: 9.1 Det kan stilles krav om tilknytning til fjernvarme når dette er utbygget i nærheten av planområdet.» Vurdering: Det foreligger ingen fjernvarmekonsesjon for Larvik sentrum i dag. Tiltakshaver mener kravet om fjernvarme kun kan aksepteres om det legges til grunn i prosjekteringsfasen, da det er svært omfattende og kostnadskrevende. Prosjektet planlegges med vannbåren varme fra et grunnvarmebasert anlegg. Setningen tas ikke inn etter... elementer av tre. Grønne fasader og fasadesystemer med innslag av solceller og solfangere kan også godkjennes. Vurdering: Bestemmelsene åpner allerede for alternativ fasadeoppbygging. Men - setningen tas inn i bestemmelsene Det kan etableres uteoppholdsarealer på taket av boligtårnene...ikke.. Strykes. Vurdering: Tiltakshaver mener det er ok å åpne for denne muligheten. Rådmannen ønsker ikke å forsterke høydevirkningen av de to blokkene og holder fast ved at det ikke skal være uteopphold på disse. Fra velforeningenes høringsuttalelse datert Punkt 5. «Den nederste heisen (heishuset) i passasjen mot Storgata vil også innsnevre passasjeåpningsbredden på dette stedet slik at bredden her vil bli på ca. 6 m (som tidligere).» Vurdering: Grandpassasjen skal i syd mot Storgata ha en bredde på minimum 8 meter målt fra vegg til vegg. Det tas inn følgende tillegg i 3.3: Heishuset trekkes inn i passasjen slik at fri minimumsbredde på 8 meter opprettholdes.

19 Punkt 8. «Reguleringsbestemmelsene må endres.. slik at det utvetydig framgår at balkonger ikke tillates å krage ut over offentlig veigrunn (fortau eller vei).» Vurdering: Rådmannen deler velforeningenes oppfatning. Tiltakshaver ønsker ikke at muligheten fjernes. Følgende tillegg er tatt inn i 13.7: Balkonger kan ikke krage ut over offentlig fortau i Prinsegata. Punkt 9. Det foreslås et lengre tillegg til 24 som sikrer en tilstandsvurdering av samtlige bygninger i nabokvartaler for å dokumentere skader, sprekker etc. på bygningene forut for oppstart av grunnarbeidene. Vurdering: Det er lagt inn følgende tillegg i 24.2: Den uavhengige kontrollen skal også omfatte en tilstandsvurdering av aktuelle naboeiendommer. Ytterligere endringer: Første setning endres til: «Balkonger kan krage ut over hovedveggliv med inntil 1,5 meter.» Dette er en reduksjon på 0,5 meter og innebærer at fellesarealer og offentlig tilgjengelige arealer blir nettopp det, mer tilgjengelige og mindre privatisert. Fagutredningene til saken Det er utarbeidet en rekke fagutredninger til de 3 reguleringsplanprosessene for Grandkvartalet. De aktuelle utredningene for denne saken vil bli samlet og gjort tilgjengelige i et eget vedlegg. ØVRIGE PLANFAGLIGE VURDERINGER Plan og prosjekt Det er i denne reguleringssaken ikke behov for å foreta noen ny kartlegging av grenser for de berørte eiendommer, det vil bli foretatt noen grensejusteringer mellom private og offentlige arealer senere i prosessen. Utbyggingsrekkefølge Det foreliggende planforslaget antas utviklet i fire faser. I første fase rehabiliteres hotellet. Andre fase omfatter grunnarbeider og kjellere i hele kvartalet. Tredje fase omfatter bebyggelse langs Romberggata, samt tilliggende utearealer. Fjerde fase omfatter resterende bebyggelse langs Prinsegata, Schultzes gate og innad i kvartalet.

20 BEREDSKAPSMESSIGE VURDERINGER (ROS-ANALYSE) Eksisterende ROS-analyse fra 2007 legges til grunn også for det reviderte reguleringsforslaget idet det ikke foreslås endringer som har konsekvenser for vurderinger av dette tema. UTBYGGINGSAVTALE Den tidligere inngåtte utbyggingsavtalen datert , videreføres i det reviderte reguleringsforslaget. Referanser i utbyggingsavtalen må justeres slik at det refereres til nytt plankart og nye reguleringsbestemmelser. Utbyggingsavtalen følger som vedlegg til saken. KONSEKVENSER FOR DEN NYE KOMMUNEN Grandkvartalet med alle sine funksjoner vil styrke Larvik by som det naturlige sentrumet i den nye kommunen.

21 KONKLUSJON / VIDERE SAKSGANG Rådmannen foreslår følgende: 1. Reguleringsendring for kvartal 39 i Larvik sentrum Grandkvartalet revidert reguleringsplankart datert med tilhørende reviderte reguleringsbestemmelser sist revidert , vedtas med følgende endring: Vestre boligblokk får ny byggehøyde lik kote 39,5 m, en reduksjon på 3 meter (en etasje). 2. Planbeskrivelsen følger saken og revideres etter kommunestyrets vedtak. 3. Den tidligere inngåtte utbyggingsavtalen datert , gjelder fortsatt. Referanser i utbyggingsavtalen må justeres slik at det refereres til nytt plankart og nye reguleringsbestemmelser. 4. Reguleringsplanen for Grandkvartalet fra 2010, Planid 709_201004, oppheves i sin helhet. Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg Vedlegg 1: Plankart datert Vedlegg 2: Reviderte reguleringsbestemmelser datert ( ) Vedlegg 3: Planbeskrivelse datert Vedlegg 4: Høringsuttalelsene til 1. gangs behandling i 2014 ( ) Vedlegg 5: Sammendrag av høringsuttalelsene til den 2. høringsrunden med frist 17. juni 2016 (L)( ) Vedlegg 6: Sammendrag av høringsuttalelsene etter den begrensede høringen med frist 25. november 2016.docx ( ) Vedlegg 7: Visualisering illustrasjoner versjon Grandkvartalet Vedlegg 8: 2016_04_04_ _Evaluering_kontroll_av_illustrasjoner Vedlegg 9: Utbyggingsavtale, signert (L)( ) Vedlegg 10: Reguleringskartet fra 2010 (L)( )