Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling

Transkript

1 Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2011/ Arkiv: 0304R1108 Dato: SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Morten Andreas Kirkemo Utv.saksnr Utvalg Møtedato 34/13 Fast utvalg for plansaker Forslag til detaljreguleringsplan for Melnes vestre, gnr./bnr. 83/1-3 og 90/14 - plan nr R1108 Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for Melnes vestre, gnr./bnr. 83/1-3 og 90/14 - plannummer 0304 R1108, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker Fast utvalg for plansakers behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for Melnes vestre, gnr./bnr. 83/1-3 og 90/14 - plannummer 0304 R1108, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven

2 Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan, plankart datert , sist revidert Forslag til planbestemmelser, datert , sist revidert Illustrasjonsplan, M= 300/ A1, datert , sist revidert ROS analyse 5. Planbeskrivelse, datert , sist revidert Innkomne innspill til varsel om oppstart Dokumenter som ligger på saken: Kopi av varslingsannonser Kopi av varslingsbrev Kopi av liste over naboer og varslede instanser 2

3 Bakgrunn for saken: Planforslaget er utarbeidet av Landskapsarkitekt MNLA Nils Skaarer, ved Marianne S. Strandseter, Nils Skaarer og Tomasz Bochynski, som forslagsstiller på vegne av Tanja Solstad Marring og Jan Geir Marring som grunneiere og tiltakshavere. Hensikten med detaljreguleringen er å videreutvikle Melnes vestre i forhold til dagens drift. En ser at dagens gårdstun på sikt vil bli både for lite og at det innholdsmessig bør omrokkeres. Derfor detaljreguleres gården for å sikre dagens og fremtidig drift. Det har vært utført tiltak på gården i tidligere stadier som ikke har vært meldt fra om til kommunen. For at det skal kunne skje en videre utvikling på gården Melnes anså kommunen det som nødvendig å kreve en detaljreguleringsplan. I rådmannens avslag på dispensasjonssøknad, utv.saksnr. 19/11 og arkivsak 2010/ i det faste utvalget for plansaker datert , står det at en fremtidig regulering må gjennomføres som detaljregulering...tillatelse etter PBL 20-1 for tiltakene kan ikke gis før det foreligger godkjent reguleringsplan for byggeområdet. Eventuell reguleringsplan må utarbeides som detaljregulering, jfr. PBL 12-1, 4. ledd og

4 Detaljreguleringsplanen har til hensikt i å rydde opp i tidligere uavklarte forhold, og legge opp til en videre utvikling av tilbudet på gården. Forhåndskonferanse ble avholdt i Fet kommune. Planområdet omfatter deler av eiendommen Melnes vestre, som ligger i et landbruksområde på Enebakkneset helt syd i Fet kommune. Planområdet berører også to naboeiendommer. På gårdene omkring drives tradisjonell landbruksproduksjon. Saksutredning: Kunngjøring og varsling Forhåndskonferanse ble holdt i Fet kommune. Kunngjøring og varsling skjedde i Indre Akershus blad og Romerikes Blad med annonse og kart. Varsel ble gjort i samarbeid med Fet kommune. Alle aktuelle varslings- og høringsinstanser, inkludert naboer, ble varslet pr brev med vedlagt kart i henhold til adresseliste fra kommunen. Varslingsbrevet var datert og ble sendt ut Frist for merknader var satt til mottok forslagsstiller e-post fra Akershus fylkeskommune om at varsling ikke var mottatt. Kopi ble sendt pr e-post , og frist for innspill og spørsmål satt til Fremdriftsplan Planutvalget 1. gangsbehandling, Offentlig ettersyn vinter 2013 Planutvalget 2. gangsbehandling, Vinter/vår 2014 Kommunestyret vår 2014 Beskrivelse av planområdet Gården Melnes vestre ligger på Enebakkneset lengst syd i Fet kommune i Akershus fylke. Kommunesenteret Fetsund ligger 21,7 km nord for gården, til Trøgstad er det 19,5 km, og til Mysen er det 29,9 km. Gården grenser i nord til gårdene Melnes Nordre og Lybæk, i vest til Tømmerfossen, Ødeby søndre, østre Melnæs og Hunes, i sør til innsjøen Øyeren og Sagstuen med vannfall, og i øst mot Melnes nordre. Planområdet er på m2. 4

5 Eiendoms- og eierforhold Store deler av planområdet er del av eiendommen gnr. 83 bnr. 1-3 og gnr. 90 bnr. 14 som eies av Tanja Solstad Marring og Jan Geir Marring. Deler av planområdet eies i dag av gnr. 82 bnr. 1, og gnr. 82 bnr. 2. De to sistnevnte eiendommene er andre grunneiere enn tiltakshaver. På grunn av eksisterende (lite hensiktsmessige / uheldige / lite gunstige) eiendoms- og eierforhold ble krav om sak ved Jordskifteretten for ombytting av grunn sendt av tiltakshavere til Akershus og Oslo jordskifterett november Formålet med jordskiftet var å få lagt den ene naboens gårdsvei utenom tun og å arrondere den andre naboens gårdstun slik at det blir en bedre helhet i Melnes vestre sitt tun. Reguleringsplan er vist i henhold til vedtak i Jordskifteretten. Arealbruk og aktivitet I dag drives gården med tradisjonelt jordbruk i kombinasjon med oppvekst-, omsorgs-, terapiog undervisningstjenester for barn, unge og voksne. Konkret vil dette si at den drives tradisjonelt med kuer, sauer og hester med tilhørende gras- og kornproduksjon. Gården er besøksgård og gir avlastningstilbud for barn og unge i kortere og lengre perioder, samt driver grønn omsorg for mennesker i alle aldre. Det tilbys botrening, og gården er lærebedrift med skoletilbud for ungdom med spesielle behov. I tillegg drives hundeleir og trening av gjeterhunder. Bebyggelse og anlegg I planområdet ligger boliger og landbruksrelaterte bygninger i forbindelse med gårdsdriften. Nordvest i planområdet er det i dag rester etter gårdens tidligere tun i form av grunnmuren til en gammel låve. Tunet hadde denne større utformingen fram til for ca 15 år siden da den gamle og store låven ble revet. I dag leies et boligbygg på nabogård for bruk i driften av gården. Landskap Planområdet ligger øverst på en lang åsside og odde i ravinelandskapet. Denne åssiden eller odden ligger i nord-/syd-retning og gir gode solforhold på gården. Gårdstunets høyeste punkt ligger 158 moh. Gården har noe innsyn fra omkringliggende gårder, men er ikke av betydning da flere naturlige vegetasjonsbelter i området begrenser dette samt at avstanden til nabobyggene er stor. På deler av gårdstunet er det god utsikt mot Øyeren i syd og vest. Ellers er det er det flott utsikt mot vest og nord til et fint kulturlandskap. For en nærmere/ mer beskrivelse av planområdet, vises det til planbeskrivelsen (vedlegg 5). 5

6 Beskrivelse av planforslaget Arealbruk Nye bygninger og tiltak ligger i eksisterende tun og på eksisterende landbruksarealer. De ulike reguleringsformålene fordeler seg på: B1 Boligbebyggelse 1317 m2 B2 Boligbebyggelse 1231 m2 F Andre idrettsanlegg flerbruksbane 2287 m2 A Avløpsanlegg 162 m2 G Gårdsplass 3480 m2 AU1 Annet uteoppholdsareal 436 m2 AU2 Annet uteoppholdsareal 512 m2 AU3 Annet uteoppholdsareal 247 m2 V1 Kommunal vei 500 m2 V2 Interne veier på tun 808 m2 V3 Privat gårdsveg 1235 m2 P Parkering 1028 m2 GS 1-4 Grønnstruktur 2254 m2 LNF Landbrukformål 4828 m2 LNF A-D LNFR-formål kombinert med bebyggelse knyttet til landbruk, oppvekst og omsorgstjenester 3799 m2 Totalt m2 Bebyggelse og anlegg Det er avsatt to områder til boligbebyggelse. Det ene området bygger videre på tunet som lå nordvest i området inntil for 15 år siden, B1. Det andre området bygger videre på dagens hovedhus på gården, B2. Ellers er det satt av fire områder til LNFR-formål kombinert med bebyggelse knyttet til landbruk, oppvekst og omsorgstjenester. De fire områdene er nummerert fra 1 til 4 på plankartet. Krav til bygninger og utforming av disse er tatt med i reguleringsbestemmelsene. Det er satt krav til høyder, materialbruk, fargevalg, osv. Innenfor arealformålet gårdsplass ligger i dag et bolighus i svært dårlig forfatning. Denne enheten er forutsatt revet i regulering. Veisystem og parkering Offentlig kjørevei legges om og legges utenfor eksisterende gårdstun på østsiden av stabburet. Dette gjøres for å unngå hinder i arbeid på tunet og for ikke å skape trafikkfarlige situasjoner. Dessuten er det til tider svært mange barn og unge som oppholder seg i tunet. Offentlig kjørevei inn i planområdet er dimensjonert for lastebil, ellers er private internveier dimensjonert for personbil. Opparbeidelse av ny omkjøringsvei er grunneiers ansvar. Drift og vedlikehold er kommunalt ansvar for kommunal vei. Privat vei er grunneiers ansvar. 6

7 Parkering skjer på angitte parkeringsplasser. 5 % av disse er tilgjengelig for bevegelseshemmede. Rekreasjonsarealer Det er avsatt arealer til rekreasjon i forbindelse med eksisterende bolig og gårdstun. Infrastruktur Det tillates oppført avløpsanlegg av prefabrikert type som kommunen godkjenner. Lokal overvannshåndtering skjer til naturlig terreng. Dagens el-forsyning benyttes også for framtiden. Lokal varmeproduksjon vil gi et lavere behov for kjøp av elektrisk energi framover. Krav til estetisk utforming Krav til estetisk utforming er tatt med i reguleringsbestemmelsene. Bebyggelsen skal i størst mulig grad gis god form og helhetlig utførsel. Gårdstunets karakter skal tas vare på og videreutvikles blant annet ved opparbeidelse av grønnstruktur. Krav til universell utforming Det skal tilstrebes en utforming hvor en tar hensyn til standardene om universell utforming og tilgjengelighet for alle. 7

8 Illustrasjon av planforslaget Konsekvenser av planforslaget Planlagt gjennomføring Så snart detaljreguleringen og nødvendige byggesøknader er behandlet og godkjent, vil utbygging starte. Konsekvenser for natur og miljø Støy og luftforurensning kan øke noe i forhold til dagens situasjon på gården, men økningen vil knapt være merkbar. 8

9 Naturmangfoldlovens 8 til 12 er de viktigste paragrafene i denne loven. Disse paragrafene er forsøkt tatt vare på i reguleringen på flere måter. I forhold til 8 om kunnskapsgrunnlaget er dette ivaretatt med landskapsarkitekt som har status som økolog i forhold til Breeam-godkjenning som har stått for utvikling av reguleringen i nær kontakt til tiltakshaver. Til 9 føre var-prinsippet har man vurdert virkningen av de ulike tiltakene som er aktuelle i dag og framover. Det er ikke påvist noen irreversibel skade når man ser bort fra at litt dyrket mark går med til veiformål i området. 10 behandler samlet belastning for økosystemet. Den samlede belastningen er ikke endret i særlig grad i forhold til tidligere og vil heller ikke endres særlig framover. En positiv side er at beitebakker blir tatt i bruk igjen og holdt i den skikk de var tidligere. 11 behandler kostnader knyttet til miljøforringelse eller begrensning av skade. Det er tiltakshaver som har ansvar her. Et slikt tiltak som er tatt med i planen er renseanlegg for alle utslipp av kloakk fra gården. 12 omhandler bruk av miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Dette er det i stor grad tatt høyde for i planen, bla. med hensyn til framtidig drift av ravinelandskap med beite som både økonomisk og samfunnsmessig er forsvarlig. Videre at det legges opp til en bred bruk av gårdens ressurser med forankring i en bærekraftig utnytting. Biologisk mangfold, verdifull vegetasjon, viltinteresser, økologiske funksjoner vil ikke påvirkes eller påvirkes i svært beskjeden grad. Landskapet og virkningen i kulturlandskapet vil endres noe, men av svært beskjeden karakter. Den bruken som vil skje framover vil sikre drift av kulturlandskap med beite og sørge for at det ikke skjer gjengroing. Videre vil tiltak i og utenfor tun gjøre disse områdene mer attraktive. Samfunnsmessige konsekvenser Samfunnsmessige konsekvenser som skolekapasitet og barnehagedekning vil ikke påvirkes av tiltakene i planen. Når det gjelder trafikk og infrastruktur vil dette øke i takt med gårdens utvikling, men dette vil håndteres lokalt i form av opparbeidelse av parkeringsplass og eventuelt utbedring av veinett. Rekreasjonsinteresser og barn og unges interesser vil spesielt ivaretas og utvikles. Det samme vil bevegelseshemmede og orienteringshemmedes behov for tilgjengelighet. Kulturminner og historiske anlegg vil ikke påvirkes av tiltakene i planen da det ikke finnes kjente kulturminner i området. Så snart detaljreguleringen og nødvendige byggesøknader er behandlet og godkjent, vil utbygging starte. 9

10 Innspill til varsel om oppstart av planarbeid Innspillene har kommet fra: a. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert b. Statens vegvesen, datert c. Romerike Avfallsforedling IKS, datert d. Akershus Fylkeskommune, datert Sammendrag av innspillene: a. Fylkesmannen i Oslo og Akershus er positiv til tiltak som utvikler InnPåTunet/ Grønn omsorg på gårdsbruk. Dog må fremtidige tiltak ta utgangspunkt i ressursene på gården, og hensynet til landbruket og kulturlandskapet må vurderes og ivaretas. Samtidig er Fylkesmannen opptatt av at eventuell omdisponering av dyrka og dyrkbar jord av regional og nasjonal verdi kan bli konfliktfylt. Derfor forutsettes det at omdisponering ikke skjer. Videre påpekes at planområdet i varslingen er veldig stort. Av den grunn anbefaler Fylkesmannen at området avgrenses nærmere. b. Statens vegvesen har i denne omgang ingen kommentarer til varselet om oppstart av planarbeid. Om utviklingen av virksomheten på Melnes vestre vil påvirke trafikkforholdene på Rv22, vil de komme med nærmere innspill når planen legges ut for offentlig ettersyn. c. Romerike Avfallsforedling IKS tilbyr sine tjenester til næringsvirksomheten. Om disse er ønsket, ber de om å bli tatt med på råd når planene er mer konkrete og har kommet lenger. d. Akershus fylkeskommune påpeker at de ønsker å foreta en befaring for å vurdere forholdet til eventuelle fornminner når planen blir mer konkretisert. Fylkeskommunen viser til nyere tids kulturminner i sefrak oppført i løpet av 1800-tallets siste halvdel. Ønsker at verneverdien kartlegges i det videre arbeidet. Kulturminneverdier bør deretter vurderes ivaretatt gjennom reguleringsplanen. Videre forventes at Vannforskriftens 1 og 4 ivaretas og at ikke driften ved gården kommer i konflikt med vannforekomstens miljømål for Øyeren. Det påpekes videre at tiltaket er vurdert etter naturmangfoldlovens kap. II samt miljørettslige prinsipper hvor tiltakshaver skal bære kostnader. Fylkesrådmannen er positiv til etablering av inn på tunet virksomhet og vurderer tiltaket til å falle inn under det utvidede landbruksbegrepet. Forutsatt at framtidig drift tar hensyn til vannforekomstens miljømål og hensynet til fugleliv i området vil ikke tiltaket stride mot de miljørettslige prinsippene. Det forutsetter at rådet fra Fylkesmannen om å unngå omdisponering av dyrka og dyrkbar jord som har nasjonal og regional verdi blir fulgt. 10

11 Forslagsstillers kommentarer til innspillene: a. Fylkesmannen i Oslo og Akershus er positiv til tiltak som InnPåTunet/Grønn omsorg på gårdsbruk. Da må forholdene også legges til rette for utvikling av slike tiltak. I planforslaget vil noe dyrket eller dyrkbar mark måtte omdisponeres for å få til denne utviklingen. Dyrket eller dyrkbar jord vil omdisponeres til parkering og vei. Av eksisterende dyrka og dyrkbar mark omdisponeres 1028 m2 til parkering, 219 m2 til vei ved omlegging av vei utenom gårdstun. Til sammen utgjør omdisponert arealer drøye 1247 m2. Om utviklingsområde 4, med arealformål LNFR-formål kombinert med bebyggelse knyttet til landbruk, oppvekst og omsorgstjenester, bygges, vil dette også ta dyrket eller dyrkbar jord. Disse tiltakene anser forslagsstiller som så viktige endringer for utviklingen av gården at omdisponeringen bør aksepteres. Når det gjelder utviklingsområde 4 vil dette være et reversibelt tiltak, det samme gjelder tiltak som er gjort i område F. Ellers har forslagsstiller bevisst valgt å markere et så stort planområde i varslingen. Man tenkte at det ville bringe fram forhold som man ellers ikke ville få fram om et mindre området ble varslet. I varslingen om oppstart av planarbeidet var planområdet på 343 daa. I plankartet til denne reguleringen er planområdet justert ned til m2. b. Statens vegvesens bemerkninger er notert. c. Innspillet fra Romerike Avfallsforedling IKS tas til etterretning og kontaktes for nærmere avtale da en ser at tjenesten er nødvendig til næringsvirksomheten. d. Innspillene fra Akershus fylkeskommune er forsøkt fulgt etter beste evne. Det er ikke gjort noen endringer når det gjelder bygg på gården. I sefrak-registeret er det oppført registreringer knyttet til bygg hos naboene. En registrering, sefraknr på gbnr 83/3 kan gjelde for regulert eiendom. Det er ikke noen planer om endringer av hovedbygning på gården, men hvis slike endringer blir gjort siden bør dette undersøkes nærmere. Man har ikke funnet mer informasjon om denne registreringen fortsatt er aktuell. Det finnes tømmervegger innenfor panel i bolighuset, disse er ikke rørt de siste 9 årene (med dagens eier). Man vet heller ikke hvor mye tømmervegger som bygget har i dag, da disse veggene ikke er synlige noe sted. Når det gjelder forhold knyttet til vannkvalitet og fugleliv og nærhet til Øyeren er det på ulike måter ivaretatt i regulering. Reguleringsgrensen ble ved varsling gjort for hele gården, dette er nå redusert til kun å gjelde aktiviteter knyttet til det sentrale tunet. (Se kommentar til Fylkesmannen ovenfor). Videre er det forutsatt at LNF-områdene mellom regulert område og Øyeren vil få tradisjonell landbruks-drift med stort innslag av beite for å opprettholde kulturlandskapet. Videre er det lagt vekt på gode renseanlegg for gården slik at det ikke blir utslipp som belaster resipient. Løsninger blir gjort i henhold til krav/ønsker fra kommunen. Omdisponerte arealer utgjør 1247 m2 (Se kommentar til Fylkesmannen). Kommunalt behandlingsgebyr For behandling av forslag til detaljreguleringsplan 0304 R1108, Melnes vestre gnr/bnr. 83/1-3 og 90/14, vil behandlingsgebyret bli som følger: Gebyr per. plansak ,0,- Intill 5000 m2 (5000m2 x 6,1kr per m2) ,0,- Fra 5001 til m2 (5000m2 x 4,9 kr per m2) ,0,- Fra og oppover ( 7865m2 x3,3 kr per m2) ,5,- SUM ,5,- Vedtaket er fattet i medhold av pbl 33-1 og er i henhold til Fet kommunes gebyrregulativ. 11

12 Rådmannens vurdering: Forslag til detaljreguleringsplan for Melnes vestre legger opp til en justering på dagens drift tilpasset dagens og fremtidig behov. Planforslaget har til hensikt i å rydde opp i gamle forhold og tilpasse nye. Veien inn til gården legges mer i utkant av gårdstunet for å minske trafikken inn i tunet og for å trygge forholdene rundt aktivitetene som finner sted der. En eventuell godkjennelse av planen, vil danne et nødvendig grunnlag for å kunne bringe de ulovlige byggetiltakene formelt i orden. Rådmannen anbefaler planen lagt ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNEN I FET Trine Myrvold Wikstrøm (sign) 12