NORGES HØYESTERETT. HR A, (sak nr. 2011/1148), sivil sak, anke over dom, S T E M M E G I V N I N G :

Transkript

1 NORGES HØYESTERETT Den 19. desember 2011 avsa Høyesterett dom i HR A, (sak nr. 2011/1148), sivil sak, anke over dom, Sameiet Balders gate 24/26 (advokat Fredrik Edvardsen til prøve) mot Elisabeth Montelius (advokat Borgar Høgetveit Berg) S T E M M E G I V N I N G : (1) Dommer Tønder: Saken gjelder eiendomsretten til tre garasjer med biloppstillingsplasser i Baldersgate i Oslo. (2) Baldersgate 24-26, gnr. 212 bnr. 18, ble bebygd på 1930-tallet. Bygningen, som er på fem etasjer, består av leiligheter og to kontorer. I den ene enden av bygget ble det oppført en stor garasje med plass til to biler innenfor hverandre. Garasjen har port mot gaten. I 1955 ble det oppført to mindre garasjer med port mot gaten på motstående side av bygningen. Mellom alle garasjene og gaten er det plass for biloppstilling. (3) Da bygningen ble oppført, var eiendommen eid av Einar Ring. Hans datter, Ellen Marie Eitzen, overtok eiendommen i 1969 som særeie. (4) I 1981 omdannet Ellen Marie Eitzen, med bistand av høyesterettsadvokat Jan Brækhus, Baldersgate til et tingsrettslig sameie bestående av 20 sameieparter, som tilsvarte antallet leiligheter og kontorlokaler. Sameiekontrakten, som er datert 1. juli 1981, ble tinglyst som en heftelse på eiendommen. Formålet med å etablere sameiet var å kunne selge ideelle andeler til beboere, som så ble ordinære sameiere med en bestemt sameieandel. På et utdrag av kontrakten som ble innlevert til Byskriveren i Oslo og dagbokført 20. august 1981, har Ellen Marie Eitzen undertegnet som selger og en av beboerne, Kåre Sørfang, som kjøper av sameieandel.

2 2 (5) På denne tiden var det innført et midlertidig forbud mot å etablere boligsameie i bestående bygning hvor det til sameieandelen var knyttet eksklusiv bruksrett eller eiendomsrett til bestemt boenhet, jf. lov 28. mai 1976 nr Etablering av ordinært tingsrettslig sameie i boligeiendom var imidlertid fortsatt tillatt, dog uten at det ble opprettet egne grunnboksblad for hver sameieandel. En offentlig utredning med forslag om lov om eierseksjoner var avgitt året før sameiet Baldersgate ble opprettet, jf. NOU 1980: 6, Eierleiligheter. Ved lov 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner ble det åpnet adgang til å etablere eierseksjoner med sameieandel i bygning med grunn eller festerett til grunn når det til andelen er knyttet enerett til bruk av bolig, forretningslokale eller annen bruksenhet i bygning, jf. lovens 1. Samtidig ble forbudsloven fra 1976 opphevet. Loven av 1983 er senere avløst av lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner (eierseksjonsloven). Når jeg i det følgende viser til eierseksjonsloven, er det loven av 1983 det siktes til. I den grad det er aktuelt å henvise til loven av 1997, benevnes den som eierseksjonsloven (6) Høyesterettsadvokat Brækhus innga 10. januar 1984 til Byskriveren i Oslo begjæring om oppdeling av det tingsrettslige sameiet Baldersgate i eierseksjoner. Som bilag fulgte situasjonsplan over eiendommen og plantegninger over bygningen med avmerkning av hver enkelt bruksenhet, jf. eierseksjonsloven 7 andre ledd. Til begjæringen var det dessuten vedlagt en hjemmelserklæring som viste at det på dette tidspunkt, foruten Ellen Marie Eitzen, var fire andelshavere i sameiet. Disse fikk ved tinglysingen hjemmel til hver sin eierseksjon med en bestemt sameiebrøk der telleren avhang av leilighetens størrelse og nevneren var lik det samlede areal av bruksenhetene, jf. eierseksjonsloven 5 nr. 4. For de øvrige 16 seksjonene sto Ellen Marie Eitzen som hjemmelshaver. Samtidig ble det foretatt endringer i sameiekontrakten av 1. juli 1981 i form av tilpasning til eierseksjonsloven. (7) Ellen Marie Eitzens eiendommer ble overført til hennes sønn, Fredrik Eitzen, i Fredrik Eitzen døde i Ellen Marie Eitzens rettigheter i Baldersgate ble så overført til hennes datter, Elisabeth Montelius ankemotparten i (8) Siden registreringen av eierseksjonssameiet i 1984 er samtlige eierseksjoner knyttet til bolig solgt. Elisabeth Montelius er i dag eier av to eierseksjoner i bygningens første etasje som benyttes som kontorlokaler. (9) Tvisten gjelder om Elisabeth Montelius er eneeier av de tre garasjene med oppstillingsplasser, eller om disse skal regnes som del av eierseksjonssameiet. Det er ubestridt at garasjene og oppstillingsplassene helt siden etableringen av det tingsrettslige sameiet i 1981 og eierseksjonssameiet i 1984 eksklusivt ble disponert av Ellen Marie Eitzen, og at sameiet således aldri har disponert disse. Spørsmålet om eiendomsretten til garasjene ble første gang reist i 2003 av en takstmann som takserte Fredrik Eitzens leiligheter og forretningslokaler i bygningen. Eitzen gjorde det da klart overfor takstmannen at garasjene ikke tilhørte sameiet. Av sameiet ble spørsmålet første gang reist i sameiemøte i juni Dette resulterte i at sameiet, etter å ha gjort nærmere undersøkelser, framsatte krav om at Fredrik Eitzens dødsbo skulle fravike garasjene og biloppstillingsplassene. Da det ikke ble oppnådd enighet mellom partene, tok Elisabeth Montelius 22. september 2009 ut stevning mot sameiet for Oslo tingrett. Tingretten avsa 7. mai 2010 dom med slik domsslutning:

3 3 1. Sameiet Balders gate er eier av det areal med garasjer som er skravert på kartskisse vedlegg 2 til stevningen. 2. Elisabeth Montelius plikter å fravike garasjene og biloppstillingsplassene og overlate besittelsen til Sameiet Balders gate Sameiets påstand pkt. 2 i motsøksmålet avvises. 4. Elisabeth Montelius dømmes til å betale vederlag til Sameiet Balders gate for den leie som hun har mottatt for garasjeplassene og biloppstillingsplassene etter 1. mars 2009 med tillegg av forsinkelsesrenter i henhold til forsinkelsesrenteloven med den til enhver tid høyeste lovlige sats av det til enhver tid skyldige beløp. 5. Sameiet Balders gate v/styrets formann frifinnes for øvrig. 6. Elisabeth Montelius erstatter Sameiet Balders gate v/styrets formann kr etthundreogåttisekstusentrehundreogsyttifem i sakskostnader. Oppfyllelsesfristen er 2 to uker. (10) Tingretten kom til at garasjene og oppstillingsplassene tilhørte sameiet som del av fellesarealet. Det ble ikke funnet grunnlag for at garasjene var holdt tilbake ved etableringen av det tingsrettslige sameiet, eller at det på annen måte forelå avtale om at Ellen Marie Eitzen skulle ha eiendomsretten. Det ble heller ikke funnet grunnlag for erverv ved hevd. (11) Montelius anket til Borgarting lagmannsrett, som 27. mai 2011 avsa dom med slik domsslutning: 1. Elisabeth Montelius er eier av areal med påstående bygninger skravert på kartskisse vedlagt stevningen som vedlegg Elisabeth Montelius frifinnes for krav om tilbakebetaling av leie. 3. Sameiet Baldersgate tilpliktes å betale sakskostnader til Elisabeth Montelius innen 2 to uker fra dommens forkynning med etthundreogsekstiåttetusenetthundreogtjueåtte kroner for lagmannsretten, og etthundreognittientusenfemhundreogsekstiåtte kroner for tingretten. (12) Lagmannsretten kom til at garasjene og oppstillingsplassene ikke var en del av sameiet som ble opprettet i 1981, og at de heller ikke var omfattet av seksjoneringen i Det er særlig vist til at garasjene ikke var avmerket som den del av bygningen som skulle seksjoneres, noe som pekte i retning av at denne delen heller ikke fulgte med. Det ble videre vist til Eitzens langvarige bruk av garasjene, og at de øvrige sameierne ikke hadde protestert eller på annen måte hadde hatt forventing om eierskap før i den senere tid. Lagmannsretten kom til at det var i strid med eierseksjonsloven ikke å ta med garasjene og oppstillingsplassene ved seksjoneringen, men at dette ikke kunne få virkning for gyldigheten av avtaleforholdet mellom partene. (13) Sameiet Balders gate har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Det er for Høyesterett framlagt enkelte nye dokumenter, blant annet sameiekontrakten av 1. juli For øvrig står saken i samme stilling som for de tidligere instanser.

4 4 (14) Ankende part Sameiet Balders gate har i det vesentlige gjort gjeldende: (15) Lagmannsretten har tatt feil når den er kommet til at garasjene og biloppstillingsplassene ikke ble overført til sameiet. Dette skjedde allerede ved opprettingen av det tingsrettslige sameiet i 1981 og i alle fall ved seksjoneringen i (16) Av sameiekontrakten fra 1981 følger at det er eiendommen Baldersgate som skal omdannes til sameie. Dette må omfatte hele det arealet som er matrikulert som gnr. 212 bnr 18 når ikke annet er sagt. Garasjene og oppstillingsplassene er ikke nevnt i kontrakten. Det samme gjelder slik kontrakten lyder etter revisjonen i Også dokumentene som ble inngitt til Byskriveren i Oslo i forbindelse med seksjoneringen i 1984, omtaler eiendommen gnr. 212 bnr. 18 uten noen reservasjoner. Dette er også i samsvar med lovens ordning, idet loven må forstås slik at seksjoneringen må omfatte eiendommen i sin helhet. Om noe av eiendommen var blitt holdt tilbake, må det forventes at det også hadde vært holdt delingsforretning og fradeling av garasjene med oppstillingsplasser, jf. delingsloven 3-1. Særlig måtte det kunne forventes i dette tilfellet, siden oppmålingsmyndigheten likevel måtte kontaktes i forbindelse med at eiendommens to bruksnummer måtte sammenføyes til ett for at seksjonering kunne skje. (17) At Ellen Marie Eitzen og senere Fredrik Eitzen har disponert garasjene alene, er i seg selv ikke noe bevis for at de har hatt eiendomsretten. Det var ikke unaturlig at Eitzen fortsatte bruken i og med at hun satt igjen med en helt dominerende andel i sameiet. I denne forbindelse er det av interesse at det ytre vedlikeholdet har vært utført av sameiet i form av maling av veggene, og strøm til garasjene har vært betalt av sameiet. (18) Det beror på en misforståelse når lagmannsretten har lagt avgjørende vekt på at garasjene ikke var markert i situasjonsplanen som del av bygningen som skulle seksjoneres. Av eierseksjonsloven 7 andre ledd følger at det er den del av bygningsmassen der bruksenhetene befinner seg som skal markeres. Garasjene som sådanne kunne ikke skilles ut som egne seksjoner, jf. 6, og skulle følgelig ikke markeres. Garasjene utgjør en del av eierseksjonssameiets fellesareal på lik linje med eiendommens ubebygde areal. (19) Når adkomstdokumentene så entydig peker i retning av at det var eiendommen i sin helhet som var gjenstand for overføring til tingsrettslig sameie og senere eierseksjonssameie, og dette i tillegg fulgte av lovens system, må det pålegges ankemotparten en streng bevisbyrde for at garasjene og oppstillingsplassene likevel har vært holdt utenfor, jf. Rt side 1099 og Rt side En slik bevisbyrde er ikke oppfylt. I tillegg kommer at dokumentene var satt opp av Eitzens advokat. Tolkingstvil må derfor gå ut over ankemotparten. (20) Om Høyesterett skulle komme til at garasjene og oppstillingsplassene ble holdt tilbake av Eitzen, vil dette være i strid med preseptorisk lov, jf. eierseksjonsloven 2, og derfor ikke rettslig bindende for sameiet. Det er et formål med loven å skape ensartede eiendomsforhold i eierseksjonssameier. At garasjene og oppstillingsplassene i dette tilfellet holdes utenfor sameiet, bryter derfor med en vesentlig målsetting ved loven. Virkningen må da bli at en avtale om at garasjene og oppstillingsplassene skal holdes utenfor eierseksjonssameiet, er ugyldig, jf. Rt side 312 og Rt side (21) Vilkårene for hevd foreligger heller ikke. Det er rettslig sett problematisk å etablere en ordning ved hevd som er i strid med preseptorisk lov. Under enhver omstendighet

5 5 foreligger ikke aktsom god tro. Siden det ikke foreligger noen holdepunkter i kontraktenes ordlyd, kan det vanskelig sies å foreligge aktsom god tro i alle fall ga dette Ellen Marie Eitzen en klar oppfordring til å undersøke rettsforholdet nærmere. Hun ville da ha forstått at en slik ordning stred mot loven. (22) Det kan ikke legges vekt på at sameiet ikke protesterte. I samsvar med vedtektene inntatt i sameiekontrakten pkt var Ellen Marie Eitzens mann, Christian Eitzen, lenge enestyre for eierseksjonssameiet og senere styreformann. I tillegg var han sameiets forretningsfører. Man kan ikke forvente at han skulle protestere på ektefellens rettstridige bruk. Dette tilsier derimot at man her står overfor et tilfelle av tålt bruk, som ikke gir grunnlag for hevd. De samme forhold tilsier at det heller ikke ble etablert noen rett på grunnlag av ulovfestede regler om festnede rettsforhold. (23) Sameiet Balders gate har nedlagt slik påstand: 1) Sameiet Balders gate er eier av det areal med garasjer som er skravert på kartskisse vedlegg 2 til stevningen. 2) Elisabeth Montelius plikter å fravike garasjene og biloppstillingsplassene og overlate besittelsen til Sameiet Balders gate ) Elisabeth Montelius dømmes til å betale til Sameiet Balders gate kr ,- med tillegg av forsinkelsesrenter i henhold til forsinkelsesrenteloven, fra forfall til betaling skjer. 4) Elisabeth Montelius dømmes til å betale sakskostnader for alle instanser innen to uker fra dommens forkynnelse. (24) Ankemotparten Elisabeth Montelius har i det vesentlige gjort gjeldende: (25) Garasjene og biloppstillingsplassene har aldri tilhørt sameiet verken slik dette ble etablert i 1981 eller ved etableringen av eierseksjonssameiet i Som rettsetterfølger av Ellen Marie Eitzen tilhører disse Elisabeth Montelius. (26) For at garasjene og oppstillingsplassene skal tilhøre sameiet, må sameiet påvise et stiftelsesgrunnlag. Utgangspunktet må tas i sameiekontrakten, og det som ble avtalt i At garasjene og biloppstillingsplassene ikke er nevnt, viser at garasjene ikke fulgte med ved etableringen av sameiet. Det som er angitt, er den del av bygningskroppen som inneholdt boliger og kontorer. Garasjene og biloppstillingsplassene hadde før etableringen vært disponert av Ring og senere Ellen Marie Eitzen, og dette var en bruk som skulle fortsette. Det har aldri vært meningen at sameiet eller andre andelshavere skulle ha noen disposisjonsrett over disse. (27) Heller ikke den etterfølgende seksjoneringen gir grunnlag for de ankende parters påstand, snarere tvert imot. Seksjoneringen i seg selv medførte ingen overdragelse av rett fra Eitzen til sameierne. Eierseksjonssameiet fikk samme omfang som det sameiet som ble etablert i At garasjene ikke var skravert som den del av bygningskroppen som skulle seksjoneres, er en klar indikasjon på at garasjene ikke fulgte med, heller ikke som eierseksjonssameiets fellesareal. (28) Den etterfølgende disponeringen viser klart at det har vært en felles oppfatning at garasjene og oppstillingsplassene tilhørte Ellen Marie Eitzen. Hun, og senere

6 6 Fredrik Eitzen, har hele tiden disponert rettslig over garasjene ved utleie i tillegg til egen bruk. Verken sameiet eller noen av andelshaverne har på noe tidspunkt protestert mot bruken. At det var en allmenn oppfatning at garasjene og oppstillingsplassene tilhørte Eitzen, er bekreftet av vitnet Frisch, som i tillegg til å være andelshaver, også i mange år har leid en av garasjene av Eitzen. At sameiet har bekostet ytre vedlikehold i form av maling og betalt strøm til garasjene, endrer ikke på dette. (29) Å holde garasjene tilbake ved seksjoneringen var ikke i strid med eierseksjonsloven 5 første ledd nr. 2, siden garasjene ikke er å regne blant eiendommens bruksenheter. Loven opererer for øvrig ikke med noen forutsetning om at seksjoneringen må gjelde alle bygninger på eiendommen. Lagmannsretten har tatt feil på dette punkt. (30) Om det skulle være slik at det var i strid med eierseksjonsloven å holde garasjene og oppstillingsplassene tilbake, medfører ikke det at sameieavtalen er ugyldig. Brudd på loven hadde utelukkende den konsekvens at tinglysing skulle ha vært nektet. (31) Subsidiært anføres at eiendomsretten til garasjene og biloppstillingsplassene er ervervet ved hevd. Selv om loven skulle være slik å forstå at det ikke var adgang til å holde tilbake garasjene og oppstillingsplassene, er dette ikke til hinder for at eiendomsretten kan hevdes. (32) Ankende part har ikke ført bevis for at Ellen Marie Eitzen ikke var i god tro. Det har heller ikke vært noe ved situasjonen i 1981 eller senere som tilsier at hun ikke har vært tilstrekkelig aktsom. Den øredøvende passivitet fra sameiet og den enkelte sameier har tvert i mot vært egnet til å styrke hennes gode tro. (33) Det bestrides at en eventuell ond tro hos ektemannen, Christian Eitzen, har noe å si for hennes rettslige situasjon. Det er heller ikke noe som tyder på at han har hatt noen annen oppfatning av eiendomsforholdene enn henne. Sameiets og sameiernes passivitet er ikke uttrykk for tålt bruk. Forholdene tilsier dessuten at vilkårene for erverv i henhold til ulovfestet rett om festnede rettsforhold er til stede. Atter subsidiært, dersom Høyesterett skulle komme til at hevd av eiendomsrett ikke er mulig, anføres hevd av bruksrett. (34) Elisabeth Montelius har nedlagt slik påstand: Prinsipalt: 1. Anken blir forkasta. 2. Sameiet Baldersgate 24-26, v/styrets formann, erstattar Elisabeth Montelius sakskostnader for Høgsterett. Subsidiært: 1. Elisabeth Montelius har eksklusiv vederlagsfri bruksrett til arealet med tilhøyrande bygningar skravert på kartskisse vedlagt stemninga som vedlegg Sameiet Baldersgate 24-26, v/styrets formann, erstattar Elisabeth Montelius sakskostnader for tingretten, lagmannsretten og Høgsterett. (35) Jeg er kommet til at anken må forkastes.

7 7 (36) Spørsmålet om garasjene med oppstillingsplasser ble overført til sameiet, må løses med utgangspunkt i sameiekontrakten, slik den lød i 1981 og etter revisjonen i (37) I 1981 het det i kontraktens pkt. 1 at [e]iendommen Baldersgt. 24/26 i Oslo skal for fremtiden være et sameie. Denne bestemmelsen lød etter endringen i 1984: Eiendommen Balders gate nr. 24/26, gnr. 212, bnr. 18 i Oslo, skal for fremtiden være oppdelt i eierseksjoner. Den naturlige forståelsen av disse formuleringene er at det er grunnboksenheten gnr. 212 bnr. 18 som skal omdannes til et sameie og oppdeles i eierseksjoner. Kontrakten for øvrig inneholder ingen reservasjoner om at noen del av eiendommen heller ikke garasjene med oppstillingsplasser skal holdes tilbake på eiernes hand. Kontraktens ordlyd tilsier derfor at garasjene med oppstillingsplasser fulgte med. (38) Også eierseksjonsbegjæringen og hjemmelserklæringen viser til eiendommen gnr. 212 bnr. 18 uten noe som kan indikere at noen del av grunnboksenheten ikke er omfattet. (39) Lagmannsretten har lagt vekt på at garasjene ikke ble skravert på situasjonsplanen som ble innlevert byskriveren i forbindelse med tinglysingen. Jeg er enig med den ankende part i at det er vanskelig å trekke noen slutning av dette. Det er nærliggende å anta at man har nøyd seg med å markere den del av bygningen der bruksenhetene som skulle deles opp, befant seg. (40) Kontrakten sett i sammenheng med seksjoneringsdokumentene gir isolert sett ikke uttrykk for annet enn at garasjene med oppstillingsplasser er overført til sameiet som del av seksjonssameiets fellesareal, jf. eierseksjonsloven 6 første punktum. (41) Når jeg likevel er kommet til at kontrakten ikke kan forstås slik at garasjene med biloppstillingsplasser ble overført til sameiet, skyldes det at partenes etterfølgende opptreden viser at de har hatt en annen forståelse av kontrakten. Det er uomstridt at Ellen Marie Eitzen, og senere Fredrik Eitzen, eksklusivt har disponert over garasjene og biloppstillingsplassene. Dette har dels bestått i egen bruk og dels i utleie, der utelukkende Eitzen har mottatt leien. Dette bekreftes av vitneforklaringer. Det er videre på det rene at bruken ikke har hatt sitt grunnlag i vedtektsbestemmelser eller i egen bruksavtale med de øvrige sameierne. Helt fram til sommeren 2005 har verken sameiet eller noen av sameierne protestert på Eitzens bruk eller hevdet en annen oppfatning enn at det var Eitzen som eide disse. At en av de opprinnelige sameierne, Henning Frisch, helt fra starten av har vært leietaker av en av garasjene og betalt leien til Eitzen, gir en klar indikasjon på at dette også har vært en felles oppfatning fra sameiets etablering i Når sameiet i 2005 hevdet at garasjene og oppstillingsplassene tilhørte sameiet, skyldtes ikke det at noen hadde hatt en annen oppfatning, men ble sett på som en konsekvens av at det ikke var tinglyst noe om at disse var holdt tilbake. (42) Det har vært innvendt at når sameiet ikke har protestert, skyldtes det at Ellen Marie Eitzens ektemann, Christian Eitzen, har hatt en sentral posisjon i styring av sameiet som forretningsfører, samtidig som han en periode var enestyre og senere styreformann. Hans karaktertrekk som en bestemt og myndig person har også vært trukket fram i denne forbindelse. Jeg kan vanskelig se at dette kan få noen betydning for hva som kan sluttes av partenes opptreden, så lenge det er på det rene at ingen av sameierne har stilt spørsmål ved Ellen Marie Eitzens eller Fredrik Eitzens disponering, eller gitt uttrykk for noen annen oppfatning enn at Eitzen var eier.

8 8 (43) Heller ikke det forhold at sameiet har forestått det ytre vedlikeholdet av garasjene og betalt strøm, er egnet til å rokke ved det entydige bildet av en felles avtaleforståelse. Det gjelder her ytelser som må antas å ha vært så pass bagatellmessige at det ikke har vært grunn til å kreve vederlag av Eitzen. (44) Partenes opptreden gir altså uttrykk for en klar og entydig felles oppfatning om at sameiekontrakten skal forstås slik at garasjene med oppstillingsplasser ble beholdt av Ellen Marie Eitzen i Dette må bli avgjørende for avtaleforholdet mellom partene, til tross for at kontraktens ordlyd kan indikere noe annet. (45) Det neste spørsmålet er om det var i strid med preseptorisk lov å holde tilbake garasjene med oppstillingsplasser. (46) Den gang overdragelsen fant sted, gjaldt delingsloven, lov 23. juni 1978 nr. 70. Etter lovens 3-1 skulle utskilling av del av eiendom skje ved delingsforretning. At det ikke har skjedd, forhindrer imidlertid ikke at avtalen er bindende mellom partene. At delingsforretning ikke har vært holdt, fratar derfor ikke Elisabeth Montelius den eiendomsrett til garasjene med oppstillingsplasser som hun har etter kontrakten. (47) Da overdragelsen fant sted i 1981, gjaldt ikke eierseksjonsloven. Spørsmålet er imidlertid om det var i strid med loven å etablere eierseksjonssameie i 1984 uten også å overføre garasjene og biloppstillingsplassene. (48) Av lovens 5 nr. 2 første punktum følger at [e]iendommen må oppdeles i så mange seksjoner som det er bruksenheter. I merknadene til bestemmelsen heter det, jf. Ot.prp. nr. 48 ( ) side 15: Departementet finner ikke grunn til å gi tinglysingsmyndighetene myndighet til å kreve en eiendom delt i flere eiendommer før oppdeling i eierseksjoner godkjennes. Av paragrafens nr. 2 følger at dersom det på en grunneiendom står flere bygninger med bruksenheter, vil det for hver bruksenhet måtte opprettes en seksjon. Dersom en av bygningene ikke ønskes oppdelt, må hjemmelsinnehaveren (grunneieren) sørge for å få denne utskilt som egen grunneiendom. Om en av bygningene etter sitt formål ikke inneholder noen separat bruksenhet (eksempelvis lekestue, forsamlingshus etc.) blir sameierne medeiere i denne bygning etter sine ideelle andeler. (49) Etter lovens 6 kunne garasjene ikke skilles ut som egne seksjoner. Det var derfor ikke i strid med regelen om full oppdeling av eiendommens bruksenheter i seksjoner da garasjene med oppstillingsplasser ble holdt tilbake. I dette tilfellet gjelder det bygninger og areal som eieren ikke har hatt ønske om skal inngå i eierseksjonssameiet, og som derfor ikke ble overdratt. Eierseksjonsloven får da ingen virkning for denne del av eiendommen. Loven inneholder ikke noe generelt forbud mot at opprinnelig eier beholder del av eiendommen, på samme måte som sameierne må akseptere at bygning eies av eller forbeholdes tredjemann. Dette er i samsvar med hvordan eierseksjonsloven 1997 er forstått i teorien, jf. Hagen, Lilleholt og Wyller, Eierseksjonsloven Kommentarutgave (1999), side 49. Tilsvarende må Hagen, Eierseksjonssameier (1994), side 41 42, forstås hva gjelder 1983-loven. (50) Min konklusjon blir derfor at avtalen om oppretting av det tingsrettslige sameiet i 1981 innebar at Ellen Marie Eitzen holdt tilbake garasjene med oppstillingsplasser, og at seksjoneringen i 1984 ikke endret på dette.

9 9 (51) Anken har ikke vunnet fram. Ved lagmannsrettens dom ble ankemotparten tilkjent sakskostnader for tingretten og lagmannsretten. Denne avgjørelsen er jeg enig i. I samsvar med hovedregelen i tvisteloven 20-2 første ledd må ankemotparten også tilkjennes sakskostnader for Høyesterett. Advokat Borgar Høgetveit Berg har inngitt omkostningsoppgave på kroner i salær med tillegg av kroner i utgifter, til sammen kroner. Beløpet legges til grunn. (52) Jeg stemmer for denne 1. Anken forkastes. D O M : 2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Sameiet Baldersgate i Oslo til Elisabeth Montelius tohundreogtolvtusennihundre kroner innen 2 to uker fra forkynnelsen av denne dom. (53) Dommer Falkanger: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende. (54) Kst. dommer Arnesen: Likeså. (55) Dommer Noer: Likeså. (56) Dommer Skoghøy: Likeså. (57) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne 1. Anken forkastes. D O M : 2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Sameiet Baldersgate i Oslo til Elisabeth Montelius tohundreogtolvtusennihundre kroner innen 2 to uker fra forkynnelsen av denne dom. Riktig utskrift bekreftes: