Verditakst - fast eiendom

Transkript

1 Verditakst - fast eiendom Korterudlia Raufoss Gnr. 14 Bnr. 355 Vestre Toten Kommune kommune Benevnelse BRA Enebolig 446 m² Tomteareal m² Markedsverdi Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Lie Bygg & Takst AS Takstingeniør: Morten Lie Bjørkelykkja 46, 2870 DOKKA Tlf.: E-post: morten@liebygg.no

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Korterudlia 25 Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 2835 Raufoss Område/bydel Raufoss Kommune Vestre Toten Kommune Rekvirent Øivind Ruen Hjemmelshaver(e) Øivind Ruen Befaringsdato Tilstede/opplysninger gitt av Øivind Ruen og Takstmann Tor Håkon Schjørlien Premisser - generelle opplysninger Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt supplert med enkle målinger. Taksten er utført etter Nito Taksts instruks, og etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Opplysninger som er benyttet er gitt av rekvirent ved befaring. Undertegnede takstmann er ikke fagmann på tekniske anlegg som el anlegg, rør, sanitæranlegg, pipe og ildsteder samt eventuelle andre tekniske anlegg. Her henvises til eventuell gjennomgang - vurdering av fagkyndig. Bygningene er ikke kontrollert opp mot kommunal godkjenning vedrørende arealer, inndeling/bruk eller annet. Det er en forutsetning for takst at bygget er godkjent slik det framstår ved befaring. Taksten er under forutsetning at gyldig forsikringspolise kan framlegges, og at denne ikke begrenser antatt markedspris. Byggeår og bygningsmessige endringer er opplyst ved befaring. Opplysninger om tomteareal baserer på fremvist målebrev ved befaring. Bygningen var ved befaring møblert, så overflater som var tildekt av løsøre, møbler, tepper og bilder er ikke vurdert. Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Taket er utvendig visuelt besiktiget fra bakkenivå. Kaldloft besiktiget fra luke i himling. Det vil spesielt gjøres oppmerksom på at rom under terreng er risikoutsatt for fukt og råte. Det antas at brannskille mellom garasje og boligdel er tilfredsstillende da konstruksjoner er oppført i betong. Nærmere undersøkelser av brannskiller er ikke gjennomført da alle forhold ikke er synlig og inspeksjonsmulighetene er svært begrenset. Sammendrag Stor enebolig med garasje i underetasje oppført i 1997 i et etablert område på Raufoss. Boligen er oppført etter gjeldende forskrifter for byggeår og enkelte avvik ihht dagens standard må påpekes. Bygningen er oppført med grunnmur av betong og støpt plate i underetasje. Underetasje har oppholdsrom og boder/dobbelgarasje. Konstruksjoner over grunnmur er oppført i bjelkelag av tre og betongdekke over garasje. Vegger er oppført i bindingsverk av tre med utvendig trepanel som er beiset i Takkonstruksjon i tre med kaldloft og torv på tak. Platting er bygget mellom kjøkken og stue og har god skjerming mot vind. Boligen fremsto ved befaring som godt vedlikeholdt men alder på bla bad gjør at oppussing må påregnes ved økt eller endret bruk med tanke på antatt levetid. Ventilasjonsanlegg og gulvvarme i de fleste rom der gulvvarme har styringspanel i stue med nattsenk og aggregat for ventilasjon er plassert på loft. Bygningen har et potensiale for å bygge leilighet i deler av underetasje til utleie. Se rapportens enkelte punkter for ytterligere informasjon. Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Eiendommen ligger på Raufoss med solrik beliggenhet øverst i et etablert byggefelt. Område har tett bebyggelse av eneboliger. Barnevennlig område med barneskole som ligger like inntil eiendommen og det er kort veg til barnehage. Raufoss ligger ca 10 km fra Gjøvik og ca to timer fra Oslo med bil. Ca 2 km til Raufoss badeland og idrettsanlegg fra eiendommen. Reguleringsmessige forhold Reguleringsmessige forhold ikke kontrollert, men det antas at området er regulert til boligbebyggelse/lnf. Eiendommens tomt Tomteareal 1 106,0 m2 Type tomt Eiet Verditakst-fasteiendom Side2av6

3 Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Opplyst tomteareal er hentet fra fremvist målebrev for eiendommen. Flat og slakt skrånet tomt som er pent opparbeidet med plen, blomsterbed, belegningsstein, støttemurer og diverse beplantning. Eiendommens tomt har trapp som er skiferlagt fra terreng foran underetasje til plenareal foran hovedetasje. Biloppstillingsplass på eiendommen foran garasje. Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann og avløpsnett. Adkomst til eiendommen fra offentlig veg. Terrengforhold Noe feil fallforhold mot grunnmur som medfører at overflatevann og smeltevann føres mot grunnmur. Terreng rundt grunnmur skal ha fall bort fra mur, anbefalt minst 3 cm pr m og 3 meter utover fra mur/konstruksjoner. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig 1997 Likningsverdi (år) Kjøpsår Forsikringsselskap LY Type forsikring Fullverdi opplyst Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Fundamentert på antatt faste masser. Det er ikke opplyst om-, og takstmannen kjenner ikke til om det har vært utført målinger av radonkonsentrasjon i boligen. Radonmåling anbefales for å danne et bilde av situasjonen rundt risiko for eksponering av radon. Målinger er eneste mulighet for å danne et slik bilde. Grunnmur av betong med ventiler og støpt gulv i underetasje. Antatt isolert gulv. Observert enkelte sprekker i betonggulv der den var synlig i underetasje. Drenering er ihht opplyst fra byggeår. Det er observert knotteplast på grunnmur over terreng enkelte steder, men det er ikke montert topplist der den er synlig. Det anbefales å montere topplist på knotteplast. Deler av grunnmur er lektet ut og kledd. Dette er en risikokonstruksjon og medfører ofte feil og fuktskader selv om det her ved befaring ikke ble observert noe fuktskader på overflater der denne var synlig. Alle overflater er ikke vurdert da husets underetasje er i bruk og det var plassert gjenstander i rommene. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Etasjeskiller av tre med normal skjevhet og dimensjonering etter byggeår. Etasjeskiller med betongdekke over garasje. Vegger er oppført i bindinsgverk av tre som har isolering med mineralull fra byggeår. Utvendig trepanel som er beiset sist i 2014 ihht opplyst. Innramming av vinduer med dekorlister utvendig. Romslig platting mellom stue og kjøkken som er godt skjermet for vind med murt utepeis som er skiferlagt mot yttervegg. Platting har impregnerte bord som er malt. Veranda utenfor vaskerom som er bygget i tre. Verandaen er pkt fundamentert på betong og har adkomst fra terreng og vaskerom. Dører og vinduer Boligens dører og vinduer er fra byggeår. Vinduer med isolerglass. Ytterdør i underetasje. Terrassedører med isolerglass. Innvendige heltredører. Ståldør til garasje. Enkelte mindre skader observert i overflater. Ved funksjonstest av tilfeldig valgte dører og vinduer så fungerte lukke og låsmekanismen tilfredsstillende. Takkonstruksjon med yttertak Trekonstruksjon med undertak av tre. Loft er isolert ned mot varm sone med mineralull. Taket er tekt med torv fra byggeår. Takrenner og nedløp av metall er montert. Adkomst til loft fra luke i himling. Vanningsanlegg på Torvtak med trykkbeholder som er plassert på vaskerom. Side3av6

4 Piper, ildsteder og oppvarming Murt pipe på stue og kjøkken. Sotluker er plassert i underetasje. Peisovn i stue med engelsk stil og murt peis med innsats på kjøkken. Vedovn er plassert i stue på underetasje. Boligen varmes med ved, gulvvarme i alle rom i underetasje bortsett fra boder/garasje og alle rom 1. Etg bortsett fra soverom ihht opplyst. Termostat i stue for justering av varme i rommene med nattsenk opplyst av eier. Bad og vaskerom Bad underetasje: Badet er fra byggeår og har overflater av fliser på gulv og dusjsone ellers er vegger kledd med strie. Servantinnredning med servant og speil med sideskap. WC er montert på gulv i rommet. Dusjhjørne der det dusjes rett på overflater med sokkellist i dusj som forhindrer vann i å renne ut på gulv. Det gjøres oppmerksom på at gulvet er tilnærmet flatt og avgrenset dusjsone kan medføre at evt lekkasjevann fra servanter ell. kan renne ut i tilstøtende rom før det renner til sluk. Ventilasjon av rommet via ventilasjonsanlegg som er montert på loft og tilluft til rommet fra ventil på vegg. Det ble søkt etter fukt ved befaring på badet og tilliggende konstruksjoner uten at unormale verdier ble påvist. Bad og våtrom er kun visuelt vurdert uten kontroll av membran eller annen fuktsikring. Med tanke på antatt levetid for bad bygget på denne måten, må det påregnes at ved økt eller endret bruk er oppussing nært forestående. Bad 1. Etg: Badet er fra byggeår og det har overflater av fliser på gulv og vegger. To servantskap med servant i heltre på vegg, wc gulv og hjørneboblebad. Dusjnisje der det dusjes rett på overflater med glassdør til dusj. Det gjøres oppmerksom på at gulvet er flatt og det er stedvis målt noe motfall. Lokalt fall i dusjsone, men list på gulv kan medføre at evt lekkasjevann kan renne til tilstøtende rom før det renner til sluk. Sluk i dusj og under badekar. Observert noe misfarging av silikonfuger i dusjsone. Ventilasjon av rommet via avtrekksvifte som er montert på loft. Det ble søkt etter fukt ved befaring på badet og tilliggende konstruksjoner uten at unormale verdier ble påvist. Bad og våtrom er kun visuelt vurdert uten kontroll av membran eller annen fuktsikring. Med tanke på antatt levetid for bad bygget på denne måten, må det påregnes at ved økt eller endret bruk er oppussing nært forestående. Toalettrom underetasje: Rommet har overflater av parkett på gulv og strie på vegger. Servant montert på vegg med speil over og WC montert på gulv. Strie på vegg er løs i hjørne på rommet. Vaskerom 1. Etg. Vaskerom med belegg på gulv og strie på vegger. Rommet er innredet med benkeplate der det er plass til vaskemaskin og tørketrommel under, utslagsvask på vegg og sluk i gulv. Utgang fra vaskerom til veranda via terrassedør. Vaskerom er kun visuelt vurdert uten kontroll av fallforhold, membran eller annen fuktsikring. Kjøkken Heltre kjøkkeninnredning fra byggeår. Innredningen har underskap, overskap og hægskap med profilerte fronter. Heltre benkeplate med nedfelt vask og platetopp. Oppvaskemaskin, ventilator, stekeovn og mikro er montert i kjøkkeninnredningen. Det er ikke observert tegn til lekkasjer fra kjøkkenet ved befaring. Innvendige overflater Innvendige overflater er fra byggeår og virket generelt godt vedlikeholdt og framstår i god stand ved befaring. Enkelte steder er det observert løs strie i hjørner. Innvendige gulv består i hovedsak av heltre, flis og parkett. Belegg på bod i underetasje. Innvendige vegger består av trepanel og strie. Innvendige himlinger med trepanel. Elektrisk anlegg Elektrisk anlegg fra byggeår. Sikringsskapet er plassert på bod i kjeller og består av automatsikringer. Styringspanel for utebelysning er plassert på vegg i vaskerom. Observert sprukne deksler på utekontakter. VVS-installasjoner Vann og avløpsrør av plast og metall. Vannmåler er ontert i underetasje. Bereder er montert på bod i underetasje og er fra byggeår. Stoppekran plassert i underetasje. Side4av6

5 Annet Boligen har ventilasjonsanlegg med tilluft og avtrekk. Aggregat er plassert på loft. Det er ikke kjent om anlegget har varmegjenvinner. Filter i ventilasjonsanlegg byttes ca en gang pr år. Undertegnede er ikke fagmann på området og det anbefales gjennomgang med fagkyndig for ytterligere informasjon om anleggets tilstand. Garasje i underetasje med støpte gulv og vegger. 2 elektriske leddporter til garasje og adkomst til bolig fra garasje via ståldør. Det er observert enkelte sprekker på betonggulv i garasjerom. Carport på eiendommen med torvtak. Sentralstøvsuger er montert i boligen og støsugerdel er plassert på soverom i underetasje. Tretrapp fra underetasje til hovedetasje. Rekkverk i tre og håndlist på vegg. Noe overflateslitasje i trinn observert. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. Etg Kjøkken, stue, gang, vaskerom, soverom, bad og stue 2. Underetasje Gang, kontor, wc-rom, 2 soverom, bad og stue. Sum Garasje, 2 boder og gang til boder. Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Det er bruken av rom ved befaring som gir grunnlag for om det er P eller S rom. Dette uavhengig av gjeldende PBL byggeår og evt dagslys/rømningsveier. Arealer er målt av undertegnede ved befaring. Arealer er målt innvendig i bygninger og tillagt areal ihht veggtykkelse. Carport er ikke tellende areal og derfor ikke medtatt i ovenstående arealoppstilling. Kommentarer til planløsningen Boligen har en praktisk og god planløsning med tanke på bad i begge etasjer. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Heftelser Ingen kjente heftelser som har betydning for verdisetting. Servitutter Ingen kjente servitutter som har betydning for verdisetting. Økonomi Kostnader / andel fellesutgifter Kommunale avgifter iht forbruk og gjeldene satser for Vestre Toten kommune. Eiendommen er belagt med eiendomsskatt. Side5av6

6 Teknisk verdiberegning Bygg A: Enebolig Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 19% - = Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = Markedsanalyse Stor enebolig med flott beliggenhet øverst i etablert byggefelt på Raufoss. Fra eiendommen er det kort veg til skole og barnehage og det er ca 2 km til Raufoss badeland og idrettsanlegg. Bygningen har god standard og er oppført etter gjeldende forskrifter for byggeår. Verdien er satt ut i fra eiendommens størrelse, standard og beliggenhet samt med erfaring i dagens marked. Verdikonklusjon Sted og dato Dokka, Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi ,- Dokumentkontroll Fremlagt Tor Håkon Schjørlien Hjemmelsinfo(EDR) og situasjonskart er innhentet. Målebrev og diverse tegninger fremvist ved befaring. Vedlagt Ingen dokumenter vedlagt. Side6av6