Vår ref.: Jørgen Johnsen Vår ref.: /

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER POSTBOKS BERGEN Att.: Vår ref.: Jørgen Johnsen Vår ref.: / Søknad om fradeling av oppføring av bolig Eiendom: 21/1697 Adresse: Matrikkeladresse /1697, 5151 STRAUMSGREND Kommune: Bergen Beskrivelse av tiltaket Det varsles herved om oppføring av enebolig med utleiedel, samt utomhusareal og tilhørende murer og skjæringer. Tiltaket er varslet i tråd med pbl 21 nr 3, varslingen er basert på nabovarslingsliste fra kommunen. Det er mottatt merknader i saken, se eget avsnitt. Tiltaket er avhengig av dispensasjon, se eget avsnitt. Reguleringsplan Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, og omfattes av reguleringsplanen Fyllingsdalen. gnr 21, bnr 3, 4 m.fl. og gnr 28, vedtatt Visuelle kvaliteter Beskrivelse av de eksisterende forhold Den aktuelle eiendommen ligger i et nytt boligområde som er under utbygging. I følge reguleringsplankartet er det planlagt både frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Reguleringsplanen åpner videre opp for at man kan bygge både tradisjonelle hus, samt hus av mer moderne utforming i områder avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. Området er naturskjønt, og grenser både til Knappatjørna, samt Knappenfjellet hvor det er flotte muligheter for rekreasjon. Tilpasning (visuelle kvaliteter) Det omsøkte tiltaket er planlagt oppført med store vindusflater i front som slipper inn rikelig med lys, samt kledning i malt tre panel. Stor takterasse som gir gode solforhold og kvaliteter for tiltakshaver Dette medfører at tiltaket har et moderne uttrykk, og er med på å oppfylle kravene i reguleringsplanen, hvor det framkommer at man også kan bygge boliger med flatt tak og pult tak i det aktuelle feltet. Videre vil de store vindusflatene bidra til gode lys forhold, samt gi gode muligheter til å nyte den flotte utsikten over Sælevatnet. Side 1 av 9

2 Parkering: I følge KPA pkt. 15 og tilhørende tabell, skal det være 1,4 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA, og det skal etableres minimum 1 bilparkeringsplass per boenhet. Som vist på situasjonsplanen er det omsøkte tiltaket planlagt med 3 parkeringsplasser en for leilighet og to for boligen, og oppfyller dermed kravet hva parkering angår, ettersom tiltaket har en innvendig BRA på 215,9 m 2 BRA utløser dette 3 parkeringsplasser. (215,9/100 x 1,4= 3,0 parkeringsplasser) Høyder: Reguleringsbestemmelsene pkt c) sier at tiltak med flatt tak, eller pult tak kan ha en maks gesimshøyde på 6,5 meter fra planert terreng, som vist på tegningene er det omsøkte tiltaket planlagt med en gesimshøyde på 6,4 meter, og oppfyller dermed kravet hva dette angår. Høydene er også avklart med byggesaksavdelingen i forhåndskonferanse med Stein Rydland og Claus W. Petersen. Jf utdrag av epost fra Rydland. Uteoppholdsareal: Jf. Kommuneplanens arealdel fjerde ledd er krav til minste uteoppholdsareal (MUA) «minimum 100 m 2 per bustadeining der bruksareal (BRA) er lik eller større enn 65 m 2». Som vist på situasjonsplanen vil det omsøkte tiltaket ha ca. 203 m 2 MUA, og oppfyller kravet på en tilfredsstillende måte. Avkjørsel Hensyntatt i reguleringsplanen Støy Ikke berørt, jf. plankart. Uttalelser fra andre myndigheter Uttalelse fra Va Etaten er vedlagt søknaden. Erklæringer mtp. VA vil bli tinglyst. (Vestbo er ansvarlig for dette, vi håper derfor vedlagt uttalelse fra VA Etaten er tilfredsstillende. Hvis ikke ber vi om at dette blir satt som et vilkår før ferdigattest.) Dette ble gjort på nabotomt. Henviser til saksnummer Fyllingsdalen. Gnr. 21 Bnr. 1698, Side 2 av 9

3 Merknader. Tiltaket har vært nabovarslet to ganger, da første varsling var noe mangelfull. Eiere av nabotomt gbnr. 21/1696 Gitte Thunes og Espen Haugen har følgende merknader. (merknadene er vedlagt som vedlegg i sin helhet og kommenteres punktvis slik de er fremmet i brevet/merknaden. Ansvarlig søkers kommentar: Det påpekte tiltaket er en ensidig støttemuren i stein på 2,0 meter. Høydemessig er muren nær grenseskille mellom det Byggforsk definerer som en liten og stor støttemur (jf BKS /342), og kan således ikke omtales som ruvende. Nabo forslår at boligens planeringshøyde reduseres med én meter. Det er selvsagt mulig å senke boligen, men dette vil bety at man får større skjæringer i bakkant (mot vest). Som det framgår av de vedlagte terrengprofilene, er boligen lagt på en måte som gir et overskudd av steinmasser. Ved å redusere planeringshøyden, vil terrenginngrepene således bli vesentlig større. Det vil også føre til økt trafikk i anleggsperioden, da det er større mengder stein som skal kjøres bort, i tillegg til at skjæringen i bakkant av boligen vil være synlig med tanke på fjernvirkning. Det er ønskelig å opprettholde de omsøkte tegningene, som framlagt i forhåndskonferanse, hvor kommunen anbefalte at skjæringer ikke overstiges det som er presentert i møtet. Ansvarlig søkers kommentar: I andre arealplaner er det vanlig å regne planeringshøyde ut fra gjennomsnittlig terreng. Dette er ikke tilfelle i denne reguleringsplanen, hvor høydene regnes utfra planert terreng. Man kan legge fram den påstand at det rett og slett mangler et ord i bestemmelsene; «gjennomsnitt», og at intensjonen med planbestemmelsene er at man kan regne høydene utfra gjennomsnittlig terreng. Det er på dette grunnlaget at ansvarlig søker har bedt om en avklaring fra kommunen for hvordan man skal forholde seg til bestemmelsen. I mottatt svar fra kommunen bekreftes det at man skal regne fra gjennomsnittlig terreng, hvilket vi forholder oss til. Side 3 av 9

4 Ansvarlig søkers kommentar: Boligen anses å være innenfor intensjonen av planen slik det ble presentert til byggesaksavdelingen. Regjeringens veileder Grad av utnytting åpner opp bruksareal som ikke er overbygd, og takterrassen er ikke et fullstendig erstatningsareal for uteoppholdsarealer, snarere et bidrag. Takterrassen er litt over 100 kvm, mens det totale uteoppholdsarealet er over 200 kvm. I forhåndskonferanse hadde kommunen ingen innvendinger til denne arealdisponeringen. Totalt sett vil utearealet ha høy kvalitet og være solrikt, hvilket også vil være tilfelle for naboens del ved deres anleggelse av framtidig uteplass. Naboene har kjøpt en tomt i et regulert boligfelt med relativt små tomter, og det må således påregnes både innsyn og nærhetsfølelse mellom tomtene. Ansvarlig søkers kommentar: Dette er tidligere avklart med byggesaksavdelingen, jf e post fra byggesak under avsnitt Høyder. Ansvarlig søkers kommentar: Det har vært gjort forsøk på å komme i dialog med Thunes for å ta en befaring og for å drøfte hvordan terreng inngrepet kan gjøres mot deres tomt, men tiltakshaver har ikke oppfattet at det er ønskelig med dialog rundt dette. Mangel på samtykke er én av grunnene til at det søkes dispensasjon i saken. Etter befaring på tomten trekkes terrenginngrepet lenger bort bra grensen fra 1m til 2,5m. Dette for å bevare mest mulig av Kollen. Det vil fra entreprenørs side tas særlig hensyn slik at den skal bevares mest mulig. Dette også for å imøtekomme Side 4 av 9

5 bekymring fra nabo. Det er selvsagt viktig med grønne lunger og visuelle elementer i en reguleringsplan. Vi deler iimidlertid ikke naboens syn på at kollen er et verdifullt naturelement som vil skape en god visuell overgang. Tomten er regulert til boligformål og kan bebygges, og det e r nødvendig å utføre terrenginngrep i denne prosessen. Konsekvensen er at vegetasjon og kolle blir berørt. Dersom kollen virkelig var av en visuell eller alternativ kvalitet, burde dette framkommet av kommunens grøntplan som tilleggdokument til kommuneplanens arealdel. Dette ville videre lagt føringer for utformingen av reguleringsplanen, hvor kollen gjennom planprosessen ville blitt bevart eller på annen måte blitt vernet. Ansvarlig søkers kommentar: Saken er drøftet i forhåndskonferanse med kommunen. Det er enighet i at det er utfordrende tomter og det er vanskelig å gjøre det mer skånsomt enn slik det er prosjektert. Reguleringsplanen er godkjent med angitte tomtegrenser og planeringshøyder, med den konsekvens som det medfører. Ansvarlig søkers kommentar: Tiltaket er så langt som mulig tilpasset tomtestørrelse, tiltakshavers ønske om utforming og eksisterende terrengform. I de enkelttilfeller hvor det er nødvendig med øvrige tilpasninger, er det søkt dispensasjon (eget hovedavsnitt). Side 5 av 9

6 Dispensasjon: Det er nødvendig å søke dispensasjon for mur/skjæringer utenfor 4 meters grense og regulerte byggegrenser i planen. Det anmodes derfor om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse og Pbl samt KPA punkt 6. Dispensasjonen fremmes etter Pbl. Kapittel 19. Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny plan og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i 19 2: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I omsøkt tilfelle er tomten som skal bebygges utfordrende og kupert. Dersom man skal plassere en bolig på en fornuftig måte, må man gjøre større terrenginngrep. Konsekvensen er at man bryter byggegrense mot nabo og grenser i planen. Skjæringer er også høyere enn det som normalt er ønskelig i planen. For å tilfredsstille kvalitet på utenomhusareal m.m regnes likevel inngrepet som nødvendig. En alternativ konsekvens er at det anlegges parkeringsplass ved tilkomstveien og at boligen plasseres vesentlig høyere, hvilket vil gi silhuettvirkning/fjernvirkning, hvilket normalt ikke er ønskelig. Reguleringsplanens bestemmelse nevner at alle terrenginngrep skal skje skånsomt, herunder skal større trær og annen verdifull vegetasjon søkes bevart. Høyere murer skal unngås i størst mulig grad, ev avtrappes og gis en tiltalende utforming. Herunder nevnes også KPA 6 Byforming og arkitektur Nye tiltak, bygninger og anlegg skal: Ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer På plankartet er det vist byggegrenser. Det følger også av Plan og bygningsloven 29 4 at bygningens plassering, herunder høydeplassering og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Med byggverk menes i denne sammenheng bygninger, konstruksjoner og anlegg (murer/skjæringer). Hovedregel er at man skal ha en avstand på 4 meter fra naboeiendom. Formålet bak bestemmelsen er blant annet å ivareta hensynet til naboer. Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherres ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler mot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører en betydelig ulempe for naboer. Omsøkt tiltak vil bryte byggegrense og nabogrense og er avhengig av dispensasjon for dette. Da tomtens beskaffenhet er meget utfordrende må det gjøres terrenginngrep på tomten. Ulemper ved å dispensere fra bestemmelse og Pbl samt KPA punkt 6 og grenser i planen. Det kan skape en presedens i område. Side 6 av 9

7 Man kan gi tillatelse til ukontrollert bygging, hvor man ikke tar hensyn til omgivelsene. Planen er av nyere dato Grunner som taler for å dispensere fra bestemmelsene nevnes blant annet: Det har vært forhåndskonferanse i saken og tegninger er drøftet med byggesaksavdelingen Nabo tomt gbnr. 21/1698 er godkjent med store skjæringer utenfor 4 metersgrense. Likhetsprinsippet bør kunne legges til grunn for at tomten kan bebygges Tomten er godkjent som boligtomt. Omsøkt bolig må ha utenomhusareal med rimelig flat overflate (1:3) og det er derfor nødvendig å lage skjæringer på tomten Det er en meget bratt tomt som er avhengig av store terrenginngrep, skal terreng inngrepene gjøres innenfor 4 meters grensen er det en svært liten del av tomten som kan bebygges. Konklusjon: Ved en grundig gjennomgang av saken viser det seg at fordelene ved dispensasjon vil være større enn ulempene. Det er enighet i at tomten er utfordrende, det har derfor vært en forhåndskonferanse i saken. Tilbakemelding er at prosjektet kan omsøkes. Det er lignende terrenginngrep på nabotomt gbnr. 21/1698. Tiltakshaver har prøvd å komme i dialog med merknadsgiver, men ikke lykkes å gå i dialog. Det er derfor ønskelig å be kommunen og dispensasjon i saken. I tillegg kan det nevnes at aktuelle bestemmelser er retningsgivende og ikke vil egne seg for en rigid anvendelse i alle tilfeller. Vil avslutningsvis vise til Ot.prp. nr. 45 ( ) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov 7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan og bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes. For å unngå gjentakelse av argumenter for tiltaket, henvises det også til kommentarer omkring nabomerknaden, hvilket taler for innvilgelse av dispensasjonssøknaden. Dispensasjonen søkes fra og Pbl samt KPA punkt 6 og byggegrense i planen. Vi håper kommunen kan vise smidighet og innvilge dispensasjon i denne saken og se at fordelene er større enn ulempene. Dersom det skulle være behov for ytterligere informasjon, ta gjerne kontakt. Med vennlig hilsen Jørgen Johnsen Side 7 av 9

8 VEDLEGG Figur 1.1 Stort oversiktskart. Den aktuelle tomten er markert med gult. Figur 1.2. Oversiktskart, zoomet inn. Den aktuelle tomten er markert med gult. Side 8 av 9

9 Figur 1.3 Flyfoto. Den aktuelle tomten er markert med gult. Figur 1.4. Stort flyfoto over området. Den aktuelle tomten er markert med gult. Side 9 av 9