NKF - Boliger for fremtiden

Transkript

1 Oslo NKF - Boliger for fremtiden Olav Stredet

2 Kommunale utleieboliger Størrelse Antall boliger Omsorgsboliger Bofellesskap Omsorgsbolig i B/L Borettslagsleiligheter 1 rom Andre kom. boliger 2 rom rom rom TOTALT (220) Disponeres Av Rehab. Antall beboere ca 7000 Totalt 1035 bygninger som inneholder boenheter. Til sammen ca m2

3 Boligtyper 1 rom 2 rom 3 rom 4 rom og større Omsorg Ordinære I alt Egne boliger (selveier) herav i leiligheter med lav standard Andelsboliger SBBL Andelsboliger HBBL Innleide I alt

4 Økonomi Leieinntekter i underkant av 200 mill Budsjett drift / vedlikehold ca 130 mill Husleie bbl ca 50 mill Drift Inn / utflytting Straksvedlikehold Vedlikehold ca 20 mill ca 30 mill ca 5 mill ca 25 mill Vi beregner ikke kapitalavkastning (5 milliarder x 4% = 200 mill årlig)

5 Organisering Vi kjøper hovedsakelig tjenester fra Stavanger byggdrift KF. (som supplerer med eksterne underleverandører ved behov) Dette er likevel kun 1/3 av drifts- og vedlikeholdsbudsjettet på 350 millioner. (Glemmes ofte i privatiseringsdebatten) Også rehabiliteringsseksjonen og flykningegruppen er viktige samarbeidsparnere internt. Selve «Boligavdelingen» i Stavanger eiendom er kun 5 personer 2 Bygningsansvarlige 1 Økonomisk forvaltning, 1 Kontrakt/beboerforvaltning 1 Kontrakt inngåelse.

6 Boliger fordelt på bydeler EIGANES VÅLAND STORHAUG HILLEVÅG HINNA TASTA MADLA HUNDVÅG Boliger Innbyggere 1,76 2,21 3,15 1,74 1,74 1,62 1,55 Faktor Snitt 1,97 BL: 16 BL: 36 BL: 188 BL: 189 BL: 91 BL: 203 BL: 109 Boligbyggelag Levekårsundersøkelsen anbefaler jevn fordeling Overvekt i «rimelige» områder Her har vi over tid fått mest for pengene

7

8 Tildeling Alle som får kommunal bolig får dette tildelt av Boligforum. Dette er et kollegium bestående av representanter fra bestillerdelen i helse og sosialdistriktene, levekårsservice og Stavanger eiendom Alle tildelinger er fattes på bakgrunn av leietakerene er sosialt eller økonomisk vanskeligstilt. Det juridiske leieforholdet og «tekniske» oppfølgingen ivaretas videre av Stavanger eiendom

9 Tildeling forts. Ingen oppsigelsestid. 3 parallelle prosesser når nøkkel leveres: Befaring og bestilling av oppussingsarbeider Avregning av leieforholdet Tildeling til nye beboere Leietapet (påvirkelig) siste år ganske stabilt på ca 2 % Alle boliger pusses opp til en fast innvendig standard før innflytting. (Prinsipp siste 15 år)

10 Følgende standard skal boligene ha ved innflytting: Vegger: Malt glassfiberstrie miljøstrie eller tapet. Tak: Malt himling. Gulv: Gulvbelegg. Eventuelle tepper fjernes. Vinduer: Alle vinduer funkjonstestes, males eller lakkes. Vinduer med enkle glass registreres med sikte på rehabilitering. Punkterte vinduer skiftes. Ovner: Ovner skal være installert i stue, kjøkken og soverom. Ovnene funksjonstestes. Dører: Dører justeres, males eller lakkes. Låser og beslag kontrolleres. Det skal være 3 stk. nøkler til ytterdør, 1 stk. til andre dører og boder. Våtrom: Gulvbelegg monteres med sveiste skjøter og oppbrett. I våtrom monteres veggvinyl i dusjnisje og/eller rundt badekar. Våtrom skal inneholde badekar eller dusj. Lysarmatur og varme monteres. Kjøkken: Kjøkkeninnredning med blandebatterier og servanter hvor deler ikke kan fremskaffes, eller som er eldre enn 25 år bør skiftes ut. Lysarmatur monteres. Soverom: Garderobeskap på hvert soverom. Kjeller/bod: Påse at kjeller, boder og terrasser er tømt og rengjort. Rømningsvei: Ved høyde over 5 meter monteres redningssele evt stige Brannvernutstyr: Røykvarsler i hver bebodd etasje. Hver leilighet skal ha pulverapparat eller brannslange

11 Istandsetting av boliger I år budsjettert med 30 mill. Relativt stabilt nivå - ca. 300 boliger årlig. Gjennomsnittskostnaden steget fra siste 10 år (I tillegg kommer planlagte vedlikeholdsarbeider og i overkant av 5 mill på straksvedlikehold.) Utgift til istandsetting Antall Antall i % Snitt kostnad Totalt kostnad % av totalen Under kr % % kr % % kr % % Over kr % % Sum samlet i % % Gjennomsnitt pr. bolig

12 Når innvendig standard ligger fast, blir variabelen på utvendig vedlikehold og uteområder. Gjennom flere år er det rapportert til bevilgende utvalg at etterslepet øker. Både relatert til bygningsmessig og prismessig utvikling Krisepakken et vendepunkt Både synlige resultater og gjenstående mangler Folkevalgte deltatt på mange befaringer

13 Gjengs leie Vedlikeholdet indirekte relatert til leieinntektene i våre budsjettprinsipper. Leien økes gradvis ved konsumpris-regulering. I tillegg justeres leienivået til gjengs leie hvert 3. år Arbeidsgruppe (SE+OL) lager innstilling. Satsene fastsettes politisk. Innstillingen har primært med følgende elementer: Ekstern taksering av representativ portefølje (ca 40) Teknisk standard Beliggenhet Markedsleie Husbankens utgiftstak

14 Gjengs leie forts. Leien er nå en god del lavere enn markedsnivået. Ca 60%. - vil på sikt skape utfordringer ift gjennomstrømning og ulovlig fremleie. Sprikende politiske ønsker: - Øke leien og knytte denne til økt vedlikehold - Lav leie som verktøy for fattigdomsbekjempelse. Rådmannen trenger også økte leieinntekter til andre ting

15 Gjengs leie forts. To standarder, størrelse og antall soverom. Tabell : Antall rom Kvm Ny gjengs leie 2012 Gjengs leie rom Til 28 Kr Kr Kr rom Fra Kr Kr rom Kr Kr Kr Gjengs leie før rom Kr Kr Kr.4.496/ rom Kr Kr Kr rom Kr Kr Kr.5.058/5.395/ rom Over 90 Kr rom U100 (65-79) Kr Kr Kr rom (80 +) Kr Kr Kr.5.844/ rom Over 130 Kr rom U140 Kr Kr Kr rom Over 140 Kr rom Under 200 Kr Kr rom Over 200 Kr rom +++ Kr Kr.8.700

16 Utvikling av boligporteføljen Stavanger eiendom har pr dd en intern liste med ca 40 eneboliger og 35 (boenheter) tomannsboliger/ rekkehus/mm som ut i fra en vedlikeholdsmessig vurdering bør selges. Hovedvekten av disse er bygget mellom 1930 og 1960, men det finnes også eldre fra Samtidig har kommunen tomter som egner seg for oppføring av flermannsboliger med 4 til 12 enheter.

17 Stavanger eiendom vil nå oppføre nye boliger på kommunes tomter til selvkostpris og fortløpende dekke kostnadene inn med salg til markedspris. Tomt Grunnarbeider Byggekostnader 8 leiligheter / 50m Markedsverdi salg av 2 horisontaldelte boliger (2+2 leil) Tilskudd fra Husbanken (ca 20%) Mva refusjon* «Overskudd» I dette eksempelet vil vi i tillegg til gevinsten oppnå en volumendring fra 4 til 8 boenheter og får bygg som er mer arealeffektive, universelt utformede og er enklere å vedlikeholde. Politisk enighet om denne strategien. (enstemmig vedtak i KMU )

18

19

20

21

22

23 Oddahagen

24

25

26 Viktige nøkkelfaktorer: Politisk forankring Husbanken MVA kompensasjon

27 Forutsetter imidlertid at en er i et pressområde der byggekost er «lav» ift markedspris Langsiktig fokus på reguleringsplaner slik at de gir muligheter til fortetting. SE har bedt programkomiteen om at det settes av tomter på lik linje med skole, bhg o.l. Bør videre kombineres med nedsalg (%) i konsentrerte områder jmf boligsosial handlingsplan

28 Fortetting Småflåtveien?

29 Andre prosjekter

30 Søra Bråde -Tomt kjøpt for 7,6 mill Blokk bygges i egenregi, ca 30 boenheter på 100m2. Forskjellige modeller for salg vurderes.

31 Bekkefaret

32

33 Kari Trestakkvei

34

35

36

37 Skeive hus

38

39

40