Saksframlegg. Saksb: Espen Brustuen Arkiv: PLAN PLAN2017p 17/10-9 Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Espen Brustuen Arkiv: PLAN PLAN2017p 17/10-9 Dato: OFFENTLIG ETTERSYN/HØRING - REGULERINGSENDRING FOR ROSENLUND BYDELSSENTER Vedlegg: 1. Plankart, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjoner Sammendrag: På vegne av Coop Norge Eiendom, fremmer Areal+ AS forslag til reguleringsendring for Rosenlund bydelssenter. Reguleringsendringen innebærer justering mellom arealformål, økning i tillatt byggehøyde mot Gudbrandsdalsvegen og justering av byggegrenser mot omkringliggende veger. Byplansjefen anbefaler at forslag til reguleringsendring for Rosenlund bydelssenter legges ut til offentlig ettersyn/høring. Bakgrunn: Areal+ AS i samarbeid med Larkas AS fremmer forslag om reguleringsendring for Rosenlund bydelssenter. Planforslaget baserer seg på forslag til utvidelse av bydelssenteret tegnet av Larkas arkitekter AS. Planarbeidet utføres på vegne av Coop Norge Eiendom (Rosenlund Bydelssenter). Planområdet er avgrenset av Rosenlundvegen, Gudbrandsdalsvegen, Fåberggata og Industrigata. Følgende gards- og bruksnummer er berørt: gnr. 53/ bnr:275, 70, 355, 233, 274, 392, 386, 295 og 52/69. Planområdet er i dag regulert til en kombinasjon av forretning, kontor, tjenesteyting og boliger. Foruten Rosenlund bydelssenter er Fylkesmannen i Oppland og Statens Vegvesen med Lillehammer trafikkstasjon lokalisert her i dag. Fakta: Forslagsstiller På vegne av Coop Norge Eiendom, fremmer Areal+ AS forslag til reguleringsendring for Rosenlund bydelssenter.

2 Plangrunnlag Kommuneplanens arealdel ble vedtatt og Her er Rosenlund bydelssenter vist som del av området avsatt til Sentrumsformål (N) Deler av byggeområdet (Fylkesmannen/SVV) er skravert, mens Skurva er avsatt til grønnstruktur. Figur 1: Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplan for Rosenlund bydelssenter ble vedtatt av kommunestyret med delvis rettskraft (innsigelse). Kommunal og moderniseringsdepartementet vedtok senere planen , med endring av bestemmelsene etter innsigelser (plankartet forble uendret). Området er i dag regulert til kombinert formål i sone A, B og C som vist i plankart over. Planprosess Oppstartsmøte ble avholdt Oppstart av planarbeidet ble varslet i GD Varslingsbrev ble sendt naboer og berørte myndigheter Det er ikke avholdt åpent møte. Frist for å komme med uttalelser var Det kom inn 6 uttalelser, fra Fylkesmannen i Oppland, Oppland fylkeskommune, Statens vegvesen, NVE, Eidsiva og Direktoratet for mineralforvaltning. Merknadene er gjengitt og vurdert av forslagsstiller i planbeskrivelsens punkt 8. Fylkesmannen for Oppland og Hedmark Kongen i statsråd vedtok 10. mars sammenslåing av fylkesmannsembetene i Hedmark og Oppland til ett embete og lokalisert ett sted fra 1. januar Det ble vedtatt at det nye embetet skal lokaliseres på Lillehammer. En av embetets avdelinger skal, også etter være lokalisert på Hamar, men sammenslåingen av fylkene Hedmark og Oppland vil føre til at flere får sitt kontorsted på Lillehammer. Det er derfor viktig å legge til rette for at fylkesmannsembetet kan utvikle seg i tilknytting til dagens kontorbygg.

3 Planforslaget: Områdebeskrivelse Rosenlund ligger i nordre bydel, nord for sentrum langs aksen mot høgskolen. Det er gang/sykkelavstand til sentrum og jernbanestasjonen. Planområdet følger gjeldende reguleringsplangrense for Rosenlund bydelssenter og er avgrenset av Gudbrandsdalsvegen/Fåberggata mot nord-nordøst, Industrigata mot sør og Rosenlundvegen mot nordvest som vist i kartet nedenfor. Figur 2: Planområdet. Grense for planendring følger gjeldende plans avgrensning. Området nord for bydelssenteret langs Gudbrandsdalsvegen bærer preg av å være et transformasjonsområde, med spredt bygningsmasse. Bygningene ligger stedvis tilbaketrukket på tomtene med blandet formål av storvarehandel, handel og servicefunksjoner. Etasjehøyden er fra 1 til 3 høye etasjer. Rosenlund er første utviklingstrinn som i stor grad vil skje nordover fra bydelssenteret. Reguleringsformålet Arkitektkontoret Larkas AS har tegnet forslag til utvikling av bydelssenteret. Skissene/illustrasjonene er vedlagt saken. Det understrekes at dette er skisser til løsning, og at det kan skje justeringer i videre utvikling av prosjektet. Illustrasjonene viser en utvidelse av bydelssenteret mot sørøst som er knyttet sammen med bygg A Fylkesmannen i Oppland. Tilbygget er planlagt å romme fylkesmannsembetet i Hedmark og Oppland sine fremtidige arealbehov, samt legge til rette for en videreutvikling av bydelssenteret. Ny bebyggelse er planlagt i 5 etasjer (mot Gudbrandsdalsvegen) som vil harmonisere i byggehøyder og volum med bygg A (Fylkesmannen i Oppland). Oppsummert er hensikten med planarbeidet som følger: 1. Øke byggehøyder mot Gudbrandsdalsvegen

4 Utvidelsen av Bydelssenteret mot sørøst skal knyttes sammen med gangforbindelse til dagens kontorbygg for Fylkesmannen i Oppland. Fra 1/ får Hedmark og Oppland felles fylkesmannsembete lokalisert, i hovedsak, på Lillehammer. Dette må løses i tilknytting/nærhet til dagens kontorbygg. I gjeldende reguleringsplan begrenses byggehøyden (mot Gudbrandsdalsvegen) til 207,47 moh. for Bydelssenteret 2 etasjer mot Gudbrandsdalsvegen. En utvidelse av fylkesmannsembetet og en utvikling av bydelssenteret forutsetter økte byggehøyder mot Gudbrandsdalsvegen. Det søkes om byggehøyder lik sone C - (Fylkesmannen i Oppland) til 216,9 moh tilsvarende 5 etasjer mot Gudbrandsdalsvegen. Følgende største tillatte gesims-/mønehøyde er hjemlet i gjeldende reguleringsbestemmelser: Sone A 207,74 moh. (+ teknisk oppbygg maks 2,5 m) Sone B 206,8 moh. og toppetasjen 210,4 moh. (sistnevnte maks 30% av bebygd areal). Sone C 212,2 moh. mot Industrigata og 216,9 moh mot Fåberggata/Gudbrandsdalsvegen. Det er ønskelig å øke byggehøyde i sone A mot Gudbrandsdalsvegen - for at bydelssenteret i høyder og volum skal kunne harmonere med sone C - Blokk A Fylkesmannen i Oppland - og omgivelsene for øvrig. Figur 3: Illustrasjon av byggehøyder i området - blokk A i sone C (Fylkesmannen i Oppland) og planlagt utvidelse av bydelssenteret. Planforslaget innebærer ikke en økning i handelsareal for lette varer innenfor planområdet. Endringene vil i hovedsak medføre nytt areal for kontor og tjenesteyting, samt tilpassing av lokaler for det handelsarealet som er tillatt innenfor planområdet. 2. Justering av byggegrenser mot Industrigata, Rosenlundvegen og Gudbrandsdalsvegen I nær framtid vil det være behov for en utbygging langs Industrigata, mellom trafikkstasjonen og Rosenlundvegen. En endring av byggegrensene fører til at planlagt bebyggelse kan trekkes ut mot gateløpet og bidra til et urbant miljø langs Industrigata. Parkeringsarealet kan bli

5 liggende bak bygget (ikke foran) og sentralt i kvartalet som bidrar til sambruk av disse fra omkringliggende næringsvirksomheter. «Byutvikling Nord» har prinsipper om å redusere byggegrensene for å transformere vegen til gater og etablere et mer urbant preg. Figur 4: Byggegrenser i gjeldende plan. I planforslaget er det foreslått å redusere byggegrensene til følgende: - Industrigata, 13 meter - Gudbrandsdalsvegen, 15 meter - Rosenlundvegen, 7,5 meter Statens vegvesen-bygget og trafikkstasjonen er bygd innenfor gjeldende byggegrenser, 20 meter fra senterlinje i Industrigata. Mellom byggene og gata er det etablert besøksparkering. Det gir stor avstand til gata og bebyggelsen fungerer i liten grad som avgrensning i gaterommet. I en videre utvikling nordover søkes bebyggelsen etablert nærmere Industrigata (13 meter fra senterlinje, i tråd med «Mulighetsstudiet for Bydel- Nord»). Redusert byggegrense bidrar til at bebyggelsen i større grad avgrenser gaterommet og gir gatebildet et mer urbant preg. Ny bebyggelse nord for trafikkstasjonen foreslås løst med materialer og elementer som bryter opp fasaden og bidrar til et mer intimt miljø i gaterommet. Bygg mot Industrigata vil i hovedsak romme storvarehandel (i samsvar med handels- og næringsanalysen) og innenfor de arealbegrensninger som er gitt i tidligere reguleringsvedtak for bydelssenteret. Næringsarealene i plan 0 kan kombineres med blant annet med kontorfunksjoner i etasjene over. 3. Justering av formålsgrensen mellom N1: F/K/B/T og N1: K/T Trafikkstasjonen er oppført delvis i sone B og C. Planforslaget innebærer justering av formålsområdene (sone B og C) slik at bygget i sin helhet blir liggende i sone C.

6 Figur 5: Utsnitt av gjeldende reguleringsplan. Trafikkstasjonen er uthevet. Formålsområdet (sone C) utvides og vil inkludere bygget i sin helhet. Trafikk Vegdatabanken har trafikkmålinger for Fåberggata, Gudbrandsdalsvegen og opptrekksarmen fra Sannom fra april Kartet nedenfor viser midlere ÅDT for valgte strekninger. Det foreligger ikke her trafikkmålinger i Industrigata. Denne ble åpnet for gjennomkjøring våren 2017 og har bidratt til en fordeling av trafikken ut/inn av sentrum. Det er etablert gang- /sykkelveger/fortau langs gatene i hele planområdet. Mot sørøst er dette atskilt gang- og sykkelfelt med rabatt mot kjørebanen. Det er etablert bussholdeplasser på begge sider av Gudbrandsdalsvegen og det er regulert bussholdeplass på nordsida av Industrigata. Figur 6: Årsdøgnstrafikk på fylkesvegnettet

7 Parkering Dagens parkeringsareal er en åpen plass uten visuell avgrensning mot Industrigata. Ved å legge ny bebyggelse mot gatene avgrenses parkeringsplassene og begrenser innsynet. Parkeringsplassene er av vesentlig betydning for fremtidig utvikling av området og kan med en sentral beliggenhet benyttes i sambruk fra næringsarealene rundt. Fremtidig parkering i tilknytting til bydelssenteret videreføres i noe redusert størrelse. Parkeringsarealet avgrenses mot Industrigata med ny bebyggelse. Innkjøring til parkeringsplassen vil skje som i dag fra Rosenlundvegen. Bydelstorg Underetasjen i bydelssenteret (COOP MEGA) henvender seg mot parkeringsplassen og Industrigata. Nivåforskjellen mellom inngang Coop Mega og inngangspartiet til Fylkesmannen er i dag løst med en forstøtningsmur, jordskråning og trapp. Mot nord er nivåforskjellene i forbindelsen løst via gangvei. Løsningen er midlertidig og har avventet en utbygging som illustrert i dette planarbeidet. Planlagt utvidelse skjer mot sørøst fra dagens bydelssenter. Underetasjen i bydelssenteret vil fortsatt ha forretningsvirksomhet og henvende seg mot sør. 1. etasjen mot Gudbrandsdalsvegen vil benyttes til forretningsvirksomhet og få publikumsretta virksomheter. Bydelssenteret vil ha inngang som i dag mot Gudbrandsdalsvegen og bidra til bruk av uteområdene mot nord. Utvidelsen av bydelstorget mot sør inneholder en vertikal passasje i glass med trapp og heis som knytter bydelstorget sammen med uteoppholdsarealenet på nivå 0 dvs. Coop Mega. Den vertikale passasjen er også viktig med tanke på en fremtidig byutvikling og forbindelseslinjer i aksen mot nordvest og legger til rette for en passasje mellom Industrigata og Gudbrandsdalsvegen. Figur 7: Utvidelsen av bydelssenteret og gangbru mellom Fylkesmannens kontorlokaler. I venstre bildekant sees vertikal forbindelse ned til nivå 0 - utenfor Coop Mega.

8 Vurdering: Reguleringsformålet Etter byplansjefens syn bidrar reguleringsendringen til en positiv utvikling av bydelssenteret. Endringene i planen bygger i hovedsak på anbefalninger fra mulighetsstudiet «Byutvikling nord». Denne gir føringer for arbeid med transformasjonsområdet som strekker seg fra Skurva i sør til Bæla i nord. I rapporten står det at søndre del bl.a. «bør bli tett og bymessig med en stram kvartalsutforming og høy arealeffektivitet». Det anbefales at bebyggelsen blir sammenhengende langs gaterommet slik at dette blir godt definert. For Rosenlund-området anbefales byggehøyder på 3-5 etasjer og at det bygges ut til en fastsatt byggelinje. Områderegulering for området er satt på vent, og det er derfor naturlig at prinsipper og rammer som er nedfelt i mulighetsstudiet legges til grunn for gode planløsninger. Utbyggingen vil ferdigstille bydelstorget og sikre forbindelseslinjer mellom de ulike nivåene på området. Sonene mellom bydelssenteret og kontorbyggene fungerer i dag ikke som et felles møtepunkt og bydelstorg. Ny bebyggelse vil bidra til å ramme inn bydelstorget og skape et felles uteområde mellom bydelssenteret, trafikkstasjonen og Fylkesmannsbygget. Den nye passasjen vil være en naturlig og attraktiv forbindelse mellom nivå 0 og nivå 1, og bidra til at bydelstorget blir et knutepunkt i kvartalet. Passasjen vil ikke være døgnåpen, men forholde seg til senterets åpningstider. Byplansjefen anser dette som hensiktsmessig siden passasjen integreres i senteret. Det legges til rette for et sunt sambruk mellom kontorvirksomhet, forretninger og andre tjenesteytelser. Reguleringsendringen utfordrer heller ikke tillatt areal for forretningsvirksomhet ( m m 2 ). Justering av formålsgrensene mellom områdene i sone B og C er fornuftige, slik at trafikkstasjonen i sin helhet vil ligge i sone C. Justering av byggegrenser og byggehøyde vil føre til høyere utnyttelse av området og vil kunne bidra til bedre gatemiljø og urbane kvaliteter. Det er godt tilrettelagt for myke trafikanter i området, bussforbindelsene er gode, med bussholdeplasser i umiddelbar nærhet. I «Byutvikling 2044» er det mål at kontorarbeidsplasser skal lokaliseres innenfor 10 minutter på sykkel fra Storgata og Skysstasjonen. Rosenlund ligger innenfor denne grensen og etablering av flere kontorarbeidsplasser er således i tråd med visjon og mål i strategidokumentet, selv om kontorarbeidsplasser primært er ønsket nærmere Skysstasjonen/kollektivknutepunktet. Når Fylkesmannen og Statens vegvesen likevel er plassert her, samtidig som det nye fylkesmannsembetet skal legges til Lillehammer, er det naturlig med en utvidelse i tilknytning til Fylkesmannens eksisterende lokaler. Etablering av flere kontorarbeidsplasser her vil på sikt styrke Rosenlund som bydelssenter og bygge opp under den transformasjonen som er planlagt i Bydel-Nord. Konklusjon: Forslaget til reguleringsendring har som hovedformål å øke byggehøyder mot Gudbrandsdalsvegen og justere formålsgrenser og byggegrenser med hensikt om å etablere flere kontorarbeidsplasser. Byplansjefen har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet. Byplansjefen anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn/høring.

9 Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K: 1. Forslag til reguleringsendring for Rosenlund bydelssenter, med plankart datert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert , legges ut til offentlig ettersyn/høring. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Espen Brustuen Planrådgiver