SAMARBEIDSAVTALE. Mellom følgende parter: Lille Oslo Eiendom AS Trosterudveien 8 A 0778 Oslo. Org.nr.: heretter kalt LOE, og

Transkript

1 SAMARBEIDSAVTALE Mellom følgende parter: Lille Oslo Eiendom AS Trosterudveien 8 A 0778 Oslo Org.nr.: heretter kalt LOE, og Asker kommune v/eiendomsdirektøren Postboks Asker Org.nr.: heretter kalt AK 1. BAKGRUNN AK har innledet et samarbeid med Husbanken om fremskaffelse av utleieboliger med tilvisningsavtaler. Husbanken og AK ønsker gjennom dette samarbeidet å fremskaffe flere kommunalt tilgjengelige boliger for vanskeligstilte, samt å bidra til et mer profesjonalisert utleiemarked i Asker. Inngåelse av tilvisningsavtale med kommunen kan gi LOE fortrinnsrett 1

2 på grunnlån fra Husbanken med avdragstid inntil 50 år, og mulighet for å binde renten i inntil 20 år. AK har utlyst konkurranse om inngåelse av tilvisningsavtaler med private eiendomsaktører. Som svar på denne konkurransen har LOE fremmet tilbud om tilvisningsboliger i Asker i løpet av en periode på 0-3 år. På bakgrunn av at LOE ikke har fremmet et konkret boligprosjekt som en del av konkurransen, vil det ikke kunne inngås tilvisningsavtaler mellom partene på nåværende tidspunkt. Denne avtale har til hensikt å formalisere og regulere det videre samarbeidet mellom partene. Avtalen definerer også hovedprinsippene om partenes felles planlegging og plikt til dialog om anskaffelse av boliger for tilvisning. Partenes nærmere betingelser for inngåelse av avtaler om tilvisningsrett ut over det som fremgår av denne avtale, vil bli regulert i tilvisningsavtalene. Ved uoverensstemmelser mellom samarbeidsavtalen og tilvisningsavtalene, går bestemmelsene i tilvisningsavtalene foran. Denne avtale skal følge søknad om grunnlån eller tilskudd fra Husbanken. Inngåelse/ signering av tilvisningsavtale mellom LOE og AK knyttes til matrikkelnummer for hver enkelt bolig eller prosjekt. Dette er ett av flere vilkår for å få tilkjent Husbankens grunnlån til boligen(e). 2. MÅLSETNING Samarbeidet med LOE skal bidra til forutsigbar og effektiv oppbygging av en portefølje av utleieboliger med tilvisingsrett for AK. Slik forutsigbarhet er nødvendig for AK, LOE og Husbanken. Partenes overordnede målsetning er å skape et løpende og godt samarbeid mellom LOE og AK som bidrar til et trygt og godt bomiljø for vanskeligstilte på boligmarkedet. LOE aksepterer de kriterier Husbanken og AK har fastsatt for profesjonell utleie: Låntaker/utleier må ha som formål å eie, forvalte og leie ut boliger. Utleieforholdet skal baseres på balanserte husleieleiekontrakter etter husleielovens bestemmelser. NAV-garanti eller tilsvarende kommunal garanti må aksepteres som sikkerhetsstillelse. Leietakere som ikke er tilvist av kommunen skal tilbys minimum fem års leiekontrakter. Før Husbankens grunnlån kan utbetales må det være tinglyst en rettighet på eiendommen om kommunal tilvising til boligene i 20 år. 2

3 3. DEFINISJONER 3.1 Tilvisning Ved inngåelse av avtale om rett til tilvisning, får kommunen rett til å tilvise ledig leiebolig til vanskeligstilte på boligmarkedet. Det er bare boligsøkere som har behov for bistand fra kommunen til å finne egnet bolig som kan bli tilvist bolig. Utbygger/utleier inngår leiekontrakt direkte med tilvist boligsøker etter husleielovens bestemmelser. 3.2 Gjengs leie Leier av tilvisningsbolig skal betale «gjengs leie» slik denne er definert i husleielovens 4-3, jf. Ot. Prp. Nr. 82 ( ). Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av lignende husrom på lignende leievilkår. Dette innebærer at endringene i gjengs leie skjer saktere enn endringene i markedsleie. Fastsettelsen av gjengs leie beror på et konkret skjønn, men skal være basert på undersøkelser av sammenlignbare leieforhold i nærområdet. 4. PARTENES RETTIGHETER OG PLIKTER Avtalen regulerer partenes samarbeid om anskaffelse av minimum 10 og maksimum 40 tilvisningsboliger i Asker. LOE anskaffer, eier og forvalter boligene. AK tilbys rett til å inngå avtale om tilvisning til alle boligene i porteføljen som er finansiert ved grunnlån fra Husbanken. Boligene skal fortrinnsvis erverves i nyboligmarkedet, men LOE kan også erverve boliger i bruktmarkedet som er i alminnelig god stand. Partene forventer at LOEs leiligheter med tilvisningsrett for AK vil kunne inndeles i 2 kategorier: Kategori 1 Kjøp av enkeltleiligheter Alle leilighetene i denne kategorien vil bli behandlet som en samlet portefølje, og tilvisning kan skje ut fra følgende prinsipper: De første 4 leilighetene som kjøpes inn, kan alle tilvises og tas i bruk av boligsøkende som er tilvist fra AK. 3

4 Når porteføljen består av 5 eller flere leiligheter, gjelder de vanlige tilvisningsreglene. AK får da tilvisningsrett til alle boligene, men kan bare tilvise boligsøkende til 40 % av boligene til enhver tid. Kategori 2 Kjøp av flere leiligheter i samme boligkompleks/-prosjekt De første 4 leilighetene som kjøpes inn i hvert boligkompleks/-prosjekt, kan alle tilvises og tas i bruk av boligsøkende som er tilvist fra AK. Når porteføljen har 5 eller flere leiligheter, gjelder de vanlige tilvisningsreglene. AK får da tilvisningsrett til alle boligene, men kan bare tilvise boligsøkende til 40 % av boligene til enhver tid. Tilvisningsretten i begge de to nevnte kategoriene gjelder i 20 år beregnet fra utbetalingsdatoen for grunnlånet. Det er et mål at personer som blir tilvist bolig fra kommunen bor i gode og ordinære bomiljøer. For bygninger hvor LOE har ervervet mer enn 4 utleieboliger og som faller inn under kategori 2 overfor, skal det tilstrebes en andel på 60 % av boligene for kommersiell utleie. LOE fremmer løpende tilbud om tilvisningsavtale knyttet til konkrete prosjekter. Indikasjon fra tredjepart om gjengs leie for hver enkelt bolig, eventuelt et forslag til gjengs leie fra LOE, skal fremgå av tilbudet. Forut for LOEs investeringer i boliger for utleie, skal partene ha dialog om hvilke områder i Asker og type boliger (sammensetning, størrelse etc.) som er aktuelt å inngå tilvisningsavtale om. Boligene skal i hovedsak anskaffes i nyboligmarkedet, men brukte boliger kan også inngå som et ledd i samarbeidet. Ved tilbud om tilvisning av brukte boliger, skal boligene være i normalt god stand. Partene er enige om at LOE skal erverve boliger basert på følgende kriterier: Boligene som tilbys skal være nøkterne og arealeffektive slik at gjengs leie ikke blir urimelig høy sett i forhold til boligsøkernes økonomiske situasjon. Boligenes uteområder må ha god kvalitet, fortrinnsvis med tilrettelegging for barn. Boligene bør fortrinnsvis ha kort avstand til offentlig kommunikasjon og servicefunksjoner som dagligvarebutikk, lege/tannlege, mv. Boligene bør fortrinnsvis erverves i leilighetsbygg med mer en 5 boliger. Når tilbudet er mottatt, skal AK så raskt som mulig, og senest innen 14 dager, ta stilling til om tilvisningsavtale for boligene er aktuelt. Partene kan i denne perioden forhandle om 4

5 antall leiligheter, type leiligheter, gjengs leie og andre forhold som er avgjørende for om det er aktuelt å inngå avtale om tilvisning. Ved kjøp av små arealeffektive 2-roms enkeltleiligheter i bruktmarkedet med de kvaliteter og beliggenhet AK etterspør (jf. kategori 1 overfor), vil AK tilstrebe en responstid på 1-2 dager. Uenighet om gjengs leie mellom de to avtalepartene løses ved at en eller begge parter innhenter takst. Takstene benyttes som grunnlag for videre forhandlinger om gjengs leie. Partene skal forsøke å komme frem til gjengs leie for det aktuelle leieobjektet gjennom forhandlinger. Dersom partene kommer til enighet, inngås tilvisningsavtale for et gitt antall boliger. AK kan også velge å avslå tilbud om tilvisning. 5. SØKNAD OM GRUNNLÅN FRA HUSBANKEN Så snart tilvisningsavtale er signert kan det sendes søknad om grunnlån til Husbanken. Husbanken vil prioritere søknaden, men samarbeidsavtalen gir ikke automatisk garanti for at det kan ytes grunnlån. Husbanken gjør selvstendige vurderinger i alle enkeltsaker og tar forbehold om disponibel låneramme. Ved søknad om utbetaling av grunnlån må det påregnes 1 måned fra søknad er mottatt i Husbanken til lånebeløpet er overført til klientkonto. Ved kjøp av brukte boliger må det tas høyde for dette mht. oppgjørsdato eller alternativt foreligge en mellomfinansiering. 6. BOLIGER SOM OMFATTES AV DENNE SAMARBEIDSAVTALEN AK skal føre oversikt over hvilke boliger som omfattes av samarbeidsavtalen, sortert på antall boliger (kategori 1-2), adresse (evt. prosjektnavn), matrikkelnummer/seksjonsnummer og dato for inngått tilvisingsavtale. Oversikten oppdateres hver gang bolig(er) med tilvisingsavtale tilføres porteføljen, og skal følge som vedlegg til denne samarbeidsavtalen. 7. NÆRMERE OM PARTENES OPPFØLGING AV LEIEFORHOLDET LOE og den tilviste boligsøkeren inngår leiekontrakt etter husleielovens bestemmelser uten at kommunen er part i dette avtaleforholdet mellom LOE og boligsøker. LOE skal benytte balanserte leiekontrakter, f.eks. standardkontrakter utgitt av Huseiernes Landsforbund, Forbrukerrådet eller Leieboerforeningen. For de tilviste leilighetene, kan AK bestemme leietiden etter forutgående dialog med aktuell boligsøker. Leietiden skal minimum gjelde for 5

6 ett år, og ikke under noen omstendighet forplikte LOE til å fortsette leieforholdet ut over tre år etter at tilvisningsavtalen på 20 år er utløpt. I leiekontraktene mellom LOE og boligsøker skal det normalt avtales en oppsigelsestid på tre måneder. Et godt, stabilt og trygt bomiljø i de ulike boligprosjektene er et overordnet mål for begge avtaleparter. Partene har et felles ansvar for å forebygge et negativt bomiljø. LOE har som utleier ansvaret for administrering av leieforholdet, herunder for drift/vedlikehold av boligen og oppfølging av leietakerne. For LOE innebærer dette at leietakerne får en aktiv oppfølging, samt at LOE som deltaker i de ulike sameiene/borettslagene arbeider for at boligene og de tilhørende fellesarealene/ utearealene driftes og vedlikeholdes på en forsvarlig måte. Når LOE eier eller har «juridisk kontroll» over et flertall av boligene i samme boligkompleks/-prosjekt (jf. kategori 2 under pkt. 4 i denne avtale), kreves jevnlig besøk av driftspersonell eller tilsvarende tjenester, samt annen tilrettelegging for å skape et godt fysisk og sosialt miljø. Konkret oppfølging av bomiljø kan detaljeres i senere revisjon av denne samarbeidsavtalen når partene har praktisk erfaring fra samarbeidet. Utleieboliger med tilvisingsavtale skal være et supplement til kommunens egne boliger. AK har tilvisingsrett på individnivå, men skal utvise varsomhet ved utvelgelse av hvilke boligsøkere som blir tilvist i de ulike boligprosjektene. Dette innebærer at AK skal ta hensyn til kunnskap om søkernes bakgrunn og antatte boevne når det tilvises boligsøkere til et prosjekt. Personer med et boligsosialt oppfølgingsbehov skal bosettes i kommunen egne boliger. AK skal også vurdere antallet tilviste leietakere i samme boligkompleks og beboersammensetning slik at målsetningen om å sikre et godt bomiljø ivaretas. Når det er inngått leieavtale mellom LOE og tilvist boligsøker, har LOE det formelle ansvaret for administrativ og juridisk oppfølging av leietaker. 8. PARTENES DIALOG I LEIETIDEN. SAMARBEIDSMØTER LOE og AK skal ha løpende dialog om behovet for nye tilvisningsboliger og hvilke områder i Asker slike boliger er aktuelt å etablere. Det skal opprettes en fast kontaktperson fra hver av partene som møtes hvert halvår etter initiativ fra AK. I dialogmøtene drøftes bomiljøene i bygg med tilvisningsavtaler og behovet for å foreta eventuelle endringer i beboersammensetningen. LOE tilbyr tilviste leietakere ett møte to ganger per år, og ellers etter behov. I disse møtene drøftes ulike forhold knyttet til bomiljø, trivselstiltak og partenes forventninger for resterende leieperiode. Møte mellom kommunen og beboere holdes ved særlige behov. 6

7 Oppsigelse eller heving av en leiekontrakt skal ikke skje uten at det har vært forutgående dialog mellom de faste kontaktpersonene i LOE og AK. 9. BOLIGENS TILSTAND VED INN- OG UTFLYTTING LOE og AK avtaler felles befaring av nye aktuelle tilvisningsboliger. Boliger som LOE tilbyr for tilvisning, skal på tidspunktet for avtalt overtakelse ikke ha påviselige mangler. Mangler som først blir oppdaget etter overtakelsesbefaringen, skal rettes så snart som mulig iht. husleieloven kapittel 2. Ved leieforholdets opphør gjelder husleielovens bestemmelser i kapittel 10 for tilbakelevering av boligen. Boligens stand på dette tidspunktet skal dokumenteres ved overtakelsesprotokoll, utarbeidet av HLF og Leieboerforeningen som signeres av LOE og leietaker. Det skal tas bilder av eventuelle skader som anses forårsaket av leietaker, og som kan medføre krav om erstatning. 10. AVTALEPERIODE OG KONTRAKTSBRUDD Samarbeidsavtalen varer frem til utløpet av den lengst varende tilvisningsavtalen som er inngått mellom partene. Avtalen er uoppsigelig, men kan endres ved enighet mellom partene forutsatt at slik endring er forenlig med Husbankens betingelser for grunnlån. Ved brudd på tilvisingsavtaler, herunder ved seksjonering og salg av boliger som er finansiert ved grunnlån, skal Husbanken varsles. Dette vil medføre at LOE må innfri grunnlånet for det aktuelle boligprosjektet og tilvisingsavtalen slettes Ved vesentlig kontraktsbrudd fra en av partene, kan den andre part heve samarbeidsavtalen. Heving av samarbeidsavtalen vil også innebære heving av inngåtte tilvisningsavtaler. Leietakere som er tilvist leilighet, skal få bo ut sine respektive kontraktsperioder forutsatt at de har forsvarlige boforhold. Mangelfull oppfølging av leietakerne over tid, manglende tiltak for å hindre dårlige boforhold og manglende oppfølging samarbeidsrutiner mellom partene er eksempler på forhold som samlet eller hver for seg kan utgjøre et vesentlig kontraktsbrudd. 11. OFFENTLIG MYNDIGHETSUTØVELSE Bestemmelsene i denne avtale er av privatrettslig art, og gir ingen føringer eller begrensninger mht. utøvelse av offentlig myndighet, herunder behandling og vedtakelse av reguleringsplan og tillatelser etter plan- og bygningsloven. 7

8 12. UNDERSKRIFT Denne kontakt består av åtte sider og et utstedt i to eksemplarer til hver av partene. Asker, den Lille Oslo Eiendom AS: Asker kommune: Daglig leder Hilde Vik Matre Ordfører Lene Conradi 8