Midt-NorskEiendomskonferanse Gunnar Bøyum Tjuvholmen KS 28.Okotber 2013

Transkript

1 Midt-NorskEiendomskonferanse 2013 Gunnar Bøyum Tjuvholmen KS 28.Okotber 2013

2 Om byutvikling sett fra Oslo & Tjuvholmen perspektiv og Det er i byene det skjer Men, byutvikling er ikke risikofritt Det kommer gode og dårlige dager Litt om rykter, media og boligkjøpere Samarbeid setter krav

3

4

5

6

7 Oslo trenger mange byutviklingsprosjekter = «én Tjuvholmen-utbygging» ca personer Tilvekst: Tilvekst: Tilvekst: Tilvekst: innbyggere *Oslostatistikken

8 Vi blir flere (mest sannynlig) 15 Høy nasjonal vekst 12 9 Middels nasjonal vekst Lav nasjonal vekst år år år 68 år

9 Kilde: SSB 2013

10

11

12 180% 170% 160% Bilbao 150% 140% 130% Spania 120% 110% 100%

13 Alle er opptatt av byutvikling

14 Byutvikling gir bidrag til fellesskapet 250årsverk i Tjuvholmen - prosjektet Bidrar til: årsverk hos norske leverandører MNOK1.966 i skatter og avgifter Kan i 9 år finansiere: grunnskoleelever barnehageplasser sykehjemsplasser Kilde: NHOs regnemodell 2005

15 Det er ikkedette det dreier seg om profilert (synlig) luksus kulturell orientering finansiell orientering diskret luksus

16 T TT

17 Risikosport Høy økonomisk påvirkning Byutvikling Investeringseiendom Prosjektutvikling Lav forretningsrisiko Høy forretningsrisiko Drift Lav økonomisk påvirkning

18 Umulig å tape på eiendomsutvikling (iht meglere) 60 Margin 20% av salgspris 2x opprinnelig EK-investering TNOK/m Total gjeld NOK 35 ; 88% av total prosjektkostnad Tomt Byggekost Profitt Salgspris EK Gjeld Margin Kilde: Enskilda Sec; Scandinavian Property Development

19 Risiko for gjennomføring og marked på kjøper Publikums -attraksjoner Boliger i fokus Krav til utleie Krav til økonomi, innhold, miljøtiltak og prosjektgjennomføring

20 Vi sa vi var forberedt på konjunkturskifter... Fjordbyplanen 2000 Kjøpsavtale inngått 2003 Byggestart 2005 Halve Tjuvholmen ferdigstillt 2010 Åpning hotellet The Thief Tjuvholmenkonkurransen 2004 Reguleringsplan godkjent 2007 Første innflytting 2012 Åpning Astrup Fearnley-museet, og Tjuvholmen skulpturpark 2014 Tjuvholmen ferdig utbygget

21 Langtidsplanlegging er ikke lett MRD NOK Tjuvholmen investering Anslag 2003 Erfaring 2013

22 Vi bommet (heldigvis) også på inntekter 220 Boligprisindeks Oslo / Norge Prisindeks - Boliger i alt - Hele landet Prisindeks - Blokkleiligheter - Oslo med Bærum Kilde: SSB

23 Langtidsplanlegging er ikke lett (2) 160 Anslag på oljeprisen i Langtidsbudsjettet 2000 for perioden frem til Crude oil, Brent, Spot Høyt anslag; 28 Middels anslag; 22 Lavt anslag;

24 I gode og onde dager Toppen nådd Prisoppgang Toppen nådd Igjen? Eiendoms -priser Fallende priser Utflatning Byggekost Markedseffekt Store utviklingsgevinster Tomtepriser sterkt opp Utvikling = risiko Tomtepriser i fritt fall Reddet av lave renter Stigende tomtepriser

25 Fra kø på visning til kø av selgere i boligmarkedet

26 Erfaringer forut for «Krisen i 2008» viser at taktskifte skjer i markedet når kunden ikke lenger vil ta dobbel risiko. 80% Ved boligkjøp: Ville du kjøpt eller solgt først? 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Kilde: MakroSikt. N=1.000 spurte Solgt først Kjøpt først

27

28 Vi solgte ikke næringsbygg fordi vi hadde forutsett finanskrisen i 2008 (Men det er lov å ha flaks..) 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % Eitzen Aberdeen Munthe 4,0 % 3,0 % 2,0 % Kilde: Pangea/ Egne salg

29

30

31 MNOK per år Du selger ikke i finanskriser Høykonjunktur Finanskrise Opphenting Normalisert Salg kontor/næring Salg boliger

32 Prosjekt-og risikostyring: Kakestykke av gangen Prosjektutvikling 100 % Avstemming: Design Økonomi Marked Tid

33

34 Kunder: Du trenger noen som tør før alt er på plass Risikoaverse alle gjør det Etternølere Risikotagere Sen majoritet idé Tidlig adoptører Tidlig majoritet utprøvd & testet Innovatører adoptere & tilpasse Kilde: Malcolm Gladwell, The Tipping Point

35

36 Media gir ikke alltid hele bildet. Over 2/3 av leilighetene på Tjuvholmen er solgt for under 6 millioner kroner. 5% 6% 21% 17% 20% 19% 12% Gjennomsnitt 6,3 mill. <-3 mill. 3-4 mill. 4-5 mill. 5-6 mill mill mill. 15 mill->

37 60% Sjøutsikt - premium over nærliggende eiendommer (%) 50% 40% 30% 20% 10% 0% London Paris Shanghai Sydney Hong Kong Moskva New York Kilde: Financial Times,

38 Boligomsetning i Oslo etter prisklasser 100 % 2% 4% 6% 9% 10% 90 % 9% 10% 15% 16% 80 % 14% 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 23% 17% 19% 27% 28% 47% 39% 41% 29% 15% 11% 5% 2% 1% Over Under Kilde: Eiendomsverdi 2013

39 Grenseverdier Leiligheter Oslo Grenseverdier Eneboliger Oslo % dyreste 10% dyreste 20% dyreste 50% dyreste 1% dyreste 10% dyreste 20% dyreste 50% dyreste Kilde: Eiendomsverdi 2013

40 Noen erfaringer med kravstore kunder (næring & bolig) Mye vil ha mer Må jeg bestemme meg? Ha kontroll på kundeprosessen Forstå verdidriverne Endringer koster

41 2 profesjonelle eiere Kravstore kunder og brukere Italiensk stjernearkitekt (+ noen andre lokale primadonnaer) Kommunale krav og avtaler

42

43 Kunsten hadde ikke kommet uten arkitekturen

44

45

46

47

48

49

50 Oslo, Norway: A waterfront is stealing the Scandinavian spotlight ( ) most recently (and impressively) on Tjuvholmen, or Thief Island. This is where the Astrup Fearnley Museum of Modern Art reopened in September in a spectacular new Renzo Piano-structure featuring sloping, sail-shaped glass roofs that nearly dip into the water. The 46 places to go in 2013

51

52

53

54 Noen viktige erfaringer Byutvikling krever helhetlig tenkning Men, husk «et kakestykke av gangen» «Tenk sjæl» Være forberedt på konjunkturskifter, og litt smerte Alt kan ikke regnes på men helheten Kommunikasjon & media ofte glemt

55 Samarbeidsprosjekter

56 Utfylle og utfordre hverandre

57 Et langt og godt ekteskap forutsetter balanse Utfylle og utfordre hverandre Gjensidig tillit man skal også tåle litt smerte sammen Ha samme kjerneverdier En sikker partykiller er at den ene part er leverandør Det er bra hvis din aktivitet betyr mer enn bare penger

58

59