UTBYGGINGSAVTALE FOR KVERNSTUA

Transkript

1 UTBYGGINGSAVTALE FOR KVERNSTUA Det er i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for B6 i Kvernstua, inngått avtale mellom Nittedal Park AS org.nr og Nittedal kommune org.nr , som følger: 1. Formål Nittedal Park AS (heretter utbygger), har fremmet reguleringsplanforslag på eiendommene G/bnr. 13/3, 13/212, 14/3, 14/700, 14/949 og 214/32, heretter kalt Kvernstua jf. Vedlegg 1. Utbyggingsavtalen skal danne grunnlag for utbygging og utvikling av eiendommen iht. reguleringsplan for «Kvernstua B6» i Nittedal kommune (heretter kalt NK). Utbyggingsavtalen skal sikre en forsvarlig gjennomføring, ivaretakelse av kommunaltekniske formål og boligsosiale hensyn, samt opparbeiding av grøntareal og fellesanlegg. Avtalen forutsetter godkjent reguleringsplan for området. 2. Utbyggingsvolum, boligsosiale hensyn og universell utforming 2.1. Utbyggingsvolum Reguleringsplanen for Kvernstua legger til rette for et totalt utbyggingsvolum på inntil 230 boenheter fordelt på et område på ca 93,7 daa Boligsosiale hensyn Minimum 30 % av boligene skal være ett-/eller toromsleiligheter. Se for øvrig pkt. 19 og Uteoppholdsarealer og felles trafikkområder 3.1 Bebyggelse og anlegg - uteoppholdsareal Områder som avsettes til uteoppholdsareal - fellesarealer/lekeareal i reguleringsplan, skal ferdigstilles som gode oppholds- og møteplasser med utstyr/lekeapparater av høy kvalitet i medhold av reguleringsbestemmelsene før det gis ferdigattest for boligene.

2 Uteoppholdsarealene forutsettes ikke overtatt av NK etter opparbeidelse. Utbygger skal påse at beboerne blir kjent med ansvar og vedlikehold av arealene og lekeapparatene slik at de er i henhold til gjeldende forskrifter. 3.2 Felles trafikkområder Felles adkomstveier og andre interne veier forutsettes ikke overtatt av NK etter opparbeidelse. Utbygger skal påse at det iht. vegloven etableres et veglag/sameie blant innflytterne med plikt til vedlikehold og kostnadsfordeling av disse vegene, jf pkt Friområder 4.1 Grøntstruktur med tursti Utbygger skal opparbeide en gruset tursti med 1,5m bredde gjennom friområdet o_f1 og o_f2 langs Ørfiskbekken fra Hermannspytten i nordøst til den møter o_ss1/o_sf2 i nordvest. Turstien skal opparbeides med belysning fra Hermannspytten frem til turstien møter o_ss1/o_sf2 i sørvest. Type belysning og avstand mellom lyskildene skal hensynta at dette er et naturområde, slik at unødig lysforurensning unngås. Endelig løsning må avklares med Nittedal kommune, lyskonsulent og naturfaglig kompetanse. Utbygger dekker kostnader for oppgradering av tursti og belysning. Offentlig grøntstruktur, dvs. Naturområdet o_n1og de to friområdene o_f1 og o_f2 skal fradeles og overskjøtes til NK når de er ferdig opparbeidet i henhold til reguleringsplan. NK vil være ansvarlig for driften etter overtakelsen Annen grøntstruktur Utbygger skal opparbeide friområde N/I/L og F/N1 nordøst for bebyggelsen, til å være en skråning der det er mulig med opphold og f.eks. aking. Beplantning skal være vekster som er lettstelt (som ikke krever årlig beskjæring). Innhold og plassering av elementer i N/I/L og F/N1 defineres i utomhusplan og skal bl.a. omfatte balløkke (ca 20x40m) med belysning. N/I/L og F/N1 skal ikke overtas av NK.

3 5. Prosjektering av vei-, vann- og avløpsanlegg og annen infrastruktur internt i planområdet Utbygger skal utarbeide tekniske planer for utbygging av alle vei- vann- og avløpsanlegg innenfor planområdet og søke om igangsettingstillatelser. Utbygger prosjekterer brua over Ørfiskebekken. Som gatelys for sykkelvei med fortau (GS1) skal det benyttes Siteco LED SL 10. Lysberegningsprogram skal benyttes for å bestemme avstand mellom stolper og høyde på stolper og det skal tas hensyn til at visuell forurensning unngås. Gatelys for ny sykkelvei med fortau kan kobles mot Kvernstuveien, forutsatt at kursen kan belastes med ekstra lamper. De tekniske planene skal godkjennes av NK før planene kan igangsettes. De tekniske planene skal utarbeides etter de normene som NK benytter, for tiden, men begrenset av bestemmelsene i 6.2: Statens vegvesens veinormaler, fortrinnsvis håndbok N100 og N200, med tilhørende veiledere og retningslinjer. VA-norm for Nittedal kommune, Planbestemmelser til kommuneplan , herunder bl.a. overvannshåndtering De tekniske planene skal vise hvordan planområdet skal knytte seg til eksisterende kommunaltekniske anlegg. Utbygger må i sin prosjektering beregne samt dimensjonere behov innen vann og avløp samt overvann ut i fra eksisterende ledningsanlegg. Avrenning fra området skal ikke økes som følge av utbyggingen. Overvann skal håndteres åpent og lokalt etter 3-trinnsstrategien ved å: fange opp og infiltrere mindre nedbør forsinke og fordrøye større nedbør sikre flomveier og avrenning ved ekstremnedbør Prinsippet skal gjelde hele planområdet. Plan for overvann skal følge byggesak. Valg av løsning skal dokumenteres og begrunnes ved søknad om tiltak, og løsning skal vises i detaljplan for lokal

4 overvannshåndtering. Det skal benyttes en klimafaktor på 1,5 og tas høyde for 200-års nedbør for overvann. Utbygger må prosjektere fordrøyningsanlegg og/eller infiltrasjonsanlegg som sikrer at avrenningen fra området ikke endres som følge av utbyggingen. Maks utslipp området til resepient er 5 L/S. 1 Fordrøyningsløsningene følges ellers av kommunens VA-norm. Etablering av tilfredsstillende brannvann og eventuell etablering av pumpestasjon, eventuelt høydebasseng eller tilsvarende infrastruktur er også utbygger sitt ansvar. Behovet for slike anlegg skal utredes. Utbygger fremmer avløpsplan til ordinær behandling. 6. Opparbeidelse av vei- vann og avløpsanlegg og annen infrastruktur internt i planområdet. 6.1 Generell opparbeidelse Utbygger er ansvarlig for opparbeidelse av de prosjekterte vei-, vann- og avløpsanlegg i tråd med godkjent reguleringsplan og teknisk byggeplan for området, 6.2 Bru over Ørfiskbekken Utbygger er ansvarlig for opparbeidelse av bru over Ørfiskebekken i tråd med godkjent reguleringsplan. Brua skal ha bredde 4m mellom rekkverk og oppføres i betong med elementer av tre i rekkverk og fasader. 6.3 Veier Veier i området skal ha asfalt som slitedekke og ha veinavnskilt/nummerering og veilys. Eventuell kantstein som benyttes langs kommunal vei, skal være av granitt. NK overtar areal som er regulert til offentlig vei (GS med bru og fortau) når anlegget er ferdigstilt og kommunen finner anlegget i orden. Det skal holdes egen overtakelsesforretning. 6.4 Samordning Utbygger er ansvarlig for samordning av og legging av kabler for elektrisitet, telefoni, data, tv m.m. 1 Mengde utslipp (5l/s)kan bli justert i den endelige avtalen etter beregninger foretatt fra utbygger

5 Kabling skal skje i felles grøft. l offentlig vfør sønd 7. Opparbeidelse av teknisk infrastruktur utenfor planområdet 7.1 Rehabilitering SPV Utbygger rehabiliterer spillvannsledning (SPV 300) fra og med kum J7/16-4 til og med kum J7/16-6 ved Kvernstuveien /Nedre Bjertnes til tomte grense av 14/778 ved Mosenteret. Nittedal kommune står som byggherre for rehabiliteringen og benytter sine leverandører for gjennomføring. Utbygger betaler anleggsbidrag tilsvarende det rehabiliteringen koster i tillegg til dekning av prosjekt- og administrasjonskostnader til Nittedal kommune. Eventuelle uforutsette kostnader dekkes av utbygger. Før oppstart skal Nittedal kommune presentere et estimat for den totale kostnaden sammen med en betalingsplan. 7.2 Opparbeidelse bru Utbygger skal opparbeide bru over Ørfiskbekken jf. pkt. 6 og Trafikksikkerhetstiltak krysset planområdet og Kvernstuveien. Utbygger skal opparbeide opphøyd gangfelt som er belyst i krysset mellom adkomst til planområdet og Kvernstuveien. 8. Overtakelse av offentlige anlegg Kommunaltekniske anlegg som offentlige trafikkområder og vann- og avløpsanlegg, skal overtas av NK vederlagsfritt etter at anleggene er ferdigstilte og utbygger kan legge fram dokumentasjon på at anleggene er bygd i henhold til de godkjente tekniske planene. NK overtar anleggene når evt. feil, mangler og gjenstående arbeid som framkommer av overtakelsesbefaringen, er utbedret. Overtakelse er foretatt først når det foreligger overtakelsesdokumenter signert av NK. I forbindelse med kommunal overtakelse av anlegg skal det bl.a. gjennomføres tv-inspeksjon av alle ledninger, trykkprøving av vannledningene og digitale innmålinger og kartfesting på åpen grøft av alle vann, avløp og overvannsledninger (med bend, kummer, sluk etc.) og ferdig opparbeidede veiet

6 Vedlikehold av de framtidige kommunale anleggene må besørges av utbygger inntil avtale om kommunal overtakelse foreligger. Utbygger skal søke om deling av de offentlige arealene, rekvirere delingsforretning og overskjøte arealene til kommunen i forbindelse med overtakelse. Kostnadene dekkes av utbygger. Anlegg som kommunen skal overta er o_ss1/o_sf2. Ved overlevering av offentlig infrastruktur til kommunen, er partene enige om at det kan inngås avtale om justeringsrett. All risiko for rettsendringer/bortfall av justeringsrett påhviler utbygger. 9. Ledningsnett som overtas av NK Alle ledningsanlegg som er dimensjonert i henhold til den norm som gjelder for offentlige ledningsanlegg, ved tidspunkt for søknad om rammetillatelse, overtas av NK. I hovedsak vil dette gjelde hovedledningsanlegg i tilknytning til offentlige veianlegg, men det kan også gjelde ledningsanlegg i private veier forutsatt at krav til dimensjoner er oppfylt, og rettigheter for vedlikehold er sikret. NK og utbygger skal inngå egne avtaler om ledningsanlegg som skal overtas når et anlegg er ferdig prosjektert og søknad om igangsetting er innsendt. 10. Opparbeidelse av gang/sykkelvei og fortau i henhold til reguleringsplan Utbygger opparbeider i henhold til reguleringsplan: fortau på søndre side av Kvernstuveien gang- og sykkelvei gjennom planområdet og bro over Ørfiskebekken. Gang og sykkelvei skal være med asfaltdekke, og kantstein skal være av granitt. Utbygger utarbeider tekniske byggeplaner for veianlegget ihht kommunens og Statens vegvesens krav og normaler. Utbygger forestår nødvendig grunnerverv for å kunne realisere anlegget. NK skal bidra med 50 % av kostnadene til opparbeidelse av bro over Ørfiskbekken, begrenset oppad slik at det totale tilskuddet ikke overskrider kr 1,3 mill NOK. Kommunen overtar anlegget når det er ferdigstilt og funnet i orden av kommunen. Det skal holdes overtakelsesforretning.

7 11. Skader på Kvernstuveien og eventuell reasfaltering Utbygger må fortløpende utbedre eventuelle skader i Kvernstuveien, som oppstår som følge av transport til/fra utbyggingsområdet. Utbygger har bevisbyrden for at evt. skader ikke har sin årsak i anleggstrafikk til og fra området. Dersom veien blir vesentlig skadet, så skal utbygger bekoste reasfaltering av hele veien. 12. Miljøhensyn Utbygger er ansvarlig for at nødvendige miljøhensyn knyttet til støy i forbindelse med anleggs- og byggeaktivitet blir ivaretatt i henhold til støyforskrift T Videre er utbygger ansvarlig for at det ikke oppstår unødvendige støy- støvplager for omgivelsene, og at vann og grunn som berøres av utbyggingen ikke blir forurenset. 13. Anleggsarbeid og anleggstrafikk 13.1 Anleggsarbeid Det fastsettes følgende tidspunkter for anleggsarbeid (for veier, boliger m.v): Hverdager kl Lørdag kl Det skal ikke utføres særlig støyende arbeid som for eksempel pigging og pæling på lørdager. På søndag og helligdager skal det ikke utføres anleggsarbeid Anleggstrafikk (ikke klasse B kjøretøy) i Kvernstuveien Anleggstrafikk i Kvernstuveien til/fra planområdet tillates ikke i skoledager i perioden og Overtredelsesbøter Ved brudd på bestemmelsene i punkt 13.1 og 13.2 kan NK kreve kr ,- i bot pr. overtredelse fra utbygger. 14. Tilknytningsgebyr Tilknytningsgebyr for vann og avløp skal følge det til enhver tid vedtatte reglement.

8 15. Sikkerhet Som sikkerhet for gjennomføring av igangsatte kommunaltekniske anlegg med fastsatt kvalitet, forplikter utbygger seg til ovenfor NK å utstede konserngaranti som skal være uten utløpsdato. Garantien skal godkjennes av Nittedal kommune og være utstedt før arbeidet med anleggene igangsettes. Hvis boligområdet bygges ut i etapper kan det utstedes påkravsgaranti for den. Garantien skal utgjøre 10 % av kostnadene for det anlegget garantien gjelder. Dersom igangsatt arbeid med kommunaltekniske anlegg ikke fullføres i samsvar med denne avtale og innen to år etter arbeidene er igangsatt, står Nittedal kommune fritt til å fullføre anlegget for utbygger sin regning og risiko, herunder benytte seg av konserngarantien etter at skriftlig varsel er gitt utbygger og påkrav er sendt utsteder av garantien. Beløpet skal utbetales straks, uten hensyn til innsigelser, ved første skriftlige påkrav. 16. Refusjon Utbygger fremmer for egen regning og risiko krav om refusjon etter plan- og bygningslovens regler. Mulighet for evt. krav mot omliggende eiendommer hva gjelder økonomisk bidrag til opparbeidelse og vedlikehold av veg og lekeområder, må søkes løst gjennom de ordinære bestemmelsene om refusjon. 17. Grunnerverv Utbygger er ansvarlig for, og påkoster, nødvendig grunnerverv fra berørte grunneiere gjennom frivillig overdragelse. Dersom det ikke oppnås enighet, til tross for rimelig og realistisk tilbud fra utbygger sin side, vil NK om nødvendig for å gjennomføre tiltaket, fatte vedtak om ekspropriasjon og forhåndstiltredelse forutsatt at vilkår er til stede. Utbygger plikter å dekke alle omkostninger ved grunnervervet, herunder alle NKs utgifter som følge av vedtakene. Før vedtak fattes skal utbygger stille nødvendig sikkerhet for grunnerverv og tilhørende krav, samt NKs kostnader ved vedtaket. Sikkerhetsstillelsen reduserer ikke utbygger sitt ansvar dersom de faktiske kostnader overstiges. NK ser det som viktig at all nødvendig grunnavståelse skjer gjennom frivillige avtaler.

9 18. NKs rett til å kjøpe boliger Fore første gangs salg av et salgs-/byggetrinn har NK forkjøpsrett til markedspris for inntil 10 % av utbyggers boliger, men det gjelder kun for leiligheter. Utbygger plikter å oversende NK komplett elektronisk salgsinformasjon 21 dager før salgsstart. NK har deretter 14 dagers frist til å utøve sin forkjøpsrett. 19. Utleieboliger -Tilvisningsavtale Partene ønsker at det også skal tilrettelegges for utbygging av utleieboliger på eiendommen, og NK skal ha rett til å inngå tilvisningsavtale med utbygger. En tilvisningsavtale innebærer at NK får rett til å henvise sine boligsøkere til de aktuelle boligene, men leieavtalen inngås mellom utleier og leietaker. De aktuelle boliger kan etter dagens retningslinjer fra Husbanken finansieres med inntil 85 % av godkjente prosjektkostnader med inntil 50 års løpetid og ett års avdragsfrihet. Avtalen løper i 20 år og tinglyses på eiendommen. NK skal ha tilvisningsrett til 40 % av boligene innenfor de boliger som omfattes av tilvisningsavtalen. Nærmere presisering av hvilke boliger som skal omfattes gjøres i tilvisningsavtalen, men skal minimum utgjøre netto 10 boligenheter. Tilvisningsavtalen kan overdras til profesjonell aktør. 20. Etablering av bofellesskap Det skal legges til rette for å etablere et bofelleskap for mennesker med nedsatt funksjonsevne, der beboerne eier sin egen leilighet, innenfor planområdet. Bofellesskapet skal bestå av min. 6 leiligheter med tilhørende fellesareal og personalbase for Nittedal kommune. Ved oppstart prosjektering for rammesøknad skal partene i fellesskap finne egnet beliggenhet og standard for disse, og samarbeide om nødvendig finansiering gjennom husbankens virkemidler. Beboerne eller NK må ha inngått forpliktende avtale om kjøp av leilighetene i bofellesskapet før rammesøknad innsendes, som kan termineres dersom byggestart ikke blir besluttet innenfor et fastsatt tidspunkt.

10 21. Overdragelse av rettigheter Ved evt. hel eller delvis salg av eiendommen eller utbyggingsrettighetene plikter utbygger å sikre overført alle plikter i hht. denne avtale, herunder sikre rettsetterfølgers plikt til samme ved evt. videresalg. 22. Opprettelse av velforeninger/sameier Utbygger forplikter seg til å stifte sameier eller borettslag innenfor de enkelte delfelt, samt sørge for at disse er forpliktet til å være medlemmer i en felles velforening/sameie for hele utbyggingsområdet. Med unntak av bestemmelser under pkt. 19 og 20. Det skal også om nødvendig stiftes en felles velforening innen ett delfelt dersom et delfelt får flere sameier/borettslag. All teknisk infrastruktur, samt fellesområder som ikke overtas av NK, skal eies, forvaltes og driftes av sameier/borettslag eller felles velforening/sameie. Utbygger sørger for å kreve inn nødvendig startkapital fra boligkjøperen til hver velforening/sameie de skal være medlem av. Beløpenes størrelse tilpasses omfanget av de oppgavene som tilligger sameiet. Utbygger skal søke om deling av fellesområdene, rekvirere delingsforretning og overskjøte arealene til sameiene/borettslagene. Kostnadene dekkes av utbygger. Utbygger skal også sørge for at det tinglyses nødvendige erklæringer på de enkelte sameier /borettslag som sikrer NK eller andre anleggseiere retten til nødvendig adkomst og rett til å utføre fremtidig vedlikehold av ledningsanlegg, kabelanlegg (tele, antenne, signalanlegg m.m.), eller andre anlegg som ikke er sameiene/borettslagene sitt ansvar. 23. Tvistebestemmelser Tvister skal gå for de ordinære domstoler med mindre annet avtales i tilknytning til en evt. konkret tvist. 24. Tinglysning Denne avtale skal tinglyses på gnr/bnr. 13/3, 13/212, 14/3, 14/700, 14/949, og 214/32. Utbygger besørger samt dekker tinglysingsgebyr.

11 25. Forbehold om (kommunal) godkjenning For NKs del tas forbehold om Kommunestyrets godkjenning. Denne avtale er utstedt i 2 - to - eksemplarer hvorav ett til hver av partene. Sted/dato Nittedal Park AS Nittedal kommune