OLIGSALGSRAPPORT. Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling. Enebolig Skybakkgrenda JØMNA. Gnr. Bnr ELVERUM KOMMUNE.

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Enebolig Skybakkgrenda Gnr. Bnr SERTIFISERT TAKSTMANN Erik-André Bef.dato

2 Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig, utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) 2 av 16

3 - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. EGNE FORUTSETNINGER Hovedhensikten med denne rapporten er og gjennomgå tilstanden til hovedbygningen. Takstmann er ikke gjort kjent med andre forhold som kan ha innvirkning på verdien enn det som er nevnt i dokumentet. Feil eller mangler er kun anmerket der det er klart synlige forhold som kan registreres visuelt, uten inngrep i bygningskonstruksjoner. Alder er et symptom på svikt i seg selv, og referansenivået er fra den gang bygningene ble oppsatt (relatert til byggforskrifter som var gjeldene ved oppføringen). Takstmann tar forbehold om skjulte feil om mangler og forutsetter at byggene er godkjent slik som de fremsto ved befaringen. Det er ikke fremlagt ferdigattest. Takstmann forutsetter at byggene er lovlig oppført og at det kan gis offentlig godkjenning med uforbeholden ferdigattest. Det oppfordres spesielt til at dette fremskaffes før salg. Markedsverdien som 3 av 16

4 er satt på eiendommen er ansatt pr. takseringsdagen og det er bl.a. tatt hensyn til beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold, utidsmessighet, avvik, osv. Markedsverdien defineres som; "Det ansatte beløp som takstmannen mener eiendommen normalt kan omsettes for på takseringsdatoen". Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse Beliggenhet: Eiendom med beliggenhet i Jømna/Heradsbygda ca 15 km fra Elverum sentrum med alle servicetilbud. Det er ca 2,5 km til Melåsberget som er nærmeste barneskole. Ca 6 km til dagligvarebutikk med post. Ca 9 km til Hagen barnehage. Ca 14km til Våler vgs. Kort avstand til skistadion og fotballbane. Fine tur ogfriluftsområder i umiddelbar nærhet. Eiendom: Jord og- skogbrukseiendom på totalt ca. 242 daa. Bestående av dyrket mark, skog, utmark og tun. Hageanlegget er opparbeidet med plenarealer, beplantning, prydbusker mm. Gruset innkjøring og gårdsplass med gode parkeringsforhold. Eiendommen har gode lys og- solforhold. Bebyggelsen: Eiendommen er bebygget med ett våningshus over 2 etasjer og kjeller, uthus og stall. Standard: Enebolig over 2 etasjer med kjeller under deler av boligen, oppført i ca Boligen har en ordinær areal og planløsning. Boligen har generelt eldre standard, med noe oppgraderinger, det er bla ny kjøkkeninnredning, nytt stuegulv og enkelte nye veggflater i Oppgraderinger og vedlikehold må påregnes. Boligen er oppført på en tradisjonell byggemåte fra byggeår. Det er foretatt "enkle" fuktsøk med fuktindikator på utsatte steder, ingen unormale utslag.ny eier må være oppmerksom på at boligen er oppført ihht andre krav og byggeforskrifter enn de som gjelder pr i dag. Bygningen har bla. dårligere varmeisolering og tetthet enn det byggeforskrifter krever for nybygg i dag. Andre forhold: Taksten er utført etter beste skjønn og i henhold til gjeldene instruks og retningslinjer. Det er ikke registrert eller opplyst om noe spesielle forhold eller offentlige pålegg ved eiendommen utover det som fremgår av takstdokumentet. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil eller mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Boligen var innredet og møblert på befaringtidspunktet, og det er kun synlige overflater som er kommentert og vurdert i takstdokumentet. Iforb. med kjøp/salg av fast eiendom, viser en til Avhendingslova 3-10, 2. ledd vedr. kjøpers undersøkelsesplikt, og oppfordrer derfor til grundig 4 av 16

5 gjennomgang av eiendommen og takstdokumentet før eventuelle avtaler inngås. markedsverdi er satt ut i fra hva som kan forventes på dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse og beliggenhet. Konklusjon tilstand Enebolig over 2 plan med kjeller under deler av boligen, oppført i ca Boligen er oppført på steinsatte fundamenter og gråsteinsmur. Yttervegger over grunnmur er utført i laftet tømmer, antatt uisolert, med utvendig stående kledning. Plassbygde takkonstruksjoner i tre, tekket med flat sementstein. Boligen har generelt eldre/ utidsmessig standard, og bærer preg av manglende vedlikehold. Det er registrert skjevheter i gulv, vegg og- takkonstruksjoner, samt sprekk/ setningsskade i grunnmur mot nord- øst. Det er ikke registrert avvik/ tilstandssvekkelser av stor betydning utover dette. Det må påregnes oppgraderinger og vedlikehold. VÅNINGSHUS: Boligen er fundamentert på støpte gråsteinsfundamenter og gråsteinsmur. Byggegrunn av antatte jord og morenemasser. Byggegropen er antatt steinsatt. 2 separate kjellerrom, hvorav ett rom med adkomst via kjellerlem og ett rom med utvendig adkomst. Krypkjeller under deler av boligen. Forhold rundt radon er ukjent. Krypkjeller er ikke besiktiget, da det mangler adkomstmulighet. Drenering fra byggeår, antatt utført med steinsatte drensgrøfter. Det er ukjent hva slags type tettesjikt som er benyttet på utvendig grunnmur, dersom dette finnes. Etasjeskiller med trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire og/ eller flis. Påvist noe retningsavvik og skjevheter i etasjeskillene. 5 av 16

6 Yttervegger over grunnmur er utført i laftet tømmer, foret ut og kledd med stående panel utvendig, antatt uisolerte veggkonstruksjoner. Saltakkonstruksjoner i tre, utført med plassbygde taksperrer, opplagret på yttervegger/ knevegger. Takets konstruksjonsstyrke er ikke vurdert. Undertak av trepanel. Taktekking er utført med flat sementtakstein. Doble vindskier og isbord er utført i tre. Taktekkingen er besiktiget fra bakkeplan. Ukjent alder på taktekking. Boligen har doble varevinduer, i malt utførelse. 2 stk vinduer med isolertglass, produsert i Boligen er kledd med stående panel i beiset/ malt utførelse med vindsperre av asfaltplater og/eller papp. Delevis luftet ytterkledning. 1. etg: Lakkerte tregulv, vinylbelegg og malte murgulv. 2. etg: Malte tregulv. 1. etg: Malt og ubehandlet panel, malt strie og baderomsplater. 2. etg: Malt og ubehandlet panel. 1. etg: Ubehandlet panel og takess plater. 2. etg: Malt panel og takess plater. Tretrapp med lakkerte trinn og malte vanger/ rekkverk. 2 stk murte teglpiper antatt fra byggeår. Pipene pusset og malt i etasjene, pipebeslag over tak. Pipestokken er ikke kontrollert innvendig. Ingen visuelle skader på ildstedet/ pipe. Lukkemekanismen for sotluke er normal. Kjøkkeninnredning med laminerte skrog og laminert benkeplate med oppvaskkum i rustfritt stål. Underskap med profilerte fronter i lakkert utførelse. Bad: Servant og ett- greps blandebatteri, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Toalettrom: Wc og servant. Kjøkken: Oppvaskkum i rustfritt stål med ett- greps blandebatteri. Kjeller: Varmtvannsbereder på 200 liter og vannpumpe. Elektriske panelovner. 3 vedovner. 6 av 16

7 230-volts anlegg. Sikringsskap med skrusikringer. 35 A hovedsikring med 6 kurser. Hamar, Erik-André Takstmann/Bygg-og Tømrermester. (sign) 7 av 16

8 Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Ola Morten Lømo Besiktigelse, tilstede Dato: Ola Morten Lømo Eier - Erik-André Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Dato Eiendomsregisteret Diverse Dato Opplysninger fra takstmannens database Andre dok./kilder: Eier Dato Eier fremviste eiendommen ved befaringen Kommentar til egenerklæring Takstmannens kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 71 Bnr. 103 Hjemmelshaver: Tomt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Forsikringsforhold Kommentar: Ola Lømo`s dbo Eiet tomt. Ihht eiendomsregisteret. Offentlig adkomst Eiendommen er tilknyttet privat vann fra brønn Eiendommen er tilknyttet privat avløp, tank og spredegrøfter. LNF- område Forsikringspolisen er ikke fremvist. 8 av 16

9 Bygninger på eiendommen Våningshus Byggeår: Ca. byggeår iflg eier. Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Våningshus - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Gang, bad, wc, kjøkken, spisestue, stue, stue/sal Arealet er oppmålt innvendig på stedet i hht. "Takseringsbransjens retningslinjer" 2. etg Gang, 3 soverom Arealet er oppmålt innvendig på stedet i hht. "Takseringsbransjens retningslinjer" Kjeller Kjellerrom Arealet er oppmålt innvendig på stedet i hht. "Takseringsbransjens retningslinjer" Sum bygning av 16

10 Våningshus - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Gang, bad, wc, kjøkken, spisestue, stue, stue/sal 2. etg Gang, 3 soverom Kjeller 2 kjellerrom Beskrivelser - Våningshus Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Boligen er fundamentert på støpte gråsteinsfundamenter og gråsteinsmur. Byggegrunn av antatte jord og morenemasser. Byggegropen er antatt steinsatt. 2 separate kjellerrom, hvorav ett rom med adkomst via kjellerlem og ett rom med utvendig adkomst. Krypkjeller under deler av boligen. Forhold rundt radon er ukjent. Krypkjeller er ikke besiktiget, da det mangler adkomstmulighet. Vedlikehold ol: Det gjøres oppmerksom på at krypkjeller er en risikokonstruksjon, med hyppige fukt/kondensskader, samt over bred gråsteinsmur med utilstrekkelig luftveksling. Det ble registrert en sprekk/ setning i grunnmuren i det nord- østre hjørnet. Vurderinger: Tilstandsgrad er satt ut i fra alder og påviste forhold. TG: 2 Drenering Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Drenering fra byggeår, antatt utført med steinsatte drensgrøfter. Det er ukjent hva slags type tettesjikt som er benyttet på utvendig grunnmur, dersom dette finnes. Vedlikehold ol: Drenering har begrenset brukstid. Det er ikke foretatt noen kontroll av dreneringen, da kontrollmulighetene er svært begrenset. Det opplyses på generelt grunnlag at kvaliteten på fyllmassene, vanntilsiget og fuktpåkjenningen i grunnen er forhold som påvirker levetiden til dreneringen. Tilstanden til evnt. rør og kummer under terrenget er ikke kontrollerbare. 10 av 16

11 Vurderinger: Tilstandsgrad er satt utifra alder og påviste forhold. TG: 2 Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Yttervegger over grunnmur er utført i laftet tømmer, foret ut og kledd med stående panel utvendig, antatt uisolerte veggkonstruksjoner. Vedlikehold ol: Dagens gjeldende krav til isolering, tetthet m.m. er strengere enn gjeldende krav i oppføringsåret. Vurderinger: Tilstandsgrad er satt utifra alder og påviste forhold. TG: 2 Utvendige overflater Boligen er kledd med stående panel i beiset/ malt utførelse med vindsperre av asfaltplater og/eller papp. Delevis luftet ytterkledning. Vedlikehold ol: Det ble registrert noe svertesopp enkelte steder på utvendig kledning. Vurderinger: Vinduer og dører Ytterkledningen fremstår som malings/ værslitt. Foretatt stikkprøver som stikking i ytterkledningen med syl. Ikke påvist negative forhold. Sporadiske forekomster av sprekker i nedre delen av ytterkledningen. Ytterkledningen har behov for vedlikehold på kort sikt. Normal tid før maling av trekledning eller laft, malt er 6-12 år. Normal tid før beising av trekledning eller laft, beiset er 2-6 år. Normal tid før dekkbeising av trekledning eller laft, dekkbeiset er 4-8 år. Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Påkostninger: Vurderinger: Boligen har doble varevinduer, i malt utførelse. 2 stk vinduer med isolertglass, produsert i : 2 nye vinduer. Det opplyses at enkelte vinduer og dører er kontrollert og funksjonstestet. Det opplyses på generelt grunnlag at punkterte isolerglass kan være vanskelig å oppdage ved enkelte temperatur og lysforhold. Ikke påvist råte, fukt/ kondensmerker på vindusrammer. TG: 1 TG: 2 11 av 16

12 Ytterdører og porter Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er år. 2- fløyet tredør i malt utførelse. Vedlikehold ol: Døren tetter ikke tilfredsstillende mellom karm og dørblad. Vurderinger: TG: 2 Innvendige dører Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. Speilfyllingsdører i malt utførelse. Vurderinger: TG: 2 Normal tid før utskifting av tredør er år. Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Saltakkonstruksjoner i tre, utført med plassbygde taksperrer, opplagret på yttervegger/ knevegger. Takets konstruksjonsstyrke er ikke vurdert. Vedlikehold ol: Det ble registrert skjevheter i takkonstruksjonen. Senteravstand for takstoler er ca. 90 cm. På generelt grunnlag gir dette en dårligere konstruksjonsstyrke enn dagens gjeldende krav. Vurderinger: Tilstandsgrad er satt utifra alder og påviste forhold. TG: 2 Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekning og membraner Undertak av trepanel. Taktekking er utført med flat sementtakstein. Doble vindskier og isbord er utført i tre. Taktekkingen er besiktiget fra bakkeplan. Ukjent alder på taktekking. Vurderinger: Tilstandsgrad er satt utifra alder og påviste forhold. TG: 2 Normal tid før utskifting av bordtak/treshingel er år. Normal tid før omlegging av bordtak/treshingel er år. Normal tid før utskifting av betongtakstein er år. 12 av 16

13 Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Tretrapp med lakkerte trinn og malte vanger/ rekkverk. Vurderinger: TG: 1 Normal tid før utskifting av trapper i tre er år. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. 2 stk murte teglpiper antatt fra byggeår. Pipene pusset og malt i etasjene, pipebeslag over tak. Pipestokken er ikke kontrollert innvendig. Ingen visuelle skader på ildstedet/ pipe. Lukkemekanismen for sotluke er normal. Vedlikehold ol: Funksjon eller tilstand på piper, peiser og ovnsmontasjer er ikke kontrollert av takstmannen. Dette må gjøres av fagkyndig. Det er ikke opplyst om noe påbud/ pålegg. Tilstandsgrad er derfor ikke satt. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Bad Etasjeskiller med trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire og/ eller flis. Noe mineralull utenfor knevegg i bjelkelag mellom 1. og 2. etg. Påvist noe retningsavvik og skjevheter i etasjeskillene. Vurderinger: Tilstandsgrad er satt utifra alder og påviste forhold. TG: 2 Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I- bjelker er år. Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad: Himling med takess plater. Vegger med baderomsplater og malt murgulv. Servant, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Lokalt fall rundt sluk, noe oppkant under dørterskel. Kobber vanntilførsler, skjulte/ åpene rørføringer. Sluk er plassert under dusjkabinett. Det er utført enkle fuktsøk på normalt utsatte steder. Ikke påvist variasjoner av betydning i indikasjonsverdiene. Baderommet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom, oppgraderinger må påregnes. 13 av 16

14 TG: 2 Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med laminerte skrog og laminert benkeplate med oppvaskkum i rustfritt stål. Underskap med profilerte fronter i lakkert utførelse. Påkostninger: Det opplyses på generelt grunnlag at vanntilførsel til rom uten sluk og vanntette overflater er en risikokonstruksjon som erfaringsmessig kan ha hyppige skadefrekvenser. Det er utført enkle fuktsøk på normalt utsatte steder. Ikke påvist variasjoner av betydning i indikasjonsverdiene. 2005: Ny kjøkkeninnredning montert. Vurderinger: TG: 1 Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister 1. etg: Lakkerte tregulv, vinylbelegg og malte murgulv. 2. etg: Malte tregulv. Vedlikehold ol: 2005: Nytt gulv på 1 stue. Vurderinger: TG: 1 Normal tid før utskifting av golv i våtrom med belegg av vinyl, påstøp og golvvarme er år. Normal tid før maling av trapper i tre, malt er 6-10 år. Normal tid før utskifting av vinyl er år. Normal tid før vedlikehold av tregolv, parkett, lakkert er 4-6 år. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger 1. etg: Malt og ubehandlet panel, malt strie og baderomsplater. 2. etg: Malt og ubehandlet panel. 14 av 16

15 Vurderinger: TG: 1 Overflater på innvendig himling Normal tid før utskifting av våtrom, baderomspanel er år. Normal tid før maling av trevindu, malt er 6-12 år. Normal tid før maling av tredører, malt er 8-20 år. Normal tid før maling av trepanel, malt er 8-16 år. 1. etg: Ubehandlet panel og takess plater. 2. etg: Malt panel og takess plater. Vurderinger: TG: 1 Normal tid før maling av trepanel, malt er år. Normal tid før maling av plater, malt er år. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Sanitærinstallasjoner, generelt Bad: Servant og ett- greps blandebatteri, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Toalettrom: Wc og servant. Kjøkken: Oppvaskkum i rustfritt stål med ett- greps blandebatteri. Kjeller: Varmtvannsbereder på 200 liter og vannpumpe. Vedlikehold ol: Toaletter er delevis tett, ukjent årsak. Sanitærutstyret er ikke fagelig kontrollert av takstmannen. Dette bør evnt. gjøres av fagkyndig. Tilstandsgrad er derfor ikke satt. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Boligen har kobber vannrør, plast/ soil avløpsrør. Vedlikehold ol: Ledningsnett for sanitær er ikke faglig kontrollert av takstmannen. Dette bør evnt. gjøres av fagkyndig. Varme, generelt Tilstandsgrad er derfor ikke satt. Elektriske panelovner. 3 vedovner. Vedlikehold ol: Teknisk tilstand på elektrisk anlegg eller faste installasjoner, er ikke vurdert eller kontrollert av takstmannen. Dette bør evnt. utføres av fagkyndig. Det er ikke opplyst om påbud. Ildsteder er ikke kontrolert av takstmannen. Dette bør gjøres av fagkyndige. Det er ikke opplyst om pålegg/påbud. 15 av 16

16 Tilstandsgrad er derfor ikke satt. Luftbehandling, generelt Naturlig ventilasjon via luftventiler i vegger og vinduer. Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt 230-volts anlegg. Sikringsskap med skrusikringer. 35 A hovedsikring med 6 kurser. Vedlikehold ol: Teknisk tilstand på elektrisk anlegg eller faste installasjoner, er ikke vurdert eller kontrollert av takstmannen. Dette bør evnt. utføres av fagkyndig. Det er ikke opplyst om påbud. Tilstandsgrad er derfor ikke satt. 16 av 16