Tvetenveien 11, Timms Reperbane, Teisen Område- og prosessavklaring til Planforum

Transkript

1 512.1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Notat Til: Planforum Dato Fra: OP1A+T Saksbehandler: Toril Gulbrandsen Saksnr: Tvetenveien 11, Timms Reperbane, Teisen Område- og prosessavklaring til Planforum Forslagsstiller: A-F Gruppen Sakstype: Detaljregulering Konsulent: HRTB AS Sak til: Behandling Gnr./bnr.: 130/14 Kategori: Middels kompleks Bydel: Gamle Oslo Interne deltakere: Eksterne deltakere: Ingen Ingen Viktige tema Prioritering av formålene barnehage, overordnet gangforbindelse og ønsket boligutbygging Oversiktskart Plan- og bygningsetaten Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Sentralbord: Kundesenteret: Telefaks: E-post: Bankgiro: Org.nr.: MVA

2 Saksnr: Side 2 av 16 Plansaken Tvetenveien 11 er ca. 14 daa. Timms Reperbane er delvis nedbrent og hensikten med planinitiativet er å bebygge den lange (ca. 315m), smale (23-31m) branntomten som utgjør ca. 9,5 daa inkl.avkjørsel, med boliger. Eksisterende bygninger mot Strømsveien som ikke brant, beholdes med dagens regulering (kontor/industri). Det foreslås 3 blokker i 4-5 etasjer med 84 leiligheter med hovedvekt på store leiligheter med garasjekjeller og 26 rekkehus i 3 etasjer med parkering i 1.etasje i den smaleste delen av tomta lengst sydøst. Samlet BRA = ca m 2. Det foreslås %TU = ca. 100%. Parkeringskjeller er ikke medregnet. Atkomst foreslås som i dag fra Tvetenveien langs nordøstsiden av ny bebyggelse. Langs rekkehusene i sydøstre del foreslås en relativt smal kjørevei kombinert med fortau. Langs blokkene i midtre del senkes atkomstveien slik at den skilles fra gangtrafikken, og blokkene heves noe slik at det gis mulighet for nedkjøring i blokkenes garasjekjeller. Sydøst for inngangen til verkstedene anlegges parkeringsplass for næringsvirksomheten. Det vurderes mulig endring av avkjørsel fra Tvetenveien til Agmund Bolts vei ved evt. makeskifte med gnr.138 bnr. 52. Grøntareal med lekeplasser anlegges mellom blokkene (?) og mellom de to rekkehusene. Det legges til rette for både private og felles takterrasser på blokkene. Utearealenes størrelse er ikke oppgitt. Skisser av planområdet Foreløpig forprosjekt, illustrasjoner (ny bebyggelse med gult):

3 Saksnr: Side 3 av 16 Gjeldende regulering er kontor/industri. Dagens avkjørsel er til Tvetenveien vest for 138/52: Strømsveien 31m Ring 3 Østre Gravlund 145m Agmund Bolts vei 170m 23m Tvetenveien 138/52

4 Saksnr: Side 4 av 16 Skråfoto fra syd: Eksisterende kontor/industribebyggelse mot Strømsveien:

5 Saksnr: Side 5 av 16 Planstatus Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer Retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Viktige tema er kollektivbetjening, gode forhold for sykkel, hensynet til gående og bevegelseshemmede, tilknytning til hovedveinettet, grøntstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter. Retningslinjene for barn og unge skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Retningslinjene skal ivareta at arealer som brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre skal sikres varierte og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsettes tilstrekkelige arealer for barnehager. Gjeldende overordnede planer Kommuneplan , vedtatt , har som et mål at arealbruken skal bidra til å realisere visjonen: Hovedstaden Oslo miljøby, kunnskapsby, kulturby og fjordby. Planen legger opp til økning av boligmassen, og ivaretagelse av bevaringsverdige objekter og miljø og en bærekraftig byutvikling med gode steds- og miljøkvaliteter og et miljøeffektivt transportsystem. Boligbyggingen og byutviklingen skal skje på en kollektivnær måte. Behov for nye boliger og en antatt vekst i arbeidsplasser på innen Fortettingen skal være konsentrert og knutepunktsbasert. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende miljø slik at byens utforming, historiske, estetiske og visuelle karaktertrekk tas vare på og videreutvikles. Det skal tilrettelegges for tilstrekkelig og variert boligbygging med god kvalitet, både i bebyggelse og utearealer. Eksisterende boligmasse bør suppleres med alternative boligtilbud som gjør det mulig å bli boende i eget nærområde i ulike faser av livet. Fremkommelighet for gående og syklende skal styrkes, spesielt i bykjernen. Behov for nye rekreasjons-/lekearealer kan løses ved at en i planlegging av nye boligprosjekter åpner opp områdene også for omkringliggende boligområder. Kommunen ønsker bedre utnyttelse av byggesonen til sosial infrastruktur ved bl.a. bedre egendekning i nye utbyggingsprosjekter samt sambruk til ulike aktiviteter. Bruk av takhager bør videreutvikles. Det er viktig at nødvendig teknisk, grønn og sosial infrastruktur kommer på plass samtidig med boligene. Kommuneplan 2009, juridisk bindende arealdel for Oslo, vedtatt : Bakgrunnen for planen er den nye plandelen i Plan- og bygningsloven som trådte i kraft Bystyret har derfor vedtatt en foreløpig juridisk bindende arealdel for Oslo som omfatter alle gjeldende kommunedelplaner med juridisk bindende bestemmelser samt alle gjeldende regulerings- og bebyggelsesplaner. Arealdelen innebærer ingen endring av eksisterende juridisk bindende arealformål. Den består av et plankart med to planregistre, alle datert Kommunedelplan for indre Oslo, vedtatt er en overordnet rammeplan og et strategisk dokument for byutviklingen i indre Oslo. Planens visjon er at indre Oslo bør utvikles til en del av et bærekraftig storbysamfunn. Planen gir ingen spesielle føringer for planområdet. Kommunedelplanen for grøntstrukturen i byggesonen ( Grøntplanen ), vedtatt av bystyret har som ett av flere hovedmål å bevare Oslos særpreg som den grønne byen mellom åsene. Viktige landskapstrekk skal bevares og synliggjøres. Overgangssonene framholdes som vesentlige. Til dette hører bla at bygninger og anlegg ikke forstyrrer horisontlinjer. Planområdet berøres ikke av det overordnede park- eller turveisystemet. Grøntplanen er under revisjon (se Planer under arbeid)

6 Saksnr: Side 6 av 16 Byøkologisk program er byrådets redskap for å ta vare på og utvikle Oslos miljøkvaliteter. Under dette faller bl.a. kulturminner som beskrives som en ressurs. Utover dette er viktige punkter: miljøkartleggingen og miljøoppfølgingsprogram, redusere klimagassutslipp og luftforurensing ved å øke kollektive transportmidler, fjernvarmetilknytning og passive varmekilder, godt fungerende vannkretsløp, lokalt håndtering av overvann og utnytting av naturens selvrensingsevne og åpning av rørlagte bekker. Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) har til formål at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden. I henhold til naturmangfoldloven 7 skal prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er tatt hensyn til og vektlagt i vurderingen av saken. Det er ikke registrert verdifullt biologisk mangfold i planområdet. Planområdet er i hovedsak asfaltert. Kommunedelplan for torg og møteplasser, vedtatt Planen skal tilrettelegge for etablering av nye møteplasser og videreutvikle eksisterende møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet. Overordnede gangforbindelser inngår også i planen. Planen viser overordnet gangforbindelse fra Brynseng til Tøyen gjennom planområdet. Planområdet ligger mellom sikk-sakklinje og grønn linje. Sikk-sakklinje markerer overordnet forbindelse, grønn linje er grense mellom indre og ytre sone. Plan for hovedsykkelveinettet i Oslo, vedtatt av bystyret Målet er å gjøre sykkelen til et alternativt transportmiddel for flere og redusere og redusere ulykkesrisikoen med gode løsninger. Tvetenveien inngår i Sykkelrute Tvetenveien. Strømsveien (E6) inngår i Sykkelrute E6 - Strømsveien. Kommunedelplan for gravplassarealer vedtatt Østre Gravlund er merket som eksisterende gravplass som opprettholdes regulert. Planer under arbeid Revisjon av Grøntplanen (oversendt til politisk behandling ): Hensikten med planen er å bevare og videreutvikle byens grønnstruktur innenfor byggesonen. Nordøst for eksisterende bebyggelse i planområdet var det til offentlig ettersyn markert viktig krysningspunkt på tvers av Strømsveien og gjennom planområdet var det markert annen viktig gangveiforbindelse (se kart under til venstre). Dette er endret ved oversendelse til politisk behandling og gangforbindelsen følger nå Agmund

7 Saksnr: Side 7 av 16 Bolts vei (se kart under til høyre). Planområdet er sammen med eksisterende boligbebyggelse i nordøst markert som område med behov for park på minimum 5 daa. Saksnummer : Gang- og sykkelvei langs Tvetenveien, på strekningen mellom Østensjøveien og Ole Deviks vei. Forslagsstiller er Samferdselsetaten. Planstrekningen er del av rute Tvetenveien i plan for Hovedsykkelveinett i Oslo. Hovedhensikt med forslaget er å legge til rette for etablering av sykkelvei med fortau langs Tvetenveien på strekningen mellom Østensjøveien og Ole Deviks vei. Sykkelvei med fortau foreslås lagt i nordkant av Tvetenveien og utgjør en strekningen på ca 1,2 kilometer. Strekningen består i dag av 4 kjørebaner med tosidig fortau. Planforslaget legger opp til å opprettholde 4 kjørebaner på hele strekningen. Det foreslåtte tiltaket vil antakeligvis innebære behov for forskyvning av veiareal noe sørover og medføre inngrep på eiendommene i sørkant. På grunn av at planforslaget i nordkant avgrenses av Østre gravlund, som har vernestatus, vil det ikke være rom for forskyvning nordover. Som del av planforslaget vil det også tilrettelegges for nye rundkjøringer på strekningen.

8 Saksnr: Side 8 av 16 Gjeldende regulering: Planområdet er regulert til byggeområde for kontor/ industri i plan vedtatt , S Maks BRA= m 2. Bebyggelsen kan oppføres i inntil 3 etasjer. Maks. byggehøyde 12 m. For nybygg med over 8 m gesimshøyde skal avstand til nabogrense være min. 8 m. For nybygg med gesimshøyde under 8 m skal avstand til nabogrense være min. 5 m. Biloppstillingsplasser skal opparbeides i henhold til den til enhver tid gjeldende norm med maks. 75 plasser på terreng. Kjøreatkomst skal være fra Tvetenveien. Virksomhet som medfører sjenerende støy eller sjenerende utslipp til luft tillates ikke. Forhistorie Det er avholdt møte i forkant av innsendelse av planinitiativet. Her ble foreløpige skisser for utbygging fremlagt. PBE ga signaler om at det ville være i samsvar med overordnede planer å bebygge eiendommen med boliger. Etaten ga positive signaler til en variasjon i bebyggelsens høyder samt mellomrom for å bryte opp og unngå en monoton bebyggelse. Det ble anmodet om å ta kontakt med de som har jobbet med KDP for torg og møteplasser og revisjonen av grøntplanen for å avklare om eiendommen delvis må reserveres til gangforbindelse. Innspill fra bydelen Planområdet ligger i bydel Gamle Oslo, men grenser inntil Bydel Alna. Begge bydeler er derfor varslet ved samråd. Bydel Gamle Oslo ved bydelsdirektøren stiller seg positiv til boligbebyggelse. Bebyggelsen bør tilpasses tilgrensende bebyggelse i høyde og det bør sikres lys og luft mellom ny og eksisterende bebyggelse. Sol- /skyggediagram bør være avgjørende ved fastsettelse av byggehøyder. Gode uteområder og lekearealer for barn bør sikres iht foreslåtte normer. Det er viktig at gode gangforbindelser og atkomstforhold opprettholdes. Det bør brukes miljøvennlige materialer i prosjektet. Saken vil forelegges bydelsutvalget som referatsak i neste møte. Bydel Alna viser til uttalelse fra Teisen Vest borettslag og støtter langt på vei denne uttalelsen. Dersom tomta skal bebygges med boliger, anser bydelen at foreslått utnyttelse er altfor høy, og bebyggelse med blokker på 4-5 etasjer frarådes. Blokker, slik det er vist i vedlagte skisseforslag, vil ha negative konsekvenser for tilgrensende boliger i Teisen Vest borettslag og redusere bokvaliteten til disse boligene. Bydelen er enig med borettslaget om at større rekkehusleieligheter, kan utgjøre et godt boligtilbud i strøket. Alternativ regulering kan være grønnstuktur friområde og/eller utvidelse av gravlunden. Bydelen er også enig i at det er viktig å få etablert en direkte gangforbindelse mellom Østre Gravlund og Teisen Vest borettslag over Tvetenveien 11, og videre at turforbindelsen mellom Valle Hovin bør gå langs eiendommen Tvetenveien 11, som vist i Forslag til grøntplan for Oslo - kommunedelplan for den blågrønne strukturen i Oslos byggesone. Borettslagets forslag om å omregulere eksisterende bebyggelse til allmennyttige formål som bevertning etc. for å kunne etablere møteplasser for beboere, er interessant. Timms Reperbane står etter det bydelen kan se, ikke oppført på Byantikvarens gule liste, men bydelen oppfatter heller ikke planforslaget dit hen at det er aktuelt å rive eksisterende bebyggelse. Alternativ regulering kan likevel være bevaring med blandet underformål. Hva angår tomtas egnethet for barnehage, ser bydelen ikke bort fra at det kan bygges en barnehage på tomta som eventuelt kan erstatte eller være et tillegg til lokalene til Teisen Vest barnehage i Agmund Bolts vei 24. I tilknytting til omregulering til boliger er det for øvrig viktig at det i planarbeidet redegjøres for barnehage- og skolebehov og hvordan dette skal løses. Andre etaters tilbakemelding Byantikvaren uttaler at Timms reperbane har høy kultur- og industrihistorisk verdi som et minne knyttet til skipsfarten i Oslo. Anlegget vurderes oppført på Gul liste. Det anbefales at eksisterende bygningsmasse med nærområde for Timms Reperbane reguleres med hensynssone bevaring med tilhørende bestemmelser.

9 Saksnr: Side 9 av 16 Den gamle reperbygningens fotavtrykk/utstrekning bør sikres som lesbart element. Byantikvaren er positiv til boligregulering, men fraråder foreslåtte høyder opp til 5 etasjer, da dette vil dominere og være meget uheldig for lesbarhet og forståelse av stedets kulturhistorie. Det lange strekket som den nedbrente reperbygningen utgjorde, bør holdes lesbart også etter utbygging. Dette kan gjøres gjennom å fastholde fotavtrykket av den gamle bygningen i markbelegningen, holde strekket åpent og markere det opprinnelige byggets østre avslutning som oppstikkende element. Det anbefales at ny bebyggelse gis et enhetlig formspråk, rekkehus i 2-3 etasjer. Det er stor sannsynlighet for at planområdet kan inneholde uregistrerte automatisk fredete kulturminner. Byantikvaren krever på bakgrunn av dette arkeologisk registrering og estimatet er under utarbeidelse. Samferdselsetaten har ingen bemerkninger til forslaget om endret reguleringsformål. Eiendommen som har atkomst fra Tvetenveien, har imidlertid begrenset tilgjengelighet på grunn av den eksisterende midtdeleren i Tvetenveien. På grunn av Tvetenveiens funksjon og trafikkbelastning, vil det ikke bli tillatt med åpning av denne midtdeleren for å muliggjøre alle svingebevegelser til og fra eiendommens avkjørsel. Tvetenveien er også en del av Hovedsykkelveinettet i Oslo og det arbeides med sykkelløsninger på strekningen. Planforslaget må ikke hindre fremtidig tilrettelegging for sykkel. Friluftsetaten bemerker at eiendommen i forslag til revidert Grøntplan er del av et større område som, ved byutvikling, har behov for park på minimum 5 dekar. Renovasjonsetaten opplyser om krav til veier renovasjonsbilene skal kjøre på. For boenheter anbefales dypoppsamlingsløsning. Det bes om at REN kontaktes for forhåndsgodkjennelse av avfallsløsning. Vann- og avløpsetaten bemerker at overflatevann, takvann og drensvann skal behandles ved lokal overvannshåndtering. Dette skal fremgå av reguleringsbestemmelsene. Til orientering er det vedlagt utsnitt av VA-ledningskart i området. Gjennomføring av tiltak i planinitiativet utløser ikke behov for utbyggingsavtale. Undervisningsbygg uttaler at barn fra reguleringsområdet etter dagens inntaksgrenser vil sokne til Bryn barneskole og Fyrstikkalleen 21 (F21) ungdomsskole. Bryn barneskole er full fra skolestart 2011 mens F21 er full fra skolestart Alternative skoler i området er i samme situasjon. Undervisningsbygg har ingen merknader til tiltaket, men ber om at det tas hensyn til barn og barns skoleveier i planleggings- og anleggs-/byggeperioden. Omsorgsbygg uttaler at bystyret har vedtatt at ved planlegging av boligprosjekter på 100 boliger, skal det vurderes innpasset barnehage. OBY ber forslagsstiller redegjøre for behovet for nye barnehageplasser og hvordan det tenkes løst, bl.a. vurdere om barnehage kan innpasses i planforslaget. Planområdet ligger nær grensen til bydel Alna og det er behov for flere barnehager i området. I forundersøkelsen om alternative barnehagetomter i bydel Alna som OBY har under arbeid for KOU, er deler av planområdet - evt. i kombinasjon med tilleggsareal fra naboeiendommer foreløpig vurdert som egnet og interessant for barnehage. Hafslund Nett AS har ledninger i planområdet og standardbemerkning. Ruter AS, Trafikketaten, Oslo Havn, Eiendoms- og byfornyelsesetaten har ingen bemerkninger. Statens vegvesen, region øst er tatt med på samråd pga nærheten til overordnet vei og uttaler at det må gjøres støyutredning. Det er naturlig at byggegrense i forhold til E6 følger regulert byggegrense på naboeiendommen gnr. 132 bnr. 71. Dersom det ikke er aktuelt å omregulere den nordlige delen av eiendommen er byggegrense ikke aktuelt. Etterstad vel er først og fremst opptatt av saken på grunn av gangforbindelser til friområder og turveier på Hovin. I mailen som fulgte dokument 3 i saken (møtereferat 9/12) fremkommer det at det har vært en endring i KDP Grøntplan for Oslo fra den var ute på høring til den versjonen som er til politisk behandling. Det gjelder gangforbindelsen som er fremhevet på kartet. I utgangspunktet gikk den gjennom det aktuelle reguleringsområdet - frem til der det er undergang under Strømsveien. På det nye kartet er det foreslått en vesentlig dårligere løsning. Vi har ikke kunne finne noen forklaring på dette. Vi vet det er flere reguleringsplaner i området, men mener at disse må tilpasses gangforbindelsene, ikke omvendt. Under alle

10 Saksnr: Side 10 av 16 omstendigheter ber vi om at det i reguleringsbestemmelsene legges inn adgang for alle til å passere gjennom området frem til undergangen slik som vist på kartet til politisk behandling Det er så vidt vi kan se ikke noe i det som foreligger som tilsier at dette behøver å være et problem. På Etterstad er alle uteområder åpne for gjennomgang og bruk av naboer og alle andre som måtte ønske det, også inne i borettslagene. Det ble planlagt slik på et tidspunkt da utbyggingsgraden var lav og det var store grøntområder på mange kanter. Det kan virke som om privatisering av uteområder tiltar med økende tettbygdhet. Etter vår oppfatning er det opplagt at det burde være omvendt! Ellers risikerer vi at naboer sperrer hverandre inne. Vi ber derfor igjen om at man er føre var og legger inn en slik bestemmelse i reguleringsplanen. Teisen Vest borettslag (heretter kalt TVB) uttaler seg som direkte nabo til planområdet: Foreslått omregulering vil ha store konsekvenser for vårt bomiljø og TVB mener at en utvikling av Timms-tomten bør skje i tett samarbeid med TVB, noe som kan sikre best mulige boforhold på begge eiendommer, ikke hver for seg men i tilknytning til hverandre. Enhver omregulering av Tvetenveien 11 bør ta til sikte å etablere en direkte gangforbindelse mellom Østre Gravlund og Teisen Vest borettslag via Timms-tomten. Per i dag er disse tre tomtene skilt fra hverandre med gjerder, noe som gjør at fotgjengere og syklister må gå/kjøre lange omveier rundt Gravlunden når de skal fra Teisen i retning Helsfyr. Teisen Vest brl er dessuten enig med Etterstad Vel og mener at turforbindelsen mellom Valle Hovin og Brynseng i Grøntplan for Oslo fortsatt bør gå fra undergangen under Strømsveien ved Hovin skole, mellom Gravlunden og eiendommen Tvetenveien 11. Fra denne turveien bør det etableres en tverrforbindelse gjennom Timms-tomten som knytter TVB til denne turveien og til gravlunden. Vi ønsker at disse veiforbindelsene utredes nærmere. Dessuten har borettslaget ikke blitt informert om at den nye turveien skal flyttet til Agmund Bolts vei, og vi stiller oss uforstående til hvordan et smalt fortau skal kunne kalles for turvei i det hele tatt. Dagens løsning forbi gravlunden og Timms-tomten gir en mye bedre opplevelse for gående og syklister og bør derfor opprettholdes. Det er stor mangel på større familieboliger og rekkehus i området. De største leilighetene i Teisen Vest er små treroms på 62 kvm. Barnefamilier er derfor tvunget til å flytte etter hvert som barna blir større, og det er derfor generelt mye utskifting av beboere i borettslagene. En etablering av små blokkleiligheter på naboeiendommen vil kun forsterke denne trenden og er derfor ikke ønskelig fra vår side. Rekkehus kunne derimot utgjøre et godt boligtilbud i strøket. Vi vil også foreslå at eksisterende bebyggelse i øvre del av tomten, som delvis anses som verneverdig, tas ut av planforslaget og heller omreguleres til allmennyttige formål som bevertning etc., dette for å verne bebyggelsen mot riving og for å utarbeide gode fremtidige møteplasser for beboere i strøket. Byrådsavdeling for kultur og utdanning (KOU), mail av : Det er behov for barnehageplasser i dette området. Bydel Alna som er nabobydelen har stort behov rundt Teisen-området. De bekrefter at beliggenheten er grei, men er noe skeptisk til støy og forurensning. Bydel Gamle Oslo som planområdet ligger i, er positiv til barnehage. Nye befolkningsprognoser pr. mai 2011 viser en større økning enn antatt i både Bydel Gamle Oslo og Bydel Alna. Dette forsterker behovet for barnehage her. KOU ser helt klart utfordringer hva støy og forurensning angår, men regner med at det eventuelt kan iverksettes avbøtende tiltak. Vi ber derfor om at det i det videre arbeidet tas hensyn til en barnehage med minimum 4 avdelinger. Dersom PBE finner det mulig å etablere en barnehage tilsvarende 8 avdelinger vil KOU støtte dette.

11 Saksnr: Side 11 av 16 Vurderinger Forskrift om konsekvensutredning: Planinitiativet gjelder boligutbygging (evt. barnehage / gang-/sykkelvei), faller dermed ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. Forholdet til overordnede planer: En omregulering til bolig vil være i tråd med kommuneplanens føringer om en øking av boligmassen innenfor byggesonen. Planområdet grenser inntil eksisterende boligområde og har god kollektivtilknytning med bussholdeplass inntil planområdet både i Strømsveien og i Tvetenveien og gangavstand til kollektivknutepunktet Helsfyr via Østre Gravlund og gang-/sykkelvei langs Strømsveien (ca. 550m). En ren boligutbygging vil imidlertid være i konflikt med en utbygging av planområdet med barnehage i samsvar med RPR for barn og unge og kommuneplanen der det er føring om å sikre areal til sosial infrastruktur som barnehage. Siden det er stort behov i bydelen for barnehage mener PBE dette formålet må ha 1. prioritet. Tomtas egnethet til barnehage: Det er stort behov for barnehager i området og det letes etter tomter. Byrådsavdeling for kultur og utdanning (KOU) har i mail av anbefalt at tomten benyttes til barnehage selv om det er utfordringer i forhold til støy og luftforurensning. Det forutsettes minimum 4 avdelinger, da det er stort behov for barnehager i området. Den delen av tomten som er aktuell for utbygging utgjør ca. 8,5 daa. En 4 avdelings barnehage som er det minste som er rasjonelt å drifte, vil kreve en tomt på ca. 2,2 daa. Det kan imidlertid være ønskelig med en større barnehage. Dette må avvente konseptvalgutredning for Teisenområdet. Tomten ligger skjermet for støy fra Strømsveien av eksisterende bebyggelse samt støyskjerm. Bebyggelsen i Teisen Vest brl. vurderes å skjerme for støy fra Ring 3. Planområdet vil imidlertid være utsatt for luftforurensning. Tomten er helt flat, men har en noe vanskelig form i forhold til utbygging fordi det også må reserveres areal for atkomst og gangvei. Tomten er på det bredeste 31m og på det smaleste 23m, noe som gjør at det vil kunne opparbeides gode og varierte utearealer for en barnehage også med fradrag for atkomstvei. Nærheten til det store grøntområdet som Østre Gravlund utgjør, gir tomten en karakter av luft, grønt og ro, men dette er ikke et grøntområde som kan betraktes som et tilskudd til barnehagens utearealer. En utbygging av barnehage på tomten vil dermed ikke kunne få reduserte krav til utearealer. En 8 avdelings barnehage vil kreve et tomteareal på ca. 4,4 daa som inkluderer bebyggelse i 2 etasjer med BYA = ca. 750m 2, utearealer og 15 parkeringsplasser. (P-norm gir 0 50 plasser). Trafikkavviklingsmessig vurderes det som den beste løsningen å legge barnehagen nærmest Tvetenveien for å legge til rette for redusert trafikk i planområdet. Dette vil også plassere barnehagen lengst mulig vekk fra Strømsveien som er den største luftforurensningskilden i området. Planområdet grenser i nordøst til et blokkområde med et stort antall leiligheter (Teisen Vest brl. med 470 leiligheter). Dette vil kunne gi gangavstand til en evt. barnehage for mange av brukerne. Bemerkning fra borettslaget opplyser imidlertid at de største leilighetene er 3-roms på 62 m 2 slik at barnefamilier flytter ut. Ved utbygging av barnehage vil det også kunne legges til rette for at barnehagens utearealer kan brukes av det tilstøtende borettslaget etter barnehagens stengetid. Dette vil være et godt tilskudd til borettslagets knappe utearealer for barn. Kjøreatkomst og parkering: En utbygging av planområdet må ivareta kjøreatkomst og parkering for eksisterende bebyggelse som opprettholdes. Det må redegjøres for parkeringsbehovet for eksisterende bebyggelse og avsettes tilstrekkelig bredde på kjørevei til denne fra Tvetenveien samt et tilfredsstillende antall parkeringsplasser.

12 Saksnr: Side 12 av 16 En 8 avdelings barnehage vil ha et parkeringskrav på 0 til 50 plasser iht gjeldende norm for den tette byen.. Dette inkluderer 25 årsverk samt gjesteparkering. Det vil være naturlig å legge atkomstveien sammen med atkomstveien til eksisterende bebyggelse for å spare areal. Overordnet gangforbindelse PBE mener det er viktig å sikre en overordnet gang-/sykkelveiforbindelse gjennom planområdet i samsvar med KDP for torg og møteplasser. Dette må ivaretas i planforslag for planområdet. Det kan vurderes som akseptabelt å legge denne forbindelsen i kombinasjon med atkomstvei med fortau for eksisterende og ny bebyggelse for at byggetomten ikke skal bli for smal. Alternativ overordnet gang-/sykkelveiforbindelse via Agmund Bolts vei (som foreslått i forslaget til grøntplan ved oversendelse til politisk behandling) vurderes som en dårligere løsning da denne veien har ekstrem grad av kantparkering samt et større antall 90 p-plasser der hver bil krysser fortauet fra sin plass. Verneinteresser Byantikvaren mener Timms reperbane har høy kultur- og industrihistorisk verdi og anlegget vurderes oppført på Gul liste. BYA anbefaler at eksisterende bygningsmasse med nærområde for Timms Reperbane reguleres med hensynssone bevaring med tilhørende bestemmelser samt at den gamle reperbygningens fotavtrykk/utstrekning bør sikres som lesbart element. PBE vil utfra dette anbefale hensynssone med bestemmelser for eksisterende bebyggelse. Reperbygningen som brant, lå inntil eiendomsgrensen i nordøst der det vil være mest naturlig å legge atkomstvei i kombinasjon med overordnet gangforbindelse. Reperbygningen hadde også en bredde som vil kunne sammenfalle med ny vei. Det ser derfor ut til at Byantikvarens ønske om reperbygningens fotavtrykk som lesbart element vil kunne imøtekommes ved spesiell utforming av atkomstveien. PBE mener planområdet tåler høyder tilsvarende tilstøtende boligbebyggelse uten at bevaringsinteressene svekkes. Utforming av evt. ny boligbebyggelse: Innsendt planinitiativ viser en bebyggelse som fremstår som en mur mellom gravlunden og borettslaget i nordøst. Åpningene mellom blokkene er mikroskopiske og det er ikke avsatt plass mellom blokkene til leke-/oppholdsarealer slik det beskrives verbalt i det illustrerte prosjektet. Størrelsen på utearealer er ikke oppgitt, men utearealer på bakkeplan fremstår som klart utilfredsstillende for 110 leiligheter. Utearealer inkludert balkonger og evt. takterrasser skal utgjøre minimum 25% av leilighetenes areal. Minimum 50% av dette bør være på terreng og ha en hensiktsmessig form. Takterrasser kan vurderes. Dersom det avsettes tilstrekkelig areal til barnehage, atkomst, parkering for barnehage og eksisterende bebyggelse samt gang-/sykkelveiforbindelse, vil det bli et vesentlig redusert areal igjen til boliger. Ved utbygging med en 4 avdelings barnehage, samt fradrag for atkomstvei og gangforbindelse, vil restarealet bli ca. 4,5 daa. Variasjon i høyde og god avstand mellom bygningene er nødvendig for at ny bebyggelse ikke skal fremtre som monoton. Høyder på ny bebyggelse bør ikke værer vesentlig høyere enn eksisterende bebyggelse i nordøst. Utearealene må ses i sammenheng med utearealene i Teisen vest brl. En evt. boligutbygging må skje på grunnlag av eksisterende strukturer i dette borettslaget slik at evt ny bebyggelse ikke forringer, men forbedrer sammenhenger og romlighet i området. Det bør også sikres gangatkomster på tvers av planområdet mellom det eksisterende borettslaget og gravlunden. Området har et stort antall små leiligheter og det anbefales derfor en utbygging med rekkehus/store leiligheter. Planområdet ligger i indre by, på grensen til ytre sone med god kollektivtilgjengelighet. Parkeringsdekningen bør derfor være i henhold til normen for den tette byen og fortrinnsvis legges under terreng. Ved utbygging med rekkehus kan det aksepteres parkering i 1. etasje til hver enhet som illustrert i skisseprosjektet

13 Saksnr: Side 13 av 16 Forholdet til naturmangfoldloven (nml.): Planområdet er en branntomt etter at Timms Reperbane brant ned. Det er opparbeidet med parkerings- og kjørearealer og det er ikke registrert biologisk mangfold i planområdet i kartdatabasen. Ved befaring er det konstatert at det ikke finnes vegetasjon i planområdet. Det anses derfor ikke som relevant å vurdere planinitiativet nærmere i forhold til naturmangfoldsloven. Dette må imidlertid fremgå av forslagsstillers saksfremstilling. Evt. omlegging av avkjørselen fra Tvetenveien til Agmund Bolts vei: Planområdet har i dag avkjørsel til Tvetenveien som vist med rød pil på kartet under. Tvetenveien er der dagens avkjørsel kommer ut en firefelts vei med midtdeler slik at det ikke kan svinges i begge retninger. Dette er lite hensiktsmessig. PBE har til behandling planforslag der det foreslås gang-/sykkelvei langs Tvetenveiens nordside som del av hovedsykkelveinettet. Det er trafikksikkerhetsmessig ikke ønskelig med kryssing av gang-/sykkelvei med biltrafikk dersom dette kan unngås. Forslagsstiller antyder at det kan vurderes makeskifte med nabotomten gnr. 38 bnr. 52, Agmund Bolts vei 2-10, for evt. ny avkjørsel til Agmund Bolts vei. Dette vil redusere antall kryssinger av gang-/sykkelveien samt lede avkjørselen til et lysregulert kryss med fotgjengerfelt og mulighet for å kjøre i begge retninger i Tvetenveien. En omlegging av avkjørselen vil også medføre at beboere i blokken i Agmund Bolts vei 2-10 får langt bedre vestvendte utearealer dersom avkjørselen legges om til å gå nordvest for blokken som (vist med blå pil) og eksisterende avkjørsel endres til uteareal for blokken. Agmund Bolts vei Tvetenveien Planens begrensning: Forslagsstillers tenker i utgangspunktet at planens avgrensning skal følge eiendomsgrensen, men at det kan være en mulighet å utelate den delen av næringsområdet som skal beholdes med samme bruk og utnyttelse som i dag. Eksisterende bebyggelse må tas med i planområdet for å sikre bevaring iht Byantikvarens anbefaling. Dersom det er ønske om å endre formålet kontor/industri til andre, nærmere spesifiserte næringsformål, må det tas stilling til dette før innsendelse av planforslag. Eventuelt makeskiftet areal med naboeiendom i sydøst for å endre avkjørselen til Tvetenveien, må også vurderes tatt med i planområdet.

14 Saksnr: Side 14 av 16 FORSLAG TIL KONKLUSJON Sakstype: Rammeavklart: Kategori: Nivå for neste avklaring: Detaljregulering (privat) Nei Middels kompleks Team med enhetsleder Vurdering av utredningsplikt i henhold til forskrift om konsekvensutredning Planinitiativet er vurdert iht. plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget omhandler bolig, faller dermed ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. Prosess Det anbefales at neste innsendelse er et planforslag basert på nedenstående føringer. Behov for egeninitiert planarbeid i PBE Dersom etatens føringer ikke følges, vil PBE utarbeide eget alternativ. Utredningsbehov Støy/ luftforurensning Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal det utarbeides risiko- og sårbarhetsanalyse. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og om tiltaket vil skape ny risiko Arkeologisk registrering Forhold som må belyses grundig i planbeskrivelsen Alle plansaker skal vurderes i forhold til naturmangfoldloven. Se spesielt lovens formål i 1, forvaltningsmålene i 4-5 og generell aktsomhetsplikt i 6. Planens forhold til overordnede føringer Funksjoner i eksisterende bebyggelse, atkomst og parkeringsbehov for denne Innpassing av barnehage med krav til utearealer, parkering og atkomst Hvordan en overordnet gang-/sykkelveiforbindelse over planområdet fra Tvetenveien til Strømsveien samt gangforbindelse fra Teisen Vest brl i nordøst på tvers av planområdet til gravlunden kan innpasses. Kvalitet og størrelse på utearealer samt leilighetsfordeling ved evt. boliger Ny bebyggelses struktur i forhold til eksisterende boliger i nordvest inkludert sammenheng i utearealer Avkjørsel til Tvetenveien eller Agmund Bolts vei og avveining fordeler/ulemper ved de to alternativene. Etatens foreløpige føringer for området Plan- og bygningsetaten anbefaler følgende formål i prioritert rekkefølge: 1. Atkomst og parkering for eksisterende kontor-/industribebyggelse nordvest i planområdet må sikres fra Tvetenveien fortrinnsvis via Agmund Bolts vei. 2. Overordnet gang-/sykkelveiforbindelse over planområdet mellom Tvetenveien og Strømsveien. Denne kan vurderes kombinert med atkomstvei med fortau.

15 Saksnr: Side 15 av Barnehage med minimum 4 avdelinger må innpasses. Dette innebærer ca. 2,2 daa. Det anbefales at barnehagen plasseres nærmest Tvetenveien for å minimere biltrafikk i planområdet samt oppnå størst mulig avstand til Stømsveien (støy og luftforurensning) 4. Boliger i form av rekkehus eller store leiligheter. Eksisterende bebyggelse må ha kjøreatkomst fra Tvetenveien evt. via Agmund Bolts vei. Dette må sikres i planforslaget og kan kombineres med atkomstvei til barnehage og evt. boliger. Overordnet gangforbindelse må også innpasses. Med begrenset trafikk vil det være akseptabelt å kombinere gang- /sykkelvei med intern atkomstvei med fortau som sikres åpen for allmennheten, for ikke å beslaglegge et for bredt areal til trafikkformål på denne smale tomten. Dette vil kreve en bredde på 7,5m (5m kjørebane og 2,5m fortau). Den smaleste delen av planområdet vil da fremdeles ha en bredde på 15,5m, noe som er akseptabelt for opparbeidelse av gode utearealer for både barnehage og boliger. Verneinteresser: Det anbefales at eksisterende bygningsmasse med nærområde for Timms Reperbane reguleres med hensynssone bevaring med tilhørende bestemmelser samt at den nedbrente reperbygningens fotavtrykk vurderes sikret som lesbart element. Ved eventuell boligutbygging gis følgende føringer: Dersom det vurderes som tilstrekkelig med en 4 avdelings barnehage, vil det bli et areal igjen til boliger på ca. 4,5 daa når også arealer til atkomst, parkering for eksisterende bebyggelse samt gang-/sykkelveiforbindelse er avsatt. (Ved behov for en større barnehage, vil det bli så små restarealer, at en boligutbygging neppe vil være aktuelt.) Høyder på ny bebyggelse anbefales ikke høyere enn eksisterende bebyggelse i nordøst. Utearealene må ses i sammenheng med utearealene i Teisen Vest brl. En evt. boligutbygging må skje på grunnlag av eksisterende strukturer i dette borettslaget slik at evt ny bebyggelse ikke forringer, men forbedrer sammenhenger og romlighet i området. Det bør også sikres gangatkomster på tvers av planområdet mellom det eksisterende borettslaget og gravlunden. Bebyggelsen må brytes opp samt ha variasjon i høyde for ikke å bli monoton og skape en mur. Området har et stort antall små leiligheter og det anbefales derfor en utbygging med rekkehus/store leiligheter. Utearealer inkludert balkonger og evt. takterrasser skal utgjøre minimum 25% av leilighetenes areal. Minimum 50% av dette bør være på terreng og ha en hensiktsmessig form. Takterrasser kan vurderes. Planområdet omfattes av krav til leilighetsfordeling vedtatt av bystyret. Ved eventuell boligutbygging vil det være følgende krav til leilighetsfordeling: Maks 20% med 40-50m 2 BRA Minimum 30% med 50-80m 2 BRA Minimum 50% over 80m 2 BRA. Leiligheter mindre enn 40m 2 samt ensidig nord- eller østvendte leiligheter tillates ikke. Hoveddelen av leilighetene skal være gjennomgående eller tosidig belyst. Planområdet ligger i indre by, på grensen til ytre sone med god kollektivtilgjengelighet. Parkeringsdekningen bør derfor være i henhold til normen for den tette byen og fortrinnsvis legges under terreng. En løsning som illustrert med parkering i 1. etasje aksepteres dersom det bygges rekkehus. Det må redegjøres for parkeringsbehovet til eksisterende bebyggelse ved Strømsveien som skal opprettholdes, og atkomsten til denne.

16 Saksnr: Side 16 av 16 Endret avkjørsel: Plan- og bygningsetaten anbefaler at det gjøres et makeskifte med gnr.138 bnr.52, Agmund Bolts vei 2-10, for å endre dagens avkjørsel fra Tvetenveien til Agmund Bolts vei fordi dette har tre positive konsekvenser: 1. Avkjørselen vil ende i et lysregulert kryss slik at det kan svinges i begge retninger i Tvetenveien. 2. Antall kryssinger med bil av planlagt lenke i hovedgang-/sykkelveinettet langs Tvetenveiens nordside reduseres. 3. Beboere i blokken i Agmund Bolts vei 2-10 vil få langt bedre vestvendte utearealer både areal- og kvalitetsmessig dersom eksisterende avkjørsel tillegges denne eiendommen og endres fra kjørevei til uteoppholdsarealer for blokken. Planens begrensning: Helse eiendommen må inkluderes i planområdet for å sikre bevaring av eksisterende bebyggelse iht Byantikvarens anbefaling. Dersom det er ønske om å endre formålet kontor/industri til andre, nærmere spesifiserte næringsformål, må det tas stilling til dette før innsendelse av planforslag. Eventuelt makeskiftet areal med naboeiendom i sydøst for å endre avkjørselen til Tvetenveien, må også vurderes tatt med i planområdet.