Vedlegg 2_11. Arealfordeling BRA på delfelt innenfor plan 0444 ( ) Områdeplan Tananger sentrum

Transkript

1 Områdeplan Tananger sentrum Vedlegg 2_11 Arealfordeling BRA på delfelt innenfor plan 0444 ( ) Sammendrag Områdeplanen for Tananger sentrum har en stor grad av fleksibilitet ved at det legges til rette for flere formål innenfor de ulike delfelt. Vedlegg 2_11 gir en oversikt over utbyggingspotensialet og fordeling av bruksarealet innenfor de ulike formål. Områdeplanen for Tananger sentrum legger til rette for samlet BRA (bruksareal) på maksimum m 2. Det er også knyttet maksimum BRA til de ulike (hoved)formål. Summen av disse utgjør m 2 og overstiger dermed maksimum utbyggingspotensiale. Årsaken til dette er en stor grad av innbakt fleksibilitet i planen. Innenfor hvert felt tillates det både ulike formål og ulikt antall m2 BRA innenfor hvert formål. Det er kommunens ansvar å sjekke at samlet utbygging holder seg innenfor både maks BRA innenfor hvert formål og maks samlet BRA innenfor planområdet.

2 1 Vedlegg 2_11: Bakgrunn arealdisponering Definisjon Utbyggingspotensiale ( ) Utbyggingstabell ( ) Utbyggingsprogram Hvordan skal man bruke fleksibiliteten? Sammenheng med trafikknotat, vedlegg 2_ _11 Arealfordeling på delfelter, plan

3 1 Vedlegg 2_11: Bakgrunn arealdisponering Vedlegg 2_11 gir bakgrunnsinformasjon når det gjelder fremgangsmåte for å beregne arealdisponeringen. Vedlegget viser hvor mye areal og til hvilke formål arealet i Tananger sentrum er tenkt brukt. 1.1 Definisjon Det er viktig å definere følgende begrep på forhånd: Utbyggingspotensiale. Totalt samlet bruksareal (BRA) som maksimalt kan bygges ut, uansett formål. Totalt areal er basert på: o Areal vist på plankart ( ). o Maksimum tillatt bruksareal BRA i bestemmelser ( ). Utbyggingstabell. Viser maksimum tillatt areal til ulike viktige underformål (forretning, tjenesteyting, kontor og bolig). Tabellen baseres på kommunens langsiktige arealbehov og på øvrige rapporter og overordnede mål i Stavangerregionen / Rogaland. Tabell datert lå ved i sist høringsperiode. Tabellen er brukt som maksimum ramme. Utbyggingsprogram. Utbyggingsprogrammet er definert som en oversikt av tillatt formål per felt og en fordeling av formål over tillatt antall etasjer pr felt. 1.2 Utbyggingspotensiale ( ) Felt Bruttoareal plankart (m 2 ) (datert ) Maks. utnyttelse (%) maks arealpotensiale (m 2 ) A A A3a A3b A3c A3d A3e A A A6a A6b A A B2a B2b Totalt Tabell 1.1, maks tillatt utbyggingspotensiale. 2_11 Arealfordeling på delfelter, plan

4 Området får en blandet funksjon: forretning, tjenesteyting, kontor, og bolig, samt noen andre mindre vesentlige funksjoner. Det er samlet sett tilrettelagt for maksimalt m 2 utbygging. I tillegg er det regulert minimum og maksimum antall etasjer. Felt Minimum antall etasjer Maksimum antall etasjer A1 2 4 A2 2 3 A3a 3 4 A3b 3 4 A3c 3 4 A3d 3 4 (5 i sør) A3e 2 4 A4 2 4 A5 3 5 A6a 3 5 A6b 3 5 A7 2 3 A8 1 2 B2a 2 3 B2b 2 3 Tabell 1.2 minimum og maksimum antall etasjer 1.3 Utbyggingstabell ( ) Utbyggingstabellen 1.3 viser maksimum tillatt areal til ulike (under)formål. Tabellen baseres på kommunens langsiktige arealbehov og på rapporter. Tabell datert lå ved i sist høringsperiode (2015). Tabellen er brukt som maksimum ramme og viser maksimum tillatt m 2 areal per formål. Tabellen viser kun de viktigste (under)formål. Totalt areal Forretning Tjenesteyting Bolig Kontor Tabell 1.3 utbyggingstabell Tallene er sikret som maksimum areal i bestemmelse Utbyggingsprogram Tabell 1.1 viser maksimum utbyggingspotensial, mens tabell 1.2 viser maksimum antall etasjer. Det er i tillegg lagt et ønsket utbyggingsprogram. Utbyggingsprogrammet viser en fordeling av (under)formål over de ulike felt, og viser en fordeling over etasjer i bygninger. Fordelingen bidrar til å skape en viss grad av urbanitet og en trivelig sentrumskarakter. 2_11 Arealfordeling på delfelter, plan

5 Tabell 1.4 viser hvilke (under)formål som er tillatt i feltet og i hvilken etasje. Formål: Forretning Tjenesteyting Kontor Bevertning Institusjon Bolig A1 1 1, 2, 3, 4 2, 3, 4 1 1, 2, 3, 4 3, 4 A2 1 1, 2, 3 2, 3 1 X 2, 3 A3a 1, 2 1, 2 2, 3, 4 1 X 2, 3, 4 A3b 1, 2 1, 2 2, 3, 4 1 X 1, 2, 3, 4 A3c 1 1, 2 2, 3 X X 2, 3, 4 A3d 1 1 2, 3 X X 2, 3, 4, 5 A3e 1 1 2, 3, 4 X X X A , 3, 4 1 X 2, 3, 4 A5 1, 2, 1, 2 3, 4, 5 1, 2 X 3, 4, 5 A6a 1, 2 1, 2, 3 3, 4, 5, X X X A6b 1 X 1, 2, 3, 4, 5 X X X A7 1 1, 2, 3, 1, 2, X X X A8 X X X X X X B2a 1, 2, 3 1, 2, 3 2, 3, 1 X 2, 3 B2b X X X X X 1, 2, 3 Tabell viktige (under)formål pr felt. Unntak er regulert separat i bestemmelsene. Utbyggingstabellen 1.3 legger til rette for (mye) mer areal enn utbyggingspotensialet tabell 1.1 og tabell 1.2 tillater. De forskjellige felt tillater flere formål, spredt over flere etasjer (se tabell 1.4). Fordelingen i tabell 1.3 viser bevisst mer areal for utbygging ( m2) enn tilgjengelig utbyggingspotensiale ( m2). Dette gir fleksibilitet i planen. Bestemmelser ( 3.1 og alle bestemmelser i 4) og plankart sikrer at det ikke blir bygget mer areal enn utbyggingspotensialet. Maksimum BRA for hovedformålene sikrer at Tananger sentrum får funksjonsblanding. 1.5 Hvordan skal man bruke fleksibiliteten? Utgangspunktet for områdeplan for Tananger sentrum er at en eier / utbygger av en tomt i Tananger sentrum skal ha stor frihet til å bestemme hvordan han skal utnytte tomten sin. Her følger en oppskrift for hvordan en eier/utbygger kan finne ut hvilke muligheter han har. Eieren /utbyggeren sjekker på plankartet hvilken benevnelse feltet har. 1. Eieren /utbyggeren sjekker bestemmelsene til det bestemte feltet. Bestemmelsene viser bl.a.: a. tillatt formål og underformål b. minimum og maksimum antall etasjer c. fordeling av formål over etasjer d. brutto areal, utnyttelsesgrad og maksimum BRA (bruksareal) 2. Eieren /utbyggeren må velge hva han ønsker å utvikle i detaljplanen. Han lager en oversikt over hvor mye areal han maksimalt skal avsette til de ulike (under)formål. 3. Det er lagt inn et tak i områdeplanen for areal avsatt til (hoved)formålene samlet sett. Dette er gjort i fellesbestemmelsene. Kommunen må passe på at samlet areal for 2_11 Arealfordeling på delfelter, plan

6 hovedformålene ikke blir overskredet, samt at minimum og maksimum utnyttelse blir ivaretatt. Figur 1.5 viser dette i et skjema. Utbyggingsprogram Tananger sentrum m 2 BRA maks m 2 BRA Figur 1.6 skjema som viser valgfrihet for eier/utbygger ved utbygging i Tananger sentrum. 1.6 Sammenheng med trafikknotat, vedlegg 2_12 Trafikknotatet ble skrevet tidlig i planprosessen, etter høringen i 2015 og i samråd med Statens Vegvesen. Her er det brukt en prosentvis fordeling per formål. Forretning Tjenesteyting Kontor (m 2 ) Bolig (antall / m2) (m 2 ) (m 2 ) m / % 16,9% 17,7% 33,1 % 32,3% Tabell 1.7, sammendrag utbyggingsprogram og utbyggingstabell Tallene for arealdisponering i trafikknotatet er basert på plankart som lå ved i høringsperioden Utbyggingsprogrammet er det samme enn i foreliggende vedlegg. Samlet sett legger trafikknotatet, vedlegg v 2_12, til rette for noe mer areal enn foreliggende vedlegg 2_11. Det er et lite avvik: maksimum areal har gått ned fra m2 til m2 nå. B3 er ikke tatt med i siste beregning: det er en bolig som ikke blir vesentlig endret. Område B6a-b er blitt endret: det er tatt ut en del i forbindelse med en annen plan som pågår, i tillegg har en del blitt regulert til grøntareal. Øvrige felt er blitt justert noen m 2, mest for å imøtekomme innkomne merknader eller i forbindelse med tekniske krav (veier). I teorien vil trafikkproduksjonen altså bli noe mindre, siden planen legger til rette for cirka m 2 mindre areal. 2_11 Arealfordeling på delfelter, plan