Drammen Kommune Eiendomsutvikling AS TERTIALRAPPORT 2. TERTIAL 2017

Transkript

1 Drammen Kommune Eiendomsutvikling AS Org.nr: TERTIALRAPPORT 2. TERTIAL 2017 Kobbervikdalen pukkverk Styrebehandlet, 19. september 2017 Grønland 53, 3045 Drammen E-POST:

2 1. SELSKAPET Drammen kommune eiendomsutvikling AS (DKEU) har i perioden blitt oppkapitalisert med tomter i Kobbervikdalen pukkverk (næring), Skalstadskogen og Torsbergskogen på Konnerud (bolig). Generalforsamlingen vedtok dette 25. april. Disse tomtene er overført iht eksterne verdivurderinger basert på markedspris iht. aksjelovens bestemmelser. Tomtene er så benyttet som tingsinnskudd i etablering av fire aksjeselskaper for videre prosjektutvikling. DKEU er pr. august et konsern med et morselskap og fire datterselskaper (100%) samt aksjeposten i Papirbredden Eiendom AS (40%). I bystyrets behandling av 1. tertialrapport, 20. juni, ble Hollenderkollen/Tangen tilfluktsrom vedtatt overført, og det arbeides med å gjennomføre dette nå. Andre fradelingsprosesser er også i arbeid og kommenteres i punkt 2. Det er i perioden styrebehandlet, og i all hovedsak vedtatt, styringsdokumenter i DKEU herunder dokument for etiske retningslinjer og samfunnsansvar, selskapsstrategi, instrukser, fullmaktsmatrise, håndbøker for personal og økonomi og ulike verktøy og maldokumenter. Det planlegges gjennomført internrevisjon innen årsskiftet. Skifte av regnskapsfører og regnskapssystem er gjennomført. Nettsideløsning er under arbeid og forventes lansert primo oktober. Selskapet har tre ansatte, og det har ikke vært sykefravær i perioden. ØKONOMI Regnskap 2017 mai/aug DKEU konsern tnok perioden hittil i år Prognose regnskap budsjett avvik regnskap budsjett avvik BUD 2017 pr 2. tertial Endring fra 1. tert. inntekt driftskostnad: prosjektutvikling personal andre driftskostnader sum driftskostnad driftsresultat res.andel TS (etter skatt) netto finans resultat før skatt likvider EK e skatt Resultat og prognose Resultatet pr. 2. tertial ble et driftsunderskudd på MNOK 3,6, herav prosjektkostnader på MNOK 0,2, personalkostnad MNOK 2,4 og resten, andre driftskostnader MNOK 1,0. Ny linje for regnskapsteknisk inntekt på MNOK 1,3 knyttet til resultatandel i tilknyttet selskap (etter skatt) omtales under. Resultat før skatt ble et underskudd på MNOK 2,2.

3 I tertialet medgikk kostnader på MNOK 0,2 knyttet til utvikling av prosjektet Kobbervikdalen pukkverk. Budsjett for prosjektaktiviteter samlet var MNOK 1,3 og mindreforbruket skyldes senere oppstart enn planlagt. Personalkostnader ble som budsjettert på MNOK 1,1. Andre driftskostnader ble på MNOK 0,3, noe lavere enn budsjettert også av tidsmessige årsaker. Ny linje for regnskapsteknisk inntekt i perioden på MNOK 1,3 knyttet til resultatandel i tilknyttet selskap (etter skatt) omtales under. Resultat før skatt var et underskudd på MNOK 0,4. Oppdatert prognose for resultat før skatt for 2017 vurderes til et underskudd på MNOK 5,9 som er MNOK 0,4 dårligere enn budsjettet. I forhold til forrige prognose fra 1. tertialrapport er prognosen MNOK 1,2 dårligere. Dette skyldes flere forhold, herunder lavere kostnadsestimater (MNOK 0,8), samt innført nytt regnskapsteknisk prinsipp for eierposten i Papirbredden slik at utbyttet behandles annerledes etter konserndannelse (MNOK -4,0) og innført resultatandel i tilknyttet selskap (etter skatt) (MNOK 2,0), se under. Regnskapsteknisk endring etter konserndannelse ved bruk av egenkapitalmetoden for tilknyttede selskap: I forbindelse med konserndannelsen har styret vedtatt å avlegge konsernregnskap etter "god regnskapsskikk" (GRS) som "øvrig foretak" og det medfører en endret rapportering i forhold til eierskapsposter under 50 % (betydelig, men ikke bestemmende innflytelse). Metodikken er innarbeidet i tabelloppsettet over, og innebærer kort at aksjeposten i Papirbredden Eiendom med eierandel på 40 % resultatføres etter andel av selskapets resultater i samme periode justert med avskrivning på merverdier etter markedsverdivurderingen som lå til grunn ved overdragelsen av aksjeposten i januar Tallene er derfor ikke direkte sammenlignbare med 1. tertialrapport, spesielt prognose for Pr 2. tertial ble resultateffekten en inntekt på MNOK 1,3, som er innført i perioden - og således ble også tertialets inntekt det samme. Prognose for 2017 er estimert til MNOK -2,0 isolert i forhold til forrige prognose ved prinsippendringen. Det presiseres at dette prinsippet ikke gir annet enn regnskapstekniske effekter i resultat og balanse - og ingen endring på likviditet. Balanse I ordinær generalforsamling 25. april ble selskapet kapitalisert opp med tre eiendommer til en markedsverdi på MNOK 210 ved tingsinnskudd. Aksjekapitalen er nå MNOK 15. Disse eiendommene er så benyttet som tingsinnskudd til fire aksjeselskaper. Med tillegg av aksjer i Papirbredden som ble overført i januar til en verdi av MNOK 293 er selskapet totalt tilført eiendommer og aksjer for MNOK 503. Prognose for likviditet pr er MNOK 9,7, en økning på MNOK 0,2 i forhold til forrige prognose. Vi forventer ingen finansielle effekter for eier som følge av selskapets økonomiske status.

4 2. STATUS FOR DE ULIKE EIENDOMMENE OG EIERPOSTENE 2.1 Status for eiendommer og eierposter som bystyret har vedtatt overført til Drammen Kommune Eiendomsutvikling AS Papirbredden Eiendom AS (aksjer 40 %) Utleiegraden i Papirbredden er ca. 97 % og det arbeides aktivt med å få leid ut siste arealer. Styrebehandling av tilbakebetaling av tidligere innbetalt kapital er gjennomført og det forventes tilbakebetalt MNOK 4 (DKEU's andel) i oktober etter avholdt ekstraordinær generalforsamling. Ny daglig leder er tilsatt Kobbervikdalen pukkverk Næringsmegler er engasjert for prosjektet, både med tanke på utleie og salg. Arkitekt er også engasjert og ulike mulighetsstudier og prospektmateriale er under utarbeidelse. Reguleringsplanen forventes vedtatt i høst, Tomter på Konnerud - Skalstadskogen Vi har, sammen med grunneier av nabotomta, tatt initiativ overfor planavdelingen i kommunen for å drøfte reguleringsprosessen. Nytt møte er berammet til oktober. Tomter på Konnerud - Torsbergskogen Øst Dialog med grunneier av nabotomta pågår i forhold til felles omregulering. Tomter på Konnerud - Konnerud sentrum Vi har gjort interne forberedelser for innspill til områdeplanen. Det forventes at Byprosjekter, som leder planarbeidet inviterer til grunneiermedvirkning i løpet av høsten. Vi må sannsynligvis avvente fradeling av eiendommer og overføring til DKEU. Rød Utvikling AS Fradeling av eiendommene i Rød Øst og Rød Vest samt Gosen er godkjent. Det er gjennomført eksterne vurderinger av markedsverdi med tanke på overføring av disse fra kommunen til DKEU. Eiendommen Gosen ligger innenfor vedtatt reguleringsplan for Gulskogen Vest og kan ihht denne bygges ut med ca. 15 eneboliger. Det er i dag ikke bygd tilfartsvei eller intern infrastruktur. Det pågår vurderinger av modell for videre utvikling eller salg.

5 De øvrige parsellene vil inngå i selskapet Rød Utvikling AS, som skal eies av Nedre Buskerud Boligbyggelag og DKEU. Denne utviklingen vil være avhengig av ny tilfartsvei fra Øvre Eikervei og kryssing av jernbanen. To eiendommer i Gilhusbukta, Lier I 1. tertialrapport varslet vi om anmodning om bindende forhåndsuttalelse fra Skatt Sør om etablering av næringsvirksomhet på eiendommen for senere å stifte aksjeselskap og overføre aksjene til DKEU skattefritt. Skatt Sør ga positiv uttalelse om modellen i sitt tilsvar ved bindende forhåndsuttalelse. Drammen Eiendom KF setter i verk nødvendige tiltak som tilfredsstiller den planlagte modellen. Gilhus gård Ingen aktivitet i perioden. Buskerudveien 17 Ingen aktivitet i perioden. Marienlyst Utvikling AS Det avventes utfall av reguleringssak og avtaleforhold mellom Ticon og Drammen kommune. Tangen tilfluktsrom/hollenderkollen Eiendommen ble i bystyret, 20. juni, besluttet overført til DKEU. Det er gjennomført eksterne vurderinger av markedsverdi. Dialog pågår med to selskaper, Nedre Buskerud Boligbyggelag og Urban Compact Living om fremtidig partneravtale. 2.2 Nye områder Tangenkaia Etter initiativ fra DKEU er det avholdt oppstartsmøte med Drammen Eiendom KF og rådmannen for å komme i gang med oppgavene beskrevet i bystyresaken i juni. Hovedpunkter som skal gjennomføres: 1. "Utviklingen av den samlede eiendomsmassen på Tangenkaia utredes nærmere før det tas endelig stilling til overføring av eiendommer til Drammen Kommune Eiendomsutvikling AS" 2. Definere hvilke eiendommer som skal vurderes overført til DKEU.

6 Rådmannen vurderer om det vil være hensiktsmessig å holde spesielle eiendommer utenfor, f.eks. Tollboden og ekspedisjonsbygget som er fredet. 3. "Vurdere hvordan en kan sikre løsninger for eventuelle kommunale formålsbygg på området" Det vil ikke være hensiktsmessig å bestemme plassering og omfang i forbindelse med evt. overføring til DKEU. Det utarbeides juridiske beskrivelser av modeller for dette. Andre grunneiere kan også bli berørt, og en områderegulering med konsekvensutredning må håndtere dette på en betryggende måte for kommunen. 4. Utarbeide avtaleverk mellom DKEU, Drammen Eiendom KF og Drammen kommune som ramme for overføring av eiendommene og bakgrunn for rådmannens saksutredning til bystyret.