RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/ Arkiv: L12 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: Mindre endring av plan:reguleringsplan for Limkjerrheiene Felt B2 og B3 Forslagsstiller: Limkjerrheiene Vel Sted: Gnr/bnr 25/57 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 72/15 Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og godkjenner mindre vesentlig endring, i henhold til vedlegg datert MKR, av reguleringsplanen for Limkjerrheiene felt B2 og B3 i medhold av plan- og bygningslovens

2 Vedlegg: 1 Forslag til endring av reguleringsplan for Limkjerrheiene, bebyggelsesplan for del av Limkjerrheiene, felt B2 og B3 2 Ferdig nye bestemmelser etter at foreslåtte endringer er lagt inn som søkes Gjeldende bestemmelser 4 Gjeldende plan 5 Merknader til søknad om mindre endring av reguleringsbestemmelsene for Limkjerrheiene felt B2 og B3 6 Vedrørende søknad om mindre endring av reguleringsplanen for Limkjerrheiene Felt B2 og B3 - Risør kommune 7 Reviderte bestemmelser_ MKR Kort resymé Reguleringsplanen for Limkjerrheiene felt B2 og B3 ble vedtatt Mindre endring ble godkjent , og Det søkes nå om mindre endring av reguleringsbestemmelsene etter at forutsetninger i planområdet er endret som følge av uheldige omstendigheter. Det innstilles på en endring av ordlyden i punkt og en differensiering av bestemmelsene for delområder av feltene B2 og B3. Saksopplysninger Området er regulert til byggeområde for fritidsbebyggelse. Reguleringsbestemmelsene for området er tilpasset et utbyggingskonsept med kubehytter. Hyttene har en særegen arkitektur og er ment å skulle sveve i terrenget. Innenfor planområdet har det vært bygget terrasser og plattinger i strid med planen. Dette har blitt fulgt opp av kommunen, men hytteeierne ønsker nå å endre planen slik at en står friere til å gjøre tiltak på egen eiendom som vil heve brukskvaliteten til uteområdene på tomta, spesielt for barn. I tillegg har forutsetningene for hensikten i planen blitt vesentlig endret som følge av snauhogst og fjerning av vegetasjon og jordmasser i store deler av byggeområdene. Deler av planområdet fremstår som barbert for vegetasjon og jordmasser. Det søkes om endring av bestemmelsene for å kunne avbøte noe av den skaden som er påført området, og i tillegg at uteområder skal kunne opparbeides. Omsøkte reguleringsendring innebærer en omformulering av punkt 2.2.8, samt fjerning av punkt Søknaden er sendt inn av Limkjerrheiene Vel, én av de fire velforeningene i området, som representerer noen av hytteeierne i felt B3. Punkt i gjeldende bestemmelser lyder: Terrasser o.l. på bakkeplan skal ha et maks areal på 20 m2 BYA, og høyde over terreng på maks 0,5 m. Terrasser tillates uansett ikke plassert høyere enn underkant av kledning på hyttene. Hyttefeltet skal fremstå som et homogent og ryddig felt med gjennomgående bruk av vedlikeholdsfrie materialer i eksteriøret. De godkjente hyttetypene A, B, C og D, med tilhørende balkonger og gangbroer, tillates oppført med små variasjoner når det gjelder vinduer og dører i fasadene. Variasjoner skal godkjennes av kommunen. Bod skal være frittliggende. Bebygd areal (BYA) skal være maks 44 m2, både de enkle og 2-mannshyttene, eksklusive bod. Hyttene og bodene plasseres på de enkelte tomtene innenfor byggegrensen, tilpasset tomtens terreng. Utvendig kledning skal ha nøytrale farger eller farger i brune

3 nyanser. Andre farger kan tillates på vinduer og dører. Disse skal følge med byggesøknaden og være godkjent av kommunen. Ny, foreslått ordlyd for punkt lyder: Terrasser tillates at settes opp etter retningslinjer bestemt av Risør kommune. Det aksepteres høyere terrasse hvis eiendommens beskaffenhet tilsier at noe annet vil være vanskelig. Terrasser tillates uansett ikke plassert høyere enn underkant av kledning på hyttene. Terrassene må settes opp innenfor byggegrensene. Terrasser skal ha et ensartet uttrykk på felt B3. Det kan fylles opp noe under og rundt terrassene slik at høyden fra terreng ikke blir dominerende. Støttemurer for oppfylling/planering av tomt for å få en økt nytteverdi av tomten, og på grunn av sikkerhetsmessige årsaker, kan tillates. Hyttefeltet skal fremstå som et homogent og ryddig felt med gjennomgående bruk av vedlikeholdsfrie materialer i eksteriøret. De godkjente hyttetypene A, B, C og D, med tilhørende balkonger og gangbroer, tillates oppført med små variasjoner når det gjelder vinduer og dører i fasadene. Variasjoner skal godkjennes av kommunen. Bod skal være frittliggende. Bebygd areal (BYA) skal være maks 44 m2, både de enkle og 2-mannshyttene, eksklusive bod. Hyttene og bodene plasseres på de enkelte tomtene innenfor byggegrensen, tilpasset tomtens terreng. Utvendig kledning skal ha nøytrale farger eller farger i brune nyanser. Andre farger kan tillates på vinduer og dører. Disse skal følge med byggesøknaden og være godkjent av kommunen. Punkt i gjeldende bestemmelser lyder: For felt B3 skal ubebygde deler av tomta beholde sitt preg som naturtomt. Tynningshogst på egen tomt kan tillates. Det er foreslått at punkt utgår. Søknaden har blitt varslet til velforeningene i området (4 stk) og Fylkesmann og Fylkeskommune. Det er kommet følgende innspill/merknader: Aust-Agder Fylkeskommune, Plan- og naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har sett på de foreslåtte endringene og kan ikke se at de berører regionale interesser. En har derfor ingen merknader til forslaget om mindre endring av reguleringsplanen. Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen har vurdert endringene, og vi mener at ordlyden i bestemmelse punkt må bearbeides. Reguleringsbestemmelser må være mest mulig presise og entydige. Ord som «kan» og «bør» må unngås. Det er også uklart hva som ligger i formuleringene «hvis eiendommens beskaffenhet tilsier at noe annet vil være vanskelig», «et ensartet uttrykk» og «kan fylles opp noe». Forannevnte bør konkretiseres og presiseres. Hvis kommunen ønsker å gi retningslinjer til planen, må disse tas ut av bestemmelsene, og heller samles i eget avsnitt med «retningslinjer». Her kan det også gjerne vises til kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse. Når det gjelder hensynet til planering og høyde fra terreng til terrasser, vil miljøvernavdelingen vise til Byggesaksforskriften (SAK 10) 4-1, bokstav d), nr. 7 og dens veiledning. I veiledningen til forskrift står det følgende: «Bygging av terrasse på bakken i områder med arealformål byggeområde ligger utenfor tiltaksbegrepet etter pbl. 20-1".." På bakken" betyr at terrassegulvet ikke kan ligge høyere enn 0,5 m over terreng. Terrasser med høyde mer enn 0,5 m over ferdig planert terreng vil være omfattet av tiltaksbegrepet i pbl For denne typen tiltak vil også andre bestemmelser i

4 plan- og bygningslovgivningen være relevante. Blant annet må slike terrasser medregnes i bebygd areal og ha rekkverk, jf. byggteknisk forskrift 5-2 og annet ledd». Det er oppgitt i søknaden at mange av tomtene i feltet er små, og har svært bratt og ulendt terreng. Det fremgår av illustrasjon og reguleringsbestemmelser, at hyttefeltet er utformet slik at store/vesentlige terrenginngrep skal unngås, slik at vegetasjon og terreng bevares i så stor grad som mulig. Blant annet er hyttebygg fundamentert på søyler og bebygd areal, BYA, skal være på maks 44 m², eksklusiv bod. På bakgrunn av ovennevnte, mener miljøvernavdelingen at det i revisjonen, må tas hensyn til planens formål med å ta vare på vegetasjon og terreng. Dette er også i overensstemmelse med kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse. Miljøvernavdelingen mener at terrasser bare bør tillates innenfor byggegrense, og at avvik fra opprinnelig terrengnivå for mindre fylling og planering av terreng, ikke bør overstige 0,5 m. Miljøvernavdelingen forventer at bestemmelsen vedrørende høyde på terrasse formuleres slik at det bebygde arealet på tomten ikke økes. Vi har ingen merknader til å ta ut bestemmelse punkt Vi har heller ingen merknader til at søknaden behandles som en mindre endring jf. pbl andre ledd. Vi ber om å få kopi av vedtaket med oppdatert plan. Øysanglia Velforening, Vår velforening representerer 20 nye tomteeiere på felt B3, hvorav noen har fått oppført hytter. Øysanglia Velforening støtter hovedbudskapet i søknaden. Med snauhogsten og fjerning av markdekket på mange av tomtene i felt B3 er forutsetningene i reguleringsplanen endret. De har allikevel oppfordringer til at det blir vurdert hvor hensiktsmessig det er at terrasser på bakkeplan skal legges innenfor byggegrenser, jfr. nye byggeregler, og at materialbruk og estetikk bør være sammenfallende slik at estetikk blir ivaretatt. De mener også at det i større grad bør tillates at støttemurer, fyllinger, beplantning og mindre konstruksjoner kan plasseres utenfor byggegrenser. De ønsker at terrasser/plattinger kan oppføres i tråd med retningslinjer for fritidsbebyggelse i Risør kommune, inntil 40 m2. De ønsker at terrasser kan settes opp utenfor byggegrenser. De ønsker også at det skal kunne etableres terrasser over bod der det lar seg gjøre å plassere bod og hytte på samme nivå. Når det gjelder å fjerne punkt så har de ingen sterke meninger om dette og ber kommunen vurdere nøye om denne skal endres. Limkjerrheiene vel har kommentert at de endringene som foreslås av Øysanglia Velforening bør sendes inn som egen søknad og deretter sender på separat høring til de andre velforeningene. Kommunen har valgt å håndtere innspillet fra Øysanglia som en høringsuttalelse på lik linje med de øvrige. Økonomi Endringen innebærer ingen utgifter for kommunen, men gir inntekt i form av et gebyr for saksbehandling.

5 Kommuneplan Planområdet er delvis utbygd og planen har rettsvirkning foran kommuneplanen fra Folkehelse og levekår Endringen er ikke direkte relevant for folkehelse, men områdene vil på sikt kunne reetableres til et fint hytteområde, med de positive konsekvensene det vil kunne få for rekreasjon. Klima og miljø Reetablering av jordmasser og vegetasjon vil være positivt i forhold til klima og miljø. Vurderinger Det er etter flere år med vanskelige forhold i dette planområdet ønskelig fra rådmannens side, å kunne begrense skadeomfanget. Tidligere utbygger fjernet vegetasjon og jordmasser i strid med planen. Mange av tomtene har vist seg å være mer krevende enn antatt i forhold til topografi og størrelser. Området består av mange tomter med kort avstand i mellom. I tillegg har noen tomter terreng som går over 10 høydemeter, dvs. de er veldig bratte. For at disse skal kunne bebygges med den hyttetypen som er bestemt gjennom plan så må de anlegges på søyler. Dette var også hensikten fra starten av, men når enkelte søyler kan komme opp i 7 meter høyde så mener vi at forutsetningene for planen og ivaretagelsen av det estetiske og sikkerhetsmessige, gjør det nødvendig å tenke nytt. Vi har etter en grundig befaring funnet ut at området som helhet er best tjent med at hyttene gruppevis får konkrete bestemmelser da felles bestemmelser ikke vil kunne ivareta en best mulig landskapstilpasning på en god måte. Vi henviser til plankart (ikke fullstendig oppdatert), hvor tomtene har fått nummerering. Bestemmelsene foreslås differensiert etter tomtenummer. For tomtene og så er det varierte høydeforskjeller på hver enkelt tomt. Her har vi vurdert at noen vil trenge muligheten til å anlegge forstøtningsmur og fyllmasse, mens enkelte kun trenger mindre tilbakefylling av jordmasser. Det vil derfor være vanskelig å differensiere godt nok og behovet må vurderes ut ifra skjønn. Spesielt utsatt er tomt Se pkt. 3.6 i forslag til nye bestemmelser. Tomtene og har beskjedne høydeforskjeller og mye av vegetasjonen og jordmassene intakt. Enkelte vil kunne få forbedret utearealet ved mindre planering/fylling. Her vil det ikke være stort behov for forstøtningsmurer. Tomt 7-17 og 7-18 ligger noe høyere i forhold til vei og kan ha behov for mindre konstruksjoner for å få tilfredsstillende adkomst. Avstand til veikant bør være min 1,0 m. Se pkt. 3.7 i forslag til nye bestemmelser. Tomtene har relativt greie tomter med få kotehøyder og disse ligger i et område som fremdeles har noe gjenværende vegetasjon i front (mot vest). Her vil det kunne tillates små forstøtningsmurer under 0,5 m og mindre planering under 0,5 m, målt til eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå. Se pkt. 3.8 i forslag til nye bestemmelser. Tomtene og foreslås også gitt anledning til noe fylling/planering og terrasser innenfor byggereglene. Se pkt. 3.9 i forslag til nye bestemmelser. Tomtene vil kreve forstøtningsmur og fylling da tomtene strekker seg over flere koter. Her er også noe varierende grad av behov, men disse ligger skjermet til i nederste rekke med vegetasjon i front. Mot gangvei vil det kunne være nødvendig med forstøtningsmur. Se pkt i forslag til nye bestemmelser.

6 Tomtene vil i stor grad kun ha behov for tilbakefylling av masse og i noen tilfeller mindre forstøtningsmurer på under 0,5 meter. Boder bør søkes løst med plassering på siden, eventuelt mot vei, for å tilpasses best til terrenget. Det vil måtte bli høydeforskjell mellom bod og hytte på enkelte tomter. Se pkt i forslag til nye bestemmelser. Tomtene , , og og 14-19, ligger i et slakere terreng og bør få samme bestemmelser som fellesbestemmelsene. Her er ikke nødvendig med egne bestemmelser. Se pkt i forslag til bestemmelser. Tomtene har ulike utfordringer ligger over en kløft hvor det vil være naturlig å tillate noe fylling og eventuelt forstøtningsmur på maks 1,0 m ligger i skråning mot hovedvei inn til feltet og vil være viktig for helhetsinntrykket på området. Her vil det være best om det blir forstøtningsmur og fyllmasse for å hindre høye rom under hytta og eventuelt terrasse. Se pkt i forslag til nye bestemmelser. De mest utfordrende tomtene ligger på rekke med nummer Her vil søylehøyde kunne komme opp mot 7,0 meter og i tillegg består skråningen av bart fjell. For å bøte på dette innstilles det på å endre bestemmelsene slik at det gis adgang til å fylle opp med jordmasse og tillate forstøtningsmurer. Det vil da bli mulig å reetablere vegetasjonen og redusere høyden på søylene. I tillegg vil va-rør og kabler kunne skjules. Denne rekken er imidlertid ikke mest eksponert og de tiltakene som det åpnes opp for vil ikke være synlige før man er oppe ved tomtene. Terrasser bør imidlertid ikke legges i forkant av hyttene (mot vest) da disse fasadene er høyest og rent estetisk vil det være svært uheldig. Terrasser må anlegges parallelt med hyttene. Her vil også bodene måtte bli plassert ved siden av hytta slik at det blir bedre landskapstilpasning. Se pkt i forslag til nye bestemmelser. For tomtene og , er eksponeringen stor og vi har derfor valgt å foreslå bestemmelser som reduserer eksponeringen. Hyttene bør legges så lavt i terrenget som mulig. Det vil ta bort intensjonen i planen om at hyttene skulle sveve i terrenget, men foreslås som følge av at feltet er endret i så stor grad. Her vil kun mindre tilbakefylling av jordmasser være nødvendig for å skjule sår i terrenget. Det er også hensiktsmessig i forhold til va-rør og kabler. Terrassekar n anbringes på bakkenivå i en høyde av maks 1,0 m fra ferdig planert terreng. Se pkt i forslag til nye bestemmelser. Felt B2 har i stor grad ikke behov for utfyllende bestemmelser da tomtene er relativt flate. De er også allerede planert/opparbeidet. Det er heller ikke samme hyttetype i Felt B2 og vi ser ikke behovet for å detaljstyre omfanget av tiltak som skal kunne sette i verk, men henviser til nye byggeregler og en begrensning i forhold til høye terrasser. Se pkt. 2.5 i forslag til nye bestemmelser. Omsøkte reguleringsendring innebærer å fjerne bestemmelse som omhandler vegetasjon og terreng. Reguleringsplanen sier for øvrig ikke noe om utnyttelsesgrad eller omfang av tillat terrengplanering. Dersom en fjerner bestemmelsen punkt (endret til 6.2) i sin helhet, vil det dermed ikke være noen begrensinger i opparbeidelse av utearealet på hver enkelt tomt. Dette kan føre til at tomtene i stor grad vil bli opparbeidet og utbygget. Intensjonen i den opprinnelige planen om å beholde den naturlige vegetasjonen uberørt, skulle gi hyttefeltet gode landskapsmessige kvaliteter. Ved å fjerne bestemmelsen i sin helhet, vil dette kunne gi negative konsekvenser for landskapet, den opprinnelige intensjonen i planen, og den særegne arkitekturen. Det er derfor viktig å finne en løsning der hytteeiernes behov for uteoppholdsareal blir ivaretatt uten at dette går på bekostning av arkitektoniskeog landskapsmessige kvaliteter. Bestemmelsen bør ikke fjernes i sin helhet, men nye bestemmelser skal ivareta muligheten for at deler av tomtene kan få jordmasser og ny vegetasjon. Bakgrunnen for at terrasser/plattinger bør begrenses til 20m2 BYA, er at tomtene er forholdsvis små.

7 En terrasse/platting på 20m2 vil kunne tilfredsstille hytteeiernes behov for en uteplass og uteopphold, samtidig som nedbyggingen av tomtene da blir holdt på et moderat nivå. I tillegg er terrenget på tomtene svært bratt. Større terrasser vil fort kunne krage utover i terrenget og gi behov for høye pæler under. Dette vil gi et uheldig, estetisk uttrykk når hele feltet er utbygd. Alle hyttene har en større takterrasse på ca. 40m2. Terrassebehovet bør sies å være dekket, dersom man i tillegg får bygge en terrasse/platting på terreng på inntil 20m2. I tillegg bør disse kunne plasseres uavhengig av byggegrensene da det vil være bedre for landskapet å plassere de på sidene av hyttene i stedet for i front eller bak hvor det er rom innenfor byggegrensene. Vi mener allikevel at minsteavstand bør være 1,0 m til nabogrense. Der terrassene blir høyere enn 0,5 m over bakken må det foretas forebyggende tiltak mot spredning av brann. Terrasser som endrer/bryter med bygningens fasade bør ikke tillates, da dette vil virke negativt på hyttenes særegne arkitektur. I tillegg vil terrasser med store høyder over terreng kunne eksponere seg negativt i landskapet. Vi har derfor lagt begrensninger på høyder, målt gjennomsnittlig for å kunne ta høyde for de bratteste tomtene. Det har blitt vurdert tidligere å tillate terrasse på tak over bod. Vi har tidligere ment at det er uheldig for estetikken og hensikten i planen at boden ikke oppfattes som frittliggende. Etter befaringen har vi sett på hyttene som er oppført og kommet frem til at der hytte og bod ligger på samme nivå så kan det tillates terrasse over bod. For å ivareta estetikken om en luftig bebyggelse så innstilles det imidlertid på at det må benyttes horisontale, lette spiler som rekkverk på disse terrassene, i likhet med rekkverk på byggene for øvrig. Denne bestemmelsen gjelder kun for kubehyttene brukt i Felt B3, ikke Felt B2. Hyttene er bygd opp på en ramme av ståldragere og søyler, som er montert på bolter ned i eksisterende fjell/terreng uten noen form for sprengning, utgravning eller andre terrenginngrep. I tillegg er hyttene i stor grad tilpasset naturen og omkringliggende terreng. Det har vært en intensjon bak planen om at eksisterende vegetasjon ikke skal fjernes. Det er samtidig viktig at tomtene ikke gror igjen, og for at det skal være mulig å benytte tomtene, er det naturlig at det tillates tynningshogst og rydding av tomta. Det er viktig er at tomtene fremstår som naturtomter uten innslag av store plener, høye tujahekker, gjerder, fontener o.l. Imidlertid har området vært utsatt for snauhogst og fjerning av masse, noe som fører til at hensikten med planen er blitt tilsidesatt. For å avbøte skadene må det kunne tillates noe tilbakefylling av jordmasser som så kan beplantes. Det viktigste vil være at det får gro opp naturlig vegetasjon mellom og rundt tomtene og til en viss grad på de deler av tomtene som ikke er ødelagt. Dette gjelder også friområder hvor det blir behov for tilbakefylling av masse og vegetasjon. Vi har også valgt å foreslå et nytt punkt under Felt B2 vedrørende terrasser da dette vil kunne bli en problemstilling i også i dette området. I tillegg har vi valgt å innstille på å fjerne et punkt som er et tidligere smør-på-flesk -punkt. Dette gjelder punkt 2, uthevet i gult, som lyder: Mindre endringer og justeringer i forhold til bebyggelsesplan, kan tillates innenfor rammen av plan og bygningsloven og byggeforskriftene. Denne ordlyden er i prinsippet unødvendig da kommunen kan vurdere å gi dispensasjon fra plan etter 19-2 i plan- og bygningsloven og det ikke er behov for å utdype denne adgangen i bestemmelsene. Vurderinger av innspill/merknader Fylkesmannen ber kommunen om å utforme presise og tydelige bestemmelser. De er skeptiske til å tillate konstruksjoner utenfor byggegrensene. Vi mener imidlertid at dette planområdet er blitt delvis

8 ødelagt som følge av snauhogging og fjerning av jordmasser og vegetasjon. For å avbøte skadene innstiller rådmannen på å kunne tillate enkle konstruksjoner som forstøtningsmurer og fyllinger utenfor byggegrensene. I tillegg vil terrasser kunne bli bedre plassert i landskapet ved å legges utenfor byggegrensene. Ved å legge føringer for utforming og materialbruk vil helhetsinntrykket i området ivaretas. Vi anbefaler å beholde bestemmelsen om at mest mulig av tomta skal forbli naturtomt, men noen tomter er skrapt helt ren for masser og må tilbakeføres med jordmasser og vegetasjon, samt planeres for at estetikk skal ivaretas. Det synes å være vanskelig å skulle legge stor vekt på intensjonen i planen når kriteriene for dette ikke lenger er til stede. Vi er ikke kjent med at Fylkesmannen har vært på befaring og sett skadeomfanget i planområdet. Vi har etter beste evne prøvd å utarbeide tydelige bestemmelser som ivaretar det individuelle behovet for differensiering av tomtene. Fylkeskommunen hadde ingen merknader. Øysanglia Vel er i stor grad enig med forslaget fra forslagsstiller, men ønsker at bestemmelsene bør bli romsligere. Rådmannen har i stor grad prøvd å ivareta de ulike feltene i planområdet (delområder) slik at landskapet best mulig blir ivaretatt. Vi mener også at endringen av bestemmelsene ivaretar hytteeiernes ønsker på en god måte uten at kommunen mister kontroll med utbyggingen og at hensikten med planen ikke blir uthulet. Rådmannens konklusjon Mindre vesentlig endring, i henhold til bestemmelser datert MKR, av reguleringsplanen for Limkjerrheiene felt B2 og B3, godkjennes i medhold av plan- og bygningslovens Det er beregnet følgende gebyr til saken: (faktura sendes i egen ekspedisjon) 1. Saksbehandlingsgebyr kr ,-