ARENDAL KOMMUNE Plan, byggesak, utvikling og landbruk TILLATELSE TIL TILTAK - RAMMETILLATELSE

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Plan, byggesak, utvikling og landbruk Alpha Arkitekter AS Dato: Postboks 340 Vår ref: 2014/ ARENDAL Deres ref: Att. Ibrahim Harrouz Arkivkode: 205/161 Saksbeh.: Jostein Aasbø Tlf.: TILLATELSE TIL TILTAK - RAMMETILLATELSE Tiltakssted: Tybakken 90 Gnr/Bnr: 205/161 Tiltaket: Bruksendring og tilbygg Tiltakshaver: Norsafe AS Ansvarlig søker: Alpha Arkitekter AS Søknadsdokumenter: Datert: Mottatt: Dok.ref: Søknad om rammetillatelse Gjenpart av nabovarsel Gjennomføringsplan (versjon 1) Søknad om ansvarsrett fra Alpha Arkitekter AS Situasjonsplan Tegninger, fasader og snitt Søknad om dispensasjon fra TEK Situasjonsplan (revidert) Tegninger, fasader og snitt (revidert) Søknad om dispensasjon (kotehøyde gulv) Søknad om dispensasjon (krav om bebyggelsesplan) E-post fra søker vedlagt plantegning gjennomføringsplan E-post fra søker (presisering) Ansvarlig søker: Foretaket Alpha Arkitekter AS er sentralt godkjent for å kunne ivareta søkerfunksjonen og godkjennes med dette som ansvarlig søker for tiltaket. Søknaden kan dermed realitetsbehandles. Side 1 av 5 Kontaktinformasjon: telefon: postmottak@arendal.kommune.no Postadresse: Postboks 780, Stoa 4809 Arendal Sam Eydes plass 2 Organisasjon: Org.nr.: IBAN: NO SWIFT: SPSONO22 Bank: Sparebanken Sør bankkontonr.:

2 VEDTAK: Med hjemmel i pbl 19-2 gis det dispensasjon fra reguleringsbestemmelse pkt 3.1 i reguleringsplanen Marisberg, og fra kommuneplanens bestemmelse om at 1. etasje golv ikke skal ligge under kote + 2,5. Kommunen gir rammetillatelse som omsøkt. Alpha Arkitekter AS innvilges ansvarsrett i tråd med søknad. Gebyr: Det påløper saksbehandlingsgebyr med kr ,-. Faktura ettersendes tiltakshaver. Nærmere om tiltaket: Tiltaket gjelder ombygging og bruksendring av første etasje av den tidligere låvebygning ved at det innredes kontorlokaler, slik det for et par års tid tilbake er gjort i etasjen over. Tiltaket omfatter videre oppføring av et mindre tilbygg mot vest som skal gi rom for ventilasjonsaggregat. Tegningssettet datert viste her et tilbygg over flere plan, og det er denne løsningen som er nabovarslet. Tiltakshaver har imidlertid valgt å gå for et langt mindre tilbygg slik det er presentert i tegninger datert Arealet som bruksendres er på om lag 415 m 2 bruksareal (BRA), mens tilbygget vil utgjøre 22 m 2 BRA. Nabovarslingen: Søker har ikke mottatt tilbakemeldinger etter nabovarslingen. Dispensasjonssøknadene: Det er fremmet søknad om dispensasjon fra krav fastsatt i foreliggende reguleringsplan om utarbeidelse av bebyggelsesplan, og fra krav fastsatt i kommuneplanens arealdel om plasseringshøyde i forhold til sjø. Mer om dette nedenfor. I søknad er det gjort rede for at byggeprosjektet ikke på alle punkt kan tilfredsstille tekniske krav gitt i TEK 10. Se nedenfor. Omsøkt ansvarsrett denne omgang: Foretak: Funksjon/tiltaksklasse: Beskrevet ansvarsområde: Alpha Arkitekter AS PRO / 1 Arkitektonisk utforming Side 2 av 5

3 Kommunens vurdering: Arealplanstatus og juridisk grunnlag: Eiendommen er omfattet av reguleringsplanen Marisberg av , og befinner seg innenfor et delfelt avsatt til industri/lager. Det er i tilhørende reguleringsbestemmelser, under pkt 3.1, fastsatt krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan. Norsafe AS sitt næringsområde, samt noen tilgrensende områder og veiforbindelsen fram til fylkesveien er under detaljregulering i planforslag med tittel Norsafe, Tybakken. Planforslaget har vært ute til offentlig høring, og nærmere seg nå den avsluttende behandlingsfase. Dispensasjonssøknadene: Som det fremgår av pbl 19-2 kan kommunen ikke gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre heter det: I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Søker begrunner dispensasjonssøknaden knyttet til bebyggelsesplankravet med at forslag til detaljreguleringsplan har vært ute til offentlig ettersyn, og at det ikke har kommet innsigelse eller merknader i saken. Hva gjelder det andre dispensasjonsforholdet, knyttet til plasseringshøyde/flomfare, begrunnes søknaden slik: - Å opprettholde kravet til en plassering på kote FG + 2,5 m vil gjøre etasjen umulig å benytte - Tiltaket fører ikke til økt risiko for skade, lokalet er i bruk i dag. - Krav om at det under kote + 2,5 skal bygges i vanntett betong vil være upraktisk og medføre store kostnader. - Ferdig isolert betong gulv blir liggende på kote +1,8 m, elektriske installasjoner samt varmtvannsbereder plasseres på et forhøyet betonggulv på kote + 2,5, for å minimere risikoen ved en eventuell oversvømmelse. Reguleringsplanarbeidet er som nevnt ikke brakt til ende. Etter det saksbehandler kjenner til gjenstår der et par elementer i planen som det fortsatt jobbes med før saken går videre til avsluttende politisk behandling. Dette er imidlertid ikke elementer som kan få noen direkte betydning i forhold til byggetiltaket som her er til behandling. En kan derfor ikke se at det er særlig betenkelig å innvilge dispensasjon på dette punkt. Det faktum at bedriften er i rask vekst og trenger en snarlig økt kontorkapasitet taler også for dispensasjon. Hva gjelder dispensasjonsspørsmålet knyttet til gulvets høyde over sjø, er det ingen helt enkel sak. Det faktum at det er tale om bruksendring av en eksisterende bygning tale nok generelt for dispensasjon, men vil ikke alene i en hver sammenheng være et tilstrekkelig moment. I tilfellet her opplyses det at det vil gjøres visse tekniske grep Side 3 av 5

4 som vil redusere skadeomfanget dersom gulvet skulle bli satt under vann. Kommunen finner for tilfellet her, under noe tvil, å ville akseptere løsningen og innvilge nødvendig dispensasjon. Kommunen tar da for gitt at tiltakshaver er inneforstått med den risiko han løper, og at han selv må bære det økonomiske ansvaret for eventuelle skader. Avvik fra øvrige tekniske krav: Alpha Arkitekter AS opplyser at byggeprosjektet ikke helt tilfredsstiller kravene i teknisk forskrift (TEK 10) for så vidt gjelder minimumskravene til U-verdi på gulv- og ytterveggskonstruksjonene. Søker la i utgangspunktet til grunn at dette utløser dispensasjonsbehov. Etter telefon herfra om dette har søker tilbakemeldt at det må forstås som såkalt fravik fra TEK som kommunen kan gi tillatelse til (jfr pbl 31-2 fjerde ledd) uten å måtte gå veien om dispensasjon. Kommunen godkjenner de fravik søker har gjort rede for. Vannforsyning og avløp: Bygningen er tilkoplet offentlig VA nett. Hva gjelder brannvannsforsyning så ble det etablert en løsning for slokking med sjøvann i forbindelse med bruksendring av 2. etasje (sak 2011/792) Ansvar, tiltaklasser m.v.: Alpha Arkitekter AS innehar sentral foretaksgodkjenning som dekker aktuelle ansvarsområder. Foretakene innvilges ansvarsrett på det grunnlag. Kommunen slutter seg til søkers forslag til tiltaksklasser. Med hilsen Jostein Aasbø Senioringeniør Kopi til: Norsafe AS, Tybakken 90, 4818 FÆRVIK Side 4 av 5

5 Arendal kommune Postboks 780, 4809 Arendal Denne meldingen gir viktige opplysninger til den som ønsker å påklage den avgjørelsen som er truffet Hvem kan De klage til? Klagefrist Rett til å kreve begrunnelse Innholdet i klagen Utsetting av gjennomføring av vedtaket Rett til å se saksdokumentene og til å kreve veiledning Kostnader ved klagesaken Klage til Sivilombudsmannen Klagen sendes til kommunen, som skal foreta en vurdering før den sendes klageinstansen, som er Fylkesmannen. Klagefristen er tre 3 uker fra den dag De mottok vedtaket. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt før fristen går ut. Dersom De klager så sent at de kan være uklart for oss om De har klaget i rett tid, bør De oppgi datoen for når De mottok dette brevet. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, og da må De oppgi årsaken til at De ønsker det. Dersom De mener vi ikke har begrunnet vedtaket vårt, kan De kreve en slik begrunnelse før fristen går ut. Ny klagefrist blir da regnet fra den dagen De mottar begrunnelsen. De må presisere - Hvilket vedtak De klager over - Årsaken til klagen - Den eller de endringer som De ønsker - Eventuelt andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagen må undertegnes. Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller klagen er avgjort (oppsettende virkning). Med visse begrensinger har De rett til se dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningsloven 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med oss. De vil da få nærmere veiledning om adgang til å klage, om fremgangsmåten og om reglene for saksbehandlingen. De kan søke om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter reglene om fritt rettsråd. Vanligvis gjelder visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannen eller Deres advokat kan gi nærmere opplysninger om dette. Hvis vedtaket er blitt endret til Deres fordel, kan De etter forvaltningsloven ha krav på å få dekket vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket. Klageinstansen vil orientere Dem om retten til å kreve slik dekning. Hvis De mener at De har vært utsatt for urett fra den offentlige forvaltnings side, kan De klage til Stortingets ombudsmann for forvaltningen (Sivilombudsmannen). Sivilombudsmannen kan ikke selv endre vedtaket, men kan gi sin vurdering av hvordan den offentlige forvaltningen har behandlet saken, og om det er gjort eventuelle feil eller forsømmelser. Dette gjelder likevel ikke saker som er avgjort av Kongen i statsråd. Dersom De nå får Deres klage avgjort i statsråd fordi Kongen er klageinstans, kan De derfor ikke senere bringen saken inn for Sivilombudsmannen. En eventuell klage sendes til: Arendal Kommune, Postboks 780 Stoa, 4809 Arendal Side 5 av 5