SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning Arkivsaksnr: 2014/6182 Klassering: 135/2/L33 Saksbehandler: Gunnar Vorum SØKNAD FRA JOHAN EINAR BJERKEM OM FRADELING AV 2 DAA DYRKA MARK TIL TOMT FOR GJESTEHUS PÅ BJERKEM 135/2 Trykte vedlegg: Kart i målestokk 1 : 100, 1 : 700, 1 : og 1 : Vedlegg til søknad Utrykte vedlegg: Søknad Rådmannens forslag til vedtak: Omdisponering Med hjemmel i jordlovens bestemmelser jfr. 9 godkjennes søknad fra Torunn og Johan Einar Bjerkem om omdisponering av ca. 2 daa fulldyrka jord på landbrukseiendommen Bjerkem gbnr. 135/2 Steinkjer kommune. Fradeling Med hjemmel i jordlovens bestemmelser jfr. 12 godkjennes søknad fra Torunn og Johan Einar Bjerkem om fradeling av ca. 2 daa fulldyrka jord på landbrukseiendommen Bjerkem gbnr. 135/2 Steinkjer kommune. Arealet skal brukes som tomt for oppføring av gjestehus. Fradeling godkjennes under følgende forutsetninger, som tinglyses som heftelse på fradelt parsell: Gjestehusa skal kun brukes i samband overnatting tilknyttet besøksvirksomheten på gården Hvis besøksvirksomheten oppfører skal gjestehusa fjernes og arealet tilbakeføres til jordbruksproduksjon Torunn Austheim rådmann Gunvor Aursjø utviklingssjef

2 Saksopplysninger: Det søkes om omdisponering og fradeling av tomt for oppføring av gjestehus for overnatting og lokaler for gårdsbutikk og utstillingslokale til museumsformål, på eiendommen Bjerkem gbnr. 135/2. Omsøkte tomt er på 2 daa og ligger like vest for stabburet og nord for vestre gårdsveg (tidligere fylkesveg). Det planlegges å bygge flere mindre gjestehus. Husa skal bygges på peler. Eneste gravearbeid som skal utføres på tomta er graving av punkter for pelene, samt graving for vann- og kloakkledning og el-kabler. Matjordlaget skal ikke tas av, unntatt for nevnte gravearbeid. Med slik enkel fundamentering kan husa flyttes bort hvis den planlagte virksomheten opphører, og arealet kan tilbakeføres til jordbruksformål. Torunn og Johan Einar Bjerkem overtok eiendommen Bjerkem fra Johan Einar sine foreldre, Berit og Jakob Bjerkem i Opplysninger om eiendommen: Beliggenhet: Bjerkem ligger i Henning i Sparbu, ca. 12 km sør-øst for Steinkjer sentrum. Arealgrunnlag i henhold til gårdkart i daa: Fulldyrka jord 352 Høgbonitet skogsmark 374 Middelbonitet skogsmark 257 Lågbonitet skogsmark 60 Sum produktiv skogsmark 691 Anna areal 171 Sum areal 1187 Tilvekst i skogen er beregnet til 240 m 3 i hogstklasse 3 5 (justert for topp og avfall, samt miljøhensyn) I tillegg til eget areal leies 193 daa dyrka jord fra naboeiendom Eli, samt at det kjøpes grovfór (rundballer) fra en annen naboeiendom, Røli. Bygningsmassen består av våningshus, stabbur, driftsbygning med fjøs og fórrom, gammellavin som er bygd sammen med fjøset, redskapshus og tørkehus. Kårboligen, som danner et viktig element i tunet (mot øst), står på fradelt tomt, gbnr. 135/10. Gammellavin er innredet med selskapslokale, møterom, kjøkken og sanitæranlegg. Stabburet, Bunadsburet, brukes av Norsk Folkedraktsøm v/ Berit Bjerkem. Driftsopplegget er økologisk melk- kjøtt- og kornproduksjon, disponibel melkekvoten er på ca liter Det dyrkes korn på ca. 230 daa, hvor det nyttes gamle kornsorter av både bygg, hvete, havre og rug. I tillegg til primærproduksjon er det over noen år oppbygd en omfattende og allsidig tilleggsnæring med flere delelement: Nord-Trøndelag Folkedraktsøm som produserer den rekonstruerte draktsikken fra distriktet fra siste halvdel av 1700-tallet og første halvdel av 1800-tallet. Eies og drives av Berit Bjerkem Besøksvirksomhet. Kjernevirksomheten foregår i gammellavin. KultLab As som driver med leder- og teamutvikling. Naturkjøtt SA som er ei samvirkebedrift med seks gårdsbruk med økologisk produksjon, hvor Jakob Bjerkem er styreleder og primus motor. Kjøtt fra Bjerkem omsettes gjennom Naturkjøtt SA Det vises ellers til vedlagte orientering om Kulturgården Bjerkem fra søker (vedlegg 2). Det er ikke registrert miljøverdier av vesentlig verdier eller kulturminner på området. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt som LNF A-formål. Søknaden skal vurderes i h.h.t. jordlovens bestemmelser, jf. 9 Omdisponering og 12-Deling. Videre henvises til rundskriv M

3 Vurdering etter 9. Dyrka og dyrkbar jord skal ikke brukes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon. Det er bare i særlige tilfeller at det kan gis samtykke til omdisponering. Jordvernet står i henhold til dette sterkt. Ved vurderingen om det kan gis tillatelse til omdisponering skal det blant anna tas hensyn til godkjente planer etter plan- og bygningsloven, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskap og det samfunnsganget en omdisponering vil gi. I begrepet samfunnsgang inngår tiltak som har verdi for allmennheten eller en større gruppe personer. Samfunnsinteresser som taler for omdisponering kan for eksempel være formål som tilgodeser allmennheten og som tar sikte på økt sysselsetting og næringsutvikling på bygdene. Det skal også tas hensyn til bosetting i området og om arealet kan føres tilbake til jordbruksproduksjon. Det bare i særlig høve at jordvernet bør vike. Det er å bemerke at selv om det foreligger særlige høve kan søknaden avslås. Formålet med å forby omdisponering er å verne produktive arealer og jordsmonnet for ved å sikre matproduserende areal. Vurdering etter 12. Forhold som skal vurderes ved deling er blant anna omsynet til vern av arealressursene, om deling fører til en driftsmessig god løsning, om det kan føre til drifts eller miljømessige ulemper for landbruket i området, hvilke påvirkning det får for landskapsbildet, økologiske og kulturhistoriske verdier. Også bosettingshensyn skal tillegges vekt. I begrepet vern av arealressursene inngår hensynet til den avkastning eiendommen kan gi. Saksvurderinger: Bjerkem har i flere år drevet omfattende næringsvirksomhet utenom primærlandbruket. Gammellavin og Bunadsburet er de bygninger som er brukt til disse næringene. Videre har kårleiligheten i våningshuset og kårboligen vært brukt til overnatting. Kårboligen er nå bebodd av Berit og Jakob. Besøksnæringen generer mye besøk og dette blir i dag løst gjennom samarbeid med hotell i Steinkjer sentrum. Søkerne har planer om å utvikle besøksnæringen ytterligere. Dette betinger et bedre tilbud for overnatting. Overnatting på hotell i Steinkjer sentrum vurderes ikke å være optimalt. Omsøkte tomt til de planlagte gjestehus like inntil vestre del tunet. Det er kort vei til Gammellavin, hvor selskapslokale og møtelokaler er lokalisert. I søknaden er dette fremhevet som en av suksesskriteriene for å lykkes. Arealet på ca. 2 daa er fulldyrka jord og ligger inntil Bunadsburet og vestre gårdsveg. Eiendommen ligger i et gammelt kulturlandskap, og det er rikt med kulturminner i området. Dette gir ved planlegging av nye tiltak utfordringer med å ikke komme i konflikt med slike kulturminner. I prosessen fram til søknad er det derfor gjort vurdering av flere ulike areal, der omsøkte areal anses å være det som gir minst konflikter både i forhold til jordlovens bestemmelser, og i forhold til registrerte kulturminner. Besøksvirksomheten drives som tilleggsnæringer til gården. Hvis overnattingsvirksomheten ble organisert som en del av gårdsdrifta ville også den delen bli vurdert som tilleggsnæring og tiltaket kunne gjennomføres uten søknad om fradeling. Jordlovsbehandlingen ville begrenses seg til omdisponering av areal jf. 9. Nå ønsker man å skille ut overnattingsvirksomheten som eget firma. Bakgrunn for dette er ønske om å invitere investorer til finansiering av utbyggingen. For å tilby sikkerhet fordres at investeringene gjøres på fradelt tomt. I tillegg til å forenkle/lette finansieringen oppnår man også å spre den økonomiske risikoen ved byggeprosjektet. Fradeling av byggetomt så nært gårdstunet vurderes å være krevende. Det er flere forhold som vurderes som utfordrende, men vil spesielt nevne drifts- eller miljømessige spørsmål Saken skal vurderes etter følgende forhold:

4 "godkjente planer etter plan- og bygningslova" Omsøkte område er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-A. Bare bygninger tilknyttet stedbunden næring kan føres opp. Det kan dispenseres fra denne bestemmelsen. Som grunnlag for slik dispensasjon skal forholdet til de hensynene som ligger bak bestemmelsene det dispenseres fra, vurderes. Hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra vil i dette tilfellet være landbruksinteressene Dersom foreliggende søknad var avgrenset til søknad om omdisponering, ville tiltaket kunne ha blitt betraktet som tilleggsnæring på gårdsbruket, og følgelig ville det ha vært i tråd med kommuneplanens arealdel. Fradelingen medfører at tiltaket ikke lenger kan betraktes som stedbunden næring, og dispensasjon fra kommuneplanens arealdel er derfor nødvendig. "drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området" Forbudet mot omdisponering av dyrka og dyrkbar jord har sin begrunnelse i behovet for å verne produktive arealer og sikre matproduserende arealer. Omdisponering kan få negative konsekvenser for landbruket, og i vurdering av omdisponering må det også vurderes om tiltaket vil gi drifts- og miljømessige ulemper. Med dette menes forhold som at deling kan gi dårligere arrondering eller at det vanskeliggjør atkomst til arealer. Miljømessige ulemper knytter seg til evt. konflikter mellom landbruket og andre brukerinteresser. Tiltaket vil redusere det matproduserende arealet og slik sett være negativ for landbruket. Utførelsen av tiltaket som er grunnlaget for søknad om omdisponering og fradeling er skissert foretatt på en slik måte at det ikke skal medføre en irreversibel reduksjon i det matproduserende arealet. Tiltaket skal kunne fjernes og arealet tilbakeføres til matproduksjonsareal, dersom behovet for tiltaket forsvinner. Tiltakets plassering i produktivt areal vurderes ikke å medføre negative konsekvenser i form av dårligere arrondering eller at det vanskeliggjøre atkomst til tilstøtende areal. Det foreligger fare for konflikter mellom landbruksdrifta og overnattingsdelen, men overnattingsdrifta er basert på et levende gårdsbruk som den viktigste komponenten i rammen omkring overnatting. Dette vil medføre at overnattingsgjester har en annen tilnærming til de naturlige aktivitetene i et aktivt jordbruksmiljø, og følgelig vurderes potensialet for konflikter som liten. Selve besøksvirksomheten er tuftet på gårdens øvrige ressurser, og har derfor ingen verdi uten i sammenheng med gården. Besøksvirksomheten vil derfor fortsatt være en del av gårdens virksomhet. Evt. konflikter mellom primærlandbruket på gården og overnattingsdelen vil ramme besøksvirksomheten. Det vil derfor være egeninteresse at evt. konflikter løses raskest mulig. Eier og driver av gården og besøksvirksomheten (søker) skal også være deleier i overnattingsdelen. "om landskapsbildet og økologiske og kulturhistoriske verdier" Det vurderes å ligge utfordringer i forhold til dette punktet ved oppføring av gjestehus helt inntil tunet. Men dette er verdier som er en del av grunnlaget for besøksvirksomheten og må ivaretas på en tilfredsstillende måte. Utforming av gjestehusene er i vurdering av dette punktet vesentlig. Søkeren har lagt mye arbeid i vurderingen av hvorvidt det er riktig å la utformingen følge tradisjoner for området, eller om det vil være riktig at utformingen bryter med tradisjonene. De vurderingene som er gjort er basert på behovet for at gjestehusene skal inngå som en berikelse av kulturlandskapet, som er en vesentlig del av grunnlaget for besøksvirksomheten. Dette medfører at landskapsbildet og økologiske og kulturhistoriske verdier vurderes å bli ivaretatt. Det er ikke registrert kulturminner på omsøkte areal. "det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi" Inn under begrepet samfunnsganget inngår om tiltaket har verdi for allmennheten eller en større gruppe personer, samt bosettingshensyn. Samfunnsinteresser som taler for omdisponering kan være formål som tar sikte på økt sysselsetting og næringsutvikling i området. Tiltaket vurderes å gi økt sysselsetting og næringsutvikling i grenda. Det vurderes også å skape positive ringvirkninger for øvrige reiseliv i området. Solheim rideleir er lokalisert på nabogården, mens nabogården Røli er i oppstartfasen med utvikling av sin reiselivsbedrift. Begge vil kunne dra nytte av Bjerkem sin satsing. Tiltaket vurderes også som positivt for bosettinga i kommunen.

5 "om vern av arealressursene" I dette begrepet inngår hensynet til den avkasting en eiendom kan gi. Tiltaket vurderes å redusere avkastingsevnen i primærlandbruket i Bjerkem i svært liten grad. "om delinga fører til en driftsmessig god løsning" Ved deling skal det også legges vekt på om det gir en god driftsmessig løsning. I det ligger utformingen av eiendommen kan føre til kostnadseffektiv drift. Arronderingmessige forhold trekkes inn som avstander, utforming av teiger o.l. Større enheter vil som oftest føre til reduksjon av driftskostnadene. I denne saken reduseres dyrkajordsarealet med kun 2 daa. Dette vurderes å gi små konsekvenser for muligheten til god økonomisk drift av øvrige arealer på gården. Konklusjon Jordlovens bestemmelser er utfordrende i en slik sak, spesielt fradelingsbestemmelser. Etablering av egen juridisk enhet helt inntil tunet kan gi særlige utfordringer for både landbruksdrifta og aktiviteten på det fradelte arealet. I dette tilfellet er planene slik at de to enhetene skal være så nært integrert at det i daglig drift ikke vil være skiller mellom aktivitetene. En egen juridisk enhet er imidlertid fritt omsettelig, og i et gitt tilfelle kan den sterke integreringen forsvinne. Dersom fradelingstillatelse gis, kan det derfor være hensiktsmessig at det etableres klausuler knytta til fradelt areal, som sikrer mulighet til en tilbakeføring av arealet til landbrukseiendommen, dersom ønsket om avhending av fradelt areal oppstår. Søker har lykkes med sin satsing på tilleggsnæring. Virksomhetene er bygd opp over tid og framstår som solide bedrifter. Søker har både stor vilje og ikke minst evne til å gjennomføre tiltak. En viktig del for å kunne videreutvikle besøksvirksomheten er å tilby bedre overnatting. Det er argumentert i søknaden med at overnattingstilbudet må være en del av konseptet, ikke leie f.eks hotellrom, og det bør ligge i umiddelbar nærhet til gammellavin. Slik saken er framlagt ligger vurderes at det et betydelig potensiale i form av økt sysselsetting og verdiskapning. Det vurderes å gi positive ringvirkning for andre bedrifter i området. Det er vurdert alternativ tomt, men ingen tilfredsstiller de krav søker har satt. De positive konsekvenser tiltaket forventes å få, må vurderes opp mot bestemmelsene i lovverket. Administrasjonen finner tiltaket interessant og har tro på at søker vil lykkes og vil anbefale søknaden. Følgende forhold er lagt til grunn: Tiltaket har stort potensiale for økt sysselsetting og verdiskapning i området Gjestehusa skal kun brukes i samband overnatting tilknyttet besøksvirksomheten på gården Hvis besøksvirksomheten oppfører skal gjestehusa fjernes og arealet tilbakeføres til jordbruksproduksjon, samt at det fradelte matrikkelenheten sammenføyes med Bjerkem 135/2. Denne forutsetningen må inngå i avtale mellom eiendommen og driftsselskap, og tinglyses som en heftelse på fradelt areal.