Gnr 196 bnr Ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven

Transkript

1 Arkivsak. Nr.: 2014/2-17 Saksbehandler: Gjermund Gomo Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur Gnr 196 bnr Ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningsloven Rådmannens forslag til vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-3 pålegges eier av gnr 196 bnr 4 at fasade på naust rettes i henhold til godkjente tegninger. Frist for oppfyllelse settes til Pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-5 fastsettes tvangsmulkt på kr som et engangsbeløp samt kr pr dag som løper fra fristoverskridelsen for retting. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-3 pålegges eier av gnr 196 bnr 4 at vatn og avløp i naustet saneres. Frist for oppfyllelse settes til Pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-5 fastsettes tvangsmulkt på kr som et engangsbeløp samt kr pr dag som løper fra fristoverskridelsen for retting. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-3 pålegges eier av gnr 196 bnr 4 at rom innredet som kjøkken rettes. Det innebærer at rommet skal tilrettelegges for oppbevaring av redskaper og utstyr, og at kjøkkeninnredning fjernes. Frist for oppfyllelse settes til Pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-5 fastsettes tvangsmulkt på kr som et engangsbeløp samt kr pr dag som løper fra fristoverskridelsen for retting. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-3 pålegges eier av gnr 196 bnr 4 at rom innredet som badstue rettes. Det innebærer at rommet skal tilrettelegges for oppbevaring av redskaper og utstyr, og at badstuinnredning fjernes. Frist for oppfyllelse settes til Pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-5 fastsettes tvangsmulkt på kr som et engangsbeløp samt kr pr dag som løper fra fristoverskridelsen for retting.

2 Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-3 pålegges eier av gnr 196 bnr 4 at terrasse ved naust inkludert trapp og utepeis fjernes. Frist for oppfyllelse settes til Pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-5 fastsettes tvangsmulkt på kr som et engangsbeløp samt kr pr dag som løper fra fristoverskridelsen for retting. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-3 pålegges eier av gnr 196 bnr 4 at anlagt støttemur og fylling med anlagt plen i strandsonen fjernes. Frist for oppfyllelse settes til Pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-5 fastsettes tvangsmulkt på kr som et engangsbeløp samt kr pr dag som løper fra fristoverskridelsen for retting. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-3 pålegges eier av gnr 196 bnr 4 at området med pålegg om fjerning i kulepunktene 5 og 6 vist i vedlegg 12, tilbakeføres til tilnærmet naturtilstand. Dette innebærer blant annet jevn helning, fordeling av større stein og revegetering etter plan fra sakkyndig. Tilbakeføringen skal sikre en naturlig passasje for ferdsel i strandsonen når det er flo. Dersom behov for sikring mot erosjon ved ekstremvær dokumenteres av sakkyndig, kan sikringstiltak også inngå. Planen skal godkjennes av kommunen. Frist for oppfyllelse settes til Pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Med hjemmel i planog bygningslovens 32-5 fastsettes tvangsmulkt på kr som et engangsbeløp samt kr pr dag som løper fra fristoverskridelsen for retting. Tiltakshaver gis anledning til å søke dispensasjon fra pbl 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) og pbl 1-8 (Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag) om bruksendring for andre etasje i naustet og frittliggende terrasse etter pbl 19-1, med frist Dersom tiltakshaver ikke søker innen angitt frist, eller det ikke blir innvilget dispensasjon, vil kommunen gjenoppta ulovlighetsoppfølging etter pbl kapittel 32. Vedlegg 1 Oversiktskart 2 Asp Bjørn - 196/004 - naust - Skjelvågvegen 41 - godkjennes 3 Tegninger 4 Fasader og uteanlegg 5 Flyfoto med plassering av tiltak 6 Flyfoto Flyfoto Eiendommen Skjelvågvegen 40/41 - bekymringsmelding 9 Svar på brev av ang. Skjelvågvegen 40/41 10 Bilder av rom 11 Plassering av naust 12 Tilbakeføring av strandområdet 13 Flybilde fra 2007

3 Bakgrunn Saken gjelder oppføring av nytt naust, samt fire andre tiltak i strandsonen på eiendommen Skogmo (gnr 196 bnr 4) ved Skjelvågen på Sandvollan (vedlegg 1). Saken behandles etter planog bygningsloven (heretter pbl). Området har arealstatus "Landbruks-, natur- og friluftsformål" i kommuneplanens arealdel, og tiltakene ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Grunneier Bjørn Asp (heretter tiltakshaver) overtok eiendommen i Tiltakshaver søkte i november 2013 om riving av gammelt naust, samt oppføring av nytt naust. På dette tidspunktet var gammelt naust allerede revet, og grunnarbeid inkludert vatn, avløp og støpt såle til nytt naust gjennomført. I brev datert (vedlegg 2) ble det gitt tillatelse til riving og nybygg; "Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon for reoppføring av naust. Det gis tillatelse til å rive og gjenoppføre naust på eksisterende nausttomt, dette i samsvar med vedlagte tegninger i henhold til søknad i samsvar med plan- og bygningslovens Tillatelsen gis på følgende vilkår: Tegninger i henhold til tegningsliste legges til grunn for tillatelsen." (Vedlegg 3) I epost datert oversendte Fylkesmannen i Nord-Trøndelag bilder av naustet fra anonym kilde, med spørsmål om dette er å regne som naust. Fylkesmannen ba kommunen vurdere og eventuelt følge opp saken. Bilde 1: Et av tre bilder oversendt fra Fylkesmannen. Etter befaring underrettet kommunen tiltakshaver om at saken ville bli fulgt opp etter påske. Den ble det gjennomført tilsyn på eiendommen, med tiltakshaver til stede. Kommunens vurdering etter tilsynet var at det er flere ulovlige forhold vedrørende tiltaket; Fasade på naust (Vedlegg 4) er ikke i henhold til gitt byggetillatelse (1). Innredning og hovedbruk av naust er ikke knyttet til oppbevaring av redskap, utstyr og båter (1). Terrasse ved naust med tilhørende trapp og utepeis er bygd uten tillatelse (2). Det er innlagt vann og avløp i bygget (1). Tall i () viser til nummerering i vedlegg 5. Etter gjennomgang av flyfoto fra 2009 (vedlegg 6) og 2014 (vedlegg 7) ble i tillegg tre andre tiltak vurdert som ulovlige; Store deler av strandsonen er ryddet for større stein og lagt opp mot naboeiendommen (4).

4 Det er anlagt ny støttemur med tilhørende utfylling i strandsonen. På dette arealet er det anlagt plen (3). Støttemur og fylling for frittliggende terrasse (5). Tall i () viser til nummerering i vedlegg 5. Kommunen har gitt forhåndsvarsel etter 32-2 i Plan- og bygningsloven om at forholdene vil kunne følges opp med pålegg om retting, pålegg om stans eller vedtak om tvangsmulkt i henhold til kapittel 32 i Plan og bygningsloven. Tiltakshaver har rett til å uttale seg i saken, noe han også har gjort (vedlegg 8 og 9). Vurdering Saken inneholder mange momenter, men det er tre hovedpunkter; Forholdet til allmennhetens ferdsel og opphold i strandsonen. Godkjente tiltak som ikke er gjennomført i samsvar med tillatelse. Søknadspliktige tiltak som er gjennomført uten tillatelse. Allmennhetens ferdsel og opphold i strandsonen 1-8 i pbl omhandler forbud mv. langs sjø og vassdrag. Første ledd; I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre ledd første punktum; Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. De fleste tiltakene i saken vil være i strid med pbl 1-8. Det er likevel viktig å vise til bestemmelsene i friluftsloven, for å forstå konsekvensene av de gjennomførte byggetiltakene for friluftslivet. Allmennhetens rett til ferdsel og opphold (rasting, solbad, bading, telting) i strandsonen reguleres av friluftsloven. I friluftslovens forstand er hustomt et rettslig standardbegrep knyttet til arealer omkring boliger og hytter som skal dekke vanlige behov for og krav på beskyttelse av privatlivets fred. Det er følgelig ingen fast arealgrense for hva som regnes for å være en hustomt i friluftslovens forstand. Det beror på en konkret og samlet vurdering av relevante forhold knyttet til det enkelte tilfelle hvor grensen for hustomten som innmarksareal vil gå. Tiltak på eiendommen etter pbl kan føre til at vurderingen av området etter friluftsloven blir endret. Tiltakene vil ikke endre rettstilstanden vedrørende ferdsel i strandsonen. Fasade på naust, oppholdsrom i naust, terrasse ved naust og anlagt plen i strandsonen vil likevel kunne være såpass privatiserende at mange vil kunne vegre seg for å passere. Strandområdene øst for eiendommen er i liten grad bebygd. Privatiserende tiltak vil derfor skape en uheldig barriere mot et større strandområde tilgjengelig for allmennheten. Basert på flybilde fra 2007 (vedlegg 13) og ortofoto fra 2009 (vedlegg 5) var platået rundt bolighusene etter friluftsloven å regne som hustomt, mens arealet nedenfor var utmark. Siden strandområdet ikke har direkte innsyn fra platået ovenfor, kan man ikke uten videre konkludere med at rasting, solbad og bading har vært til utilbørlig fortrengsel eller ulempe, og således ikke tillatt etter 8 og 9 i friluftsloven. De tiltak som er gjennomført vil kunne endre denne rettstilstanden, også nordøst for eiendommen. Fasade på naust

5 Tiltakshaver sier følgende: "Naustet er bygget opp etter godkjente tegninger med unntak av vinduer - som vi trodde var "mindre vesentlige fasadeendringer" og som ikke trengte godkjenning". Det stemmer ikke at vinduer er eneste avvik fra godkjente tegninger. Som påpekt i første forhåndsvarsel inkluderer det også to ekstra dører med glassinnfatning. Tiltakshaver påstår at fasadeendringer er gjort for å gjøre naustet penere og mere tilpasset øvrig bygningsmasse, og synes det er meget uheldig for eiendommen om naustet må endre karakter. Uavhengig av motivet for fasaden, skal korrekte tegninger legges ved byggesøknad. Tiltakshaver plikter også å melde fra til kommunen om endringer underveis som har betydning for tillatelsen, inntil byggesaken er avsluttet (byggesaksforskriftens 1-3). Uansett om endringene hadde vært gjort etter at byggesaken var avsluttet ville de vært søknadspliktige. Tiltak som er unntatt fra søknadsplikt er gitt i 20-5: "For følgende tiltak som nevnt i 20-1, er søknad og tillatelse ikke nødvendig dersom disse er i samsvar med plan". Fasadeendring er omtalt i bokstav f) "fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse". Det er åpenbart at fasadeendringene endrer bygningens karakter. I stedet for å fremstå som naust, har bygningen karakter som fritidsbolig/lysthus og tiltaket er dermed søknadspliktig. Det betyr ikke at bygningen er en fritidsbolig/lysthus, men at den vil kunne oppfattes som fritidsbolig/lysthus. Bygningen bryter klart med etablert byggeskikk for naust. Det er også klart at de fasadeendringene tilrettelegger for en endret bruk av naustet. Fasaden har en sterk privatiserende effekt, ved å være en psykisk barriere for ferdsel og opphold i strandsonen. Tilrettelegging for annen bruk av naust Bilder fra rom er vist i vedlegg 10. Bygget har innlagt strøm, vatn og avløp, og store deler er isolert. Første etasje har tre rom. Det største rommet, som er egnet til lagring av båter har steinlagt gulv og det er påbegynt legging av panel. Et rom er innredet som kjøkken med kjøleskap, komfyr og kjøkkenbenk med skuffer og skap, samt et lite bord med stoler. Kjøkkenet inneholdt også oppvaskkum. Tiltakshaver påstår den var provisorisk, og har fjernet den etter at forhåndsvarsel ble sendt. Vatn og avløp ligger fremdeles klart til oppkobling. Tiltakshaver skriver at kjøkkenet har vært et praktisk supplement til uteplassen og ikke til naustet. Kjøkkenet er isolert, og tiltakshaver angir at det er viktig med ett frostfritt rom for oppbevaring av høytrykksspyler m.v. Dette argumentet tillegges ikke vekt. Det siste rommet i første etasje er innredet som badstue med egen inngangsdør mot terrassen. Andre etasje er tilrettelagt for opphold med panel på vegger og lakkert gulv. Ved tilsyn var det blant annet innredet med spisebord og sofagruppe. Settes det inn en seng er rommet egnet for overnatting. Kjøkken, badstue og andre etasje er utvilsomt tilrettelagt for opphold, og dermed ikke i henhold til byggetillatelsen. Både innlegging av vann og avløp, isolering og innredning er lagt til grunn for denne vurderingen. Det legges også vekt på at kjøkken, badstue og tilhørende uteanlegg fremstår som et helhetlig tiltak for opphold, som har sterk privatiserende effekt i strandsonen. Tiltakshaver plikter å melde fra til kommunen om endringer underveis som har betydning for tillatelsen, inntil byggesaken er avsluttet (byggesaksforskriftens 1-3). Det er ikke gjort. Uansett om endringene hadde vært gjort etter at byggesaken var avsluttet ville de vært søknadspliktige. I henhold til byggesaksforskriftens 2-1 bokstav a) er bruksendring søknadspliktig dersom byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk. Det er viktig å peke på at kravet også

6 gjelder selv om det kun er bruken i deler av byggverket som endres. Videre at tilrettelegging for endret bruk er søknadspliktig. Dersom det er aktuelt å godkjenne bruken, kreves det derfor søknad om bruksendring. Bruksendring til oppholdsrom er også i strid med pbl 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) og pbl 1-8 (Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag), noe som utløser krav om dispensasjon etter pbl "Båtrommet" er fremdeles egnet for oppbevaring av båter, selv om standarden på deler av rommet virker unødvendig høy. Rommet vurderes likevel å kunne betraktes som naust. Denne vurderingen vil endres dersom isolering og kledning med panel fullføres på hele rommet. Plassering av naust I søknaden som var grunnlaget for gitt tillatelse var det angitt at naustet skulle trekkes 1 meter tilbake. Tiltakshaver påstår; Etter vårt forslag er naustet trukket 2 meter tilbake fra strandsonen. Flyfoto i vedlegg 10 viser omrisset av nytt naust over flyfoto av gammelt naust. Det viser at nytt naust ikke er trukket tilbake i forhold til plasseringen av det gamle naustet. Terrasse ved naust Terrasse som tilbygg til naust med tilhørende hagemøbler, trapp og utepeis har stor privatiserende effekt, og er derfor veldig negativt for ferdsel og opphold i strandsonen. Terrassen har ingen naustfunksjon, men må regnes som privat oppholdsareal. Terrassen er over 0,5 meter høy, og regnes derfor som et tiltak etter pbl 20-1 (jamfør tolkningsuttalelse fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet datert ). Tiltaket er i strid med pbl 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) og pbl 1-8 (Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag), noe som utløser krav om dispensasjon etter pbl Det er viktig å påpeke dette ville vært tilfelle uavhengig av høyden på terrassen, på grunn av store negative konsekvenser for friluftslivet. Bilde 2. Terrasse, anlagt plen og naust.

7 Plen i strandsonen Når det gjelder utfylt område nedenfor naustet sier tiltakshaver; Vi forstår lite av det som hevdes å være "utfylt areal". Det var tidligere et gressbevokst areal og vi har kun reparert en sliten mur. Ortofoto fra 2009 viser at arealet var naturlig strandeng og en klar skyggekontur av gammel mur. Ortofoto fra 2014 viser at ny støttemur på ca. 12 meters lengde er bygd ca. 3,5 meter nærmere sjøen. Dette arealet er utfylt, utgjør ca. 35 m 2 og er tilsådd med plen. Tiltaket er i strid med pbl 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) og pbl 1-8 (Forbud mot tiltak mv. langs sjø vassdrag). Det utfylte arealet er i dette tilfellet lagt ut i selve strandsonen, og det som vil være naturlig ferdselskorridor langs sjøen ved høyvann. Tiltaket er ikke et direkte fysisk hinder, men for mange vil arealet oppfattes som privat, spesielt sett i sammenheng med de andre tiltakene på eiendommen. Tiltakshaver påstår at; kommunen har gitt tillatelse til renovering av forstøtningsmur utenfor det såkalte "utfylte området". Dette medfører ikke riktighet. Det kommunen har formidlet er at eksisterende murer kan renoveres uten søknad. På det tidspunktet var ikke kommunen kjent med at det dreide seg om renovering av et ulovlig tiltak. Tiltakshaver påstår det er problemer med utvasking i strandsonen etter stormer, uten at dette er dokumentert. Ortofoto fra 2009, samt flybilde fra 2007 viser en godt bevokst strandsone uten tegn til utvaskingsproblemer. Om terrenginngrep redegjort for under har endret denne situasjonen er uvisst, men det er ingen tegn til at dette er et reelt problem (se bilder vedlegg 4). Terrenginngrep i strandsonen Omtrent 0,65 mål av strandsonen er ryddet for større stein, som er lagt opp mot eiendomsgrensa i opptil 5 meters bredde. Tiltakshaver påstår at deponering av stein langs eiendomsgrensa ble gjort for å dekke til gråvannsledning. Omfanget av terrenginngrep tilsier at tiltaket også er gjennomført for å endre selve strandsonen. På grunn av størrelsen og mulige konsekvenser for naturmiljøet vurderes terrenginngrepet som vesentlig, og er søknadspliktig etter pbl Tiltaket er også i strid med pbl 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) og pbl 1-8 (Forbud mot tiltak mv. langs sjø vassdrag). Ulovlighetsoppfølging etter pbl kapittel 32 Tiltakshaver har gitt uriktige og manglende opplysninger i søknaden, alternativt unnlatt å melde fra til kommunen om endringer underveis. Tiltakshaver har også gitt uriktige opplysninger angående ny støttemur i strandsonen. Tiltakshaver har antatt at flere søknadspliktige tiltak ikke har vært søknadspliktig, og legger vekt på at området har vært brukt til utearealer tidligere. Eldre støttemurer tyder på en viss grad av tilrettelegging tidligere. Det er uansett tilstanden ved gjennomføring av tiltaket som er avgjørende. Kommunen har ikke hatt mulighet til å forhåndsvurdere dette, i og med at tiltakene er gjennomført uten søknad. Det legges til grunn at ortofoto og flybilde dokumenterer en lav grad av tilrettelegging før gjennomføring av tiltakene. Det er likevel lagt vekt på arealene ned til støttemur i bakkant av naust ikke har hatt naturtilstand i utgangspunktet, og tilrettelegging av disse arealene til plen er ikke vurdert som et søknadspliktig tiltak. Det er likevel klart at tiltakshaver skulle søkt om tillatelse til de tiltakene saken dreier seg om. Tiltakshaver påstår at det er gitt muntlig tillatelse fra saksbehandler til uteplass ved naust. Det eneste saksbehandler har gitt tilbakemelding på uten saksbehandling, er at renovering av eksiterende støttemur i strandsonen ikke er søknadspliktig. Dette med bakgrunn i uriktig informasjon fra tiltakshaver. Det vanlige i slike saker der tiltakshaver har oppført noe annet eller mer enn det bygningsmyndighetene har gitt tillatelse til, vil være å gi tiltakshaver muligheten til å søke om

8 dispensasjon og etterhåndsgodkjennelse. Tiltakene krever dispensasjon etter pbl Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Det vurderes som åpenbart at fasadeendring, kjøkken, badstue, terrasse ved naust og anlagt plen i strandsonen fører til at hensynet til ferdsel og friluftsliv i strandsonen blir vesentlig tilsidesatt. Disse tiltakene bør derfor følges opp med pålegg om retting etter pbl 32-3 på dette stadiet. Andre etasje, samt støttemur og fylling for frittliggende terrasse er tiltak hvor konsekvensene for ferdsel og friluftsliv i strandsonen ikke er like åpenbare. Tiltakshaver bør derfor gis anledning til å søke om dispensasjon for disse tiltakene. Dersom tiltakshaver ikke søker innen en angitt frist, eller dispensasjon ikke blir gitt, må tiltakshaver pålegges retting av disse tiltakene. Når det gjelder terrenginngrep i strandsonen vurderes det som uhensiktsmessig å pålegge retting, da konsekvensene for naturmiljøet er uklare og forsøk på retting fremstår som usikkert. Overtredelsesgebyr etter pbl 32-8 bør vurderes. Konklusjon Det er gjennomført flere tiltak som er til vesentlig ulempe for allmennhetens ferdsel og opphold i strandsonen. Naustet er ikke oppført i samsvar med gitt tillatelse, og flere søknadspliktige tiltak er gjennomført uten tillatelse. De tiltakene som fører til at hensynet til ferdsel og friluftsliv i strandsonen blir vesentlig tilsidesatt bør ilegges pålegg om retting etter pbl For å sikre at påleggene etterleves, bør det samtidig ilegges tvangsmulkt etter pbl For andre etasje i naust og frittliggende terrasse bør tiltakshaver gis anledning til å søke dispensasjon etter pbl 19-1 for mulig etterhåndsgodkjenning av tiltakene etter pbl 19-2.