PLANBESKRIVELSE. SPIKKESTADKVARTALENE Område S11 i Områdeplanen for Spikkestad sentrum

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "PLANBESKRIVELSE. SPIKKESTADKVARTALENE Område S11 i Områdeplanen for Spikkestad sentrum"

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE SPIKKESTADKVARTALENE Område S11 i Områdeplanen for Spikkestad sentrum PLANBESKRIVELSE TIL DETALJREGULERINGSPLANEN SPIKKESTADKVARTALENE, I RØYKEN KOMMUNE Plan ID: Datert: Siste revidert: Dato sist revidert: Side 1 av 22

2 Innhold 1.0 BAKGRUNN FOR REGULERINGSSAKEN PLANOMRÅDET Dagens situasjon PLANSTATUS I OMRÅDET Kommuneplan og andre overordnede planer Godkjente reguleringsplaner ANALYSE AV PLANOMRÅDET OG RELEVANTE PROBLEMSTILLINGER Avklaring av krav om KU og eventuelt krav til planprogram etter Økologisk verdi/naturmangfold MEDVIRKNING OG SAMORDNING Aktiviteter for å ivareta krav til medvirkning Barns medvirkning. Innpill og hvordan disse har påvirket løsningsforslaget BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hovedgrep og bærende idé med løsningsforslaget Planområde med arealbruk (tabell må oppdateres) Boliger Kontor/forretning/tjenesteyting/bolig Uteoppholdsarealer og grønnstruktur Trafikkarealer Parkering Grunnforhold Energi og oppvarming Lokalklima Kriminalitetsforebyggende tiltak GJENNOMFØRING OG TIDSPERSPEKTIV FOR GJENNOMFØRING Dato sist revidert: Side 2 av 22

3 1.0 Bakgrunn for reguleringssaken Strøm Eiendom AS driver i dag lager og spedisjonsvirksomhet i de gamle lokalene til Elopak på Spikkestad. På grunn av stor vekst blir denne virksomheten nå flyttet til Drammen. En ser derfor på en alternativ utnyttelse av eiendommene. På bakgrunn av dette tok Strøm Eiendom i 2007 initiativ til å forsøke å dra i gang Initiativ Spikkestad for å samordne de ulike eiendomsaktørene i området og for å få til en løsning med jernbanen som i dag deler tettstedet. I forbindelse med varsel om oppstart ble det da tatt høyde for at planen kunne bli en stor sentrumsplan. Det ble avholdt møter med kommunen og andre aktører uten at en greide å samle seg om en felles strategi. Jernbaneverket har stilt seg positive til å endre stasjonsutformingen under forutsetning av at merkostnaden for flytting kan finansieres. Dette tiltaket lå imidlertid ikke inne i daværende handlingsplanperiode for Nasjonal Transportplan. Det var usikkert når dette prosjektet kunne prioriteres. På grunn av at en viktig forutsetning for en samlet sentrumsplan lå et stykke frem i tid valgte Strøm eiendom å utarbeide en separat plan for sin eiendom. Et planforslag ble oversendt til kommunen i før jul 2008 men ble ikke fremmet til formell behandling. I forbindelse med kommunens vurdering av dette og innføring av ny planog bygningslov ble det konkludert med at det burde utarbeides en områdeplan etter den nye loven. Bakgrunnen for dette var at en ønsker en helhetlig plan over sentrumsområdet, samt å rydde opp i eldre planer. Det var også viktig i planlegging av nytt Spikkestad sentrum at en tok med tilstøtende vegarealer slik at en kunne se på konsekvenser av økt trafikk og se trafikkbildet i sin helhet. Hensikten med å ta med allerede regulerte områder er ikke å endre arealformål men å innlemme sentrumsområdet og de områder som innbefattes av eksisterende planer i sentrumsområdene. I desember 2009 behandlet planutvalget og formannskapet i kommunen en sak om premisser for områdereguleringen basert på dialog mellom kommunen og Strøm Eiendom. Utbygger og kommunen har så utarbeidet et forslag til områdeplan som har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden juni-aug. Dette planforslaget ble vedtatt i desember For å oppfylle plankrav i ovennevnte planforslag skal det utarbeides en detaljreguleringsplan for område S11 Dato sist revidert: Side 3 av 22

4 2.0 Planområdet Planområdet er avgrenset til område S11 og tilliggende del av Gamle Drammensvei. Planområdet begrenses i vest av eksisterende bebyggelse, i nord av Gamle Drammensvei (som inngår i planforslaget), i øst av eksisterende bekk og i sør av jernbanen. Mot jernbanen er grensen fastlagt sammen med jernbaneverket. Jernbaneverket har startet opp detaljprosjektering og regulering av nytt spor. I forbindelse med dette arbeidet blir det nødvendig men en grensejustering mellom eiendommene til Jernbaneverket og Strøm eiendom. Plangrensen følger ny planlagt eiendomsgrense. 2.1 Dagens situasjon På det ubebygde området nord for jernbanen har arealet til dels har vært innmark gjennom lengre tid. Det er et ensartet område med lite høyreist vegetasjon. De senere årene har området ligget brakk og er ikke dyrket. Langs den østre grensen av det ubebygde området går det et bekkedrag. Nord for planområdet er bekken lukket, mens den fra planområdet er åpen videre østover. Et luftstrekk i det lokale fordelingsnettet krysser tomta. Fra masten som står ved jernbanelinjen går det jordkabel langs jernbanen opp til det gamle Elopak bygget. Dato sist revidert: Side 4 av 22

5 3.0 Planstatus i området 3.1 Kommuneplan og andre overordnede planer Planområdet er i nylig vedtatte kommuneplan vist som sentrumsområde. 3.2 Godkjente reguleringsplaner Området er regulert. Områdeplanen for Spikkestadsentrum ble vedtatt i desember I denne planen er området vist som sentrumsområde med krav til detaljreguleringsplan. 4.0 Analyse av planområdet og relevante problemstillinger 4.1. Avklaring av krav om KU og eventuelt krav til planprogram etter I forbindelse med områdeplanen er det gjennomført en KU for hele planområdet. Detaljreguleringsplanen fremmes for å oppfylle kravet om utarbeidelse av detaljreguleringsplan. Utbyggingen på Spikkestad har derfor allerede vært gjenstand for vurdering mht. konsekvenser for miljø og samfunn. Det vises derfor til konsekvensutredning og planbeskrivelse for overordnet plan. Viktige premisser som er lagt til grunn ved utforming av detaljreguleringsplanen er Støyutredning med støysonekart og forslag til tiltak Grunnundersøkelser Trafikkanalyse Disse utredningene er vedlagt reguleringsplanforslaget. Støyutredningene viser at deler av området er utsatt for støy over 55 dba. Imidlertid ligger området i et kollektivknutepunkt og her kan et tillate utbygging selv om grenseverdiene overskrides. Det er tatt inn bestemmelser om støydempende tiltak. Det vil bli utarbeidet nye støyberegninger som legges frem ifm søknad om rammetillatelse. Det har skjedd enkelte endringer av forutsetninger siden vurderingene til områdeplanen. Disse endringene gjør imidlertid at støyen som berører området reduseres. 5.4 Økologisk verdi/naturmangfold. henhold til naturmangfoldloven 7 skal prinsippene i loven 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, herunder når et forvaltningsorgan tildeler tilskudd, og ved forvaltning av fast eiendom. Vurderingen av prinsippene skal fremgå av beslutningen. Når kommunen treffer beslutninger med hjemmel i sektorregelverk og beslutningen berører natur, skal naturmangfoldloven komme til anvendelse side om side med sektorregelverket. Prinsippene i naturmangfoldloven kapittel II om bærekraftig bruk skal Dato sist revidert: Side 5 av 22

6 legges til grunn som retningslinjer, og vurderingen skal fremgå av beslutningen jf. naturmangfoldloven 7. Det er foretatt en utsjekking mot Direktoratet for naturforvaltning sin Naturbase. Det er ikke registrert leveområder for truede arter i eller i umiddelbar nærhet av planområdet. Røyken kommune har heller ikke registrert bevaringsverdige naturtyper eller sårbare arter innenfor planområdet. De ubebygde arealene innenfor planområdet har i flere vært innmark og blitt dyrket slik at mangfoldet er redusert. I senere tid har det ikke vært økonomisk grunnlag for å drive jorden da boniteten ikke er den beste og den har derfor ligget brakk. Det er et åpent bekkeløp i den østre delen av planområdet mellom Gamle Drammensvei og Jernbanen. Nord for Gamle Drammensvei er bekken lagt i rør. Det er kantvegetasjon langs bekken som kan være viktig biologisk mangfold. Bekken og kantvegetasjonen er også en trivselsfaktor som det er viktig å ta vare på. Hele planområdet har vært gjenstand for bearbeiding og skjøtsel gjennom mange år selv om det nå bærer preg av at det etableres naturlig vegetasjon. Antall arter i området er derfor færre enn om det hadde vært urørt. Sannsynligvis er det også tilført fremmede arter. Det kan gjennomføres beregninger på økologisk verdi på tomten. BREEAM NOR har en kalkulator der gressmark som har i dette tilfellet, forutsettes å ha et potensiale på 17,6 arter pr 1000 m2. Fokuset er på naturlige og stedegne arter. En reduksjon av arealet gressmark medfører isolert sett at det blir færre naturlige arter på tomten. Gressmark som det er på denne tomten er dog en meget hyppig forekommende arealtype også i området, bla i sidearealene til jernbanesporet. Det er ingen indikasjoner på at planområdet har særskilt verdi. Dersom en ser dette i en større sammenheng vil høy og effektiv utnyttelse av arealer som skal bebygges, redusere det totale behovet for utbyggingsarealer og derfor bidra til at andre arealer forblir urørte. Store sammenhengende arealer har større verdi enn fragmenterte. Planområdet er i gjeldende kommuneplan og i områdeplanen for Spikkestad, begge vedtatt i 2011, avsatt til utbyggingsområde. Langs bekken er det områdeplanen for Spikkestad regulert inn en hensynsone. Disse planene har i dette tilfellet konkludert med at prinsipper om samordnet areal og transportplanlegging går foran ønsket om ikke å bygge ned potensielt dyrkbar mark. På bakgrunn av ovenstående mener vi at utbyggingen ikke er i strid med naturmangfoldsloven Dato sist revidert: Side 6 av 22

7 5.0 Medvirkning og samordning 5.1 Forhåndsvarsling Oppstart av planarbeid ble varslet i brev datert Varsel om utvidelse av planområdet ble sendt ut til grunneiere og fagmyndigheter Disse varslene gjaldt for området som ble omfattet av områdeplanen. Det er etter avtale med kommunen ikke varslet separat oppstart av arbeidet med detaljreguleringsplan siden dette arbeidet har pågått parallelt. Medvirkningsprosessen har således vært felles for områdeplanen og denne detaljplanen. 5.2 Innkomne merknader Innkomne uttalelser i fm varsel om oppstart er referert og kommenter i forslaget til områdeplan. De fleste av disse er av generell karakter og ikke direkte relevante for område S11. Vi referer derfor kun uttalelser som direkte berører området som detaljreguleres Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen, datert Fylkeskommunen stiller krav om at det må utføres arkeologiske undersøkelser i planområdet for de uttaler seg. Disse ble gjennomført Det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner i planområdet. Fylkesmannen i Buskerud, datert og Det bør ikke avsettes areal til boliger eller næring utover arealer avsatt i kommuneplanen. Det må tas hensyn til rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, spesielt punkt 5.b. De ber om at tilfredsstillende uteoppholdsareal og grønnstruktur dokumenteres i planforslaget. Det må vurderes om støyømfintlig bebyggelse og uteområder blir utsatt for støy over grenseverdier i tabell 2 i T1442. Det anmodes om at en satser på andre oppvarmingsmåter enn strøm. De ber videre om at bestemmelsene tas med et punkt om universell utforming. Fylkesmannen var positiv til en utvidelse av planområdet. Vår kommentar. Grensene i for planområdet følger grensene for byggeområder i kommuneplanen. Når det gjelder forholdet til RPR for barn og unge vises det til våre kommentarer under eget punkt i konsekvens utredningen. Minimumsareal til opphold og lek er angitt i kommuneplanen. Strøm Eiendom bemerket i sin uttalelse til disse bestemmelsene at de ikke harmonerer med ønsket om tett og urban bebyggelse på Spikkestad. Planforslaget avviker derfor fra disse. Sentrumsområdet er omgitt av grøntarealer. Det er ca. 450 m til marka. Det er avsatt en sikringssone langs eksisterende bekk i samsvar med grensen vedtatt i områdeplanen. Dato sist revidert: Side 7 av 22

8 Når det gjelder støy er dette omtalt i områdeplanen og bestemmelser er gitt i områdeplanen. Støyrapport er utarbeidet. Bestemmelser om universell utforming er tatt med i planen. NVE, datert Det ønskes en at vassdrag og bekker markeres på plankartet. Ny bebyggelse skal som hovedregel plasseres sikkert mot 200 års flom. Det må legges opp til lokal overvannshåndtering Det påpekes at det er marine avsetninger i området og et potensiale for å finne kvikkleire, Der terrenghelningen er større en 10º er det grunn til å vurdere faren for kvikkleireskred nærmere. Vår kommentar. Vi er bare kjent med et vassdrag/bekk som tangerer planområdet. Denne bekken er lukket nord for planområdet med er åpen langs østgrensen av planområdet og fortsetter østover langs jernbanen. Selve bekken ligger utenfor planområdet men vi har lagt inn en hensynsone mot bekken for å bevare kantvegetasjonene som er viktig for å forhindre/redusere erosjon. Store deler av planområdet har i dag naturlig tilrenning til denne bekken. Med tette flater vil en kunne få raskere tilsig og større vannføring. Dette er tenkt løst ved at det etableres fordrøyningsmagasin for overvann som har et maks utslipp til bekken. Det er foretatt grunnboringer i området og det er ikke påvist kvikkleire, Bekken ligger i en ravinedal. Det er foretatt stabilitetsberegner av skråningen som viser tilfredsstillende sikkerhet mot utglidninger. 5.4 Aktiviteter for å ivareta krav til medvirkning. Gjennom prosessen er det avholdt flere med større grunneiere innen området for å informere om fremdriften i prosessen og for å få tilbakemelding på forslag om løsninger. Likeledes har det vært jevnlig dialog med Jernbaneverket gjennom hele prosessen. Siden arbeidet med detaljering av S11 har pågått parallelt med arbeidet med områdeplanen har det vært tett dialog med kommunen vedr løsninger. 5.5 Barns medvirkning. Innpill og hvordan disse har påvirket løsningsforslaget Det er gjennomført møter med 5. trinn på Spikkestad Barneskole sammen med barnerepresentanten i Røyken kommunen. Det er redegjort for dette i konsekvensutredningen ifm. områdeplanen. Samtalene med barna tyder ikke på at området blir benyttet til lek i særlig grad. Dato sist revidert: Side 8 av 22

9 6.0 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Hovedgrep og bærende idé med løsningsforslaget I områdeplanen er området S11 avsatt til sentrumsformål som er et kombinasjonsformål som innbefatter forretninger, tjenesteyting og boligbebyggelse, kontor, hotell/overnatting og bevertning, herunder nødvendige grøntarealer til bebyggelsen. Føringene fra områdeplanen er at nye boligområder skal utvikles med tanke på å oppnå et variert boligtilbud, og sentrumsområdene skal utvikles med høy tetthet. Bebyggelsen skal oppføres med høy estetisk kvalitet, og miljøhensyn skal vektlegges. Det skal etableres gode bindeledd mellom boligområdene og eksisterende grøntområder/friluftsområder. Spikkestad skal ha et kompakt sentrum, med nærhet til de viktigste funksjoner og tilbud. Det skal tilretteleggs for viktig fellesfunksjoner som ivaretar befolkningens behov på de vesentligste områder sentralt i sentrumsområdet. Det er vurdert om det kan innpasses en barnehage innenfor området men en har kommet til at det ikke er hensiktsmessig bl.a. med tanke på trafikk og tilgjengelige lekearealer. Innenfor planområdet ser en derfor i hovedsak for seg boliger. I første etasje i byggene som vender mot jernbanen og kjøpesenteret legges det til rette for at det kan etableres næringsvirksomhet og tjenesteyting. Det legges også til rette for at de innen planområdet kan etableres omsorgsboliger med tilhørende personalbaser. Kommunens ønske om antall boliger i området er førende for den løsningen som nå fremmes. I dialog med administrasjonen er det ytret ønske å få etabler 250 eller flere boliger på området, siden det ligger direkte ved kollektivknutepunktet. Planforslaget har funnet rom for 220 boliger. Dette sammen med ønske om variasjon i botilbudet og krav til utearealer gir føringer for antall etasjer og struktur. Området er delt inn i tre kvartaler som er nummerert fra vest mot øst. Kvartalsinndelingen med kvartalsnummer er vist på plankartet. Luftstrekk som krysser området legges ned som jordkabel i bakken. Energi 1 vil forestå prosjektering og utførelse. Traseen vil sannsynligvis følge langs vei som deler kvartal 2 og 3 fram til eksisterende mastepunkt ved jernbanen. Spikkestad oppleves som et grønt og naturnært område, og åpenheten og nærheten til marka er et viktig identitetsskapende trekk som skal ivaretas ved en utbygging av området. Etablering av sammenhengende grøntområder/lenker på langs og på tvers, fra sentrum og inn i marka skal opprettholdes og nyetablertes. Dette er videreført i detaljplanen ved at det langs regulerte kjøreveier og gatetun skal det etableres beplantning. Gjennom uteoppholdsarealene i kvartal 1 og 2 etableres en sammenhengende gangvei som sikrer medfører en forbindelse fra torget, gjennom grønt- og uteoppholdsarealer til Gamle Drammensvei og videre ut i marka. God kollektivforbindelse med tog og buss helt sentralt i Spikkestad gjør og at behovet for å bruke bil i Spikkestad reduseres. Dato sist revidert: Side 9 av 22

10 Prinsipper som legges til grunn for utforming av bebyggelsen: Bebyggelse med høy rygg mot nord, trapper seg ned mot syd (det er tatt hensyn til skyggevirkning på fremtidig byggeområde nord for gml Drammensvei). Ingen svalgangsbebyggelse. Trapperom med 3 5 spennere eller midtkorridor. Alle blokker orientert med trapperom mot nord eller øst Alle trapperom med atkomst direkte utenfra Tilrettelegging for næringsarealer i sokkeletasjer mot jernbane og mot senter. Rekkehus/kjedede eneboliger med biloppstilling integrert i bebyggelse og foran inngangen Rekkehus/kjedede eneboliger tilrettelegges for solfylt uteplass på inngangssiden og på baksiden Vedlagt illustrasjonsplan viser hvordan et ferdig utbygget område kan se ut. Parkering vil i hovedsak skje under bakkenivå. Gjesteparkering og parkering for eventuell næringsvirksomhet etableres som kantparkering langs kjøreveien rundt området. Illustrasjonsplanen viser bebyggelse med en grunnflate på ca m². Arealet av området uten offentlige kjøreveier er ca m². På bakgrunn av dette kan vi beregne at BYA i tradisjonell forstand er omtrent 25 %. 6.2 Planområde med arealbruk (tabell må oppdateres) Arealfordelingen mellom ulike arealformål i planen i daa. og totalt areal Boligerblokker Konsentrert småhusbebyggelse Kontor/forretning/tjenesteyting/bolig Uteoppholdsarealer Naturområde Veier Gatetun 3,5 daa 4,3 daa 2,1 daa 4,0 daa 2,8 daa 3,6 daa 1,3 daa Totalt omfatter planområdet et areal på ca. 26 daa. 6.3 Boliger Hoveddelen av planlagt bebyggelse vil være boliger. En tar sikte på å tilby markedet i Spikkestad noe annerledes enn det som tradisjonelt har blitt bygget der. Det legges opp til blanding av blokkbebyggelse og rekkehus. Blokkbebyggelse plasseres nærmest kjøpesenter og torg og rekkehus plasseres i den østre delen av tomta, mot det åpne landskapet. I områdeplanen og konsekvensutredningen har en gått inn for utbyggingsalternativ 1 middels høy utnyttelse. Det innebærer at det skal bygges nye boliger innen planområde. I forslaget til utbyggingsavtale, utarbeidet av kommunen, er det for H. Strøm sitt område stipulert ca. 250 boliger. Dato sist revidert: Side 10 av 22

11 Arkitektene har vurdert nøye hvilke byggehøyder som kan passe inn på Spikkestad. Viktige faktorer som har vært med i vurderingen er estetikk, lokal stedsidentitet, klimatiske forhold, grøntarealer, salgbarhet og ønske om effektiv utnyttelse av arealene. Effektiv arealbruk og høy utnyttelse er spesielt viktig når det gjelder arealer som ligger i umiddelbart nærhet til torget og kollektivknutepunktet. Som en konklusjon etter å ha gjort disse vurderingene har en kommet frem til høyden på bebyggelsen må varieres med de høyeste byggene mot nord og avtrappinger mot sør og vest. Det legges derfor opp til en fordeling av blokker med 6, 5 og 4 etasjer. Det er tatt hensyn til skyggeinnfall på det fremtidige byggeområdet nord for Gamle Drammensvei. Det legges til rette for at det kan etableres felles takterrasser på blokkene. Dette forutsette imidlertid at det må etableres trygg adkomst til taket med et takoppbygg for trapp/heis som går opp over takflaten. For å øke attraktiviteten på leiligheter på plan 1 vil disse heves ca. 80 cm i forhold til gater og atkomster. På terrassesiden lages det en terrasse på nivå med gulv innvendig og trapperom utformes slik at det gis universell tilgjengelighet på alle nivåer ved at heis er tosidig og stopper også på mellomnivå. Illustrasjonen under viser et typisk snitt gjennom en blokk situasjon med hevet parkeringskjeller og felles takterrasse. Dato sist revidert: Side 11 av 22

12 Underjordiske parkeringsanlegg vil ha større bredde enn blokkbebyggelse. Det er derfor tatt inn i bestemmelsene at slike anlegg kan plasseres uavhengig av reguleringsformål, dvs. også under regulerte uteoppholdsarealer. I praksis vil disse det under kvartal 1 og 2 bli en sammenhengende parkeringskjeller. Illustrasjonen under viser omfanget av parkeringsanlegget. Når det gjelder rekkehusene er intensjonen av disse skal fremstå med et urbant og moderne preg. For å utnytte arealene på best mulig måte og siden de ligger i en skråning legges det opp til at de kan oppføres i inntil 3 etasje, gjerne med takterrasse over 2. etasje. Det er videre lagt opp til garasje integrert i huskroppen. På grunn av at bebyggelsen på østsiden av vei V4 ligger lavere enn på vestsiden er det tenkt at garasjen i bebyggelsen på østsiden plasseres i 2. etasje. Snittet under viser situasjonen. Illustrasjonen viser prinsipp for utforming av bebyggelse med bl.a. stramme linjer og bruk av flate tak eller pulttak. Takterrassene er romslige og er skjermet mot innsyn. Det er på dette tidspunktet ikke mulig å fastslå med sikkerhet hvordan bebyggelsen vil bli seende ut. Omriss av planlagte bygg er ikke vist i reguleringsplanen. Det er imidlertid vist områder der bebyggelse kan plasseres, som i prinsippet også viser bygg men er noe romsligere. Reguleringsplanen tar dog utgangspunkt i en tenkt bebyggelse, jfr. illustrasjonsplanen, men størrelse og gruppering av bebyggelsen kan Dato sist revidert: Side 12 av 22

13 endres som følge av markedsmessige hensyn. De gule sonene viser områder der det er aktuelt å plassere bebyggelse. Det er tatt utgangspunkt i regulert byggelinje og en dybde på bebyggelse inkl. balkonger på 15,5 m. Det betyr at en del av området som i illustrasjonsplanen er fellesareal/uteoppholdsareal i reguleringsplanen vises som byggeområde for boliger. Boligene på bakkeplan har private utearealer som en kompensasjon for mindre attraktivitet. Disse arealene er regulert til byggeområde og inngår i de gule arealene. Arealene mot gatetun, dvs. forhagene er regulert til uteoppholdsarealer og vil forsterke virkningen av gatetunene. Siden vi vet at det kan komme endringer i størrelse og gruppering av boliger bør planen utformes slik at den er robust nok til å takle dette. Det legges derfor opp til at det kan skje mindre justeringen av formålsgrensen mellom uteoppholdsareal og byggeområde. Illustrasjonen under viser utbredelse parkeringsarealer under bakkeplan. Som den fremgår vil parkeringen legge beslag på store deler av arealet under bakken. Ovenpå parkeringsarealene vil det være enten bebyggelse, trafikkarealer eller parkanlegg. Store trær vil måtte plasseres i områder utenom parkeringsarealene. Områdeplanen spesifiserer et forbud mot tekniske installasjoner på tak. Etter vår mening gir dette en del uheldig konsekvenser i forhold til å kunne benytte varmepumper. Det legges derfor opp til at tekniske installasjoner kan tillates men at de skal skjermes, for eksempel som del av innredning på en felles takterrasse. Se også kommentarer vedr energi i punkt 6.9. Dato sist revidert: Side 13 av 22

14 Det må være mulig å inspisere takene på boligblokker uten å måtte benytte lift. Dette er et krav i forhold til HMS. Dette gjelder også dersom en skal kunne legge til rette for en felles takterrasse. Det bør derfor aksepteres at det etableres tac oppbygg ifm. trappehuset som sikrer en trygg atkomst til taket. Teknisk reguleres dette ved at det i tillatt byggehøyde økes med en etasje samtidig som det legges inn en begrensning om at denne høyden kun kan brukes på inntil 20 % av grunnflaten. Vegetasjon på tak brukes primært som et estetisk element. Sedumtak vil kunne oppta % av nedbørsmengden, som vil fordampe i stedet for å renne av taket. Hvis vannet ellers ville belaste kommunalt avløpsnett og det er kapasitetsproblemer i nettet, er vegetasjonskledde tak et godt miljøtiltak. Merkostnaden dersom en tar hensyn til at vegetasjonen også har isolasjonsverdi utgjør ca pr bolig. Vegetasjonen på tak er ikke uproblematisk. Fugler og vind vil føre til at frø og planter spres. Det er da viktig at en velger planter som ikke fortrenger eller ødelegger naturlig vegetasjon. Utbygger ser poenget med grønne tak og fasader som estetisk element. Det er utarbeidet en egen formingsveileder for området som viser eksempler og gir føringer for hvordan slike elementer skal brukes. Inntrukne toppetasjer skaper utfordringer da de medfører et brudd i symmetrien i forhold til bærekonstruksjoner, sjakter for tekniske føringer, lekkasjepunkter osv. I tillegg til dette reduseres også det utnyttbare arealet og følgelig også antall boliger. Skal en kompensere for dette må en enten øke høyden på bebyggelsen eller det bebygde arealet. Vi mener at den beste løsningen totalt sett er å utnytte det bebygde arealet og etasjehøyden fult ut da dette gir mest uteoppholdsareal. I planen legger vi opp til et unntak for dette og det gjelder området K/F/T B 13. Det forutsettes at interne adkomstveier fastlegges som en del av utomhusplanen som skal vedlegges rammesøknaden. Adkomst til parkeringskjellere fremgår av planen. 6.4 Kontor/forretning/tjenesteyting/bolig I disse arealene ser en for seg at det på sikt kan etableres næringsvirksomhet i første etasje. Kommunen ønsker at det i bestemmelsene skal være krav om at det skal etableres næring i første etasje. Vi tror at næringsvirksomheter vil velge å etablere seg i områdene S7, S8, S9 og S12 før de eventuelt beveger seg østover. Det vil neppe være marked for slike næringsarealer som kommunen ønsker seg, før eventuelt om svært lang tid dersom ikke kommunen selv ønsker å etablere tjenester i området. Dette er et vanskelig tema da det sannsynligvis vil skje en raskere utbygging/etterspørsel etter boliger på Spikkestad enn etter næringsarealer. Et for strengt regime med absolutt krav om næring i første etasje vil føre til tomme lokaler, eller i verste fall at det ikke vil være økonomisk grunnlag for å oppføre nye bygg siden % av arealene kan bli stående tomme. Hvem skal dekke kostnadene til disse arealene? Kommunen har vist forståelse for problemstillingen og foreslått at dett kan problemet løses ved at det kan gis tidsbegrenset dispensasjon til bruk som bolig. Etter å ha vurdert dette forslaget har vi ikke funnet dette å være tilstrekkelig dette da det innebærer for stor usikkerhet for utbygger. Det er ingen garanti for at dispensasjon innvilges, for hvor mange år denne gis eller for om den fornyes. Utbygger kan da Dato sist revidert: Side 14 av 22

15 risikere å måtte avslutte bruk til bolig og bli sittende med arealer som det ikke er etterspørsel etter. Vår mening er således at arealbruken i første etasje må være markedsdrevet. En kan ikke vedta hvor og når det kan etableres næringsvirksomhet på Spikkestad. For å komme kommunen i møtet foreslår vi at det legges til rette for næringsbebyggelse ved at det bygges større etasjehøyde i 1. etasje slik at det er rom for tekniske installasjoner og/eller økt himlingshøyde. I bestemmelsene er det stilt krav om netto etasjehøyde på minimum 3 m. I tillegg går utbygger med på at første etasje i K/F/T/B 14 forbeholdes næringsvirksomhet, da det antas at det her det er størst sannsynlighet for næringsetablering. Dato sist revidert: Side 15 av 22

16 6.6 Uteoppholdsarealer og grønnstruktur I boligområdene skal det etableres og opparbeides uteoppholdsarealer og lekeplasser. De generelle kravene i kommuneplanen kan ikke benyttes i Spikkestad dersom en skal følge opp mål om antall boliger og et urbant utbyggingsmønster. Dette ble påpekt av forslagsstiller i merknader til kommuneplanen under offentlig ettersyn. Områdeplanen og kommunens målsettinger innebærer at en skal legge til rette for ca boliger i S11. Da må det også krav til uteoppholdsareal og lekeareal harmonere med dette slik at vår og kommunens felles målsetting kan realiseres i planen. Følgende regneeksempel illustrerer hvordan gjeldende bestemmelser slår ut dersom alle krav i kommuneplan og områdeplan skal innfris. De ulike typene kan i følge kommunen ikke kombineres. Ved en utbygging med 200 boliger og kreves i praksis da 24 daa til MUA, lekearealer og friområder. Kommuneplan Områdeplan 5daa grendelekeplass= 5 daa Felles friareal min 3 daa. Nærlekeplass 2x1,5 daa = 3daa Småbarnslekeplass 20x150= 3 daa MUA 200x50=10 daa 21 daa 3daa Planforslaget legger nå opp til at det minimum skal avsettes minimum 50 m² uteoppholdsareal pr bolig dette inkluderer både private og felles uteoppholdsarealer. Disse arealene dekker også behov for lekeplasser i nærområdet. Formingsveiledere som er utarbeidet som en del av planen gir føringer og anvisning om opparbeidelse av disse arealene. Ved vurdering av kravene i om lekearealer i kommuneplanen kan en i et sentrumsområde ikke se på et område isolert men også på arealene rundt. De viktigste møteplassene og samlingsstedet i Spikkestad, torget og byparken ligger kun 200m unna. Til marka og turområdene der er det ca. 450 m Røyken kommunen praktiserer at det det inngås utbyggingsavtaler. Det avtales der et bidrag til opparbeidelse av nødvendig infrastruktur, inkl. offentlige lekeplasser og uteoppholdsarealer Etter innspill fra fylkesmannen er sonen med grønnstruktur langs bekken utvidet til 20. Dette arealet vil være egnet til og bli brukt til lek og opphold. Det er i bestemmelsene stilt krav til bevaring av kantvegetasjonen. I dette området benevnt U5 legges det til rette for at område kan skjøttes som et naturområde og at det kan etableres enkle lekeinstallasjoner i naturmaterialer. Formingsveilederen gir eksempler på tillatte installasjoner i fig Mot jernbanen legges det til rette for etablering av en akebakke, som også vi være belyst fra lysene ved GS1. Uteoppholdsarealer og grønnstruktur er vist i reguleringsplanen og illustrasjonsplanen Dato sist revidert: Side 16 av 22

17 I reguleringsplanen det satt av ca. 7,5 daa satt av til felles uteoppholdsareal. I tillegg kommer private utearealer rundt rekkehus, første etasje i boligblokker og eventuelle takterrasser. Noen uteoppholdsarealer er dessuten regulert som gatetun og fortau (bl.a. torget ved K/FT/B 13). Totalt areal egnet til uteopphold er ca. 15 daa. Det er i planen gitt rom for at en sone på 10 meter fra vei V4 kan benyttes til midlertidig riggplass ifm utbyggingen. En forutsetning er at området i et belte på 10 m fra bekken ikke berøres. 6.7 Trafikkarealer I planforslaget er det lagt opp til kjøreveier i ytterkant av område med en sløyfe rundt kvartal 1 og 2, (V1, V2; V3 og V6). Denne sløyfen har ensidig fortau på siden mot bebyggelsen. Det har i prosessen med områdeplanen vært usikkerhet omkring statusen til Gamle Drammensvei. I følge kommunen er dette en hulvei, noe som også fremgår i bestemmelsene til områdeplanen. I vår kontakt med fylkeskonservator har de meddelt at dette ikke er registrert hos dem. Slik veien nå fremstår med tydelige menneskeskapte inngrep i form av skjæringer ned mot bekken er ikke disse sporene lette å se. I områdeplanen er det forutsatt at gangvei etableres i dagens trase og at ny vei etableres på sydsiden av denne. Etter vår mening blir dette feil da gangveien bør ligge på den siden der boligene bygges. Kommuneplanen legger nå også opp til at det kan etableres ny bebyggelse på området nord for Gamle Drammensvei. Det vil da være behov for adkomst til dette området. Planen legger derfor opp til en ordinær kjørevei i traseen for Gamle Drammensvei og fortau på sørsiden. Det legges opp til at innkjøring til parkering og garasjer skjer så raskt som mulig etter avkjøring fra Gamle Drammensvei. Adkomst til parkering er vist i planen. Det er derfor regulert til gatetun etter innkjøringene til garasjene. Vei V4 utformes som en boligvei B2. Fra kyss mellom V2 og V3 går det G/S vei langs jernbanen frem til bekken og en eventuell undergang og/eller videre G/S vei til Åsåker. En de lav strekningen kombineres med boligvei for noen få boliger. Vei mellom kvartal 1 og 2 reguleres til gatetun der all trafikk skje på de myke trafikanters premisser og der kjøretøy holder gangfart. Det vil bli svært liten trafikk i disse arealene, hovedsakelig knyttet til nyttekjøretøy og noe av/påstigning. Gatetun kan møbleres og skal utformes slik at de naturlig fremstår som en del av de tilliggende uteoppholdsarealene. Arealer med fast dekke er i dag populære som lekeområder til aktiviteter som sykling, rulleskøyter, gatehockey m.m. Kommunen har i prosessen stilt spørsmål ved om det ikke bør være to-sidig fortau. Vi har valgt å samle arealet på en side(bredden på fortauet er nå det dobbelte av et vanlig fortau). På denne måten mener vi at arealet får en mye større bruksverdi da det nå også vil fungere som et uteoppholdsareal. På hjørnet mellom K/F/T/B 13 og 14 planlegges det etablert en møteplass som utformes som et torg. Reguleringsformålet er fortau og denne må sees i sammenheng med de brede fortauene som er etabler rundt bebyggelsen for øvrig. Dato sist revidert: Side 17 av 22

18 Det er etter føringer fra områdeplanen regulert inn en undergang under jernbanen i området ned mot bekken. Plasseringen av undergangen er angitt av Jernbaneverket på bakgrunn av fyllinger og deres arealbehov. Motivasjonen for undergangen er at en i forbindelse med områdeplanen ikke ønsket transportsyklister over torget. Disse skal etter planen ledes rundt kjøpesenteret og videre østover langs jernbanen. På grunn av at jernbanen har dobbeltspor på stedet og at terreng på sydsiden av jernbanen en del høyere enn på nordsiden blir prisen høy. Det er fra Jernbaneverket antydet en pris på drøyt 6 mill. kroner. Det er stor usikkerhet knyttet til nytteverdi og bruksfrekvens siden den, slik det ser ut nå, vil bli liggende i utkanten av Spikkestad sentrum. Denne undergangen har liten nytteverdi for bebyggelsen i område S11. Flertallet av boligene i S11 ligger slik til at de vil velge å benytte veien om torget når de skal til ungdomsskole eller idrettshall. Slik situasjonen er i dag vil en bare komme tilbake opp til Stasjonsområdet. Ny G/S vei mellom Spikkestad og Åsåker er nå under planlegging og i følge jernbaneverket tyder mye på at en vil velge å legge denne på nordsiden av jernbanen Sett fra utbyggers ståsted vil ikke det ikke være samsvar mellom kostnad og nytteverdi. Vi mener kommunen vanskelig kan forsvares å bruke så mye penger på å etablere undergangen før en har vurdert effekten av dette tiltaket opp mot andre tiltak for å ivareta gående og syklende. Det er derfor ikke lagt inn noen rekkefølgebestemmelse om krav til opparbeidelse av denne. Dato sist revidert: Side 18 av 22

19 6.8 Parkering I forslag til ny vei og gatenormal som har ligget ute til høring i sommer inngår også bestemmelser om parkering. Her legges det opp til at boliger i sentrums områder skal maksimalt ha 0,7 parkeringsplasser pr bolig. Det er heller ikke tatt inn noe om gjesteplasser slik at vi tolker det som om disse også skal inngå her Etter vår mening er ikke dette gjennomførbart på Spikkestad. Det er i dag ikke et kollektivtilbud i området som gjør det realistisk at 30 % av innbyggerne skal leve uten bil. Selv om kommunikasjon til Asker/Bærum/Oslo med tog er god er ikke kollektivtilbudet i andre retninger tilstrekkelig. Spikkestad er foreløpig ikke noe urbant område og vil neppe bli det selv om innbyggertallet øker betraktelig. For potensielle innflyttere vil Spikkestad fortsatt fremstå som på landet selv om en har et tett og kompakt sentrum. I følge eiendomsmeglere er det ikke mulig å selge leiligheter i Røyken kommunen uten parkeringsplass. Dette er et såpass viktig signal at en utbygger må ta hensyn til dette under sin planlegging. Utbygger har ingen interesse i å etablere flere parkeringsplasser enn nødvendig, da dette er i så fall kun øker kostnadene. For blokkbebyggelsen bør maks parkering økes til 1,3 da det opplagt vil være familier som har to biler, og det vil være behov for å etablere gjesteparkeringsplasser Det legges opp til at en parkeringsplass pr bolig etableres i underjordisk parkeringsanlegg, mens øvrig parering etableres på gateplan. Reguleringsplanen legger opp til kantparkering langs kjøreveien rundt området. For konsentrert småhusbebyggelse ser en for seg at det tillates maks 2 parkeringsplasser pr bolig til beboere samt 0,2 plasser pr bolig til felles gjesteparkering. 6.9 Grunnforhold For å få større kunnskap og mindre usikkerhet om beslutningene ble det i august 2010 fortatt grunnboringer. Disse ble gjennomført av Seierstad GEO. Det ble boret 14 totalsonderinger til fjell, samt 2 trykkonderinger og en vingeboring for å kunne bestemme geotekniske styrkeparametre. Ut fra boringene består grunnen av et øvre lag med tørrskorpeleire/fast leire med mektighet på 2-4 m. Under dette treffer en leire, stedvis noe siltig i øvre lag. Leira er lite sensitiv basert på målinger av henholdsvis uomrørt og omrørt skjærstyrke ved hjelp av vingebor. Det er ikke påvist kvikkleire i området. Fjell er påtruffet i dybder på m under dagens terreng. I skråningen mot bekken er det gjennomført en stabilitetsberegning for å vurdere risikoen for utglidning. Alle beregninger gir en sikkerhetsfaktor på 1,7-1,9 for dagens situasjon. Ved vesentlige terrenginngrep må geoteknisk sakkyndig konsulteres før inngrep utføres. På bakgrunn av undersøkelsene bør en tilstrebe å legge nye bygg og anlegg Dato sist revidert: Side 19 av 22

20 slik at det ikke blir behov for store tilleggslaster på grunnen fra fyllinger eller tilsvarende Energi og oppvarming Som en del av planarbeidet med områdeplan har vi vært i kontakt med aktører innen fjernvarme. Tilbakemeldingene tyder på at det er vanskelig å få økonomi i utbygging av fjernvarmeanlegg i mindre byer og tettsteder. Investeringslysten er derfor betydelig lavere enn for noen år siden. Det er foreløpig ingen aktører som har meldt sin interesse eller søkt konsesjon for levering av fjernvarme på Spikkestad. Nye bygg som planlegges innen planområdet bygges etter TEK 10. For større bygg, over 500 m² BRA, er det et krav at 60 % av energibehovet skal dekkes av andre energikilder enn fossilt brensel eller direktevirkende elektrisk varme. Dette betinger at det må lages løsninger med varmepumper eller nærvarmeanlegg for enkeltbygg eller grupper av bygg. På grunn av at utbyggingen vil skje over mange år er en varmesentral for hver boligblokk mest aktuelt.. Etter vår vurdering er luft til vann varmepumper i kombinasjon med elkraft til å dekke toppbelastningen det meste realistiske alternativet. Det legges opp til effektiv gjenvinning av varme fra ventilasjonsanlegg. På grunn av den store dybden til fjell og derav høye kostnader vil neppe grunnvarme komme særlig gunstig ut. Bestemmelsene i områdeplanen om at det ikke er tillatt med tekniske installasjoner på tak skaper da problemer. Ute-enhetene må plasseres på egnet sted og det mest naturlige vil være å plassere disse på taket. De vil neppe bli synlige fra gateplan. Tilsvarende gjelder også for tekniske rom til ventilasjon. Inntak/avkast bør fortrinnsvis plasseres på tak og ikke på bakkeplan. Det er derfor tatt inn en bestemmelse om tekniske installasjoner på tak. Det må etableres ny strømforsyning i området. Dette detaljprosjekteres av Energi 1. Nødvendige nettstasjoner kan plasseres innenfor planområdet Lokalklima Spikkestad er et flatt område som ligger forholdsvis åpent til. Det er åpnet mot sør mens det ligger noen åser mot nord. Det er således utmerkede solforhold i området. Denne åpenheten gjør at området er utsatt for vind. I urban bebyggelse med tradisjonell kvadratur bebyggelse oppstår det gjerne vindtunneler dersom bebyggelsen er særlig høyere enn 2 etasjer. Slike vindtunneler oppleves som utendørs gjennomtrekk og er ikke heldig for opplevelsen av byrommet. For å unngå slike foreslås det at bebyggelsen får en mer åpne karakter, med bl.a. en diagonal åpning, men at en samtidig beholder stram struktur som gjør at det fortsatt oppleves om kvartaler. Dato sist revidert: Side 20 av 22

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995

Planen opphever deler av plan nr.: Kommunedelplan for sentrum 14.06.1995 HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL Detaljregulering for Kvartal 54 Vangsvegen, Grønnegata, Enggata og Østregate Arkivopplysninger: Saksbeh.: Geir Cock Arkivsaknr.: Opplysninger om bestemmelsene: Datert: 30.06.09

Detaljer

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015.

Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015. FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN (DETALJPLAN) FOR KVARTALET STORGATA, RÅDHUSGATA, MUSEUMSGATA, PETER GRØNS GATE GNR 173, BNR 115, 116, 117, 119, 120, 122, 123, 126, 127, 128, 129,

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal - Planforslag datert 05/03 2013 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Jernbanegata 23 - Verdal Prosjektpartner Midt Norge AS Finnemarka 11 7600 Levanger Per Anders Røstad Arealplanlegger Lian vestre, 7600

Detaljer

Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering Ullensaker kommune Regulering SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.09.2014 1. GANGS BEHANDLING DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN B4 GNR/BNR 48/118 m.fl. RÅDMANNENS

Detaljer

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR»

DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» DETALJREGULERING «REINSHOLM SØR» REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplankart datert: 15.01.2015 Reguleringsbestemmelser datert: 15.01.2015 Siste revisjon av reguleringsplan: Siste revisjon av reguleringsbestemmelsene:

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE. Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGPLAN FOR ET OMRÅDE VED LØVENSKIOLDSGATE Reguleringsplanen sist datert. 15.09.2008 Området reguleres for følgende formål:. AREALBRUK. 1. GENERELT 1.1 Reguleringsformål

Detaljer

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957

Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 2011-01-28 Detaljert reguleringsplan for del av Åssiden idrettsanlegg Drammen kommune. Gnr 117 del av bnr 6016 samt 956 og 957 PLANBESKRIVELSE 1.0 INNLEDNING 1.1. OPPDRAGSGIVER Planen fremmes av Drammen

Detaljer

NES KOMMUNE. Reguleringskart er datert 07.05.2013 Reguleringsbestemmelser er datert 07.05.2013 PlanID : 023613013

NES KOMMUNE. Reguleringskart er datert 07.05.2013 Reguleringsbestemmelser er datert 07.05.2013 PlanID : 023613013 NES KOMMUNE Reguleringsbestemmelser i tilknytning til Detaljreguleringsplan for byggeområde BB1 i Områdereguleringsplan for Drognesjordet. (del av gnr. 269 brn.270) Reguleringskart er datert 07.05.2013

Detaljer

Eiendommen 25/24 er for lengst opphørt som egen driftsenhet og våningshuset leies ut.

Eiendommen 25/24 er for lengst opphørt som egen driftsenhet og våningshuset leies ut. 1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR SKEIME NEDRE GNR. 25, BNR. 24, FARSUND KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Dato 8.4.2014 1 BAKGRUNN Grunneier av gnr. 25, bnr. 24, Axel Nesheim, ga i 2011 Asplan Viak i oppdrag å utarbeide

Detaljer

RENNESØY KOMMUNE vedlegg 4 Kultur og samfunn

RENNESØY KOMMUNE vedlegg 4 Kultur og samfunn RENNESØY KOMMUNE vedlegg 4 Kultur og samfunn Saknr. Arkivkode Dato 12/162-10 PLID 2012 003 01.06.2012 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 PLANBESKRIVELSE Utarbeidet av Rennesøy

Detaljer

Planbestemmelser. Detaljregulering for Skytterhusfjellet, felt B2A

Planbestemmelser. Detaljregulering for Skytterhusfjellet, felt B2A Planbestemmelser Detaljregulering for Skytterhusfjellet, felt B2A Planens ID: 20302015001 ArkivsakID: 14/2770 Websaknr: 14/2770 Varsel om oppstart: 27.11.2014 1.gangs behandling: 05.06.15 saknr. 036/15

Detaljer

Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan for Ålgårdsheia, gnr 7 bnr 47, Ålgård.

Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan for Ålgårdsheia, gnr 7 bnr 47, Ålgård. Øvre Banegate 28, 4014 Stavanger +4751537490 www.stavark.no post@stavark.no NO 976 855 612 MVA Gjesdal kommune- plan Dato: 12.01.2015 Vårt prosj.nr.: 848.14 Deres ref.: Søknad om mindre endring av detaljreguleringsplan

Detaljer

Kommunedelplan Fossby sentrum 2014-2026 Bestemmelser til arealdelen

Kommunedelplan Fossby sentrum 2014-2026 Bestemmelser til arealdelen Kommunedelplan Fossby sentrum 2014-2026 Bestemmelser til arealdelen Revidert: 23.10.2013 1 Fellesbestemmelser 1.1 Gyldighet Plankart og bestemmelser er juridisk bindende. Vedtatte reguleringsplaner i kommunedelplanområdet

Detaljer

SAKSFREMLEGG. Saksnummer: 15/488 Saksbehandler: Ingeborg Fønstelien. Formannskapet 16.04.2015

SAKSFREMLEGG. Saksnummer: 15/488 Saksbehandler: Ingeborg Fønstelien. Formannskapet 16.04.2015 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/488 Saksbehandler: Ingeborg Fønstelien Organ: Møtedato: Formannskapet 16.04.2015 81/5 Narums vei 5 - Spikkestad - Reguleringsplan Saken avgjøres av: Formannskapet ::: Sett inn

Detaljer

BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia

BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia RINGERIKE KOMMUNE MILJØ- OG AREALFORVALTNING, AREAL- OG BYPLANKONTORET BESTEMMELSER 0605_328 Detaljregulering for Mosselia Utarbeidet av Sivilingeniør Bjørn Leifsen As Bearbeidet av Ringerike kommune,

Detaljer

Saksframlegg. Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412

Saksframlegg. Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412 Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2014/2376-34208/2015 Saksbehandler: Vibeke Wold Sunde Dato: 28.09.2015 Saksframlegg Førstegangsbehandling - detaljregulering for Tangvall sentrum nord - Plan ID 201412

Detaljer

2 FORMÅL MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til følgende formål:

2 FORMÅL MED REGULERINGSPLANEN Området reguleres til følgende formål: Reguleringsbestemmelser Områderegulering for del av Sandnes Nasjonal planid: 182020130046 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 15.08.14 Dato for kommunestyrets egengodkjenning: 18.09.14 1 AVGRENSING

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GLOMEN PLANBESKRIVELSE INNHOLD 1.0 PLANBESKRIVELSE 3 1.1 Bakgrunn 3 1.2 Eksisterende forhold 3 1.2.1 Gjeldende reguleringsplan 3 1.2.2 Beskrivelse av nåværende situasjon

Detaljer

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE PÅ HJELLUM, SYD FOR BREGNEVEGEN. PLANIDENT 069600. Datert: 31.10.2011 Sist revidert: 16.01.

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE PÅ HJELLUM, SYD FOR BREGNEVEGEN. PLANIDENT 069600. Datert: 31.10.2011 Sist revidert: 16.01. HAMAR KOMMUNE BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE PÅ HJELLUM, SYD FOR BREGNEVEGEN. PLANIDENT 069600. Arkivopplysinger: Saksbeh.: Per Johansen Arkivsaknr.: 08/997 Opplysninger om bestemmelsene:

Detaljer

BODALSJORDET DETALJREGULERING. Åpent møte 22. mai

BODALSJORDET DETALJREGULERING. Åpent møte 22. mai BODALSJORDET DETALJREGULERING Åpent møte 22. mai Dagsorden 1. Forslagsstiller og plankonsulent 2. Hva er en detaljreguleringsplan 3. Medvirkning 4. Overordnet plan for området 5. Innkomne merknader ved

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER PLAN NR. 1735 DETALJREGULERINGSPLAN FOR DELFELT VII, STRANDKANTEN

REGULERINGSBESTEMMELSER PLAN NR. 1735 DETALJREGULERINGSPLAN FOR DELFELT VII, STRANDKANTEN Tromsø kommune REGULERINGSBESTEMMELSER PLAN NR. 1735 DETALJREGULERINGSPLAN FOR DELFELT VII, STRANDKANTEN Dato:... 12.04.11 Dato for siste revisjon:... Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning:...

Detaljer

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014

Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2013/1458 Arkiv: L12/05 Saksbehandler: Gunhild Løken Dragsund Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 67/2014 Planutvalget 28.10.2014 Førstegangsbehandling

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST REGULERINGSBESTEMMELSER FOR SOLSTAD VEST Dato 21.01.15 Planid: Solstad Vest, gbnr. 4044/535, 4046/123 og 4044/691 Plantype: Detaljert reguleringsplan Revisjoner Dato Saksnr. Merk. Ikraft dato Saksnr Godkjent

Detaljer

Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012

Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012 Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012 A-sak. Offentlig ettersyn-forslag til reguleringsplan for boliger 53-550 m.fl, Sætre- Lindås park AS Saksnr Utvalg

Detaljer

FORSLAG TIL Bestemmelser til reguleringsplan 452R Søndre Myntgata, alternativ A, B og C

FORSLAG TIL Bestemmelser til reguleringsplan 452R Søndre Myntgata, alternativ A, B og C FORSLAG TIL Bestemmelser til reguleringsplan 452R Søndre Myntgata, alternativ A, B og C Kongsberg kommune Bestemmelsene er sist revidert 24.11.14 1. PLANTYPE OG PLANENS FORMÅL Reguleringsplanen er en detaljplan

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR BK-3, FRØYLAND - PLAN 246

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR BK-3, FRØYLAND - PLAN 246 REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR BK-3, FRØYLAND - PLAN 246 1 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. 2 FELLESBESTEMMELSER Estetikk Det skal stilles

Detaljer

Fra Til Info Firma v/ E-post X Faveo Prosjektledelse Thomas Theodorsen X Sarpsborg kommune Svein Agnalt X Sarpsborg kommune Henrik Høst

Fra Til Info Firma v/ E-post X Faveo Prosjektledelse Thomas Theodorsen X Sarpsborg kommune Svein Agnalt X Sarpsborg kommune Henrik Høst NOTAT Sted/Dato : Sarpsborg 12.01.12. Nr: - - Fra Til Info Firma v/ E-post X Faveo Prosjektledelse Thomas Theodorsen X Sarpsborg kommune Svein Agnalt X Sarpsborg kommune Henrik Høst Detaljregulering Værn

Detaljer

BILDE. "xxxxxxxxxxxx" PLANBESKRIVELSE. områderegulering/detaljregulering. Eigersund kommune. for. Dato for siste revisjon av beskrivelse:

BILDE. xxxxxxxxxxxx PLANBESKRIVELSE. områderegulering/detaljregulering. Eigersund kommune. for. Dato for siste revisjon av beskrivelse: Eigersund kommune PLANBESKRIVELSE for "xxxxxxxxxxxx" områderegulering/detaljregulering BILDE Beskrivelse er datert: Dato for siste revisjon av beskrivelse: Dato for kommunestyres vedtak: xx.xx.xxxx xx.xx.xxxx

Detaljer

Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den,..., sak...

Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den,..., sak... 1 REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING LEVANGER SØR Reguleringsplankart datert : 11.05.1012 Reguleringsbestemmelser datert : 11.05.2012 Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den,..., sak... 1 AVGRENSNING

Detaljer

RENNESØY KOMMUNE Kultur og samfunn

RENNESØY KOMMUNE Kultur og samfunn RENNESØY KOMMUNE Kultur og samfunn vedlegg 4 Saknr. Arkivkode 12/162-20 PLID 2012 003 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 PLANBESKRIVELSE Utarbeidet av Rennesøy kommune Datert:

Detaljer

1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid 201218

1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien på Rom, planid 201218 Arkiv: 162/292/L12 Saksmappe: 2012/2168-2150/2015 Saksbehandler: Anne Kristine Lysestøl Dato: 09.02.2015 1.gangs behandling av forslag til Detaljreguleringsplan for bolig og Næringsarealer i Bøkeveien

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR KONGSLI GRAN KOMMUNE Nordbohus HLV AS

REGULERINGSPLAN FOR KONGSLI GRAN KOMMUNE Nordbohus HLV AS REGULERINGSPLAN FOR KONGSLI GRAN KOMMUNE Nordbohus HLV AS Cowi AS Hønefoss, 30042008 PLANOMTALE Prosess og medvirkning Planarbeidet ble varslet 050707 Varsel ble sendt offentlige myndigheter, berørte eiendommer

Detaljer

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01.

DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART. Åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as 22.01. 2015 DETALJREGULERING FOR TORGGATA 7 PLANBESKRIVELSE VARSEL PLANOPPSTART Åsmund Rajala Strømnes 22.01.2015 Navn på plan/tiltak: Detaljregulering for Torggata 7 Kommune: Rana kommune Stedsnavn: Mo i Rana

Detaljer

DETALJREGULERING «REINSHOLM VEST» REGULERINGSBESTEMMELSER

DETALJREGULERING «REINSHOLM VEST» REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING «REINSHOLM VEST» REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplankart datert: 21.01.2013 Reguleringsbestemmelser datert: 21.01.2013 1 1 AVGRENSNING Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrense.

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13

REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13 Grimstad Kommune Bygg- og eiendomstjenesten Reguleringsplan Landviktun REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13 Formålet med planen

Detaljer

Sjekkliste for utendørs bokvalitet Retningslinjene til kommuneplanens arealdel.

Sjekkliste for utendørs bokvalitet Retningslinjene til kommuneplanens arealdel. Lillehammer, 8.5.2014 Sjekkliste for utendørs bokvalitet Retningslinjene til kommuneplanens arealdel. Sjekklisten er gjennomgått og lagt til grunn for planarbeidet i Reguleringsplan for Flugsrud skog,

Detaljer

Saksframlegg. Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen

Saksframlegg. Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2012/2715-4026/2015 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: 23.02.2015 Saksframlegg Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen Utv.saksnr Utvalg Møtedato

Detaljer

1 FELLESBESTEMMELSER

1 FELLESBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR KALDNES FELT K OG N. PLAN NR. 65 221 1 FELLESBESTEMMELSER 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å legge til rette og gi rammer for en utbygging

Detaljer

Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9

Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9 SKIEN KOMMUNE Detaljreguleringsplan for Cappelensgate 6 og Liegata 9 REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av plankartet : 03.02.2011 Dato for revisjon av bestemmelsene : 03.02.2011 Dato for

Detaljer

FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR RAGNAR SCHJØLBERGS VEI NR. 1, 3 OG 5 PLAN ID 1308 PLANBESTEMMELSER

FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR RAGNAR SCHJØLBERGS VEI NR. 1, 3 OG 5 PLAN ID 1308 PLANBESTEMMELSER FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR RAGNAR SCHJØLBERGS VEI NR. 1, 3 OG 5 PLAN ID 1308 Dato for siste behandling i PNM komiteen den Vedtatt av bystyret i møte den Under K. Sak nr.

Detaljer

Forslag til detaljreguleringsplan for Gamle His Skole, 2. gangsbehandling

Forslag til detaljreguleringsplan for Gamle His Skole, 2. gangsbehandling ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Gidske Houge, tlf 37013760 Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2013/5461 / 29 Ordningsverdi: 09062013-17 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Vedtatt av Ullensaker kommune den. Ordfører ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Område K13 Rådhusvegen 7-9 og Ringvegen 12,14, 16 Gnr/Bnr: 135/545, 135/123, 135/503, 135/506, 135/298, 7/14, 7/23, 7/57, 135/266, 4/41, 4/63, 7/58, 7/53,

Detaljer

Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for

Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Solitun Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Rygge kommunestyre xx.xx.2012 Reguleringsbestemmelsene er datert: 25.05.2012 Sist revidert: 16.08.2013

Detaljer

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15

Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Kommunestyret 29.04.2015 43/15 Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Heidi Sten-Halvorsen 2014/3119 - L80 14 Detaljreguleringsplan

Detaljer

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT

PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT PLANNR 2011-2 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR LØRENSKOG SENTRUM VEST - PRIVAT 1 Avgrensning Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert 28.11.2011. 2 Formål Området

Detaljer

PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR VALNESVIKA. PLAN ID 2013007

PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR VALNESVIKA. PLAN ID 2013007 PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR VALNESVIKA. PLAN ID 2013007 Dato for siste behandling i PNM komiteen den. Vedtatt av bystyret i møte den.. Under K. Sak nr... formannskapssekretær 1 GENERELT

Detaljer

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSENDRING FOR OMRÅDE MELLOM CARL HAUGENS VEG OG GUDBRANDSDALSVEGEN PÅ FÅBERG Dato: 01/12-2010 Sist revidert: 18/05-2011 Vedtatt av kommunestyret: REGULERINGSBESTEMMELSER Planendring: Planen erstatter

Detaljer

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune

Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune Planbeskrivelse til detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund kommune SAKEN GJELDER Prosjektil Areal AS fremmer på vegne av Eivind Omdal, detaljregulering for gnr. 47 bnr. 327 m/fl., Eigersund

Detaljer

PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG

PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG PLANNR 2012-7 BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR ØDEGÅRDEN, FELT B10 B13 PRIVAT/OFFENTLIG 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist merd reguleringsgrense på plankart datert 24.07.2012. 2 FORMÅL

Detaljer

Reguleringsplan Kvartal 14 Vestbyen

Reguleringsplan Kvartal 14 Vestbyen Reguleringsplan Kvartal 14 Vestbyen PLANBESKRIVELSE 22.03.12, revidert 18.05.12 1 Innhold 1 Bakgrunn... 3 1.1 Hensikten med planen... 3 1.2 Om forslagsstiller... 3 2 Planområdet... 3 2.1 Oversiktskart...

Detaljer

Bestemmelser og retningslinjer

Bestemmelser og retningslinjer og retningslinjer Planens navn Detaljregulering for Thomasbakkveien 5 og 9, boligblokker/næring Arkivsak 12/3787 Planid 20120014 Vedtatt Innsending Forslag ved Offentlig ettersyn, 03.07.15 Sluttbehandling

Detaljer

JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097

JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR JERNBANEBRYGGA, DELFELT B3, FREDRIKSTAD KOMMUNE PLANID: 01061097 Bestemmelsene er vedtatt av Fredrikstad kommunestyre: Bestemmelsene er sist revidert: 1.

Detaljer

Anbefalinger for utforming av Spikkestad kirkeog kultursenter

Anbefalinger for utforming av Spikkestad kirkeog kultursenter Anbefalinger for utforming av Spikkestad kirkeog kultursenter 1. Planstatus og avgrensning Området for nytt kirke- og kultursenter er regulert til midlertidig innfartsparkering og fremtidig bypark (IP2)

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu - Planforslag datert 02/11 2012 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Hamremsgrensa terrasse - Sparbu Prosjektpartner Midt Norge AS Per Anders Røstad Finnemarka 11 Arealplanlegger 7600 Levanger Lian vestre,

Detaljer

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR: 6/20 m.fl. Gamle Vestbygda skole, Spikkestad sentrum. PLAN ID 20120268

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR: 6/20 m.fl. Gamle Vestbygda skole, Spikkestad sentrum. PLAN ID 20120268 Revisjon 26.05.2015.2015 Saksnr: 12/5045 Journalpost: Plan datert: Revidert: BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR: 6/20 m.fl. Gamle Vestbygda skole, Spikkestad sentrum. PLAN ID 20120268 1 Hensikt Planen

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012005 12/259-16 Dato: 17.02.2014 DETALJREGULERING FOR FELT B7B PÅ SKORPEFJELL PLANID 2012005 - FØRSTE GANGS BEHANDLING Vedlegg: 1.

Detaljer

Vedlegg 2 : P lanbestemmelser

Vedlegg 2 : P lanbestemmelser Vedlegg 2 : P lanbestemmelser Detaljert reguleringsplan for Schulerudhagen gnr/bnr 24/1, 24/9 og 24/98 Hurum kommune Forslag 18.2.2015 Revisjon A: 29.5.2015 Revisjon B: 22.9.2015 Revisjon C: 10.11.2015

Detaljer

Detaljplan for Skytterhusfjellet, felt B2d Bestemmelser og retningslinjer

Detaljplan for Skytterhusfjellet, felt B2d Bestemmelser og retningslinjer Detaljplan for Skytterhusfjellet, felt B2d og retningslinjer Revisjonsdato: 02.05.11 Forslag ved Offentlig ettersyn Sluttbehandling x Innholdsfortegnelse 1 PLANENS INTENSJON 3 2. REGULERINGSFORMÅL 3 3.

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Områdeplan er datert 28.09.2011 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

146/15 Utval for tekniske saker og næring 22.10.2015. Plan 1036-3 - Reguleringssak - Privat forslag til detaljregulering for Rosk, felt U og V,

146/15 Utval for tekniske saker og næring 22.10.2015. Plan 1036-3 - Reguleringssak - Privat forslag til detaljregulering for Rosk, felt U og V, Hå kommune Saksnummer Utval Vedtaksdato 146/15 Utval for tekniske saker og næring 22.10.2015 Saksbehandlar: Harald Grande Sak - journalpost: 13/2286-15/26700 Plan 1036-3 - Reguleringssak - Privat forslag

Detaljer

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013

Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013 Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan for Livold boligfelt I Lindesnes kommune 26.08.2013 Innledning/bakgrunn; Lindesnes Bygg AS, har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan (omregulering) for Livold

Detaljer

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring.

Eksisterende reguleringsplan. Planområdet ligger innenfor arealet markert med sort ring. VURDERING AV UTNYTTELSE Detaljregulering for boliger på tun, Sander Østre Ski kommune Bakgrunn Området ble regulert til boliger på reguleringsplan for Sander Østre i 1989. Det er laget et forslag til detaljregulering

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER 0605_349 Detaljregulering for Loeskollen Boligprosjekt. 2.gangs behandling

REGULERINGSBESTEMMELSER 0605_349 Detaljregulering for Loeskollen Boligprosjekt. 2.gangs behandling RINGERIKE KOMMUNE MILJØ- OG AREALFORVALTNING, AREAL- OG BYPLANKONTORET REGULERINGSBESTEMMELSER 0605_349 Detaljregulering for Loeskollen Boligprosjekt 2.gangs behandling 1.gangs behandling i planutvalget

Detaljer

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN

Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN Reguleringsbestemmelser for Toksåsen Froland kommune Plan nr. NNN 1 Generelt 1.1.1 Disse bestemmelser gjelder for det regulerte området som er vist med reguleringsgrensen på plankartet. 2 Reguleringsformål

Detaljer

FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN Gnr/bnr 116/136 og del av 116/1,2 og del av 116/149 Sande kommune

FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN Gnr/bnr 116/136 og del av 116/1,2 og del av 116/149 Sande kommune 1 FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR DUNIHAGEN Gnr/bnr 116/136 og del av 116/1,2 og del av 116/149 Sande kommune Vedlegg 2 Dato: 20.02.2013 Revisjon A: Justert etter offentlig ettersyn

Detaljer

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR 38/361 LILLELIEN, PLANID 20140324

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR 38/361 LILLELIEN, PLANID 20140324 Saksnr: 15/500 Plan datert: 10.08.2015 Revidert: (etter politisk behandling) BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR 38/361 LILLELIEN, PLANID 20140324 1 Hensikt 1.1 Hensikten med planen er å legge til rette

Detaljer

Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 03.02.2015 006/15 Bystyret 11.02.2015 003/15

Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 03.02.2015 006/15 Bystyret 11.02.2015 003/15 Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 03.02.2015 006/15 Bystyret 11.02.2015 003/15 Arkivnr: K2 - L13 Saksbehandler: Mariann Skei Fossheim Dok.dato: 21.01.2015 Arkivsaksnr.: 14/1528-15 Tittel:

Detaljer

1.0 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres til følgende formål:

1.0 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres til følgende formål: BESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDET FRØYLANDSBAKKEN, NORD FOR BREKKEVEGEN - PLAN 308 1.0 FORMÅL Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres

Detaljer

BEBYGGELSESPLAN FOR ARONSKOGEN

BEBYGGELSESPLAN FOR ARONSKOGEN Planbestemmelser Arkivsak: 00/00905 Arkivkode: PLNID 20000002 Sakstittel: BEBYGGELSESPLAN FOR ARONSKOGEN Revidert: Oppdatert med mindre endring vedtatt 16.09.15. sak 15/1593 Formålet med reguleringsplanen

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER: FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR STORSKOG GRENSEOVERGANGSSTED SØR-VARANGER KOMMUNE

REGULERINGSBESTEMMELSER: FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR STORSKOG GRENSEOVERGANGSSTED SØR-VARANGER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER: FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR STORSKOG GRENSEOVERGANGSSTED SØR-VARANGER KOMMUNE PlanID: 2012007 Arkivsaksnr: 11/2211 Dato: 13.08.12 Revidert: Varsel om oppstart: 31.01.12, 28.03.12

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSBESTEMMELSER TIL LOSJEVEGEN 3 OMFATTER 92/24, 92/56, 92/27, 1742/1, 92/45 PLANID 2014007 Planen er vedtatt i Kommunestyret 16.6.15 som sak 46/15 Innenfor reguleringsgrensene er området regulert

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03. Side: 1 av 5 REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.2011 Saksbehandling: 1. gang i Det faste

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 8 Arkivsak: 12/2926-21 SAMLET SAKSFRAMSTILLING ENDRET REGULERINGSPLAN FOR HAMAR STADION OG FUGLSETHMYRA Saksbehandler: Tor Harald Tusvik Arkiv: PLN 000000 Saksnr.: Utvalg Møtedato 226/12 FORMANNSKAPET

Detaljer

Kapitel om havnivåstigning er utdypet i ROS-analysen. Forventet havnivåstigning for Sandnes sentrum er

Kapitel om havnivåstigning er utdypet i ROS-analysen. Forventet havnivåstigning for Sandnes sentrum er PLAN 2013118 INNKOMNE MERKNADER MED PLANSJEFENS KOMMENTAR Innkomne merknader Forslagsstillers kommentar Plansjefens kommentar Fylkesrådmannen, regionalplanavdelingen, brev datert 29.10.2014 Planforslaget

Detaljer

Reguleringsbestemmelser til områdereguleringsplan for. Harlemåsen. Nasjonal planid: xxxx xxxx

Reguleringsbestemmelser til områdereguleringsplan for. Harlemåsen. Nasjonal planid: xxxx xxxx Reguleringsbestemmelser til områdereguleringsplan for Harlemåsen Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Rakkestad kommunestyre. Datert: 22.09.14 Revidert: Planen er utarbeidet av Faveo Prosjektledelse

Detaljer

Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskap 16/15 23.02.2015 Kommunestyret 16/15 23.02.2015

Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskap 16/15 23.02.2015 Kommunestyret 16/15 23.02.2015 Side 1 av 6 sider Meråker kommune Arkiv: 2014001 Arkivsaksnr: 2014/1018-15 Saksbehandler: Bård Øyvind Solberg Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskap 16/15 23.02.2015 Kommunestyret 16/15 23.02.2015

Detaljer

OMRÅDEREGULERING - RANDABERG SENTRUM REGULERINGSBESTEMMELSER

OMRÅDEREGULERING - RANDABERG SENTRUM REGULERINGSBESTEMMELSER Randaberg kommune Saksnr. Arkivkode Sted Dato 08/127-20 L12 Randaberg 11.07.2011 OMRÅDEREGULERING - RANDABERG SENTRUM Vedtatt i Kommunestyret xx.xx.xxxx, sak xx/xx REGULERINGSBESTEMMELSER Utarbeidet i

Detaljer

Planområdets beliggenhet er vist i vedlagte oversiktskart og flyfoto (Vedlegg 6.1 og 6.2).

Planområdets beliggenhet er vist i vedlagte oversiktskart og flyfoto (Vedlegg 6.1 og 6.2). Oppdal kommune Teknisk etat OPPDAL Trondheim, den 3. desember 2010 STØLTRØA, OPPDAL FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED BESTEMMELSER PLANBESKRIVELSE Bakgrunn Planforslaget er innsendt 12.03.2010 av Grimstad

Detaljer

KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 10.06.2008 031/08 RLU Kommunestyret 26.06.

KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 10.06.2008 031/08 RLU Kommunestyret 26.06. KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 10.06.2008 031/08 RLU Kommunestyret 26.06.2008 111/08 RLU Saksansv. : Rune Lund Arkiv: R-0502, K2-L12, GBR-73/280

Detaljer

Aremark kommune. Kommunedelplan Fosby sentrum 2014-2026. Bestemmelser til arealdelen

Aremark kommune. Kommunedelplan Fosby sentrum 2014-2026. Bestemmelser til arealdelen Aremark kommune Kommunedelplan Fosby sentrum 2014-2026 Bestemmelser til arealdelen 1 Fellesbestemmelser Utarbeidet av: Natur, Utvikling & Design Revidert: 14.07.2014 Vedtatt 11.09.2014. 1.1 Gyldighet Plankart

Detaljer

Hamreheia områderegulering Bestemmelser. Plan nr. 1407

Hamreheia områderegulering Bestemmelser. Plan nr. 1407 Hamreheia områderegulering Bestemmelser. Plan nr. 1407 Dato: 12.8.2014 / 02.02.2015 Denne planen erstatter reguleringsplan for Hamreheia, planid 29, stadfestet 24.10.1951, og for Hamreheia nord, planid

Detaljer

BESTEMMELSER Detaljreguleringsplan for boligfelt på Bogafjell, Kjempeholen 5 PLAN 2013 127

BESTEMMELSER Detaljreguleringsplan for boligfelt på Bogafjell, Kjempeholen 5 PLAN 2013 127 BESTEMMELSER Detaljreguleringsplan for boligfelt på Bogafjell, Kjempeholen 5 PLAN 2013 127 2 1 FORMÅL Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av rekkehusbebyggelse med tilhørende anlegg

Detaljer

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA

BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR KNIPLIA PANORAMA Planident: 201502 Planen er datert: 13.04.2015 Bestemmelsene er datert: 27.05.2015 1 GENERELT Disse bestemmelsene gjelder for området

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER 0605_328 Detaljplan for Mosselia

REGULERINGSBESTEMMELSER 0605_328 Detaljplan for Mosselia RINGERIKE KOMMUNE MILJØ- OG AREALFORVALTNING, AREAL- OG BYPLANKONTORET REGULERINGSBESTEMMELSER 0605_328 Detaljplan for Mosselia Forslag til reguleringsbestemmelser pr 26.11.12 1.gangs behandling i planutvalget

Detaljer

Miljø- og arealforvaltning, Areal- og byplankontoret. REGULERINGSBESTEMMELSER 0605-399: Ny skole og boligområde Benterud

Miljø- og arealforvaltning, Areal- og byplankontoret. REGULERINGSBESTEMMELSER 0605-399: Ny skole og boligområde Benterud RINGERIKE KOMMUNE Miljø- og arealforvaltning, Areal- og byplankontoret REGULERINGSBESTEMMELSER 0605-399: Ny skole og boligområde Benterud Utarbeidet av SG Arkitektur, Sist revidert: Ringerike kommune 13.11.15

Detaljer

Vedtakssak til politisk utvalg

Vedtakssak til politisk utvalg Vedtakssak til politisk utvalg Saksnummer: 08/4574 Saksbehandler: Birte Adelaide Mobraaten Organ: Kommuneplanutvalget 22.03.2011 Forslag til detaljregulering Trollkleiva Nord Saken avgjøres av: Kommuneplanutvalget

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009

REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009 ELVERUM KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering for Sentrum Park, arealplan-id 2012009 Plankart : 03.06.2013, rev. 22.01.2014, rev.07.05.2014 Bestemmelser: 03.06.2013, rev. 22.01.2014, rev. 07.05.2014

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ COCHEPLASSEN Revidert 03.01.2011 i henhold til vedtak sak 299/10, Teknisk komité den 06.12.2010. Reg.best. revidert: 11.08.2010, 18,11.2010,

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN

REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING FOR KROKEN Dato for siste revisjon av planbestemmelsene: 20.08.14 Dato for siste revisjon av planen: 18.07.14 Dato for kommunestyrets vedtak om egengodkjenning:

Detaljer

OMRÅDEPLAN FOR SPIKKESTAD SENTRUM

OMRÅDEPLAN FOR SPIKKESTAD SENTRUM Saksnr. 08/2648-121 OMRÅDEPLAN FOR SPIKKESTAD SENTRUM BESTEMMELSER Bestemmelsene er revidert i tråd med vedtak i kommunestyret 01.12.2011, slik at områdebetegnelser og formål er i tråd med vedtak. Plan-

Detaljer

Samlet saksfremstilling Arkivsak 1766/14 92/56, 92/24 DETALJPLAN - LOSJEVEGEN 3

Samlet saksfremstilling Arkivsak 1766/14 92/56, 92/24 DETALJPLAN - LOSJEVEGEN 3 Samlet saksfremstilling Arkivsak 1766/14 92/56, 92/24 DETALJPLAN - LOSJEVEGEN 3 Saksansvarlig Kjersti Dalen Stæhli Utvalg Møtedato Politisk saksnummer Formannskapet 27.05.2014 PS 45/14 Formannskapet 24.06.2014

Detaljer

Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx. Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT

Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx. Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT Myklerudveien 118. PlanID xxx. Saksnummer xx/xxx Forslag til reguleringsbestemmelser. 1 GENERELT Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for nytt legesenter på Fagerstrand med tilliggende arealer

Detaljer

REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24

REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24 REGULERINGSFORSLAG FOR HOLTET NYVEIEN 24 19.05.14 INNHOLD 1. GENERELT... 3 1.1 Formål med planarbeidet... 3 1.2 Beskrivelse... 3 1.3 Bilder... 3 1.4 Planområdets beliggenhet og størrelse... 4 1.5 Overordnede

Detaljer

Planbeskrivelse for detaljregulering for Øvre Eikrem BK1 og BK2

Planbeskrivelse for detaljregulering for Øvre Eikrem BK1 og BK2 Planbeskrivelse for detaljregulering for Øvre Eikrem BK1 og BK2 1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Det er for Øvre Eikrem vedtatt en områdeplan som er grunnlag for utarbeiding av detaljregulering for

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER I STEINBRUDDET VED MYREN MED TILSTØTENDE OMRÅDER.

REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER I STEINBRUDDET VED MYREN MED TILSTØTENDE OMRÅDER. Reguleringsbestemmelser til REGULERINGSPLAN FOR BOLIGER I STEINBRUDDET VED MYREN MED TILSTØTENDE OMRÅDER. Dato: 13.09.2006 Rev. dato: 23.01.2007 Endret iht HOTS-vedtak 28.08.07, sak 77/07. 1 Generelt 1.1

Detaljer

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN II FOR BATTERIET/KIRKEPARKEN

BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN II FOR BATTERIET/KIRKEPARKEN BESTEMMELSER TIL DETALJREGULERINGSPLAN II FOR BATTERIET/KIRKEPARKEN Dato: 31.01.13 Dato for siste revisjon: 30.04.13 Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning: I I medhold av plan- og bygningslovens

Detaljer