Oslo, 21/ I styret for borettslaget Hagegt. 39

Transkript

1 INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING 2001 Ordinær generalforsamling i borettslaget Hagegata 39, avholdes onsdag 9/5 2001, kl hos ABC Trafikkinstitutt i Hagegata. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Opptak av navnefortegnelse. B) Valg av sekretær og to personer til å underskrive protokollen. C) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn. D) Valg av møteleder 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2000 Behandling av regnskap 2000 og disponible midler. 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET OG REVISOR 5. INNKOMNE FORSLAG A) Felles strøminnkjøp. B) Vedtektsendringer. C) Endring av trivselsregler. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 1 styremedlem for 2 år. B) Valg av valgkomite C) Valg av andre utvalg/komiteer Oslo, 21/ I styret for borettslaget Hagegt. 39 Frode Eriksen /s/ Svein Staalen /s/ Liv Blom /s/ I generalforsamlingen kan andelseier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en med stemmerett for en andel. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Dersom De ikke kan møte på generalforsamlingen kan De i henhold til lov om borettslag 58 siste ledd møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. Navneseddelen leveres i utfylt stand ved inngangen. ÅRSBERETNING FOR 2000

2 2 Borettslaget Hagegata TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: STYRET: VALGT Leder : Frode Eriksen 2000 Styremedlem : Liv Blom 1999 Styremedlem : Svein Staalen 2000 Varamedlem : Hanne Svärd 2000 Varamedlem : Tord Riiser 1999 Varamedlem : Are Wormnes GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning A.S. Borettslagets revisor er Otterstads Revisjonskontor A/S. EIENDOMMEN Borettslaget består av 1 bygning med tilsammen 25 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Brønnøysund med organisasjonsnummer Borettslagets eiendom har gårdsnr. 231 bruksnr. 164 og er på 494 m2. Borettslaget ligger i Oslo og har som hovedformål å leie ut boliger til andelseierne. Selskapet forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad utover det som må anses normalt for et boligselskap. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert en røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. BORETTSLAGETS LÅN Borettslaget har lån i Husbanken og i Oslo Energi. Se balansen og note i regnskapet. TELENOR Borettslaget er for tiden tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning AS om rabattordning på teletjenester for den enkelte beboer.

3 3 Borettslaget Hagegata 39 EL- KRAFT-AVTALE OBOS har fremforhandlet en 1-ett års fastprisavtale med Møre og Romsdal Energi AS for leveranse av El-kraft. Borettslaget har tiltrådt denne fastprisavtalen gjeldende fra FORSIKRING Borettslagets eiendommer er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring og polisenummeret er Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvar for at borettslaget til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer den enkelte andelseier gjør inne i boligen. Den enkelte andelseier bør ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Hvis borettslagets forsikring skal benyttes, må beboerne straks ta kontakt med OBOS Eiendomsforvaltning A.S v/forvaltningskonsulenten tlf eller OBOS' forsikringsavdeling, tlf , slik at skademelding blir sendt forsikringsselskapet. Oppfølging av forsikringssaker blir gjort av forsikringsavdelingen i OBOS. EIENDELER OG GJELD - OMSETNING OG TAKSTER Andelseierne får tilsendt skjema med oppstilling over den enkeltes andel av borettslagets inntekter, utgifter, gjeld og eiendeler samt ligningsverdi. Omsetning av selskapets leiligheter skjer til markedspris. Det finnes ikke generelle takster for leilighetene hverken hos styret eller forretningsfører. Så langt forretningsføreren får oppgitt omsetningspriser, blir disse registrert. Forretningsfører kan, på bakgrunn av disse opplysningene, gi antydning om prisnivået for leilighetene. Ved salg/refinansiering kan verdi/lånetakst bestilles hos takstmenn i OBOS tlf Når det gjelder øvrige leilighetsopplysninger, henvises det til egen note i årsregnskapet. 3. STYRETS ARBEID Borettslaget har valgt å stevne Inka Eiendom med krav om prisavslag og eventuelt erstatning som følge av mangelfult utførte rehabiliterings- og utbygningsarbeider av eiendommen i Hagegt. 39.

4 4 Borettslaget Hagegata 39 Stevningen ble sendt 26. januar 2001, og er den foreløpige avslutning på en prosess som startet 9. mars 2000 da styret vedtok å engasjere advokat Jan-Erik Nielsen i advokatformaet Haavind Vislie for å ivareta sine interesser overfor Inka Eiendom. I vedtaket i styresak 12/00 heter at styret anser utbyggingsavtalen mellom borettslaget og Inka Eiendom av for brutt fra Inka Eiendom sin side, ettersom selskapet ikke har oppfylt sine forpliktelser og heller ikke besvarer henvendelser fra borettslaget. Stevningen følger som vedlegg til årsberetningen, med referanser til sakens forløp så langt, herunder inkludert forløpet gjennom år Med utgangspunkt i antatte advokat- og konsulentkostnader, foruten prisen OPAK har stipulert på alle lagets reklamasjoner og mangler, vil borettslagets økonomiske interesse i saken ligge på i underkant av en million kroner. Gjennom året har advokat Nielsen i hovesak brukt tid på å avklare situasjonen, noe som viste seg vanskelig siden Inka Eiendom ikke besvarte henvendelser før etter nærmere seks måneder. Borettslaget valgte i samråd med advokat å tillate Inka Eiendom å utbedre de mangler selskapet i brev av sa seg ansvarlig for. Inka Eiendom satte selv en frist til med å igangsette arbeidene. Dette skjedde ikke og den umiddelbare følge var at stevning ble sendt vel to uker etter denne frist. Borettslaget har i et eget brev av opprettholdt samme standpunkt som i brev av , at Inka Eiendom ikke lenger har krav på å utbedre egne mangler. Forskjellen på borettslagets standpunkt i februar fra i desember er at laget nå avviser Inka Eiendom, og nekter selskapet adgang til eiendommen. Heretter tillates ikke utbedringsarbeider, bare økonomisk kompensasjon. På en ekstraordinær generalforsamling avholdt den , ble styret gitt i fullmakt til å reise subsidiært erstatningskrav mot tidligere styremedlemmer i borettslaget. I første rekke gjelder dette tidligere styreleder Kjell Kristoffersen og tidligere styremedlem Bjørn-Erik Indahl, basert på styremedlemmenes medvirkning til at borettslaget inngikk utbyggingsavtale som er en del av tvisten med Inka Eiendom. Konsekvenser For borettslaget betyr stevningen mot Inka Eiendom en ikke ubetydelig økonomisk byrde. Vår mulighet til vinne fram i en sak anses imidlertid

5 5 Borettslaget Hagegata 39 som rimelig gode. I verste fall risikerer borettslaget at ingen mangler blir utbedret, og at en ikke får tilbake sakskostnadene som er lagt ut. I beste fall kan borettslaget regne med å få tilbakebetalt sine kostnader, samt å få tilkjent en eller annen form for erstatning fra Inka Eiendom. En løsning som innebærer et forlik skal ikke utelukkes. Et slikt iniativ vil imidlertid motparten måtte ta. I en overgangsfase vil borettslaget slite med lav likviditet grunnet utlegg knyttet til denne saken. Borettslaget har for å lette på likviditeten søkt og fått innfridd et lån hos OBOS Finans på kroner. Dette kommer i tillegg til at husleie er regulert opp med fem prosent både fra og på nytt fra Husleien er også øke med fem prosent fra Borettslaget vil bare i begrenset grad kunne påregnes å ha økonomi til å utbedre mangler knyttet til søksmålet på egen hånd, og vil derfor avvente den rettslige behandlingen, evt. forliksutspill fra motpart. Bare svært begrensede tiltak vil bli utført. Kort historie Borettslaget Hagegt. 39 ble etablert 20. september 1996 av Inka Eiendom som etter en utbyggingsavtale med borettslaget av 1. september 1997 stod for rehabilitering av borettslaget i gården på gnr. 231, bnr De 25 leilighetene i borettslaget var alle solgt og innflyttet sommeren Styret 2000 var borettslagets andre hele ordinære driftsår. Styret har gjennomført ni styremøter i løpet av perioden Beboermøter og generalforsamlinger Styret har invitert til ett beboermøte avholdt i forbindelse med ordinær generalforsamling. Informasjon og rundskriv Styret distribuerer alle referat fra styret til alle beboere. Inkludert dette er det i 2000 distribuert 23 rundskriv med diverse informasjon. Sameiet Borettslaget utgjør en del av sameiet Hagegt. 39, som består av en næringsdel foruten borettslaget. Næringsdelen eies av Hagegaten 39 AS. Sameiet styres av et styre med tre medlemmer, to fra borettslaget. Borettslaget sitter også med styreleder. Borettslaget inngikk en avtale den med eier av sameieseksjon to om organiseringen av sameiet. Den går i all hovedsak ut på at borettslaget ivaretar de økonomiske interessene til sameiet, og

6 6 Borettslaget Hagegata 39 fakturerer etter fordelingsnøkkel sameieseksjon to, fire ganger i året. I 1999 ble det gjennom to generalforsamlingsvedtak solgt nærmere 30 kvadratmeter av borettslagets kjeller til Hagegaten 39 AS, for tilsammen kroner. Våren 2000 ble arealet tatt i bruk uten at avtalen øvrig knyttet til salget ble oppfylt. Ved årsskiftet var det ikke betalt for arealet. Borettslaget har fulgt opp saken i form av et brev til Hagegaten 39 AS av , der en etterlyser Hagegaten 39 AS sin holdning til avtalen, samt en progresjon. Dette foreligger per dags dato ikke. Borettslaget tok i november også initiativ til et ekstraordinært styremøte i sameiet der vi gjorde borettslagets holdning til den totalt manglende framdrift i rehabilitering av lokalet klart. I etterkant av dette møtet ble lokalet varmet opp, samt at det ble igangsatt arbeider på eiendommen. Per dags dato virker arbeidene å ha kommet godt i gang, noe som bekreftes ved henvndelser til selskapet. Lokalet er godkjent som serveringslokale, og kan stå ferdig til sommeren om selskapets planer følges. Det er opplyst at det vil bli søkt om skjenkeløyve. Vedlikehold Det er ikke gjennomført spesielt vedlikehold i perioden. Styret er av den mening at borettslagets økonomi for øyeblikket ikke tillater noe vesentlig vedlikehold. Etter at gården har vært i drift i tre år er det imidlertid vedlileholdsoppgaver som venter. I stor grad avventer styret rettsbehandlingen av stevningen mot Inka Eiendom, før beslutning om vedlikehold tas. Arbeid som er utført er knyttet til mangler rapportert av Heiskontrollen den Inka Eiendom ble bedt om å utbedre manglene innen Heiskontrollens frist den 1. mai, men unnlot å utføre dette arbeidet. Borettslaget har per dags dato utbedret det viktigste, som vil si innstallasjon av heisalarm knyttet til Falken og innstallasjon av en lås for Heiskontrollen i kjellerdør i A-oppgangen. Avtaler I tillegg til de avtaler som allerede er nevnt har borettslaget følgende leverandører: Vask av fellesareal/trapper: Tripp Trapp Renhold, ved Karl Gustav Hole Nøkler/låser: Låshuset Larsens Eftf. AS Heisanlegg/serviceavtale og alarmservice: Access Heiser AS og Falken AS Alarmsystem, serviceavtale: Cerberus AS Kabel-TV, Digital-TV, Internett: Telenor Avidi AS

7 7 Borettslaget Hagegata 39 Snømåking av fortau/strøing (via Sameiet): Oslo Vei AS Styret har engasjert Andre Hagfors som utfører forefallende vaktmesterarbeid for borettslaget på timebasis. Kjæledyr Andelseierne er jfr. trivselsreglene pålagt å varsle styret om kjæledyr. Per dags dato er det registrert en katt og en hund i borettslaget. Klager på naboer Det har i perioden ikke blitt fremmet klager på naboer. Det er imidlertid stilt spørsmål knyttet til tolkning av trivselsregler. Spørsmål knyttet til støy fra naboer er så langt ordnet i minnelighet. Andre beboersaker Det er i perioden fremmet tre skriftlige henvendelser til borettslagets styre, knyttet til montering av parabolantenne, søknad om ekstra bodplass og spørsmål knyttet til svikt i gulvplanker. I tillegg kommer flere muntlige henvelselser, blant annet knyttet til bredbåndsmuligheter i borettslaget, søknad om å få montere flaggfeste på vindu, skader som følge av arbeid på naboseksjonen, tyveri fra loftsbod og oversvømmelse i kjeller. Skriftlige henvendelser er styrebehandlet eller diskutert. Muntlige henvendelser er stort sett diskutert. Av andre saker som har vært behandlet er kartlegging av hvem som disponerer hvilke boder, demontering av sandkasse og kjøp av to sykkelstativ. Framleie Ved årets slutt var tre av lagets 25 leiligheter framleid. To avtaler løper ut 2002, mens den tredje løper ut februar Eierskifte Tre av borettslagets 25 leiligheter skiftet eier i løpet av året. I februar ble det solgt en 3-roms på 68 kvm til kr samt kr i fellesgjeld, i oktober ble det solgt en 3-roms på 64 kvm til samt kr i fellesgjeld, mens det i november ble solgt en 2-roms på 53 kvm til kr samt kr i fellesgjeld. Kvadratmeterprisene endte da på henholdsvis , og kr. Prisene på leilighetene i borettslaget har lenge vist en stigende tendens i overkant av den generelle markedsutviklingen, men har i 2000 flatet ut. Bomiljø Det foreligger planer for å bedre nærmiljøet. Alle gatene i nærmiljøet skal mer eller mindre oppgraderes. Kjølberggt. bygges for tiden om til å bli en såkalt miljøgate med ett kjørefelt i hver retning og grønn beplantning og er det siste store prosjektet i pakken "Miljøbyen Oslo".

8 8 Borettslaget Hagegata 39 Borettslaget fikk etter forbredende arbeid i 1999 Politiet tidlig i2000 med på å regulere om gaten utenfor lagets hovedinngang fra "Parkering forbudt" til "stans forbudt". Borettslaget har også foreslått at bussruten som kjører i Sigurdsgate legges til Kjølberggt/Sørligt. Styret har mottatt nabovarsel knyttet til endringsarbeider i Kampen Verksted der det blant annet skal bygges boliger. Verkstedet ligger ved Kjølberggt. Y2K-problematikken Overgangen til år 2000 gikk uten problemer. Fremtidige økonomiske utsikter - fremtidig husleie Borettslagets økonomi er i dag bundet opp av en rettstvist mot Inka Eiendom. Laget er i stor grad avhengig av et for borettslaget positivt utløp av denne saken om borettslaget skal kunne ivareta sine forpliktelser knyttet til ferdigstilling av påbegynt rehabilitering. Inka Eiendom satte sammen med Varden Eiendom ett driftsbudsjett for borettslaget som har vist seg totalt verdiløst. For eksempel er strømkostnadene, som opprinnelig ble stipulert til kroner i 2001 budsjettert med Vedlagt er annonsen som mange kjøpte leilighetene i borettslaget på. Den viser at husleiene ble markedsført til mellom og kroner. I dag ligger husleie på fra til kroner. En vesentlig del av økningen er knyttet til at lånet med Husbanken ble inngått som flytende rente. Rentenivået vokste vesentlig fra våren til høsten Først sommeren 1999 ble renten frosset i en avtale som varer fem år. Borettslaget har i dag sitt hovedlån i Husbanken med en rente som er bundet til og med på 5,5 prosent. Etter det fastsettes renten enten på bakgrunn av flytende rente eller på bakgrunn av fast rente. Fast rente for lån i Husbanken fra andre kvartal 2001 er 6,5 prosent, mens flytende rente er 7,4 prosent per mars Forutsatt andre kvartal i år også blir gjeldende fastrente høsten 2004 og borettslaget velger denne den renteform, vil rentekostnadene alene øke med vel kroner per år. I gjennomsnitt gir dette en kostnad per leilighet på i underkant av 500 kr. Borettslagets Husbanklån er avdragsfritt i åtte år, og avdrag betales fra og med Avdragenes størrelse utgjør for borettslagets del vel 1000 kroner per leilighet, med en fjerdedel for år En kan derfor med de nevnte forutsetninger beregne at gjennomsnittlig husleie vil øke med ca. 500 kroner fra og med og ca. 1000

9 9 Borettslaget Hagegata 39 kroner fra og med Husleieøkningen kan ventes gjennomført ved første årsskiftet før økningene skjer. 4. REGNSKAPET FOR 2000 Resultatet av driften året 2000 viser en endring i disponible midler på kr slik at disponible midler pr utgjør kr og som styret foreslår dekket av neste års drift. Forutsetning om fortsatt drift er tilstede, og årsregnskapet for 2000 er satt opp under denne forutsetning. Forøvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og den regnskapsmessige oversikt som fremkommer under noter til regnskapet. 5. KOSTNADSUTVIKLINGEN FOR 2001 KOMMUNALE AVGIFTER Renovasjonsavgift og feieravgift for 2001 øker med 3,5%. Vann- og avløpsavgiften er uendret i forhold til Merknad: Bruk følgende tekst ved negative disp. midler, kopier og lim inn: Dette betyr at borettslaget ikke har disponible midler, og styret foreslår at dette dekkes av neste års drift. RENTER OBOS Eiendomsforvaltning AS benytter mellomregningsprinsippet med sine oppdragsgivere. Pr gjelder følgende rentesatser: Satsene pr vil bli oppdatert. Mellomregningskonto (foliokonto) 3,50 % p.a. Særvilkårskonto (6 mnd. binding) 7,35 % p.a. Negativ kasse (overtrekk) 1,75 % pr. mnd. ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene som styret har tatt i betraktning når det gjelder budsjettet, har en regnet med en generell prisøkning på ca 5 %. HONORARER Grunnet innføring av moms på tjenester fra vil forretningsfører- og revisjonshonorar øke med 12% på årsbasis.

10 10 Borettslaget Hagegata INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2001 Styret har satt opp en oversikt over forventede inntekter og utgifter i år Tallene er vist som egen kolonne ved siden av resultatregnskapet. (Budsjett 2001.) Oversikten er basert på uendrede husleier for året Oversikten er basert på 5 % økning av husleien fra I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten. Oslo, 21/ I styret for borettslaget Hagegt. 39 Frode Eriksen /s/ Svein Staalen /s/ Liv Blom /s/

11 11 Borettslaget Hagegata 39 REVISORS BERETNING Revisors beretning er gjengitt i eget dokument og kopi kan fås ved henvendelse til forretningsfører.

12

13 13 Borettslaget Hagegata BORETTSLAGET HAGEGATA 39 DRIFTSOVERSIKT BUDSJETT INNTEKTER: 1* LEIEINNTEKTER * RENTEINNTEKTER * ANDRE INNTEKTER SUM INNTEKTER UTGIFTER: REVISJONSHONORAR STYREHONORAR FORRETNINGSFØRERHONORAR * ANDRE FORVALTN.TJENESTER * PERSONALUTGIFTER * DRIFT OG VEDLIKEHOLD * ANDRE RENTEUTGIFTER * PANTEGJELDSRENTER * ANDRE DRIFTSUTGIFTER * FORSIKRINGER * KOMMUNALE AVGIFTER ELEKTRISK ENERGI SUM UTGIFTER RESULTAT FØR FINANSIELLE INN- OG UTBETALINGER FINANSIELLE INN./UTBET. OPPTAK LÅN NEDBETALT LÅN ENDRING DISP. MIDLER DISPONIBLE MIDLER ÅRETS BEVEGELSE DISPONIBLE MIDLER

14 14 Borettslaget Hagegata 39 OVERSIKT EIENDELER OG GJELD OMLØPSMIDLER: INNESTÅENDE OBOS HUSLEIERESTANSER * KORTSIKTIGE FORDRINGER SUM OMLØPSMIDLER KORTSIKTIG GJELD: GJELD OBOS FORSKUDD HUSLEIE LEVERANDØRGJELD * GJELD OFF.MYNDIGH/FERIEP PÅLØPNE RENTER PÅLØPNE AVDRAG SUM KORTSIKTIG GJELD NEGATIVE DISP. MIDLER ANLEGGSMIDL.ANSKAFF.KOST OG SENERE PÅKOSTNINGER: 14* BYGNINGER TOMT SUM ANLEGGSMIDLER LANGSIKTIG GJELD: 15* PANTEGJELD * BORETTSINNSKUDD ANDELSKAPITAL 25 X SUM LANGSIKTIG GJELD PANTSTILLELSE KR OSLO DEN / STYRET FOR BORETTSLAGET HAGEGATA 39 Frode Eriksen /s/ Svein Staalen /s/ Liv Blom /s/ OBOS EIENDOMSFORVALTNING AS GRO OLSEN /S/ FORRETNINGSFØRER SKULE LANGSETHER /S/ FORVALTNINGSKONSULENT

15 15 Borettslaget Hagegata 39 NOTER NOTE : 01 LEIEINNTEKTER Husleie Asfaltering Trappevask Kjølevann Kabel TV SUM LEIEINNTEKTER NOTE : 02 RENTEINNTEKTER Renter av innestående i OBOS 816 Renter av leierestanser SUM RENTEINNTEKTER NOTE : 03 ANDRE INNTEKTER Modus, andel utgifter UPC, leie festepunkt SUM ANDRE INNTEKTER NOTE : 04 ANDRE FORVALTN.TJENESTER Haug og Blom Modus -53 OPAK AS Haavind Vislie DA SUM ANDRE FORVALTN.TJENESTER NOTE : 05 PERSONALUTGIFTER Ordinær lønn, fast ansatte Påløpne feriepenger Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALUTGIFTER NOTE : 06 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedl.hold bygninger Drift/vedl.hold VVS Drift/vedl.hold elektro -443 Drift/vedl.hold utvendig anlegg Drift/vedl.hold heiser Drift/vedl.hold antenneanlegg Drift/vedl.hold brannsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD

16 16 Borettslaget Hagegata 39 NOTE : 07 ANDRE RENTEUTGIFTER Renter leverandørgjeld -161 Renter OBOS neg.kasse Termingebyr Husbanken -144 Termingebyr ENØK-Lån -180 SUM ANDRE RENTEUTGIFTER NOTE : 08 PANTEGJELDSRENTER HUSBANK 1.PRIORITET OSLO ENERGI ENØK-LÅN SUM PANTEGJELDSRENTER NOTE : 09 ANDRE DRIFTSUTGIFTER Renovasjon, søppeltømming Verktøy og redskaper -491 Lyspærer og sikringer Datarekvisita -466 Renhold ved firmaer Andre fremmede tjenester Kontorrekvisita -565 Trykksaker -841 Møter,kurs,oppdatering mv -209 Andre kontorkostnader Telefon Porto Bank og kortgebyr -399 SUM ANDRE DRIFTSUTGIFTER NOTE : 10 FORSIKRINGER Forsikring bygninger SUM FORSIKRINGER NOTE : 11 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

17 17 Borettslaget Hagegata 39 NOTE : 12 KORTSIKTIGE FORDRINGER INKA Eiendom 900 MODUS AS, andel utgifter UPC SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE : 13 GJELD OFF.MYNDIGH/FERIEPENGER Forskuddstrekk -864 Skyldig arb.giveravgift -451 Skyldige feriepenger SUM GJELD OFF.MYNDIGH/FERIEP NOTE : 14 BYGNINGER Tilgang SUM BYGNINGER Tomten er kjøpt i 1998 G.nr 231 B.nr 164 NOTE : 15 PANTEGJELD HUSBANK 1.PRIORITET Renter 5,5 % Løpetid 30 år Opprinnelig OSLO ENERGI ENØK-LÅN Renter 6,89 % Løpetid 15 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTEGJELD NOTE: 16 BORETTSINSKUDD Saldo Korrigering SUM BORETTSINSKUDD NOTE : 17 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr ,-sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr en bokført verdi på kr

18 18 Borettslaget Hagegata 39 LEILIGHETSNOTE Ant. Opprinn. Leie Opprinn. Restgjeld Negative leil. innskudd pr.mnd kostpris disp.midler "Opprinnelig innskudd" er leilighetens innskuddsbeløp fra den gang borettslaget ble bygget. "Opprinnelig kostpris" er leilighetens kostpris fra den gang borettslaget ble bygget. "Restgjeld" pr. leilighet er beregnet med husleie som fordelingsnøkkel. "Negative disponible midler" er ført opp med den enkeltes andel av borettslagets disponible midler forholdsmessig med husleie som fordelingsnøkkel.

19 5. INNKOMNE SAKER A. Felles strøminnkjøp Styrets forslag til generalforsamlingen: Generalforsamlingen gir styret fullmakt til på borettslagets vegne å inngå avtale om fellesinnkjøp av strøm, basert på at leverandøren finansierer installeringen ved å gjøre bruk av lavere leie og strømpriser. Styret innhenter tilbud fra Bonett Energi, Optima, Oslo Energi og evt. andre. Styret velger det for borettslaget økonomisk sett gunstigste tilbud. B. Endringer trivselsregler Styrets forslag til generalforsamlingen: Forslag til "Trivselsregler", med "Generell informasjon om borettslaget Hagegt. 39" og "Branninstruks for borettslaget Hagegt. 39" som vedlegg, godkjennes. C. Vedtektsendringer Styrets forslag til generalforsamlingen: 1) Paragraf 1, endres til: Borettslaget Hagegt. 39 med forretningskontor Oslo, er et andelslag med formål å skaffe andelseierne bolig ved å drive og utvikle boligdelen av eiendommen Hagegt. 39, gnr. 231, bnr. 164, i Oslo. 2) Paragraf 2, første ledd, endres til: Andelene er på ett hundre kroner. 3) Paragraf 3, første ledd, endres til: Enkeltpersoner (fysiske personer) kan være andelseiere i borettslaget og eie én andel hver. 4) Paragraf 6, første ord, endres til: "Andelseiere" ("Andelseieren" ) 5) Paragraf 8, tredje ledd, siste setning, endres til: "Styret velger blant dets egne medlemmer nestleder". 6)Paragraf 12, andre ledd, underpunkt 5, endres til: "valg av styremedlemmer og varamedlemmer", jfr. 8.

20 20 Borettslaget Hagegata 39 C) Trivselsregler for Borettslaget Hagegt Innledning Trivselsreglene (husordensregler) skal legge forholdene til rette for et hyggelig og trygt nærmiljø. Hver enkelt andelseier er ansvarlig for at disse blir overholdt. Gjentatte brudd kan medføre oppsigelse fra bolig. Trivselsreglene inkluderer "Standardbestemmelser for husleiekontrakter for andelsleiligheter i borettslag forvaltet av OBOS Eiendomsforvaltning" (følger med husleiekontrakt) samt "Generell informasjon om borettslaget Hagegt. 39" og "Branninstruks for borettslaget Hagegt. 39". 2. Bruk av leiligheten Beboerne skal sørge for ro i sin bolig og for at alle som gis adgang til boligen eller borettslagets eiendom ikke volder ubehag eller ulempe for de øvrige beboere. Ved sang, tale, bruk av radio, musikkinstrumenter og lignende må det vises hensyn overfor naboene. Musikk- og sangundervisning er ikke tillatt uten styrets skriftlige samtykke. Støyende arbeid skal ikke finne sted etter 22:00. Det skal herske nattero i tiden 23:00-06:00. Ved selskapelighet skal det tas rimelig hensyn til naboer. Nøkler er andelseiers eget ansvar. Blir nøkler stjålet eller mistet skal styret varsles snarest. Etterbestilling av nøkler skjer på eget skjema som fåes ved henvendelse til borettslagets styre. 3. Fellesarealer Skade forårsaket under flytting eller på annen måte betales av den som forvolder skaden. Skader på lagets eiendom skal umiddelbart meldes til styret. Ytre vedlikehold og renhold av fellesarealer belastes gjennom husleien. Sykler, sparkstøttinger, kjelker, bøtter, kasser, andre uvedkommende ting og lignende skal ikke oppbevares i trappeoppgangene eller på lagets fellesareal øvrig. Styret skal på forhånd skriftlig gi tillatelse til alle permanente endringer av utvendig fasade, som maling av utvendige vinduer og vegger, sette opp skilt, montere ting og lignende. Styret anskaffer korrekt navneskilt på ringeklokke og postkasse. 4. Søppel Husholdningsavfall kastes i grå søppeldunker og skal være innpakket. Papir/papp skal kastes i de grønne returpapirdunkene. Papir/papp skal ikke pakkes i plast før det kastes. Glass skal kastes i glassiglo ved Tøyensenteret. Annet avfall som ikke kan legges i søppeldunk skal den enkelte beboer selv sørge for blir transportert bort. Slikt avfall skal ikke plasseres i bakgård eller andre deler av fellesarealet. Kostnader som påføres borettslaget ved at søppel gjensettes i bakgård belastes den andelseier som gjensetter søppelet.

21 21 Borettslaget Hagegata Dyrehold Husdyrhold er tillatt, men styret skal alltid varsles om dette. Vis ansvar. Dyr skal være under oppsyn eller i bånd på borettslagets område og må ikke være til sjenanse for andre. Ekskrementer etter hund eller andre kjæledyr skal fjernes. Styret kan nekte dyrehold om det er nødvendig av hensyn til beboere eller dyrets velvære. 6. Framleie Grunnideen med borettslag bygger på at andelseier bor i bolig i borettslaget. Dette er viktig for å skape trygge boforhold, demokratisk medinnflytelse og en felles interesse for å holde området i hevd. Borettslagsloven og husleieloven gir adgang til at boliger kan bebos av andre enn de som er andelseiere for et visst tidsrom. Det skal søkes om framleie dersom hele boligen leies ut. Borettslaget har et eget skjema for dette som fåes ved henvendelse til borettslagets styre. Dersom bare deler av boligen framleies og andelshaver selv bor i boligen skal styret varsles om dette. 7. Informasjon Styret informerer alle andelseiere om styrevedtak ved rundskriv eller oppslag, som skal anses som tillegg til Trivselsreglene. 8. Klager Klager rettes skriftlig til styrets leder. Saker som ønskes eller krever styrebehandling skal alltid leveres skriftlig og signert. Gjelder det klage på nabo vedrørende støy eller lignende skal dette først tas opp med naboen det gjelder. Om dette ikke bedrer situasjonen kan styret kontaktes. Borettslaget Hagegt. 39 styret Generell informasjon om borettslaget Hagegt. 39 Informasjonen supplerer de til en hver tid gjeldende trivselsregler og vedtekter. Avfall: I bakgården står det tre grå søppelkasser hver på 330 liter for husholdningssøppel. Søppel skal så langt råd er være innpakket. Søppel skal ikke plasseres utenfor søppelkassene. Normalt skal tømming skje mandag, onsdag og fredag morgen. Spesialavfall og større ting er du selv ansvarlig for å bringe til

22 22 Borettslaget Hagegata 39 Grønmo eller andre innsamlingssteder eller gjenvinningsstasjoner. Glass og hermetikkbokser kan tømmes i igloer som står ved inngangen til Tøyen senter. I bakgården står også tre grønne 240 liters dunker. Disse er for papir og papp. Pappesker må brettes flate før de kastes fordi de ellers vil ta alt for stor plass. Ikke kast aviser i plastposer. Tøm heller avisene i dunkene og legg plastposen i en av de grå kassene. Gjør bakgården litt triveligere ved å unngå å sette papir utenfor dunkene. Papirdunkene tømmes hver 14 dag. Ved behov vil borettslaget om våren kunne bestille en konteiner for tømming av store ting. Meld behov om dette til styret. Bakgård: Vaktmester sørger for spyling og normalt renhold i bakgården, snømåking om vinteren og spyling av søppeldunker om sommeren. I bakgården står det også to sykkelstativ, og to sittegrupper. Permanent plassering av annet enn sykler skal avtales med styret. Bad, kjøkken: Sluket på badet bør gjøres rent noen ganger i året med for eksempel Plumbo. La også varmtvannet stå på fullt noen minutter for å få spylt igjennom rørsystemet fra vasken. Renner vannet dårlig igjennom bruk kun anbefalt rensemiddel anbefalt av rørlegger. Påse at vanninntak til vaskemaskinen er godt skrudd til og at avløpsslangen sitter på plass. Ikke la det stå vann på gulvet dette kan lage fukt i betongen. Påse at oppvaskmaskinen på kjøkken er koblet rett til og at det ikke er noen lekkasjer. Bruk alltid autorisert rørlegger ved omgjøring eller faste installasjoner. Kontakt også omgående rørlegger hvis det er lekkasje eller lignende da vannskader er svært dyrt å reparere i ettertid. Andelseier har et særlig ansvar vedrørende vannskader, jfr. "Standardbestemmelser for husleiekontrakter for andelsleiligheter i borettslag forvaltet av OBOS Eiendomsforvaltning", paragraf 5 og 6. Bestemmelse er en del av husleiekontrakten. Boder: Boder er i kjeller og på loft. Det skal ikke plasseres gjenstander utenfor bodene. Disse blir kastet. Gulvet i kjellerlokaler blir rengjort en gang hvert år. Brannvern: Les borettslagets egen branninstruks. Alle leiligheter har røkvarsler (rund type), varmedetektor og husbrannslange. Røykvarsler og husbrannslange står beboer selv ansvarlig

23 23 Borettslaget Hagegata 39 for å vedlikeholde. Skift batteri i røykvarsleren en gang pr år. Varmedetektoren er knyttet til felles brannsentral som også fanger opp signaler fra detektorer i fellesarealer. Brannsentralen står i 1. etasje i B-oppgangen. Kontroller området og ring brannvesenet på 110 hvis det brenner eller hvis du ser ukontrollert røykutvikling. Bruksanvisning ligger ved skapet, men slå ikke av alarmen før du har kontrollert området. Alarmen høres godt via ringeklokker i oppganger. Varslingsanlegget varsler ikke brannvesen. Siemens gjør service og kontroll på anlegget tre ganger hvert år. Minst en gang i året vil borettslaget utløse alarmen på kveldstid slik at beboere selv kan sjekke om systemet høres i leilighetene. Når dette skjer blir det opplyst minst dagen før med oppslag. Fest: Arranger gjerne innflyttingsfest eller hyggelig lag i andre sammenhenger. Husk imidlertid at trivselsreglene sier at det skal være nattero etter Gir du naboene bedkjed på forhånd vil terskelen for klager på støy også heves. De aller fleste aksepterer at du har det hyggelig samme med andre, men hyggeligst blir det likevel om du inviterer naboene. Generalforsamling: Generalforsamlingen er borettslagets øverste myndighet og avholdes hvert år i mai/juni. På generalforsamlingen behandles vanlige generalforsamlingssaker som årsberetningen fra styret, regnskapet for fjoråret, valg av tillitsvalgte samt at andre saker. Saker til generalforsamlingen bør sendes til styret så tidlig som mulig, men innen 1. april. Heiser: Bygget har to heiser som går fra 1. etasje til 6. etasje. Service utføres av Access Heiser tre ganger hvert år på hver heis. Heiskontrollen kontrollerer heisene hvert eller annethvert år. Husk at heiser er dyre saker. Behandle de varsomt. Reduser gjerne belastningen med en eller to personer i forhold til det som er opplyst. Meld feil til styret så raskt som mulig. Hvis heisen blir stående mellom to etasjer, forsøk først og kjør heisen ned til 1. etasje. Dersom det ikke går, eller dersom døren ikke åpner seg kan du benytte heisens alarmknapp. Holdt den inne i fem sekunder så ringer systemet opp Falken Alarmsentral. Si hva du heter, at du står i en heis i Hagegata 39 og hvilken oppgang det er, så vil noen komme og ta deg ut innen 30 min. HMS: Helse, Miljø og Sikkerhet er noe som angår oss alle. Borettslaget er pålagt å følge lovfestede forskrifter og kan regne med besøk av diverse

24 24 Borettslaget Hagegata 39 Tilsyn: Produkt- og Elektrisitetstilsynet Statens forurensningstilsyn Arbeidstilsynet Branntilsynet Sivilforsvaret Husleie: Husleien som du betaler hver måned skal dekke alle utgifter borettslaget har, så som: Renovasjon, elektrisitet på fellesarealer, vannavgift, vaktmester, honorarer, rengjøring, revisor, forretningsfører (OBOS), forsikringer, heiser, kontorrekvisita, kurs, lyspærer, samt alle ekstraomkostninger til reparasjoner, vedlikehold og oppusninger med mer. Oppvarming av varmtvann kreves inn særskilt over husleieblanketter, beregnet etter antall rom i leiligheten. Kabel-TV er også spesifisert på husleieblanketten. Trivselsregler (husordensregler): Trivselsregler som alle har fått utdelt og som henger på oppslagstavlene i hver oppgang, er godkjent på siste generalforsamling. Ønskes det forandringer må dette tas opp på ny generalforsamling. Følges husordensreglene får vi et godt boforhold. Husk nattero mellom 23 om kvelden og 7 om morgenen. Innbrudd: Vi har desverre hatt noen innbrudd i Hagegt. 39, det siste våren Noen nøkler er også kommet på avveier, men erfaringen tilsier at de ikke blir benyttet. Borettslagets styre vurderer situasjonen fortløpende. Påpasselige beboere er det beste hjelpemiddel mot ubudne gjester. Ikke slipp inn uvedkommende i bygningen, og om du ser ukjente personer opptre unaturlig i bakgård eller innendørs, si fra til andre, eller spør vedkommende om du kan hjelpe dem. Begås det kriminelle handlinger skal du ringe politiet på 112. Nøkler: Ekstra nøkler kjøpes av leverandøren, Låshuset Larsens Eftf i Dronningens gt. 32, Oslo sentrum, ved å levere et eget skjema der enten styreleder eller styrets nestleder må kvittere. Nøkler blir normalt filt mens du venter, eller de kan sendes til deg rekommandert. Du er selv ansvarlig for din leilighets lås og nøkler. Oppganger: Nederst i våre to oppganger henger det oppslagstavler. Der vil trivselsregler og branninstruks være oppslått. Se trivselsreglene angående fellesrom og oppganger. Unngå røyning på fellesareal innendørs.

25 25 Borettslaget Hagegata 39 Renhold: Overflatevask i trapper og trappeavsatser utføres av Tripp Trapp Renhold ved Knut Gustav Hole en gang i uken. Dette hindrer ingen til å gjøre en egen innsats, for eksempel å ta med seg papir eller fjerne søl en selv har forårsaket. Salg av leilighet: Det er ingen forkjøpsrett i borettslaget. Alt salg skal meddeles forretningsfører, noe megler normalt gjør. Selger du privat skal forretningsfører varsles. Styret skal godkjenne alle beboere, jfr. lov om borettslag. Sikkerhet: Husk at du ved kritiske situasjoner først skal tenke på å berge dine naboers liv og helse, deretter verdier og eiendom. Skader: Oppdager du mangler eller skader på eiendommen, skal du varsle styret. De sitter normalt med en god oversikt, men det er bedre med en opplysning for mye enn en for lite. Forvolder du selv skade på eiendommen på fellesareal, skal du også varsle styret snarest. I utgangspunktet påhviler det erstatningsansvar for skader forvoldet på borettslagets eiendom. Skjema: Borettslagets styre har følgende skjema til de som trenger det: - Skjema for framleiesøknader - Skjema for etterbestilling av nøkler Stoppekran: Alle leiligheter har stoppekran under vask. Hovedkran for varmtvann er ved brederne i kjelleren i B-oppgangen. Her finnes også stoppekrav for kaldt vann. Styret: Styret består av leder, nestleder og et styremedlem, foruten to eller tre varamedlemmer som alle velges på generalforsamlingen. Styret skal etter beste evne påse at borettslaget fungerer økonomisk og at alle beboere trives. Styret avholder styremøter ved behov, normalt 5-10 møter i året. Alle saker som behandles blir ført inn i styreprotokoll. Styret tar seg ellers av klager, informasjon til beboerne, bestilling av reparasjoner, vedlikehold og tilsvarende. I samarbeid med OBOS settes opp budsjett og regnskap. Styret er tilgjengelig for beboers meninger, klager og forslag. Sykler: I bakgården finnes to sykkelstativ. I tillegg kan sykler plasseres i sykkelrommet med inngang fra gateplan. Benytter du sykkelen sjelden kan du plassere den i egen bod eller i sykkelrommet.

26 26 Borettslaget Hagegata 39 Husk alltid å låse sykkelen. Vedlikehold: Borettslaget sitter med en oversikt over originalinnredningen. Trenger du farger eller merker, kan styret kontaktes for slik informasjon. Branninstruks for borettslaget Hagegt. 39 Gitt med hjemmel i Brannlovens 22, 23 og 25 m.v. med tilhørende forskrifter Du skal vite: - Hvor brannsentralen finnes og om denne varsler brannvesenet eller ikke. - Hvordan brannvesenet varsles. - Hvor brannslanger og annet slokkeredskap er plassert. - Rømningsveier og nødutganger. Oslo Brannvesen varsles over telefon 110. Regler ved brann; Varsle, redde, slukke 1. Varmedetektoren i leiligheter og fellesareal er knyttet til felles varslingssystem. 2. Går alarmen skal brannvesenet varsles på Dersom alarmen går må røyk eller varmekilde sjekkes. 4. Varsle naboer. Barn, eldre, syke og sengeliggende hjelpes ut. 5. Brannen forsøkes slokket med brannslanger eller brannslukningsapparat. 6. Lukk dører og vinduer. Det særlig viktig at dører til lokalet der det brenner holdes lukket. 7. Dersom tilstede, koordinerer styreleder eller annet styremedlem med sikkerhetskurs e.l. brannsjekkingen og slokningsarbeidet inntil brannvesenet er på stedet. 8. Ved falsk alarm plikter den ansvarlige beboer å gå ned ved utgangen og varsle de andre beboerne slik at de ikke trenger bekymre seg eller foreta unødvendige tiltak. 9. Styret skal varsles ved alle alarmer som utløses. Rømningsveier Rømningsvei for beboere i Hagegt. 39 er trappeoppgangen. Ikke bruk heis ved rømning. Er det ikke mulig for deg å rømme, bli i leiligheten og sørg for å varsle din tilstedeværende ved å ringe brannvesen via telefonnummer 110, eller ved å gjøre deg synlig fra vindu. De fleste dødsfall ved brann kommer ikke av flammene, men fra røykforgiftning. Vær forsiktig med evakuering ned en røykfylt oppgang. Ute i bakgården rømmer du videre gjennom bakgård og over til naboens

27 27 Borettslaget Hagegata 39 bakgård. Hjelp de som trenger det. Forsøk å skaffe oversikt over de du ikke ser, og gi brannvesenet melding om mulig bebodde leiligheter så raskt de kommer til stede. Det er mulig å ta seg over til den andre oppgangen via loftet. Husk at din nøkkel bare passer til den oppgangen du bor i. Den motsatte døren åpnes manuelt innenfra. Loftet er ikke godkjent rømningsvei. Det er ikke brannisolert. Ordensregler 1. Korridorer, trapper og utganger skal være frie for "ting" og ryddige, jfr. Trivselsregler. 2. Selvlukkende dører skal ikke festes i åpen stilling. 3. Bruk av fyrstikker o.l., samt røyking er ikke tillatt i kjeller eller på loft. 4. Askebegerinnhold, oljeholdig ildsfarlig avfall o.l. skal tømmes forskriftsmessig. 5. Feil og uregelmessigheter ved det elektriske anlegget og apparater skal straks meldes til borettslagets styre. Kun autorisert elektriker skal brukes til reparasjoner. 6. Flyttbare elektriske stråleovner og andre elektriske innretninger må benyttes med varsomhet i leiligheten. 7. Ved all grilling må en ha slukkeutstyr lett tilgjengelig. Unngå bruk av grill innendørs. 8. Rensing med bensin eller andre ildsfarlige stoffer er ikke tillatt. Slike stoffer må heller ikke lagres i boder. 9. Styret skal instruere beboerne om å vise nødvendig forsiktighet med alt som kan volde brann og om det som skal gjøres dersom brann oppstår. Dette er et vedlegg til Trivselsreglene. Hvis du har forslag om annet som bør være opplyst her vennligst kontakt styret. Styret ****** MVH Frode Eriksen