NORGE MARKEDSRAPPORT H Accelerating success.

Transkript

1 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 Accelerating success.

2 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Colliers International bistår med salget av Bygdøynesveien 15. Colliers International har de siste 6 månedene gått mye lengre i å utvikle seg fra et selskap med mange uavhengige deltakere til at vi nå er ett globalt selskap med felles mål og felles struktur. Våre store internasjonale kunder vil oppleve at Colliers International er ETT selskap med global utbredelse. Vårt store hovedmål og fokusområde er SERVICE. Våre kunder skal oppleve at vi strekker oss lengre, vi skal tørre å gå utenfor boksen for våre kunder og ikke minst så skal de sitte igjen med en opplevelse av at våre medarbeidere har gitt de god service. Ikke bare god service, men service utover hva de forventet. Hva har vi gjort hos oss i Norge de siste 6 månedene for å kunne levere dette til våre kunder: Vi har ansatt ytterligere en person i vår Retail avdeling, med fokus på utleie Vi har ansatt ytterligere en person innen utleie Alle våre ansatte skal følge vårt trenings- og opplæringsopplegg i Colliers University minimum 3 kurs hvert år Vi setter vår egen «The Colliers Way» Vi skal bli mye flinkere til å kommunisere utad hva vi gjør Vi vil komme ut av 213 vesentlig styrket i forhold til hva vi klarte i 212. Vi forventer blant annet at vår transaksjonsavdeling når et volum på godt over NOK 3,5 mrd. i 213. Dette er vesentlig bedre enn hva vi klarte i 212. Vår Retail avdeling vil signere mer enn 5 avtaler knyttet til reforhandling, nyåpning og generell utleie av butikkeiendom i 213. Dette er en fantastisk vekst på ett år, og sementerer vår posisjon som den megleren som fokuserer mest på Retail i markedet. Vi ser videre at vi har en betydelig vekst i vår oppdragsportefølje innen Utleie av kontorbygg, og dette er et område vi vil se betydelig vekst innen i 214. Så med betydelig økning i våre aktiviteter samt vår økte fokus på Service og kundepleie, tror jeg at vi i Colliers International vil gjøre et betydelig hopp på rangeringslisten av næringsmeglerne i 214. Vi gleder oss og skal gjøre vårt ytterste for at flere og flere kunder sitter igjen med en svært god opplevelse av å handle med Colliers International fremover. Thor Bjørdal CEO COLLIERS INTERNATIONAL 3

3 NORGE MARKEDSRAPPORT H1 213 INNHOLD Oppsummering MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE TRENDER Makroøkonomi: For tiden opplever vi en dempet BNP vekst og flere økonomiske nøkkeltall viser en tydelig nedkjøling av økonomien I Norge Transaksjoner: Vi vil få et betydelig lavere transaksjonsvolum i 213 sammenlignet med 212 der spesielt nedgangen innen for retail-sektoren er betydelig Kontor: I løpet av 213 har vi så langt sett en nedgang i arealledigheten, samtidig som vi har opplevd en oppgang i leieprisene pr kvadratmeter Logistikk: Det har vært rolig i logistikk-sektoren i år, og da spesielt i forhold til Oppsummering 5 transaksjonsvolum Makroøkonomi 6 Transaksjonsmarkedet 13 Kontormarkedet 16 Retail-markedet 26 Markedsindikatorer Markedsinikatorer BNP vekst (e') Retail: Klar nedgang i transaksjonsvolum fra fjoråret, noe som også var forventet. Leieprisene I de store byene har hatt en økende tendens i løpet av året Boligmarkedet: Det har vært en markant avkjøling i boligmarkedet over sommeren. Tilbudet av boliger er svært høyt Logistikkmarkedet 28 Boligmarkedet 3 Hotell 33 Østfold 34 Om Colliers 35 Arbeidsledighet Lønninger KPI vekst Retailleier Kontorleier Boligpriser Logistikkleier PROGNOSE Makroøkonomi: Vi venter en bedre makroøkonomisk situasjon fra 214 og fremover ettersom økonomien hos nøkkelhandelspartnere forbedres. Transaksjoner: Marginene er nå lavere og bankenes utlånsvillighet er stadig økende. Samtidig er obligasjonsfinasiering fremdeles et alternativ for mange. Derfor tror vi på et godt transaksjonsvolum ut året og I 214. Kontor: Med lite nye prosjekter tror vi vil fortsette å se en nedgang I arealledigheten i stor-oslo og dertil stigende leiepriser. Transaksjonsvolum Logistikk: Vi tror 214 blir et bedre å for logistikk-sektoren, både på grunn av flere Updated Prime yield leieavtaler som står for tur, samt bedrede finansieringsmuligheter for syndikataktørene. Real inntekt Retail: Handelsveksten er relativt lav, og vi tror mye av leieprisveksten allerede er tatt ut. Vi forventer også en større andel ledighet fra 2.kvartal neste år. Boligmarkedet: Det kan se ut som om boligmarkedet er i ferd med å oppleve en liten korreksjon. På årsbasis for 213 vil vi holde oss noe over vekst, men vi vil se en mye lavere vekst enn vi har vært vant med siden COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL 5

4 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Det norske makromarkedet BNP, FASTLANDBNP, fastland 4.% UTVIKLING BNP For tiden er det større usikkerhet knyttet til den videre utviklingen i den norske økonomien enn det har vært de siste årene og vekstprognosene for Norge har den siste tiden blitt KPI 3.% KPI INFLASJON Inflasjonsnivået fungerer som en viktig pekepinn og rettesnor i norsk økonomi, i særdeleshet for Norges Bank. KPI nivået har i lang tid ligget godt under inflasjonsmålet 3.% 2.% 1.% -1.% -2.% (e`) 215(e`) 216(e`) noe nedjustert. Vi ser også at innflyttingsveksten til landet er i en nedadgående trend samtidig som konsensus rundt arbeidsledigheten viser at raten har gått noe opp i løpet av det siste året. De nyeste tallene viser derimot nå igjen en stabiliserende trend sammenlignet med den økende raten vi så i vår og er nå på 3.4 %. Videre har det også vært en stabiliserende utvikling i boligprisveksten på tross av fremdeles økende kredittvekst og meget lave renter. Et paradoks er også at boligbyggingen som tok seg opp i 212, nå også ser ut til å stagnere og til og med vise en nedadgående tendens. For tiden opererer Statistisk Sentralbyrå med en BNP vekst estimat på 2.4 % i 213, noe som er en klar nedgang fra veksten vi opplevde i 212 som endte på 3,4 %. Veksten for de kommende årene forventes å øke, og SSB forventer at vi allerede i % 2.% 1.5% 1.%.5% (e`) 215(e`) 216(e`) til sentralbanken på 2.5 %, men har den siste tiden begynt å øke igjen. I juli og august så vi et kraftig byks i KPI-JAE der inflasjonsmålet til Norges Bank faktisk ble nådd i god tid før antatt, før vi i september igjen erfarte at det nok var spesielle forhold som påvirket inflasjonen i sommermånedene, når vi nå igjen er tilbake på et lavere nivå. Det var spesielt flypriser, mat og klær som bidro sterkt til den kraftige inflasjons økningen vi så i sommer. I forhold til en årlig rate er inflasjonsraten likevel betydelig opp så langt i år. Våre viktigste handelspartnere, utenom Storbritannia, opplever for tiden lav inflasjon. I Sverige spesielt, forventer man en inflasjonsrate nær i 213. En av flere faktorer som blir interessante, er det relativt lave lønnsoppgjøret vi hadde i 213. Skulle en høyere inflasjonsrate snarlig bli et vedvarende faktum i Norge, vil dette igjen gi økt press på INVESTERINER, Investeringer, OLJE OG GASS olje og gass 2 15.% 1 5.% -5.% % 5.% 4.5% 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5% (e`) 215(e`) 216(e`) KONSUM, Konsum, HUSHOLDNINGER husholdninger 6 COLLIERS INTERNATIONAL (e`) 215(e`) 216(e`) er tilbake på en BNP vekst over 3 %. Det forventes også at investeringene i oljenæringene vil falle videre neste år, noe som allerede har, og vil fortsette å bidra sterkt til at den oljesmurte norske økonomien får en lavere vekst på kort sikt. I september i år gikk Norge til Stortingsvalg og det ble valgt en ny regjering bestående av Høyre og Fremskrittspartiet. Det er forventet at det vil bli gjort noen retningsforandringer i forhold til den gamle regjeringen, men store omveltninger og omprioriteringer i norsk økonomi er ikke forventet. Om noe, forventer vi i Colliers International at en ny regjering vil bidra til økt økonomisk vekst på kort sikt på bakgrunn av konkrete forslag som er forelagt. Over sommeren har det vært tegn til noe økende positivitet i flere europeiske land og den uroen som vi så i Europa i store deler av 212 er på god vei til å stabilisere seg. Likevel, da positiviteten for flere handler om å snart komme ut av en rekordlang resesjon, har man fremdeles en lang vei å gå. Med den siste tidens positive signaler fra de europeiske markedene, deriblant meget gode pmi tall så vi endelig at Euro-sonen beveget seg ut av resesjon på kvartalsbasis tidligere i år. Likevel er det tvilsomt om vi vil se betydelig økning i den økonomiske situasjonen for våre primære handelspartnere før Hvis vi også tar med den usikre utviklingen i Kina som kan ha stor betydning for Norges råvareeksport blir situasjonen fremover enda mer usikker. EKSPORT 3.% 2.% 1.% -1.% -2.% -3.% -4.% -5.% IMPORT 15.% 1 5.% -5.% % Eksport Import (e`) 215(e`) 216(e`) (e`) 215(e`) 216(e`) kommende lønnsoppgjør. Med lavt inflasjonsnivå andre steder, vil dette kunne bidra til økt lønnsnivå gap fra allerede veldig høye nivåer mellom Norge og deres primære handelspartnere. Hvis likevel lønnsoppgjørene fremover forblir nøkterne, vil vi nordmenn oppleve en langt lavere reallønnsvekst enn vi gjorde frem til 213. Fra rentemøtet i september la Norges Bank likevel til grunn en forventning om at vi vil ligge noe under inflasjonsmålet i tiden som kommer, og at den vil ligge stabilt fremover til 216. Statistisk sentralbyrå legger den samme utviklingen til grunn og spår en jevn oppgang før vi får en inflasjonsrate på 2,5 % i løpet av 216. IMPORT OG EKSPORT I løpet av det siste året har den Norske Kronen (NOK) svekket seg betydelig mot nøkkelvaluta verden over, blant annet britiske Pund ( ) Euro ( ) og amerikanske Dollar ($). Dette har i den siste tiden bidratt til å bedre konkurransesituasjonen for norske eksport bedrifter betydelig. Samtidig er det for tiden et noe lavere aktivitetsnivå i oljenæringen i Norge og samlet sett forventer vi å se en nedgang i den norske eksporten i 213. Importraten har økt noe i 213 og vi forventer et importnivå på opp mot 5 % også i de neste årene. Dette vil også bety at Norge vil fortsette å være en nettoimportør av varer. Ved Norges Bank sitt rentemøte i oktober fastsatte sentralbanken en uendret foliorente på 1,5 %. Selv om det er flere negative tegn i norsk økonomi, er renten isolert sett fremdeles på et meget lavt nivå, og Norge går fremdeles godt sammenlignet med de fleste andre land som vi vanligvis sammenligner oss med. Norges Bank har derfor besluttet å avvente den videre utviklingen og holde renten og rentebane uendret. COLLIERS INTERNATIONAL 7

5 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Colliers International bistår med utleie av kvm i Olav Brunborgs vei 6. ARBEIDSLEDIGHET Arbeidsledighet 3.7% 3.6% 3.5% 3.4% 3.3% 3.2% 3.1% 3.% 2.9% 2.8% YRKESANDEL Yrkesandel (NIVÅ) (nivå) (e`) 215(e`) 216(e`) Ved Norges Bank sitt rentemøte i oktober fastsatte sentralbanken en uendret foliorente på 1,5 %. Selv om det er enkelte negative tegn i norsk økonomi, er renten isolert sett fremdeles på et meget lavt nivå, og Norge går fremdeles godt sammenlignet med de fleste andre land som vi vanligvis sammenligner oss med. Norges Bank har derfor besluttet å avvente den videre utviklingen og holde renten og rentebane uendret SYSSELSETTING I løpet av det siste året har det vært en stagnerende tendens i Sysselsettingen i Norge, og den er nå på et lavere nivå enn vi hadde for ett år siden. Arbeidsinnvandringen øker nå også mindre enn den har gjort tidligere, på tross av at Europa enda ikke er friskmeldt og arbeidsledigheten på kontinentet fremdeles er skyhøy. I følge SSB er det nå nærmere 3,4 %, eller 1 personer av arbeidsstyrken som for tiden går ledige. I løpet av det siste året viser tall at innbyggertallet har steget med omtrent 55. Likevel har den totale arbeidsstyrken kun økt med 16, noe som viser et frafall i yrkesdeltagelsen. SSB og andre forventer at arbeidsledigheten vil ligge stabilt på rundt 3,5 % hele veien frem til 216 samtidig som at det er en oppfatning om at arbeidsledigheten vil ligge rundt det nåværende nivået. Yrkesandelen og graden av sysselsatte forventes å være stabil på kort sikt, før den er spådd en økning i 215 og I følge Manpower sin kvartalsrapport for 3. kvartal 213, forventer 9 % av bedriftene i Norge å øke bemanningen i året som kommer, 3 % forventer en nedgang og 87 % 71 forventer ingen endring, noe som gir oss en netto forventet økning på 6 %. Dette ligger på nivåer vi har sett de to siste årene, men er langt under forventningen i siste kvartal av (e`) 215(e`) 216(e`) 211 da hele 14 % forventet en økning i bemanningen. I stor-oslo ligger også netto forventningen på 4% i dette kvartalet. Det er i fiske og service-bransjen hvor vi finner de mest positive bedriftene. ÅRSLØNN 4.4% 4.3% 4.2% 4.1% 4.% 3.9% 3.8% 3.7% 3.6% 3.5% 3.4% Årslønn 8 COLLIERS INTERNATIONAL (e`) 215(e`) 216(e`) I forhold til de senere årene var det i norsk målestokk et relativt beskjedent lønnsoppgjør i 213, noe som også var et mellomår. Reallønnsveksten var likevel meget god på bakgrunn av den meget lave inflasjonsraten vi hadde i 212 og første del av 213. Det vil bli spennende å se hvordan en potensielt langt høyere inflasjon vil kunne påvirke lønnsoppgjørene i årene fremover der også andre faktorer som konkurransedyktighet kommer inn i bildet.

6 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Nordisk makroøkonomi Internasjonal makroøkonomi DANMARK EUROPA ARBEIDSLØSHET Arbeidsløshet I de tre siste årene har den økonomiske veksten i Danmark vært omtrent lik null. Nå i 213 BNP - EUROSONEN BNP - Eurosonen Etter flere tunge år ser man nå tydelige forbedringer i de Europeiske markedene. Etter % 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.% Norge Sverige Danmark Finland Kilde: Eurostat INFLASJON Inflasjon 4.5% 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5% Norge Sverige Danmark Finland Kilde: Eurostat BNP BNP ser vi endelig konturene av en liten vekst som ser ut til å kunne ende på omtrent.5 %. For årene 214 og 215, forventes en høyere vekst på omtrent 1.7 %. Mye av denne oppgangen skyldes tiltakende aktiviteten i den danske eksportsektoren. I juni i år steg også husholdningenes konsum med.4 % fra Mai og var første gang vi hadde sett en økning to måneder på rad i denne indeksen. Videre ser vi at også forbrukertilliten er i en stigende trend og er nå på sitt høyeste nivå siden August 21. Arbeidsledigheten i Danmark ligger for øyeblikket på 6 % som vi også forventer vil synke noe i tiden fremover. SVERIGE I fjor steg svensk BNP med samme rate som sin viktigste handelspartner, Tyskland, med.7 %. På den annen side forventer man at Sverige vil levere høyere vekst enn de aller fleste europeiske land i årene som kommer. For 213 forventer man en BNP vekst på 1.5, og i 214 tror vi at veksten har økt videre til 2.6 %. Den drivende kraften bak BNP veksten i Sverige har vært privat forbruk med en økning på 1.5 % i år. Alt i alt har svenskene klart seg gjennomgående bra gjennom kriseårene som har preget Europa siden 28. Inflasjonsnivået i Sverige forventes å være veldig lik null på.1 % for innværende år. Videre ser vi også for tiden en relativt sterk boligprisvekst som hjelper godt på den innenlandske effektiviteten. Det største negativet aspektet er at arbeidsløsheten er høy og er nå på 8.3 %. FINLAND Den finske BNP veksten var negativ i første halvdel av 213 men forventes å igjen være positiv i andre halvdel av inneværende år og vise moderat vekst. Likevel forventes den totale utviklingen på året å vise en negativ utvikling med.4 %. Dette forventes å snu de kommende årene med vekst på henholdsvis 1.2 % og 1.9 % for årene 214 og 215. Eksportsektoren viser for øyeblikket få tegn til vekst og det er dårlig vekst i forhold til husholdningenes disponible inntekt og lav forbrukertillit. Arbeidsledighet er også forventet å øke til 8.3 % uten 4.% 3.% 2.% 1.% -1.% -2.% -3.% -4.% -5.% Kilde: Eurostat BNP - USA 4.% 3.% 2.% 1.% -1.% -2.% -3.% -4.% Kilde: Eurostat BNP - BRICS BNP - USA BNP - BRICS (e`) 214(e`) (e`) 214(e`) strake kvartal i resesjon opplevde man nå i Q2 endelig en vekst i Euro-sonen økonomiene og man kom seg således ut av resesjon. PMI indeksene er i mange land godt økende, og økt eksport i flere land bidrar til en økende BNP. Blant annet er Spania nå i oktober endelig ut av en resesjon som har vedvart i hele 9 kvartaler. Likevel er det ikke til å komme bort ifra at denne utviklingen har tatt lenger tid enn vi først forventet. Videre, er det fremdeles ventet en negativ vekst for Eurosonen i 213 som helhet. I 214 forventer vi derimot en BNP vekst på rundt 1.5 % og således at den positive utviklingen vil vedvare og styrke seg i årene som kommer. Den pågående gjeldsnedbyggingen som må vedvare, vil derimot bidra til at oppgangen vil bli moderat de kommende årene. Det vil også være en lang kamp med å få arbeidsledigheten ned på historiske lave nivåer. USA Av de industrialiserte landene er det USA som leder an i den økonomiske veksten. For året nå ser det ut til at vi vil kunne få en vekst på 1.8%. En av de viktigste faktorene som har bidratt til å holde veksten såpass moderat har vært virkningene av «sequester», de automatiske budsjettkuttene som tok til siden kongressen enda ikke har maktet å bli enige. Dette har bidratt til at det offentlige forbruket har falt kraftig og innskrenket veksten i BNP. I årene som kommer vil disse kuttene bare ha halv effekt av det de hadde i år, og det er derfor forventet at vi kan se amerikansk BNP vekst godt opp mot 3 % tallet. Arbeidsledigheten har over en lengere periode vist en nedadgående kurve, og kan reelt sett komme ned på viktige 6.5% innen kort tid. Dette er uttalt som grensen der den amerikanske sentralbanken vil begynne å minske de kvantitative lettelsene og renten vil heves. BRICS En kan gjerne si at BRICS landene for tiden jobber i en slak motbakke. Den gjennomsnittlige BNP vekst til utviklingslandene har gått kraftig tilbake siden 21. Flere av landene er modne 8.% noen umiddelbar bedring i sikte. Statsgjelden er også økende og ingen endring er forventet 2 og til dels avhengig av økonomiske reformer, i særdeleshet Kina. Kina opplevde i fjor sin 6.% 4.% 2.% -2.% -4.% -6.% -8.% Norge Danmark Sverige Finland (e`) her før tidligst i 215. Et av Finlands største eksportselskap, Nokia, ble også solgt til amerikanske hender i løpet av høsten % 1 5.% -5.% Brasil Kina India laveste vekstrate på for de siste årene, selv om veksten lå på 7.8 %. I år tyder de fleste prognosene på en vekst mellom 7 % til 7.5 %. Det kommunistiske partiet i Kina har på 2-tallet hatt en særdeles god evne til å treffe presist på den økonomiske veksten i landet men nå knytter det seg stor usikkerhet på hvor veien går videre. Det blir sett på som helt essensielt at kineserne må over på en mer markedsbasert økonomi i forhold til dagens investeringsbaserte økonomi. De andre BRICS landene sliter med kapitalflukt da flere land har tatt ut store mengder av kapital fra disse vekstmarkedene. Blant annet har dette resultert i sterkt synkende valuta, spesielt i Brasil og India. Russland Sør-Afrika Kilde: Eurostat Kilde: Verdensbanken 1 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL 11

7 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Transaksjonsmarkedet OMSETNING ETTER SEKTOR TRANSAKSJONSÅRET 213 Nå som vi omsider har kommet inn i kalenderåret sitt 4 kvartal, kan vi slå fast at 213 kommer til å gi oss et lavere transaksjonsvolum enn fjoråret, og mer på linje med årene 21 og 211. Per medio oktober har vi i Colliers International registrert et transaksjonsvolum på i overkant av 25,- milliarder NOK fordelt på i overkant av 8 transaksjoner med en verdi i overkant av 5,- millioner NOK innenfor sektorene handel, kontor, hotell, utvikling, logistikk og «andre» (skoler, museum o.l). Så langt i inneværende år har det vært kontor- og retail-sektoren som har vært totaldominerende i forhold til volum og står i følge våre registreringer for 86 % av det totale volumet samlet sett. Hvis vi derimot ser på disse to sektorene hver for seg, er det likevel klart at retail-sektoren har en langt mindre andel av transaksjonene sammenlignet med Kontor Retail Logistikk i fjor. Mye av årsaken til at denne sektoren har nærmere 2 % av volumet, er årets hittil klart Andre Utvikling Hotell største transaksjon, Storebrand sitt salg av syv kjøpesenter eiendommer til henholdsvis Thon Eiendom og Sektor Holding. OMSETNING ETTER OMRÅDE Videre fortsetter trenden vi så i fjor med lite store omsetninger i logistikksektoren og også gamle industri- og utviklingstomter som vi så mye til i fjor har vist en betydelig nedgang i sammenheng med en nedkjøling av boligmarkedet. Boligprisene har, på tross av en god august måned, hatt en langt lavere vekst så langt i år i forhold til foregående år og hadde videre også en meget svak måned i september, og vi har sett en relativt sterk nedgang i antall tomteakkvisisjoner i løpet av året. Flere konverteringsbygg virker også å være langt mer tungsolgte nå enn for ett år tilbake. For tiden er også den annonserte beholdningen av bruktboliger langt høyere enn gjennomsnittet har vært de seneste 3 årene. Colliers International bistår med salget av Sørlandstunet utenfor Kristiansand Oslo Bergen Transaksjonsvolum, Norge TRANSAKSJONSVOLUM, (mrd) NORGE (MRD) Andre Stavanger Sandnes Trondheim Drammen (e`) I februar i år beskrev vi fjorårsinnspurten som særdeles sterk, og en betydelig del av det totale volumet kom i siste kvartal der kjøpet av Sektor var spesielt betydningsfullt. Det vi vet er at i de kommende månedene er at det er flere transaksjoner rundt omkring som er på tapetet, der flere kommer til å bli sluttført i løpet av året. Likevel tror vi ikke på det samme volumet som vi så i fjoråret. I januar var vi ute og mente vi ville se et transaksjonsnivå på NOK 41,- milliarder i inneværende år og vi ser liten grunn til å justere dette estimatet i stor grad på dette tidspunkt. Det er alltid ventet en «sluttspurt» når vi nærmer oss enden på året, og selv om vi vet det for tiden er flere eiendomstransaksjoner. Vi ser tydelige tegn til at bankene til dels begynner å bli mer medgjørlige i forhold til å yte finansiering til prosjekter. Marginene bankene krever for å yte finansiering har gått stadig nedover og for øyeblikket kan gode prosjekter få finansering til ned mot 2 % margin. COLLIERS INTERNATIONAL 13

8 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE PRIME YIELD Prime Yield 7.% 6.% 5.2% 5.25% 5.% 4.% 6.5% STØRRE UTLÅNSVILLIGHET HOS FINANSINSTITUSJONENE Vi ser også at bankene i langt mindre grad enn for bare kort tiden favoriserer boliglån, og har blant annet på bakgrunn av dette blitt mer positive til utlån til næringseiendom, noe som også vises av Norges Bank sin seneste utlånsundersøkelse fra Juli i år. Risikovektingen de ulike bankene, i særdeleshet de norske vil kunne måtte stille bak boliglånene sine i tiden fremover, vil kunne slå positivt ut for næringseiendom. 3.% 2.% 1.% Kontor Retail Logistikk RENTER Renter Kilde: Kommunalbanken/DNB Markets Kilde: Norges Bank Jan-9 Jun-9 Nov-9 Apr-1 Sep-1 Feb-11 Jul-11 Dec-11 May-12 Oct-12 Mar-13 Aug-13 3 mnd Nibor 5 år Swap 1 år Swap Styringsrenten STYRINGSRENTEN 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.% mar. 8 jan. 9 nov. 9 sep. 1 jul. 11 mai. 12 mar. 13 jan. 14 nov. 14 sep. 15 jul. 16 Styringsrente Sannsynlig scenario Den store «snakkissen» i 212 var utbredelsen av obligasjonslån, en form for finansiering vi før dette hadde sett lite til i Norge. Dette kom som en konsekvens av de skyhøye marginene de tradisjonelle finansinstitusjonene måtte ha for å tilby finansiering. Så langt i år har vi sett et nedgang av denne finansieringsformen ettersom de tradisjonelle kanalene med bankene i spissen har økt sin villighet til å yte finansiering. Dette har også en sammenheng med at obligasjonsinvestorene er selektive i forhold til hvilke prosjekter de ønsker å gå i gang med. Likevel ser vi at for den riktige aktøren er det mulig å hente penger svært billig i obligasjonsmarkedet, og selv om den største «hypen» har gitt seg, er dette fremdeles en god finansieringsløsning for enkelte. En annen side vet dette er at selv om bankene sin utlånsvilje har økt i 213, er de jevnt over fremdeles relativt rigide i sine krav angående LTV-forhold. Det er kun en veldig fåtall av aktører som for tiden kan oppnå finansiering på 7 % av et prosjekt. Hovedtyngden av prosjekter blir for øyeblikket finansiert ved en 4 / 6 splitt mellom egenkapital og ekstern finansiering. Dette favoriserer åpenbart de markedsaktørene som sitter på store kontantbeholdninger og gjør finansieringsbildet vanskelig for mange på tross av lavere marginer. Vi tror at dette bidrar til at vi i år vil se et lavere transaksjonsvolum enn vi så i fjor. Ikke fordi finansieringsforholdene var annerledes i fjor, om noe var de enda vanskeligere. Likevel så vi i fjor blant annet flere spesielle transaksjoner man ikke vil se i et «normal» år som for eksempel salget av Statoil sitt bygg på Fornebu, DnB byggene i Bjørvika og Sektor kjøpesentrene som til sammen hadde en verdi på i overkant av 15,- milliarder NOK. Colliers International bistår med utleie av Sehestedsgate 6. Bygget totalrenoveres i 213. Følg med på Colliers.com for mer info. 14 COLLIERS INTERNATIONAL

9 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Kontor OMSETNING KONTOR Oslo Stavanger Sandnes Bergen Andre Trondheim Drammen UTLEIEMARKEDET Ledighetsgraden innenfor kontorsektoren har i løpet av 213 gått i den retningen vi forutså på starten av året og har så langt avtatt svakt. Ved vår seneste ledighetstelling fra september i år kom vi frem til en ledighetsrate for Oslo på 6.7 %, noe som er ned.25 prosentpoeng fra vår siste rapport og,1 % lavere enn vi da forutså i februar. Det totale annonserte arealvolumet har vært veldig statisk siden vår forrige markedsrapport, og svingningene er kun ned med et par hundre kvadratmeter i hele utvalget. I utvalget var det m² annonserte fordelt på 484 eiendommer i Oslo med Lysaker/Fornebu. Markedet er nå mer eller mindre ferdig med å absorbere de store nyutviklingene som ble ferdigstilt i løpet av 211 og 212. De nye byggene er for lengst leid ut, og nå er også i stor grad de fraflyttede lokalene i ferd med å bli fylt opp, godt illustrert av nylige kontraktsinngåelser YIELD SPREAD, Yield KONTOR Spread, kontor 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.% Prime yield (e`) 1-år SWAP Eiendomsverdi Næring rapporterte i 2 kvartal om en signifikant økning av store inngåtte kontrakter sammenlignet med tilsvarende kvartal i fjoråret og flere av disse kontraktene har hatt en høy profil. Blant annet signerte Lundin en avtale i det gamle PGS-bygget til Ferd i Strandveien 4-8 om leie av 135 m² på en tolv års leiekontrakt. Ikke langt unna har Technip signert en kontrakt i Philip Pedersens vei 3-7 i NCC sitt prosjekt, «Lysaker Polaris». Technip vil også leie 135 m² med en opsjon på enda 5 m². Av andre store kontrakter nevner vi Wiersholm sin avtale på 11 m² i Stranden 1 hos NPRO, Kluge til Stranden 5 på 36 m², KLIF til Grensesvingen 7 på en 15årig leiekontrakt for 12 m² og Schibsted som tilslutt valgte å leie 4 m² i Posthuset som har adresse Biskop Gunnerus gate 14. Nå sist er rådgivingsselskapet Sweco klar for Norsk Hydro sine gamle lokaler på Vækerø der de leiekontrakten gjelder for 1 m² fra juni 214. Totalt Ledighet 6 mnd (%) 6,7% Endring prosentpoeng,25 Endring (%) -3,6% Ledig annonsert m Endring (%),6% KONTORLEDIGHET Kontorledighet 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.% (e`) 6.7% på Lysaker i blant annet «Lundin-bygget» i Strandveien 4-8. I 213 har det blitt levert færre nye kvadratmetere på markedet, en utvikling som vil fortsette inn i 214 og 215. Da sysselsettingen i lang tid har vært god, samt at flere ukurante bygg har blitt tatt ut av markedet til fordel for renovering eller nyutvikling, har dette bidratt til en nedadgående utvikling i ledighetsraten i kontormarkedet i Oslo. De siste månedene har vi likevel sett en dårligere utvikling i sysselsettingsraten og en arbeidsledighet som har tendert opp. Samtidig har også nettoinnvandringsraten til Norge sunket noe. Videre er det flere andre makroøkonomiske aspekter der den videre utviklingen er mer usikker enn den har vært på lang tid. På tross av dette mener vi at muligheten for tapte arbeidsplasser i Stor-Oslo er lav på kort sikt og at selv den stadig økende effektiviteten i kontorbygg ikke vil påvirke ledighetsraten i stor grad. Dette også på grunn av at ferdigstillelsestakten på nye utviklingsprosjekter vil være så lav som den kommer til å bli i de neste par årene. Dette skjer samtidig som vi ser en jevn økning i leieprisene som gårdeierne oppnår for sine lokaler, spesielt sentralt i Oslo og noe mindre i randsonene øst for sentrum. CBD områdene i Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen går godt med flere høyprofilerte leiekontrakter inngått spesielt på Aker Brygge i renoverte bygg og også sentrum opplever god vekst. I tiden fremover vil det være flere kontrakter som skal reforhandles der de originale kontraktene ble inngått på høyden av finanskrisen. På bakgrunn av den leieprisveksten vi har hatt de siste årene, der flere soner nå oppnår historisk høye leienivåer, kan gårdeiere i flere tilfeller, sannsynligvis fremover oppleve en til dels betydelig leieprisvekst. Det må i denne sammenhengen også sies at leieprisoppgangen nok også delvis kan forklares av økte byggekostnader for gårdeiere og utbyggere i tillegg til generelt høyere krav til utforming og tilpasning fra leietakere. KONTOR - YIELD Kontor-Yield 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.% PRIME YIELD 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.% 5.2% Topp 5.1% % God 6.25% 6.% 29 Prime yield % 5.5% 5.25% 5.2% (e`) Colliers International definerer ledighet som faktisk tomme lokaler, samt lokaler som er klar for innflytting innen 6 måneder. YIELD-NIVÅER Tidligere i år så vi 5 % yield-grensen ble brutt i forbindelse med Braathen Eiendom sitt kjøp av Deloitte-bygget i Bjørvika der yielden endte på 4.7 % tallet, noe som er det laveste nivået vi har sett i Oslo på denne siden av finanskrisen. Selv om det tidlig ble klart at det var vesentlig underleie i dette bygget var det flere som ble overrasket over det lave yield-nivået vi så i denne transaksjonen. Det har også blitt gjort et par andre transaksjoner i området rundt 5. % som bidrar til bildet av et synkende yield-nivå så langt i 213. En konsekvens av dette er at yield-spreaden nå er på sitt laveste på et par år. I sum mener Colliers International at det er nok av ting som peker på at yield-nivået i hovedstaden nå har falt, og vi justerer derfor vårt yield-estimat ned til 5,2 % fra et tidligere nivå på 5,4 %. «Core-eiendom» i Oslo begynner nå å bli dyrt, og investorer som er komfortable med å påta seg noe høyere risiko har for tiden mange muligheter i investeringsmarkedet, gitt at finansieringen er i orden. Det er liten tvil om at det for tiden er en spesielt sterk preferanse blant de finansielle tilbyderne for prime-eiendom, noe som gjør at mange spennende prosjekter utenom de mest ettertraktede områdene sliter tungt med å skaffe finansiering, selv med lave LTV forhold. 16 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL 17

10 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE CBD - LEIEPRISER CBD PR - leiepriser KVM. pr Topp God LEIEPRISUTVIKLING Leieprisutvikling - CBD - CBD 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 24 H2 211 H1 212 H2 212 H1 213 H2 213 VIKA, AKER BRYGGE OG TJUVHOLMEN Vi opplever fremdeles meget lav ledighet i CBD på tross av en svak oppgang siden vår forrige ledighetstelling. Dette skjer selv om totalt annonsert kontorareal i dette området har sunket med over 3 % siden vår forrige rapport, noe som delvis kan forklares av at NPRO byggene Stranden har leid ut mange m² siden februar. Det totale utvalget var i denne ledighetstellingen på 43 eiendommer i alt. I Stranden 1 har blant annet Norwegian Property skrevet leieavtaler med Kistefos og Wiersholm og er nå langt på vei fullt utleid. NPRO har i disse byggene oppnådd eksepsjonelt solide leiekontrakter tatt i betraktning dagens marked, noe som ble sett på som en forutsetning da de satte i gang sitt prosjekt med fornyelse på Aker Brygge. Den høyeste offentliggjorte leieprisen på en leiekontrakt med Kistefos på 5,- pr m² i Stranden 1. Det må likevel påpekes at denne avtalen inneholder flere andre aspekter som gjorde at leienivået ble så høyt som det ble, og derfor ikke ansees reell som referanse-nivå. Utover dette er det lite nye bygg på markedet siden vår siste rapport. Med tanke på at Tjuvholmen nylig er fullført og utleid og storstilt renovering på Aker Brygge er det foruten de nevnte Stranden eiendommene, lite av større utviklinger som er på trappene. Det kan derfor bli vanskelig å finne referansepunkter til «prime leie» i tiden fremover i dette området. Ved fullført telling i slutten av september fant vi at det var 4847 m² med annonserte kontorlokaler fordelt på 43 eiendommer i utvalget i CBD-området. Av dette står nærmere 6 % ledig nå eller innen 6 måneder. Dette gir oss dermed en ledighet i CBD på lave 3.52 %, noe som er en oppgang på,63 prosentpoeng siden vår forrige markedsrapport. Likevel ser vi at det har vært en betydelig nedgang i det totale annonserte arealet, noe som delvis kan forklares av at NPRO byggene Stranden har leid ut mange m² siden februar. SENTRUM Sentrum - LEIEPRISER leiepriser PR KVM. pr m² Topp God 18 LEIEPRISUTVIKLING Leieprisutvikling - SENTRUM - Sentrum 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 H2 211 H1 212 H2 212 H1 213 H2 213 SENTRUM Utviklingen av Barcode nærmer seg slutten og selv om Bjørvika fremdeles kan defineres som en byggeplass, kan man nå begynne å skimte konturene av hvordan området vil komme til å bli og i løpet av 215 forventes det også at bindeleddet i hele prosjektet, Dronning Eufemias Gate vil være klar. Over jernbanesporene begynner også tvilling-byggene til NSB og Gjensidige også å komme på plass og etter norsk målestokk kan man trygt si at området er i meget rask utvikling. I vestgående retning ligger Kvadraturen, et område vi har god tro på i årene som kommer. Området sliter fremdeles med enkelte problemer som for eksempel mangelfull aktivitet på kveldstid og lite «liv» i gatene. Det foreligger planer om bolig-fortetning i området samt andre tiltak som vil adressere akkurat disse problemene. Dette skjer samtidig som flere bygg enten har blitt, eller er for øyeblikket under renovering. Dette sammenfaller med den stadige utviklingen i Bjørvika og vil på sikt kunne føre til et økt press på områdene i kvadraturen som bindeleddet mellom øst og vest. Vi opplever allerede at potensielle leietagere til dette området ofte er bevisst på dette og blir ofte oppgitt som grunn til at de ønsker seg til Kvadraturen. Av større ledige arealer i Oslo sentrum finner vi blant annet fremdeles Sjøfartsbyggningen i Kongens Gate 6 som selv etter leieavtalen med blant annet Kreftforeningen på i underkant av 3 m², fremdeles har over 11 ledige m² tilgjengelig. Ser vi fremover er det også mye areal som skal fylles i Biskop Gunnerus Gate 14, bedre kjent som Postgirobygget, og i det prosjekterte Diagonale-bygget i Bjørvika. Her skal det fylles over 25 m² frem mot 215. Ledigheten i Indre Sentrum er relativt kraftig opp siden vår forrige markedsrapport med hele 2,11 %, noe som er en 5 % økning i ledigheten. Det skal likevel påpekes at det har steget i fra lave nivåer, og ledighetsraten i Indre Sentrum er fremdeles lavt med 6,22 %. Det totale ledige annonserte arealet er også omtrent på stedet hvil, og mye av den økte ledigheten kan antageligvis forklares av at eiendommer som var med i utvalget ved forrige rapport, men som CBD Ledighet 6 mnd (%) 3,52 Endring prosentpoeng,63 Endring (%) 21,8 Ledig annonsert (m 2 ) På tross av at det har blitt gjort leieavtaler på svært høye nivåer i løpet av den siste tiden, har vi i Colliers International et leieprisestimat for CBD området på 4,- NOK på bakgrunn av ikke reelle leienivå i flere kontrakter. Dette er en minimal oppgang på 1,27 % siden vår siste rapport. Indre Sentrum Ledighet 6 mnd (%) 6,22 Endring prosentpoeng 2,11 Endring (%) 51,34 Ledig annonsert (m 2 ) ikke var ledig innenfor seks måneder, nå blir ledigstilt. Det er et stort sprik i leieprisene i Sentrums-segmentet og det er flere ulike områder med veldig forskjellige kvaliteter som gjenspeiles her. Det er for tiden i Bjørvika vi finner de høyeste leienivåene. Siden februar har vi høynet vårt estimat til 32,- NOK, noe som gir en økning på 6,67 %. Endring (%) 31,52 Endring (%) 4,56 Antall eiendommer 43 Antall eiendommer 138 /Eiendomsverdi Næring 18 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL 19

11 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE SKØYEN - Skøyen LEIEPRISER - leiepriser PR KVM. pr m² SKØYEN Det skjer mye på Skøyen om dagen og det er også et område som har prestert godt i lang tid med tanke på høye leiekontrakter og relativt lav ledighet. Skøyen har kvaliteter mange leietagere etterspør med nærhet til flytoget og generelt god dekning av kollektiv trafikk og et service tilbud som nå kan konkurrere med de fleste. Likevel begynner vi nå å se at ledigheten i området har blitt større, og det er flere arealer av størrelse som har betydelig ledighet innen 6 måneder, og også mer som skal fylles opp på lengere sikt. Det begynner også å bli en stund siden vi så noen betydelig økning i leienivåene. Dette kan også til en viss grad skyldes at flere av de beste byggene allerede er «tatt», ta mye av blant annet de nye FRAM-byggene nå er LYSAKER OG Lysaker, FORNEBU Fornebu - LEIEPRISER PR KVM. leiepriser pr m² LYSAKER OG FORNEBU Lysaker og Fornebu har i en god stund slitt med relativt høyt ledighetsnivå og lav eller ingen leieprisvekst. Man har nok lidd under en del intern flytting, og man har blitt satt i skyggen av Skøyen litt lenger øst. Det vi nå ser er at ledigheten er godt på vei ned i dette området og også at leieprisnivået endelig begynner å røre på seg med og er for øyeblikket i en stigende trend. Omsider ble Lysaker Polaris leid ut til Technip etter lang tids annonsering. Aberdeen klarte også å fylle Strandveien 4-8 med Lundin som leietaker før det solgte bygget til Ferd. Microsoft har også inngått en avtale om leie av lokaler i Lysaker Torg 45 i løpet av inneværende år. På 5 utleid. 5 Vækerø har nå også Sweco Topp God En av de store nyhetene på Skøyen i 213 har vært Orkla sin annonserte samlokalisering av merkevarer og selskaper i Drammensveien For Skøyen isolert sett, betyr dette at de forlater sine nåværende lokaler i Karenslyst Allè 6 og vil frem til innflytting i sine nye lokaler, Topp God Det ledige annonserte volumet har økt fra over 122 annonserte kvm m² til over 143, en økning på over 17 %. Dette kan i stor grad tilskrives Fornebuporten som for øyeblikket ligger annonsert med 5 ledige m². Dette er fordelt på 37 lokaler, noe som er identisk ved LEIEPRISUTVIKLING Leieprisutvikling - SKØYEN- Skøyen 3,5 3, 2,5 2, 1,5 leie Evry sine gamle lokaler i Nedre Skøyen vei 26. Av andre viktige ting som skjer fremover på Skøyen er utviklingen av Yara sitt nybygg i Drammensveien 131 som forventes å ferdigstilles medio 214, samt Deloitte sin fraflytting av Karenslyst Allè 2 til fordel for sitt eget bygg i Bjørvika mot slutten av 213. De ledige annonserte lokalene har steget kraftig siden vår siste telling og har faktisk økt med nærmere 64 % til over 9 m². Selv om dette også påvirkes av bygg som er ledige først LEIEPRISUTVIKLING Lysaker/Fornebu - LYSAKER OG - FORNEBU Leieprisutvikling 3, 2,5 2, 1,5 vår forrige telling. Ser vi bort ifra Fornebuporten, viser det at de ledige arealene i snitt også er mindre enn det de var i februar, da flere større oppdrag i området har blitt løst.. Dette bygget var ikke med i vår tidligere telling. Hvis vi ser på den faktiske ledigheten, ser vi at denne har falt på tross av økt annonsert tilbud fra 9,82 % til, for Lysaker og Fornebu, meget lave 6,47 %. Dette gir oss dermed en nedgang på nærmere 3,5 prosentpoeng siden vår forrige markedsrapport. Det er lenge siden man har sett en så lav ledighetsgrad på Lysaker og Fornebu. Det er likevel viktig å påpeke at det er 1, om over 6 mnd, ser vi at ledigheten på Skøyen har gått vesentlig opp siden vår forrige rapport 1, noen store prosjekt som ligger i pipeline i dette området, og det er derfor mulighet for at 5 H2 211 H1 212 H2 212 H1 213 H2 213 og er nå på hele 13,78 %, noe som gir en prosentvis økning på så mye som 7,11 prosentpoeng. Dette baserer seg på et utvalg av 36 eiendommer. Leieprisene på Skøyen har vært stigende nå i en god stund, men har i det siste vist en noe 5 H2 211 H1 212 H2 212 H1 213 H2 213 såpass lave ledighetsnivåer er forbigående på kortsikt på Lysaker og Fornebu. For øyeblikket anslår vi absolutt toppleie på Lysaker og Fornebu til å ligge på 24,- NOK pr m², noe som gir en økning på nærmere 4,5 % siden vår forrige markedsrapport i februar, og Skøyen Ledighet 6 mnd (%) 13,78 Endring prosentpoeng 7,11 Endring (%) 16,6 Ledig annonsert (m 2 ) stagnerende tendens. Dette kan forklares både i det økte ledighetsnivået og mindre press på prisene, samt at spesielt de nye FRAM byggene med veldig prime beliggenhet på Skøyen i stor grad nå er utleid. Siden vår seneste markedsrapport har vi justert leieprisnivået opp til 3,- pr m², noe som gir en økning på 3,45 %. For veien videre på Skøyen ser vi for oss en lavere økning i prisnivå og en pust i bakken før videre oppgang. Lysaker/Fornebu Ledighet 6 mnd (%) 6,47 Endring prosentpoeng 3,35 Endring (%) 34,11 Ledig annonsert (m 2 ) leieprisene har nå over en liten periode nærmet seg Skøyen. Prisforskjellen vi nå ser mellom disse to områdene mener vi er mer eller mindre i balanse i forhold til de ulike kvalitetene de tilbyr. Endring (%) 64,13 Endring (%) 17,58 Antall eiendommer 36 Antall eiendommer 38 /Eiendomsverdi Næring 2 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL 21

12 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE INDRE VEST Indre - vest LEIEPRISER leiepriser PR KVM. pr m² INDRE ØST Indre - LEIEPRISER øst - leiepriser PR KVM. pr m² INDRE VEST 2 2 INDRE ØST I Indre vest er det fremdeles et stort flertall av små kontorarealer og snitt arealet ligger på under 1 m² fordelt på 51 lokaler som var annonsert. Det totale annonserte arealet har gått Det skjer mye på Oslo-Øst, spesielt over togsporene fra Bjørvika og over til Schweeigaardgate der tvilling-byggene til NSB og Gjensidige der begge selskapene er i ferd med å innta de nye 1 ned fra drøye 65 m² til omtrent 49 m². 6 måneders ledigheten har dog gått minimalt opp fra 7,57 % til 7,91 %. 1 byggene til ROM Eiendom. Litt lenger opp på Grønland i Nordbygata 1 er flyttebilene klar for Tine og Yrkesorganisasjonens Sentralforbund sin flytting som er planlagt mot slutten av året. 5 5 Topp God YTRE VEST Ytre - LEIEPRISER vest leiepriser PR KVM. pr m² En faktor som vil være viktig for Indre vest og i særdeleshet Majorstuen området fremover vil være Stor-Oslo sitt prosjekt i Sørkedalsveien 8. Statoil Fuel & Retail flytter fra disse lokalene i 215 og det er prosjektert primært enten hotell eller kontorer i dette bygget. Hvis dette prosjektet blir utviklet som et hotell, vil dette bety i underkant av 2 m² kontorarealer som forsvinner på Majorstuen og Indre vest. Topp God YTRE ØST Ytre - LEIEPRISER øst leiepriser PR KVM. pr m² Av større lokaler i området er det hovedsakelig Økernveien 11/13 som har mye ledig areal med over 12 m² annonsert. Disse byggene går under Tøyen Business District, og på tross av en sentral plassering og nær tilknytning til Grønland og Bjørvika er dette tilsynelatende et vanskelig område å leie ut lokaler. Videre har også Entra 75 m² med ledige lokaler i nærliggende Hagegata Av større ledige prosjekter i dette området kan vi trekke frem Essendropsgate 3 på nærmere 6 m², og på litt lengere sikt er det fremdeles en del ledighet i Fridthjof Nansens gate 14/16 på 93 m² samt omgående i Fridthjof Nansens gate 17/19. Videre er det fremdeles betydelig ledighet i Pilestredet 75. Vi merker oss også at det er en økning i ledige kontorvillaer i området, og det finnes grunn til å tro at denne kontorformen for tiden opplever svak interesse, I likhet med ledighetsraten er leieprisnivåene i Indre vest stabile. Siden vår forrige rapport, Siden vår forrige rapport har den totale annonserte massen gått ganske betydelig ned fra over 77 m² til nå rett i overkant av 5 m². Dette er fordelt på 3 eiendommer i utvalget. Den totale arealledigheten har også hatt en nedgang på litt under 7 % til 14,4 %, noe som betyr en nedgang på 1,6 prosentpoeng. I forhold til leienivå mener vi at det ikke har skjedd mye i dette området det siste året, og ringvirkningene fra byggingen i området rundt Bjørvika lar vente på seg. Vi fastholder derfor 2 har vi økt vårt anslag i leieprisene litt over 2% fra 225,- NOK pr m² til 23,- NOK pr m² for 2 våre prognoser 195NOK pr m² for prime kontorarealer i området. Topp God de beste lokalene på Majorstuen. For god i området beholder vi anslaget på 18,- NOK pr m². Andre områder som Frogner ligger noe under leieprisene som man oppnår på Topp God YTRE ØST Indre Vest Ledighet 6 mnd (%) 7,91 Endring prosentpoeng,34 Endring (%) 4,47 Ledig annonsert (m 2 ) Endring (%) 25,44 Majorstuen for øyeblikket. YTRE VEST Fremdeles er det Silurveien 2 som er det dominerende ledige bygget i dette området med 11 m² annonserte arealer. Dette er et område som ikke har en utpreget «kontorkultur» og spesielt offentlig kommunikasjon kan sies å være mangelfull i dette området. Foruten dette finner vi bare mindre lokaler, og totalt annonsert volum er kun 9 lokaler. Indre Øst Ledighet 6 mnd (%) 14,43 Endring prosentpoeng 1,6 Endring (%) 6,84 Ledig annonsert (m 2 ) 5 49 Endring (%) 35,1 Fremdeles er det Silurveien 2 som er det dominerende ledige bygget i dette området med 11 m² annonserte arealer. Dette er et område som ikke har en utpreget «kontorkultur» og spesielt offentlig kommunikasjon kan sies å være mangelfull i dette området. Foruten dette finner vi bare mindre lokaler, og totalt annonsert volum er kun 9 lokaler. Ettersom Silurveien 2 ikke er ferdigstilt innen 6 måneder og derfor faller utenfor vår definisjon til ferdigstillelse, får vi en ledighetsrate i dette området på kun 3,95 %. Den totale Antall eiendommer 51 Antall eiendommer 3 annonsemassen har også gått ned fra omtrent 185 m² i vår forrige rapport til nå knapt Ytre Vest Ledighet 6 mnd (%) 3,95 Endring prosentpoeng 2,9 Endring (%) 34,6 Ettersom Silurveien 2 ikke er ferdigstilt innen 6 måneder og derfor faller utenfor vår definisjon til ferdigstillelse, får vi en ledighetsrate i dette området på kun 3,95 %. Den totale annonsemassen har også gått ned fra omtrent 185 m² i vår forrige rapport til nå knapt 15 m². Ytre Øst Ledighet 6 mnd (%) 7,87 Endring prosentpoeng 4,43 Endring (%) 36,2 15 m². Vi har ikke endret vårt anslag for leieprisnivå i dette området siden vår forrige rapport og holder på et toppleienivå på 185,- NOK pr m². Ledig annonsert (m 2 ) Vi har ikke endret vårt anslag for leieprisnivå i dette området siden vår forrige rapport og Ledig annonsert (m 2 ) 52 6 Endring (%) 19,37 holder på et toppleienivå på 185,- NOK pr m². Endring (%) 15,32 Antall eiendommer 9 Antall eiendommer COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL 23

13 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE BRYN/HELSFYR Bryn/Helsfyr - LEIEPRISER - leiepriser PR KVM. pr m² BRYN/HELSFYR I Bryn / Helsfyr området har det vært små endringer i forhold til ledighet siden vår forrige rapport. Ledigheten har økt med 1,28 prosentpoeng, noe som illustrerer at det har skjedd lite på ledighetsfronten for dette området. Det totale annonserte arealet har likevel gått noe ned og det var totalt 55 eiendommer med i utvalget denne gangen. Utvalget viser også at en ØKERN, HASLE Økern, OG Hasle LØREN - og LEIEPRISER Løren - PR KVM. leiepriser pr m² ØKERN, HASLE OG LØREN Økern, Hasle og Løren er et område som vil bli totalforvandlet i løpet av de neste årene, og det er satt i gang storstilt bygging i området. Det er også bare noen få uker siden Løren- og Økerntunnelen åpnet, noe som bare er et ledd i utviklingen av det som vil skje i området. 5 betydelig del av de annonserte lokalene er ledig nå, Det største nye prosjektet på Bryn/ Helsfyr, det 38 m2 store bygget Fredrik Selmers vei 4, er snart fullt utleid. Her gjenstår 5 Her er det flere store prosjekt som ligger en stund frem i pipeline, men som har blitt annonsert i løpet av det siste året, og siden vår siste rapport ser vi en økning på hele 152% i forhold til Topp God det likevel nærmere 65m2 til utleie. Bygget skal etter planen ferdigstilles i november 213. Lokalene som er til utleie i dette området er ofte av nyere karakter og de annonserte Topp God det totale annonserte arealet i vårt utvalg. Det totale utvalget er på 27 eiendommer, og med over 16 annonserte m2, vitner dette om en betydelig andel store prosjekter. Disse inkluderer blant annet Østre Aker vei 6 og Østre Aker vei 9. Disse to prosjektene står alene NYDALEN Nydalen - LEIEPRISER - leiepriser PR KVM. pr m² størrelsene er ofte relativt store. På tidspunktet for vår telling var det åtte lokaler som for OSLO YTRE SYD, Oslo RYEN ytre - syd, LEIEPRISER Ryen PR KVM. for over 1 av det På grunn av at disse utviklingene fremdeles har en lang tidshorisont, tiden hadde en ledighet på over 4m2 på Bryn/Helsfyr. Dette inkluderer blant annet over 88 m2 i Ole Deviks vei 6 og 5m2 ledig i Innspurten har likevel den nåværende ledighetsraten gått ned med 1,88 prosentpoeng siden vår forrige markedsrapport Topp Good 15 Siden vår forrige rapport har vi justert toppleien på Bryn/Helsfyr økt fra 2,- til 21,- NOK pr m2. I dett området er det flere nylige renoverte bygg og vi har på bakgrunn av nylig inngåtte kontrakter i disse justert vårt leieprisestimat for dette området. NYDALEN I likhet med Bryn/Helsfyr har ledigheten i Nydalen gått marginalt opp siden vår forrige rapport med,73 prosentpoeng til 6,64 %. Utviklingen i Nydalen har slik sett vært meget stabil, noe vi også kan lese av det totale annonserte arealet som denne gang er på m². Dette er Topp God 125 Som område blir det veldig spennende å følge Økern, Hasle, Løren og Ulven fremover og mye av den prosjekterte nybyggingen i Oslo-området i årene som kommer vil ligge i dette området. For øyeblikket mener vi at området forsvarer en leie på 2,- NOK pr m2 for de beste byggene og prosjektene i området. Dette er opp fra 195,- NOK i vår forrige rapport. Denne justeringen skyldes primært nye inngåtte kontrakter i nye prosjekter. OSLO SYD Bryn Helsfyr Ledighet 6 mnd (%) 1,37 Endring prosentpoeng 1,28 Endring (%) 14,8 Ledig annonsert (m 2 ) Endring (%) 12,39 basert på totalt 36 eiendommer i utvalget. Det er primært på transaksjonssiden vi har sett de store overskriftene i Nydalen i 213 der spesielt Storebrand har solgt flere store eiendommer. Blant annet valgte en av de større leietakerne i området, Statnett, å benytte en opsjon de hadde i sin leiekontrakt om å kjøpe Nydalen Allé 33 fra Avantor. I løpet av det siste året har Egmont også fullført sin flytting, og er nå på plass i Nydalen i Nydalsveien 12. Økern, Hasle og Løren Ledighet 6 mnd (%) 12,64 Endring prosentpoeng 1,88 Endring (%) 12,95 Ledig annonsert (m 2 ) Endring (%) 152,5 Ledigheten i Oslo syd med Ryen har gått kraftig opp siden vår siste rapport og er nå på 13,31 %, noe som gir en økning på hele 6,34 prosentpoeng. Dette er på bakgrunn av 18 annonserte eiendommer og fra et totalt annonsert ledighetsareal på nærmere 37 m2. Dette skyldes blant annet 11 ledige annonserte m2 fordelt på Aspelin Ramm sin eiendom i Rosenholmveien 25 og Olav Helsetsvei 5. I tillegg har Linstow fremdeles flere tusen ledige m2 fordelt i Sandstuveien. Antall eiendommer 55 Antall eiendommer 27 Topp leie pr m2 i Oslo syd har vi i Colliers International på 175,- NOK. Dette er uendret fra Nydalen Ledighet 6 mnd (%) 6,64 Endring prosentpoeng,73 Leiene i Nydalen er for tiden stabile og ligger på et fornuftig og konkurransedyktig nivå i forhold til konkurrerende områder. Siden vår forrige rapport har vi korrigert topp markedsleie i Nydalen fra 215,- til 22,- NOK pr m2, noe som gir en økning på 2,33 %. Oslo ytre syd, Ryen Ledighet 6 mnd (%) 13,31 Endring prosentpoeng 6,34 forrige rapport, da vi ikke har sett nok bevis i markedet til å endre dette estimatet så langt. Endring (%) 12,35 Endring (%) 9,96 Ledig annonsert (m 2 ) Ledig annonsert (m 2 ) Endring (%) 4,17 Endring (%) 34,44 Antall eiendommer 36 Antall eiendommer 18 /Eiendomsverdi Næring 24 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL 25

14 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Retail OMSETNING RETAIL Andre Oslo Drammen Bergen Det har på mange måter vært et litt merkelig år i transaksjonsmarkedet i retail-sektoren. Det merkelige er først og fremst at nærmere 75 % av det totale transaksjonsvolumet har funnet sted i området «andre», det vil si utenom Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger/Sandnes og Drammen. Videre er den klart største andelen av transaksjoner gjort i disse byene, gjort i Drammen som i utgangspunktet er det minste av disse markedene. Svært mye av dette skyldes Storebrand sitt salg av syv kjøpesentra i årets første kvartal. Buskerud Storsenter, Magasinet Drammen og Krokstad senter ble solgt i Drammensområdet, samtidig som Sandens, AMFI Moss, Mosseporten og Down Town i Porsgrunn gikk inn under kategorien «andre». Totalt var dette salget på 3,5 milliarder NOK, fordelt med 5 % hver mellom Sektor Holding og Olav Thon Eiendom. I tillegg ble til dette ble Hvaltorget kjøpesenter kjøpt av KLP fra Nordea Liv i Sandefjord for nærmere 6,- millioner NOK, som videre bidro til den store markedsandelen for «andre». I de store byene har det vært et veldig lavt transaksjonsvolum for retail-sektoren. PRIME LEIE PR Prime KVM. leie pr m² 25, 2, 15, 1, 5, 2, 1, High street Kjøpesenter 1,5 Big box UTLEIE Utsiktene for leiemarkedet innenfor retail-segmentet er for tiden godt. De beste kjøpesentrene og mest populære handlegatene opplever svært lav eller ingen ledighet. Fremdeles er det på Karl Johans gate vi finner de høyeste leieprisene for butikk, og vi har oppjustert vårt estimat for topplokalene i denne gaten med 2,- NOK siden vår siste rapport, slik at toppleien her nå ligger på 2,- NOK pr m2. Flere av sidegatene i den øvre delen av Karl Johans gate, rundt Egertorget, er også meget attraktive og kan oppnå leiepriser helt opp mot 12,- NOK pr m2. I Hegdehaugsveien er nå veiarbeidet mer eller mindre ferdigstilt men det mangler fremdeles mye arbeid i Bogstadveien. Dette går også i veldig stor grad utover Hegdehaugsveien da det er stor mangel på både offentlig kommunikasjon og parkeringsplasser i området. Arbeidet med Bogstadveien forventes å bli ferdigstilt i Juni 214, nesten ett år forsinket. Selv om vi registrerer noe ledighet i både Hegdehaugs- og Bogstadveien for øyeblikket, der i det minste deler av PRIME YIELD RETAIL Prime Yield Retail 6.6% 6.4% 6.2% 6.% 5.8% 5.6% 5.4% 5.2% 5.% Så langt i år har vi i Colliers registrert 16 handelseiendomstransaksjoner til en total verdi av drøyt 5,- milliarder NOK. Dette gir en totalandel for retail-segmentet på i underkant av 2% av årets totale omsetning. Selv om vi fremdeles er et par måneder unna å skrive årsslutt, så er det ingen tvil om at vi befinner oss et godt stykke unna fjorårsresultatet, både når det gjelder volum og andel av totalen. I fjor, som var et rekordhøyt år for retail-sektoren, nådde vi et totalt retail-volum på nærmere 18,- milliarder NOK, noe som ga en markedsandel på nærmere 35 %. Dette var fordelt på 41 registrerte transaksjoner. Det var flere mer eller mindre spesielle situasjoner som ga en så høy omsetning i fjor, men salget av Sektor eiendom var her dominerende. Videre kjøpte også de nye av Sektor eierne flere sentra på slutten av året og således sto disse transaksjonene for over halvparten av volumet i fjor. OMSTENINGUTVIKLING Omsetningutvikling I KJØPESENTRE i kjøpesentre 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5% -.5% -1.% -1.5% -2.% -2.5% Kilde: Kvarud Analyse Denne måned Hittil i år Siste 3 Siste 12 måneder måneder årsaken kan forklares av veiarbeidene de siste årene, ser vi også at leieprisene har stabilisert seg etter en negativ vekst de siste årene. Ved ferdigstillelse av veiarbeidene i 214, har vi igjen god tro på Bogstad- og Hegdehaugsveien som en handelsdestinasjon. HANDELSUTSIKTER I sin siste rapport melder Kvarud Analyse om en vekst så langt i år på over 3% for landets kjøpesentra som helhet. Likevel forklares en del av veksten med at flere sentra, slik som Strømmen Storsenter, Jekta Storsenter og Sirkus Shopping bidrar ekstra sterkt til den økte omsetningen på grunn av ombygninger som ble delvis eller helt ferdigstilt mot slutten av fjoråret. Derfor estimerer Kvarud en kjøpesentervekst på 2,5 % ved slutten av året. Videre ligger kjøpesenterveksten ifølge Kvarud an til å bli større enn kjøpesenterveksten. Dette er i strid med Handelsorganisasjonen Virke som for året 213 spår en økning i det totale butikksalget på 3 % i sin siste rapport. Virke spår videre en butikksalgsvekst på 4 % i 214. For øyeblikket viser HUSHOLDNINGENS Husholdningenes DISPONIBLE disponible realinntekt REALINNTEKT 4.5% 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5% (e`) 215(e`) 216(e`) 26 COLLIERS INTERNATIONAL Vi spådde også i vår forrige rapport at blant annet dette bidro til et uvanlig høyt transaksjonsvolum som ikke ville bli gjentatt i 213, og som en konsekvens av dette, ville heller ikke totalvolumet bli like høyt. Likevel er det overraskende at utenom Storebrand salgene, at det skulle være så få store transaksjoner i dette segmentet. Samtidig har vi justert vårt prime-yield anslag ned med,25 prosentpoeng til 5,5 % for prime retail-eiendom. VEKSTPROGNOSE Vekstprognose % 5% 4% 3% 2% 1% % Kilde: Handelsorganisasjonen Virke Dagligvare Sport Klær & sko Møbler Elektronikk Bygg & Jernvare Kosmetikk I alt tallene en vekst i samtlige handelssektorer, og veksten er størst i elektronikk, sport og dagligvarebransjen med en vekst på mellom 3,5 % og 4 %. Forbrukertilliten er pr oktober 213,6,1 indekspoeng lavere enn tilfellet var i oktober 212. Selv om det er lavere vekst i den norske økonomien i år i forhold til i fjor, er det fremdeles slik at det er høyere vekst enn i de fleste land i Europa, og dette gjør at vi er et attraktivt land å etablere butikk. Bare i løpet av det siste året har merker som Marc by Marc Jacobs, Gucci, Hamley s og Starbucks etablert seg i Norge. Samtidig er andre merker som Bottega Veneta også snart på plass i det norske markedet. Likevel merker vi nå at det er en del konsolidering blant kjedene og lavere etableringstakt. Vi tror det vil bli en del endringer i markedet fra nyåret og vi tror det vil bli en større andel av ledige lokaler fra 2.kvartal i 214. COLLIERS INTERNATIONAL 27

15 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Logistikk MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Colliers International bistår med utleie av Kongens gate m² med kontor og butikkarealer OMSETNING LOGISTIKK HVEM ER AKTØRENE I 213, som det var i 212, har det også vært veldig rolig på transaksjonsmarkedet i logistikk sektoren. Videre ser vi at de mange, store utviklingseiendommene som ble solgt i fjor med tanke på boligkonvertering, ikke har vært like fremtredende så langt i 213. Trondheim Bergen Oslo Andre Den akkumulerte transaksjonstotalen så langt i år viser at det kun har vært transaksjoner av logistikk eiendom for noe over 1.5,- miliarder NOK, noe som er knapt en tredjedel av det totale volumet vi så i fjor og som vi da karakteriserte som lavt. Dette inkluderer også en stor portefølje-transaksjon i Trondheim som ble kjøpt av Oslo Pensjonsforsikring fra Reitan Eiendom tidligere i år. Denne avtalen kostet Oslo Pensjonsforsikring 742,5,- millioner NOK. Utover dette har vi så langt talt 6 transaksjoner på over 5,- millioner NOK i 213. YIELD Yield 9.% 8% 8.% 7.25% 7.% 6.5% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.% A B C PRIME LEIE Prime leie Vi i Colliers International har i 213 jobbet med flere ulike logistikkbygg flere steder i Norge og har nå i Q4 solgt logistikkbygg for over 1,- millioner NOK på sør- og vestlandet. Vi jobber også for tiden med andre bygg som vi håper vil kunne løse seg i løpet av 213. Årsakene til den lave omsetningen innenfor logistikkeiendommer har flere mulige forklaringer. Finansiering for mange ulike prosjekter har vist seg vanskelig samtidig som det virker å være en form for konsensus av at det har vært en mangel på attraktive prosjekter for syndikeringsaktørene. Vi fremholder vårt yield-estimat for prime logistikkeiendommer på 6,5 %. LEIEMARKEDET Vi ser at mye av det samme skjer i utleiemarkedet som i transaksjonsmarkedet for logistikkeiendom og at det er relativt lav aktivitet også her, spesielt med tanke de aller største leiekontraktene. Vi har sett noe aktivitet blant annet på Fugleåsen (Q4) i Ski kommune utenfor Oslo der Bulk Eiendom har inngått en leiekontrakt med Tollpost Globe om utleie av 125 m² på en 15 år lang kontrakt. Colliers vet at det finnes konkret interesse fra andre aktører i dette og i omkringliggende områder som kan materialisere seg i løpet av relativt kort tid. Vi finner fremdeles de høyeste leienivåene i Groruddalen i østre deler av Oslo som Alnabru og Furuseth med prime-leiepriser på rundt 115,- NOK pr m² (e`) 28 COLLIERS INTERNATIONAL

16 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Boligeiendomsmarkedet Å følge boligmarkedet i 213 er en interessant øvelse. I år er det en liten mulighet for at vi Ved fremleggelsen av statsbudsjettet ble det klart at den avgående regjeringen foreslår BOLIGPRISUTVIKLING Boligprisutvikling 9.% 8.% 7.% kan se en nedgang i boligprisene under året som helhet for første gang siden 28. Likevel er hovedscenarioet ut året at vi vil ende med en prisoppgang på 3 % - 4 % under året som helhet. Det som virker klart er derimot prisoppgangen for året allerede er gjort unna. Det finnes flere større og mindre årsaker til at boligprisveksten har stagnert såpass mye og så NORGE - Norge PRISER - PR Priser KVM ALLE pr kvm BOLIGER alle boliger særegne regler for norske banker i forhold til risikovekting av boliglån. Det gjeldende forslaget vil resultere i at norske banker vil måtte stille opptil dobbelt så mye kapital bak boliglån som sine utenlandske motparter. Den avtroppende Finansminister mener videre at dette ikke vil resultere i dyrere banklån for forbrukerne, noe vi i Colliers International har vondt for å se kan 6.% raskt som den har gjort. 25. stemme. Vi tror at med mindre den nye regjeringen velger å ikke gjøre noe med dette og ikke 5.% 4.% 3.% 2.% 1.% Kilde: SSB og NEF (e`) 215(e`) 216(e`) En faktor som ofte trekkes inn i boligdebatten er arbeidsledighet og sysselsettingsgrad. Vi har i lang tid hatt høy sysselsettingsvekst og lav arbeidsledighet, samtidig som vi har hatt en svært sterk innvandringsvekst, spesielt til de større bysentra i landet. I det siste har vi derimot sett lavere vekst i sysselsettingen samtidig med en økt arbeidsledighet. Samtidig har vi også over en lengere periode hatt en høy grad av boligbygging. Flere har kritisert det å bygge boliger basert på et behov som kan være midlertidig, lignende det man så i Spania og Irland før finanskrisen. Vi sier på ingen måte at vi har kommet dit, men påpeker at nå med lavere Kilde: NEF jan. 8 jul. 8 jan. 9 jul. 9 jan. 1 jul. 1 jan. 11 jul. 11 jan. 12 jul. 12 jan. 13 jul. 13 harmoniserer disse kravene med våre nordiske naboland, at dette vil resultere i høyere renter på boliglån med påfølgende økt fall i boligprisene. I vår forrige rapport innførte vi en indikator for temperaturen i boligmarkedet ved å se på hvor mye ulike boligklasser ble solgt over / under prisantydning i Oslo by. Ved å bruke den samme indikatoren denne gangen, er det åpenbart at boligmarkedet i Oslo har kjølnet betraktelig for leilighetssegmentet de siste 3 månedene. På den andre siden ser vi en betydelig økning i hvor mye eneboligene går over takst: BOLIGPRISINDEKS Boligprisindeks K2 27K4 28K2 28K4 29K2 29K4 21K2 21K4 211K2 211K4 212K2 212K4 213K2 innvandring og sysselsetting, så vil behovet etter nye boliger bli mindre. Allerede nå ser vi flere nye prosjekter som blir stanset, og bygg og anleggsbransjen er en av de største bidragsyterne til den økte arbeidsledigheten vi opplever i Norge. Videre har bankene også strammet til livreimen når det gjelder boliglån og det er nå færre som får boliglån enn det var tidligere. Gjeldsbelastningen er fremdeles høy og vokser høyere enn inntektene. På den annen side er rentene fremdeles meget lave og det er viktig å påpeke at det finnes store geografiske forskjeller i de ulike mikromarkedene som boligmarkedene er. Tromsø er for tiden den av storbyene der prisene vokser mest. Dette skjer etter at Tromsø også var den siste av storbyene som opplevde prisoppgang igjen etter finanskrisen. Kristiansand har over en god periode hatt lav til negativ vekst. Dette skyldes i stor grad bygging av mange nye prosjekt og et stort tilbud i sørlandshovedstaden. OSLO - PRISER Oslo PR - priser KVM ALLE pr kvm BOLIGER alle boliger jan. 8 jul. 8 jan. 9 jul. 9 jan. 1 jul. 1 jan. 11 jul. 11 jan. 12 jul. 12 jan. 13 jul. 13 Enebolig Ledighet Rekkehus 5,2 % 4,5 % 2,5 % Endring % Endring % Endring % 3,9 % 6, % 1,6 % Fallet er påfallende under leilighetssegmentet, der også utvalget i dette tidsintervallet er klart størst med nærmere 9 % av det totale utvalget, og viser en tydelig avkjøling i markedet. Fallet er på hele 6 prosentpoeng. Samtidig er også det annonserte tilbudet på finn.no nærmere dobbelt så høyt som det var ved vår forrige rapport. Dette vil sannsynligvis bidra til et enda kjøligere marked på kort sikt. Kilde: NEF Leieprisene har gått noe opp siden vår siste rapport og er for tiden på et rekordhøyt nivå. BYGGEKOSTNADSINDEKS Byggekostnadsindeks Etter stortingsvalget i september var det to faktorer som kunne tenkes ville kunne føre til økte boligpriser som den nye regjeringen på forhånd sa de ville innføre direkte. De nyvalgte regjeringspartiene gikk til valg på lavere egenkapitalkrav samt større grad av harmonisering med de andre nordiske landene med tanke på nye krav til bankene. I skrivende stund er det fremdeles stor usikkerhet til egenkapitalkravet, og det kan se ut til at den vil bli beholdt på 15 % i det minste på kort sikt. BOLIG, Bolig, LEIEPRISER leiepriser OSLO PR Oslo KVM/ÅR pr kvm/år Likevel har flere aktører i leiemarkedet påpekt et lavere aktivitetsnivå, og før «høysesongen i utleiemarkedet» satte inn i august var det flere ledige objekter enn det hadde vært på resten av 2-tallet i Oslo. Stavanger har fremdeles de høyeste leieprisene i Norge der det nå i gjennomsnitt koster over 16,- NOK å leie ut en 3-roms leilighet. Tilsvarende leilighet har en gjennomsnittsleie på drøye 147,- NOK i Oslo. Nytt er det nå at det er dyrere å leie en to roms leilighet i Trondheim enn i hovedstaden. Fortsetter den siste tids utvikling vil også Bergen snart forbigå hovedstaden utfra et gjennomsnittsperspektiv når det gjelder leiepriser for to- og treromsleiligheter. 1 27M1 28M2 28M6 28M1 29M2 29M6 29M1 21M2 21M6 21M1 211M2 211M6 211M1 212M2 212M6 212M1 213M2 213M6 15 Q1 27 Q3 27 Q1 28 Q3 28 Q1 29 Q3 29 Q1 21 Q3 21 Q1 211 Q3 211 Q1 212 Q3 212 Q1 213 Kilde: Boligbygg 3 COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL 31

17 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Colliers International bistod med salget av Kokstaddalen 41 i Bergen. BELEGG Belegg Hotell På transaksjonssiden for hotellsektoren har vi så langt i år registrert fire transaksjoner for hotell-sektoren og et totalvolum på omtrent en halv milliard NOK. Av de fire transaksjonene 75.% ligger tre stykker i og rundt Oslo. Det siste er Stein Erik Hagen sitt kjøp av de siste 5 % av 7 Farris Bad i Larvik, og han eier nå hele dette hotellet. Foruten dette har vi registrert salg av Home Capital sine kjøp av Stortingsgaten 14/16 og Torggata 23 på Hamar samt Ragde 65.% Eiendom sitt kjøp av Saga hotell på Frogner i Oslo % 5 Kilde: SSB/NHC Oslo Bergen Trondheim Stavanger Tromsø Kristiansand GJENNOMSNITLIG Gjennomsnittlig DAGSRATE dagsrate Flere av de store byene har i løpet av de siste årene økt antall hotellsenger i mer eller mindre stor grad, noe som har bidratt til at Revpar lenge har vært mer eller mindre på stedet hvil. Spesielt i Kristiansand er det flere aktører som har pekt på en mulig overetablering og veldig tøft konkurransemarked. I Kristiansandsmarkedet har antall senger faktisk vokst med over 2 % siden 26. Dette er omtrent det dobbelte av antall nye senger som vi har fått i Bergen under det samme tidsrommet. Trondheim har faktisk opplevd en enda sterkere vekst i antall rom, nesten en 5 % økning fra 28. Likevel så har samtidig etterspørselen i Trondheim økt mer enn trend og behovet for flere senger synes sterkere her enn på sørlandet for øyeblikket. Videre kan de andre store byene som, Stavanger, Oslo og Tromsø også vise til en positiv utvikling så langt i 213. Selv om Bergen hadde de høyeste hotell prisene i landet i august, er det Stavanger som har de høyeste gjennomsnittlige dagsratene året sett under ett. Belegget i Bergen er noe høyere, og den høyeste Revpar i landet finner vi også for øyeblikket i Bergen fremfor Stavanger. Endring nøkkeltall 4 Kilde: SSB/NHC Oslo Bergen Trondheim Stavanger Tromsø Kristiansand 1 8.% 6.% 4.% REVPAR Revpar 2.% % -4.% -6.% Oslo Bergen Trondheim Stavanger Tromsø Kristiansand 5 45 endring belegg endring gj.dagsrate endring revpar Kilde: SSB/NHC Oslo Bergen Trondheim Stavanger Tromsø Kristiansand COLLIERS INTERNATIONAL 33

18 MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE MARKEDSRAPPORT H2 213 NORGE Østfold Colliers i Norge YIELD- NIVÅER, Yield-nivåer, ØSTFOLD Østfold 12.% 1% 1 8.5% 7.5% 8.% 6.% 4.% 2.% A B C LEIEPRISER Leiepriser PR KVM - KONTOR pr m² - Kontor A B C LEIEPRISER Leiepriser PR KVM - pr LOGISTIKK m²- Logistikk Markedet for Næringseiendom i Østfold har fortsatt ikke «løsnet» helt, med det så mener vi at de aller fleste salg i mange tilfeller tar lenger tid enn man kanskje skulle ha grunn til å tro i hvert fall om man skal tillate seg å sammenligne med tiden før finanskrisen. Riktignok eksisterer det ett og annet unntak men investeringsviljen (både fra bankens side og øvrige kjøpere) og risikovurderingen har ett sterkt fokus, noe som for så vidt er ett sunnhetstegn. Likevel skulle ha sett at bankene var noe «enklere» i visse tilfeller. Det er allikevel langt i fra noen «stillstand» i Østfold-markedet, og således god aktivitet på byggefronten. Frigaard Eiendom sitt kjøpesenter på 6.3 kvm. i Sarpsborg ble på forsommeren ferdigstilt og melder om gode omsetningstall for de fleste butikker. På Værste i Fredrikstad så nærmer det nye «minisykehuset» på ca. 22. kvm. seg ferdigstillelse i disse dager, dette skal inneholde såvel offentlige som private helsetjenester. På det samme området påbegynnes også ett nytt forretningsbygg om kort tid, som da skal huse bl.a. Rambøll som skal samlokalisere sine to avdelinger i Fredrikstad og Sarpsborg. På Wilbergjordet i Fredrikstad kommer også ett spennende nybygg på ca. 6.7 kvm. med høyt miljøfokus og utforming energiklasse A, hit flytter bl.a. Nordea og BDO og det er Fredriksborg Eiendom som eier bygget. På Høyden i Moss som har bl.a. Enata planer om utbygging for nærmere en milliard (helse, kontor og bolig), og også velkjente Ragde har i det samme området nylig handlet en portefølje av eiendommer fra Aberdeen. LEIEMARKED: Kontormarkedet er fortsatt det mest utfordrende for gårdeiere, og kontorledigheten er i visse områder og bygg relativt høy. Trenden er fortsatt at det er de nye prosjektene som tilsynelatende vinner kampen om leietakerne på tross av høyere priser, og leietakerne har større fokus på og kvalitet. Forannevnte gjør også at de eldste kontorbygningene/lokalene må forskjønnes for å bli konkurransedyktige, hvilket selvsagt er positivt for hele byens utforming og utseende. Kontorleieprisene i regionen bærer preg av å være veldig segmenterte og ligger generelt og som oftest i ett intervall fra 8 til 16 pr. kvm./år eks. mva. Lagerleiene ligger i intervallet fra 4 til 8 pr. kvm./år eks. mva. Noen av fellesnevnerne som er med på å avgjøre prisen - enten det gjelder kontor eller lager - er selvsagt kvalitet, beliggenhet, osv. COLLIERS GLOBALT: 523 KONTORER I 62 LAND PÅ 6 KONTINENT USA: 147 Canada: 37 Latin Amerika: 19 Asia Pacific: 21 EMEA: 118 $1.8 mrd i årlige inntekter 116 millioner kvm under forvaltning Over 12,5 ansatte NORGE: Colliers International Hegdehaugsveien Oslo Norge Tel Fax colliers@colliers.no Etablert i 1993 og har 32 ansatte. Fullsortiments rådgiverhus innen næringseiendom. Bred kompetanse og strenge kvalitetskrav er kjernen i Colliers forretningsdrift. Kompetansen er rendyrket i tre separate datterselskaper: Colliers International Holding - NORGE Colliers Asset Management Colliers International Colliers Property Management Investeringsforvaltning Næringsmegling Eiendomsforvaltning KJØP/SALG: Det er for tiden et ganske stort utbud av objekter og omsetninger, selv om det ikke alltid nødvendigvis ser slik ut en god del transaksjoner skjer også i Østfold direkte uten noen større form for annonsering. Yielden på «gode» eiendommer i regionen ligger jevnt i størrelsesorden 8 % +/-,5 % avhengig av beliggenhet, lengde på leiekontrakter, leietakere, etc. Prime- 3 location og statlige/kommunale leiekontrakter, etc. prises fremdeles med en lavere yield som 2 1 A B C «null-risiko prosjekter. I Østfold-regionen er det for øvrig fortsatt en del litt «usikre» eiendommer som selges med en yield på 1 % +/- 1%, dette fordi markedet er segmentert og man har en større usikkerhet knyttet til vekstpotensialet og tiden enn for eksempel Oslo. Dette er da også på den annen side med på å skape gode muligheter for de som tar på de litt «lange brillene» i takt med at regionen har en gode og sterk utvikling. All informasjon innhentet i forbindelse med denne rapporten er fra kilder som er oppfattet som troverdige. Vi har brukt alle rimelige fremgangsmåter for å kvalitetssikre validiteten i kildene, men kan ikke garantere for den. Intet ansvar tas for eventuelle unøyaktigheter. Lesere er oppmuntret til å kontakte profesjonelle rådgivere før man handler på bakgrunn av informasjon i denne rapporten. Aleksander Gukild Analytiker Colliers International aleksander.gukild@colliers.com Mobil COLLIERS INTERNATIONAL COLLIERS INTERNATIONAL 35

19 Accelerating success.