SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERINGSPLAN FOR BOGSTADMOEN

Transkript

1 ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 172/17 Formannskapet /17 Kommunestyret SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERINGSPLAN FOR BOGSTADMOEN Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas forslag til detaljreguleringsplan for Bogstadmoen (tidligere omtalt som «del av gnr. 5/11 på Nordbymoen») med PlanID 403, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser. I henhold til plan- og bygningslovens oppheves deler av følgende overlappende reguleringsplaner: - Ny Rv 174 fra Algarheim til Jessheim N (PlanId 186) - Travbaneområdet (PlanId 208) - Del av Nordby Østre, del av gnr 142 bnr 21 m.fl. (PlanId 127) Rett utskrift Yara Abudayya Utvalgssekretær Sendes saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2012/ Side 1 av 12

2 PS 63/17 Sluttbehandling - Detaljreguleringsplan for Nordbymoen Behandling: Av 45 representanter var 45 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Formannskapets innstilling enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Formannskapet Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas forslag til detaljreguleringsplan for Bogstadmoen (tidligere omtalt som «del av gnr. 5/11 på Nordbymoen») med PlanID 403, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser. I henhold til plan- og bygningslovens oppheves deler av følgende overlappende reguleringsplaner: - Ny Rv 174 fra Algarheim til Jessheim N (PlanId 186) - Travbaneområdet (PlanId 208) - Del av Nordby Østre, del av gnr 142 bnr 21 m.fl. (PlanId 127) Saksnr. 2012/ Side 2 av 12

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas forslag til detaljreguleringsplan for Bogstadmoen (tidligere omtalt som «del av gnr. 5/11 på Nordbymoen») med PlanID 403, som vist på kart datert , med tilhørende bestemmelser. I henhold til plan- og bygningslovens oppheves deler av følgende overlappende reguleringsplaner: - Ny Rv 174 fra Algarheim til Jessheim N (PlanId 186) - Travbaneområdet (PlanId 208) - Del av Nordby Østre, del av gnr 142 bnr 21 m.fl. (PlanId 127) Ullensaker, Rune Hallingstad Rådmann Saksnr. 2012/ Side 3 av 12

4 Saksbehandler: Ståle Fosli Vedlegg: Forslag til plankart, datert Forslag til planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan, datert Rapport om eventuell salamanderpopulasjon Merknader til offentlig ettersyn Saksdokumenter: ROS-Analyse, geoteknisk- datarapport og vurderinger (ikke vedlagt). SAMMENDRAG: Planforslaget legger til rette til boligbebyggelse i form av 12 eneboliger og 3 boliger i rekke. Plasseringen ligger sentralt i et eksisterende boligområde på Nordbymoen, ca. 2 km nord for Jessheim sentrum. Forslaget er i tråd med overordnede føringer i kommuneplan. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for Bogstadmoen. Forslagstiller er Plan 1 AS på vegne av Grefsen Eiendom AS. Plan-navnet er endret til sluttbehandling og var omtalt som «del av gnr. 5/11 på Nordbymoen» ved 1.gangsbehandling. Bakgrunn Planområdet ligger sør for Travbanevegen på Nordbymoen og har vært en del av eiendommen gnr 5/11. Planområdet er i dag fradelt som egen eiendom og har gbnr. 5/167. Hensikten med planarbeidet er å regulere til boligformål i tråd med dagens kommuneplan. Kartet til venstre viser plassering av planområdet, Nordbymoen stasjon er nederst til venstre. Kartet til høyre viser at planområdet i dag er et ubebygd skogsområde. Planstatus Planområdet har i tidligere kommuneplaner inngått som den sydligste delen av et større friområde på Nordbymoen. I forbindelse med at kommuneplanen ble revidert , ble området endret og avsatt til boligområde. Den sørlige delen av planområdet er i dag uregulert, mens Travbanevegen og østlig del av planområdet er regulert til hhv vegareal og friområde. Planen vil erstatte mindre deler av følgende eksisterende planer: - Ny Rv 174 fra Algarheim til Jessheim N (PlanId 186) - Travbaneområdet (PlanId 208) Saksnr. 2012/ Side 4 av 12

5 - Del av Nordby Østre, del av gnr 142 bnr 21 m.fl. (PlanId 127) Det er i gjeldende Boligbyggeprogram avsatt 12 boenheter for perioden mellom 2017 og SAKSGANG: Det ble avholdt oppstartsmøte den I møtet ble det vurdert at tiltaket ikke medfører krav om konsekvensutredning. Varsel om igangsetting av planarbeid og forhandling av utbyggingsavtale ble kunngjort i Romerikes blad og Eidsvold Ullensaker blad den Varslingsbrev til naboer og offentlig myndigheter ble sendt ut Frist for tilbakemelding ble satt til og det kom inn 8 uttalelser til varsel om oppstart Formannskapet vedtok å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn i sak 57/17 i møte den Frist for innspill ble satt til Det kom inn 8 innspill i høringsperioden. Disse er oppsummert og kommentert nedenfor. Uttalelsene i sin helhet følger som vedlegg til saken. 1. Bane nor, datert Ivar Gotaas, Monica Qvist og Terje Karlsen, Nordbyvegen 55 a/b, datert Akershus fylkeskommune, datert Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Nordbymoen Vel, datert Statens vegvesen, datert Marie Lauritzen, Nordskog 9, datert Emilie og Reidar Melheim, Nordskog 7, datert Bane Nor, brev datert Bane Nor har vurdert planforslaget og har ingen merknader til planen. Rådmannens kommentarer: Tas til etterretning. 2. Ivar Gotaas, Monica Qvist og Terje Karlsen, brev datert Henvising til Risiko- og sikkerhetsanalyse datert , pkt. 44 og 45: Utbygger påpeker at det er lite sannsynlig at det vil forekomme ulykker/uhell i krysset Nordbyvegen/Travbanevegen. Dette medfører slett ikke riktighet. Det er nesten daglig at farlige situasjoner og nestenulykker forekommer. Den tiltenkte inn-/utkjøringen til Nordbyvegen anser de som uforsvarlig, fordi det vil medføre enda flere trafikkfarlige situasjoner i krysset. De påpeker nok en gang at inn-/utkjøring til det nye byggefeltet gnr. 5/11, bør legges i krysset Travbanevegen/Rugdevegen. De mener at inn-/utkjøring her vil skje på en lang og oversiktlig vei og vil være det minst trafikkfarlige alternativet. Den tiltenkte inn-/utkjøringen til Nordbyvegen anser de også som svært uforsvarlig for gående/syklende fra det nye byggefeltet, da de må krysse Nordbyvegen for å komme til gang/sykkelsti. Med all trafikken rundt krysset Nordbyvegen/Travbanevegen vil dette være til stor fare for myke trafikanter. Det er i dag ikke mulig å bygge enda en gang/sykkelsti i Nordbyvegen, fra fylkesveg 174 forbi Travbanevegen og det nye byggefeltet grunnet mangel på areal. Saksnr. 2012/ Side 5 av 12

6 Per dags dato overholdes ikke fartsgrensen på 30 km/t. Kan kanskje løses med å anlegge en fartsdump etter innkjøringen fra fv. 174 til Nordbyvegen, og før Travbanevegen. I tillegg må det anlegges fartsdump i Travbanevegen, før utkjøring til Nordbyvegen. Det er for dem uforståelig at kommunen kan tillate boligbygging der det er påvist farlig radongass. De stiller også spørsmål ved hvordan kommunen og utbygger kan garantere at dette arbeidet ikke vil påvirke byggefeltet og omkringliggende eiendommer i negativ retning. De henviser også til deres brev datert med klage/innspill på varslet utbygging av gnr. 5/11 Nordbymoen. Rådmannens kommentarer: ROS-analysen omhandler hvorvidt denne planen kan forårsake ulykker i av- og påkjørsler, for gående og syklende og i fbm. anleggsgjennomføring. Det er vurdert at det er lite sannsynlig at det vil skje ulykker, men at konsekvensene kan bli alvorlige hvis de skulle inntreffe. Fartsgrensen er skiltet med 30 km/t, og det er bygd gang- og sykkelveg langs Travbanevegen og Nordbyvegen i dette området. Det foreslås en gangveg innenfor planområdet mellom de to byggeområdene i planen, som vil knytte dem og lekeområdet sammen. På planen er det vist frisiktlinjer i kryssene, og i bestemmelsene er det satt krav i fht. frisikten. Når dette overholdes minsker farene for ulykker. Det foreslås ingen endringer i plassering av foreslåtte nye kryss. I tillegg til at det er skiltet med 30 km/t på vegene her, er det etablert fartshumper. Det er flere enn de fra det nye byggeområdet som må krysse og gå langs Nordbyvegen for å komme til eksisterende gang- og sykkelveg. For den vestre delen av planområdet reguleres det inn en fotgjengerkryssing over Travbanevegen for å komme til eksisterende gang- og sykkelveg på nordsiden av denne, og til det største lekeområdet her. I fbm. rulleringen av Trafikksikkerhetsplanen i 2016 kom det inn innspill fra Nordbymoen Vel om fysisk stenging av Nordbyvegen ved planovergangen som høyeste prioritet, og at det i første omgang skiltes med gjennomkjøring forbudt. Innspill til konkrete trafikksikkerhetstiltak på bl.a. Nordbyvegen og Travbanevegen, bør gjøres i fbm. rullering av Trafikksikkerhetsplanen. Det er registrert moderat til lav aktsomhetsgrad for radon innenfor størstedelen av kommunen, tilsvarende som for dette området. Det er krav i TEK 10 om tiltak som skal hindre at radon siver inn i bygg, som radonsperre. Dette håndteres i fbm. byggesaken. Området skal bebygges med eneboliger, tilsvarende som innenfor størstedelen av Nordbymoen, samt et rekkehus med 3 boenheter, med god avstand til nærmeste bebyggelse. Dette anses ikke å skulle påvirke nærområdene i negativ retning. Innspill til varslingen ble behandlet i fbm. førstegangsbehandlingen. 3. Akershus fylkeskommune, brev datert Fylkesrådmannen mener begrensning i parkeringsdekninger et egnet virkemiddel for å stimulere til bruk av gange-, sykkel- og kollektivtransport fremfor bilbruk. Fylkesrådmannen mener det er positivt at kommunen sikrer at det avsettes plass til to sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Saksnr. 2012/ Side 6 av 12

7 Planbestemmelsene legger også opp til to parkeringsplasser for bil pr. boenhet, hvorav minst én i garasje. Fylkesrådmannen anbefaler at parkeringsbestemmelsene for bil bør sees i sammenheng med områdets plassering og kollektivtilbud. Området har et godt kollektivtilbud i dag. Fylkeskommunen oppfordrer kommunen til å vurdere om det er nødvendig med to bilparkeringsplasser pr. boenhet. Rådmannens kommentarer: Parkeringskravet er satt i hht. gjeldende normer for eneboliger/boliger i rekke i kommunen. Kravet er at det skal vises plass for 2 parkeringsplasser, hvorav en i garasje. Parkeringsnormen opprettholdes. 4. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert Fylkesmannen anbefaler en massehåndteringsplan, ettersom myrmasser kan være vanskelig å bli kvitt siden de ofte inneholder mye organisk materiale og dermed ikke kan leveres på deponi. Rådmannens kommentarer: Forslagsstiller orienterer at det ikke er vanskelig å få levert organiske masser og gjenbrukt disse. De brukes til jordforbedring, blandes med sand, og leveres til utbyggingsprosjekter. Det er allerede kontakt med mottakere i nærområdene. Da massene vil bli gjenbrukt anses det ikke behov for en egen massehåndteringsplan. 5. Nordbymoen Vel v/bernt Erik Henriksen, e-post datert Nordbymoen vel ser med forbauselse at denne grønne lunge ser ut til å bli omgjort til boligområde, selv når vellet og berørte naboer ikke ønsker dette. Blir ikke innbyggernes interesser lenger gjeldende? Er det kun eplehageutbyggerne som blir hørt fordi det er "innenfor" planreguleringen? Det er nå flere fortettingsprosjekter på Nordbymoen, og gjennomgående er dette noe beboerne ikke ønsker velkommen. Nordbymoen Vel vil fremheve at Nordbymoen har sin egenart med gode bo- og oppvekstmiljøer. Å fortette på Nordbymoen blir en dråpe i bolighavet, da villahager ikke monner i arbeidet med å skaffe flere boliger. Vellet mener det er bedre å fortette andre steder i byen hvor det er strøksriktig, og ikke ødelegge flotte Nordbymoen, som det fredelige og koselige villaområdet det er i dag. Med denne type fortetting inne i flotte eplehager/villaområder sikrer kommunen kun de privilegerte og sementerer forskjellene. Eplehageutbygging blir dyrt, blant annet på grunn av tomtekostnadene. Dette kommer ikke dem som har størst boligbehov til nytte. Nordbymoen Vel håper at kommunen tar dette til etterretning, og lar Norskog gnr 5/11 forbli en grønn lunge for sitt område. Vedlegger igjen deres skriv fra 22. juli 2013, hvor deres meninger kommer frem. Ser i Planid 403 av 27. februar 2017 at Rådmannen aksepterer innspillet og setter alle deres kommentarer til side. Vellet finner dette sterkt beklagelig, og håper at formannskapet og kommunestyret ved sluttbehandlingen ikke godkjenner utbyggingen av denne grønne lungen, som det blir færre og færre igjen av her på Jessheim. Rådmannens kommentarer: Kommunestyret har gjennom vedtak av kommuneplanens arealdel i 2015, vedtatt at dette området skal utnyttes til boligformål. Innspillet fra Nordbymoen Vel om å beholde området som en grønn lunge var da kjent og kommentert fra rådmannens side. Detaljreguleringen er i hht. kommuneplanens arealdel og bestemmelser. Saksnr. 2012/ Side 7 av 12

8 Dette er en samlet og helhetlig feltutbygging av mindre omfang enn det som normalt tilrettelegges for mange steder i kommunen. Området skal bebygges med eneboliger, tilsvarende som innenfor størstedelen av Nordbymoen, samt 3 boliger i rekke, med god avstand til nærmeste bebyggelse. Det vises til vedlagte illustrasjonsplan. Rådmannen opprettholder sin tidligere vurdering av dette området som utbyggingsområde. Utbyggingen har en skala som er tilpasset det omkringliggende boligområdet på Nordbymoen. 6. Statens vegvesen region øst, brev datert Statens vegvesen ingen merknader til det oversendte forslaget til detaljreguleringsplan med bestemmelser. Rådmannens kommentarer: Tas til etterretning. 7. Marie Lauritzen, e-post datert Hun ble overrasket at planene har endret seg så drastisk i først omgang skulle tjernet forbli parkareal og de nye boliger skulle bli oppført på andre side av tjernet. Synes ikke at det er tatt tilstrekkelig hensyn til at det planlagte området er et myr/sump/tjern. Iht flere hold, (folk som har bodd her i over 40 år, selv har hun bodd her siden 1992) er myra en gammel isgrop og til tider kan vannet være over 2 meter høy. Det er mye grunnvann i området. Da lurer på hva som vil skjer med grunnvannet under egen eiendom? Vil den flytte seg og ha konsekvenser for infrastruktur, kloakk, kanskje synkeskader og eksisterende kjellere? Hva med det yrende dyrelivet i myra? Skal de ikke vernes fugler, frosker, og har selv sett salamandere, som er et sjeldent syn i deres område. Det bør nok foretas en grundigere undersøkelse av tjernet før det gis tillatelse til utbygging. Mener at veiretten til de som bor i Nordskog 4,6,7,9 og 11 ser ut til å bli krenket. På tegningen er halve veien merket som grønt område/privat/del av de nye tomtene. Hvordan skal de da kjøre inn til deres eiendom? Dette er ikke akseptabelt og kreves fjernet. Veiretten var en del av opprinnelig utbygging/salg av Nordskog bygd fra Bogstad sr - hus nummer var da 1,2,3,4,5 (endrede husnummer i ettertid). Bogstad jr er klar over at de har veirett de pratet om veiretten for et par år siden når de hadde grensepåvisningsmøte. Del av Nordskog veien er i dårlig forfatning og tåler ikke ytterlig påkjenning fra flere biler/gående eller syklende. Selv om det er planlagt innkjørsel til de nye tomtene fra Travbanegate og Nordbyveien, så er en bekymret for at de nye beboere kommer til å bruke Nordskog som kort vei/stikkvei. Det kreves at det settes opp en fysisk skille mellom Nordskog og det planlagt nye boligfeltet (støyvoll av masse eller kompakt støygjerde). Rådmannens kommentarer: Ved varslingen var det vedlagt en illustrasjon for den vestre delen med 4-mannsboliger og et lekeområde mot vest. Planforslaget nå viser her bare eneboligtomter som er mer i samsvar med tilliggende bebyggelse. Det er foretatt geotekniske undersøkelser og boringer bl.a. i denne forsenkingen. Rapporten gir anbefalinger i fht. fjerning av masser før utbygging, masseutskifting og heving av terrenget. Det framgår i rapporten at det er høy grunnvannstand i området og eventuell grunnvannsenkning må utredes i prosjekteringsfasen med hjelp av geoteknisk ekspertise. Det er presisert i planbestemmelsene at tiltaket ikke må føre til skader til tilliggende eiendommer og infrastruktur. Saksnr. 2012/ Side 8 av 12

9 Det er krav om utarbeidelse av tekniske planer før utbygging. Disse vil også omfatte håndtering av overvann. Det påpekes at det er sett salamandere i området og det etterspørres vern av dyreliv i myra. Småsalamander er vurdert som overlevelsesdyktig selv om bestanden har gått ned. Storsalamander er oppført på Artsdatabankens «rødliste» over truete arter. Storsalamander er kategorisert som «nær truet», dette på grunn av at det har skjedd en kraftig populasjonsreduksjon den seneste tiden. Hovedårsakene til nedgangen antas å være bl.a. gjenfylling og gjengroing av vann, utsetting av fisk og isolering av levestedene. Kommunen har et særlig ansvar som arealmyndighet for å påse at truete arter hensynstas. Det har blitt utarbeidet en fagkyndig rapport som skal belyse eventuell salamanderpopulasjon i området. Rapporten konkluderer med at planområdet har liten betydning for amfibiebestanden i Jessheimområdet. Det ble ikke funnet noen amfibier under registreringen. Området er i en helhetlig vurdering i kommuneplanarbeidet funnet å kunne benyttes til boligformål. En utgraving/restaurering av en potensiell dam er dermed ikke aktuelt her. Østre del av vegen Nordskog forbi gnr. 7/68 og 7/69 ligger inne på eiendommen gnr. 5/167, tidligere gnr. 5/11. Disse eiendommene ble utskilt fra en annen eiendom, gnr. 7/1, i Det foreligger ingen tinglyst vegrett for gnr. 7/68 og 7/69 på gnr. 5/11, eller fradelt eiendom gnr. 5/167. Det har vært foretatt jordskifte der eiendomsgrensene ble fastlagt. Det er viktig å sikre at eksisterende tilliggende boligeiendommer har formell atkomst. Før utbygging og fradeling av enkelteiendommer på eiendommen 5/167 må det derfor tinglyses en rettighet slik at dagens atkomstsveg (Nordskog) langs planområdet, slik den fremstår i dag med ca. 4 meter bredde, vil bli ivaretatt. Opparbeidet snuplass/oppstillingsplass vil inngå i et fremtidig byggeområde og kan ikke påregnes videreført. Vegen Nordskog inngår ikke i forslaget til reguleringsplan, og den gir ingen adkomst til tilliggende tomter som nå reguleres. Det er ikke grunnlag for å kreve oppsatt støyvoll eller støygjerde langs de nye boligtomtene mot vest. 8. Emilie og Reidar Melheim, Brev datert Er i utgangspunktet positive til utbygging av området, men det må foregå på en ryddig og riktig måte hvor naboene blir tilstrekkelig hensyntatt. Påpeker at det ikke er tatt nok hensyn til at deler av planområdet er et «veldig bløtt sumpområde». De er engstelig hva som skjer med nærliggende tomter, veier og bygninger dersom man fyller opp tomtearealet. Dette kan også gå ut over all infrastruktur i bakken som vann, kloakk, brannkummer, strøm og andre ledninger. Området i og rundt tjernet ble ansett som ubeboelig av kommunen i 1968, og det er ingen ting som tilsier at det nå er blitt bedre. De er fortalt at tjernet har historisk verdi som dødisgrop og den var en del av et sentralt fløtersystem. Det var og er mye frosk i området, og det ble sagt at det var salamander i tjernet og at dette måtte passes på. Det bør foretas en mye grundigere undersøkelse av tjernet og grunnen i en viss omkrets før det gis tillatelse til utbygging. Det tas også opp at deler av atkomstvegen er planlagt omdisponert og det ønskes en fysisk avgrensning til det nye boligfeltet. De er ikke tidligere er varslet om endringene som er skjedd fra oppstartsvarselet. Saksnr. 2012/ Side 9 av 12

10 Rådmannens kommentar: Merknaden tar opp temaer som i store trekk ble tatt opp i merknaden fra Marie Lauritzen. Det vises derfor til rådmannens kommentarer til denne merknaden. Endringene fra varsel om oppstart til offentlig ettersyn er gjennomført etter tilbakemeldinger fra varsel om oppstart. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Planområdet inngår i dag i et større grøntbelte på Nordbymoen og består i hovedsak av skog og noe myr. Planområdet er omkranset av eksisterende boligbebyggelse og friområde i nord. Nabobebyggelsen består i hovedsak av eneboliger, mens nord for Travbanevegen er det innslag av mer konsentrert bebyggelse i form av leilighetsbygg i 2 etasjer. Grønnstrukturen danner en nord-sør gangforbindelse sentralt i boligområdet. KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Planforslaget legger til rette for 12 eneboligtomter i vest og med tilhørende atkomstveg med fortau som også skal fungere som en gangforbindelse til grønnkorridor sør for planområdet. Det er planlagt et felles uteoppholdsareal inkludert en lekeplass inntil Travbanevegen. I øst er det planlagt 3 boliger i rekke med atkomst til Nordbyvegen. Det er planlagt felles nedgravd renovasjonsløsing langs Travbanevegen. Travbanevegen er medtatt i sin helhet langs planområdet. Dette har bakgrunn i at dagens reguleringsplan har store avvik mellom regulert og opparbeidet plassering av veganlegget. Planforslaget har tatt utgangspunkt i opparbeidet plassering. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN: - Plannavnet er endret til «Detaljregulering for Bogstadmoen». - Der er etablert byggegrenser i nord og vest mot tilgrensende naboeiendommer. - Det er satt inn bestemmelse som sikrer atkomstrett til tilgrensende eiendommer (Nordskog). - Det er presisert i reguleringsplanbestemmelsene om at masseutskifting i planområdet ikke må føre til skader til tilliggende eiendommer og infrastruktur. - Det er foretatt en faglig utredning om eventuell storsalamanderpopulasjon i planområdet. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Utnyttelse, utforming og kvaliteter Tomtene for frittliggende småhusbebyggelse har en utnyttelsesgrad på % BYA=30 %. Det kan umiddelbart synes som lav utnyttelse med tanke på den relativt sentrale beliggenheten. Området har vært avsatt som friområde frem til kommuneplanen ble vedtatt , men aldri vært regulert. I forbindelse med at området ble omdisponert ble det i saksfremlegget beskrevet en «forsiktig utbygging». Det er i tillegg viktig at Jessheimsområdet får en differensiert boligstruktur innenfor rammekravet om høy utnyttelse. Hovedvekten av nyetablerte boliger i sentrumsområdet er konsentrert boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse. Det er derfor forsvarlig at man i enkelte områder bygger med lavere tetthet og en annen boligtypologi. Også forholdet til den øvrige bebyggelsen i området og avstand til sentrum og kollektivknutepunkter gjør at den foreslåtte bebyggelsesstrukturen virker hensiktsmessig. Saksnr. 2012/ Side 10 av 12

11 Det er satt byggegrense i planen mot ytterkantene i sør og vest, mot Travbanevegen og i boligområde BKS som er planlagt til rekkehusbebyggelse. De øvrige områdene reguleres av de generelle avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Byggehøydene er regulert i bestemmelsene som angir maksimal mønehøyde til 8 meter og gesimshøyde til 5 meter over gjennomsnittlig planert terreng i hele planområdet. Boligene får romslige uteområder og det legges til rette for å plassere bebyggelsen slik at man kan få gode, skjermede utearealer mot sør. Friområde og lekeplasser Det er i kommuneplanen satt krav til etablering av en mindre lekeplass i planområdet. Denne er plassert i beltet mellom eneboligbebyggelsen i vest og rekkehusbebyggelsen i øst, på et område hvor det ikke er mulig å etablere boligbebyggelse. Eneboligbebyggelsen har relativt store tomter med moderat utnyttelse, det anses ikke som et stort behov for mer enn en mindre lekeplass her da boligene har tilstrekkelig lekearealer på sine respektive eiendommer. Plasseringen ligger mellom eneboligbebyggelsen og rekkehusbebyggelsen, plasseringen er tilgjengelig og vil også kunne fungere for en plass for tilfeldige møter for beboerne i området. Lekeplassen er skilt fra Travbanevegen med en privat gang- og sykkelveg. Forbindelser for gående og syklende Nord for Travbanevegen ligger et større friområde med løkkebane. Planforslaget legger til rette for å etablere et gangfelt over Travbanevegen til dette friområdet og til offentlig gang- og sykkelveg. Opparbeidelse er sikret gjennom rekkefølgekrav i bestemmelsene. Det skal etableres fortau/gang- sykkelveg fra Travbanevegen og sørover til eksisterende grønnkorridor mellom bebyggelsen. Planforslaget vil på mange måter forbedre forholdende for gående og syklende også for omkringliggende boligmiljø. Atkomst til eksisterende boliger i området Eiendommen og planforslaget ligger delvis på eksisterende atkomstveg for enkelte boligeiendommer med adresse Nordskog. Det er viktig at eksisterende boliger ikke mister atkomst til eiendommene som følge av planen. Det er satt inn et rekkefølgekrav slik at atkomstrett, i tråd med dagens veg, sikres før bygging og fradeling i planområdet kan starte. Parkering Det er krav til at det avsettes 2 parkeringsplasser pr. boenhet hvorav minst 1 i garasje. Det er hensiktsmessig å stille krav til å måtte planlegge for garasjeplass tidligst mulig, selv om det ikke er et krav til at den skal etableres. Grønnstruktur og biologisk mangfold. Den arealmessige omdisponeringen fra skogsområde/friområde er vurdert i et helhetlig perspektiv gjennom behandling av kommuneplanens arealdel. Det har fra flere naboer blitt påpekt at det er sett salamander i området. Det er konkludert i utarbeidet rapport at området slik det fremstår i dag ikke er et viktig område for amfibier. Selv om det ikke ble observert salamander ved befaringen utelukket rapporten heller ikke at observasjonene kunne stemme. Området er isolert av bebyggelse og veganlegg og det er langt til øvrige potensielle leveområde for salamander. Ut fra konklusjonen i rapporten og områdets plassering og utforming er det tilrådelig at området brukes som avsatt i kommuneplan. Grunnforhold De geotekniske utredningene har påvist en del organiske rester i grunnen, og det må skiftes ut masser i aktuelle områder. Høyt grunnvannstand i området kompliserer dette arbeidet fordi en Saksnr. 2012/ Side 11 av 12

12 drenering ikke må påvirke eksisterende bebyggelse i området. Det er stilt krav til masseutskifting i reguleringsbestemmelsene. Det er presisert i reguleringsbestemmelsene at endringene ikke må påføre omgivelsene skader. KONKLUSJON: Planforslaget er i tråd med overordnede føringer i kommuneplanen. Det anbefales at planforslaget vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2012/ Side 12 av 12