REGULERINGSPLANFORSLAG HOLMEN 2. GANGSBEHANDLING A.

Transkript

1 Utvalg REGULERINGSPLANFORSLAG HOLMEN 2. GANGSBEHANDLING A. Billag som følger saken B. Kort om planforslag/bakgrunn C. Kommunal behandling av reguleringsplanen D. Innkomne merknader/uttalelser ved offentlig ettersyn E. Administrasjonens vurdering F. Barn og unges interesser G Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak H Rådmannens forslag til vedtak A. Billag som følger saken T1 Oversiktskart T2 Planbeskrivelse T3 Forslag til planbestemmelser, , sist revidert T4 Forslag til reguleringsplan, , sist revidert T5 Uttalelser til planforslaget./. B. Kort om planforslag/bakgrunn Ved forrige revisjon av kommuneplanens arealdel ble hele Holmen avsatt til annet byggeområde bolig/næring, på bakgrunn av et konkret innspill om å endre eiendommen gnr. 508/bnr. 114/162 fra næring til bolig. Det er i utgangspunktet kun denne eiendommen som planlegges å bygges ut. I dag er eiendommen bebygd med et næringsbygg som huser Arendal båtsenter i 1. etg. og WJ Copy Shop i 2. etg. I tillegg er det eksisterende boliger på Holmen, og bedriften Ferdigmat er etablert i området med produksjonslokaler og et utsalg. Reguleringsplanforslaget legger til rette for å rive eksisterende bygg og bygge et nytt leilighetsbygg i 4 etg. med 20 leiligheter. På bakgrunn av føringer ifbm kommuneplanbehandlingen er hele Holmen tatt med innenfor planområdet. Bakgrunnen for dette er at det under kommuneplanbehandlingen ble fremhevet at en måtte se på bedre uteareal for hele boligdelen på Holmen. Det er også et mål å få en reguleringsplan for hele Holmen som er oppdatert og avklarer eksisterende og fremtidig arealbruk i området. Avgrensing: Holmen ligger rett ved Rv 410, på et areal som ligger mellom Songebukta og Mortenstøbukta. Målsetting: Side 1

2 Hovedformålet med planen er å legge til rette for et nytt leilighetsbygg med 20 boenheter med tilhørende areal, og en ny flytebrygge på ca 60 m. Det foreslås et kombinert næringformål med industri/forretning/kontor på eiendommen der Ferdigmat er etablert i dag. I tillegg foreslår reguleringsplanen i hovedsak å regulere inn eksisterende boliger og trafikkforhold. Innhold: Området er foreslått regulert til følgende formål: Byggeområde: boliger og industri/forretning/kontor I/F/K Trafikkområde: kjørevei, parkering, sideareal, gang/sykkelvei og sjøareal Spesialområde: privat vei og parkering, privat småbåtanlegg-sjø, privat småbåtanlegg-land, privat grønt areal. Fellesområder: felles parkering, felles lekeområde lek og felles uteareal. Endringer/presiseringer: Følgende forhold er presisert/endret som følge av innspill i forbindelse med nytt offentlig ettersyn: Byggeformålet I/F/K og B3 er redusert/detaljert ved at kjøreareal og parkeringsareal nå er skilt ut som egne formål. Endringen innebærer ikke reduksjon av byggegrenser i tidligere planforslag. Spesialområde-SPV, spesialområde privat vei er lagt inn som eget formål som kjøreadkomst til byggeområde I/F/K og B3. Dette er i samsvar med eksisterende forhold på stedet. Parkeringsområdene felles parkerin FP1 og FP2 er lagt inn som eget formål. Dette er i samsvar med eksisterende forhold på stedet. Byggegrense i B1 er justert 2 m fra Holmen 31/33 i hjørne mot nord-øst. Byggegrenser rundt de ulike byggeområdene er tydeliggjort. Det er presisert i bestemmelsene punkt 4.2 at det ikke skal avsettes båtplasser nord for flytebrygge SL1 og på de 15 innerste meterene på nordsiden av flytebrygge SL1. Det er knyttet egne bestemmelser til de nye formålene fellesområde parkering og spesialområde privat vei. Område TP ved adkomst til Ferdigmat og til byggeområde B1 og B2 er endret til formålet TK- offentlig kjørevei. C. Kommunal behandling av reguleringsplanen Planforslaget var oppe til 1. gangsbehandling i møte , sak 313/07. Det ble vedtatt med 8 mot 1 stemme å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Planforslaget var ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn flere innspill i forbindelse med det offentlige ettersynet som medførte at både plankart og bestemmelser ble foreslått endret. Planforslaget var oppe til ny 1. gangsbehandling i møte i planutvalget , sak 175/08. Det ble enstemmig vedtatt å legge planforslaget ut til nytt offentlig ettersyn. D. Innkomne merknader/uttalelser ved offentlig ettersyn Side 2

3 Frist for uttalelse ble satt til Det kom inn 8 merknader til planforslaget i høringsfasen. Disse blir gjengitt og kommentert videre i saksfremlegget. Administrasjonens kommentarer til merknadene står i kursiv. Aust-Agder fylkeskommune, fylkesrådmannen: 1. Det er ikke vist kjøreadkomst til boligområde B3. Vei og parkeringsareal bør tegnes inn på reguleringsplanen. 2. Seksjon for kulturminnevern har ingen merknader til planforslaget. 1. Det er tegnet inn veiareal og parkeringsareal for boligområde B3 og det kombinerte formålet I/F/K. Innspillet er ivaretatt. 2. Tas til etterretning. Fylkesmannen i Aust-Agder: 1. Viser til tidligere uttalelser ang. barn- og unges interesser. Er positive til at det nå er satt rekkefølgekrav om sikring av kryssing av Rv. 410 før første bolig tas i bruk og at fellesområde er noe utvidet og skal gjerdes inne mot parkering. 1. Tas til etterretning. Statens vegvesen: 1. Positive til at det er tatt inn rekkefølgekrav om utbedring av kryssing av Rv Viser til at det skal lages egen plan for dette, som også tar for seg avkjørselen til planområdet. 2. Det er ikke vist atkomst til B3 via I/F/K, noe som må gjøres. 3. Det må reguleres inn minimum 3,0 meter sideareal mellom gang- og sykkelveg og byggeområde. 1. Tas til etterretning. Administrasjonen har etterlyst tilbakemelding på løsning av kryssing og avkjørsel. Hele dette arealet er Statens vegvesen sin eiendom og ansvarsområde. Det er positivt at det blir laget en egen plan som ivaretar disse forholdene. 2. Atkomstvei er regulert inn. Innspillet er imøtekommet. 3. Det er avklart med vegvesenet at det ut fra eksisterende eiendomsforhold ikke vil være krav om sideareal på 3.0 m. Fiskeridirektoratet: 1. Viser til at det som følge av kartlegging av marine forekomster i området har registrert og bekreftet at sjøarealene i planområdet er et viktig oppvekstområde for fisk. Samtidig er det registrert ålegress forekomster i nærliggende sjøområde, videre at hele Tromøysund. Tromøysundet er et massivt gyteområde for fisk. Ber om at det biologiske mangfoldet i sjø Side 3

4 blir hensyntatt i den videre utviklingen av området, og har ingen ytterligerer merknader til planforslaget. 1. Tiltak som skal skje i sjø er utlegging av flytebrygge. I området er det etablert større småbåthavn i dag, og i tidligere planforslag er det også regulert inn flytebrygger. Det er ikke kommet merknader på at det ikke bør legges til rette for boligområde B1 og flytebrygge som planforslaget hjemler. Innspillet tas til etterretning. Kystverket: 1. Kystverket Sørøst har ut fra et havne- og farvannsmessig synspunkt ingen spesielle merknader til det foreliggende planforslaget. Gjør oppmerksom på at tiltak innenfor planområdet i sjø krever tillatelse med hjemmel i lov om havner og farvann av 8. juni 1984 nr. 51. Dersom mudret masse skal dumpes i sjø, krever tiltaket tillatelse av Kystverket Sørøst. 1. Innspillet tas til etterretning. Utbygger må følge opp søknadsprosesser som omhandler tiltak i sjø. Eldrerådet: 1. Har ingen merknader til planforslaget. 1. Innspillet tas til etterretning. Inger Sandnes/Åge Magnus Lien, Holmen 33: 1. Flytebrygge: lurer på beliggenhet til flytebryggen. Viser til at det har vært episoder tidligere der båter har rygget inn i terrassen/bryggen. Mener det bør tas hensyn til naboer, på lik linje med hensyn til avstander til eksisterende kommunal flytebrygge. 2. Kloakk: Viser til pumpehus på Holmen, og hevder det i perioder blir pumpet ut ren kloakk under terrassen/bryggen. Stiller spørsmål om nytt leilighetsbygg skal kobles til denne bryggen. 3. Grunn/fjell: spør om det vil bli tatt prøver at fjell- og grunnforhold før sprengningsarbeid begynner/tillatelse blir gitt. Håper det blir befaring på stedet med ansvarlige fra både kommunen og utbygger. 1. Flytebryggen skal plasseres der den er vist på plankartet. Det er etter offentlig ettersyn tatt inn bestemmelser om at det ikke skal tillates å etablere båtplasser på privat småbåtanlegg nord for flytebrygge SL2 inn mot Holmen 33. Det tillates heller ikke å etablere båtplasser på de innerste 15 meterene på nordsiden av flytebrygge SL2. Det er gjennom dette forsøkt å ta hensyn til innspillet fra Sandnes/Lien. Side 4

5 2. Spørsmålet ang. avløp er tatt opp med arbeidslag AK 83 Avløp i kommunen. Kloakk som kommer ut i området kommer trolig fra avløpsledning som ligger lenger inne i Songebukta. Dette kan skje i perioder med spesielle værforhold. Nytt leilighetsbygg må koble seg til offentlige anlegg, og det kan muligens bli behov for å oppgradere pumpen på Holmen. Dette blir avklart gjennom tekniske planer for utbyggingen. 3. Det vil være ansvarlig søker som er ansvarlig for eventuelle prøver av fjell- og grunnforhold. Det er ikke fremkommet opplysninger som tilsier at det er spesielle forhold som må avklares i dette området, utover at forurensingssituasjonen i område B1 som må avklares iht. forurensingsforskriften. Dette er presisert i bestemmelsene punkt 6.3 Ferdigmat AS: 1. Ønsker at formålet boligområde skal medtas for deres eiendom som er byggeområde I/F/K for at området skal bli mest mulig fleksibelt i forhold til videre utnyttelse. 2. Ønsker at byggehøyden skal økes fra maks mønehøyde kote 12,00 til maks mønehøyde kote 15,0. 3. Ønsker at område ved siden av deres bygg som brukes til lasteområde ikke må avsettes til reguleringsformålet TP-parkering. 4. Viser til at Ferdigmat AS har hatt en voldsom økning i omsetningen i 2008, og dette vil medføre at de enten må bygge ut eller se seg om etter nye lokaler. 1. Rådmannen anbefalet ifbm det første offentlige ettersynet at boligformål skulle tas utsom formål ut fra støy og miljømessige hensyn, noe planutvalget vedtok. Rådmannen vil fortsatte anbefale at boligområde ikke tas inn for denne eiendommen, pga. disse forholdene. Etter forrige offentlige ettersyn foreslo administrasjonen at formålet kontor kunne tas med i det kombinerte formålet, slik at det var noe større fleksibilitet for utnytting av området. 2. Rådmannen anbefaler at det ikke legges til rette for høyere bygg for det kombinerte formålet enn opp til mønehøyde kote 12. Dette gir en utviklingsmulighet av eiendommen i forhold til dagens utbyggingen, men det er ikke ønskelig å legge til rette for en ytterligere utvidelse av næringsformål uteover det foreslått reguleringsplanforslag hjemler på grunn av begrensede areal og boligområdene som ligger inntil. 3. Område TP-parkering er endret til kjøreveg. Innspillet er dermed ivaretatt. 4. Tas til etterretning. E. Administrasjonens vurdering Planforslaget har vært gjennom en prosess der saken bl.a har vært oppe til to førstegangsbehandlinger, og det er gjennomført flere endringer for å imøtekomme innspill og utforme både område for nytt planlagt leilighetsbygg og eksisterende forhold på en best mulig måte. Ut fra de siste innspill i saken i forbindelse med det siste offentlige ettersynet er innspillene i all hovedsak Side 5

6 ivaretatt. Det eneste innspillet som ikke er imøtekommet er innspill fra Ferdigmat AS om å legge til rette for boliger på deres eiendom og å øke høyde på bygget opp til mønehøyde kote 15. Dette mener rådmannen ikke er gunstig ut fra eiendommens plassering og støy- og miljøforholdene, og ut fra at Holmen har begrenset plass og det derfor ikke ønskes å gi ytterligere utviklingsmuligheter utover det planforslaget nå hjemler. For denne eiendommen tillates det nå utbygging i høyden utover det som er bygd idag, i tillegg til at det kan etableres mindre forretningsvirksomhet og kontor på eiendommen. Planforslaget har vist at det er et utfordrende område å legge til rette for nye boliger på, både i forhold til miljøforhold, støy og barn- og unges interesser. Rådmannen vil fortsatt hevde at det ikke er et optimalt boligområde på Holmen, men at planforslaget nå viser akseptable løsninger både for det nye leilighetsbygget og i forhold til naboer og eksisterende forhold på stedet. Dette fremgår også av de siste uttalelsene til planforslaget. Rådmannen vil anbefale at planforslaget kan vedtas. F. Barn og unges interesser Etter forrige offentlige ettersyn ble det foretatt endringer av planforslaget som forbedrer forholdet for barn- og unge. Det er tatt inn en rekkefølgebestemmelser for kryssing av riksveien, fellesareal i tilknytning til lekeplassen ble utvidet og i tillegg ble det krav om at fellesarealet skal gjerdes inne mot lekeplassen. Rådmannen er fortsatt av den oppfatning at barn- og unges interesser ikke er optimale, men at med de endringene som er foretatt er de akseptable. G. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftsmessige konsekvenser for kommunen. H. Rådmannens forslag til vedtak: Det faste utvalg for plansaker i Arendal kommune (planutvalget) anbefaler bystyret å vedta følgende: Arendal bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, reguleringsplan for Holmen med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert Rådmannen, dato Geir Skjæveland, 26. november Side 6

7 Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: Sak: 202/08 Arkivsak: 07/1143 Tittel: REGULERINGSPLANFORSLAG HOLMEN 2. GANGSBEHANDLING Vedtak: Planutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, reguleringsplan for Holmen med tilhørende bestemmelser datert , sist revidert Arendal bystyre forutsetter at rekkefølgebestemmelsen vedrørende kryssing av riksvei 410 forsterkes slik at kryssingsløsning skal være godkjent før rammetillatelse gis. Side 1