Forslag til endring av detaljregulering av Fuhr NB1, Vinkjelleren - 1.gangsbehandling

Transkript

1 Grimstad kommune Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Christine Bjørndal Edvardsen Utvalg Møtedato Teknisk utvalg Forslag til endring av detaljregulering av Fuhr NB1, Vinkjelleren - 1.gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak Teknisk utvalg vedtar i medhold av pbl å legge forslag til endring av detaljregulering for Fuhr NB1, Vinkjelleren, ut til offentlig ettersyn etter at følgende er innarbeidet: - Rekkefølgekrav om opparbeidelse av del av GS2 Vedlegg Forslag til endring av plankart Notat fra Faun vedr. eiketrær Følgebrev vedr eiketrær fra Kruse Smith Innkomne merknader Merknad fra Statens vegvesen innkommet e-post til kommunen Forslag til bestemmelser_ Beskrivelse endringsforslag_ Sammendrag Det fremmes forslag til endring av detaljregulering for Fuhr NB1, Vinkjelleren. Endringene gjelder i hovedsak hensynssone for bevaring av eik, som ønskes fjernet fra planen. Flere av merknadshaverne er sterkt imot fjerning av eiketrærne. Rådmannen har gjort vurderinger etter naturmangfoldloven og baserer seg på rapport fra Faun Naturforvaltning As. Forslagstiller har også laget bestemmelser som tillater etablering av balkonger på den vernede møllebygningen. I tillegg er det gjort noen justeringer og tilpasninger til prosjektet. Rådmannen anbefaler teknisk utvalg å legge forslag til endring ut til offentlig ettersyn. Fakta Rambøll fremmer forslag til endring av detaljregulering for Fuhr NB1, Vinkjelleren. Planen ble vedtatt , men ble senere endret som følge av klagebehandling. Endringen gjaldt utvidelse av hensynssone for eiketrærne bak Mølla da denne ikke var plassert på rett sted i planen og heller ikke var stor nok til å omfatte alle de store eiketrærne i området. Først når endringen ble tegnet inn i kartet ble en oppmerksom på hvor stor konflikt det ble mellom arealer som er regulert til byggeområder og hensynssonen. Store deler av byggeområde C måtte gjøres om til hensynssone og vil i praksis ikke kunne utnyttes til bebyggelse. Det samme gjelder for deler av byggeområde D. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 5

2 Utsnitt av plan vedtatt Utsnitt av plan endret etter klagebehandling Endringer: Det foreslås å fjerne hele hensynssonen fra planen og utvide byggeområdene C og D tilsvarende, noe som innebærer at eiketrærne ikke trenger å hensyntas i videre realisering av planen og byggeområdene kan utnyttes som planlagt. Det er tatt inn bestemmelse om avbøtende tiltak. Byggegrense for inntrukket 6. etasje er justert i byggeområde C. Videre foreslås det å muliggjøre bruken av Mølla til boligformål, i tråd med gjeldende regulering, men ved at det åpnes for etablering av balkonger på eksisterende bygning. Mølla er i gjeldende plan regulert til bevaring. Følgende bestemmelse er tatt inn: Balkonger tillates etablert på eksisterende bebyggelse i felt D. Balkonger tillates utkraget over byggegrense. På byggets framside (fasade mot sørvest) er det kun tillatt med 1 balkong på maks 6 m2, tilknyttet én vindus/døråpning i hver etasje. Det er tillatt med balkonger på byggets øvrige fasader. Balkonger skal ha en enkel utforming. Stolper ned til terreng tillates ikke. Det tillates etablert tilbygg for trapperom og heis på eksisterende bebyggelse i felt D. Tilbygg tillates etablert på byggets fasade mot sørøst, der det i dag er synlige spor etter anlegget som er revet. Videre foreslås gjesteparkering, f_p1, flyttet ca. 5 meter mot nord. Bebyggelse under grunnen, f_kjeller, foreslås utvidet som vist på forslag til endret plankart. Utvidelsen er i henhold til godkjent dispensasjonssøknad. Bestemmelse knyttet til parkeringsdekning foreslås endret. I gjeldende plan er det minimumskrav på 1 parkeringsplass pr boenhet, uavhengig av størrelse på boenheten. Endringen som foreslås vil redusere kravet til kun å gjelde boenheter større enn 60m2. Det stilles ikke krav til parkeringsplass for leiligheter mindre eller lik 60m2. Det foreslås også å endre avsnittet i bestemmelsene om gjesteparkering ved å stryke «ved hver adkomst til p-kjeller». Begrunnelsen er at det bare blir én adkomst til parkeringskjeller og ikke flere som først planlagt. Det foreslås å ta ut krav om opparbeidelse av GS2 og GS3 av rekkefølgekravene. Begrunnelsen er at GS2 og GS3 er overtatt av kommunen. Plangrense er justert iht. eiendomsgrensen til naboeiendommen i nord. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 5

3 Varsling og merknader: Forslag til endring ble varslet 9 mars Det kom inn 5 merknader til varslingen. Aust-Agder fylkeskommune påpeker at kommunen må vurdere tiltaket iht. naturmangfoldloven 53. Videre er fylkeskommunen positive til at det ikke stilles krav til parkering for leiligheter tett på sentrum og kollektivtilbud, i tråd med nasjonale interesser. Kulturminnevernseksjonen vurderer det som viktig at Møllas klare og enkle form opprettholdes. Det er lite ønskelig med balkonger, men behovet bør løses med innadslående dører og rekkverk i åpningen. Hvis balkonger skal vurderes må det kun knyttes til én vindus/døråpning i hver etasje, dvs. maks 6 m 2. Balkonger må gis en enkel utforming og stolper ned til terreng må unngås. Videre skriver fylkeskommunen at tilbygg for trapperom og heis bør kobles til eksisterende bygg der det i dag er synlige spor etter den delen av anlegget som er revet og at slik løsning bør sikres i reguleringsplanen. Utvendig isolasjon er vurdert som lite gunstig med tanke på byggets karakter og verdi som kulturminne. Det varsles at valg av isolasjonsmetode vil bli tatt opp som tema i forbindelse med byggesak. Fylkeskommunen varsler at det vil fremmes innsigelse dersom det legges til rette for endringer av Mølla som kommer i konflikt med regionale eller nasjonale interesser. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder er enig i at det ikke er behov for å stille parkeringskrav i sentrumsnære områder med god kollektivdekning. Fylkesmannen opplyser om at det må foreligge tilfredsstillende kunnskapsgrunnlag om naturmangfoldet, og at naturmangfoldloven må anvendes. Lokaliteten som inngår i planområdet ble kartlagt i 2016 og er verdisatt til B tilsvarende regional verdi. Fylkesmannen ber om at det legges til grunn at det er fem eiker som er utvalgt naturtype, og ikke to. Videre skriver fylkesmannen at hensynet til naturtypen skal veie tungt ved vurdering om utfallet i saken. Det videre planarbeidet må legge til rette for at eikene i størst mulig grad hensyntas som viktige biologiske element, så vel som estetiske landskapselement. Statens vegvesen kan ikke se at de foreslåtte endringene vil påvirke den trafikale situasjonen som er i vedtatt plan. De ønsker likevel å framheve bestemmelsene om utomhusplan og bestemmelsene om parkeringsareal for sykkel. Statens vegvesen minner om at de tidligere har anbefalt at det legges fortau i planområdet og ut til Frivoldveien. Videre mener Statens vegvesen at planområdet burde ha vært utvidet og inkludert veien foran boligblokkene og avkjørselen ut på Frivoldveien. Det spilles inn som et forslag som kan vurderes. En utvidelse av planområdet som inkluderer det interne vegsystemet vil sannsynligvis kunne åpne for bedre arealløsninger. Statens vegvesen trekker også fram viktigheten av god framkommelighet for syklende og gående. Naturvernforbundet mener at det ikke er tatt hensyn til eiketrærne under anleggsarbeider og at trærne allerede har tatt skade som følge av dette. Naturvernforbundet er sterkt imot at det gis tillatelse til å fjerne hensynssone for eiketrær og minner om at det er svært gode grunner til å verne slike trær og at politikere er forpliktet til å følge biomangfoldloven. Berit Fuhr mener at alle seks eiketrær er på grensen til å falle inn under naturmangfoldloven pga. sin størrelse. I juli 2013 vedtok teknisk utvalg at trærne skulle bevares. Trærne utgjør en viktig del av områdets identitet og særpreg. De representerer viktig habitat for mange ulike arter, minst 1500 har tilknyttet sin eksistens på gamle eiker. Blant disse er rødlistede arter. Det bør utarbeides en langsiktig forvaltningsplan for bevaring og sikring av trærne. Fuhr fraråder at det åpnes for etablering av balkonger på Mølla pga. vernehensyn til selve bygningen og arbeiderboligene som nærmeste nabo. Fuhr mener at man burde omtale foreslått endring som søknad om dispensasjon, ikke som reguleringsendring. Kommunen har også mottatt en e-post fra Anne Mette Bjørkavåg i sakens anledning. Bjørkavåg minner om ansvaret Grimstad kommune har for å bevare de vernede eikene på Fuhr og forventer at kommunen er sitt ansvar bevisst og gjør det de kan for å sikre naturmangfoldet som eiketrærne er en viktig del av. Om eiketrær: Det er foretatt registrering og innmåling av eiketrærne i området. Det er til sammen 6 stk. Faun Naturforvaltning AS har på oppdrag fra Kruse Smith gjort en vurdering etter naturmangfoldloven av Dokumentnr.: 16/ side 3 av 5

4 eiketrærne. Konklusjonen fra Faun er at 2 av de 6 eiketrærne faller inn under forskrift om utvalgte naturtyper og omfattes dermed av nml 53. Faun vurderer de to eikene til å ha lokal betydning (Cverdi). Fylkesmannen la i sin merknad ved et notat fra Biofokus der det legges til grunn at 5 av de 6 eiketrærne faller inn under forskrift om utvalgte naturtyper. Biofokus vurderer eikenes verdi til å ha regional betydning (B-verdi). Faun har beskrevet hvilke konsekvenser utbygging vil ha for eikene dersom de blir stående. De planlagte boligblokkene vil gi betydelig skyggevirkning samtidig som anleggsarbeidene også kan skade trærne mekanisk. Det gjelder særlig bygging av parkeringskjeller. Trærne kan også bli vanskelig tilgjengelige for utføring av skjøtselstiltak. Som avbøtende tiltak foreslås det at det plantes nye eiketrær i friområde FR5 (i parken foran vinkjelleren, regulert i annen plan), samt at noen av stammene fra trær som hogges kan bli liggende igjen. Stammene vil da kunne fungere som habitat for innsekter og småkryp i lang tid framover. Vurderinger: Faun har beskrevet hvilke konsekvenser utbygging vil ha for eikene dersom de blir stående, men rådmannen kan ikke se at det er gjort rede for hvilke konsekvenser fjerning av eikene vil ha for naturmangfoldet. Administrasjonen har gjort sin egen vurdering av dette og mener at fjerning av eikene ikke vil ha signifikant betydning for naturmangfoldet. Dette baseres på at området omkring består av mye eik, og at eik er en utbredt og vanlig tresort i Grimstad generelt. Administrasjonen vurderer også, på lik linje med Faun, at konsekvensene av utbyggingen er såpass betydelige for eikenes levevilkår at det vil være bedre å hogge dem enn å prøve å la dem stå. I tillegg til konsekvensene som Faun har beskrevet kan nevnes forstyrrelser i trærnes naturlige vannhusholdning og mulig ødeleggelse av rotsystem. Med disse vurderingene som grunnlag mener rådmannen at eikene som faller inn under forskrift om utvalgte naturtyper kan felles. Det er grunn til å nevne at det kun er de biologiske aspektene som inngår i de ovennevnte vurderingene, og det er ikke lagt vekt på trærnes estetiske verdier. For alle saker som berører naturmangfold følger det av naturmangfoldloven 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt i saken. 8 Kunnskapsgrunnlaget: Registrering, innmåling og vurdering av konsulenter og administrasjon anses å være tilstrekkelig innhenting av informasjon om lokaliteten. Tilgjengelig kunnskap er beskrevet tidligere i saken og i vedlegg til saken. 8 anses å være oppfylt. 9 Føre var prinsippet: Målet med før-var-prinsippet er å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. I dette tilfellet anses kunnskapsgrunnlaget å være godt og det vurderes at eikebestanden i nærområdet vil sørge for å opprettholde naturmangfoldet. Det vurderes også at avbøtende tiltak vil bidra til at naturmangfoldet ikke blir vesentlig skadet. 10 Samlet belastning: Hvordan vil den samlede belastningen påvirke muligheten til å nå forvaltningsmålene i 4 og 5? Eik er en svært vanlig og utbredt art i Grimstad. I områdene nord for reguleringsområdet er det også en stor bestand av eiketrær. På grunn av at det finnes så mye eik i området vurderes det dit hen at nedbygging av lokaliteten ikke svekker forvaltningsmålet for hule eiker, og strider dermed ikke med 4 og Kostnader: Kostnadene med avbøtende tiltak knyttes til bestemmelsene og må bæres av tiltakshaver. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Avbøtende tiltak som nevnt over er vurdert å tilfredsstille vilkårene i 12. Dokumentnr.: 16/ side 4 av 5

5 Om etablering av balkonger på Mølla: Fylkeskommunen har i sin merknad beskrevet hvordan evt. balkonger på Mølla må utformes, noe forslagstiller har fulgt opp i bestemmelsene. Etter rådmannens syn har likevel ikke forslagstiller fulgt fylkeskommunens råd om at det bare kan etableres én balkong pr. etasje. For dette anliggende vil fylkeskommunen være rette instans til å vurdere detaljene, og rådmannen mener at forslagstiller må rette seg etter de instruksene fylkeskommunen vil komme med i høringsperioden. Rådmannen har, på lik linje med de andre offentlige instansene, en positiv innstilling til at parkeringskravene kan reduseres for dette området. Når det gjelder å ta ut rekkefølgekrav knyttet til opparbeidelse av gang- og sykkelveiene mener rådmannen at det må tas inn igjen bestemmelse om opparbeidelse av den delen av GS2 som ikke allerede er opparbeidet og overtatt av kommunen. De resterende arealene av GS2 er opparbeidet og overtatt av kommunen og trenger ikke ha rekkefølgekrav. GS3 var tidligere regulert på skrå over FR5, men er ikke lenger en del av planen. Det vil derfor være greit å ta ut dette rekkefølgekravet. De øvrige endringene anses å være justeringer og tilpasninger som ikke medfører konsekvenser. Statens vegvesen har i sin merknad spilt inn forslag om å utvide planområdet slik at veien foran boligblokkene og avkjørsel ut på Frivoldveien tas med. Veien er regulert i annen plan, men det knyttes rekkefølgekrav til opparbeidelse av både vei og fortau foran boligblokkene i detaljregulering for Fuhr NB1. Rådmannen mener derfor at forholdene ivaretas. Konklusjon Rådmannen konkluderer med at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn. Dokumentnr.: 16/ side 5 av 5