Oslo kommune. og bygningsetaten 0032OSLO. blokker med maks m2 gulv (totalt/ brutto) og U - maks. 0,68, jf reguleringsbestemmelsene

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Fylkesmannen i Oslo og Akershus Postboks Dep OSLO Dato: Deres Vår refisaksnr): Oppgis alltid ved henvendelse ref: Byggeplass: GUSTAV VIGELANDS Tiltakshaver: JM NORGE Søker: JM NORGE Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Saksbeh: VEI 24 Ingrid Tungesvik Arkivkode: 531 Eiendom: 3/495/0/0 AS Adresse: Postboks 453, 1327 LYSAKER AS Adresse: Postboks 453, Tiltaksart: Oppføring KLAGE OVER KOMMUNENS TILLATELSE OPPFØRING AV BOLIGBLOKK I GUSTAV Kommunens tillatelse påklaget av Casinetto Helleve på søknad 1327 LYSAKER PÅ SØKNAD OM VIGELANDS VEI 24 om oppføring av boligblokk og Tarjei Halvor Torgersen. i 3 etasjer med totalt 7 boenheter Klager krever anfører at vilkårene for å gi dispensasjoner ikke er oppfylt, at omfanget av dispensasjoner omregulering, samt at det foreligger saksbehandlingsfeil og manglende likebehandling. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet jfr. byrådsvedtak av , sak 08/2010. OVERSENDELSE er AV KLAGE tildelt etaten i bystyrevedtak av , sak 232, FOR BEHANDLING Gjeldende regulering og eksisterende forhold Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplan stadfestet av Miljøverndepartementet den , S-2437, med endringer i bebyggelsesplan vedtatt av Oslo Bygningsråd den , 242/79. Bebyggelsesplan ble vedtatt under forutsetning av at reguleringsplanen ble vedtatt. Eiendommen ligger innenfor felt C i reguleringsplanen, og det tillates blokker med maks m2 gulv (totalt/ brutto) og U - maks. 0,68, jf reguleringsbestemmelsene 2 C. Ved utarbeidelse av regulerings- og bebyggelsesplan for området på slutten av 70-tallet, fremstår det med overveiende sannsynlighet at eiendommen Gustav Vigelands vei 24 (GV 24) ikke har vært gjenstand for den samme vurdering som øvrige deler av det regulerte områdets felt C, fordi det den gangen ikke forelå noen umiddelbare planer for utbygging. Like fullt har eiendommen vært en del av behandlingen i både regulerings- og bebyggelsesplan. Det er dermed innlagt byggegrenser på eiendommen, og eiendommen omfattes av reguleringsplanens bestemmelser om utnyttingsgrad maks. 0,68 og maksimal utbygging på 34 Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls Boks 364 Sentrum 0102 Oslo gate, 0187 Sentralbord: Oslo Kundesenteret: Telefaks: E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: Orgnr.: MVA

2 Saksnr: Side 2 av m2. m². Eiendommen er heller ikke unntatt fra bestemmelsen om at det påfelt C kan oppføres blokker. Maksimalt etasjetall etall er angitt påplankartet, plankartet, men for gjeldende eiendom er dette ikke oppgitt. Eiendommen ligger på Skøyen i bydel Ullern, Ullem, ved Ved Casinetto-blokkene øst for Skøyenparken/ den engelske park. Tomten er i dag bebygget med en enebolig fra ca «Casinettohuset» - med tilhørende uthus og garasje. Det er gitt tillatelse til riving av eksisterende bebyggelse i saksnummer Eiendommen har i følge GAB-registeret et areal på 2275 m². m2. Tomten ligger på en rygg i terrenget og er relativt flat, men med et brattere fall på ca. 2 meter mot grensen til Skøyenparken. Eiendommen fremstår som grønn og frodig. Søknad om rammetillatelse Plan- og bygningsetaten mottok søknad om rammetillatelse for oppføring av boligblokk den Ansvarlig søker er JM Norge AS, tiltakshaver er JM Norge AS og Linstow LinstoW AS. Søknaden omfatter boligblokk i 3 etasjer med totalt 7 leiligheter, underjordisk parkeringskjeller eller med 11 p-plasser og frittliggende bod. Tiltakets bruksareal (BRA) er oppgitt til 1283 m2 m² for boligdelen og 570 m² m2 for garasjekjelleren. elleren. Bruttoareal (BTA) er lik 1458 m² I112 og ny grad av utnytting er oppgitt til U= 0,5. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene å 2 C, 8 og 10. I tillegg er det søkt om dispensasjon fra de generelle høydebestemmelsene i plan- og bygningsloven av 1965 (plbl. 1965), samt midlertidig dispensasjon fra kravet til veiopparbeidelse i plan- og bygningsloven (pbl.) å Plan- og bygningsetaten gjengir her en kort oppsummering av dispensasjonssøknadene med søkers begrunnelse: Dispensasjon fra S-2437 å 2 C Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene å 2 C for overskridelse av maksimalt tillatt bruttoareal. Søknaden er begrunnet med at tiltakets U-grad vil bli 0,5,, godt innenfor den maksgrensen på U=0,68 reguleringsplanen fastsetter. Overskridelsen utgjør i følge ansvarlig søker mindre enn 1 % av det tillatte totalarealet på m2 m² BTA. Det vises til de senere års loftsutbygginger i Casinetto borettslag som har økt feltets totalareal uten at bebyggelsens ytre volum har økt. Ansvarlig søker mener dispensasjonen ikke vil påvirke uteoppholdsarealene, og dermed ikke tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen om maksimalt tillatt bruttoareal. Dispensasjon fra S-2437 å 8 Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens krav til bebyggelsesplan, jf. å 8. Ansvarlig søker begrunner søknaden med at området for øvrig er fullt utbygget, og at infrastrukturen er fastlagt. Det vises til at det nye tiltaket må tilpasse seg eksisterende bebyggelse, og at en ny bebyggelsesplan heller ikke vil ha en funksjon i forhold til byggeskikk. Dispensasjon fra S-2437 å 10 Søknaden om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene å 10 for å benytte deler av offentlig gang- og sykkelvei til bilbasert adkomst begrunnes med at det foreligger tinglyst rett til adkomst som er stadfestet av domstolen, og at man for å kunne benytte seg av denne retten er avhengig av å kjøre på deler av gangog sykkelveien. Videre vises det til at utbygger både har fremmet planforslag for å få regulert inn kjøreadkomst til eiendommen samt forsøkt å få i stand en privatrettslig avtale med Casinetto borettslag for å legge kjøreadkomst via deres garasjeanlegg uten at det har ført frem. Ansvarlig søker begrunner søknaden ytterligere med å vise til at det skal utføres tiltak for å sikre myke trafikanter. søknaden ytterligere med å vise til at det skal utføres tiltak for å sikre myke trafikanter. Dispensasjon fra plbl å 72 Det er søkt om dispensasjon fra plbl å 72 for å oppføre bygget i tre etasjer, og med en gesimshøyde på 8,7 og 11,5 meter, tillatte høyder er gesimshøyde lik 7 meter og mønehøyde lik 9 meter. Søknaden er begrunnet med at en bygning i tre etasjer med pulttak vil innpasse seg Casinetto-bebyggelsen bedre enn en

3 Saksnr: Side 3 av 16 bygning i to etasjer med saltak. Videre vises det til at bygget således bruker mindre av tomtearealet, og gir større utearealer og grøntområde. Overskridelsen av tillatt gesimshøyde er i følge søknaden en konsekvens av etasjetallet, etallet, valg av lik takvinkel som Casinettoblokkene og byggeforskriftens krav til isolasjon ift. lyd og energi. og energi. Dispensasjon fra pbl. å 18-1 Det er søkt om midlertidig dispensasjon fra kravet til opparbeidelse av offentlig vei i regulert bredde. Det er søkt om midlertidig dispensasjon fra kravet til opparbeidelse av offentlig vei i regulert bredde. Sakshistorikk Tiltaket er tidligere omsøkt i saksnr og saksnr , og har en omfattende sakshistorikk. Plan- og bygningsetaten gjengir her en kort oppsummering av tidligere saksbehandling. Det sentrale tema i byggesaken har vært hvorvidt eiendommen har vært sikret veirett for det antall boenheter som er omsøkt, jf. plbl nr. 1. boenheter som er omsøkt, jf. plbl nr. 1. Plan- og bygningsetaten ga i saksnr rammetillatelse av til oppføring av boligblokk i tre etasjer med 15 boenheter. Det ble gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 2 C for overskridelse av maksimalt tillatt areal, kravet til bebyggelsesplan i 8, overskridelse av byggegrense samt dispensasjon fra plbl vedrørende tillatt gesims- og mønehøyde og etasjetall. etall. Vedtaket ble påklaget, og Fylkesmannen opphevet deler av vedtaket i brev av fordi veiretten ikke var tilstrekkelig sikret i tråd med plbl nr. 1. Dispensasjonene fra reguleringsplanen og plbl ble stadfestet. Saken ble gjenstand for videre saksbehandling hos etaten og ny rammetillatelse ble gitt , med påfølgende klagesaksbehandling hos Byutviklingskomiteen og Fylkesmannen. Fylkesmannen avslo igjen kommunens vedtak i brev av , med hjemmel i plbl nr. 1. Vedrørende dispensasjoner som ikke angår atkomst uttaler Fylkesmannen i samme brev at disse ble endelig avgjort i Fylkesmannens vedtak av og Tiltaket ble underveis i prosessen revidert til å omfatte 7 boenheter, men endringstillatelsen gitt falt bort i sin helhet som en følge av at Fylkesmannen opphevet etatens rammetillatelse av Byggesaken ble dermed avsluttet. Ny søknad om oppføring av boligblokk i tre etasjer med 7 boenheter ble innsendt Nødvendige dispensasjoner ble omsøkt på nytt, men Plan- og bygningsetaten mente de tidligere gitte dispensasjoner fortsatt var gyldige for et prosjekt som var redusert i omfang og behandlet kun dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 10 i rammetillatelse av Vedtaket ble påklaget av Casinetto, og klagesaken ble oversendt Byrådsavdeling for byutvikling Byutviklingskomiteen traff i møte den , sak 161, vedtak om å anbefale at klagen ikke ble tatt til følge. Fylkesmannen omgjorde orde kommunens vedtak i brev av og avslo søknaden på bakgrunn av at veirett ikke var sikret, jf. plbl nr. 1. Fylkesmannen behandlet ikke de øvrige klageanførsler og forhold i saken, da det ikke ble ansett å være avgjørende for vedtakets innhold. Spørsmålet om omfang av veirett ble deretter bragt til domstolen, og det foreligger rettskraftig dom fra Borgarting lagmannsrett som stadfester at den tinglyste adkomstretten til eiendommen gjelder for inntil 7 boenheter og 11 biloppstillingsplasser. Alle nødvendige dispensasjoner er omsøkt i saken og behandlet i dette vedtaket. Plan- og bygningsetaten påpeker at dispensasjonene har vært gjenstand for behandling hos Fylkesmannen tidligere for et arealmessig noe større prosjekt med flere boenheter, med unntak av den omsøkte dispensasjonen fra reguleringsbestemmelsene 10 for kjøring på gangveien.

4 Saksnr: Side 4 av 16 Uttalelser fra annen myndighet Det foreligger uttalelse fra Bymiljøetaten (BYM) datert angående biologisk mangfold og adkomstvei til tomten. Biologisk mangfold Bymiljøetaten orienterer om at det pådeler av eiendommen mot nord og vest er kartlagt verdifull Verdifull edelløvskog som henger sammen med tilsvarende skog i den kommunalt eide Skøyenparken. Skogen er verdsatt som nasjonalt viktig, Viktig, A-verdi. Videre informerer BYM om deres pågående arbeid med reguleringsplan for å sikre naturkvalitetene i området, og at varsel om gjenopptatt planarbeid ble sendt ut med utvidet planområdeavgrensing som også omfatter deler av tomten GV 24. Bymiljøetaten mener at det også har relevans for byggesaken at det står en svært stor bøk på naboeiendommen i sør, som har røtter og krone som strekker seg inn på byggetomten. I tillegg er det registrert forekomst av den svartelistede planten kjempebjørnekjeks eks på eiendommen. Det planlagte bygget er i følge Bymiljøetaten plassert i få meters avstand fra den kartlagte edelløvskogen, med 3-4 meter fra bygget til trekronene i nordvest, og ca. 10 meter i sørvest. BYM anbefaler at bygget trekkes lenger unna edelløvskogen, samtidig som det tas hensyn til bøken på naboeiendommen i sør. Dette for å unngå eventuelle fremtidige konflikter mellom bygningen og trærne som følge av et ønske om lys, vedlikeholdsbehov og sikkerhet mm. Videre informerer Bymiljøetaten om at gravearbeidene på eiendommen må utføres slik at man unngår spredning av kjempebjørnekjeks eks i forbindelse med masseforflytning, samtidig som planten må bekjempes empes i anleggsfasen. Massene som eventuelt fjernes fra eiendommen bør kjøres til spesialmottak som har rutiner for å bekjempe spredning av planten. Adkomst Bymiljøetaten anbefaler at adkomsten til GV 24 bør etableres gjennom parkeringsanlegget til Casinetto. Avkjørselen som foreslås ligger på et areal som er regulert til gangvei, men ikke opparbeidet iht. de krav som kommunen stiller til en gangvei. Kommunens normaler/ retningslinjer gir ikke tillatelse til at nye boliger kan bruke gangveier som kjøreadkomst. Dersom gangveien blir tillatt som kjøreadkomst anser Bymiljøetaten det som lite aktuelt å opparbeide den regulerte gangveien i fremtiden. Bymiljøetaten foreslår å omregulere den offentlige gangveien til «Samferdselsanlegg <<Samferdselsanlegg - felles kjøre- og gangveg». Protester Casinetto har sendt inn merknader og kommentarer til søknaden datert , , og Kommentarene gjelder til dels den tidligere søknadsprosessen og sakshistorikken. Plan- og bygningsetaten gjengir her de viktigste forhold som angår denne søknaden, og viser for øvrig til dokumentene i sin helhet. dokumentene i sin helhet. Merknadene omhandler hovedsakelig borettslagets oppfatning om at tiltakets omfang er for stort for denne tomten, og vil medføre ulemper for borettslaget i form av økt trafikk, støy, tap av sol, utsyn og bokvalitet. et mener det ikke er grunnlag for å gi de omsøkte dispensasjoner, og at eiendommen bør omreguleres. Videre mener borettslaget at det er en rekke aspekter som ikke er tilstrekkelig vurdert i nabovarselet som er relevant for saken, herunder trafikksikkerhet/ trafikkforhold, reguleringsarbeidet for Skøyenparken og hensynet til trær og naturmangfold, tiltakets påvirkning på Casinetto-området som nylig er oppført på Byantikvarens gule liste, samt forholdet til ny kommuneplan. et mener tiltaket vil ha negativ innvirkning på alle de ovennevnte forhold. I tillegg anføres det at prosjektet har for mange parkeringsplasser, og at gjennomføring av utbyggingen vil by på utfordringer som ikke er vurdert. Nabovarselet anføres i tillegg å være mangelfullt på flere punkter, som at dispensasjonssøknadene ikke er vedlagt, og at dispensasjon fra pbl ] ikke er omsøkt.

5 Saksnr: Side 5 av 16 Kristin Perez-Terron, beboer i Gustav Vigelands vei 28, har sendt inn bemerkninger i brev av Bemerkningene omhandler i hovedsak tiltakets konsekvenser for det etablerte boligområdet i Casinetto borettslag. Det anføres at tiltaket medfører redusert bo- og livskvalitet for beboerne som følge av tap av utsikt og lysforhold, svekket trafikksikkerhet ved innføring av bilkjøring påintemveiene, internveiene, samt dårligere luftkvalitet grunnet peis i de planlagte leilighetene. Plan- og bygningsetaten viser til brevet i sin helhet. Tilsvar til protester Ansvarlig søker har gitt tilsvar til bemerkningene fra Casinetto borettslag i brev datert og I l tillegg har ansvarlig søker besvart de innledende bemerkninger i epost datert , der det redegjøres for at de antok at borettslaget var kjent med begrunnelsen for dispensasjonssøknadene, siden det er de samme dispensasjoner som er omsøkt en rekke ganger før. Ansvarlig søker opplyser at kopi av dispensasjonssøknadene og trafikkteknisk notat er ettersendt borettslaget. Vedrørende antall parkeringsplasser viser ansvarlig søker til at det ble gitt tillatelse til 11 parkeringsplasser i 2010, og at dette er tatt med i lagmannsrettens dom. For øvrig er tiltaket revidert i etterkant av innsendelse og det etableres ingen plasser på terreng utover de 11 i parkeringskjelleren. Vedrørende bemerkningene til byggehøyde og etasjeantall eantall mener ansvarlig søker at man i denne situasjonen må unngå for store høydeforskjeller eller i forhold til eksisterende bebyggelse og redusere det areal som bebyggelsen opptar på grunnen. Til anførslene om at tiltaket ødelegger en viktig siktlinje mot Skøyen hovedgård påpekes det at tomten er regulert til byggeområde for bolig, og at tiltaket holder seg innenfor de regulerte byggegrensene. Ansvarlig søker viser til beregningsreglene for etasjetall, etall, og tilbakeviser påstandene om at bygget har 4 tellende etasjer. Angående forholdet til det pågående reguleringsarbeidet for Skøyenparken viser ansvarlig søker til Bymiljøetatens uttalelse, der Bymiljøetaten anbefaler å plassere bygningen noen meter lenger sør av hensyn til løvskogen i nordvest. Det redegjøres for at dersom bygget flyttes lenger sør vil det kunne komme for nærme bøketreet i nabogrensen, og omsøkt plassering dersom anses å være den mest skånsomme i forhold til vegetasjon. Ansvarlig søker redegjør for at det vil engasjeres egen, uavhengig treteknisk ekspert for å sikre vegetasjonen i byggeperioden. Ansvarlig søker orienterer videre om at dersom borettslagets eiendom langs den offentlige gangveien blir berørt av utbyggingen, vil det bli istandsatt til minst samme standard som tidligere. Tilstanden på borettslagets utomhusarealer og garasjekjeller som kan bli berørt av transport under riving og utbygging er registrert av en konsulent som er uavhengig av utbygger. Det redegjøres også for at det foreligger vurderinger av uavhengig byggteknisk konsulent om garasjedekkets bæreevne. Rammetillatelse I l medhold av pbl a) ga Plan- og bygningsetaten rammetillatelse til oppføring av leilighetsbygg i tre etasjer og parkeringskjeller eller med 11 p-plasser. Bygget har 7 boenheter. Tiltakets bruksareal (BRA) er oppgitt til 1283 m² m2 for boligdelen og 570 m² m2 for garasjekjelleren. elleren. Bruttoareal (BTA) er lik 1458 m² m2 og ny grad av utnytting er oppgitt til U= 0,5. Det er gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 2 C for overskridelse av maksimalt tillatt bruttoareal (BTA) lik m². m2. Tiltaket, med BTA = 1458 m², m2, fører til at totalt bruttoareal for felt C blir m². m2. Plan- og bygningsetaten vurderer at overskridelsen på 209 m², m2, som utgjør mindre enn 1 % av feltets totalareal, totalt sett er av beskjedent omfang. Videre er det gitt dispensasjon fra kravet til bebyggelsesplan i reguleringsbestemmelsene 8. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering foreligger det tilstrekkelig dokumentasjon i byggesaken til å kunne vurdere disponeringen av tomten, og en bebyggelsesplan for en så avgrenset del av felt C vil ikke føre til at saken blir bedre opplyst. Siden eneste

6 Saksnr: Side 6 av 16 adkomstvei til tomten er via offentlig gang- og sykkelvei er det gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 10 for å benytte deler av gang- og sykkelveien til bilbasert adkomst for 7 boenheter. Plan- og bygningsetaten har i tillegg gitt dispensasjon fra høydebestemmelsene i plbl Høydebestemmelsen tillater oppføring av bygninger i inntil to etasjer og gesims- og mønehøyde inntil 7 og 9 meter. Det omsøkte tiltaket er i 3 etasjer med pulttak. Laveste gesims er 8,7 meter og høyeste gesims er 11,5 meter. Det er videre gitt midlertidig dispensasjon fra kravet til veiopparbeidelse i pbl Plan- og bygningsetaten har vurdert at dimensjonen på gangveien, som i dag er opparbeidet i 3 meters bredde, er hensiktsmessig med tanke på å redusere farten for kjøretøy som skal benytte gangveien til adkomst. Klage Plan- og bygningsetaten mottok klage datert fra Casinetto borettslag og fra Tarjei Halvor Torgersen, nabo og beboer i Casinetto borettslag den Grunnet påskeferien ga Plan- og bygningsetaten utsatt klagefrist til Klagene er således rettidig, og klagere har rettslig klageinteresse, jf. forvaltningsloven (fvl.) 28 og 29. Klager ber om at det gis oppsettende virkning. I klagen fra Casinetto borettslag påpekes det innledningsvis at borettslaget ble oppført på Byantikvarens gule liste 24. juni i fjor. Det anføres at Plan- og bygningsetaten dermed skulle ha innhentet rådgivende uttalelse fra Byantikvaren i byggesaken. Klager hevder at rammetillatelsen må trekkes tilbake og forelegges for Byantikvaren i tråd med det borettslaget mener er normal praksis i slike saker. Det anføres videre at det er tatt for lite hensyn til de ulemper tiltaket medfører for naboene i borettslaget og den tilgrensende edelløvskogen, og at bygget burde vært redusert i omfang for å minimere disse ulempene. Klager mener rammetillatelsen er mangelfull fordi det ikke gis føringer for den praktiske gjennomføringen av utbyggingen, sikkerhet i anleggsperioden og om taket til den underjordiske garasjen til borettslaget tåler anleggstrafikk. Klager viser videre til dispensasjonene som er gitt, og mener antallet og omfanget av disse underbygger behovet for omregulering av eiendommen. I følge klager er heller ikke vilkårene for å gi dispensasjonene oppfylt, og det anføres at det burde være mulig å bygge det antall leiligheter den tinglyste veiretten åpner for innenfor de eksisterende reguleringsbestemmelsene og samtidig ivareta andre viktige hensyn. Det påpekes i klagen at fartsbegrensende tiltak er plassert på borettslagets grunn, uten at dette er avklart med borettslaget. Klager mener det er planlagt flere biloppstillingsplasser enn de 11 det foreligger veirett for i henhold til dom fra Borgarting lagmannsrett. Det anføres at hensynet til trær og biologisk mangfold ikke er tilstrekkelig ivaretatt, og at bygget burde reduseres i størrelse. Klager mener rammetillatelse ikke burde vært gitt før reguleringsarbeidet for Skøyenparken er ferdigstilt. I følge klagen vil tiltaket medføre tap av kveldssol også for beboeme beboerne i Gustav Vigelands vei 54. Klager anfører at kommunens estetiske vurderinger er direkte feil, og at tiltaket ikke er tilpasset verken terreng eller omkringliggende bebyggelse. Avslutningsvis viser klagen til regulerings-/ og byggesak for eiendommen Garver Ytterborgs vei 111, og anfører at Plan- og bygningsetaten er inkonsekvent i vår saksbehandling av det de oppfatter som direkte sammenlignbare prosjekter i samme by. Klagen fra Tarjei Halvor Torgersen omhandler i hovedsak de samme forhold som den ovennevnte klagen, og Plan- og bygningsetaten utdyper derfor ikke klagens innhold nærmere. Tilsvar til klage Plan- og bygningsetaten mottok tilsvar til klagen Consilium advokatfirma DA v/tone Bjørn

7 Saksnr: Side 7 av 16 har kommentert klagen påvegne av tiltakshavere JM Norge AS og Linstow AS. Det bes om at klagers anmodning om å gi klagen oppsettende virkning ikke tas til følge. Innledningsvis vises det til sakens historikk, og at det foreligger rettskraftig dom som stadfester adkomstretten for 7 boenheter over eiendom gnr. 3 bnr I følge tilsvaret inneholder klagen kun ett nytt forhold som ikke er behandlet av forvaltningsapparatet i tidligere saker, nemlig anførslene om at Plan- og bygningsetaten har gjort saksbehandlingsfeil grunnet manglende oversendelse til Byantikvaren. Det vises til at tiltaket ligger 16,5-19 meter fra nærmeste bygning på borettslagets eiendom, og at tiltakshaver anser saksbehandlingen som korrekt. Vedrørende dispensasjonene viser tiltakshaver til etatens og lagmannsrettens vurderinger, samt Fylkesmannens behandling av tilsvarende dispensasjoner i vedtak av Vedrørende antall parkeringsplasser i tiltaket bemerkes det i tilsvaret at tiltakshaver forholder seg til rammetillatelsen og lagmannsrettens dom. Tiltakshaver viser til søknadens redegjørelse om forholdet til trær og biologisk mangfold, og slutter seg til kommunens vurdering i rammetillatelsen samt lagmannsrettens vurdering i dommen. Angående borettslagets anførsler om at bygget ligger påen morenerygg, unaturlig høyt i terrenget, vises det til at 1. etasje i tiltaket ligger 20 cm høyere i terrenget enn 1. etasje i nærmeste blokk. Tiltakshaver deler ikke borettslagets oppfatning av at det foreligger manglende konsistens i saksbehandlingen av sammenlignbare prosjekter. Avslutningsvis tilbakevises klageanførslene om at byggeperioden vil bli utfordrende. Tiltakshaver orienterer om at rivingen av den gamle bebyggelsen på tomten nå er gjennomført uten problemer med fremkomst for anleggsmaskiner. Utsatt iverksetting av vedtak Plan- og bygningsetaten har kommet til at det ikke er grunnlag for å gi klagen oppsettende virkning, jf. fvl. 42. Tiltaket er reversibelt hvis tillatelsen skulle bli opphevet, det medfører ingen inngrep i bevaringsverdige bygninger eller miljø, og utgjør ikke en fare for liv, helse eller sikkerhet. Plan- og bygningsetatens vurdering og anbefaling Plan- og bygningsetaten vil innledningsvis gå gjennom anførslene som gjelder dispensasjonene, og våre vurderinger av de gitte dispensasjoner. Deretter vil de øvrige klageanførslene behandles. Dispensasjon fra reguleringsplan S-2347 å 2 C Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplan S C som angir at «innenfor byggeområde for boliger i felt C kan det oppføres blokker med maks m² mg gulv (totalt/ brutto)». Tiltaket, med samlet bruttoareal (BTA) lik 1458 m2 m² BTA, overskrider maksimalt tillatt bruttoareal med 209 m². m2. Totalt bruttoareal for felt C vil bli m2. m². Det anføres i klagen at dispensasjonen bør sees i lys av tomtestørrelsen for GV 24, og ikke i lys av reguleringen for hele felt C. Klager viser til at tomtearealet for GV 24 utgjør under 5 % av hele felt C, og at eiendommen ligger klemt mellom eksisterende bebyggelse og Skøyenparken. Klager mener overskridelsen bidrar til at bygget får et stort fotavtrykk som umuliggjør en plassering som tar hensyn til Bymiljøetatens uttalelse om å ta hensyn til vegetasjonen. Plan- og bygningsetaten påpeker at reguleringsbestemmelsenes angir en maksimalgrense for tillatt areal for hele feltet samlet, og at dette må legges til grunn for behandlingen av søknaden. Hensynet bak bestemmelsen om maksimalt tillatt bruttoareal og U-grad er å regulere hvor mye av feltets tomteareal som kan bebygges og sikre tilstrekkelig uteareal. Da Casinetto borettslag stod ferdig på starten av 80-tallet utgjorde det m², m2, noe som ga et restareal på 2074 m2 m² for øvrig bebyggelse på felt C innenfor maksgrensen på m². m2. Dette ville vært tilstrekkelig til at GV 24, som var den eneste delen av felt C som ikke var utbygd, kunne bli bygd ut med U-grad på 0,68.

8 Saksnr: Side 8 av 16 Grunnet de senere års loftsutbygginger i Casinetto borettslag, har totalarealet påfeltet økt uten at bebyggelsens ytre volum har blitt større. Det opprinnelige restarealet i reguleringsplanen er dermed betydelig redusert, uten at det har gått på bekostning av uteareal eller øvrige hensyn bestemmelsen skal ivareta. Loftsutbyggingene i Casinetto borettslag, som ikke har økt bygningsmassens volum, hadde per 2009 økt Økt bruttoarealet på tomten med ca. 750 m². m2. I etterkant av dette er det i følge søknaden utført ytterligere loftsutbygginger på ca. 75 m². m2. Det opprinnelige restarealet for utbygging i felt C er dermed redusert fra 2074 m² m2 til 1249 m². m2. Dersom GV 24 skulle vært utbygd innenfor maksimalgrensen på m² m2 BTA, ville det gitt en U-grad på 0,43. Dette vil etter Plan- og bygningsetatens syn være en urimelig begrensning på eiendommen. Det omsøkte tiltaket utgjør 1458 m² m2 BTA, og har en U-grad på 0,5. Overskridelsen på 209 m² m2 utgjør ca. 1 % av maksimalt tillatt BTA for felt C, noe som må sies å være en beskjeden overskridelse. Arealet som er utbygd på loft i Casinetto borettslag har ikke redusert utearealet på felt C, og det omsøkte tiltaket har etter etatens vurdering satt av tilstrekkelig uteareal på eiendommen. Plan - og bygningsetaten kan ikke se at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt som følge av en dispensasjon, og vil videre vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. en dispensasjon, og vil videre vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordeler ved å gi dispensasjon er at man utnytter tomten i tråd med hensikten bak reguleringsplanen, uten at man må gå veien om en tidkrevende omreguleringsprosess. Det går frem av planarbeidet at tomten har et større utbyggingspotensiale, og det omsøkte prosjektet er innenfor tiltenkt utvikling av planområdet. Det er en generell ulempe ved dispensasjoner at man ikke bygger i tråd med reguleringsplanen, noe som medfører fare for å uthule planen og gi uheldige presedensvirkninger. Plan- og bygningsetaten anser ikke disse ulempene som særlig store i denne saken, da dette er den eneste eiendommen igjen i planområdet med utbyggingspotensiale, og borettslagets loftsutbygginger har tvunget frem nødvendigheten av en dispensasjon for å bygge i tråd med regulert U-grad. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter pbl er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Dispensasjon fra reguleringsplan S-2347 S 8 Reguleringsplanen 8 sier at «Før søknad om byggetillatelse behandles skal bygningsrådet ha godkjent detaljerte bebyggelsesplaner for byggefeltene A, F, C, industrifeltene industrzfeltene og skoleanlegget». Det er søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen for å oppføre tiltaket uten å utarbeide bebyggelsesplan først. dispensasjon fra denne bestemmelsen for å oppføre tiltaket uten å utarbeide bebyggelsesplan først. Klager anfører at kravet om bebyggelsesplan er vedtatt i reguleringsbestemmelsene, som i dag tilsvarer et krav om å utarbeide en reguleringsplan ved tiltak på eiendommen. Plan- og bygningsetaten viser til at plan- og bygningsloven gir adgang for å dispensere fra reguleringsplanenes bestemmelser dersom vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf. pbl Etaten har foretatt en konkret vurdering av den omsøkte dispensasjonen fra plankravet i forhold til dagens situasjon. Tiltaket er ikke i strid med reguleringsformålet, det medfører heller ikke en betydelig endring i byggestil og utforming av det aktuelle boligområdet. Hensynet bak kravet til bebyggelsesplan er å sikre nødvendig infrastruktur og funksjonelle utearealer før det gis tillatelse til oppføring av bygninger innenfor de ulike feltene. Området som det omsøkte tiltaket ligger i er i dag utbygget tilnærmet i tråd med gjeldende reguleringsplan. Offentlige bygninger, veier og hageanlegg er etablert i området, og GV 24 er den eneste gjenstående eiendommen med et visst utbyggingspotensiale. I lbyggesøknaden vurderes det omsøkte tiltaket med hensyn til omfang, omkringliggende bebyggelse, visuelle kvaliteter, uteoppholdsareal og adkomst. Disse forholdene er grundig dokumentert i saken gjennom redegjørelser og tegningsmateriale. Det er i tillegg innhentet

9 Saksnr: Side 9 av 16 uttalelser fra Bymiljøetaten i forhold til adkomst og hensynet til naturmangfold. Spørsmålet om adkomstrett er også blitt prøvd juridisk, der det foreligger rettskraftig dom fra Borgarting lagmannsrett. Plan- og bygningsetaten mener denne dokumentasjonen er tilstrekkelig for å vurdere disponeringen av tomten. En bebyggelsesplan for en så avgrenset del av felt C som denne eiendommen er, vil etter etatens syn ikke føre til at saken blir bedre opplyst. Da de hensyn en bebyggelsesplan er ment å ivareta allerede er sikret, vurderer vi at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt av en dispensasjon. Siden saken er så godt opplyst som den er gjennom innsendt dokumentasjon, mener Plan- og bygningsetaten at det vil være en fordel å gi dispensasjon fra kravet om bebyggelsesplan fremfor å gå gjennom en reguleringsprosess. En bebyggelsesplan (detaljregulering etter gjeldende plan- og bygningslov) kan være en omfattende og tidkrevende prosess. Etaten kan ikke se at en planbehandling av denne ene tomten skal kunne gi flere eller andre føringer for utbygging enn det som kan avklares gjennom byggesaksbehandlingen. I tillegg er den fordel at det foreligger utomhusplan og utfyllende dokumentasjon om uteareal og forholdet til verdifullt biologisk mangfold i byggesaken. De ovennevnte fordeler fremstår etter vår vurdering som klare fordeler ved å gi dispensasjon. Vi kan ikke se at det foreligger ulemper ved en slik dispensasjon, og mener etter en samlet vurdering at fordelene er klart større enn ulempene. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Dispensasjon fra reguleringsplan S-2347 S 10 Reguleringsplanen 10 angir at «på både offentlige oflentlige og private gang-/sykkelveier kan det bare tillates strengt nødvendig kjøring (utrykningskjøretøyer, flyttetransport m.v)». Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 10 for å benytte deler av offentlig gang- og sykkelvei til bilbasert adkomst for 7 boenheter. 7 boenheter. Det anføres i klagen at det ikke bør gis dispensasjon for kjøring i et slikt omfang som det her legges opp til, og at ulempene ved kjøring vil være klart større enn fordelene. Det vises til at området i dag er tilnærmet bilfritt, og at gangveien også brukes som lekeområde for barn. Klager kan ikke se at hensynet til bam barn og unge ikke er ivaretatt i tråd med plan- og bygningsloven 1-1. Det påpekes i klagen at Plan- og bygningsetaten erkjenner i vedtaket at atkomsten over offentlig gangvei ikke er optimal, og at Bymiljøetaten også bemerker dette. Plan -og bygningsetaten viser til at Bymiljøetatens uttalelse er av generell karakter. Etaten har foretatt en konkret vurdering av den aktuelle situasjonen i denne saken. For øvrig orienterer vi om at de kommunale retningslinjene angir at kjøring for inntil 10 boenheter kan tillates på gang- og sykkelvei. Tiltaket består av 7 boenheter. Etaten bemerker at det fremstår som lite hensiktsmessig å omregulere gang- og sykkelveien til felles kjøre- og gangvei, slik Bymiljøetaten foreslår, da det ikke gir et annet resultat enn man oppnår gjennom en byggesak. En omregulering av denne delen av gangveien kan potensielt sett føre til økt biltrafikk internt intemt i området, da det åpner for at alle kan benytte veien til bilkjøring. Hensynet bak bestemmelsen er å ivareta myke trafikanters rett til trygg ferdsel. I forarbeidene til reguleringsplanen er det angitt at «Felt C får atkomst fra Gustav Vigelands vei, dels i veiens forlengelse (vei 12) og dels via ny vei mellom Prinsessealléen og Thorvald Erichsens vei. [forbindelse I med vurderingen av Gustav Vigelands vei er deler av tilstøtende veier tatt med i reguleringsforslaget. «Casinettohuset» - eksisterende villa innen felt C vil bli sikret adkomst over felt C ved en tinglyst erklæring». Det foreligger tinglyst rett til adkomst av som sier at «gnr. <<gnr. 3, bnr. 495 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra gangvei 9121 over gnr. 3, bnr. 494, som vist med rødt på vedlagte skisse». I tillegg er det i bebyggelsesplanen av , sak 242/79 regulert inn privat adkomst til

10 Saksnr: Side 10 av 16 eiendommen. Spørsmålet om hvorvidt denne erklæringen omfatter det antall boenheter som er omsøkt har vært gjennomgående i saken helt siden første byggesak på tomten ble sendt inn i Forholdet ble brakt inn til domstolen for endelig avklaring i 2012, der det nå foreligger rettskraftig dom fra Borgarting lagmannsrett datert Dommen slår fast at den tinglyste erklæringen gir rett til adkomst for inntil 7 boenheter og 11 biloppstillingsplasser. For å kunne benytte seg av denne private adkomsten inn til eiendommen, som domstolen nå har slått fast at er gyldig for det omsøkte tiltaket, er man avhengig av enten å kjøre inn via borettslagets garasjekjeller eller kjøre over den offentlige gang- og sykkelveien med veinummer Da en slik avtale ikke foreligger, blir konsekvensen at man må kjøre over gang- og sykkelveien. Kommunale retningslinjer angir at kjøring for inntil 10 boenheter kan tillates på gang- og sykkelvei. Kjøreatkomst for 7 boenheter med til sammen 11 biloppstillingsplasser anses dermed å være innenfor det som er akseptabelt for denne delen av Gustav Vigelands vei (Vei regulert til gangvei). Det er i søknaden redegjort for utforming av gangveien og tiltak for å sikre mye trafikanter. Plan- og bygningsetaten vurderer at hensynet bak bestemmelsen dermed ikke kan sies å bli vesentlig tilsidesatt. Fordeler ved å gi dispensasjon er at eiendommen får bilbasert adkomst, at tomten kan utnyttes i forhold til sitt potensiale, som igjen gir flere boliger i et område der infrastrukturen er fastlagt. Ulemper det medfører er potensiell redusert trafikksikkerhet for myke trafikanter, samt økt støy i deler av utearealene og for boligene i Gustav Vigelands vei 54. boligene i Gustav Vigelands vei 54. Det foreligger etter etatens syn tungtveiende fordeler ved å gi dispensasjon, herunder at tiltaket slik saken står ikke har andre adkomstmuligheter enn å kjøre over gangveien. Plan- og bygningsetaten mener at dette ikke er beste løsningen for området som helhet, da det ideelt sett ville vært bedre om området kunne vært opprettholdt som bilfritt. Dette betinger en privatrettslig avtale med Casinetto borettslag om å legge biladkomst via den underjordiske parkeringskjelleren, elleren, og en slik avtale foreligger ikke per dags dato. I denne konkrete saken kan ikke de ulempene bilkjøring på gangveien vektlegges i like stor grad som om alternative løsninger for adkomst hadde eksistert. Så lenge man gjennomfører tiltak for å opprettholde trafikksikkerhet og således tar hensyn til myke trafikanter, anser etaten denne ulempen som mindre vesentlig. Det må ha vært klart for borettslaget da de kjøpte eiendommen at det forelå en tinglyst erklæring for adkomst til Gustav Vigelands 24, og at denne tomten hadde et utbyggingspotensiale med de konsekvenser det gir. Den støy bilkjøring på gangveien medfører, kan dermed heller ikke ilegges for stor vekt. Plan- og bygningsetaten mener etter en samlet vurdering at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. større enn ulempene. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Vi presiserer at dispensasjonen kun omfatter gangveien fra Gustav Vigelands vei og frem til avkjøringspunktet til den private adkomstveien til tomten. Det gis ikke dispensasjon for utvidet bruk av veien til bilkjøring utover dette. Dispensasjon fra plbl S 72 Det er søkt om dispensasjon fra plbl for overskridelse av tillatt etasjetall etall og høyder. Etasjetall for øvrige deler av felt C, Casinetto borettslag, er påskrevet reguleringskartet, mens det for denne eiendommen ikke finnes slik påskrift. Dette medfører at generelle bestemmelser i bygningsloven fra vedtakstidspunkt for reguleringsplanen kommer til anvendelse. Plbl tillater oppføring av bygninger i inntil to etasjer og gesims- og mønehøyde inntil 7 og 9 meter. Det omsøkte tiltaket er i 3 etasjer med pulttak. Laveste gesims er 8,7 meter og høyeste gesims er 11,5 meter. I følge klager er tiltakets høyde i strid med både reguleringsplan og høydebestemmelsene i pbl Eiendommen regulert til to-etasjers ers bebyggelse, siden eksisterende bygg inngår i planen. Klager anfører at

11 Saksnr: Side 11 av 16 dersom det etableres hems med målbar høyde, vil bygget i realiteten være 4 etasjer over bakken, ikke 3 som det står i rammetillatelsen. Dette vil gi dobbelt såmange etasjer som reguleringsplanen åpner for, en overskridelse som i følge klagen får stor betydning for lysforholdene til de nærmeste naboer. I følge klager underbygger avviket omregulering. Klager mener forholdet til pbl ikke er vurdert i vedtaket. Planog bygningsetaten viser til at reguleringsplanen ikke angir etasjetall, etall, og at høydebestemmelsene i plan- og bygningsloven på vedtakstidspunktet dermed er gjeldende. Plan- og bygningsetaten har dermed behandlet dispensasjonen fra plbl , som regulerer byggehøyder der reguleringsplanen ikke gjør det. Denne dispensasjonen har tidligere blitt vurdert av Fylkesmannen dispensasjonen har tidligere blitt vurdert av Fylkesmannen Hensynet bak bestemmelsen er å sikre tilstrekkelig lys og luft mellom bebyggelsen i uregulerte byggeområder, og hindre for store variasjoner i byggehøyder i disse områdene. Den omkringliggende bebyggelsen, Casinettoblokkene, er oppført i 3-5 etasjer med pulttak. Det omsøkte tiltak med sine tre etasjer og pulttak innordner seg således de øvrige byggehøyder i området. Bygget er orientert slik at høyeste gesims ligger mot vest, lengst unna nabobebyggelsen for å ytterligere begrense skyggevirkningen. Tomtens forskyvede beliggenhet og tiltakets plassering 19 meter fra nabobebyggelsen i GV 42 og 16,5 meter fra GV 26 bidrar til å minimere tapet av lys og luft mellom bebyggelsen. Plan- og bygningsetaten kan ikke se at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt av en dispensasjon. En fordel ved å gi dispensasjon er at det omsøkte tiltaket kan oppføres i 3 etasjer, og således fremstår i bedre samspill med den omkringliggende blokkbebyggelsen enn hva tilfellet ville vært for et bygg i 2 etasjer. En utbygging i to etasjer, og innenfor tillatt u-grad, ville gitt et bygg med større fotavtrykk enn det omsøkte tiltaket. Utbygging i tre etasjer gir rom for gode boarealer innenfor en begrenset grunnflate, og muliggjør at større arealer kan avsettes til uteopphold. Dette er også fordeler med hensyn til den verdifulle løvskogen og bøken på nabotomten, da tiltaket således forbruker mindre grunnflate. Ulemper ved tiltaket knytter seg hovedsakelig til at de generelle byggehøydene i plan- og bygningsloven ikke overholdes. Etter en samlet vurdering er likevel de ovennevnte fordelene ved en dispensasjon klart større enn ulempene. større enn ulempene. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Dispensasjon fra pbl. å 18-1 Klager bemerker at behovet for ytterligere dispensasjoner underbygger deres argumenter for omregulering. Plan- og bygningsetaten påpeker at veiopparbeidelseskravet i loven er et forhold som gjelder alle byggesaker der det etableres nye boenheter, og en midlertidig dispensasjon fra denne bestemmelsen underbygger er etter etatens vurdering underordnet i forhold til en eventuell omregulering av eiendommen. Det gis midlertidig dispensasjon fra plan- og bygningslovens, pbl 18-1 første ledd bokstav a) vedrørende veiplikten (opparbeidelse av Gustav Vigelands vei - gangvei 9121). Begrunnelse: Veiforholdene til og langs eiendommen er tilfredsstillende pr. i dag. Tiltaket nødvendiggjør ør derfor ikke veiopparbeidelse i henhold til pbl første ledd bokstav a). Dispensasjonen er betinget av at tinglyst veierklæring foreligger. Plan- og bygningsetaten har videre vurdert dispensasjon fra krav om veiopparbeidelse i lys av omsøkte dispensasjon for kjøring på gangveg. Veien er i dag opparbeidet i ca. 3 meters bredde. En slik bredde er vurdert å være hensiktsmessig med tanke på å redusere fart for kjøretøy som skal benytte seg av gangveien som atkomst. Vegene er regulert til 6 meters bredde uten innregulert skulder. Å opparbeide vegen i full bredde vil kunne medføre bedrede forhold for kjørende, men vil med overveiende sannsynlighet medføre økt fare/ulempe for myke trafikanter, i form av økt fart på gjennomkjørende biler. Dagens veistandard, med tillegg av ytterligere fartsreduserende tiltak, jf. vilkår til dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes

12 Saksnr: Side 12 av 16 10, vil kunne opprettholde tilstrekkelig gode forhold for myke trafikanter. Angående manglende uttalelse fra Byantikvaren Det anføres innledningsvis i klagen at manglende uttalelse fra Byantikvaren er en saksbehandlingsfeil og i strid med etatens praksis, noe som medfører at rammetillatelsen er ugyldig. Plan- og bygningsetaten orienterer om at etaten ikke har som praksis å innhente uttalelse fra Byantikvaren i de byggesakene der naboeiendommen står oppført på gul liste. Samarbeidsavtalen klager viser til forutsetter at tiltak på eiendommer som er oppført på gul liste skal oversendes Byantikvaren for rådgivende uttalelse, men det er kun unntaksvis at Plan- og bygningsetaten ber om Byantikvarens uttalelse når det er naboeiendommen som står oppført på gul liste. Byantikvaren er kommunens rådgivende fagetat i kulturminnespørsmål, men Planog bygningsetaten er vedtaksmyndighet etter plan- og bygningsloven. Etaten bemerker at eiendommen er regulert til bolig, ikke spesialområde bevaring. Plan- og bygningsetaten vurderer at den foreslåtte utbyggingen er av begrenset omfang sammenlignet med Casinetto-anlegget som helhet, og underordner seg øvrig bebyggelse. Plan- og bygningsetaten vurderer at tiltaket ikke svekker Casinetto-områdets bevaringsverdi, og at det i denne saken ikke har vært nødvendig å be om en rådgivende uttalelse fra Byantikvaren. Rammetillatelsen er således ikke fattet på mangelfullt grunnlag eller i strid med normal praksis i etaten. Vedrørende omregulering Det er anført av klager at eiendommen bør være gjenstand for omregulering på bakgrunn av dispensasjonenes antall og omfang. I følge klagen er tiltaket basert på omfattende dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan, noe som undergraver reguleringsplanen som et planredskap og gir en lite demokratisk prosess. Klager mener Plan- og bygningsetaten har forskuttert de forhold som ville blitt belyst i en ordinær reguleringsprosess, og fratar andre interessenter muligheten til å involveres. Da området for øvrig er ferdig utbygd, kan det antas at større byggesaker vil ligge svært langt frem i tid. Plan- og bygningsetaten viser til at tiltaket er grundig redegjort for og vurdert i byggesaken, og etaten kan ikke se at en omregulering vil tilføre noe mer til verken prosessen eller det bygde resultatet. For øvrig viser vi til vår vurdering av dispensasjon fra kravet til bebyggelsesplan. Fartsbegrensende tiltak på gangveien Det anføres i klagen at fartsbegrensende tiltak er plassert på borettslagets grunn, uten at dette er avklart med borettslaget. Plan- og bygningsetaten forutsetter at nødvendige fartsbegrensende tiltak plasseres innenfor det areal som er regulert til veigrunn, med mindre de privatrettslige forholdene avklares med Casinetto borettslag som grunneier. Antall parkeringsplasser og forholdet til lagmannsrettsdommen Klager påpeker at atkomstretten gjelder for inntil 7 boenheter og 11 ll biloppstillingsplasser, og at dette må gjenspeiles i antall parkeringsplasser i tiltaket. et viser til at det er avsatt disponibelt areal i garasjekjelleren, elleren, og mener planene åpner for flere biloppstillingsplasser enn det foreligger veirett for. Planog bygningsetaten viser til rammetillatelsen og de godkjente tegninger som spesifiserer at det godkjennes inntil 11 ll biloppstillingsplasser i dette tiltaket. Dette er i tråd med det antall parkeringsplasser som er stadfestet i lagmannsrettens dom, og Plan- og bygningsetaten kan ikke se at det må iverksettes ytterligere tiltak for å sikre at arealet avsatt som «disponibelt» <<disponibelt>> ikke benyttes til parkering i strid med tillatelsen. Hensynet Hensflet til trær og biologisk mangfold Klager viser til at Bymiljøetatens i sin uttalelse datert anbefaler at bygget trekkes lenger unna edelløvskogen, samtidig som det tas hensyn til bøken på borettslagets eiendomi i sør. I følge en rapport borettslaget har fått utarbeidet vil bøketreet ikke tåle den godkjente utbyggingen. Det anføres at hensynet til biologisk mangfold har betydning for byggets ytre ramme, og burde vært avklart ved rammesøknad. Klager mener byggets størrelse burde reduseres for å imøtekomme Bymiljøetatens uttalelse og at

13 Saksnr: Side 13 av 16 rammetillatelse ikke burde vært gitt før reguleringsarbeidet for Skøyenparken er ferdigstilt. I søknaden er det redegjort for at byggets plassering er vurdert av landskapsarkitekt og arborist i forhold til edelløvskogen og den store bøken pånaboeiendommen. I følge søknaden er den omsøkte plasseringen den beste, og det skal engasjeres arborist for at beskjæring av grener og røtter på træme trærne skal bli gjort fagmessig når byggegruben graves ut. Plan- og bygningsetaten har lagt søkers opplysninger til grunn for tillatelsen, og stilt vilkår om at dette arbeidet blir ansvarsbelagt til søknad om igangsettingstillatelse. Det er en forutsetning for vedtaket at tiltaket ivaretar den verdifulle edelløvskogen og dermed er i tråd med intensjonen i den pågående plansaken for Skøyenparken. Prinsippene i naturmangfoldsloven 8-12 anses dermed som ivaretatt i denne saken. Konsekvenser for naboer og estetiske vurderinger Det anføres at tiltakets høyde og plassering i terrenget medfører tap av sol- og lysforhold for flere leiligheter i Gustav Vigelands vei og 54, særlig i vinterhalvåret. Klager er uenig med etatens vurdering av byggets plassering i terrenget, og tiltakets visuelle kvaliteter. Plan- og bygningsetaten vurderer at ulempene ikke er større enn det som må kunne påregnes når en tomt bygges ut i tråd med utbyggingspotensialet, og viser for øvrig til våre vurderinger for dispensasjon fra høydebestemmelsene i plbl Vedrørende byggets visuelle kvaliteter, vurderer Plan- og bygningsetaten at tiltaket er i tråd med lovens bestemmelser i pbl Casinettoblokkene er plassert med hensyn til topografi og eksisterende grøntdrag. Det omsøkte tiltaket viderefører dette trekket ved at bygningen er orientert i samme retning som den tilgrensende bebyggelsen i nordøst og vest, samtidig som bygget plasseres i høyde med eksisterende terreng. Terrenget bearbeides hovedsakelig bare i forbindelse med nedkjøringsrampen til parkeringskjelleren. elleren. Tiltakets plassering og orientering fremstår ellers som hensynsfull ovenfor eksisterende terreng, bebyggelse og grøntområde, samtidig som det bidrar til å forsterke det indre gårdsrommet i Casinetto-området. Anførsler om manglende konsistens i saksbehandlingen Klager mener at utviklingen av eiendommen i GV 24 er kan sammenlignes med utviklingen av eiendommen Garver Ytterborgs vei 111 B på Haugenstua. Det er anført at det finnes flere likhetstrekk mellom eiendommene som gjør prosjektene direkte sammenlignbare, og at Plan- og bygningsetatens behandling av de to sakene er inkonsistent siden det ble krev omregulering i Garver Ytterborgs vei 111 B, og ikke i GV 24. Plan- og bygningsetaten bemerker at hver sak er vurdert ut fra de konkrete forhold og omgivelser, og kan ikke se at påstandene om inkonsekvent saksbehandling medfører riktighet. Etaten ser at det finnes enkelte likhetstrekk mellom de to eiendommene, i form av at begge eiendommer har vært bebygget med en enebolig som har adkomst over tilgrensende borettslag sin eiendom, og at eiendommene ønskes utbygget med flere boliger enn det opprinnelig var på tomten. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering, utgjør ikke dette i seg selv grunnlag for å hevde at etaten driver inkonsekvent saksbehandling av sammenlignbare saker. Det må vurderes i hver enkelt sak hvorvidt det er nødvendig med en full planprosess, eller om tiltak kan behandles som byggesak med dispensasjoner. Etaten påpeker at det foreligger øvrige trekk ved de to sakene som bidrar til at de ikke er direkte sammenlignbare, herunder at de to byggetomtene er av nokså ulik beskaffenhet. Garver Ytterborgs vei 111 B ligger midt i borettslaget på Haugenstua, omkranset av borettslagets felles utearealer. GV 24 ligger derimot i randsonen av Casinetto-området, på yttersiden av eksisterende bebyggelse og fellesareal. De to tiltakenes påvirkning på omkringliggende bebyggelse og miljø vil således være varierende. Etaten viser til at opprinnelig utkast til planforslag fra utbygger omfattet leiligheter i 7 etasjer, med BRA= 2700 m². m2. Utbyggingen var således av et slikt omfang at det var åpenbart at det ikke kunne behandles i en byggesak. Forslaget ble senere moderert, uten at det ble anbefalt av Plan- og bygningsetaten eller politisk vedtatt. Det er i etterkant sendt inn byggesøknad på tomten, og det ble gitt rammetillatelse til oppføring av 6 boenheter, med adkomst over Haugenstua borettslag sin grunn i vedtak av I GV 24 er det gitt tillatelse til oppføring av 7 boenheter, med adkomst over Casinetto borettslag sin grunn. Plan- og bygningsetaten

14 Saksnr: Side 14 av 16 bemerker at det også finnes elementer i de to sakene anses å være direkte sammenlignbare, herunder spørsmålet om atkomstrett er sikret over naboeiendom. Her har Etaten lagt de samme prinsipper til grunn i begge saker. Klagen anbefales ikke tatt til følge. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for byggeprosjekter Vest Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Ingrid Tungesvik T Helleve - Saksbehandler Anne Torill Halse - enhetsleder Kopi (uten vedlegg) sendt:, Postboks 453, 1327 LYSAKER, gudmund.brudvik@jm.no ADVOKATFIRMAET CONSILIUM DA, Postboks 374, 1301 SANDVIKA, post@cadv.no Casinetto, Gustav Vigelands vei 38, 0274 OSLO, styret@casinetto.no Tarjei Halvor Torgersen, tarjei.torgersen@gmail.com Vedlegg: Vedlegg i sak Nr N r Beskrivelse Avsender Dato Filnavn Klagesak til avgjørelse av 1 ällnltåeesíllêlàlrll avgtørelse av 1_Klagesak til avgjørelse av Fylkesmann Fylkesmann (Dette dokument) Fylkesmann 2 Reguleringskart _Reguleringskart 3 Situasjonsplan _Situasjonsplan 4 S _S Avkjørselsplan _Avkjørselsplan 6 Utomhusplan _Utomhusplan 7 Plan kjeller og 1. etasje _Plan kjeller og 1. etasje 8 Plan 2. og 3. etasje _Plan 2. og 3. etasje 9_Snitt A-A for blokk og Snitt A-A for blokk og plan, snitt 9 51 A'A tnt ntnkk ng plan Snttt JM NORGE As AS plan, snitt og fasade for og fasade for avfallsbod avfallsbod 10 Fasade mot vest, Vest, sør, øst og 0g nord JM NORGE As AS 10_Fasade mot vest, sør, øst åg-iltíiännn wt Vent og nord Tverrprofil avkjørsel _Tverrprofil 11_Tverrprof1l avkjørsel 19)1_aSr1r,ll::1$ _1(: gf; )efs: Søn Øst

15 Saksnr: Side 15 av 16 12_Registreringsplan 12 Registreringsplan utomhusarealer utomhusarealer 13 Trafikkteknisk notat _Trafikkteknisk l3_traf1kkteknisk notat 14 Søknad om rammetillatelse 14_Søknad om rammetillatelse 15_Søknad om Søknad om avkjørselstillatelse ved avkjørselstillatelse ved byggesak byggesak 16 Dispensasjonssøknader _Dispensasjonssøknader 17 Søknad om dispensasjon _Søknad om dispensasjon 18_Opplysninger om Opplysninger om tiltakets ytre tiltakets ytre rammer og rammer og boligspesifikasjoner boligspesifikasjoner 19 Følgebrev F _Følgebrev 20 Redegjørelse _Redegjørelse Gjenpart av nabovarsel og 21_Gjenpart av nabovarsel kvittering for nabovarsel og kvittering for nabovarsel Forhåndsuttalelse fra 22_Forhåndsuttalelse fra Bymiljøetaten Bymiljøetaten 23_Brannteknisk 23 Brannteknisk redegjørelse redegjørelse Trafikkteknisk notat fra Asplan 24_Trafikkteknisk 24_Traf1kkteknisk notat fra Viak Asplan Viak 25_E-post korrespondanse E-post E post korrespondanse mellom mellom Casinetto boretstlag 25 Casinetto boretstlag og JM Norge og JM Norge vedrørende vedrørende nabovarsling nabovarsling 26 E-Postmelding _E-Postmelding 27 E-Postmelding _E-Postmelding 28 E-Postmelding Casinetto _E-Postmelding 29 E-Postmelding _E-Postmelding 30 E-Postmelding Casinetto _E-Postmelding Merknader til søknad om 31_Merknader til søknad om 31 Casinetto rammetillatelse rammetillatelse 32 Trefaglig vurdering - rapport Casinetto 32_Trefaglig vurdering rapport 33 Kart Casinetto _Kart 34 E-Postmelding Bymiljøetaten _E-Postmelding 35 E-Postmelding _E-Postmelding 36 Tilsvar til bemerkninger _Tilsvar 3 til bemerkninger 37 E-Postmelding Casinetto _E-Postmelding Vedrørende tiltakshavers 38_Vedrørende 3 tiltakshavers 38 Casinetto merknader merknader

16 Saksnr: Side 16 av E-Postmelding Kristin Perez-Terron _E-Postmelding 40 Nabomerknad Kristin Perez-Terron _Nabomerknad 41 Rammetillatelse _Rammetillatelse 42 E-Postmelding CASINETTO BORETTSLAG _E-Postmelding 43 E-Postmelding CASINETTO BORETTSLAG _E-Postmelding Klage pårammetillatelse GV24 44_Klage pårammetillatelse 44 Casinetto ( ) GV24 ( ) 45 Oppføring gul liste Casinetto 45_Oppføring gul liste E-Postmelding Tarjei Halvor Torgersen _E-Postmelding 47 Uttalelse til klage ADVOKATFIRMAET CONSILIUM DA _Uttalelse til klage Dom av i Borgarting ADVOKATFIRMAET 48_Dom av i lagmannsrett CONSILIUM DA Borgarting lagmannsrett 49 Merknader til uttalelse til klage CASINETTO 49_Merknader til uttalelse til BORETTSLAG klage