PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for gangbro over Elvegata, Sandnes kommune - plan nr

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for gangbro over Elvegata, Sandnes kommune - plan nr SAKEN GJELDER På vegne av ANS Vågen 33 fremmer AROS arkitekter AS forslag til Detaljreguleringsplan for gangbro over Elvegata, plan nr Plandokumentene er utarbeidet av AROS arkitekter AS, mens broen er utformet av JaJa architects. Planen fremmes for å etablere en innvendig gangforbindelse mellom dagens hotell Residence (gnr/bnr 111/1138) og en ny hotellfløy som skal bygges på toppen av dagens parkeringshus (gnr/bnr. 111/139). Det nye hotell påbygget blir en utvidelse av det eksisterende hotell Residence, og vil ha en funksjonell tilknytning til lobbyen i Amfi Vågen. For å sikre et velfungerende og funksjonelt hotell så er det avgjørende at det opprettes en trygg og sikker innendørs forbindelse i mellom lobby og den nye hotellfløyen på taket av Elvegata 25. Dette løses best i form av en gangbro over Elvegata i 5. etasje. Gangbroen vil bli en intern gangbro for hotellets gjester og skal ikke være åpen for allmennheten. 2. GJELDENDE PLANER Overordnede planer: Regionalplan for Jæren I regionalplan for Jæren er området vist som «utbygd område», hovedsenter og regionalt næringsområde med høy urbaniseringsgrad. Kommunedelplan for sentrum I kommuneplanen er formål for området: veg, gatetun, torg mm. Bebyggelsen på begge sider av gaten er vist som sentrumsformål. Gjeldende reguleringsplan: Reguleringsendring Vågen 33, utvidelse av hotell Residence mm. På vestsiden av Elvegata er området regulert til blandet formål; forretning, kontor, hotell, bevertning, parkering, tekniske anlegg mm. På østsiden til blandet formål; forretning, kontor, hotell. Tilgrensende planer: Reguleringsplan for «Kamgarnkvartalet», gjestehavn og tilliggende gater. Øvrige planer: Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer: Det er ingen registreringer som berører planområdet direkte, men på vestsiden av Elvegata, litt lengre nord enn planlagt gangbro, er en del av kjøpesenteret regulert til spesialområde for bevaring og blandet formål.

2 Gatebruksplan for Sandnes : I gatebruksplanen er Elvegata vist om hovedveg, hovedsykkelrute og hovedgangveg. Planforslaget anses å være i samsvar med overordnede planer 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdets beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet ligger i Elvegata i Sandnes sentrum, mellom hotell Residence i Vågen 33 og eksisterende parkeringshus i Elvegata 25. Planområdet gjelder en inntil 3 m. bred gangbro som ligger i 5 etasje, ca.15,5 meter over gatenivå. Planområdet er begrenset til gangbroas størrelse, og er på ca. 80 m2. Eierforhold, eksisterende bebyggelse og kulturminner Det finnes ingen bebyggelse eller kulturminner innenfor planområdet, men planområdet knytter seg til hotell Residence i vest og eksisterende parkeringshus i øst. Ingen av disse bygningene er registrert i SEFRAK. Bygningene på begge sider av Elvegata (Hotell Residence og parkeringshuset) eies av ANS Vågen 33. Grunn på gatenivå, Elvegata, eies av statens vegvesen, mens et lite areal eies av Sandnes kommune. Planområdets kvaliteter (topografi, grunnforhold og vegetasjon) Planområdet ligger 5 etasje, ca. 15,5 m, over gatenivå i Elvegata. Det er således ingen topografi, grunnforhold og vegetasjon å ta hensyn til. Vind og lokalklima Planområdet ligger midt i Sandnes sentrum, og er således ikke spesielt utsatt for vind. Ved spesielle vindretninger kan Elvegata fungere som en vindtunnel fra nord og sør. Offentlig og privat service/arealbruk, kollektivdekning. Ikke aktuell problemstilling, men planområdet ligger midt i Sandnes sentrum med alle de offentlige og private servicetilbud og kollektivdekning som finnes der. Friområder og friluftsliv i nærmiljøet Ikke aktuell problemstilling for påtenkt reguleringsformål. Gang-/sykkelveitilknytning til viktige målpunkt. Planområdet ligger midt i Sandnes sentrum, og ligger nær alle viktige målpunkt i sentrum, men påtenkt reguleringsformål har ikke behov for tilknytning til spesielle målpunkt. Atkomst og trafikkforhold Adkomst til planområdet skjer i vest fra 5 etasje i hotell Residence, og i øst fra 5 etasje i eksisterende parkeringshus. Det er trapp og heis i begge disse bygg. Gangbroen skaper ikke økt trafikk i sentrumsgatene i seg selv. Utbyggingen av nye hotellrom (som gangbroen skal betjene) kan skape økt trafikk, men dette vil måtte behandles i byggesøknaden for hotellrommene. Kommunalteknisk infrastruktur Planområdet ligger midt i Sandnes sentrum, og ligger nær kommunal infrastruktur, men påtenkt reguleringsformål har ikke behov for tilknytning til kommunalteknisk infrastruktur.

3 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Formålet med planen er å legge til rette for en lukket gangbro mellom hotell Residence og en ny hotellfløy som planlegges på toppen av eksisterende parkeringshus øst for Elvegata. Gangbroen skal ligge i 5 etasje, ca. 15,5 m over gateplan, og skal være en gangbro for hotellets gjester. Bymessige betraktninger Kamgarnkvartalet og Kulturhus-kvartalet fremstår i dag som et historisk av eldre industribygninger, tilbygninger fra tallet og nyere bygninger som Biblioteket og Parkeringshuset.Innenfor de neste 10 år blir Kulturhuskvartalet utvidet med et hotell som påbygg til eksisterende p-hus i Elvegaten 23, og videre en ny bygning og passasje på den gamle politistasjon-tomten i Elvegata 25. Den fremtidige utviklingen vil styrke sammenhengen mellom de to kvartaler og dermed også skape en større bymessig sammenheng og forbindelse fra vest til øst; fra Ruten gjennom Amfi Vågen og den nye passasjen på politistasjonstomta og frem til Vågen Vgs. Broens utforming og estetikk Hovedformålet med utformingen av den nye gangbro er å skape en funksjonell og lett bro, som innføyer seg i den eksisterende kontekst. Broen er derfor utformet som en slank, enkel og lett konstruksjon, i samme familie som broen i 2. etasje. I motsetning til den eksisterende broen, foreslår vi den nye broen i lyse materialer som spiller sammen med himmelens skiftende lys og farge nyanser. Arealformål og størrelser Planområdet reguleres til Hotellformål. Planområdet er på 175 m2. Gangbroen vil ha en ytre bredde på maksimum 3 m, være i 1 etasje, og ha en største høyde på 4,0 m. Største areal på gangbroen kan være 110 m2 BTA, Grad av utnytting Planområdet er regulert med en bredde på 5 m, men gangbro kan maks være 3 m bred. Dette for å ha litt justeringsmuligheter for plassering av broen tilpasset eksisterende bygningers konstruksjoner. Utnyttelse vil dermed bli ca. 63 %. Byggegrenser, bygningers plassering og utforming Byggegrenser ligger i plangrense. Plassering og utforming av gangbro er beskrevet ovenfor. Veiløsning og parkering Gangbroen er regulert til, og skal fungere som en gangareal. Det har som formål å forflytte hotellets gjester fra den planlagte nye hotellfløyen på toppen av eksisterende parkeringshus. Gangbroen har ingen formål som øker behov for parkeringsplasser. Adkomst til gangbroen skjer via 5 etasje i hotell Residence og eksisterende parkeringshus (ny etasje). Det er trapper og heiser på begge sider av gangbroen. Lekeplasser Planformålet utløser ingen krav om lekeplasser. Støyberegninger og støyskjermingstiltak Gangbroen skal være innglasset, så støyvurdering vurderes som unødvendig. Broen skaper heller ingen støy for omgivelsene. Universell utforming Det er adkomst til gangbroen i begge ender via heiser. Broen er således tilgjengelig for bevegelseshemmede.

4 Det er tatt høyde for UU med 2 håndlister i henholdsvis 70 cm og 90 cm høyde, rettet mot rullestol brukere. Sklisikkert og jevnt gulv underlag med begrenset gjenskinn. Minimert bruk av helseskadelige stoffer/materialer. Kontraster i materialer, hvor materiale valgt til gulv og loft står i kontrast til resten. Avfallshåndtering Gangbroen skaper ingen nye behov for avfallshåndtering. Broen vil bli rengjort som del av hotellets øvrige renholdstjeneste, og hotellets eksisterende avfallshåndtering vil bli benyttet. Kriminalforebyggende tiltak Gangbroen er en internbro for hotellets bruk. Brukere er således hotellets gjester. Gangbroen vil få store glassflater mot Elvegaten, dels for å oppnå et lett og lyst preg, men det vil samtidig medføre at hele gangbroen har godt innsyn fra omgivelsene. Rekkefølgekrav Det er lagt inn rekkefølgekrav som sikrer at gangbroen ikke blir bygd dersom det ikke blir bygd noe hotell på østsiden av gaten. Likeledes er det stilt krav om at gangbroen skal rives dersom hotellet skifter formål og det ikke drives hotell i dette kvartalet mer. ROS-analyse Det er utarbeidet en ROS-analyse for planområdet. Den viser at det er få konfliktpunkter mht. ras/skred/flom og grunnforhold. Broen vil ikke bli fundamentert i grunnen og skaper ingen fare for forurensing eller risiko ved transport. Broen er heller ikke spesielt sårbar for bortfall av vann eller energiforsyning, og nødetater har god tilkomst. Broen vil bli dimensjonert iht. forskriftskrav for å hindre sammenbrudd eller nedfall av bygningsdeler. Risiko for terrorangrep og kriminalitet anses som liten. Illustrasjonsplan, sol/skyggediagram og snitt mm Det er utarbeidet illustrasjoner i form av tegninger og fotomontasjer som viser hvordan broen vil ta seg ut i bybildet. Illustrasjonene viser gatebildet sett hhv. nordfra og sørfra på nært hold og mer på avstand. Illustrasjonene viser øverst situasjonen slik den er i dag, i midten situasjonen med gangbro og ny hotellfløy, og nedre bilde viser situasjonen ved fremtidig planlagt bebyggelse på «politistasjonstomten». Det er også utarbeidet sol- og skyggediagrammer som viser hvordan broen vil kaste skygge på nabobebyggelse og gateplan i tidspunkt angitt på diagrammene. Broen vil ikke kaste skygge på viktige uteoppholdsplasser, men kun på Elvegaten. Forhold til omgivelsene Gangbroen vil bli godt synlig i gatebildet. Det er derfor tatt hensyn til at den skal tilpasses eksisterende bebyggelse i gaten, samt at den ikke skal hindre utsyn til viktig siktpunkt i horisonten fra gatenivå. Forhold til eksisterende bebyggelse: Eksisterende bebyggelse på vestsiden består av en eldre bygningsmasse i 2-5 etasjer. Bebyggelsen er en typisk murbebyggelse med pusset, lysmalt overflate med relativt små vindusåpninger. Bygningene huser Amfi-senteret Vågen 33, samt hotell Residence. På østsiden ligger et kombinert parkeringshus og næringsbygg som er bygget opp med en fasade av mørke metallspiler. Bibliotek og kulturhuset ligger noe lenger nord i gaten. Disse er kledd med rød teglstein. Som beskrivelsen viser har byggene på hver side av Elvegata svært ulik karakter. En gangbro som skal forbinde disse bør derfor ha en karakter som kan fungere mot alle.

5 Man har derfor valgt å bygge gangbroen så «lett» og transparent som mulig, med mye glass i fasadene. Det gir en bro som er gjennomsiktig. Det er også valg, i motsetning til eksisterende gangbro noen etasjer lavere, en lys farge på broen for å gi en mist mulig kontrast mot himmelen. Viktige siktlinjer: Elvegata ligge orientert cirka nord sør. Den er bebygget på vest- og østsiden, så gaterommet strekker seg i gatas lengderetning. Mot nord ser man mot fjellkjeden på motsatt side av Gandsfjorden. Den nye gangbroen ligger på kote m.o.h. og lander på kote m.o.h., og har en slak helning fra Amfi Vågen over til Elvegaten 25 (se snitt AA). På grunn av den høye plasseringen er den nye gangbro ingen forhindring i utsikten til Gandsfjorden og den omliggende fjellformasjon (se bilde 1-4). På grunn av broens lette utforming, transparens og lyse materialer vil den underordne seg de omliggende bygninger og ha en nedtonet visuell innvirkning i gatebildet. Mot sør dreier Elvegaten mot vest, og man ser ikke enden av gaten. Det er intet landskapsbilde som er fremtredende som et fondmotiv i gaten. Gangbroen vil kun bli synlig mot himmelen. Det er laget illustrasjoner av virkning av gangbroen i gatebildet sett hhv. Mot nord og sør. Illustrasjonene er vist med 3 bilder, der det øvre viser dagens situasjon (uten gangbro), bilde nr. 2 viser gangbro og nytt hotell over parkeringshuset, mens bilde nr. 3 viser situasjonen når planlagt høyhus og gangpassasje gjennom det gamle politihuset er etablert. 5. KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Varsel for planstart er varslet i Stavanger Aftenblad den Berørte parter og offentlige myndigheter er varslet i brev datert , etter adresseliste i kommunens startpakke. Frist for merknader var satt til Det er pr kommet inn følgende merknader: Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen påpeker at broen plassering i 5 etasje ikke vil gi noen konflikt i forhold til frihøyde iht. vegnormalen. Det må tas med i bestemmelsene til planen at tekniske planer for gangbro må oversendes statens vegvesen for gjennomsyn/godkjenning. Vegvesenet har ingen ande merknader, men tar høyde for flere merknader når det foreligger et konkret planforslag. Forslagsstillers kommentar: Krav om at tekniske planer skal sendes statens vegvesen for gjennoms/godkjenning er lagt inn i reguleringsbestemmelsene. Sandnes Eldreråd, mail datert Eldrerådet krever at utbygging planlegges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Forslagsstillers kommentar: Gangbroen vil bli tilknyttet heis på begge sider, og vil i tillegg utstyres med ledelinjer for svaksynte og at det skal benyttes materialer som ikke er kjent for å gi allergiske reaksjoner.

6 Fylkesrådmannen, regionalplanavdelingen, brev datert Planen må ses i sammenheng med om dispensasjon over parkeringshus gis. Det forutsettes at planarbeidet bortfaller om dispensasjon ikke gis. Forutsatt dispensasjon må planen stille krav til arkitektonisk utforming som gir et positivt innslag i bybildet. Utover dette har fylkesrådmannen ingen vesentlige merknader til planarbeidet. Forslagsstillers kommentar: Gangbro er sterkt knyttet til om det kommer hotell over parkeringshuset eller ikke. Uten hotell blir det heller ikke bygget gangbro. Lyse Elnett AS, brev datert Lyse har en nettstasjon på bakkeplan innenfor planområdet. Ev. installasjoner på bakkenivå må ta hensyn til nettstasjonen. Adkomst og ventilasjonsforhold til nettstasjonene må ivaretas. Ev. flytting/endring, samt nye tilknytninger skjer til de enhver tid gjeldende retningslinjer. Forslagsstillers kommentar: Gangbro kommer 5 etasjer over bakkeplan. Det er ikke planlagt noen installasjoner på bakkeplan. Adkomst og ventilasjonsforhold til nettstasjonen blir ikke endret.

7 6 - KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Grønt og friområder Planen regulerer en intern gangbro for hotell Residence. Den skaper ikke behov for, eller ødelegger for allerede etablerte grøntområder. Barn og unges forhold Planen regulerer en intern gangbro for hotell Residence. Den har ingen innvirkning på barn og unges forhold i byen. Miljø, forurensing, støyforhold Gangbroen medfører ingen graving i grunnen. Den skaper ingen forurensing, og det er stilt krav i reguleringsbestemmelsene om at det ikke skal benyttes materialer som er kjent for å gi allergiske reaksjoner. Gangbroen er innebygget, og støy fra trafikken er ikke noe problem. Broen skaper heller ikke støy i seg selv. Befolkningsøkning og service behov Planen regulerer en intern gangbro for hotell Residence. Den gir ingen befolkningsøkning, og skaper heller ikke noe økt servicebehov fra det offentlige. Forhold til funksjonshemmede Gangbroen er tilrettelagt for bevegelseshemmede ved heis i begge ender. Det er dessuten planlagt 2 håndlister i henholdsvis 70 cm og 90 cm høyde, rettet mot rullestol brukere. Det er også planlagt sklisikkert og jevnt gulv underlag med begrenset gjenskinn, samt minimert bruk av helseskadelige stoffer/materialer Estetikk og bybilde Gangbroen vil bli et nytt innslag i bybildet. Den er plassert så høyt at den ikke vil skjerme for den lille utsikten til fjellkjeden øst for Gandsfjorden som finnes i gateløpet. Gangbroen vil stort sett ses mot himmelen. Det er tatt hensyn til omliggende bebyggelse ved at gangbroen er utført så smekker som mulig, inneholder mye glass (gjennomsiktig), og vil gis en lys farge for å skape minst mulig kontrast mot himmelen. Virkningen i gatebildet er godt illustrert ved fotomontasjer. Rekkefølgekrav Det er lagt inn rekkefølgekrav som sikrer at gangbroen ikke blir bygd dersom det ikke blir bygd noe hotell på østsiden av gaten. Likeledes er det stilt krav om at gangbroen skal rives dersom hotellet skifter formål og det ikke drives hotell i dette kvartalet mer.

8

9

10

11

12