REGULERINGSBESTEMMELSER TIL. Reguleringsplan Bugten

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL Reguleringsplan Bugten Dato for siste revisjon av bestemmelsene: (med justeringer i tråd med Bystyrevedtak ). Bestemmelsene gjelder for det regulerte området som er markert med plangrense på kartet i målestokk 1:1000, datert GENERELT 1.1 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål (jfr. Plan- og bygningslovens 12-5): Bebyggelse og anlegg - Avløpsanlegg (A1-A2) - Bolig / Tjenesteyting (B/T) - Forretning (F) - Lekeplass (L1) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg (K1-K3) - Annen veggrunn (AV1-AV4) - Parkering (P1) - Kai (Kai1-Kai4) Grønnstruktur - Friområde (F1-F6) - Turveg (Tveg1-Tveg3) Bruk og vern av sjø og vassdrag - Småbåthavn (Sm) - Ferdsel (Fe) Hensynssone - Flomfare (FL1-FL2) 1.2 Hensikten med planen Hensikten med planen er å legge til rette for bygging av boliger og bo- og servicesenter, med nødvendig infrastruktur og grøntområder. Plannr 972 Egengodkjent side 1 av 7

2 2. FELLES BESTEMMELSER 2.1 Rekkefølge Før det gis igangsettingstillatelse for område B/T, skal følgende anlegg være opparbeidet: - Flytting av båtplassene for Lensmannsdalen båtforening til SM, samt avvikling av eksisterende bryggeanlegg og opplagsplass for båter på land. - Utfylling i elva og etablering av ny vannfront foran B/T. - Atkomstveg K3. Før det gis brukstillatelse for B/T: - Friområde F2, F3 og F5 skal være ferdigstilt - Turveg Tveg1, Tveg2 og Tveg3 skal opparbeides i henhold til kommunens norm mht bredde, materialbruk, dekke og belysning. Turvegen skal godkjennes av kommunen. - Kai2 skal være ferdigstilt - Fortau langs Leirvollen, fra innkjøringa ved gnr 221 bnr 1546 til TVEG1, skal være opparbeidet - Offentlig lekeplass L1 skal være opparbeidet dersom B/T bygges ut med boliger. Blir B/T utbygd med omsorgsanlegg faller samtidighetskravet bort. - Lensmannsbekken (FSV) skal gjenåpnes nedenfor pumpestasjonen på strekningen fra TVEG3 til elva 2.2 Dokumentasjon Landskapsplaner For området B/T skal det, før det gis igangsettingstillatelse, foreligge godkjent landskapsplan i mål 1:200 som viser ny bebyggelse, parkeringsarealer, fellesarealer, lekeområder, terrengbehandling, belegg, beplantning etc. Landskapsplanen skal også omfatte tilstøtende områder som skal opparbeides samtidig med B/T: Friområder, inkludert lekeareal L1, turveger og vannfront med brygge Kai2. For områdene Kai1, Kai2, Kai3, Sm, P1, F2 og A1 skal det, før det gis igangsettingstillatelse, foreligge godkjent landskapsplan i mål 1:200 som viser ny bebyggelse, parkeringsarealer, fellesarealer, terrengbehandling, belegg, beplantning, faste brygger, slipp og flytebrygger etc. Anleggsmelding Anleggsmelding for kommunaltekniske anlegg skal være godkjent av kommunen før igangsettingstillatelse gis. Tilgjengelighet i uteområder Det skal sikres god tilgjengelighet i uteområdene for hele befolkningen, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Alle uteoppholdsarealer skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Plannr 972 Egengodkjent side 2 av 7

3 2.3 Miljøforhold Grunnforhold Før det gis igangsettingstillatelse for byggearbeider på B/T skal det utføres supplerende geotekniske undersøkelser og redegjøres for eventuelle stabiliseringstiltak, i tråd med rapport fra Multiconsult datert Sikring av skråninger, kontroll med grunnvann og overflatevann Innenfor planområdet skal skråningene og toppen av skråningene, innenfor felt F1, F4 og F6, stort sett være uberørt og uten større terrenginngrep. Som hovedregel må terrenginngrep i skråningen med sensitiv grunn utformes slik at stabilitetsforholdene forbedres. Tiltak innenfor planområdet må ha fokus på å sikre skråninger der det ligger eksisterende bebyggelse nær toppen av skråningene. Ny bebyggelse og konstruksjoner i grunnen må etableres slik at stabilitetsforholdene forbedres. Stabilitetsberegninger Sikringstiltakene skal bidra til en vesentlig forbedring av eksisterende stabilitet i området. I henhold til NVE s retningslinjer 1/2008 Planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag tabell 4.3 skal sikkerhet mot ras være = 1,4 og det skal utføres skjerpet kontroll. Dette må vises ved stabilitetsberegninger basert på tidligere og nye grunnundersøkelser når endelige planer foreligger. Vegfyllinga for Porsgrunnsvegen i Lensmannsdalen Det skal undersøkes hvilke typer løsmasser som finnes i vegfyllinga for Porsgrunnsvegen og i fyllinga ned mot pumpestasjonen på østsida av vegen. Utfyllingen i elva Det skal gjøres grunnundersøkelser med opptak av prøver både på land og i elva, som grunnlag for stabilitetsberegninger for fyllinga med vannfront. Det skal også foretas detaljert lodding av elvebunnen i flere profiler. Ved utfylling i elva eller andre bygningsmessige tiltak, som brygger o.l., skal disse gis en utforming og en avslutning mot vannet som er vakker og tiltalende, i gode slitesterke materialer. Åpne steinfyllinger tillates ikke. Det skal legges til rette for at de som ferdes langs elva kan ha kontakt med vannet og komme helt ned til vannet noen steder. Utbyggingsområdet B/T Det skal gjøres grunnundersøkelser med opptak av prøver på byggetomta B/T som grunnlag for fundamenteringsløsninger og stabilitetsberegninger. Beregningene skal ta for seg skråningene foran og bak den planlagte bebyggelsen, og de skal omfatte både områdestabilitet og lokalstabilitet. Beregningene skal kontrolleres av en uavhengig geotekniker fra et annet firma. Plannr 972 Egengodkjent side 3 av 7

4 Andre tiltak og terrenginngrep Dersom det skal gjennomføres andre byggetiltak eller terrenginngrep i planområdet, som bygging av nye kaifronter, etablering av turveger i friområdene, masseforflytninger eller lignende, skal det utføres geotekniske vurderinger, evt. undersøkelser, for å sikre at tiltakene eller inngrepene ikke øker faren for ras. Energikilder Ved planlegging og utbygging av bygninger skal miljøvennlige alternative energikilder/løsninger utredes. Forurensning i grunnen Før det gis igangsettingstillatelse på B/T skal det foretas vurderinger/undersøkelser i h.h.t. SFT s retningslinjer for forurenset grunn for å klarlegge om det finnes forurensede masser i grunnen. Hvis det påvises slike skal disse tas hånd om på en forsvarlig måte, og evt. tiltak som er nødvendige skal dokumenteres. Radon Ved ny bebyggelse skal gulv nærmest bakken og vegger i hus med kjeller utformes på en måte som sperrer for radon i fra bakken og i fra fyllmasser inntil grunnmuren. Under kjellergulv skal det være innretninger som lufter ut radon. I boligrom skal konsentrasjonen av radon ikke overstige 200 Bq/m3. Utbygger skal framlegge plan for teknisk sektor som viser nødvendige forebyggende tiltak før boring-, sprengnings- eller gravearbeider iverksettes. Gjenåpning av Lensmannsbekken Lensmannsbekken (FSV) skal gjenåpnes nedenfor pumpestasjonen på strekningen fra TVEG3 til elva, både som et flomløp og som miljøskapende faktor. Det skal legges til rette for gyteplasser for sjøørret. 2.4 Automatisk freda kulturminner Dersom det ved tiltak i marka skulle dukke opp mulige automatisk freda kulturminner, må arbeidet straks stanses. Tiltakshaver har ansvar for at kulturseksjonen hos fylkeskommunen varsles omgående, i samsvar med 8 i Kulturminnevernloven av 9 juni REGULERINGSFORMÅL 3.1 Bebyggelse og anlegg: Bolig / tjenesteyting (B/T) Arealbruk Området skal brukes til følgende formål eller kombinasjoner av disse: - Blokkbebyggelse for boliger, inkludert fellesarealer - Allmennyttig formål for bo- og rehabiliteringssenter - Tilhørende parkering, garasjer, boder og lignende for formålene ovenfor Plannr 972 Egengodkjent side 4 av 7

5 Utnytting Max tillatt BYA = 65 %. Ved beregning av BYA skal åpne parkeringsarealer innenfor B/T regnes med. Høyder i forhold til flom Alle bygningskonstruksjoner, tekniske installasjoner etc. som ikke tåler fuktighet skal bygges høyere enn NGO kote +3,2 m. Bygningskonstruksjoner m.m. som ligger lavere enn denne høyden (kjellere m.m.) må utføres slik at de tåler å settes under vann. Byggehøyder Maks tillatte byggehøyder (kotehøyder): Areal BYA Maks kotehøyde m2 +18, m2 +16,7 Øvrig areal +13,2 Må plasseres innenfor området som er avgrenset med byggegrenser på plankartet. Plassering, utforming Bebyggelsen på B/T skal plasseres innenfor byggegrensene som er vist på plankartet. Bebyggelsen skal ha høy arkitektonisk kvalitet og skal utføres i vår tids formspråk. Bygningsvolumene skal deles opp og høydene skal varieres, innenfor de rammene som bestemmelsene setter. Parkering For hver leilighet/boenhet skal det opparbeides parkeringsplasser iht den til enhver tid gjeldende kommuneplan. Uteoppholdsareal Innenfor byggeområdet B/T skal det opparbeides uteoppholdsareal på til sammen min. 30 m 2 pr. bolig, inkludert private uteoppholdsarealer. Ved utbygging med boliger skal 50% av arealet plasseres på bakkenivå, resten kan være på balkong/takterrasse, inkl. private uteoppholdsarealer. Ved utbygging med omsorgsprosjekt skal 10% av arealet plasseres på bakkenivå, resten kan være på balkong/takterrasse, inkl. private uteoppholdsarealer. Sandlekeplass(er) Ved utbygging av B/T med boliger skal det etableres sandlekeplass(er) i samsvar med arealdelens krav; det vil si minst 0,25 daa pr 30 boliger innenfor 50 meters avstand. Sandlekeplass(er) kan plasseres innenfor B/T eller evt. innenfor L1 dersom avstand og utforming av adkomst er tilfredsstillende. Området mellom byggegrense og formålsgrense langs elva Plannr 972 Egengodkjent side 5 av 7

6 Balkonger over 1. etasje kan stikke inntil 2 m utenfor byggegrensa. Sportsbod Hver boenhet skal ha tilgang til en sportsbod på min 5 kvm. Sportsboder kan etableres som del av boligbygg, som del av garasjeanlegg eller som frittstående bygg. Miljøstasjon Det skal innarbeides miljøstasjon på B/T, enten som en del av bygget eller på terreng. Ved plassering på terreng skal stasjonen bygges inn eller skjermes. Plassering og utforming av miljøstasjonen skal vises på tegninger ved søknad om igangsettingstillatelse. Nettstasjon Dersom kraftbehovet tilsier det skal det innarbeides nettstasjon for den nye bebyggelsen på B/T, enten som en del av bygget, eller som en del av parkeringsanlegget. Nettstasjonen skal vises på landskapsplanen for området. 3.2 Bebyggelse og anlegg Forretning (F) På område F kan det bygges et kontor på inntil 50 m 2 for salg av fritidsbåter, samt mindre bygg som boder, miljøstasjon og liknende. Maksimal utbygging kan utgjøre 250 m 2. Bygg skal plasseres min. 20 m fra regulert vannfront. 3.3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kai2 På Kai2 kan det etableres slipp. Parkeringsplasser Parkeringsplasser P1 er felles privat for småbåthavna Sm. P1 skal opparbeides med min.15 % av arealet som grøntanlegg med beplantning som oppdeling og skjerming. 3.4 Grønnstruktur Friområder Naturlig vegetasjon på friområdene skal i størst mulig grad bevares, av hensyn til ras, landskapsbilde og biologisk mangfold. Dersom det skal foretas terrengendringer eller andre inngrep av betydning skal disse vises på landskapsplaner og konsekvenser m.h.t. ras og flom skal vurderes, jfr. pkt. 2.3 om Grunnforhold Andre tiltak og terrenginngrep. Turveger Turveg TVEG1 kan krysses av kjøretrafikk ved bruk av slipp å KAI2. Turveg TVEG3 kan brukes som kjøreadkomst til kommunens pumpestasjon på A2. Plannr 972 Egengodkjent side 6 av 7

7 3.4 Bruk og vern av sjø og vassdrag Småbåtanlegg (SM) Det er krav om godkjent landskapsplan, se pkt Friluftsområde i sjø og vassdrag (FSV) Åpen bekk. 3.5 Hensynssoner Flomfare Skienselva (FL1) Avgrensning av område med fare for flom fra Skienselva (FLl) er vist på plankartet med skravur og avgrensa med stipla linje. Grense for areal med flomfare er satt til kote +3,2. Flomfare Lensmannsdalen (FL2) FL2 skal utføres som et erosjonssikret flomløp for Lensmannsbekken i tilfelle kulverten under Porsgrunnsvegen går tett og vannet strømmer over vegen. Mot B/T skal flomløpet utformes slik at en eventuell flom ikke skader bygninger. Bevaring naturmiljø (H560_1) Det tillates ikke hogst av den store eika (markert på plankartet med symbol for Eksisterende tre som skal bevares ), graving som kan skade rotsonen eller fjerning av levende eller døde greiner fra treet. Plannr 972 Egengodkjent side 7 av 7