TYDAL KOMMUNE. Saksframlegg. Behandling av klage på vedtak om avslag på fritak fra boplikt på Stuesjø/Hulvolden gnr 185 bnr 1 i Tydal

Transkript

1 TYDAL KOMMUNE Arkiv: 185/001 Arkivsaksnr: 2010/ Saksbehandler: Hege Hopen Amundal Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet Behandling av klage på vedtak om avslag på fritak fra boplikt på Stuesjø/Hulvolden gnr 185 bnr 1 i Tydal Vedlegg: Klage på vedtak i Formannskapet om avslag på fritak fra boplikt på Stuesjø/Hulvold. Klage på avslag TK Kart eiendom 185/1 Gårdskart Søknad om konsesjon på erverv av eiendommen Stuesjø/Hulvolden gnr 185 bnr 1 i Tydal - utsettelse av boplikt 185/1 Søknad om fritak eller utsettelse av boplikt Utsnitt gårdskart m/ kartlag dyrkbar jord, M: 1:10000 Bilder fra befaring Vedlegg Søknad om konsesjon på erverv av eiendommen Stuesjø/Hulvollen gnr 185 bnr 1 i Tydal Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom i henhold til konsesjonsloven av 28. november /1 Søknad om konsesjon på eiendommen Hulvolden/Stuesjø Vedlegg til søknad Oppsummering av punkter fra møte om overdragelse av Haugen Øvre på Stugudal Ang. sak 2010/190: Søknad om konsesjon på eiendommen Hulvolden/Stuesjø. G.nr. 185, b.nr.1 Bilder fra Hulvollen Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) mv. Saksopplysninger Mary Ingebjørg Aas har i brev mottatt klaget på vedtak om konsesjon på vilkår om boplikt. Aas eier eiendommen Stuesjø/Hulvollen gnr 185 bnr 1. I forbindelse med overdragelse fra far til datter i 2010 ble det søkt konsesjon fordi boplikten etter 5 2. ledd ikke skal oppfylles. Søker fikk i sak FS-39/10 5 års utsettelse av boplikt fram til Aas søkte i brev datert

2 om fritak, evt. utsettelse av boplikten. Tydal kommune har behandlet saken først i utvalg for areal, miljø og teknikk den hvor søker fikk medhold med begrunnelsen at søker ønsker å bosette seg på bruket ifra Saken ble videre behandlet i formannskapet FS-58/15 den hvor det ble vedtatt avslag. Det ble lagt avgjørende vekt på bosetting og helhetlig ressursforvaltning. Klageren mener Tydal kommune skal revurdere sitt avslag ut fra mer opplysninger i klagen. Her blir det argumentert med at Stuesjø/Hulvolden er så vidt over grensene til å oppfylle kravene i konsesjonsloven når det gjelder dyrkamark og skog. Klagerens livssituasjon med bopel og arbeid i en annen kommune er en av hovedgrunnene for at det ønskes fritak/utsettelse av boplikten. Det blir også påpekt at det er lenge siden småbruket hadde fast bosetting og at adkomsten til eiendommen blir problematisk vinters tid. I tillegg mener klager at noen av opplysningene om eiendommen i utredningen ikke er riktige. Opplysninger om eiendommen: I følge gårdskart fra Skog og landskap består eiendommen av 29 daa fulldyrka areal, 554 daa produkstiv skog og 208 daa annet areal. Klager mener det må trekkes ca 13 daa pga Trønderenergi Netts hogst i 5 meters bredde langs alle kraftlinjer. Ved befaring ble våningshuset vurdert til middels standard. Aas mener at våningshuset ikke er så god som middels standard: 45 km 2, redusert takhøyde i andre etasje, mangler nødvendigheter som bl.a. vaskerom, huset er uisolert bortsett fra litt vindsperre og isolasjon rundt vinduene. Vannet har frosset i flere år og kloakken har gått tett to av de tre siste årene. Søker har planer om å bygge på inngangspartiet slik at vaskerom/do blir flyttet opp fra kjelleren. Driftsbygning: ble bygd i 1935 og vurdert ved befaring som tømmerbygning av bra standard. Aas mener driftsbygningen er skjev, begge tverrendene er på tur ned mot sjøen og må rettes opp. Låvebrua er ødelagt, den må repareres før den kan brukes til noe. Opplysninger om søker: Aas opplyser i klagen at hun trenger dagens lønn (med spesialsykepleier- og skifttillegg) for å betale lån, og nåværende og framtidige kostnader på Stuesjø. Ønsker ikke å begynne opplæring i ny jobb i en alder av 60. Vurdering Lovgrunnlag: Saken behandles etter Lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven). Konsesjonsloven har som formål ( 1) å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturinteresser og friluftsinteresser og hensynet til bosetting. 5: ved erverv av bebygd eiendom hvor fulldyrka og overflatedyrka er mer enn 25 dekar, eller mer enn 500 dekar skog er konsesjonsfrihet etter første ledd nr 1 og 2 betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor den i minst 5 år. Som bebygd eiendom regnes her eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig. Saken behandles etter 6 (bopliktens innhold): Erverver som etter 5 2. ledd har boplikt på en

3 eiendom, skal ta eiendommen som sin reelle bolig. En eiendom er tatt som reell bolig hvis eieren er registrert bosatt på eiendommen etter regler fastsatt i eller medhold av lov 16. januar 1970 nr 1 om folkeregistrering. Det vil si personer regnes som bosatt der de regelmessig har sin døgnhvile. Lovbestemt boplikt påhviler eieren selv. Det følger av 9 4. ledd at det skal legges særlig vekt på hensynet til bosettingen, en driftsmessig god løsning, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Prisvurdering og skikkethet ved slike konsesjonsvurderinger skal ikke tillegges vekt. Ved tvil om hvordan samfunnsinteressene best kan ivaretas skal det legges korrigerende vekt på søkers tilknytning til eiendommen og søkers livssituasjon ( 9). Aas ønsker at Tydal kommune skal revurdere sitt avslag ut ifra de mer utfyllende opplysninger i klagen: Aas påpeker at Stuesjø/Hulvold er så vidt over grensen til å oppfylle kravene i konsesjonsloven når det gjelder dyrkamark og skog. Konsesjonsgrensen er fastsatt, noe kommunene må forholde seg til, og det finnes ingen grunn til lemping av loven på dette. Kommunen bestemmer gjennom konsesjonsloven hvilken eiendomsstruktur og eiendomsutvikling som er ønsket i Tydal. Saken skaper presedens. Bosetting: Tydal kommune har pr innbyggere. I 1992 hadde Tydal 1008 innbyggere. Utviklingen har vært negativ i flere av årene etterpå. Befolkningsutviklingen i Tydal er vist i tabellen under (statistisk sentralbyrå). Befolkning. Utv. år Folkemengde Tydal kommune har i sin kommuneplan vedtatt å legge til rette for både spredt boligbygging og sentrumsnære bomuligheter. Tydal kommune har en planpolitikk der målet er positiv befolkningsutvikling. Det skal legges best mulig til rette for at dette skal la seg gjennomføre. Erververens formål med å søke fritak fra boplikten vil ikke ivareta bosettingshensynet. Personlig boplikt på eiendommen antas å øke aktiviteten i lokalsamfunnet. Positiv befolkningsutvikling er som tidligere nevnt ett av målene i Tydal kommunes planstrategi. I henhold til retningslinjene i rundskriv M-2/2009 punkt kan konsesjonsmyndighetene treffe avgjørelser som tar sikte på å øke folketallet: «Det er kommunenes oppfatning av bosettingsutviklingen i det aktuelle området som skal tillegges vekt». Vilkåret om boplikt ved eiendomsoverdragelse er derfor et tiltak her, og må vektlegges høgt. Driftsmessig god løsning: Eiendommen består av èn teig med all dyrka jord omkring husene. Drifta av jorda bør være i overenstemmelse med huseier/den som bruker husene. I tillegg til den dyrka jorda, har eiendommen skogressurser. Klager sier at tilstedeværelse ville vært et pluss for å ha tid til å drive nok i skogen. Det vurderes at skogressursene blir forvaltet best mulig om grunneier er i lokalsamfunnet. Eiers tilstedeværelse i lokalsamfunnet vil forenkle fellestiltak og plikter som følger landbrukseiendommen. Det vurderes at det er større interesse for å holde i hevd, både hus og eiendom hvis boplikten blir oppfylt.

4 Helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet: Hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap vil kunne ivaretas på en mer forsvarlig måte om eier bor på eiendommen framfor tilfeldig tilstedeværelse. Aas sier i sin klage «Jeg har dessverre ikke stor tilstedeværelse enda men jeg vil si den ikke er liten heller. Jeg jobber intensivt i min jobb i Narvik for nettopp å kunne få friperioder så lenge at jeg han dra til Stuesjø for å gjøre noe utvendig eller innvendig, avhengig av årstid». Hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap er utdypet nærmere i rundskriv M-2/2009 Landbruks- og matdepartementet: «Med «helhetlig ressursforvaltning» menes at en må se på hvilke virkninger et eierskifte har for alle ressursene på eiendommen enten det gjelder jord- og skogbruksarealer, bygninger eller øvrige deler av eiendommen. I begrepet ligger det også at en i størst mulig grad ivaretar generasjoners behov. Ressursene skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at eiendommen i framtida kan legge til grunnlag for drift og bosetting. Departementet antar at en eier som selv bor på eiendommen sin har større foranledning til å ivareta eiendommens ressurser i et slikt langsiktig perspektiv enn den som ikke bor der. Selv om verken hensynet til bosetting eller kulturlandskapet gjør seg gjeldende, eller selv om disse hensynene bare i liten grad gjør seg gjeldende, kan hensynet til en helhetlig ressursforvaltning tilsi at konsesjon avslås, eller at det stilles vilkår.» En eier som selv bor på eiendommen sin har større foranledning til å ivareta eiendommens ressurser i et langsiktig perspektiv enn den som ikke bor der. Søker har et mål om at eiendommen ikke skal falle i verdi når hun sitter med eierskapet. Ut fra kommunens erfaringer er det enklest å innfri det målet ved stor tilstedeværelse. Eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold: Klager påpeker at det i vedtaket fra kommunen står: «Eiendommen i seg selv anses å være marginal med tanke på tradisjonelt landbruk». Klager skriver at Stuesjø er en eiendom med mange begrensninger til tross for sine 750 dekar. Det går en skogsvei gjennom hele eiendommen, Statskrafts vei til lukehuset, hytteveier, hyttefelt, kraftlinjer, skiløype, pilegrimssti og dyrkajord er leid bort til og med I vedtaket fra Tydal kommune står det også «Det utelukkes ikke at det finnes muligheter for større næringsinntekt på eiendommen». Selv om eiendommen er marginal med tanke på tradisjonelt landbruk finnes det et stort mangfold innen landbruksbegrepet og inntektsmuligheter. Tydal kommune har andre små landbrukseiendommer som har klart å skape god næringsvirksomhet. Det er mulighet for næringsinntekt selv om eiendommen anses å være marginal med tanke på tradisjonelt landbruk. Noen av begrensningene som vei, skiløype og pilegrimsstien kan i stedet ses på som muligheter for næringsvirksomhet. Klager påpeker at «i Stugudal er det tre gårdsbruk igjen i vanlig drift, resten leier ut jorda». I Stugudal er det tre gårdsbruk som driver tradisjonelt landbruk, i tillegg er det to bruk som har valgt å se på mulighetene for drift av arealene i kombinasjon med reiseliv/lanbruk. Stuesjøs jord leies av broren Atle Aas, nåværende avtale går ut Ved å leie bort jorda gjennom langsiktig bortleie opprettholdes driveplikten, og det er godt nok for Stuesjø så lenge eier opprettholder boplikten. Eiendommen består av ca 350 daa dyrkbar jord i følge gårdskart fra Skog og landskap. Selv om det kanskje ikke er realisme med nydyrking i dag kan det bli lønnsomt i fremtiden.

5 Som bebygd eiendom regnes her eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig. Husene på eiendommen ble brukt som helårsbolig til Fra 1942 ble husene brukt om sommeren fram til I perioden bodde søkers farfar og onkel der som pensjonister. Ved behandling av søknad om konsesjon i 2010 ble våningshuset vurdert av daværende saksbehandler til å være middels standard. Klager påpeker at hun tror huset vil bli altfor kaldt og trekkfullt i for eksempel januarkulde- og vind. Klager har hatt 5 år på seg til å gjøre klar våningshuset til helårsbolig. Selv om Aas i sin klage stiller tvil ved at eiendommen er god nok på vinters tid vurderer Tydal kommune eiendommens karakter ikke komme inn under 4 (unntak på grunnlag av eiendommens karakter), da man ikke kan si at eiendommen er ubebygd. Ut fra saksbehandlers vurdering i 2010 og 2015 er bygningen i god nok stand til at eiendommen kan defineres som bebygd. Ved helårs bosetting kan bruket og boligen bli enda bedre. Da er det enklere å ivareta hus, eiendom og familierelasjoner. Det er ikke så mange hus eller jordbrukseiendommer som blir lagt ut for salg i Tydal de fleste blir solgt forholdsvis raskt, noe som tyder på at det kan være noen som er interessert i å kjøpe et slikt sted som Stuesjø. For å komme til eiendommen brukes en 1,5 km privat veg fra FV 705 via Riastvegen. Denne veien går fra brua over Tya til hyttefeltet Tjønnvollia, og brøytes i helger. Klager har forhørt seg med Terje Aas Sæterhaug og Atle Aas som mener kostnadene på brøyting morgen og kveld 5 dager i uken vil bli på ca kr 7.500,-. Kommunen tilbyr 7 kr/m noe som tilsvarer ca kr ,- /år. Aas mener det vil koste henne dyrt å bo på Stuesjø. En kostnad på kr 7.500,- per uke legger til grunn at det må brøytes hver morgen og kveld 5 dager i uken. Atle Aas opplyser i samtale med saksbehandler at timesprisen de regnet ut ifra var på ca. kr 600/time eks. mva. og at han kan bruke 2 timer fra han drar til han kommer tilbake (noen ganger lengre tid). Det finnes entreprenør som brøyter i Tydal med priser fra kr / time eks. mva. Ved å benytte seg av lokale aktører er man med og bidrar til næringsvirksomhet i kommunen. Nedbøren per vinter varierer fra år til år. Ved vintre med mye nedbør og vind må man påberegne noe høgere kostnader. Mange kommuner, også Tydal, har boliger med tilsvarende avstand og standard og som er definert som helårsbolig. Tilknytning til eiendommen og livssituasjon: Klager tilbringer mye av fritiden på eiendommen, og eiendommen har vært i søkers familie siden klagers barndom. Klager påpeker i klagen at de har benyttet eiendommen lengre enn de har eid den. De har vært der hver sommer siden 1997, i tillegg til vinter- og høstferier og påsker så ofte de har kunnet. Klager har ønsket å bo der fra ung alder og onkelen Lars ville at søker skulle overta huset hans. Klager har ikke vært fast bosatt på eiendommen eller hatt sin oppvekst der. Klagerens livssituasjon med bopel og arbeid i en annen kommune er en av hovedgrunnene for at det ønskes fritak/utsettelse av boplikten. Det blir enklere for søker å innfri boplikten etter hun går av med pensjon, som etter planen blir ved utgangen av Klager ønsker å fortsette i sin nåværende jobb i helsesektoren i stedet for å begynne med opplæring i ny jobb i en alder av 60. Den arbeidssituasjonen som søker befinner seg i er lik veldig mange av de som søker fritak fra boplikten. Under 9 i konsesjonsloven sies det blant om dette forholdet: Søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Dette er utdypet nærmere i rundskriv M-2/2009 fra Landbruks- og matdepartementet der sies følgende: Etter 9 fjerde ledd tredje punktum kan det legges vekt på eierens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon. Disse momentene kan bare tillegges vekt som

6 korrigerende moment. Dette innebærer at det ikke er hensynet til eier som skal være avgjørende for avveiningen. Bare hvis den samlede vurderingen av de øvrige momentene etterlater tvil om hvordan samfunnsinteressene best kan ivaretas, kan livssituasjonen eller tilknytningen etter omstendighetene bli avgjørende. Søkers tilknytning til eiendommen kan være av ulik karakter. En søker som er oppvokst på gården vil ofte ha sterk tilknytning til den, men også annen form for tilknytning som for eksempel besøk i ferier, familietilknytning m.m omfattes av uttrykket. Eksempler på at hensynet til søkers livssituasjon gjør seg gjeldende kan være forhold knyttet til arbeids- eller utdannelsessituasjon, familiære, helsemessige eller andre sosiale forhold. Den forståelse som er lagt til grunn ved anvendelsen av disse uttrykkene etter odelsloven 27 a, skal videreføres. De hensyn som Aas vektlegger i sin klage kan derfor i lys av det overnevnte ikke tillegges avgjørende betydning. De samfunnsmessige hensyn til bosetting og gagnlig eier/brukerforhold ved denne typen eiendom synes å være av større betydning. Konklusjon Når momentene sammenstilles og vektes vurderer Tydal kommune at momentene taler for boplikt. Det legges vekt på hensynet til helhetlig ressursforvaltning, og det som er de mest gagnlige eier/brukerforholdene når det gjelder denne typen eiendom i Tydal. For forvaltning av eiendommens ressurser er det best at eier bor på eiendommen fast. Bosettingen på landbrukseiendommer i Tydal og i Tydal generelt er svært viktig, og er en del av planstrategien for befolkningsutviklingen. Kommunen finner ikke argumenter for å legge avgjørende vekt på de momenter klager framholder framfor den samfunnsmessige verdien av at grunneier bor og driver der eiendommen er beliggende. Rådmannens innstilling Klagen tas ikke til følge. Tidligere vedtak i sak FS-58/15 opprettholdes. Saken oversendes til Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse.