Forslag til regulering for Glibåsen, Rykene, gnr 418 bnr 19

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Saksfremlegg Vår saksbehandler Barbro Kristine Olsen, tlf Saksgang: Referanse: 2014/4902 / 16 Ordningsverdi: Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Forslag til regulering for Glibåsen, Rykene, gnr 418 bnr 19 Rådmannens forslag til vedtak: Kommuneplanutvalg vedtar iht. plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til detaljplan for Glibåsen med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn Vedlegg Vedlegg: 1 Forslag til reguleringsplankart Planbeskrivelse, datert Vedlegg 1_Oversiktskart Sandbergveien Vedlegg 2_Sjekkliste ROS 5 Vedlegg 3_Sammendrag av innkomne merknader med kommentarer 6 Vedlegg 4_Rapport arkelologisk registrering 7 Forslag reguleringsbestemmelser, datert Vegplan - skisse Lengdeprofil og normalprofil - skisse merknader - original Sammendrag Planområdet på ca. 10 daa er avsatt til boligområde i kommuneplanen. Området ble tatt inn ved forrige rullering. Forslaget tilrettelegger for 5 eneboliger i et området omkranset av frittliggende eneboliger og er å forstå som en fortettingsplan. Glibåsen ligger i gangavstand til butikk, skole og barnehager på Rykene. Bakgrunn for saken Planområdet ble tatt inn i kommuneplanens arealdel ved forrige rullering. Forslaget fremmes av Stærk & Co på vegne av Trygve Thaule. Området ligger mellom boligbebyggelsen på Heståsen og Sandbergveien. Omkringliggende bebyggelse består av frittliggende eneboligbebyggelse. 2014/4902/-16 Side1av 7

2 Glibåsen er i dag ubebygd, og har fremstått som en skogkledd ås. Skogen er nylig hugget pga. planlagt utbygging. Det ble avholdt oppstartsmøte med Arendal kommune den I møtet ble det i hovedsak gitt tilbakemeldinger i forhold til temaer som: VA tekniske løsninger Barn- og unges interesser Kjerneområde for landbruk Landskap Nærhet til verna vassdrag Nidelva Planarbeidet ble kunngjort igangsatt den med høringsfrist den Det har ikke vært avholdt informasjonsmøter i forbindelse med planarbeidet, men berørte grunneiere langs Sandbergveien har vært kontaktet og gitt anledning til å uttalelse seg i forbindelse med foreslåtte utbedringer og omlegginger av Sandbergveien. Innkomne merknader med rådmannens kommentarer Sammendrag av innkomne merknader og kommentarer til disse følger nedenfor. Merknadene i sin helhet er vedlagt planen, se vedlegg Offentlige instanser: Aust-Agder fylkeskommune Plan- og naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune forutsetter at alminnelige planhensyn blir ivaretatt, og har ellers ingen særskilte merknader til planarbeidet. Seksjon for kulturminnevern i Aust-Agder fylkeskommune krever arkeologiske registreringer av området. Rådmannens kommentar Tas til etterretning. Det er gjennomført arkeologiske registreringer i området, og rapport datert foreligger. Det ble under registreringene ikke gjort funn av automatisk fredede kulturminner. Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen 1. Landbruk: Planområdet ligger innenfor område som er definert som kjerneområde for landbruk i kommuneplanen. Det vises til at selv om dyrka mark ikke berøres direkte vil det kunne være konflikter mellom landbruksdrift og boligbebyggelse. Byggegrense på 30 m til dyrka mark, og en grense på 10 m fra nye eiendomsgrenser til dyrka mark, slik det er definert for hensynssone landbruk i kommuneplanen, må tas inn i denne reguleringsplanen. 2. Vassdrag: Planområdet ligger innenfor 100-metersbeltet til vassdrag. Det fremgår av pbl 1-8 at det i 100- metersbeltet langs sjø og vassdrag skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Området ligger nærme Nidelva, men annen bebyggelse ligger nærmere. Beliggenheten tilsier at det må legges stor vekt på hensynet til landskap, friluftsliv og natur- og kulturmiljø i planarbeidet. 3. Andre hensyn Fylkesmannen er ellers ikke kjent med miljøverdier av regional eller nasjonal verdi som vil kunne bli skadelidende som følge av planarbeidet, men peker likevel på følgende som bør vurderes og gjøres rede for i det videre planarbeidet: Støy, estetisk utforming/landskapsestetikk, universell utforming, barn- og unges oppvekstsvilkår, ROSanalyse og prinsippene i naturmangfoldlovens Rådmannens kommentarer 1. Landbruk: Boligområdet ligger på en ås. Det er rundt 10 høydemeter over dyrka mark vest for planområdet. Fra nærmeste byggegrense i boligområdet til dyrka mark er det rundt 25m, 5 m mindre enn definert i 2014/4902/-16 Side2av 7

3 kommuneplan. Fra eiendomsgrensen til dyrka mark er det 15 meter, dvs. 5 meter mer enn minstegrensen i kommuneplan. Pga. store høydeforskjeller mellom dyrka mark og foreslått boligfelt vurderer rådmannen det slik at 25 m avstand vil være tilstrekkelig. 2. Vassdrag: Det ligger boliger mellom det verna vassdraget og foreslått boligfelt. Foreslått området vurderes ikke å gi negative konsekvenser for hensynene forbudssonen i 100 m langs vassdrag er ment å ivareta. 3. Andre hensyn: Planbeskrivelsen omhandler temaene som fylkesmannen viser til i sin uttalelse. Det er også gjort ROS i forbindelse med planarbeidet. Denne følger planforslaget. Rådmannen vurderer det slik at temaene er tilstrekkelig opplyst i saken. Statens vegvesen Området grenser ikke inn til fylkesveg 408. Adkomst finner sted via x-krysset på fylkesveg 408, kryss med fylkesveg 173 og privat veg. Statens vegvesen kan ikke se at utbyggingen vil føre til store endringer i krysset. Det forutsetter imidlertid at regulant vurderer skoleveien, og iverksetter eventuelle avbøtende tiltak. Slik Statens vegvesen vurderer det, bør det være en gang- og sykkelvegforbindelse mot boligene i nordøst. Rådmannens kommentar: Tatt til etterretning. Rykene skole som er en 1-7 skole ligger nordvest for planområdet. Det er ikke planlagt for etablering av fortau langs adkomstvei til nytt felt. Utbygging som foreslås er begrenset med 5 eneboliger og adkomst til området K1 foreslås som privat vei. Rådmannen vurderer det slik at forslaget i det begrensede omfang det legges opp til ikke vil utløse krav til etablering av fortau/ g-s vei langs adkomsten. Torfinn Kjølsrud Kjølsrud inviterer til dialog vedrørende vannledning og kloakkledning som han har i området, og bruk av brannhydrant ved Rygene-Smith og Thommesen. Rådmannens kommentar: Stærk & Co opplyser om at det har vært kontakt med Kjølsrud vedrørende forholdene han kommenterer i merknaden. Vigdis Wigeland Har kommentarer til utbedring av Sandbergveien. Mener det er fint om veien blir noe bredere. Informerer om at det er to svake punkter på strekningen som blir berørt, og viser til da veien ble opprustet og asfaltert på 90-tallet ble det lagt på fiberduk og sand på den dårligste strekningen. Viser til at veien har holdt seg bra, men at den ikke har vært utsatt for tung anleggstrafikk, så dette må en tenke på ifbm arbeidet. Rådmannens kommentar Det legges opp til breddeutvidelse på deler av Sandbergveien, slik at hele veien vil ha en bredde på 3,5 m asfaltert vei. Veien vil også bli lagt om på en kortere streking. Veien skal fremstå med dagens standard etter anleggsperioden. En illustrasjon av forbedring av sandbergveien ligger som vedlegg til saken. Beate Dalheim Risholt og Bente Dalheim Nilsen Etterlyser tilbakemelding ang forslag til adkomstvei til Glibåsen, og viser til kontakt og saken. Rådmannens kommentar: Tiltakshaver opplyser om at det har vært dialog om adkomstvei. Sandbergveien vil nå bli lagt om i området forbi eiendommen gnr./bnr. 418/58. Eksisterende vei gjennom gårdstunet vil bli liggende. En illustrasjon av forbedring av Sandbergveien ligger som vedlegg til saken. 2014/4902/-16 Side3av 7

4 Rådmannens vurdering: Forhold til overordnede planer Kommuneplanen I kommuneplanens arealdel for perioden , vedtatt i bystyret , er område avsatt til Område for fremtidig boligbygging. Landskap Planområdet er en del av en landbrukseiendom, der våningshus og driftsbygninger ligger vest for området. Det er dyrka mark med jorder vest for planområdet og mot øst mellom Sandbergveien og Jernbaneveien. Endring av landskapet vil oppleves lokalt ved at et ubebygd tidligere skogkledd område bygges med boliger og tilhørende infrastruktur. Området er sørvestvendt og ligger på en ås med nærhet til Nidelva i sør. Sør og nord for området er landskapet preget av menneskelig aktivitet i form av eneboligbebyggelse. Mellom planlagt område og boliger i nord på Heståsen er et naturlig dalsøkk regulert med formål grønnstruktur som en buffer mellom de to boligområdene. Nye boliger vil ligge rundt 100 m fra boligene i nord. Planforslaget vil føre til endring av lokalt terreng ved at man ved etablering av vei vil måtte foreta skjæringer i nord midt på foreslått adkomst, se vedlegg. Boliger vil bli planert på ca. kote +60. Åsen har i dag mindre koller på kote +65. Disse sprenges bort som følge av planforslaget. Barn- og unge Det tilrettelegges for en lekeplass i området f_l1 på 182 m2. I og med at eneboligtomtene er store, og alle over 1 daa, vil mye av leken nok foregå på de private tomtene i tillegg til regulert lekeplass. Lekeplassen vil naturlig også fungere som møteplass for beboerne i området. Lekeplassen vil få universell adkomst. Opparbeidelse av plassen er sikret gjennom rekkefølgebestemmelsene til planen. Reguleringsbestemmelsene 3.02 sikrer innhold og kvalitet på lekeplassen. Rådmannen vurderer det slik at lek, møteplasser og uteareal er ivaretatt i området. Skolen med tilhørende uteområder ligger ca. 1 km fra planområdet. Det er dermed ikke krav til skoleskyss. Sikker skolevei er beskrevet i planbeskrivelsen kap 6.6. Universell utforming Området er ikke universelt i dag. Offentlig adkomstvei inn i området er regulert med en maks stigning på 10 %. Det er ikke krav til universell utforming for eneboligbebyggelse og det er derfor ikke foreslått reguleringsbestemmelser for dette temaet. Lekeplassen vil imidlertid få universell adkomst. Boligtomtene vil også ligge på en flate på ca. kote +60. Trafikk Hovedadkomst til området vil være via Sandbergveien. Sandbergveien Veien er privat vei med fartsgrense 50 km/t. Den har varierende bredde og går tett inntil eksisterende bygninger på deler av strekningen. Utbedringer på veien skal i hovedsak gjøres i form av breddeutvidelser slik at den får en asfaltert bredde på 3.5 m på hele strekningen. 2014/4902/-16 Side4av 7

5 Vedlagt illustrasjon viser hvordan veien er tenkt forbedret og breddeutvidet, selv om denne ligger utenfor planområdet. Tiltakshaver opplyser om at det er enighet mellom tiltakshaver og øvrige grunneiere om omfanget av omlegging av vei. Det er satt rekkefølgebestemmelser som sikrer at Sandbergveien blir oppgradert før boenhetene i BF1 kan tas i bruk. Ny adkomst K1 Veien er regulert til privat kjørevei med bredde på 4.0 m som inkluderer asfaltert kjørevei på 3.5 m og 0.25 m grøft på hver side. Det er i tillegg regulert inn 1.5 m sideareal på hver side av veien. Veien er dimensjonert for lastebil. Innerst i området er det regulert vendehammer. I forbindelse med etablering av vei er det beskrevet at det er tillatt med mindre vegskjæringer og fyllinger i grønnstrukturområdene. Disse skal tildekkes med stedegen masse etter anleggsperioden. I og med at det legges opp til et begrense antall boliger og at farten i område er relativt lav vurderer rådmannen det slik at det ikke vil være krav til etablering av fortau på adkomstveien. Det er bussforbindelse med bussholdeplass ved Jernbaneveien og Presteveien. Buss til Arendal går 1 til 2 ganger i timen avhengig av tid på dagen. Dyrka mark Omlegging og forbedring av Sandbergveien tar av dyrka mark, se vedlegg. Et vassjukt område lenger mot vest skal reetableres som dyrka mark og være erstatningsområde for den dyrka marka som forsvinner pga. veiomleggingen. Denne løsningen er avklart med landbruksansvarlig i kommunen. Teknisk infrastruktur Området skal tilkoples kommunalt vann og avløp langs Jernbaneveien. Trase vil gå over jordet slik det gjør i dag. Avstand mellom byggegrenser er satt til 8 meter for å hindre brannspredning mellom bygg. Dette er gjort som avbøtende tiltak da det er kjent at trykket i området er dårlig og at det sannsynligvis ikke vil være mulig å innfri kravene til brannvannsdekning. Kommunen vil i disse dager utføre målinger i området for å avklare kapasiteten. Teknisk plan skal godkjennes av kommunen i den videre prosessen og det er mulig at deler av området kan måtte knyttes til ny teknisk infrastruktur. Overvannshåndtering skjer lokalt med infiltrasjon i bakken. Overvann fra veier vil bli ledet bort via grøfter og stikkrenner. Biologisk mangfold Det er gjort en vurdering av biologisk mangfold etter naturmangfoldloven Det er ingen registreringer i naturbase eller artskart for området. Rådmannen vurderer det slik at krav til vurderinger iht. til naturmangfold er ivaretatt. I kommuneplanen er lagt inn faresone ras. Sonen ligger bredt og berører på kartet deler av planområdet i nord og vest. Fare for ras er imidlertid knyttet til de lavere områdene, og ikke selve åsen som planforslaget omfatter. Kulturminner og Kulturmiljø Det er ingen registreringer i området for automatisk fredede kulturminner eller andre kulturminner innenfor planområdet. Arkeologiske registreringer av området ble utført den 30. april Det ble utført overflateregistrering og prøvestikking 9 steder innenfor planområdet. Det fremkom ingen funn ved registreringen. Planforslaget vil derved ikke berøre kulturminner eller kulturmiljø. 2014/4902/-16 Side5av 7

6 Naturressurser Ifølge databasen «skogoglandskap» er det registrert barskog med middels bonitet i området. Skogen er imidlertid hugget pga. utbyggingsplanene. Området er definert som ikke dyrkbar jord. Øst og Vest for planområdet er det dyrka mark og området ligger innenfor kjerneområde for landbruk og omfattet av hensynsone landbruk i kommuneplanens arealdel. Tomt nr. 1 i forslaget ligger nærmest dyrka mark. Det er satt krav i kommuneplanen at det skal være byggegrense på 30 m fra dyrka mark til bebyggelse og 10 meter fra tomtegrense til dyrka mark for byggeområder. I forslaget er det en avstand på 25 m mellom byggegrense og dyrka mark. Mellom tomten og dyrka mark er det en høydeforskjell på 8-10 meter. Det er også en bratt skråning og en traktorvei i mellom planlagt bebyggelse og dyrka mark. Rådmannen vurderer det slik at en pga. av topografien i området mot dyrka mark kan tillate en avstand på 25m i stedet for 30 m som satt i kommuneplanens bestemmelser. 2014/4902/-16 Side6av 7

7 Friluftsliv og folkehelse Området ligger landlig til på Rykene, innenfor 100 m belte til Nidelva. Planområdet er ikke omtalt i grøntstrukturplanen til Arendal kommune. Stien mellom Heståsen og Glibåsen er omfattet av planforslaget og sikret med formål grønnstruktur, G1. Rådmannen vurderer som positivt at grøntdraget og stien er sikret på plankartet. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Planforslaget har vedlagt sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse. Det fremkommer ikke spesielle forhold ved sjekklisten som må ivaretas i planforslaget Rådmannens anbefaling Planforslag er i hovedsak iht. til kommuneplanens arealdel i kommuneplanen Planforslaget er å forstå som en forsiktig fortetting av eksisterende boligområde nær skole, barnehage, kollektivtilbud og butikk. Rådmannen anbefaler kommuneplanutvalget å vedta at planen legges ut til offentlig høring slik det foreligger. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Det er ikke foreslått offentlige formål på plankartet. Forslag til vedtak får ikke driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 15. juni /4902/-16 Side7av 7

8 Saksprotokoll - Kommuneplanutvalget Behandling: Representant Einar Krafft Myhren (SV) fremmet følgende endringsforslag: 1. Byggegrense mot nord-øst på tomt 1 må trekkes 30m fra dyrket mark. Det kan tillates frittliggende uthus/garasjer utenfor denne byggegrensa. 2. Før 2.gangsbehandling må grenser som har betydning for planen være klarlagt, og plankartet må være justert i forhold til dette. Votering: Ved alternativ votering mellom rådmannens forslag og forslaget fra representanten Einar Krafft Myhren (SV), ble sistnevnte forslag vedtatt med 8 (V 1, H 2, PP 1, Ap 2, KrF 1, SV 1) mot 1 (FrP 1) stemmer. Vedtak: Kommuneplanutvalg vedtar iht. plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til detaljplan for Glibåsen med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: 1. Byggegrense mot nord-øst på tomt 1 må trekkes 30m fra dyrket mark. Det kan tillates frittliggende uthus/garasjer utenfor denne byggegrensa. 2. Før 2.gangsbehandling må grenser som har betydning for planen være klarlagt, og plankartet må være justert i forhold til dette.