SAMLA SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 SAMLA SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 12/ /13 Saksbeh.: Arkivkode: Saksnr.: Utval Møtedato 61/13 Formannskap/ plan og økonomi Magnhild Gjengedal PLAN soneinndeling SAMLA SAK - DETALJREGULERINGSPLAN- HANGURSVEGEN TERASSE UTLEGGING TIL OFFENTLEG ETTERSYN Administrasjonen si innstilling: I medhald av plan og bygningslova og vedtek FPL og leggje detaljreguleringsplan for Hangursvegen terrasse, plan-id , ut til offentleg ettersyn, slik det går fram av plankart datert , føresegner og planomtale datert , signert Mossige AS, med krav om at følgjande vert innarbeidd/bearbeidd i planforslaget før endeleg godkjenning: 1. Uteområde/leikeareal og plassering av desse. 2. Skeredutløpsområde (ROS), gjennomføre geoteknisk undersøkelse i terrenget bak planområdet 3. Det er varsla oppstart av utbyggingsavtale mellom tiltakshavar og Voss kommune etter 17-4 i plan- og bygningslova. Utbyggingsavtalen skal vere underskriven av partane før utbygging tek til. Formannskap/ plan og økonomi den sak 61/13 Behandling i møte: Administrasjonen si innstilling vart samrøystes vedteken. Vedtak I medhald av plan og bygningslova og vedtek FPL og leggje detaljreguleringsplan for Hangursvegen terrasse, plan-id , ut til offentleg ettersyn, slik det går fram av plankart datert , føresegner og planomtale datert , signert Mossige AS, med krav om at følgjande vert innarbeidd/bearbeidd i planforslaget før endeleg godkjenning: 4. Uteområde/leikeareal og plassering av desse. 5. Skeredutløpsområde (ROS), gjennomføre geoteknisk undersøkelse i terrenget bak planområdet 6. Det er varsla oppstart av utbyggingsavtale mellom tiltakshavar og Voss kommune etter 17-4 i plan- og bygningslova. Utbyggingsavtalen skal vere underskriven av partane før utbygging tek til.

2 Side 2 Administrasjonen si utgreiing: 2. DOKUMENT SOM BAKGRUNN FOR SAKA: Dokument merka med * ligg ved. * Planutgreiing med føresegner, * Plankart, * Illustrasjonar Profilsnitt, Illustrasjonsplan, Parallell solstudie leikeareal, Perspektiv solstudie, Perspektivskisser, Plan U1 parkering, * Rapport, måling av magnetfelt ved Ullestad transformatorstasjon, * Trafikkanalyse Hanguren terrasse, oktober 2011 * ROS-analyse, datert * Innspel/merknader Fylkesmannen i Hordaland, Anne Britt Fadnes Romslo, nabo, Hordaland fylkeskommune, Asta-Marie Gjertsen, Elsie Thorsen, Jan Fredrik Fleischer Tønjum, naboar, Statens vegvesen, datert Har du problem med å opne dokument på heimesida, ta kontakt med planavdelinga på tlf , eller send e-post til zehra.causevic@voss.kommune.no 3. SAMANDRAG AV SAKA: Forslaget gjeld privat detaljreguleringsplan for Hangursvegen terrasse, plan-id Mossige AS arkitektur fremjar planen på vegne av Voss Resort Prosjektutvikling AS. Føremålet med planarbeidet er å utarbeide detaljregulering av Hangursvegen 17 i Voss kommune og legge til rette for utbygging av 16 husvære fordelt på to blokker, uteområde, leikeareal, tilkomst og parkeringsløysing og fellesareal i kjellar. Ved varsling om oppstart kom det inn fem merknader, tre frå offentlege instanser og to frå private. Desse ligg vedlagt og er oppsummert og kommentert av planfremjar. 4. FAKTA OM SAKA: Mossige AS arkitektur har på vegne av tiltakshavar Voss Resort Prosjektutvikling AS fremja privat detaljreguleringsplan for Hangursvegen terrasse, Hangursvegen 17 i Voss kommune. Planprosess: Det vart gjennomført oppstartmøte Det vart varsla oppstart av planarbeid i avisa Hordaland den Fristen for å komme med innspel var 6 veker. Naboar og grunneigarar vart varsla i eige brev datert Det kom inn 5 innspel. 3 frå offentlege instansar og 2 frå private. Det vart helde undervegsmøte Føremål med planarbeidet: Føremålet med planarbeidet er å utarbeide detaljreguleringsplan for Hangursvegen 17 og legge til rette for husvære i blokk, parkering i kjellar, tilkomst og leikeareal. Det er planlagt 16 husvære, delt på to bygningskroppar.

3 Side 3 Overordna plan: I gjeldande kommuneplan for Voss er planarealet avsett til bustadføremål. Eksisterande gondolbane er ikkje avsett med føremål. Området inngår i reguleringsplanen for Vossevangen Planen viser vegtraseear, men ikkje føremål. Rikspolitiske retningsliner for barn og unge og universell utforming ligg til grunn for planarbeidet. Reguleringsplanen for Vangstunnelen ligg under deler av planområdet. Tilhøvet til denne er tatt inn i reguleringsføresegnene, pkt Planområdet: Planområdet (merka med gult på kartet) ligg på oversida av Hangursvegen. Storleiken er 2661 m 2. Avgrensinga føl eigedomsgrensa til gnr/bnr 45/65 og 113. Området ligg sørvendt med utsyn over Vossevangen og Vangsvatnet, og har gode soltilhøve. Området inneheld i dag nedre stasjon for Hangursbanen med tilhøyrande bygningsmasse, tilkomst og parkeringsløysing. Planområdet inneheld i dag nedre stasjon for Hangursbanen som vart bygd i Banen har sidan den tid vore i årleg drift, sesongen er sommar og vinter. Området inneheld også parkeringsareal for gondoldrifta. Vidare inneheld planområdet ein fordelingsstasjon og ein trafo for Voss Energi. Desse bygga vart etablert nokre år etter gondolbanen. Fordelingsstasjonen har dei siste åra vore lite nytta. Området rundt planområdet er stort sett nytta til bustadføremål og har hatt slik bruk sidan 1960-talet. Planforslaget inneber fjerning av dagens gondolbane. Banen sin tekniske stand og kapasitet gjer at den ikkje lenger er drivverdig. Planfremjar jobbar med planar for å erstatte banen med ein ny og moderne gondolbane frå Voss trafikknutepunkt til Hangurstoppen, plan-id Detaljreguleringsplan for gondolbane. Innhald i planen Arealbruk Det er nedre delen av planområde som er tenkt utbygd til bustader. Dette er det flataste arealet og det som i dag er i bruk som parkeringsplass til Hangursbanen. Nybygga vil i all hovudsak gjere nytte av alt areal i planområdet. Uteområdet vil i stor grad vere på taket av parkerings-kjellaren og fordelingsstasjon framfor blokkene. Kvart husvære har eigne romslege terrassar/altanar. Leikearealet ligg nord/nordaust for blokkene (sjå vedlegg; illustrasjonar). Området bak dei to blokkene er bratt og lite tilgjengeleg, det er i dag prega av krattskog, mest bjørk, selje og rogn. Det lågaste punktet i planområdet ligg i sør, på kote + 92, i kanten av Hangursvegen. Det høgaste punktet i spissen opp mot Sivlevegen, på kote

4 Side 4 Utforming Dei nye bygga med husvære skal ha ei utforming, volum og bruk som høver saman med tilgrensande arealbruk. Nye volum vil ha høgder som ligg under topphøgd for noverande nedre stasjon. Tilgrensande område aust for planområdet vil såleis truleg få meir sol og lys enn kva ein har i dag. Ny bruk vil også redusera støy og innsyn til desse eigedomane. Nye bygg skal leggast inn i terrenget og ha tilkomst frå Hangursvegen. Bygningsvoluma for dei 16 husværa skal delast i to bygg. Alle einingane er over 80 m 2. Ein vestleg del med parkering i sokkel og fire høgder med husvære over, øvste etasjen blir trekt inn. Austleg del startar ein etasje over nedre plan vestleg del. Under bakken vert ei høgd med boder, tekniske rom mm. Over dette tre høgder med husvære. Grad av utnytting i nye bygg er 3500 %BRA. Byggehøgder skal ikkje overstige kote Instalasjonar som heishus kan kome høgare enn kote Naboeigedomen i Hangursvegen 13 har mønehøgd på kote + 99,5 Hangursvegen 23 på kote og Groavegen 12, vist i profilsnitt B-B, har mønehøgd på kote Tilkomst til husværa vert frå parkeringskjellar via trappehus/heishus eller trappetilkomst utomhus frå Hangursvegen. Framfor blokka lengst aust vert det felles sørvendt uteareal. Bygningsmasse vil gjera bruk av topografien i området utan for store inngrep. Kvart husvære skal ha romslege terrassar/altanar mot sør. Blokkene skal ha eit moderne uttrykk. Nær og fjernverknad Planområdet ligg i bratt terreng. Delar av området er tidlegare tilrettelagt for parkering for reisande med Hangursbanen. Bygga vil ikkje skygge for andre og topografien gjer at dei ikkje vil verte ruvande i terrenget. Dette området av Voss er frå før prega av bygg av ulik karakter. Næraste nabo i vest vil få litt redusert utsikt austover. Nabo i aust vil få betra sol- og lystilhøve, bygget som er planlagt nærast austgrense vert lågare og lenger frå eigedomsgrensa enn det som står der i dag. Dette bygget vert trekt lenger bak (mot nord) enn eksisterande bygg. I vest vil det virke noko meir attbygd. Fargar skal vera avdempa, bygga skal byggast med gode fasadematerialer som held seg over tid og som krev lite vedlikehald. Infrastruktur og parkering Tilkomst frå Voss sentrum er i dag langs kommunal veg Gullfjordungsvegen og Hangursvegen. Hangursvegen er blindveg som som er stengt med bom ved Finne Burettslag. Avkøyring til planområdet vert i planen flytt lenger aust enn det er i dag. Nytt parkeringsanlegg innomhus i sokkel på nybygg vil ha16 plassar. Det vil i tillegg bli 8 utanfor langs Hangursvegen. Dette gjev ein parkeringsdekning på 1.5 pr. husvære. Ein av plassane innomhus og ein utomhus skal vere tilpassa rørslehemma. Ny utkjøring frå parkeringsanlegg vil få siktliner mm i samvar med regelverk for avkøyringar. Kringliggande vegar til tettbygd villastrøk har avgrensa trafikkmengder. Leik og opphald, barn og unges interesser I detaljplanen er det lagt inn leikeareal sør, aust og nord for ny bygningsmasse. Saman med areal definert som ute/opphaldsareal er dette på tilsaman 500 m 2. Definert leikeareal er på 200 m 2. Det er ikkje optimale soltilhøve på store delar av leikearealet.

5 Side 5 Trafikktryggleiken i området er god, Hangursvegen er blindveg og har liten trafikk. Vegen er nytta som skuleveg for born i nærområdet. Flytting av Hangursbanen og gjennomføring av dette prosjektet vil endre trafikksituasjonen i høve til dagens. Skule og fritidstilbod Hangursvegen terrasse vil høyre til Gullfjordungen barneskkule. Ungdomsskule og vidaregåande ligg på Vangen. Det er kort veg til ulike fritidstilbod. Næraste store barnehage er Lundhaugen barnehage. Energi/kommunaltekniske anlegg Energibruk for husværa skal halda seg til gjeldande regelverk, dvs lågenergi standard. Det skal leggast til rette for vassboren varme. Dette er innarbeidd i reguleringsføresegnene. Fordelingstasjon vil når den er i full bruk ha noko strålingsverdiar tett på. Bygningsmassen er trekt frå stasjonen slik at stråling ikkje skal vera tema. Stasjonen har vore lite nytta siste åra. Planfremjar har avklara dette tilhøvet med eigar, Voss Energi, og det er ikkje strålingsomsyn som er til hinder for prosjektet. (Sjå eige vedlegg) Leidning for vatn og kloakk, med tilstrekkeleg kapasitet, og leidning for bortføring av overflatevatn ligg i Hangursvegen. Handtering av avfall er planlagt i ombygd del i sokkelhøgd i noverande taubane. Kulturminne Det er ingen kjende kulturminne i planområdet. Kvalitetar i området Bustadområdet ligg sørvendt. Topografien er slik at det ikkje er innsyn til dei 16 husværa. Det er friområde og turterreng lett tilgjengeleg. Det er godt utsyn og gode soltilhøve. Universell utforming Bustadblokkene med tilhøyrande uteområde skal, så langt som mogleg vere tilrettelagt etter prinsippa for universell utforming (jmf krav i TEK 10). Tilkomst til felles uteareal skal ha trinnfri tilkomst frå blokkene. Biologisk mangfald Det er eit variert fugleliv i skogområdet inntil/bak planområdet. Situajsonen vert ikkje særleg endra frå dagens. ROS-analysen har ikkje avdekka konflikt i høve til særskilte narturverdiar. ROS-analyse Det er utført eigen ROS-analyse for området. Det er ikkje avdekka funn i området som det bør takast særskilt omsyn til. Skrednett.no sine aktsemdskart viser at heile planområde ligg i utløpssone for snø- og steinskred, det er også utløsingssone for snøskred i bratt terreng bak planområdet. Det er stilt krav om geoteknisk vurdering før endeleg godkjenning av planen. 5. ADMINISTRASJONEN SI VURDERING: Det kom inn fem merknader til varsel om oppstart. Tre frå offentlege instansar og to frå private. Under kjem ei oppsummering av merknadane, kommentarar frå planfremjar og eventuelle merknader frå administrasjonen. Merknadane og kommentarar ligg også som vedlegg til planen.

6 Side 6 1. Fylkesmannen i Hordaland, pr. e-post mottatt Fylkesmannen gjer merksam temaside om planlegging, særleg når det gjeld oppstart og detaljeringsnivå i reguleringsplanar. Temasidene vert lagt til grunn for planlegginga. 2. Anne Britt Fadnes Romslo (nabo) datert Merknaden går på at eigaren av Groavegen 12 heilt sidan 1963 har hatt tilkomst til eigedomen frå vegen ved Hangursbanens nedre stasjon. Romslo har overteke huset etter sine foreldre og ønskjer dialog vedkomande framtidig tilkomst. Romslo ynskjer dialog med omsyn til framtidig tilkomst til eigedomen Groavegen 12. Tilkomsten til eigedomen er frå oppsida, dvs Groavegen, dette går fram av byggesak for eigedomen Groavegen 12, saksnummer 45/63 i møte 11. juli Administrasjonen sin kommentar: Det er ingen bindande avtaler om bruk av denne tilkomstvegen. Dette vert eit privatrettsleg tilhøve mellom utbyggjar og eigaren av Groavegen Hordland fylkeskommune, datert Fylkeskommunen ber om at planarbeidet legg særleg vekt på kulturminne og kulturmiljø, landskapstilpassing, estetikk og god utforming av bygga, gode og trygge leike- og uteareal. Momenta som er trekte fram i brevet frå Hordaland Fylkeskommune gjeldande landskapstilpassing estetikk og god utforming av bygga, gode og trygge leike- og uteareal er ivaretekne i planarbeidet. Planområdet inneheld ikkje eldre kulturminne. Gondolbanen er bygd i 1963, den er ikkje lenger drivverdig og vil trenge vesentleg teknisk oppgradering om den skal haldast i drift. Banen er ikkje unik i Noreg, ein har t.d tilsvarande bane som er i dagleg drift i Bergen og Tromsø. Minner om at bakgrunnen for planforslaget er å erstatte noverande Hangursbane med ein ny bane som har kapasitet lokalisering og utforming som møter dagens krav og ynskjer for ein slik bane. Slik sett vil ein halde fram opplevelsen banen har gitt i alle år, men i ny og betre utforming. 4. Asta-Marie Gjertsen, Elsie Thorsen, Jan Fredrik Fleischer Tønjum, naboar, datert Eigarane av naboeigedomane nord for planområdet gjer merksam på at dei har starta opp planarbeid for sine eigedomar, 45/3 og 152. Deira oppfatning er at dei to planane må sjåast i samanheng for å få ei samla utvikling av området. Dei peikar vidare på trongen for tilkomst til sitt planområde. Utviding av området med tanke på tilkomst er ikkje ynskjeleg eller føremålsteneleg då eigedomane har for stor høgdeforskjell. Me meiner det vil vera meir naturleg for eigedomen nord for planområdet å få tilkomst frå Groavegen ev. Sivlevegen. For orden skuld; eigedomen nord for planområdet har ikkje tilomst over planområdet i dag. Det føreligg heller ingen rettar som omhandlar tilkomst over planområdet.

7 Side 7 Administrasjonen sin kommentar: Administrasjonen hadde møte med planleggarar for begge planane for om mogleg å finne ei løysing, men konklusjonen for Basteryggen sin del var at slik tilhøvet er no er det ikkje grunnlag for å gå vidare med planarbeidet. Terrenget er svært krevande og det er ikkje råd å finne tilfredstillande alternativ til tilkomstveg. Hangursvegen terrasse held fram som tenkt. 5. Statens Vegvesen, datert Statens vegvesen peikar på at tiltakshavar må utarbeide ein geologisk rapport og ei vurdering av risiko og utryggleik. Dette må vise konsekvensar ei evt bustadblokk vil få for både veg, tunell og andre tilhøve i omgjevnadane. Ønskje om geologisk vurdering/rapport med omsyn til sprenging er teke med i planutgreiinga og føresegner under 1 Fellesføresegner pkt Oppsummering og konklusjon: Planforslaget er dokumentert gjennom kart, planomtale med føresegner, ROS-analyse og illustrasjonsplanar. Viktige tema som trafikktryggleik, born og unge sine interesser, universell tilrettelegging, kulturminne med meir er omtalt. Det er sett krav til utforming og kvalitet på utbygginga. Vedlagt saka ligg ei bilteljing for 2011, denne inneheld også eit stipulert tal bilar per dag etter utbygging. Trafikken som er knytt til Hangursbanen slik den er i dag vil forsvinne, men det vil bli ein jamnare kvardagstrafikk til og frå Hangursvegen terrasse. Det vil mest sannsynleg bli ein større trafikk av gåande langs vegen, både til Gullfjordungen skule og til sentrum av Vangen. Dette legg til grunn at det vil bli utarbeidd utbyggingsavtale som forpliktar tiltakshavar og delta i trafikksikringsprosjekt i Hangursvegen, sjølv om dette ligg utanfor plangrensa. Utbyggingsavtalen vert utarbeidd parallelt med planarbeidet og skal vere underskriven av Voss kommune og tiltakshavar før utbygginga tek til. Varsel av utbyggingsavtale er annonsert i Avisa Hordaland Dette er teke inn i rekkefølgekrav i reguleringsføresegnene. Det meste av parkering knytt til prosjektet vert i parkeringskjellar. Sju av dei åtte parkeringsplassar utomhus vert plassert lengst vest i planområdet, dei vert også trekte lenger bak i terrenget i høve til dagens p-situasjon. Talet på p-plassar for rørslehemma tilfredstiller kravet. For dei 16 husværa som inngår i planen er det tilrettelagt for at alle skal ha gode soltilhøve. Alle har sørvendte romslege terrassar eller altanar. Felles uteområde er også sørvendt. Administrasjonen meiner derimot at det definerte leikearealet ikkje har fått så gunstig plassering som ønskjeleg. Arealet ligg på aust- og nordsida av bustadblokka lengs aust. Noko som medfører at soltilhøva på ettermiddags- og kveldstid ikkje er optimale. Dette er dokumentert på perspektivskisser for solgang på leikearealet. Det mest ideelle ville vere å ha eit tilsvarande område vest for den vestlege bustadblokka. Arealet som er definert som leikeområde er også for lite i høve til kravet om 25 m 2 per bueining. Ulike tiltak for å betre dette må vurderast. Eit tiltak kan vere å bygge med færre bueiningar enn det som ligg i planen.

8 Side 8 Administrasjonen ønskjer at det vert jobba for å finne betre løysingar fram til saka skal opp til 2. gongs handsaming. NVE sine aktsemdskart på skrednett.no syner at det er utløysingsområde for snøskred i det bratte terrenget bak planområdet, og at området ligg i utløpsområdet for både snø- og steinskred. Dette kjem ikkje klart nok fram i ROS-analysen og må utgreiast vidare under høyringsperioden Under større delar av felles uteopphaldsområde ligg Ullestad transformatorstasjon. Voss Energi er eigar av trafoen og dei har føreteke måling av eventuell stråling. Konklusjonen er at magnetfeltet frå transformatorstasjonen er vurdert til å liggje godt under Statens Strålevern si utgreiingsgrense på 0,4 ut, for areal tilrettelagt for varig opphald slik bygg/husvære er planlagt og plassert. (Sjå vedlegg frå Voss Energi.) Energiløysing for prosjektet vert planlagt med vassboren varme med jordvarme som varmekjelde. Andre løysingar til varmekjelde kan brukast om dette i varetek miljøet på lik line med jordvarme. Dette er innarbeidd i reguleringsføresegnene. Administrasjonen vil tilrå at detaljreguleringsplanen for Hangursbanen terrasse vert lagt ut til offentleg ettersyn med krav om vidare utgreiing og fastsejing av enkelte tema før endeleg godkjenning.