Vedtekter for Sameiet Brekke Varmesentral

Transkript

1 1 Vedtekter for Sameiet Brekke Varmesentral I Stiftelse Sameiet Brekke Varmesentral ( Sameiet ) ble formelt etablert ved konstituerende sameiemøte den xx.xx.2011 i henhold til Sameieloven av nr Sameiegjenstanden er varmesentralen slik denne er definert i disse vedtektene med tillegg. Følgende er Sameier / Sameiere : Boligsameiet Vidsyn gnr./bnr. 59/357 i Oslo (som representerer 64 eierseksjoner i Brekkeveien 19, snr. 1-64) Boligsameiet Brekkedammen 1-3 gnr./bnr. 59/355 i Oslo (som representerer 62 eierseksjoner i Brekkeveien 12, 14 og 16, snr. 1-62) Boligsameiet Brekkedammen 4 gnr./bnr. 59/720 i Oslo (som representerer 14 eierseksjoner i Brekkeveien 10, snr.1-14). Boligsameiet Vidsyn, Boligsameiet Brekkedammen 1-3 og Boligsameiet Brekkedammen 4 er i fellesskap omtalt som Boligsameiene. Brekkeveien 8 AS ( Utbygger ), organisasjonsnummer , er byggherre for oppføringen av 140 boligseksjoner i prosjektet Maridalsporten. Utbygger representerer boligsameiene Brekkedammen 1-3 og Brekkedammen 4 ved stiftelsen av Sameiet. II Formål Sameiets formål er å levere varme fra felles geovarmeanlegg ( Varmesentralen ) til sameierne, samt å sørge for kostnadsfordeling mellom de samme. Sameiet skal sørge for drift og vedlikehold av varmesentralen, og organiserer det felles eierskapet. Varmesentralen er nærmere definert i IV nedenfor. III Adkomst Varmesentralen er anlagt i og på eiendommen Brekkeveien 19. Innvendig og utvendig areal ( Bygningsarealene ) som benyttes til plassering og drift av denne Varmesentralen, er nærmere definert i IV nedenfor. Bygningsarealene er del av Boligsameiet Vidsyns eiendom. Boligsameiet Vidsyn gir Sameiet evigvarende vederlagsfri rett til benyttelse av Bygningsarealene til bruk for Varmesentralen.

2 2 Sameiet har på sin side det fulle vedlikeholdsansvaret mv. for Bygningsarealene. Sameiets vedlikeholdsansvar gjelder uavhengig av installasjoner i varmesentralen som kun er til bruk for Boligsameiet Vidsyn. Nødvendige adkomstarealer til Varmesentralen, men som er del av fellesarealene i Brekkeveien 19, er ikke del av Bygningsarealene. Boligsameiet Vidsyn gir Sameiet vederlagsfri adkomstrett til sin eiendom slik at alle forhold knyttet til drift, vedlikehold, utskiftning/oppgradering mv. av Varmesentralen og Bygningsarealene kan ivaretas på best mulig måte. Eventuelle skader påført boligsameiet Vidsyn sitt øvrige fellesareal, i denne forbindelse, dekkes av Sameiet. Boligsameiet Brekkedammen 1-3 og Boligsameiet Brekkedammen 4 har tilsvarende gitt Sameiet vederlagsfri adkomstrett til sine eiendommer slik at alle forhold som måtte berøre drift, vedlikehold, påkostninger/oppgraderinger mv. av Varmesentralen kan ivaretas på en best mulig måte. Boligsameiet Vidsyn har gitt Boligsameiet Brekkedammen 1-3 og Boligsameiet Brekkedammen 4 rett til å ha liggende vann- og avløpsledning samt ledning for sprinkelvann på sin eiendom. Retten gjelder også tilgang til å utøve nødvendig drift, vedlikehold, påkostninger/oppgraderinger av ledningsnettene. Kostnadsansvaret tillegges boligsameiene Brekkedammen 1-3 og Brekkedammen 4. Dette omfatter også avløpsledningen som går gjennom Vidsyns parkeringsanlegg. Boligsameiene Brekkedammen 1-3 og Brekkedammen 4 er ansvarlig for at denne ledningen forsikres. For den del av vann- og avløpsledingen som også er felles med Boligsameiet Vidsyn, skal Boligsameiet Vidsyn dekke 64/140 dels andel av drifts- og vedlikeholdskostnadene mv. For Boligsameiene Brekkedammen 1-3 og Brekkedammen 4 er det inngått egne tinglyste erklæringer om kostnadsdekning. Rettighetene er ikke tinglyst som servitutt på gnr./bnr. 59/357, men gjelder fullt ut uansett. IV Beskrivelse av varmesentralen Varmesentralen utgjøres av to varmekilder: geovarmeanlegget og gasskjeler. Geovarmeanlegget består av hoveddeler med tilhørende styring og utstyr: - 26 borehull som utgjør brønnpark for uthenting av jordvarme - varmeveksler som gjør jordvarmen tilgjengelig for varmesentralens fordelingskurser Gasskjeler består av hoveddeler med tilhørende styring og utstyr: - gasskjele 1 - gasskjele 2 - utvendig lagringstank for gass

3 3 Varmesentralen er dimensjonert for energiforsyning til Boligsameiene. Samlet prosjektert kapasitet er som følger: Varmepumpe, effekt : 330 kw Spisslast gasskjele : 225 kw Sum før utvidelse : 555 kw Eventuell installasjon ny gasskjele : 200 kw Sum : 755 kw Eventuell tilkobling av 3 stk. el-kolber : 45 kw Sum Varmesentralen : 800 kw Nærmere detaljer om varmesentralen fremgår av vedleggene: 1) Prinsippskisse av hovedstruktur teknisk sentral / måleravlesning. 2) Beskrivelse av hovedkomponenter. 3) Plankart med inntegning over: a. Ledningsnettet som omfattes av Varmesentralen, dvs. gulvvarme tur/retur, varmt tappevann sirkulasjon og varmt tappevann. b. Utvendig bygningsarealer som omfattes av Varmesentralen, dvs. gasstank, oppbygg for inntak/avkast og fordamperanlegg inklusive tilhørende ledningsnett. c. Vann- og avløpsledning samt ledning over sprinkelvann tilhørende Boligsameiet Brekkedammen 1-3 og Boligsameiet Brekkedammen 4. 4) Innvendige bygningsarealer, dvs. tegning av kjellerarealene U2 i Brekkeveien 19 Varmesentralen er anlagt i og på eiendommen Brekkeveien 19, gnr. 59/357 i Oslo kommune slik disse Bygningsarealene fremgår av vedleggene 3c og 4. Sameiets formåloppgaver er: V Sameiets oppgaver 1) Å drifte og vedlikeholde Varmesentralen på vegne av Boligsameiene. 2) Å drifte og vedlikeholde Bygningsarealene på vegne av Boligsameiet Vidsyn som eier, men der alle kostnader til dette belastes sameiet 3) Å foreta innkjøp av felles energileveranser på vegne av Boligsameiene. Felles energileveranser inkluderer, foruten innkjøp av energi (gass mv.) til Varmesentral, lys og oppvarming av Bygningsarealene. 4) Å foreta energikostnadsfordeling til hvert av Boligsameiene som grunnlag for kostnadsinndekking fra de respektive seksjonseiere.

4 4 5) Å holde varmesentralen forsikret VI Rettslig råderett, sameiedel Sameiet består av 3 Sameiere, der den enkelte Sameier har eierandel og stemmerett fastsatt ut fra hvor mange boligseksjoner hver enkelt Sameier representerer. Dette innebærer følgende eierandeler og stemmerett: Boligsameiet Vidsyn : 64 andeler / stemmer Boligsameiet Brekkedammen 1-3 : 62 andeler / stemmer Boligsameiet Brekkedammen 4 : 14 andeler / stemmer Sum : 140 andeler / stemmer Sameieandelene kan ikke omsettes. Boligsameiene er pliktig til å være medlem av Sameiet, og Sameiet kan ikke kreves oppløst i samsvar med sameieloven 15. VI Kostnads- og inntektsfordeling Kostnader og inntekter skal fordeles mellom Sameierne etter eierandel, med unntak av energiforbrukskostnader og kostnader forbundet med ledningsnett mellom varmesentralen og Boligsameiene. Energiforbrukskostnader skal fordeles etter faktisk forbruk i hvert av Boligsameiene. Boligsameiene har dermed ansvaret for innkreving av energiforbrukskostnader fra hver enkelt seksjonseier i de respektive Boligsameier. Dette innebærer at: 1. Den enkelte Sameier er forpliktet etter eierandel til å innbetale de beløp som er nødvendig for å dekke kostnader til administrasjon, drifts- og vedlikehold inklusive forsikringer, anleggsoppgraderinger mv. Det skal løpende foretas avsetninger til et vedlikeholdsfond. 2. Den enkelte Sameier er forpliktet til å innbetale de beløp som er nødvendig for å dekke egne energiforbrukskostnader etter faktisk forbruk. Årsmøtet fastsetter de årlige forskutteringsbeløp knyttet til punktene 1) og 2) ovenfor. Styret skal kunne kreve inn tilleggsbeløp dersom dette er påkrevet. Som grunnlag for forskutteringsbeløpene er vedtatt budsjett for påfølgende kalenderår. Tilsvarende skal konstituerende sameiemøte faststette forskutteringsbeløpet av kostnader frem til tidspunkt for avholdelse av første årsmøte. Ved forsinket betaling påløper lovens forsinkelsesrente.

5 5 Ansvar for ledningsnettet som transporterer varme mellom Varmesentralen og Boligsameiet Brekkedammen 1-3 og Boligsameiet Brekkedammen 4 bæres av disse sameiene. Dette betyr at kostnader i forbindelse med utbedring, vedlikehold eller fornying av denne rørledningen fordeles mellom disse sameiene på følgende måte: Sameier Brekkedammen 1-3 Brekkedammen 4 Økonomisk ansvar for 62/76 x 100 % = 14/76 x 100 % = ledningsnett: 82 % 18 % Ledningsnettet for varmetransport til og returvann fra sameiene Brekkedammen 1-3 og Brekkedammen 4 er definert som den delen av ledningsnettet som ligger utenfor veggen i varmesentralen. På tilsvarende måte har Boligsameiet Vidsyn ansvaret for den del av ledningsnettet som går internt i sin eiendom. Sameiets besluttende organer er: VI Besluttende organer 1. Årsmøtet / sameiemøte (som er høyeste myndighet) 2. Styret Ordinært årsmøte skal avholdes innen utgangen av juni måned. Ekstraordinært sameiemøte skal avholdes når styret finner det nødvendig, eller når minst en av Sameierne eller revisor krever dette og oppgir hvilke saker som ønskes behandlet. Ekstraordinært sameiemøte kan innkalles med varsel på minst 7 dager. Årsmøte innkalles av styret med varsel som skal være minst 14 dager. Innkallingen skal angi tid, sted, saksliste og forslag som skal behandles. For vedtektsendringer som må vedtas med enstemmighet, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Årsmøte utgjøres av representanter som er utpekt av de respektive sameierne etter følgende fordeling: Brekkedammen 1-3 : 2 representanter med fullmakt til å stemme for 62 andeler Brekkedammen 4 : 1 representant med fullmakt til å stemme for 14 andeler Vidsyn : 2 representanter med fullmakt til å stemme for 64 andeler Beslutninger på årsmøte/sameiemøter fattes ved alminnelig flertall. Årsmøte skal behandle: 1. Styrets årsberetning 2. Regnskap (som følger kalenderåret)

6 6 3. Budsjett 4. Valg av styreleder, styremedlemmer og varamenn (se VII) 5. Fastsettelse av godtgjørelse til styre og varamenn 6. Valg av revisor 7. Beslutte vedlikeholds- og reparasjonsarbeider som ikke kan karakteriseres som normalt vedlikehold, samt iverksette påkostninger / oppgraderinger. 8. Andre saker som er nevnt i innkallingen Årsmøte velger møteleder for gjennomføring av årsmøtet. Det skal føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av årsmøtet/sameiemøtet. Protokollen skal underskrives av minimum 2 personer som utpekes av årsmøtet /sameiemøtet. VII Styret Sameiet skal ha et styre bestående av 5 medlemmer som utgår fra Boligsameiene på følgende måte: Brekkedammen 1-3: 2 representanter Brekkedammen 4: 1 representant Vidsyn: 2 representanter Hvert av Boligsameiene utpeker sitt varamedlem. Varamedlemmer tjenestegjør i 2 år. Gjenvalg kan finne sted. Styret er beslutningsdyktig når tre styremedlemmer møtes. Sameiet forpliktes av styrelederen og ett styremedlem i fellesskap. Styrelederen har ikke dobbeltstemme. Med mindre partene blir enige om annet skal vervet som styreleder rullere mellom sameierne slik at det velges ny styreleder hvert annet år. Styret skal sørge for at Sameiets eiendeler og drift for øvrig blir forsvarlig håndtert i samsvar med lov, vedtekter og vedtak på årsmøter/sameiemøter. Avgjørelser som kan tas av et alminnelig flertall i årsmøtet, kan også tas av styret. Dette innebærer blant annet at styret har rett til å engasjere og avsette forvaltningsansvarlige. Styret skal sørge for at det holdes styremøte ved behov. Styret kan ikke treffe vedtak som er egnet til å gi visse sameiere eller andre urimelige fordeler på andre sameiere eller sameiets bekostning. VIII Mislighold og eksklusjon Sameier som misligholder sine forpliktelser ovenfor Sameiet skal av styret meddeles et skriftlig varsel med anmodning om å rette opp forholdet umiddelbart og innen 30 dager. Dersom sameieren ved 30-dagers fristens utløp fortsatt ikke har gjort opp sine forpliktelser ovenfor Sameiet, skal forholdet ansees som vesentlig mislighold.

7 7 Hvis en sameier vesentlig misligholder sine forpliktelser, har de to øvrige sameierne på vegne av Sameiet rett til å beslutte at den misligholdende sameieren ikke lenger skal få leveranser fra Varmesentralen.. Avstegning skal skje på forsvarlig og lovlig vis, og kostnadene forbundet med avstengningen betales av misligholderen. Det anses som vesentlig mislighold dersom forskutteringsinnbetalingen til Sameiets felleskasse ikke har funnet sted, ved mangelfull eksternt vedlikehold/drift som kan sette anleggets funksjonalitet i fare, når sameier ikke utfører/betaler for fellesoppgaver, nekter å etterkomme beslutning eller vedtak som er lovlig fattet av årsmøtet/sameiemøtet eller styre, eller for øvrig opptrer på en måte som grovt krenker Sameiets eller sameiernes felles interesser i henhold til fastsatte vedtekter. Purre- og straffegebyr mv. kan fastsettes og ilegges innenfor gjeldende lovgivning og etter styrets skjønn. IX Tvisteløsning Uenighet om forståelsen av bestemmelsene i vedtektene skal søkes løst lokalt i Sameiet. Dersom uenigheten ikke er løst innen rimelig tid, skal tvisten søkes løst ved Advokatmekling med oppnevnt mekler fra Den Norske Advokatforening. Oslo, den august 2011 For Boligsameiet Vidsyn: For Boligsameiet Brekkedammen 1-3: For Boligsameiet Brekkedammen 4:

8 8