Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 94/13 Arkivsaksnr: 2010/ Saksbehandler: Ottar Bjerkås Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 94/13 og 95/37, Einervegen 16, 7500 Stjørdal - dispensasjon fra reguleringsplan for Hjelsenglia boligfelt Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra reguleringsplan for Hjelsenglia boligfelt for Utnyttingsgrad: det tillates en maksimal utnyttingsgrad for bolig med veranda på BYA=33% av netto tomt. Eneboligkravet: det tillates oppført vertikaldelt tomannsbolig innenfor tillatt utnyttingsgrad Byggelinje/ grense sør: det tillates oppført veranda over byggegrense sør. Boligens fasadeliv må plasseres innenfor regulert byggegrense/linje. Kjøring på gangsti: det tillates kjøring på Einervegen, som er regulert som gangveg. Til komité plan: Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjoner m.v., datert 7. januar Situasjonskart, datert 10. januar Plantegning - fylling mot mur på langside og kortside, datert 1. februar Kommentar til fylkesmannens oversendelse fra tiltakshaver, datert 6. januar Utgående brev fra kommunen, datert 25. januar Merknad til nabovarsel fra nabo, Steinar Risberg, datert 1. februar Søknad om dispensasjoner m.v., datert 18. februar Fasadetegninger, datert 1. februar Snitt-tegninger, datert 1. februar 2010 og 13. mars Situasjonskart, udatert 11. Merknad til nabovarsel fra naboer, Sætnan, Halle og Bakken, datert 7. februar Merknad til nabovarsel fra Hjelsenglia tomtelag, datert 11. februar Ansvarlig søkers tilsvar på klage fra Risberg dat , samt klage fra Bakken, Halle og Sætnan dat Situasjonskart og plankart reguleringsplan, datert 20. januar 2010

2 15. Foreløpig svar fra Stjørdal kommune på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Hjelsenglia boligfelt, datert 15. februar Oversikt - Biloppstillingsplass 17. Kommentarer fra ansvarlig søker og tiltakshaver til kommunens brev av 15. februar 2012, datert 21. februar Oversikt Fylling, datert 1. februar Flyfoto og kart, udatert 20. Fylkesmannen i Nord-Trøndelags vedtak, datert 22. november 2011 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Tidligere opphevede vedtak, brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, tidligere nabomerknader og forberedelse til opphevede vedtak, nabovarsel. Sammendrag: Historikk: Søknad om rammetillatelse ble mottatt 19. mai Det ble samtidig søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for eneboligkravet, gesimshøyde, takform, garasje, bilparkering og adkomst på egen eiendom, avstand til nabogrense mot sør, estetikkbestemmelsen i reguleringsbestemmelsene. Det ble mottatt merknader fra naboer. Søknaden ble fremlagt for politisk behandling, og komite plan plansak fattet vedtak i saken 13. oktober Det ble gitt dispensasjon for garasje og kjøreadkomst til egen eiendom. Forøvrig ble søknaden avslått. Vedtaket ble påklaget, både av ansvarlig søker og naboer. I vedtak av komité plan plansak, 16. mars 2011 ble klagen behandlet. Klagen ble ikke tatt til følge for gesimshøyde, mens dispensasjon fra eneboligkravet, valgte takform og estetikkbestemmelsen ble innvilget. Vedtaket ble påklaget, og klagen ble behandlet av komité plan 25. mai Vedtaket av 16. mars 2011 ble fastholdt, og klagen oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Fylkesmannen fattet vedtak i saken 22. november Stjørdal kommunes vedtak ble opphevet på grunn av saksbehandlingsfeil og rettsanvendelsesfeil. Saksopplysninger Gjeldende plan for eiendommen er reguleringsplan for Hjelsenglia boligfelt med plankart og bestemmelser, vedtatt 23. februar Omsøkte eiendom er på plankartet avsatt til boligformål. Kommunedelplan for Stjørdal tettsted ble vedtatt 22. juni Det følger av bestemmelsene til kommunedelplanen at eldre reguleringsplaner innenfor planområdet fortsatt skal gjelde, og disse er opplistet i egen oversikt. Reguleringsplanen for Hjelsenglia er ikke med i opplistingen, men plankartet til kommunedelplanen viser at reguleringsplanen skal gjelde, og dette legges til grunn ved behandling av søknaden. Ansvarlig søker og tiltakshaver har levert ny søknad om dispensasjon. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om utnyttingsgrad, eneboligkravet, byggelinje/ grense syd og kjøreadkomst til bolig. Videre omhandler søknaden estetikkbestemmelsen, eksponering av bygget, kravet til en etasje og gesimshøyde.

3 Søknad om oppføring av garasje på egen eiendom er trukket. Alle naboer og gjenboere er varslet. Det er mottatt merknader fra naboer og tomtelaget. Merknadene går i hovedsak på at utbygging av eiendommen må skje innenfor reguleringsplanens bestemmelser, og ikke med så omfattende dispensasjoner som omsøkt. Før omsøkte dispensasjoner behandles må de forhold som Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har tatt opp i sitt vedtak kommenteres: En etasje + sokkel: Reguleringsplanen tillater oppføring av bolig i en etasje + sokkel. Omsøkte eiendom har høydeforskjell som gjør den godt egnet for oppføring av hus med sokkel, selv om den boligen som ble revet var oppført i en etasje. Det følger av veilederen Grad av utnytting utgitt av Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet om forholdet til eldre reguleringsplaner at etasje, herunder kjeller, hvor himling er høyere enn 1,50 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen regnes med i etasjetallet. Søker har fremlagt dokumentasjon som viser at himling er mindre enn 1,50 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå. Følgelig oppføres boligen i en etasje + sokkel. Gesimshøyde: Det følger av reguleringsbestemmelsene pkt. 3 at maksimal gesimshøyde for en etasjes hus er 3,5 meter. For hus langs en vegstrekning kan gesimshøyde måles fra vei. For de øvrige hus i området med sokkeletasje er gesimshøyde målt fra vei eller der husene ikke ligger langs vei, er gesimshøyden målt fra topp grunnmur. Dette må også legges til grunn i foreliggende sak. Takets øverste gesims er følgelig innenfor bestemmelsene når høyde måles fra vei, og vil derfor ikke behandles som dispensasjon. Takform: Rådmannen har tidligere lagt til grunn at reguleringsbestemmelsen pkt. 4 kun er en anbefaling da ordlyden i bestemmelsen er følgende: «For husenes detaljutforming anbefales saltak eller valmtak.» Vurdering av takform vil derfor være en vurdering av om tiltaket tilfredsstiller kravene til visuell utforming. Dette vil være en del av behandlingen av rammesøknaden, men er kommentert avslutningsvis. Garasje på egen eiendom: Ved tidligere behandlinger var det søkt om dispensasjon for oppføring av garasje på egen eiendom. Denne søknaden er trukket, og dispensasjon knyttet til dette vil følgelig ikke behandles. For øvrig kan det nevnes at reguleringsplanen har anvisning på parkering/ garasje i fellesanlegg som omsøkte eiendom har rett til å benytte. Vurdering Gjeldende reguleringsplan er gammel, fra 1973, og inneholder til dels vage og utydelige bestemmelser. Likevel er planen et gyldig juridisk dokument som skal legges til grunn ved behandling av søknaden. Søknad om dispensasjon behandles etter plan- og bygningsloven Det følger av annet ledd at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller

4 hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dersom lovens vilkår for dispensasjon er oppfylt må kommunen foreta en vurdering av om det skal gis dispensasjon. Det må foreligge et saklig grunnlag for ikke å dispensere. Utnyttingsgrad: Det er søkt om dispensasjon fra regulert utnyttingsgrad. Det søkes om en utnyttingsgrad på BYA 40 % for bolig med veranda. Begrunnelse for søknaden fremgår av søknad om dispensasjon, vedlegg 1: «Etter vår mening gir ikke Reguleringsplanen noen klare føringer for utnyttingsgraden. Vi har foretatt måling av BYA ut fra Stjørdal Kommunes kart, og kommet til at det er stor variasjon når det gjelder de fleste boliger langs Einervegen. Målingene viser at BYA varierer fra ca 140 m2 til ca 350 m2. (Se vedlagte kart som viser dette) Så er det registrert at flere av disse boligene også har sokkel i tillegg. Boligen som ble revet på den omsøkte tomt, hadde en BYA på ca 190 m2. Reguleringsplanen angir at alle boliger langs vegen skal ha samme størrelse BYA. Vi mener at Fylkesmannen i sin vurdering ikke har hensyntatt at den eksisterende bebyggelse langs vegen bryter med dette. Men Fylkesmannen mener, etter vår vurdering, at bare den omsøkte bolig skal bygges i henhold til reguleringsplanen fra Når det gjøres slike vurderinger på tross av at det på den omsøkte tomt sto en bolig som var større enn det som reguleringsplanens bestemmelser gir mulighet for, mener vi det er underlig. Det må være rett å hevde at størrelsen på de boliger som nevnt ovenfor, gir presedensvirking i vår sak. Vi vil hevde at likhetsprinsippet må stå sterkt også her. Men vi vil allikevel herved søke om dispensasjon når det gjelder utnyttingsgrad for det omsøkte prosjekt. Vi vil også bemerke at bygningskroppens størrelse BYA ikke er større i det nye prosjekt enn i den boligen som sto på samme tomt og ble revet.» Maksimal tillatt utnytting fremgår ikke av bestemmelsene og er heller ikke angitt direkte på plankartet. Imidlertid er planen detaljert utarbeidet med inntegnet eksisterende og planlagt bebyggelse. Utnyttingsgraden vil derfor være bestemt gjennom planen ved at det er det inntegnede omriss av bebyggelsen som angir utnyttingsgraden. Innenfor planområdet er inntegnede omriss av boligene av varierende størrelse, og det er heller ikke slik at store tomter har større omriss. Regulert utnyttingsgrad for omsøkte eiendom er BYA = ca 18% av netto tomt. Innenfor planområdet varierer regulert utnytting fra ca BYA = 10% og opp til ca BYA= 25% av netto tomt. Når det gjelder den faktiske utnyttingsgraden innenfor planområdet varierer denne, og det kan se ut til at samtlige eiendommer har overskredet maksimal utnytting i hht. reguleringsplan. En beregning av de nærmeste omkringliggende eiendommene viser at faktisk utnytting for bolig med veranda varierer fra BYA = 15% og opp til BYA = 33% av netto tomt. De største tomene har lavest utnytting, og noen av de største tomtene har dobbelt så stor tomteareal som de minste, herunder omsøkte eiendom. Oppførte garasjer er holdt utenfor ved beregningen. Når det gjelder utnyttingsgrad for de nærmeste eiendommene langs veien, Einervegen 12 og 14, har de to e eiendommene en utnyttingsgrad for bolig med veranda på ca BYA =33 % av netto tomt. Revet bolig på omsøkte eiendom hadde et bebygd areal på ca 180 m². Dette tilsvarer en utnyttingsgrad for eiendommen på BYA=27% netto tomt.

5 Dispensasjon fra utnyttingsgraden vil medføre en tilsidesettelse av planbestemmelsen, og tilsidesettelsen kan fremstå som vesentlig. Regulert utnyttingsgrad gjennom inntegnet omriss på plankartet er ikke konsekvent, og det må antas at intensjonen ved inntegning ikke var å regulere eiendommens utnyttingsgrad. Videre er utnyttingsgraden overskredet for samtlige eiendommer som er undersøkt, slik at det ikke vil være grunnlag for å legge en strengere vurdering til grunn ved avgjørelse av omsøkte dispensasjon. Rådmannen vil derfor ha en liberal holdning til dispensasjon fra regulert utnyttingsgrad. Det er søkt om en utnyttingsgrad på BYA =40% av netto tomt for bolig med veranda. På bakgrunn av faktisk utnytting i området kan BYA = 40% synes noe høyt for bolig med veranda, da det også er søkt om parkering på egen eiendom. Ved avgjørelsen av hvor høy utnytting som kan tillates er det mest nærliggende å legge vekt på faktisk utnytting på de to eiendommene som ligger nærmest omsøkte eiendom langs veien, altså Einervegen 12 og 14. Einervegen 12 og 14 har noe mindre tomteareal enn omsøkte eiendom, men har samme form og ligger nedenfor skrenten som går fra veien og opp til eiendommene Hjelsenglia 24, 26 og 28. Både Einervegen 12 og 14 har en faktisk utnyttingsgrad på ca BYA =33% av netto tomt. Frittliggende garasje og boder/uthus er ikke medtatt ved beregningen. Rådmannen er etter en samlet vurdering kommet til at det anbefales å gi dispensasjon fra regulert utnyttingsgrad, men begrenset til maksimal BYA = 33 % av netto tomt for bolig med veranda. Overskridelsen vil anses som vesentlig i forhold til regulert utnyttingsgrad, men rådmannen er likevel kommet til at den kan godkjennes. Intensjonen med inntegnet omriss på plankartet var ikke å regulere utnyttingsgraden, noe som også fremgå gjennom faktisk utnyttingsgrad i området. Faktisk utnytting i området er vesentlig større enn regulert utnyttingsgrad for de aller fleste eiendommene, men rådmannen mener likevel at innvilgelse av dispensasjon ikke vil medføre noen vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen om utnyttingsgrad, jf ovenfor. Gjennom å tillate utnytting inntil BYA =33% av netto tomt for omsøkte eiendom stilles ikke eier av omsøkte eiendom overfor strengere vilkår enn øvrige eiere i området, og det oppnås en lik behandling. Rådmannen anbefaler derfor at dispensasjon for utnyttingsgrad gis, men begrenset til BYA = 33% for bolig med veranda. Eneboligkravet: Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene pkt. 2, kravet til enebolig for oppføring av vertikaldelt tomannsbolig. Bestemmelsen lyder: «Husene skal være eneboliger i en etasje, eventuelt en etasje + sokkel.» Begrunnelse for søknaden fremgår av søknad om dispensasjon, vedlegg 1 og 7: «Det er et generelt mål i Stjørdal kommune om fortetting på tomter som gir mulighet til dette. Omsøkte tomt er på 666 m2. Søker mener at tomtens størrelse åpner for en slik mulighet. Tomten er en endetomt på Einervegen og vil dermed ikke skape hindringer for de tilstøtende naboer selv om det tillates oppført tomannsbolig som omsøkt.» Omsøkte bolig har en grunnflate på størrelse tilsvarende den boligen som ble revet på eiendommen. Flere av boligene innenfor planområdet har bileiligheter i sokkeletasjen, jf oppslag i matrikkelen. Innsendte plantegninger viser at det er planlagt to like store leiligheter hvor hver leilighet er over første etasje og sokkeletasjen. Bruksarealet for hver leilighet er ca 168 m².

6 Det er anført i nabomerknader at fortetting ikke gjelder for bla Hjelsenglia. Det anføres videre at økningen i bygningsvolum innenfor gjeldende plan kun har medført økning i eget boareal og ikke økning i antall boenheter. Både sokkelleilighet og vertikaldelt tomannsbolig innebærer to boenheter på eiendommen. Det er også klart at flere av eiendommene har to boenheter på sin eiendom i form av sokkelleilighet. Omsøkte eiendom skal ikke behandles strengere enn øvrige tomteeiere, slik at det også for omsøkte eiendom må kunne godkjennes to boenheter. Hvorvidt vertikaldelt tomannsbolig kan godkjennes må avgjøres etter en konkret vurdering. Historisk sett var det i eneboligområder på den tiden gjeldende plan ble vedtatt og i årene etter mest vanlig å oppføre bolig med sokkelleilighet. I noen tilfeller ble det bygd vertikaldelte generasjonsboliger, men da var formålet at to generasjoner kunne bo sammen på samme eiendom. Tradisjonelt har sokkelleilighetene vært mindre enn hovedleiligheten, og ofte hatt ett eller to soverom, slik at den har vært beregnet for en person eller små familier. Denne trenden har nok endret seg slik at sokkelleilighetene har blitt større etter hvert, og med det har også antall personer bosatt i sokkelleilighetene økt. Omsøkte prosjekt har to leiligheter med fire soverom hver, noe som innebærer at det kan bo to relativt store familier i boligen. En av utfordringene med flere leiligheter på eiendommene er behovet for parkeringsplasser og antall biler i hver husholdning. Mens det på det tidspunkt reguleringsplanen for Hjelsenglia ble vedtatt var mest vanlig med en bil pr. husholdning er dette nå økt til at de fleste har to biler i hver husholdning. Dette gjelder nok også for mange sokkelleiligheter/ bileiligheter. Reguleringsplanen for Hjelsenglia har regulert felles parkeringsanlegg, og kjøring til eiendommene er i utgangspunktet ikke tillatt. Ut fra planen ser det ut til at det kun er regulert en parkeringsplass for hver bolig, slik at da det ble tillatt sokkelleiligheter oppsto et underskudd på parkeringsplasser for området. Vertikaldelt bolig i stedet for sokkelleilighet gir bedre bomiljø for den som bor i leiligheten, da oppholdsrom som stue og kjøkken kommer over bakkenivå, noe som gir bedre lysforhold for naturlig dagslys. Videre vil adkomsten til boligen skje direkte fra vei, og man slipper adkomst via utvendig trapp til sokkeletasje. For beboerne i leiligheten er det helt klart fordeler med å bo i en vertikaldelt bolig enn i en sokkelleilighet. Et avslag på dispensasjon skal være saklig begrunnet. Det er tidligere tillatt sokkelleiligheter i området, slik at flere av eiendommene har to boenheter. Når det nå søkes om vertikaldelt bolig i stedet for horisontalt delt, mener rådmannen det må foreligge en saklig grunn for å avslå dette når det tidligere er gitt tillatelser til sokkeleiligheter. En saklig grunn til avslag kan være utfordringer knyttet til parkering, men som vurderingen ovenfor viser vil ikke parkeringsproblemet nødvendigvis være noe annet ved å utforme bygget med en sokkelleilighet. Kravet til uteoppholdsareal vil også være det samme for en bolig med sokkelleilighet som en vertikaldelt bolig. For naboene vil boligens ytre rammer ha betydning samt antall boenheter innenfor boligens rammer. Hvordan arealet er fordelt mellom boenhetene og om boligen er vertikal eller horisontalt delt vil ikke påvirke naboene. Hvorvidt det er fire soverom i hver boenhet eller seks i den ene og to i den andre vil ikke berøre naboene i vesentlig grad, om man legger til grunn at antall bosatte gjenspeiles i antall soverom. Fordelingen mellom boenhetene er ikke relevant, da det er det totale antallet mennesker bosatt i boligen som berører naboene.

7 Dispensasjon kan ikke innvilges dersom det medfører en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen. Kravet til enebolig er tidligere fraveket innenfor planområdet for oppføring av horisontal delte boliger. Forvaltningslovens likhetsprinsipp tilsier derfor at det for omsøkte eiendom i det minste må tillates sokkelleilighet. Ønsket fra søker er imidlertid å oppføre vertikaldelt bolig i stedet for horisontal delt bolig. Vurderingen ovenfor viser at vertikaldelt bolig og horisontalt delt bolig gir de samme utfordringer og de samme ulemper for omgivelsene, slik at tillatelse til vertikaldelt bolig neppe kan anses som en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak eneboligkravet all den tid det tidligere er tillatt sokkelleiligheter. Ut fra hensynet til beboerne i leiligheten gir vertikaldelt bolig klart større fordeler med tanke på adkomst, lys og utsyn. Rådmannen er derfor etter en samlet vurdering kommet til at det anbefales å imøtekomme dispensasjon for vertikaldelt bolig. Byggelinje/grense mot syd: Det er søkt om å overskride byggegrense/ linje mot sør for oppføring av veranda i tilknytning til boligen. For øvrig er bolig innenfor byggegrense både mot sør, nord og øst. Reguleringsbestemmelsene pkt. 1 bestemmer: «Det regulerte området er vist på planen med reguleringsgrense. Innenfor denne begrensningslinje skal bebyggelsen plasseres som vist på planen.» Videre har plankartet inntegnet en byggelinje/ grense. Søknaden om dispensasjon er begrunnet i søknad datert 7. januar 2012, vedlegg 1: «Den boligen som ble revet på tomta, brøt byggelinjen mot sør. Vi antar at det i forbindelse med byggesaken for denne boligen, ble gitt dispensasjon da byggetillatelse ble gitt. Den omsøkte nye boligen vil ikke medføre at byggelinjen blir overskredet i like stor grad som i tilfellet for den boligen som ble revet. Vi understreker at selve bygningskroppen er innenfor byggelinjene. Det er terrassen som overskrider.» Begrunnelse er også gitt i dispensasjonssøknad datert 18. februar 2012, vedlegg 7: «Flere boliger langs Einerveien har bygd enten terrasser, garasjer eller boliger som bryter med byggelinje. Også den boligen som sto på tomten brøt byggelinjen. Mot sør var boligen bygd over tomtegrense. Dette bør få presedensvirkning for den omsøkte bolig. Nabo i sør Ole Martin Dullum har skriftlig gitt samtykke til at terrassen bygges slik situasjonskartet viser.» Byggegrensen mot sør er ved enkelte tilfeller overskredet for tiltak langs Einervegen. Også revet bolig var oppført over byggegrensen mot sør. Det foreligger uttrykkelig erklæring fra nabo mot sør som aksepterer overskridelse av regulert byggegrense/ linje. Formålet med byggegrense mot sør er ikke nærmere beskrevet i reguleringsplanen. For beboerne vil det være en fordel å få oppføre veranda i boligens hovedetasje mot sør, da eiendommen mot vest grenser mot naboens mur. Naboeiendommens mur går fra ca plan sokkeletasje til plan første etasje, jf bilder i vedlegg 16. Uteoppholdsarealet i sokkeletasjen vil derfor være forringet som følge av disse høyde-forskjellene, slik at oppføring av veranda mot sør vil gi bedre solforhold for beboerne på ettermiddag/ kveld. Veranda er en transparent konstruksjon i motsetning til bolig, slik at virkningen av en overskridelse ikke er like vesentlig som om boligen overskrider byggegrensene. Formålet med byggegrensen mot sør er ikke nærmere beskrevet, og grensen er overskredet også for andre eiendommen. Rådmannen kan på bakgrunn av dette ikke se at hensynene bak byggegrensen mot sør blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon.

8 Rådmannen finner derfor at vilkårene for dispensasjon er til stede, og anbefaler at dette gis. Kjøreadkomst til bolig: Reguleringsplankartet viser at Einervegen er areal for gangtrafikk. Det følger av reguleringsbestemmelsene pkt. 10: «Gangstiene er i alminnelighet forbudt brukt til motorisert kjøretøyer, men skal dimensjoneres for bruk av dem til syketransport, søppelbil og lignende.» Det er søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen for kjøreadkomst til eiendommen. Begrunnelse for søknaden fremgår av vedlegg 1, søknad om dispensasjon datert 7. januar Det anføres som begrunnelse at øvrige boliger langs Einervegen har parkering på egen eiendom, og likhetsprinsippet tilsier at også omsøkte eiendom skal kunne benytte gangvegen til kjøreadkomst. Søker viser også til Statens vegvesens håndbok for veg og gateutforming, at en gang-/sykkelveg med tillatt bilkjøring kan brukes som adkomst til ca 10 boliger. Dette gjelder utbygging i områder med eksisterende boliger. Søknad om kjøreadkomst til egen eiendom må behandles som dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene pkt. 10 som oppstiller forbud mot kjøring på gangvegene. Parkering for eiendommene er i utgangspunktet henvist til felles parkeringsanlegg. Det er 8 boliger som har adresse Einervegen, og som benytter gangvegen som adkomst til bolig. Faktisk bruk av gangvegen er at den benyttes til kjøring, og flere av boligene langs Einervegen har garasjeparkering på egen eiendom. Antallet boliger som benytter vegen til kjøring strider ikke i mot bestemmelsen i Statens vegvesens håndbok for veg og gateutforming om at gang- /sykkelveg med tillatt bilkjøring kan brukes som adkomst til ca 10 boliger ved utbygging i områder med eksisterende boliger. I 1973, da reguleringsplanen ble vedtatt, var det en trend med bare gang/sykkelveger til boligene og felles parkeringsplasser til boligene. I Stjørdal kommune ble flere felt regulert på denne måten, men senere er flere av disse endret slik at gang/sykkelveger er opparbeidet og brukes som kjørevei til eiendommene. Kjøring til eiendommene gir også lettere adkomst til eiendommene for alle mennesker, også de med funksjonsnedsettelse. Reguleringsbestemmelsens ordlyd er at gangvegen i «alminnelighet» er forbudt brukt til motoriserte kjøretøyer. Dette innebærer etter rådmannens vurdering at den kjøring som faktisk skjer daglig på gangvegen ved parkering på egne eiendommer langs Einervegen, medfører en vesentlig tilsidesettelse av planbestemmelsen. Hovedregelen er at selv om gangvegen benyttes i strid med bestemmelsen, kan ikke kommunen uten videre godkjenne en slik bruk når det fremlegges søknad. På den annen side, dersom kommunen ved søknad skal nekte bruk av gangvegen til kjøreadkomst i foreliggende sak må dette også få virkning for alle beboere langs Einervegen, slik at vegen blir stengt for kjøring til samtlige eiendommer. Årsaken til at Einervegen av beboerne er benyttet som kjøreadkomst er ukjent, men det kan nok legges til grunn at det er mer bekvemt å kunne parkere på egen eiendom i stedet for å gå fra felles parkeringsanlegg. I tillegg har det felles parkeringsanlegget begrenset med parkeringsplasser, slik at det ikke nødvendigvis er tilstrekkelig antall parkeringsplasser i forhold til familienes bilhold i dagens samfunn. Forvaltningens likhetsprinsipp vil her komme til anvendelse slik at rådmannen anbefaler at dispensasjon for kjøring til eiendommen gis.

9 Estetikk, eksponering av bygget: Reguleringsplanen pkt. 1 siste punktum lyder: «Husene bør i størst mulig grad planlegges i forhold til terrengets karakter.» Videre skal prosjektet som helhet prosjekteres slik at det etter kommunen skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Omsøkte tomt er en skrånedne tomt, og hus skal oppføres i en etasje med sokkel, jf beskrivelsen ovenfor under saksopplysninger. Når det gjelder boligens høydeplassering i terrenget er første etasje i plan med vegen, slik de øvrige boliger langs Einervegen er høydeplassert. Rådmannens vurdering er derfor at husets høydeplassering er godt tilpasset terrengets karakter. Boligen skal oppføres med pulttak, og øverste gesims ligger innenfor regulert maksimal gesimshøyde, målt fra Einervegen. Pulttaket faller ikke med terrenget, slik at høydevirkningen fra sokkeletasjen vil virke høyere enn om pulttaket hadde falt med terrenget. På den annen side er det ingen beboere sør for eiendommen. Laveste gesims er mot Einervegen, noe som vil være positivt for de øvrige beboerne. Nord for omsøkte eiendom er det en høy skrent som går opp til eiendommen Hjelsenglia 26. Skrenten gjør at boligen, sett fra sør, ikke får silhuettvirkning. Valgt takform og prosjektet som helhet skal prosjekteres slik at det etter kommunen skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Når det gjelder takformen som er valgt, pulttak, er ikke pulttakformen så vesentlig forskjellig fra saltak og valmtak som andre takformer kan være. Takformen saltak og valmtak er kun anbefalte takformer, jf reguleringsbestemmelsene pkt. 4, slik at andre takformer tillates. Rådmannens vurdering er at det prosjekterte tiltaket oppfyller kravene til gode visuelle kvaliteter. Følgelig vil det ikke være behov for å behandle dette som dispensasjon.