"Eiendomsinvesteringers økonomiske risiko: Analyse og vurdering av case i Bergensområdet"

Størrelse: px
Begynne med side:

Download ""Eiendomsinvesteringers økonomiske risiko: Analyse og vurdering av case i Bergensområdet""

Transkript

1 "Eiendomsinvesteringers økonomiske risiko: Analyse og vurdering av case i Bergensområdet" Hovedoppgave til mastergrad i Industriell økonomi og informasjonsledelse Av Thorleif Andersen Grimstad, juli 2004

2 FORORD I faget Industriell økonomi fant jeg delen om prosjektrisiko ekstra interessant. Det ble derfor valgt et tema for hovedoppgaven hvor jeg kunne fordype meg i hvordan risiko kan taes hensyn til i prosjekter. Oppgaven identifiserer den økonomiske risiko man har i eiendomsinvesteringer og hvilke metoder man har for å analysere denne usikkerheten. Temaet for oppgaven ble først valgt med tanke på at den kunne løses uten å være knyttet opp til en bedrift. Det var et ønske om å kunne skrive selvstendig som gjorde at jeg valgte en teorioppgave. Tidlig i planleggingen av oppgaven ble det imidlertid klart at det var behov for å innhente informasjon utenfor bøkene. Jeg bestemte meg derfor for å intervjue fagfolk i eiendomsbransjen. Etter hvert som jeg kom i gang med oppgaven og startet med intervjuene, ble det klart at mye av oppgaven kom til å bygge på resultatene fra denne og andre undersøkelser. Det ble derfor satt av mer tid til undersøkelser. Resultatet fra disse undersøkelsene er brukt i oppgaven og har hevet oppgaven og gjort den mer interessant. En stor takk rettes til takstmenn i Bergen som er medlem av Norges Takseringsforbund for å ha stilt så velvillige opp til intervjue. Professor Arne Dag Sti skal ha stor takk for positive og gode veiledninger av oppgaven. Bergen 17.juli 2004 Thorleif Andersen Andersen, T 2004 b

3 INNHOLDSFORTEGNELSE FORORD... INNHOLDSFORTEGNELSE... SAMMENDRAG...1 INNLEDNING...3 AVGRENSNING...3 GJENNOMFØRING AV DATAINNSAMLINGEN...4 PRESENTASJON AV CASE...7 LØNNSOMHETSKALKYLER...8 VALG AV ANALYSEMETODE FOR EN INVESTERING...8 RISIKO...14 RISIKO INNEN FINANS...14 HØY, MIDDELS OG LAV RISIKO...15 IDENTIFISERING OG DRØFTING AV RISIKO INNEN EIENDOM...15 VERKTØY FOR MÅLING AV RISIKO...23 RISIKOANALYSE...32 HVILKE HJELPEMIDLER BRUKES FOR Å HÅNDTERE USIKKERHETEN I PRAKSIS?...32 ANALYSER HVOR EN VARIABEL MANIPULERES...33 SIMULERING...36 SIMULERING AV CASE...43 BRUK AV EXCEL TIL SIMULERING UTEN TILLEGGSPROGRAM...56 KONKLUSJON...59 VEDLEGG...I INNHOLDSFORTEGNELSE FOR VEDLEGG:... I Andersen, T 2004 c

4 SAMMENDRAG Oppgaven omhandler temaer innen den delen av fagfeltet Industriell økonomi som betegnes prosjektrisiko. Det er valgt å se nærmere på risikoen i en eiendomsinvestering, og studieobjektene er leiegårder. Problemstillinger som blir drøftet er Hvilken risiko er knyttet til den økonomiske fordelen ved investering i leiegårder?, Hvilke deler av risikoen kan identifiseres og analyseres økonomisk?, Hvilke metoder har man for å analysere usikkerhet i verdiberegninger? og Hvordan anvende den foretrukne metoden for analysering av usikkerhet til å analysere usikkerheten av en investering i en leiegård?. Informasjon til å løse problemstillingene er innhentet fra aktuelle bøker, utredninger og artikler som nevnes i litteraturlisten og blir referert til i oppgaven. I tillegg er det utført en undersøkelse blant takstmenn i Bergen. Tjue takstmenn som er medlemmer av Norges Takseringsforbund ble intervjuet i undersøkelsen. Den omhandlet hvordan de tok hensyn til risiko i verdiberegningene og hvilke metoder de brukte for å beregne verdien til eiendommer. Undersøkelsen innhentet også informasjon til bruk i en simulering av en investering i leiegård. En del mindre undersøkelser ble også gjennomført hvor av den viktigste var søk i Bergen kommunes arkiv for å stadfeste praksis rundt bruk av kommunal forkjøpsrett til leiegårder og såkalt avtale om utbedring. Oppgaven gjør rede for risikoen som er knyttet til den økonomiske fordelen ved en investering i leiegård. Risikoen kan deles inn i samfunnsøkonomisk risiko (Ficek, m.fl 1990) og videre markedsrisiko, sektorrisiko, renterisiko, driftsrisiko, kredittrisiko og politisk risiko. Disse typer risiko gjelder også generelt for en eiendomsinvestering. Renterisiko og markedsrisiko kan kvantitativt beregnes ved hjelp av henholdsvis durasjon og P/E (Price/earnings). Beregner man durasjon og P/E for flere leiegårder, kan man da sammenligne risikoen dem i mellom. Sektorrisiko, driftsrisiko, kredittrisiko og politisk risiko lar seg vanskelig beregne, men kan kvalitativt analyseres. Hvilke faktorer som inngår i de forskjellige typer risiko, blir gjennomgått i oppgaven. Andersen, T

5 Det ble funnet flere metoder for å analysere usikkerheten i verdiberegninger, fra de enkle som manipulerer en og en variabel til mer avanserte metoder som simulering. Av enkle metoder har vi Hva hvis analyse, nullpunktsanalyse, følsomhetsanalyse. En litt mer avansert metode er å sette opp ulike scenario og utføre en scenarioanalyse, mens den mest avanserte metoden for risikoanalyse er simulering. Siden simulering er en av de mest brukte metoder for kvantitativ tilnærming til beslutningstaking (Anderson, 2003), ble simulering foretrukket som metode for å analysere usikkerhet i en leiegårdinvestering. Det viste seg at simulering er en god måte å få oversikt over en eiendomsinvestering på og vise hvilke ulike scenarioer man kan få. De viktigste resultatene av simuleringen er at den risiko man tar som investor ble synliggjort ved standardavviket til nåverdien av investeringen. For de tre studieobjektene var standardavviket stort, noe som gjenspeilte usikkerheten i investeringen. Et annet funn var at de tre leiegårdinvesteringene er avhengig av ekstra kapital, utover investeringssum, for å få hjulene til å gå rundt. Leieinntektene dekker altså ikke inn normale eierkostnader og utgifter til lån. Dette betyr at i våre tre tilfeller satser investor på at det er verdistigningen til eiendommen som skal gi gevinst, og ikke leieinntektene. Andersen, T

6 INNLEDNING Hovedoppgaven er en del av utdanningen Master i industriell økonomi og informasjonsledelse. Den er skrevet i løpet av vårsemesteret 2004, og markerer avslutningen på et to år langt Master påbygningsstudie. For å være kvalifisert til å begynne på påbygningsstudiet må man ha en Bachelor grad eller tilsvarende. Jeg har fra før Bachelor i militære studier, Lederskap med fordypning i elektronikk og våpentekniske fag. Hovedoppgavens tittel er Eiendomsinvesteringers økonomiske risiko: Analyse og vurdering av case i Bergensområdet. Problemstillinger som blir drøftet er: Hvilken risiko er knyttet til den økonomiske fordelen ved investering i leiegårder? Hvilke deler av risikoen kan identifiseres og analyseres økonomisk? Hvilke metoder har man for å analysere usikkerhet i verdiberegninger? Hvordan anvende den foretrukne metoden for analysering av usikkerhet til å analysere usikkerheten av en investering i en leiegård? Problemstillingene består av konstaterende spørsmål som tar sikte på å beskrive hvilken risiko som faktisk er knyttet til den økonomiske fordelen ved investering i leiegårder, og hvilke muligheter man har til å analysere og modellere den. Det er også et spørsmål av konstaterende art å se på hvilke deler av usikkerheten som kan analyseres økonomisk, og hvilke deler av usikkerheten som må behandles på andre måter. Definisjoner av begreper som er brukt, blir gjort underveis i oppgaven. Avgrensning Oppgaven avgrenses til å gjelde eiendomsinvesteringer i boligmarkedet, og da spesielt leiegårder med mellom to til tjue leiligheter. I forbindelse med simuleringen er metoden som brukes der generell og kan brukes i alle typer investeringer. Andersen, T

7 GJENNOMFØRING AV DATAINNSAMLINGEN For å få oversikt over fagfeltet ble relevant teori plukket ut og lest. Det ble også gjennomført egne undersøkelser for å innhente informasjon til å drøfte problemstillingene. Dette innebar søk og kartlegging av relevant informasjon i arkivet til Bergen kommune, intervjuer av takstmenn og innhenting av informasjon fra andre aktører i eiendomsbransjen. Informasjon ble også innhentet fra Internett. Der hvor informasjon fra Internett er brukt, er referanse til internettsiden oppgitt i oppgaven og eller litteraturlisten. Hvordan datainnsamlingen og undersøkelsene er gjennomført blir beskrevet i dette kapitlet, mens resultatene blir brukt senere i oppgaven. En del av risikoen knyttet til en investering i leiegård, er politisk risiko. At Bergen kommune har forkjøpsrett til leiegårder og kan pålegge kjøper en såkalt avtale om utbedring faller under kategorien politisk risiko. Arkivet til Bergen kommune inneholder referat fra møter i Bergen byråd. For hver leiegård som blir solgt skal det vurderes om kommunen skal bruke sin forkjøpsrett. Det skal også taes stilling til om kjøper og kommunen skal inngå avtale om utbedring. En slik avtale skal sikre at leiegårder ikke forfaller. Det ble kartlagt hvor vanlig det er at Bergen kommune bruker forkjøpsretten til leiegårder og hvor ofte avtale om utbedring blir inngått. Arkivet er gjort tilgjengelig på Internett, og det var der informasjonen ble hentet. Alle saker behandlet i kommunestyret fra 2001 til og med 2003 ble gjennomgått (52 saker) utenom 6 saker i 2001 som var på et eldre tekstbehandlingsformat. Før 2001 er det ikke tilgjengelig digital informasjon, slik at disse ble utelatt. Siden 52 av 58 saker siden 2001 er gjennomgått, gir undersøkelsen grunnlag for å fastslå hvilken praksis som gjelder i Bergen kommune på disse områdene, i senere tid. Undersøkelsen viste at forkjøpsretten ikke ble benyttet i noen av sakene, men det ble vurdert å benytte den i 4 saker. Det er inngått avtaler om utbedring i 12 av de 52 sakene. Ved å anta at Bergen kommune vil fortsette denne praksisen fremover, kan det konkluderes med at det er svært liten risiko for at forkjøpsretten vil bli benyttet. Det er 25 % sjanse for at man må inngå en avtale om utbedring. Det siste er avhengig av leiegårdens stand ved kjøp. Andersen, T

8 For å få førstehånd informasjon om eiendomsmarkedet i Bergen ble det vurdert å kontakte eiendomsmeglere, byggmestere, eiendomsinvestorer og takstmenn. På grunn av begrenset tid til oppgaven sto valget mellom å intervjue noen personer i hver av de nevnte gruppene, eller mange i en gruppe. Jeg valgte å konsentrere meg om en gruppe, takstmenn. Dette fordi takstmenn har kjennskap til eiendomsmarkedet og vurderer både teknisk verdi og kapitalisert verdi til eiendommer. Utvalget av intervjuobjekter ble valgt med tanke på deres kompetanse kunne gi god informasjon til å belyse problemstillingene i oppgaven. For å sikre en viss standard på intervjueobjektene ble det valgt å intervjue sertifiserte takstmenn som er medlem i Norges Takseringsforbund. Oppgaven er avgrenset til eiendommer i Bergen, derfor ble takstmenn som jobber i Bergen intervjuet. Intervjuguiden 1 inneholder både kvalitative og kvantitative spørsmål som ble stilt for å få førstehånds informasjon om hva som skaper usikkerhet rundt en investering i leiegårder. Det ble også stilt spørsmål for å undersøke om det eksisterer en praksis for simulering eller modellering av usikkerhet. For å hente inn empiri til å modellere usikkerheten i leiegårdmarkedet, ble det spurt om den antatte sannsynligheten for at gitte utfall skal inntreffe. Intervjuguiden ble tilpasset slik at intervjuet skulle vare i ca. 15 minutter. Undersøkelsen ble basert på korte intervjuer for å øke sannsynligheten for at intervjueobjektene tok seg tid til å svare. Telefonintervjuer ble benyttet som intervjuform. Fordelen med telefonintervjuer fremfor en skriftlig undersøkelse er at det antaes å være lettere å få folk til å slutte opp om undersøkelsen. En annen fordel er at intervjuer da kan stille oppfølgingsspørsmål om uklarheter og spørsmål som dukker opp under intervjuet. Det er også en fordel hvis respondenten har spesiell kunnskap om et emne, så kan intervjuet vinkles mot dette for å få verdifull dybde informasjon. Ulempen ved å benytte telefonintervju er at en ikke vil oppnå den kontakten og tilliten man opplever under et intervjue som foregår ansikt til ansikt. Ved ikke personlig å møte opp, vil muligens informanten vegre seg noe for å gi opplysninger og ikke være særlig motivert til å svare. 1 Intervjuguiden som ble brukt er vedlagt. Andersen, T

9 Denne effekten ble forsøkt begrenset ved å benytte en variant av Tratt-teknikken (Patel, 2001). Ved bruk av Tratt-teknikken begynner intervjuet med store åpne spørsmål for så å gå over til mer spesifikke. Denne teknikken antas å virke motiverende og aktiviserende på intervjuobjektet. Intervjuguiden brukt i undersøkelsen gjort blant takstmenn i Bergen, ble bygd opp med enkle spørsmål først, for så å gå over til tyngre og mer spesifikke spørsmål. Avslutningsvis ble det stilt et åpent spørsmål, for å gi respondenten en sjanse til å komme med tilleggsopplysninger. Intervjuguiden består av både faste og åpne spørsmål. De faste spørsmålene vil bli behandlet kvantitativt og fremstilt i tabeller og grafer, mens de åpne spørsmålene vil gi mer dybde og detaljert informasjon om de enkelte temaer. Det ble vurdert å intervjue utvalgte informanter ved personlig oppmøte, for å oppnå mer utfyllende intervjuer. Dette ble ikke gjennomført da det viste seg at telefonintervjuer gav gode og tilstrekkelige begrunnede svar. Spørsmålene ble stilt for å gi god informasjon til å diskutere problemstillingene. Det ble først utarbeidet en pilot intervjuguide, som ble diskutert med veileder og testet på noen få takstmenn, før en endelig intervjuguide ble utarbeidet. Bakgrunnen for å kvalitetssikre intervjuguiden før undersøkelsen, var for å slippe justeringer av intervjuguiden underveis slik at alle respondentene svarte på de samme spørsmålene. Intervjuguiden som ble brukt under undersøkelsen måtte likevel gjennom noen små justeringer, uten at resultatet som helhet ble skadelidende. Ved å starte på toppen og gå nedover en alfabetisk liste over takstmenn i Bergen som var medlemmer i Norges Takseringsforbund ble intervjuobjektene plukket ut. I alt 42 takstmenn ble forsøkt kontaktet og 20 ble intervjuet. Av de som ble forsøkt kontaktet var det 3 som ikke ville la seg intervjue. 19 ble det ikke oppnådd kontakt med, etter gjentatte forsøk. Svarprosenten ble 48 %, noe som er relativt bra. Gruppen som ble intervjuet besto av både erfarne og mindre erfarne takstmenn i alle aldersgrupper. Det antaes at det var tilfeldig hvem som var tilgjengelig for intervju og på den måten ble prinsippet om tilfeldig utvelgelse tatt vare på. De aller fleste som svarte kom med godt begrunnede svar og undersøkelsen gav godt grunnlag for diskusjon rundt problemstillingene. Totalt i Andersen, T

10 Bergen er det 71 takstfirmaer 2, hvor en eller flere takstmenn er ansatt. Undersøkelsen er ikke omfattende nok til å kunne representere alle takstmenn i Bergen, men kan representere takstmenn som er medlem av Norges Takseringsforbund i Bergen. I oppgaven refereres det ofte til undersøkelsen. Hvis ikke konteksten tilsier noe annet er det undersøkelsen blant takstmenn i Bergen det refereres til. Presentasjon av case Fra desember 2003 til mai 2004 ble det ukentlig utført søk på Internett etter aktuelle prospekter for leiegårder. Det var ønskelig at leiegårdene skulle være sammenlignbare. Tre prospekter er plukket ut som case til oppgaven. De ble valgt ut fra at de inneholder flere leiligheter, ligger i samme område og etter prisantydning. De tre utvalgte leiegårdene er alle i Bergen sentrum. De er regulert til boligformål og i relativt god stand. Leiegård A har prisantydning på Kr , leieinntekter per år på Kr og normale leieutgifter per år på Kr Leiegård B har prisantydning på Kr , leieinntekter per år på Kr og normale leieutgifter per år på Kr Leiegård C har prisantydning på Kr , leieinntekter per år på Kr og normale leieutgifter per år på Kr Dette danner grunnlaget for de økonomiske beregningene og simuleringen i oppgaven. 2 Kilde: gulesider.no Andersen, T

11 LØNNSOMHETSKALKYLER Når en investering vurderes, kan valg av analysemetode være avgjørende for om en investering ser lønnsom ut eller ikke. Hvilken analysemetode som velges, er derfor av stor betydning. Valg av analysemetode for en investering I Tabell 1 vises fire analysemetoder og i prosent hvilken utbredelse disse hadde i 100 bedrifter fra Storbritannia i den angitte tidsperioden. Tabell 1 En longitudinell undersøkelse i 100 bedrifter fra Storbritannia over hvilke analysemetoder som benyttes. (Pike, 1996) Metode År 1975 (%) 1980 (%) 1986 (%) 1992 (%) Pay Back Avkastning på investert kapital (gjennomsnitt) Internrente Nåverdi Undersøkelsen viser at Pay Backmetoden ble brukt mest, men vi ser at internrente- og nåverdimetoden økte mye fra 1975 til Gyldigheten til undersøkelsen er begrenset siden den er utført i Storbritannia og fordi det kan ha skjedd mye siden I dag ansees nåverdimetoden å være den beste metoden ved lønnsomhetsvurdering av investeringer (Bredesen, 2001). Følgelig vil nåverdimetoden bli brukt som analysemetode i denne oppgaven. For å undersøke hvilken praksis som gjelder i eiendomsbransjen, ble det gjort en undersøkelse blant takstmenn i Bergen. Av de 20 takstmennene som ble intervjuet var det ingen som svarte at de brukte pay backmetoden, avkastning på investert kapital eller internrentemetoden til å beregne verdien av en eiendom. 11 svarte at de brukte Andersen, T

12 nåverdimetoden. Dette ble gjort ved å ta kapitaliserte leieinntekter minus utgifter for å utarbeide en verditakst. De som svarte at de ikke brukte nåverdimetoden brukte allikevel en avart av nåverdimetoden. Ved å benytte erfaring og skjønn til å sette opp antatt leieinntekt og utgifter lot de et program regne ut verditaksten (se Tabell 2). Programmet inneholder oppdatert informasjon om tilsvarende salg i området og også anbefalt kapitaliseringsrente, satt av Norges Takseringsforbund. Tabell 2 Undersøkelse gjort blant 20 takstmenn i Bergen Spørsmålet var Hvilke metoder brukes for å analysere en eiendoms verdi? Antall intervjuet: 20 Antall svart: 17. Summen av svarene er forskjellig fra antall svart, da noen har svart flere ting. Metode Antall Nåverdi 11 Erfaring, skjønn 5 Program 5 Pay back 0 Avkastning på investert 0 kapital Internrente 0 Undersøkelsen viser at nåverdimetoden, eller en avledning av denne er utbredt og anerkjent blant takstmenn i Bergen 3. At samtlige som svarte på undersøkelsen brukte nåverdimetoden kan virke oppsiktsvekkende med tanke på at dette strider med andre undersøkelser (se Tabell 1, undersøkelsen til Pike, 1996). Årsaken til denne entydige bruken av nåverdimetoden synes å være at Norges Takseringsforbund har utarbeidet retningslinjer for hvilke metoder takstmenn som er medlemmer skal bruke. Her går det fram at det er nåverdimetoden som skal benyttes i form av verdivurderingen. Som medlem av Norges Takseringsforbund bruker man standardiserte skjemaer, hvor kapitalisert verdi av boligen regnes ut ved hjelp av nåverdimetoden. Diskonteringsrenten 3 Undersøkelsen har gyldighet for medlemmer av Norges Takseringsforbund i Bergen, ref. metodekapitelet. Andersen, T

13 settes med bakgrunn i takstmanns skjønn og retningslinjer gitt av Norges Takseringsforbund. Fordi nåverdimetoden brukes i praksis og teoretisk er den beste, vil den bli brukt i oppgaven til å vurdere eiendomsinvesteringer. En metode for hvordan økonomisk risiko i en eiendomsinvestering kan implementeres i nåverdimetoden vil bli forsøkt belyst i oppgaven. I de neste kapitlene beskrives nåverdimetoden, kontantstrømmer, sammenhengen mellom de to og hvordan disse kan brukes i en eiendomsinvestering. Nåverdimetoden En investerings nåverdi viser den verdiøkning, formuesøkning eller økonomiske verdiskapning som oppnås på tidspunkt null ved å velge dette prosjektet fremfor å bruke pengene på noe som gir avkastning lik diskonteringsrenten (Bøhren og Gjærum, 1991). Nåverdi: NV= CF 0 + CF T t t= 0 (1 + r kontantstrømmen ved tid t. T er tidsrommet. ) t, r er avkastningskravet (kapitalkostnaden), CF er Dersom nåverdien er positiv gir investeringen en bedre beregnet avkastning en avkastningskravet. Dette betyr at er nåverdien lik eller større en null, så bør man investere, men er den under null bør det ikke investeres. Dette gjelder for uavhengige prosjekter, og hvis vi har ubegrenset med kapital. I tilfeller hvor prosjektene ikke er uavhengige velges det prosjektet med størst beregnet nåverdi. Det kan også være tilfeller hvor man faktisk ønsker å investere selv om nåverdien er negativ. Dette kan være når strategiske hensyn må taes, som f. eks å ta markedsandeler. Har man gjensidig utelukkede investeringer, som for eksempel valget mellom å selge en leiegård eller pusse den opp også selge den, så gjelder regelen for prosjekter som ikke er uavhengige, og man velger alternativet som gir den størst nåverdien. Andersen, T

14 Kontantstrøm For en bedrift kan kontantstrømmen sett utenifra illustreres som i Figur 1. Modellen viser de viktigste pengetransaksjonene som skjer utenfor bedriften. Figur 1 Kontantstrøm mellom en bedrift og aktører (Fritt oversatt fra Boudreaux, 1999). Hvis vi begynner med kontantstrømmen mellom kunder og bedriften i Figur 1, så oppstår denne når kundene betaler for varer og tjenester som bedriften leverer. Videre får de ansatte betalt for den arbeidskraften de leverer til bedriften. Staten skal ha skatter og avgifter mens bedriften i gjengjeld kan få subsidier i ulik form. Bedriften betaler leverandørene for råmateriale, maskiner, eiendommer, konsulenthjelp og andre ting. Investorer og andre som stiller kapital til rådighet for bedriften får som gjenytelse dividender, renter og andre framtidige utbetalinger. Gruppen med investorer og andre som stiller kapital til rådighet er spesiell, fordi deres kontantstrøm består av det som er igjen etter at de andre gruppene har fått sitt. Fri kontantstrøm er det beløpet bedriften til enhver tid kan betale de som har stilt kapital til rådighet, som følge av et prosjekt, uten å forandre forventningene til prosjekt (Boudreaux, 1999). Med andre ord kan man si at fri kontantstrøm er det beløpet som Andersen, T

15 forventes å være igjen etter at alle forpliktelser og kontrakter med andre en de som stiller kapital til rådighet er innfridd etter markedes forventning. Det er ved å diskontere den frie kontantstrømmen vi får en investerings nåverdi. I Figur 2 er kontantstrømmen til en eiendomsinvestering vist. Det er tatt utgangspunkt i en leiegård. Leiegården eies i dette tilfellet av flere personer som har dannet et aksjeselskap (A/S). Figur 2 Kontantstrøm for en leiegård, mellom investor og andre aktører. Positive kontantstrømmer kommer fra leietakerne og banken i form av lån. Negative kontantstrømmer kommer av utgifter til vedlikehold av leiegården, lønn til en eventuell vaktmester, skatter og avgifter til det offentlige, renter til banken og utbytte til eventuelle andre investorer. Flere kontantstrømmer kan finne sted for spesielle objekter, men figuren viser de man generelt vil ha. Skal man investere i en leiegård, bør kontantstrømmene stilles opp slik at man får en oversikt over inntekter og utgifter. Denne oversikten vil også banken være interessert i om en skal søke om lån til investeringen. En takstmann vil normalt sette opp et regnestykke som kalles verditakst, hvor kontantstrømmer for leiegården delvis er satt opp. En rekke faktorer kan påvirke kontantstrømmen til en investering. Hadde Andersen, T

16 kontantstrømmen vært helt sikker, ville den ha vært risikofri. Hvordan risiko kan tolkes vil vi se på i neste kapitel. Andersen, T

17 RISIKO Risiko er et litt vagt begrep som kan tilegnes mye. Det er derfor behov for å se nærmere på begrepet risiko, hvordan den oppfattes i bransjen og hvordan den kan beregnes. I denne delen av oppgaven blir risiko først presentert slik den forståes generelt i fagfeltet finans. Deretter blir den spesielle risikoen man tar ved en eiendomsinvestering drøftet. En undersøkelse blant takstmenn i Bergen viser hva de mener er viktigste risiko ved en investering i leiegård. Mot slutten av kapitlet blir risikoen man tar ved å investere i leiegård forsøkt beregnet og analysert. Risiko innen Finans Risiko slik man forstår den innen finans blir ofte forklart ved hjelp av kapitalmarkedslinjen. Figur 3 gir sammenhengen mellom risiko og fortjeneste ved hjelp av kapitalmarkedslinjen. Avkastning Markedslinjen B1 A A1 Risiko Figur 3 Risiko illustrert ved markedslinjen I Figur 3 har vi risiko på x-aksen og fortjeneste på y-aksen. Markedslinjen beskriver forholdet mellom risiko og fortjeneste. Ved f. eks punkt A vil man ha en risiko A1 og en fortjeneste B1. De fleste innen finans er enige om at for individuelle investorer måles deres risiko best ved standardavviket til avkastningen på hele porteføljen av eiendeler Andersen, T

18 (Bredesen, 2002). Ved å ta større risiko beveger man seg mot høyre på x-aksen. En investor vil nødvendigvis ha kompensasjon for dette. På samme måte vil en som investerer i eiendom ha kompensert for den risikoen han tar. En slik investering innebærer en rekke spesielle typer risikoer som blir beskrevet senere i oppgaven. Først defineres hvilke avkastningskrav som gjenspeiler høy, middels og lav risiko. Høy, middels og lav risiko Et avkastningskrav består av en risikofri rente og en risikopremie. Langsiktige statsobligasjoner blir ofte brukt som risikofri rente, gjerne 3 eller 10 års statsobligasjoner, mens risikopremien blir satt for hver investering eller prosjekt. En investerings risiko kan deles inn i lav, middels og høy risiko. En investering med risikopremie fra 1 % til 4 % kan karakteriseres som en investering med lav risiko. Har investeringen en risikopremie mellom 4 % og 8 % er risikoen middels, mens en investering med risikopremie på over 8 % blir referert til som en investering med høy risiko 4. Dette er oppsummert i Tabell 3. Tabell 3 Lav, middels og høy risiko. R er avkastningskravet, Ro er risikofri rente. R = Ro + Risikopremie Lav risiko: Risikopremie 1-4 % Middels risiko: Risikopremie 4 8 % Høy risiko: Risikopremie >8 % Identifisering og drøfting av risiko innen eiendom For å beskrive hvilken risiko man tar ved en investering i leiegård, blir det først gjennomgått hvilke faktorer som påvirker verdien av en eiendom. Deretter belyses risikoen ved å drøfte de samfunnsøkonomiske faktorene (Ficek, m.fl 1990) som spiller 4 Fra forelesning med Jon Lereim ved HIA Andersen, T

19 inn på kontantstrømmen. Til slutt i denne delen av oppgaven er de antatt viktigste typer risiko man tar ved en investering i leiegård vist og drøftet. Verdisetting av eiendom Ser vi på hva som brukes i praksis når det gjelder verdisetting av eiendom, kan det vises til to store aktører i det norske eiendomsmarkedet 5. De fastsetter en eiendoms verdi ved hjelp av fire kriterier. Disse er eiendommens beliggenhet, standard, leieforhold og avkastningskrav. Beliggenhet og standard trenger ingen videre forklaring, men leieforhold og avkastningskrav skal utdypes. Som eier av en leiegård, vil det være av stor betydning hvor lange og solide leiekontrakter som er inngått med leietakerne. Lange og solide leiekontrakter 6 minsker risikoen, og dermed avkastningskravet. I undersøkelsen som er gjort nevner flere at man kan oppleve dårlige betalere når man leier ut leiligheter. En takstmann mente at man måtte kalkulere inn en månedsleie i tap per leietaker. Sammen med informasjon fra Forbrukerrådet om at stadig flere lar være å gjøre opp for seg (Eilertsen, 2003), kan man slutte at en kvalitetssikring av leietakere og leiekontrakter bør gjennomføres. Dette kan gjøres ved å be om attester fra tidligere leieforhold og eventuelt sjekke ligningstall til vedkommende. Det er verd å merke seg at det normalt må en rettskraftig dom til for å få kastet ut en leietaker, selv om leietaker ikke har betalt leie. Leietakere har et godt vern mot å bli kastet ut når først en kontrakt er underskrevet. Hvilke leietakere man har, vil derfor kunne påvirke kontantstrømmen i stor grad. Når det gjelder avkastningskrav vil dette kunne være individuelt for hver investor. Dette er avhengig av hvilke alternative investeringer han kan plassere pengene i og investorens risikoprofil. I Tabell 4 vises kapitaliseringsrentene som Norges Takseringsforbund 5 Pareto Securities ASA og Fearnley Finans AS 6 Eksempelvis er Prestisjeeiendommer definert som attraktive eiendommer med gode og solide eiendommer. Disse har lavest avkastningskrav (NTF) og forbindes derfor med minst risiko. Andersen, T

20 opererer med for næringseiendom 7. Leiegårder vil gå under kategorien næringseiendom, så lenge det er minst fem boliger. Tabell 4 Kapitaliseringsrente for næringseiendom i Oslo (Realrente = 3,0 %). Type eiendom Kapitaliseringsrente Oslo 2004 Prestisjeeiendommer 6,75 8,0 % Gode eiendommer 8,5 10,0 % Normale eiendommer 10,0 12,0 % Dårlige eiendommer 12,5 15,0 % Av tabellen kan vi se at kapitaliseringsrenten ligger fra 6,75 % til 15,00 %. Det er delt inn i fire kategorier som er prestisjeeiendom, gode eiendommer, normale eiendommer og dårlige eiendommer. Eksempelvis er Prestisjeeiendommer definert som attraktive eiendommer med gode og solide leiekontrakter. Disse har lavest avkastningskrav og forbindes derfor med minst risiko. Kapitaliseringsrenten er satt for næringseiendom i Oslo, men for andre byer, slik som Bergen er det anbefalt å legge til 1 % 2 % høyere avkastingskrav i alle typer eiendom. Dette gjelder så fremt man ikke har lange og sikre leieforhold eller eiendommen er spesielt attraktiv. I det tilfellet kan man bruke samme avkastningskrav som for Oslo. Siden oppgaven er avgrenset til leiegårder i Bergen sentrum vil man stort sett kunne bruke samme avkastningskrav som for Oslo. I undersøkelsen blant takstmenn mente en at for leiegårder midt i sentrum med god standard, vil kapitaliseringsrenten kunne krype ned mot 5 %. Det indikerer en investering med lav risiko. Forklaring til hvordan NTF har kommet frem til tallene er som følger. Realrenten som legges til grunn i Tabell 4 er 3,0 %. Denne framkommer slik: 7 Fra NTFs Kapitaliseringsutvalgs møte 6.januar 2004 Andersen, T

1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1

1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1 1/6 OVERORDNET VURDERING AV EIENDOMSVERDIER I OMRÅDET VED REGJERINGSKVARTALET DATO: 10.04.2013 NOTAT O- 1 Vi er bedt om å vurdere verdien av til sammen 46 eiendommer beliggende i området rundt regjeringskvartalet.

Detaljer

DOM OM KAPITALISERINGSRENTEN KREUTZER-SAKEN

DOM OM KAPITALISERINGSRENTEN KREUTZER-SAKEN DOM OM KAPITALISERINGSRENTEN KREUTZER-SAKEN Oslo, 4. februar 2015 Advokat Jarl R. Henstein, Advokatfirmaet Riisa & Co 1 Problemstillinger for HR 1. Størrelsen på den generelle kapitaliseringsrenten 2.

Detaljer

God løpende inntekt på 3,8 %

God løpende inntekt på 3,8 % God løpende inntekt på 3,8 % (tilsvarer hele 5,8 % bankrente etter 2 % inflasjon) (tilsvarer hele 6,5 % bankrente etter formueskatt) Butikk-utleie er mindre arbeid og stort sett bedre lønnsomhet enn leilighets-utleie

Detaljer

Intern korrespondanse

Intern korrespondanse BERGEN KOMMUNE Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Intern korrespondanse Saksnr.: 201508080-119 Saksbehandler: MOBR Emnekode: ESARK-8140 Til: Fra: Bystyrets kontor Byråd for byutvikling, klima

Detaljer

NORSKE FINANSANALYTIKERES FORENING

NORSKE FINANSANALYTIKERES FORENING HVA ER EN AKSJEINDEKSOBLIGASJON? NORSKE FINANSANALYTIKERES FORENING THE NORWEGIAN SOCIETY OF FINANCIAL ANALYSTS Postboks 1276 Vika N-0111 Oslo Norway HVA ER EN AKSJEINDEKSOBLIGASJON? * En aksjeindeksobligasjon

Detaljer

Bergenhus, gnr. 168 bnr. 496, Kirkegaten 23-33. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder

Bergenhus, gnr. 168 bnr. 496, Kirkegaten 23-33. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder Byrådssak 174/15 2 Bergenhus, gnr. 168 bnr. 496, Kirkegaten 23-33. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder MBOL ESARK-8140-201508081-38 Hva saken gjelder: BOB Eiendomsutvikling AS, eier av Kirkegaten

Detaljer

Global Skipsholding 1 AS. Kvartalsrapport desember 2014

Global Skipsholding 1 AS. Kvartalsrapport desember 2014 Global Skipsholding 1 AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Generelt om selskapet 6 2 Kvartalsrapport desember

Detaljer

DnB Aksjeindeksobligasjon Europa/Japan 2000/2006: En gjennomgang av den skriftlige dokumentasjonen

DnB Aksjeindeksobligasjon Europa/Japan 2000/2006: En gjennomgang av den skriftlige dokumentasjonen Petter Bjerksund, professor NHH dr.oecon. Versjon: 11.02.2014 DnB Aksjeindeksobligasjon Europa/Japan 2000/2006: En gjennomgang av den skriftlige dokumentasjonen Undertegnede var sakkyndig vitne i Røeggen

Detaljer

JUSS EIENDOM 2008 Fokus på husleie Verdsettelse av eiendom basert på leiestrøm. Hans-Jacob Hansen, OPAK AS 06.05.08

JUSS EIENDOM 2008 Fokus på husleie Verdsettelse av eiendom basert på leiestrøm. Hans-Jacob Hansen, OPAK AS 06.05.08 JUSS EIENDOM 2008 Fokus på husleie Verdsettelse av eiendom basert på leiestrøm Hans-Jacob Hansen, OPAK AS 06.05.08 OPAK er et av Norges ledende prosjekt-og byggelederfirmaer med en ambisjon om å bli oppfattet

Detaljer

Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal. Saken er behandlet av formannskapet 06.11.12 som i sak nr. 244/12 vedtok følgende:

Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal. Saken er behandlet av formannskapet 06.11.12 som i sak nr. 244/12 vedtok følgende: Notat Til: Kopi: Fra: Ringerike kommune Kommunalsjef Knut E. Helland Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal Dato: 27. november 2012 LEIEFORHOLD STORGATEN 11/13 1. Bakgrunn anbefaling Kommunen leier

Detaljer

SKAGEN Høyrente Statusrapport april 2015

SKAGEN Høyrente Statusrapport april 2015 SKAGEN Høyrente Statusrapport april 2015 Nøkkeltall pr 30. april Nøkkeltall SKAGEN Høyrente Referanseindeks* Avkastning april 0,14 % 0,05 % 0,12 % Avkastning siste 12 mnd 2,00 % 1,39 % 1,60 % 3 mnd NIBOR

Detaljer

VURDERING AV GARASJEANLEGG TILKNYTTET HARALØKKA BORETTSLAG, BEHOV FOR VEDLIKEHOLD, OPPGRADERINGER ELLER EVENTUELT NYBYGG

VURDERING AV GARASJEANLEGG TILKNYTTET HARALØKKA BORETTSLAG, BEHOV FOR VEDLIKEHOLD, OPPGRADERINGER ELLER EVENTUELT NYBYGG Haraløkka garasjelag VURDERING AV GARASJEANLEGG TILKNYTTET HARALØKKA BORETTSLAG, BEHOV FOR VEDLIKEHOLD, OPPGRADERINGER ELLER EVENTUELT NYBYGG HARALØKKA GARASJELAG Mars 2014 Utført av bygningsingeniør Knut

Detaljer

SKAGEN Høyrente Statusrapport oktober 2015

SKAGEN Høyrente Statusrapport oktober 2015 SKAGEN Høyrente Statusrapport oktober 2015 Nøkkeltall pr 30. oktober Nøkkeltall SKAGEN Høyrente Referanseindeks* Avkastning oktober 0,14 % 0,02 % 0,09 % Avkastning siste 12 mnd 1,27 % 1,12 % 1,36 % 3 mnd

Detaljer

SKAGEN Høyrente Statusrapport november 2014

SKAGEN Høyrente Statusrapport november 2014 SKAGEN Høyrente Statusrapport november 2014 Nøkkeltall pr 28. november Nøkkeltall SKAGEN Høyrente Referanseindeks* Avkastning november 0,15 % 0,11 % 0,13 % Avkastning siste 12 mnd 2,31 % 1,52 % 1,71 %

Detaljer

SKAGEN Høyrente Statusrapport juli 2015

SKAGEN Høyrente Statusrapport juli 2015 SKAGEN Høyrente Statusrapport juli 2015 Nøkkeltall pr 31. juli Nøkkeltall SKAGEN Høyrente Referanseindeks* Avkastning juli 0,13 % 0,08 % 0,11 % Avkastning siste 12 mnd 1,79 % 1,22 % 1,50 % 3 mnd NIBOR

Detaljer

Global Skipsholding 2 AS

Global Skipsholding 2 AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Skipsholding 2 AS Kvartalsrapport september 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 5 Drift, forvaltning

Detaljer

LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER I HELSE SØR-ØST UTDRAG FINANSSTRATEGI HELSE SØR-ØST

LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER I HELSE SØR-ØST UTDRAG FINANSSTRATEGI HELSE SØR-ØST LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER I HELSE SØR-ØST UTDRAG FINANSSTRATEGI HELSE SØR-ØST GENERELT OM LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER Alle leieforhold i Helse Sør-Øst RHF reguleres av finansstrategien i Helse Sør-Øst

Detaljer

Entras Konsensusrapport Juni 2014

Entras Konsensusrapport Juni 2014 Entras Konsensusrapport Juni 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabile

Detaljer

SKAGEN Høyrente Statusrapport august 2015

SKAGEN Høyrente Statusrapport august 2015 SKAGEN Høyrente Statusrapport august 2015 Nøkkeltall pr 31. august Nøkkeltall SKAGEN Høyrente Referanseindeks* Avkastning august 0,09 % 0,16 % 0,10 % Avkastning siste 12 mnd 1,70 % 1,29 % 1,45 % 3 mnd

Detaljer

London Opportunities AS. Kvartalsrapport desember 2014

London Opportunities AS. Kvartalsrapport desember 2014 London Opportunities AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet

Detaljer

NOU 21012: 16 Samfunnsøkonomiske analyser:

NOU 21012: 16 Samfunnsøkonomiske analyser: www.nhh.no 1 NOU 21012: 16 Samfunnsøkonomiske analyser: Fokus på tilrådninger og virkninger for langsiktige investeringer innenfor samferdsel DFØ-seminar 12. desember 2012 Kåre P. Hagen Professor em. NHH

Detaljer

Markedssyn, investeringsmyter og vedtatte sannheter

Markedssyn, investeringsmyter og vedtatte sannheter Markedssyn, investeringsmyter og vedtatte sannheter Februar 2010 Lars Mikelsen Kilde: altomfond.no Den vedtatte sannheten HØY RISIKO = HØY AVKASTNING Dersom man har lang nok horisont vil det alltid lønne

Detaljer

Praktisk håndtering erstatningssak og kapitaliseringsrenten. Advokat Tom Sørum

Praktisk håndtering erstatningssak og kapitaliseringsrenten. Advokat Tom Sørum Praktisk håndtering erstatningssak og kapitaliseringsrenten Advokat Tom Sørum A Forhold til klient 1 Møte med skadelidte og pårørende 2 Saksopplysning - Selvangivelse - Trygdeopplysninger - Forsikringspoliser

Detaljer

Risikoanalyse av prosjekter. Risiko i investeringsanalyse. Think prosjekt i fare?

Risikoanalyse av prosjekter. Risiko i investeringsanalyse. Think prosjekt i fare? Risikoanalyse av prosjekter Hva menes med risiko? Forventning og varians Praktiske metoder for risikokartlegging Følsomhetsanalyse Scenarioanalyse Simulering Bruk av Excel Litt om opsjoner John-Erik Andreassen

Detaljer

Kunsten å bruke sunn fornuft. SKAGEN Avkastning. Statusrapport 2. mars 2010 Porteføljeforvalter Torgeir Høien. Aktiv renteforvaltning

Kunsten å bruke sunn fornuft. SKAGEN Avkastning. Statusrapport 2. mars 2010 Porteføljeforvalter Torgeir Høien. Aktiv renteforvaltning Kunsten å bruke sunn fornuft SKAGEN Avkastning Statusrapport 2. mars 2010 Porteføljeforvalter Torgeir Høien Aktiv renteforvaltning Hovedpunktene SKAGEN Avkastning steg 0,3 prosent i februar, mens referanseindeksen,

Detaljer

Oppbygging av diskonteringsrenten og betydning for beregnet markedsvedi av vannkraftverk

Oppbygging av diskonteringsrenten og betydning for beregnet markedsvedi av vannkraftverk Oslo, 21.03.2011 Fra Professor Bjarne Jensen DISKONTERINGSRENTEN MV. I BEREGNINGSGRUNNLAGET FOR ElENDOMSSKATT PÅ VANNKRAFTVERK Problemstilling Eiendomsskattegrunnlaget for vannkraftverk skal i henhold

Detaljer

ARKIV: J42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Driftsstyret 09.06.2015 Bystyret 18.06.2015

ARKIV: J42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Driftsstyret 09.06.2015 Bystyret 18.06.2015 Mandal Kommune SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Jonas Leyre Amstrup SAKSMAPPE: 2014/1230 ARKIV: J42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Driftsstyret 09.06.2015 Bystyret 18.06.2015 SJØSANDSLEIREN Rådmannens

Detaljer

Strukturerte Produkter Versjon mars 07- Side 1 av 10

Strukturerte Produkter Versjon mars 07- Side 1 av 10 Versjon mars 07- Side 1 av 10 Innhold Innledning...2 Hvor blir pengene av?...3 Derivater...4 Nordea China...5 Noen vanlige termer...7 Avkastning på noen produkter...8 Lånefinansiere....9 Oppsummering....10

Detaljer

Kunsten å bruke sunn fornuft. SKAGEN Avkastning. Statusrapport - juli 2011 Porteføljeforvalter: Jane Tvedt. Aktiv renteforvaltning

Kunsten å bruke sunn fornuft. SKAGEN Avkastning. Statusrapport - juli 2011 Porteføljeforvalter: Jane Tvedt. Aktiv renteforvaltning Kunsten å bruke sunn fornuft SKAGEN Avkastning Statusrapport - juli 2011 Porteføljeforvalter: Jane Tvedt Aktiv renteforvaltning Hva er SKAGEN Avkastning? SKAGEN Avkastning er et norsk obligasjonsfond med

Detaljer

Hva er forsvarlig kapitalforvaltning? Seniorrådgiver Bjarte Urnes Statsautorisert revisor

Hva er forsvarlig kapitalforvaltning? Seniorrådgiver Bjarte Urnes Statsautorisert revisor Hva er forsvarlig kapitalforvaltning? Seniorrådgiver Bjarte Urnes Statsautorisert revisor Dagens tema 1. Lovtekst 2. Kapitalforvaltningsstrategi og Stiftelsestilsynets forventninger 3. Hva ser vi i praksis?

Detaljer

Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS

Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS Aksjonærbrev høsten 2009 Global Eiendom Utbetaling 2008 AS > 950 Aksjonærer i Norge > 1 450 Aksjonærer i Sverige Global Eiendom Utbetaling 2008 AS («GEU») 58 % Global Fastighet Utbetalning 2008 AB («GFU»)

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Salgspriser på kontorlokaler i Oslo

Detaljer

Langsiktig finansiering

Langsiktig finansiering Langsiktig finansiering Ordinære lån Obligasjonslån Konvertible obligasjoner Obligasjoner med aksjekjøpsrett Egenkapital John-Erik Andreassen 1 Høgskolen i Østfold Ordinære lån Låneformer - Lånesertifikater

Detaljer

Markedsrapport. Februar 2010

Markedsrapport. Februar 2010 Markedsrapport Februar 2010 Utvikling i Januar Januar Oslo børs: -4,6% S&P 500: -3,7% FTSE All World: -4,3% FTSE Emerging: -3,6% Oljepris: -8,6% NORCAP Aksjefondsport: -0,2% Den mye omtalte Januareffekten

Detaljer

SKAGEN Avkastning Statusrapport for september 2013 4 oktober 2013

SKAGEN Avkastning Statusrapport for september 2013 4 oktober 2013 SKAGEN Avkastning Statusrapport for september 2013 4 oktober 2013 Jane S. Tvedt Sammen for bedre renter Hva er SKAGEN Avkastning? SKAGEN Avkastning er et unikt norsk rentefond. Det er aktivt forvaltet

Detaljer

Deliveien 4 Holding AS

Deliveien 4 Holding AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport juni 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt

Detaljer

BoligMeteret september 2013

BoligMeteret september 2013 BoligMeteret september 2013 Det månedlige BoligMeteret for september 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 24.09.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Halvår

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Halvår Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt 1. Halvår 2014 Landkreditt boligkreditt Beretning 1. halvår 2014 Resultatet Brutto renteinntekter pr 30. juni 2014 utgjør 31,3 millioner kroner (29,0 millioner kroner

Detaljer

Regnskap 1. kvartal 2012

Regnskap 1. kvartal 2012 Regnskap 1. kvartal 2012 Kort presentasjon av Eiendomskreditt Etablert i 1997 Eiendomskreditt fikk konsesjon som kredittforetak 17.4.1998. Selskapet eies av 85 sparebanker og 2 ansatte. Formål Eiendomskreditts

Detaljer

SKAGEN Høyrente Statusrapport september 2015

SKAGEN Høyrente Statusrapport september 2015 SKAGEN Høyrente Statusrapport september 2015 Nøkkeltall pr 30. september Nøkkeltall SKAGEN Høyrente Referanseindeks* Avkastning september -0,22 % 0,07 % 0,09 % Avkastning siste 12 mnd 1,27 % 1,25 % 1,41

Detaljer

SKAGEN Avkastning Statusrapport for februar 2014

SKAGEN Avkastning Statusrapport for februar 2014 SKAGEN Avkastning Statusrapport for februar 2014 Jane S. Tvedt Sammen for bedre renter Hva er SKAGEN Avkastning? SKAGEN Avkastning er et unikt norsk rentefond. Det er aktivt forvaltet og tar også utenlandsk

Detaljer

Kontantstrømskomponenter ved kjøp og leie Kjøp (K) Kontantstrømskomponent Leie (L) Ja Investering Nei. Ja Salgsinnbetaling etter skatt Ja

Kontantstrømskomponenter ved kjøp og leie Kjøp (K) Kontantstrømskomponent Leie (L) Ja Investering Nei. Ja Salgsinnbetaling etter skatt Ja Leasing Leasing (engelsk for leie) er utbredt i Norge, både som begrep og som finansieringsform (se www.finfo.no). Ordningen går ut på at et leasingselskap (utleier) tilbyr sine kunder (leietakere) å leie

Detaljer

Skagen Avkastning Statusrapport november 2015

Skagen Avkastning Statusrapport november 2015 Skagen Avkastning Statusrapport november 2015 Eurolandinvesteringene løftet kursen SKAGEN Avkastning økte med 0,21 prosentpoeng i november. Indeksen økte med 0,43 prosentpoeng i samme periode. De europeiske

Detaljer

Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi.

Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi. BOLIGHANDEL Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi. Det er også tradisjon for å eie sin egen bolig og de fleste

Detaljer

Oppgave uke 11 - Budsjettering og finans

Oppgave uke 11 - Budsjettering og finans 1) Budsjetter resultat og kontantstrøm for årene 2009 til 2013. Arbeidskapitalen løses opp i 2014. Beregn nåverdien. Bruk et avkastningskrav på 12% etter skatt. Basismodell: Rabatt og andre prisreduksjoner

Detaljer

Boligmeteret juni 2014

Boligmeteret juni 2014 Boligmeteret juni 2014 Det månedlige Boligmeteret for JUNI 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 24.06.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i

Detaljer

Søgne kommune Kapitalforvaltning

Søgne kommune Kapitalforvaltning Søgne kommune Kapitalforvaltning Presentasjon kommunestyret 29.03.2012 P. 1 Dato 29.03.2012 Gabler Wassum Søgne kommune Agenda Langsiktig kapitalforvaltning Kapitalforvaltningsresultater 2011 Kapitalforvaltningsresultater

Detaljer

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS

NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS NORTH BRIDGE NORDIC PROPERTY AS STATUSRAPPORT FOR 3. KVARTAL 2010 www.northbridge.no EIENDOMSOPPDATERING Trollåsveien, Oppegård (100 %) En ny leietaker flyttet inn i 507 m 2 kontorlokaler 1. september

Detaljer

Marginalkostnaden er den deriverte av totalkostnaden: MC = dtc/dq = 700.

Marginalkostnaden er den deriverte av totalkostnaden: MC = dtc/dq = 700. Oppgaver fra økonomipensumet: Oppgave 11: En bedrift har variable kostnader gitt av VC = 700Q der Q er mengden som produseres. De faste kostnadene er på 2 500 000. Bedriften produserer 10 000 enheter pr

Detaljer

Molde kommune. Erfaringer med egen pensjonskasse. Ole Rødal Seksjonsleder regnskap og finans Pensjonskasseforeningen 20.

Molde kommune. Erfaringer med egen pensjonskasse. Ole Rødal Seksjonsleder regnskap og finans Pensjonskasseforeningen 20. Molde kommune Erfaringer med egen pensjonskasse Ole Rødal Seksjonsleder regnskap og finans Pensjonskasseforeningen 20. august 2013 Hvilke ordninger må en kommune forholde seg til? Statens pensjonskasse

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 11/2007 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/12 Prisoppgangen fortsetter for leie av kontorlokaler

Detaljer

DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal

DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt 1. Kvartal 2014 LANDKREDITT BOLIGKREDITT Beretning 1. kvartal 2014 Brutto renteinntekter pr 31. mars 2014 utgjør 14,9 millioner kroner (14,2 millioner kroner pr 1.

Detaljer

Saknr. 15/12 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 12/4670 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 19.3.2012

Saknr. 15/12 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 12/4670 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 19.3.2012 DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 15/12 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 12/4670 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 19.3.2012 SAK 15/12 PRINSIPPER FOR HUSLEIEFASTSETTELSE I BOLIGER

Detaljer

Taksering og takstprinsipper. Lasse Evensen avd. leder NTF Oslo og Akershus 19. November 2015

Taksering og takstprinsipper. Lasse Evensen avd. leder NTF Oslo og Akershus 19. November 2015 Taksering og takstprinsipper Lasse Evensen avd. leder NTF Oslo og Akershus 19. November 2015 Lasse Evensen Sertifisert takstmann MNTF Norges Takseringforbund Sertifisert på næring og bolig/boligslagsrapport.

Detaljer

Kunsten å bruke sunn fornuft. SKAGEN Avkastning. Statusrapport - april 2011 Porteføljeforvalter: Jane Tvedt. Aktiv renteforvaltning

Kunsten å bruke sunn fornuft. SKAGEN Avkastning. Statusrapport - april 2011 Porteføljeforvalter: Jane Tvedt. Aktiv renteforvaltning Kunsten å bruke sunn fornuft SKAGEN Avkastning Statusrapport - april 2011 Porteføljeforvalter: Jane Tvedt Aktiv renteforvaltning Hva er SKAGEN Avkastning? SKAGEN Avkastning er et norsk obligasjonsfond

Detaljer

INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN)

INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN) INFORMASJON TIL KUNDER OM EGENSKAPER OG RISIKO KNYTTET TIL INVESTERING I EIENDOM (HERUNDER GJENNOM AKSJER, ANDELER OG INVESTORLÅN) I forbindelse med enhver investering i et eiendomsprosjekt er det ulike

Detaljer

Nr. 05 2012. Staff Memo. Dokumentasjon av enkelte beregninger til årstalen 2012. Norges Bank Pengepolitikk

Nr. 05 2012. Staff Memo. Dokumentasjon av enkelte beregninger til årstalen 2012. Norges Bank Pengepolitikk Nr. 05 2012 Staff Memo Dokumentasjon av enkelte beregninger til årstalen 2012 Norges Bank Pengepolitikk Staff Memos present reports and documentation written by staff members and affiliates of Norges Bank,

Detaljer

Finansreglement. Loppa kommune. Dra på Lopphavet Et hav av muligheter. Telefon: 78 45 30 00 Telefaks: 78 45 30 01 E-post: postmottak@loppa.kommune.

Finansreglement. Loppa kommune. Dra på Lopphavet Et hav av muligheter. Telefon: 78 45 30 00 Telefaks: 78 45 30 01 E-post: postmottak@loppa.kommune. Finansreglement Loppa kommune Parkveien 1/3 9550 Øksfjord Telefon: 78 45 30 00 Telefaks: 78 45 30 01 E-post: postmottak@loppa.kommune.no Dra på Lopphavet Et hav av muligheter Innholdsfortegnelse 1. Hjemmel

Detaljer

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt 1. Kvartal 2015 Landkreditt boligkreditt Beretning 1. kvartal 2015 Brutto renteinntekter pr 31. mars 2015 utgjør 15,7 millioner kroner (14,9 millioner kroner pr 1.

Detaljer

Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 3. kvartal 2014

Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 3. kvartal 2014 Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 3. kvartal 2014 Leieprisstatistikk for Oslo. Utarbeidet av Opinion for Boligbygg Oslo KF med data fra Finn.no Oslo, 11.11.2014 Forord Denne rapporten

Detaljer

DnB Aksjeindeksobligasjon Europa/Japan 2000/2006: En sammenligning med Røeggen produktene

DnB Aksjeindeksobligasjon Europa/Japan 2000/2006: En sammenligning med Røeggen produktene Petter Bjerksund, professor NHH dr.oecon. Aller siste versjon: 0.0.04 DnB Aksjeindeksobligasjon Europa/Japan 000/006: En sammenligning med Røeggen produktene. Introduksjon Undertegnede var sakkyndig vitne

Detaljer

Skagen Avkastning Statusrapport september 2015

Skagen Avkastning Statusrapport september 2015 Skagen Avkastning Statusrapport september 2015 Uro i det norske markedet SKAGEN Avkastning hadde en svak måned med ett kursfall på 0,25 prosentpoeng. Indeksen økte med 0,15 prosentpoeng i samme periode.

Detaljer

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal

Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt. 1. Kvartal Delårsrapport Landkreditt Boligkreditt 1. Kvartal 2012 Landkreditt boligkreditt Beretning 1. kvartal 2012 Landkreditt Boligkreditt AS ble stiftet 12. august 2010. Selskapet er etablert som en av de strategisk

Detaljer

DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt. 1. Halvår

DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt. 1. Halvår DELÅRSRAPPORT Landkreditt Boligkreditt 1. Halvår 2015 LANDKREDITT BOLIGKREDITT Beretning 1. halvår 2015 Brutto renteinntekter pr 30. juni 2015 utgjør 29,5 millioner kroner (31,3 millioner kroner pr 1.

Detaljer

Global Skipsholding 2 AS

Global Skipsholding 2 AS O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Global Skipsholding 2 AS Kvartalsrapport mars 2015 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 5 Drift, forvaltning

Detaljer

d) Stigningen til gjennomsnittskostnadene er negativ når marginalkostnadene er større

d) Stigningen til gjennomsnittskostnadene er negativ når marginalkostnadene er større Oppgave 11: Hva kan vi si om stigningen til gjennomsnittskostnadene? a) Stigningen til gjennomsnittskostnadene er positiv når marginalkostnadene er høyere enn gjennomsnittskostnadene og motsatt. b) Stigningen

Detaljer

VEDLEGG TIL SAKSUTREDNING: «INNFØRING AV HUSLEIE 1.1.2015»

VEDLEGG TIL SAKSUTREDNING: «INNFØRING AV HUSLEIE 1.1.2015» VEDLEGG TIL SAKSUTREDNING: «INNFØRING AV HUSLEIE 1.1.2015» Dagens modell Eiendomskostnadene i Sandnes kommune består av et kapitalelement (renter og avdrag) og en FDV del. FDV-delen (Ansvar 10 FDV + Ansvar

Detaljer

SKAGEN Høyrente Statusrapport november 2015

SKAGEN Høyrente Statusrapport november 2015 SKAGEN Høyrente Statusrapport november 2015 Nøkkeltall pr 30. november Nøkkeltall SKAGEN Høyrente Referanseindeks* Avkastning november 0,00 % 0,08 % 0,09 % Avkastning siste 12 mnd 1,12 % 1,09 % 1,32 %

Detaljer

Informasjonsbrev får flere til å gi opplysninger om utleie

Informasjonsbrev får flere til å gi opplysninger om utleie Informasjonsbrev får flere til å gi opplysninger om utleie Anne May Melsom, Tor Arne Pladsen og Majken Thorsager Omtrent 12 000 skattytere har fått informasjonsbrev om hvordan de skal rapportere opplysninger

Detaljer

Kunsten å bruke sunn fornuft. SKAGEN Avkastning. Statusrapport juni 2010 Porteføljeforvaltere: Torgeir Høien og Jane Tvedt. Aktiv renteforvaltning

Kunsten å bruke sunn fornuft. SKAGEN Avkastning. Statusrapport juni 2010 Porteføljeforvaltere: Torgeir Høien og Jane Tvedt. Aktiv renteforvaltning Kunsten å bruke sunn fornuft SKAGEN Avkastning Statusrapport juni 2010 Porteføljeforvaltere: Torgeir Høien og Jane Tvedt Aktiv renteforvaltning Hovedpunkter SKAGEN Avkastnings fondskurs steg 0,4 prosent

Detaljer

SKAGEN Avkastning Statusrapport oktober 2015

SKAGEN Avkastning Statusrapport oktober 2015 SKAGEN Avkastning Statusrapport oktober 2015 Utsikter til enda mer lettelser SKAGEN Avkastning økte med 0,16 prosentpoeng i oktober. Indeksen falt med 0,27 prosentpoeng i samme periode. De utenlandske

Detaljer

Hva er den samfunnsøkonomiske verdien av Varig tilrettelagt arbeid?

Hva er den samfunnsøkonomiske verdien av Varig tilrettelagt arbeid? Hva er den samfunnsøkonomiske verdien av Varig tilrettelagt arbeid? Tallmateriale og beregninger Margrete Laland Linn Renate Sjøveian Andersen 2011 Denne teksten er en gjennomgang av tallmaterialet og

Detaljer

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19.

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. november 2015 Bedre byrom der mennesker møtes Agenda 1. Kort om

Detaljer

Penger og inflasjon. 1. time av forelesning på ECON 1310. 18. mars 2015

Penger og inflasjon. 1. time av forelesning på ECON 1310. 18. mars 2015 Penger og inflasjon 1. time av forelesning på ECON 1310 18. mars 2015 1 Penger og finansielle aktiva To typer eiendeler: Realobjekter (bygninger, tomter, maskiner, osv) Finansobjekter (finansielle aktiva):

Detaljer

Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport desember 2014

Global Eiendom Vekst 2007 AS. Kvartalsrapport desember 2014 Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport desember 2014 innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt

Detaljer

EKSEMPEL. Finansplan. Formålet med finansplanen. Finansplanen omfatter: NAVN NAVNESEN ADRESSEVEIEN 1 1234 STED

EKSEMPEL. Finansplan. Formålet med finansplanen. Finansplanen omfatter: NAVN NAVNESEN ADRESSEVEIEN 1 1234 STED plan Finansplan 1(9) NAVN NAVNESEN ADRESSEVEIEN 1 1234 STED Navn Navnesen xx xx xx xx din.rådgiver@nordea.no Private Banker Tel Fax E-mail Finansplan Formålet med finansplanen Finansplanen er utarbeidet

Detaljer

NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE

NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE NÆRINGSEIENDOM 2009 MANDAG 27 APRIL BERGEN KINO MAGNUS BARFOTSGATE 1 Innhold 1. Byggeprosjekter 2. Bybanen 3. Salgsmarkedet 4. Leiemarkedet BYGGEPROSJEKTER Byggeprosjekter Lønningen Areal ca. 3.500 kvm

Detaljer

BREV TIL INVESTORENE: SEPTEMBER 2014

BREV TIL INVESTORENE: SEPTEMBER 2014 BREV TIL INVESTORENE: SEPTEMBER 2014 Markedsutvikling Det var store regionale forskjeller i utviklingen i aksjemarkedene i september. Markedene sett under ett viser liten endring med en oppgang i verdensindeksen

Detaljer

Kontroll av omsetningsoppgaver ny modell kan gi bedre utvelgelse

Kontroll av omsetningsoppgaver ny modell kan gi bedre utvelgelse Kontroll av omsetningsoppgaver ny modell kan gi bedre utvelgelse Tormod Reiersen, Skattedirektoratet Per Arne Paulsen, Skattedirektoratet Anders Berset, Skattedirektoratet I 2012 gjennomførte Skatteetaten

Detaljer

Samfunnsøkonomiske vurderinger av godsbilstørrelser i bysentrum

Samfunnsøkonomiske vurderinger av godsbilstørrelser i bysentrum Sammendrag: Samfunnsøkonomiske vurderinger av godsbilstørrelser i bysentrum TØI rapport 1182/2011 Forfattere: Olav Eidhammer, Jardar Andersen og Michael W J Sørensen Oslo 2011 72 sider Denne studien har

Detaljer

Kunsten å bruke sunn fornuft. SKAGEN Avkastning. Statusrapport mai 2010 Porteføljeforvaltere: Torgeir Høien og Jane Tvedt. Aktiv renteforvaltning

Kunsten å bruke sunn fornuft. SKAGEN Avkastning. Statusrapport mai 2010 Porteføljeforvaltere: Torgeir Høien og Jane Tvedt. Aktiv renteforvaltning Kunsten å bruke sunn fornuft SKAGEN Avkastning Statusrapport mai 2010 Porteføljeforvaltere: Torgeir Høien og Jane Tvedt Aktiv renteforvaltning Hovedpunkter SKAGEN Avkastnings fondskurs steg 0,4 prosent

Detaljer

SKAGEN Høyrente Statusrapport mars 2015

SKAGEN Høyrente Statusrapport mars 2015 SKAGEN Høyrente Statusrapport mars 2015 Mars 2015 SKAGEN Høyrente hadde en avkastning på 0,11 %. Dette var høyere enn indeks, som kun gikk opp 0,05 % i løpet av måneden. Hittil i år har avkastningen i

Detaljer

Å leie bolig. - En veileder ved leie av bolig

Å leie bolig. - En veileder ved leie av bolig Å leie bolig - En veileder ved leie av bolig 17 Innhold Forord... 19 1.0 Definisjoner:... 20 1.1 Ulike typer boliger... 21 2.0 Hvordan finner man en bolig?... 22 2.1 Sosiale medier;... 22 2.2 Annonse:...

Detaljer

ECON1810 Organisasjon, strategi og ledelse Forelesning ved Diderik Lund 15.03.04

ECON1810 Organisasjon, strategi og ledelse Forelesning ved Diderik Lund 15.03.04 Opsjoner En finansiell opsjon er en type kontrakt med to parter Utstederen (the issuer eller writer) (som kan være en person eller et selskap) påtar seg en forpliktelse Opsjonen gir motparten (som blir

Detaljer

Skagen Avkastning Statusrapport mai 2015

Skagen Avkastning Statusrapport mai 2015 Skagen Avkastning Statusrapport mai 2015 Rammet av gresk usikkerhet SKAGEN Avkastning hadde en svak måned med et fall i fondskursen på 0,4 prosent. Indeksen økte med 0,4 prosentpoeng i samme periode. Rentene

Detaljer

Verdipapirfinansiering

Verdipapirfinansiering Verdipapirfinansiering Securities AKSJEKREDITT Pareto Securities tilbyr i samarbeid med Pareto Bank en skreddersydd løsning for finansiering av verdipapirhandel. Med aksjekreditt får du som investor en

Detaljer

Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi.

Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi. BOLIGHANDEL Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi. Det er også tradisjon for å eie sin egen bolig og de fleste

Detaljer

SKAGEN Tellus mars 2007. Porteføljeforvalter Torgeir Høien

SKAGEN Tellus mars 2007. Porteføljeforvalter Torgeir Høien SKAGEN Tellus s Porteføljeforvalter Torgeir Høien Investeringsfilosofien SKAGEN Tellus investerer i kredittsikre obligasjoner utstedt av myndigheter i land med sunn pengepolitikk, åpne kapitalkeder og

Detaljer

Boligmeteret oktober 2014

Boligmeteret oktober 2014 Boligmeteret oktober 2014 Det månedlige Boligmeteret for oktober 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 28.10.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Boligmeteret desember 2013

Boligmeteret desember 2013 Boligmeteret desember 2013 Det månedlige Boligmeteret for desember 2013 gjennomført av Prognosesenteret t AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 17.12.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

2009-084 Plasseringer i eiendomsselskap spørsmål om bankens rådgivning

2009-084 Plasseringer i eiendomsselskap spørsmål om bankens rådgivning 2009-084 Plasseringer i eiendomsselskap spørsmål om bankens rådgivning Saken gjaldt spørsmål om bankens rådgivning i forbindelse med at klager i 2006 og 2007 hadde plassert til sammen kr 2.900.000,- i

Detaljer

Reglement for Finansforvaltning

Reglement for Finansforvaltning Reglement for Finansforvaltning Kommunestyrets vedtak 22.06.2010, ksak 067/10 1. Formål... 1 2. Hjemmel og gyldighet... 1 3. Målsetting... 1 4. Risiko... 2 5. Derivater... 2 6. Forvaltning av langsiktige

Detaljer

Kundetilfredshet. Eiendom Norge April 2015

Kundetilfredshet. Eiendom Norge April 2015 Kundetilfredshet Eiendom Norge April 2015 Prosjektbeskrivelse MÅLGRUPPE METODE INTERVJUTID Samtlige vi har intervjuet har solgt, eller forsøkt solgt, et objekt i løpet av det siste året og er over 18 år

Detaljer

Om Opplysningsvesenets fonds avkastning og utgiftsforpliktelser

Om Opplysningsvesenets fonds avkastning og utgiftsforpliktelser Om Opplysningsvesenets fonds avkastning og utgiftsforpliktelser Regnskapsresultat for Opplysningsvesenets fond Opplysningsvesenets fond er et selvstendig rettssubjekt som eier de eiendommer og den finanskapital

Detaljer

Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2014

Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2014 Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2014 Leieprisstatistikk for Oslo. Utarbeidet av Opinion for Boligbygg Oslo KF med data fra Finn.no Oslo, 11.02.2015 Forord Denne rapporten

Detaljer

Tilbakeviser Bondelagets påståtte feil i diskusjonsnotat om Høyres jordbrukspolitikk: Detaljert kommentar

Tilbakeviser Bondelagets påståtte feil i diskusjonsnotat om Høyres jordbrukspolitikk: Detaljert kommentar NILF Klaus Mittenzwei 08.05.2013 Tilbakeviser Bondelagets påståtte feil i diskusjonsnotat om Høyres jordbrukspolitikk: Detaljert kommentar Norges Bondelag (NB) retter i et oppslag med tittel «Høyre er

Detaljer

Boligmeteret oktober 2013

Boligmeteret oktober 2013 Boligmeteret oktober 2013 Det månedlige Boligmeteret for OKTOBER 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 29.10.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

SKAGEN Høyrente Institusjon

SKAGEN Høyrente Institusjon Kunsten å bruke sunn fornuft SKAGEN Høyrente Institusjon Desember 20 Porteføljeforvalter Ola Sjöstrand Sammen for bedre renter Skagen Sønderstrand. Septemberdag. 1893. Utsnitt. Av Michael Ancher, en av

Detaljer