REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN HOLMEN VINDAFJORD KOMMUNE

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN HOLMEN VINDAFJORD KOMMUNE 1 GENERELT Disse reguleringsbestemmelser gjelder for det område som på plankartet er vist med reguleringsgrense. Innenfor planens avgrensning skal arealbruken være som vist på plankartet og med følgende reguleringsformål: BEBYGGELSE OG ANLEGG, 12-5 pkt 1 - Herberge, bevertning/ bolig (HBB) - Enebolig - Flermannsbolig - Campingplass - Pumpestasjon - Trafo - Lek SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR, 12-5 pkt 2 - Kjørevei - Fortau - Gang-/sykkelvei GRØNNSTRUKTUR, 12-5 pkt 3 - Friområde (land) - Turvei - Tursti BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, 12-5 pkt 6 - Friområde (vann) HENSYNSSONE, Sikring frisikt - Hensyn naturmiljø (H560_1) - Fare høyspent (H370_2)

2 2 BEBYGGELSE OG ANLEGG Område for herberge, bevertning/bolig HBB, (område J) I området tillates oppsatt bygninger for herberge, bevertning/bolig med tilhørende anlegg. Det kan tillates etablert parkeringsanlegg under terreng. Ved byggesøknad skal innleveres detaljert situasjonsplan i 1:200. Denne skal vise: - plassering av bygninger - plassering av biloppstillingsplasser/parkeringsanlegg - snuplass på egen eiendom - renovasjonsplass - høyde på bygninger - høyde på terreng etter opparbeidelse - evt. forstøttingsmurer med høyde topp/bunn - situasjonsplanen skal være målsatt - dersom området bygges ut med boliger må det settes av min. 25m2 areal til felles nærlek pr boenhet Godkjent situasjonsplan er bindende for utbygging. Om særlige grunner taler for det så kan Vindafjord kommune tillate mindre avvik fra denne. Området kan bebygges med BYA=40% (ekskl. biloppstillingsplasser og parkeringsanlegg under terreng). Andelen herberge, bevertning eller bolig kan være opp til 100% av noen av formålene eller så kan den være kombinert. UTFORMING/HØYDE Maks. byggehøyde på vertshus, område J-HBB settes til 11,0 m fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Maks. byggehøyde for område J1-HBB settes til 7 m fra planert terrengs gjennomsnittnivå. PARKERING Det skal opparbeides 1 parkeringsplass per 35 kvm bevartningsareal, 1 parkeringsplass per utleieenhet 1 parkeringsplass per ansatt og 1,5 parkeringsplass per boenhet. Eneboliger - frittliggende småhusbebyggelse, område A-D: I området tillates oppsatt eneboliger med tilhørende anlegg. Området kan bebygges med inntil BYA=40% (iht. gjeldende måleregler). Maks mønehøyde på bolig settes til 8,0 m fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Byggehøyden tilsvarer 1,5 etasjer over terreng. Der terrenget tilsier det kan det etableres sokkeletasje. Maks mønehøyde fra planert terrengs gjennomsnittsnivå settes da til 9,5 m. Bebyggelsen skal fortrinnsvis ha saltak med en takvinkel > 35 grader. Vindafjord kommune kan godkjenne annen takform om det ligger estetiske eller andre gode grunner for dette. Eneboliger - frittliggende småhusbebyggelse, område E-F: I området tillates oppsatt eneboliger med tilhørende anlegg. Eksisterende bebyggelse inngår i planen.

3 Området kan bebygges med inntil BYA=40% (iht. gjeldende måleregler). Maks mønehøyde på bolig settes til 7,0 m fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Byggehøyden tilsvarer 1,5 etasjer over terreng. Bebyggelsen skal fortrinnsvis ha saltak med en takvinkel på > 35 grader. Innenfor område H og I skal det samlet etableres minimum 25 kvm felles nærlek pr boenhet. Flermannsbolig - konsentrert småhusbebyggelse, område G: I området tillates oppsatt tomannsboliger med tilhørende anlegg. Området kan bebygges med inntil BYA=40% (iht. gjeldende måleregler). PLASSERING Tomannsboliger m/garasjer plasseres som vist på vedlagt illustrasjonsplan som er bindende for område G. Vindafjord kommune kan tillate mindre avvik fra illustrasjonsplan. Maks mønehøyde på bolig settes til 8,0 m fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Byggehøyden tilsvarer 1,5 etasjer over terreng. Om terrenget tilsier det kan det etableres sokkeletasje. Maks mønehøyde fra planert terrengs gjennomsnittsnivå settes da til 9,5 m. Bebyggelsen skal fortrinnsvis ha saltak med en takvinkel på > 30 grader. Konsentrert småhusbebyggelse flermannsboliger, område H - I: I området tillates oppsatt flermannsboliger med tilhørende anlegg. DETALJERT SITUASJONSPLAN Ved byggesøknad skal innleveres detaljert situasjonsplan i 1:200. Denne skal vise: - plassering av boliger - plassering av garasjer/carporter/parkeringsanlegg - biloppstillingsplasser - snuplass på egen eiendom - nærlek, felles, minimum 25 kvm pr boenhet - opparbeidelse av øvrige fellesarealer - renovasjonsplass - høyde på bebyggelse - høyde på terreng etter opparbeidelse - evt. forstøttingsmurer med høyde topp/bunn - situasjonsplanen skal være målsatt Godkjent situasjonsplan er bindende for utbygging. Om særlige grunner taler for det så kan Vindafjord kommune tillate mindre avvik fra denne. Områdene kan bebygges med inntil BYA=50% (iht. gjeldende måleregler, men ekskl. parkeringsanlegg under terreng). Område H: Byggehøyden i området kan være differensiert. Mot friområde i nordøst kan tillates 3 boligetasjer over terreng. Dette utgjør en maks byggehøyde på 9,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå. På resterende del av området tillates 2 boligetasjer over terreng. Dette utgjør en

4 maks byggehøyde på 6,5 m over gjennomsnittlig terrengnivå. Det kan i tillegg tillates etablert parkeringsanlegg under terreng. Bebyggelsen skal fortrinnsvis ha flatt tak. Område I: Maks. mønehøyde på bolig settes til 11,0 m fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Bebyggelsen skal fortrinnsvis ha saltak med en takvinkel på > 35 grader. Vindafjord kommune kan godkjenne andre takformer for område H-I om det ligger estetiske eller andre gode grunner for dette. Område for campingplass For området skal utarbeides bebyggelsesplan. Planen skal vise: - intern kjørevei og gangsystemer - felles lek - arealer for servicebygninger - arealer for campinghytter - arealer for langtidsparkering - arealer for korttidscamping - byggegrense mot friområder I bestemmelser skal fastsettes tetthet innenfor de forskjellige områdene, samt omfang av konstruksjoner og anlegg som er tillatt. Yttergrensen for campingplassen skal gå minimum 20 meter fra sjøkanten, som vist på plankartet. I formålsgrensen mellom friområdet og campingplassen skal det settes opp gjerde som skal definere skille mellom campingplass og offentlig badeplass. Gjerdet skal i utgangspunktet vere sammenhengende, men ha åpninger der det er naturlig at allmenheten og gjestene på campingplassen har adkomst til stranden. Gjerdet bør ikke vare høyere enn 1 meter. Byggetiltak, som boder, terasser etc, som er etablert uten tillatelse, må vurderes og behandles som ulovlige tiltak. Campingvogner som er plassert i samsvar med gjeldende reguleringsplan, men nærmere sjøen enn 20 meter, kan bli stående frem til eierskifte eller frem til vognene må skiftes ut. Pumpestasjon, offentlig I området kan oppføres pumpestasjon. Område for trafo, offentlig I området kan oppføres trafo. Trafo kan plasseres inntil 2 m fra regulert veiside, og i eiendomsgrense. Lek, offentlig Området skal nyttes som lekeplass. Det tillates oppsatt bord, benker og lekeapparater i området. Lekeplass L1 med adkomst opparbeides iht. godkjente planer og skal være ferdigstilt og godkjent før boliger i område E-F kan gis brukstillatelse. Lekeplass L2 med adkomst opparbeides iht. godkjente planer og skal være ferdigstilt og godkjent før nye boliger i område G kan gis brukstillatelse.

5 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjøreveg fortau gang-/sykkelvei, offentlig Veganlegg skal opparbeides som vist på reguleringskart og iht. tekniske planer godkjent av kommunen. Regulert veg frem til område G og H, samt gang-/sykkelvei sør for område G skal være ferdigstilt og godkjent før bygninger i områdene kan gis brukstillatelse. Regulert veg ved område E F og område I - J skal være ferdigstilt og godkjent før det gis brukstillatelse til boliger i området. 4 GRØNNSTRUKTUR Friområde (land), offentlig Friområde skal nyttes som rekreasjonsområde i naturtilstand. Evt. fjerning av trær mot Kyrkjehølen skal vurderes i samråd med representant fra Vindafjord kommune. I friområdet tillates oppsatt grillplass, bord med benker, samt belysning i tilknytning til gang- /sykkelvei. I friområdet langs sjøen kan gis tillatelse til tilrettelegging som fremmer områdets bruk som offentlig badeplass. Det kan oppføres en lav/enkel gang-/sykkelbru over vassdraget. Ved behov så kan det gjøres avvik fra regulerte plassering av bru for å ta hensyn til vegetasjon eller terreng i Kyrkjehølen. Det foretrekkes at bru utføres i naturmaterialer (stein/tre). Bygging av bru skal være iht. godkjente tekniske planer. Det forutsettes at planlegging og utførelse av bru er i samråd med sakkyndige innen naturfag for å ivareta vekst- og dyreliv i vassdraget på best mulig måte. Yttergrensen for campingplassen skal gå minimum 20 meter fra sjøkanten, som vist på plankartet, jf 2 Område for campingplass. I formålsgrensen mellom friområdet og campingplassen skal det settes opp gjerde som skal definere skille mellom campingplass og offentlig badeplass. Gjerdet skal i utgangspunktet vere sammenhengende, men ha åpninger der det er naturlig at allmenheten og gjestene på campingplassen har adkomst til stranden. Gjerdet bør ikke vare høyere enn 1 meter. Byggetiltak, som boder, terasser etc, som er etablert uten tillatelse, må vurderes og behandles som ulovlige tiltak. Campingvogner som er plassert i samsvar med gjeldende reguleringsplan, men nærmere sjøen enn 20 meter, kan bli stående frem til eierskifte eller frem til vognene må skiftes ut. Turvei, offentlig I området kan det anlegges turvei med enkel opparbeidelse. Opparbeidelse skal utføres i samråd med representant fra Vindafjord kommune og iht. godkjente tekniske planer. Ved behov så kan det gjøres avvik fra regulerte linjer for å ta hensyn til vegetasjon eller terreng omkring Kyrkjehølen. Tursti langs Kyrkjehølen, offentlig Turstien langs Kyrkjehølen skal ha enkel opparbeidelse, i form av tråkk. Ved behov så kan det gjøres avvik fra regulerte plassering av tursti for å ta hensyn til vegetasjon eller terreng.

6 4 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG Friområde (vann), offentlig Kyrkjehølen skal beholdes som rekreasjonsområde i naturtilstand. Vanndraget kan åpnes for vanngjennomstrømning om det er nødvendig for å ivareta vekst- og dyreliv. En evt. åpning må skje iht. planer godkjent av sakkyndige innen naturfag. Det kan oppføres en lav/enkel gang-/sykkelbru over vanndraget. Ved behov så kan det gjøres avvik fra regulerte plassering av bru for å ta hensyn til vegetasjon eller terreng i Kyrkjehølen. Det foretrekkes at bru utføres i naturmaterialer (stein/tre). Bygging av bru skal være iht. godkjente tekniske planer. Det forutsettes at planlegging og utførelse av bru er i samråd med sakkyndige innen naturfag for å ivareta vekst- og dyreliv i vassdraget på best mulig måte. 5 HENSYNSSONE Sikring frisikt Innenfor frisiktsone skal ikke terreng eller andre sikthindringer overstige 0,50 m over tilgrensende vegers planum. Hensyn naturmiljø (H560_1) Ved tiltak innenfor denne sonen skal hensynet til bevaring av naturmiljøet stå i fokus. Dette gjeld ved praktisering av alt lovverk kommunen forvalter. Tiltak som ødelegger naturmiljøet eller forringer det, skal i utgangspunktet ikke tillates. Om det skal gis tillatelse til tiltak må det dokumenteres at fordelene er klart større enn ulempene. Den som er ansvarlig for å ivareta natur og biologisk mangfold i kommunene skal, på lik linje med naboer, alltid ha til uttale saker/søknader om tiltak der naturmiljøet kan bli rørt. Dersom det er behov for å innhente uttale fra andre myndigheter, kan denne forlenge uttalefristen med inntil 4 uker. Fare høyspent (H370_2) Innenfor fareområdet tillates det ikke etablert oppholdsrom. 6 FELLES BESTEMMELSER Byggegrenser Bygninger plasseres innenfor byggegrense. Frittstående garasje/carport/uthus < 50 kvm kan plasseres inntil 2 m fra regulert veiside og inntil 1m fra nabogrense, dog sånn at takutstikk og renne blir liggende på egen eiendom. Situasjonsplan Ved byggemelding av bolig skal garasjeplassering vises på situasjonsplan selv om den ikke bygges samtidig. Denne plassering er ikke bindende. I tillegg skal vises renovasjonsplass, adkomst, biloppstillingsplass og snuplass på egen eiendom. Garasje Garasje skal alltid være underordnet boligen i høyde/volum, og ha et formspråk og materialvalg som er tilpasset denne. Parkering I eneboligområder skal det avsettes 2 parkeringsplasser per boenhet, der en kan være i garasje/carport. I konsentrerte boligområder skal det avsettes 1,5 parkeringsplasser per boenhet, der en kan være i garasje/carport. Ved etablering av sekundærleilighet avsettes en ekstra biloppstillingsplass. Kulturminner Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet fremkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og Rogaland fylkeskommune

7 v/kulturseksjonen varsles, jfr. lov om kulturminner 8, 2. ledd. VA-anlegg VA-anlegg opparbeides iht. tekniske planer godkjent av kommunen. Grunnforhold I område G, H, I og J må det tas tilstrekklig hensyn til fare for utglidning/setning (jfr. rapport fra Sweco dat ). Det skal leveres inn stabilitetsanalyse for bygg senest sammen med søknad om igangsettingstillatelse. Radon I alle nybygg skal det treffes tiltak for å redusere radonkonsentrasjonen slik at denne blir liggende under tiltaksgrensen på 200 Bq/kbm som årsmiddel for inneluft, dersom det ikke ved målinger er gjort er sannsynliggjort at konsentrasjonen vil ligge under tiltaksgrense. Støy Støy på utearealer skal ikke overstige 55 dba. Dersom det er overstiger 55 dba ved fasaden så må det gjennomføres støytiltak som bringer nivået for innendørsstøy til under 30 dba. Høyde på gulv Bygninger i området kan ikke ha gulv lavere enn kote +2,50 moh. Gjerder/murer Tette gjerder og førstøtningsmurer med en høyde på > 0,5 m over regulert veg må byggemeldes og godkjennes før igangsetting av arbeid. Renovasjonsplasser Plassering, størrelse og utforming av renovasjonsplass skal tilpasses eiendommen estetisk og funksjonelt, og være iht. krav fra renovasjonsansvarlig. I område G-J skal det etableres en felles renovasjonsplass for hvert av områdene. Energi/miljø Det må vurderes alternative energiformer og energibesparende bygg. Universiell utforming Det skal legges tilrette for universiell utforming av alle typer bygninger og utomhusanlegg, ved å sørge for god tilgjenglighet for alle brukergrupper så langt det er mulig. Estetikk/miljø Bygninger og utemiljø skal bli planlagt og utført med god estetisk utforming i samsvar med dets funksjon, samt med respekt for nabobebyggelsen. Utearealer skal opparbeides med beplanting, belegning eller annen parkmessig behandling. Unntak fra bestemmelser Når særlige grunner taler for det kan det faste utvalg for plansaker innenfor rammen av bestemmelser og foreskrifter i PBL og byggeforskriften gjøre unntak fra disse bestemmelser. Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS Vindafjord kommune - Revidert i tråd med ny planlov. Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS Rev Vindafjord kommune/ BHB Revidert i samsvar med tilråding til FS Vindafjord kommune, revidert