halvårsrapport Vahls gate 1-3, Oslo

Transkript

1 halvårsrapport Vahls gate 1-3, Oslo

2 3 Q DETTE ER ENTRA Entra er et av Norges ledende eiendomsselskaper. Selskapet eier og forvalter cirka 1,2 millioner kvadratmeter, fordelt på 114 bygg. Daglig benytter over personer bygg eid av Entra. Ved utgangen av andre kvartal hadde eiendomsporteføljen en markedsverdi på over 24 milliarder kroner. Offentlig sektor utgjør 80 prosent av kundeporteføljen. Entras forretningsidé er å utvikle, leie ut og forvalte attraktive og miljøledende lokaler, samt utøve aktiv porteføljeforvaltning med kjøp og salg av eiendommer. Selskapets forretningsstrategi er å være ledende på kundeopplevd kvalitet, levere lønnsom vekst og å være miljøledende i bransjen. Tall fra Norsk Leietakerindeks viser at Entra i 2012 oppnådde en samlet kundetilfredshet på 71, mot et bransjesnitt på 68. Tett kundekontakt og opprettelse av eget kundesenter er viktige tiltak for å opprettholde høy kundetilfredshet også i fremtiden. I tillegg har Entra høye miljøambisjoner og arbeider for å redusere det totale energibruket i eksisterende eiendomsportefølje. Viktige kvalitetskriterier for Entras nybygg er å oppnå passivhusstandard, BREEAM-klassifiseringen «excellent» og å benytte klimaeffektive byggematerialer. Entra står godt rustet til å møte det politiske klimaforliket der det i 2015 blir nye krav om reduserte energiutslipp og passivhusstandard. Entras strategiske satsningsområder er Oslo og omegn, Bergen, Stavanger og Trondheim. Selskapet er organisert i fire regioner, Oslo Sentrum, Stor-Oslo, Sør- og Vestlandet og Midt- og Nord-Norge. Entra har hovedkontor i Oslo og regionskontorer i Bergen og Trondheim. 75 prosent av eiendommene er lokalisert i Oslo-området. Entra ble etablert 1. juli 2000 gjennom Stortingets vedtak om utskillelse av kontorbyggvirksomheten i Statsbygg. Det er staten ved Nærings- og handelsdepartementet som eier selskapet. Entra har avkastningskrav og rammebetingelser som tilsvarende private eiendomsbedrifter. Regjeringen har i eierskapsmeldingen Meld. St. 13 ( ) foreslått nedsalg og delprivatisering av selskapet. 2

3 Hovedpunkter Stabil drift bidro til et resultat fra eiendomsdrift på NOK 284,2 millioner (NOK 280,4 millioner) i andre kvartal, og NOK 567,2 millioner (NOK 566,4 millioner) i første halvår. Resultat før skatt ble i kvartalet NOK 88,2 millioner (NOK 429,1 millioner), og i første halvår NOK 131,1 millioner (NOK 570,4 millioner). Uendrede markedsforhold ga liten verdiendring for den totale eiendomsporteføljen, men forhold ved enkelte eiendommer førte til en negativ verdiendring på NOK -203,0 millioner (NOK -90,2 millioner) i andre kvartal. Konsernet har i første halvår reforhandlet og signert nye kontrakter tilsvarende NOK 93,1 millioner i årsleie og kvadratmeter Avtale om kjøp av Vahls gate 1-3 ble signert 14. juni Ny organisasjon med styrket regionmodell, tydeligere resultatansvar og kundefokus er implementert i kvartalet. Nøkkeltall Q2-13 Q2-12 YTD Q2-13 YTD Q Drift Markedsverdi eiendomsportefølje (MNOK)* Totalareal (BTA) Forvaltningsareal (BTA) Andel offentlige leietakere (%) Vektet gjenværende kontraktstid (år) 9,5 9,6 10 9,6 9,5 Finansielt Resultat før verdiendringer og skatt (MNOK) 154,1 589,0 285,7 733,6 984,6 Resultat etter skatt (MNOK) 71,1 436,2 100,4 534,8 772,6 Resultat per aksje (NOK) 473, ,6 649, , ,0 Netto endring i kontanter (MNOK) -256,9-97,4 80,7 16,0 16,5 Netto rentebærende nominell gjeld (MNOK) , , , , ,2 Totalbalanse (M NOK) , , , , ,8 LTV (%) 54,3 55,3 54,3 55,3 54,6 Egenkapitalandel (%) 29,8 31,1 29,8 31,1 30,9 * Markedsverdi av konsernets eiendomsportefølje inklusive IFRIC 12-eiendommer 6% 4% 2% Ledighetsgrad forvaltningsportefølje (%) Resultat før verdiendringer og skatt (MNOK) Totalbalanse (MNOK) % Q2-12 Q3-12 Q4-12 Q1-13 Q2-13 Q2-12 Q3-12 Q4-12 Q1-13 Q2-13 Q2-12 Q3-12 Q4-12 Q1-13 Q2-13 3

4 3 Q Finansiell utvikling Resultater i andre kvartal Leieinntektene i kvartalet steg til NOK 401,7 millioner (NOK 372,2 millioner). Økningen skyldes hovedsakelig inntektsføring ved utkjøp av en leiekontrakt. Andre driftsinntekter utgjorde NOK 15,5 millioner (NOK 13,7 millioner). Sum driftskostnader var NOK 132,9 millioner (NOK 105,5 millioner). Gjennomføring av omorganiseringsprosjekt i selskapet inkludert avsatte kostnader til omstilling, og nedskrivning av konseptutgifter på utviklingsprosjekter, resulterte i økte driftskostnader i perioden. Resultat fra eiendomsdrift var i andre kvartal NOK 284,2 millioner (NOK 280,4 millioner). Verdiendring på investeringseiendom ble i kvartalet 203,0 millioner (NOK -90,2 millioner). Endringen skyldes økt avkastningskrav for enkelte eiendommer utenfor sentrale strøk påvirket av relevante eiendomstransaksjoner, samt en økning i estimerte vedlikeholdsutgifter for to eiendommer. I tillegg er det forventet høyere kostnader enn opprinnelig planlagt i ett pågående prosjekt. Markedet for investeringseiendommer har vært tilnærmet uendret i perioden. Resultat fra tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet var NOK 11,0 millioner (NOK 445,6 millioner). Inntektsføring i forbindelse med DNBs overtagelse av det første av i alt tre bygg fra Oslo S Utvikling AS (OSU) i andre kvartal 2012 forklarer endringen fra i fjor. Driftsresultatet i andre kvartal var NOK 92,2 millioner (NOK 635,8 millioner). Netto realiserte finansposter utgjorde NOK -141,1 millioner (NOK -137,0 millioner). Netto urealisert verdiendring på finansielle instrumenter var NOK 137,1 millioner (NOK -69,7 millioner). Den positive utviklingen skyldes hovedsakelig stigende markedsrenter i andre kvartal 2013 sammenlignet med tilsvarende periode i fjor. Resultat før skattekostnad utgjorde NOK 88,2 millioner (NOK 429,1 millioner). Periodens resultat etter skatt var på NOK 67,5 millioner (NOK 436,2 millioner). Resultater i første halvår Konsernet hadde i første halvår 2013 en økning i leieinntektene på NOK 25,9 millioner til NOK 775,0 millioner (NOK 749,1 millioner) som i hovedsak skyldes inntektsføring ved utkjøp av en leiekontrakt. Sum driftskostnader økte til NOK 228,0 millioner (NOK 201,7 millioner). Kostnadsøkningen skyldes i hovedsak omorganiseringsprosjektet som ble sluttført i andre kvartal 2013, samt nedskrivning av konseptutgifter på utviklingsprosjekter. Resultat fra eiendomsdrift i første halvår var NOK 567,2 millioner (NOK 566,4 millioner). Konsernet fikk i første halvår et driftsresultat på NOK 300,2 millioner (NOK 892,0 millioner). Nedgangen skyldes i hovedsak lavere resultatandel fra tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet, der fjorårets resultat var påvirket av overlevering av bygg fra OSU til DNB. Videre er driftsresultatet påvirket av nedgang i markedsverdi på investeringseiendommer på NOK -277,8 millioner (NOK -117,8 millioner). Netto finansposter var NOK -169,1 millioner (NOK -321,6 millioner). Netto realiserte finansposter utgjorde NOK -292,2 millioner (NOK -276,2 millioner) og netto urealisert verdiendring på finansielle instrumenter var NOK 123,1 millioner (NOK -45,4 millioner). Den positive utviklingen skyldes stigende markedsrenter i perioden. Resultat før skattekostnad i første halvår var NOK 131,1 millioner (NOK 570,4 millioner). Periodens resultat etter skatt var NOK 96,7 millioner (NOK 534,8 millioner). Balanseførte verdier Konsernets samlede eiendeler var NOK ,4 millioner (NOK ,3 millioner) ved utgangen av perioden. Av dette utgjorde investeringseiendom NOK ,2 millioner (NOK ,0 millioner) og investeringseiendommer holdt for salg NOK 402,9 millioner (NOK 133,9 millioner). Fem eiendommer var klassifisert som holdt for salg per Andre fordringer har økt med NOK 439,1 millioner til NOK 530,1 millioner (NOK 91,0 millioner). Økningen skyldes reklassifisering av langsiktig fordring på NOK 443,0 millioner. Utdelinger fra OSU har redusert investering i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet med NOK 323,3 millioner til NOK 1.003,7 millioner (NOK 1.327,0 millioner). Konsernets rentebærende gjeld ved utgangen av første halvår utgjorde NOK ,7 millioner (NOK ,6 millioner). Leverandørgjeld og øvrig gjeld har økt til NOK 825,6 millioner (NOK 420,4 millioner). Dette skyldes i hovedsak vedtatt utbytte til Nærings- og Handelsdepartementet på NOK 416,6 millioner som utbetales i tredje kvartal. Konsernets egenkapital inkludert ikke-kontrollerende eierinteresser var NOK 7.626,6 millioner (NOK 7.776,7 millioner). Konsernets egenkapitalandel var på 29,8 prosent (31,1 prosent) per

5 Utsatt skatt beregnes som forskjell mellom skattemessig verdi og markedsverdi for investeringseiendom med nominell skattesats på 28 prosent. Finansiering Konsernet har i første halvår utstedt obligasjonslån på til sammen NOK millioner. Videre har det blitt etablert ny bankfasilitet på NOK 500 millioner. Det har blitt refinansiert og utstedt nye sertifikatlån på til sammen NOK millioner. Konsernets rentebærende nominelle gjeld var NOK ,5 millioner (NOK millioner) per Konsernet har en balansert forfallsprofil for rentebærende gjeld. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid for konsernets gjeldsportefølje var 5,7 år (5,2 år) ved utgangen av perioden. Beregningen hensyntar løpetiden på tilgjengelige ubenyttede kredittrammer. Forfallsprofil utrukne kredittfasiliteter Tabellen nedenfor viser forfallsprofil for konsernets utrukne kredittfasiliteter per : MNOK Beløp Andel av volum 0-3 måneder - 0 % 4-12 måneder - 0 % 1-2 år - 0 % 2-4 år % 4-6 år % >6 år 65 1 % Total Forfallsprofil rentebærende nominell gjeld Sammensetning rentebærende gjeld MNOK Volum innlån Andel av volum Akk. andel av volum 0-3 måneder % 5 % 4-12 måneder % 22 % 1-2 år % 31 % 2-4 år % 71 % 4-6 år % 81 % >6 år % 100 % Total* * Balanseført verdi av rentebærende gjeld utgjorde NOK ,7 millioner 28% 8% Banklån datterselskaper Børsnoterte obligasjonslån Banklån Entra 12 % 11% 41% Sertifikatlån Pantesikret obligasjon Konsernet hadde en likviditetsbeholdning på NOK 145,5 millioner (NOK 64,3 millioner) per Konsernet hadde på samme tidspunkt ytterligere tilgjengelige finansieringsrammer på NOK millioner (NOK millioner). Figuren over viser sammensetningen av rentebærende gjeld. Konsernet hadde ved utgangen av perioden 60 prosent av finansieringen i kapitalmarkedet. 5

6 3 Q Netto finansieringskostnad* Alle tall i MNOK Q Q Q Q Total Rentekostnad 172,4 174,9 164,9 166,6 678,8 Annen finansieringskostnad 5,3 5,9 4,8 11,5 27,4 Renteinntekt -0,4-0,5-0,1-0,2-1,2 Netto finansieringskostnad 177,3 180,2 169,6 177,9 705,0 Netto rentebærende nominell gjeld fratrukket finansielle fordringer til tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet , , , , ,4 Gjennomsnittlig finansieringsrente (%)** 5,31 *) Tabellen inkluderer periodiserte transaksjonskostnader. **) Gjennomsnittlig finansieringsrente er beregnet på rullerende fire kvartalers basis. Netto kvartalsvise finansieringskostnader summeres over de seneste fire kvartaler. Netto rentebærende nominell gjeld fratrukket fordringer til tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet beregnes basert på fire kvartalers rullerende gjennomsnitt. 66 prosent av konsernets finansiering hadde fastrente per Effektiv løpetid for rentesikringen var på samme tidspunkt 3,1 år (3,3 år). Kontantstrømoppstilling Andre kvartal Konsernets netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter utgjorde NOK 122,2 millioner i andre kvartal (NOK 252,7 millioner). Reduksjonen i netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter skyldes hovedsakelig færre forskuddsbetalinger fra kunder og andre tidsavgrensninger. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK -248,2 millioner (NOK -749,5 millioner). Reduksjonen mot tilsvarende kvartal i fjor skyldes lavere transaksjonsaktivitet, samt at konsernet har mottatt utdeling fra felleskontrollert virksomhet på NOK 28,4 millioner i kvartalet. Første halvår I første halvår utgjorde netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter NOK 214,2 millioner (NOK 398,3 millioner). Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK -60,0 millioner (NOK -993,6 millioner). Endringen skyldes i hovedsak færre eiendomstransaksjoner, noe lavere investeringsnivå på eksisterende eiendommer og utdeling fra felleskontrollert virksomhet. Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter utgjør NOK -73,5 millioner (NOK 611,3 millioner). Nedgangen i kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter skyldes redusert opplåning. I første halvår var netto endring i likvider NOK 80,7 millioner (NOK 16,0 millioner). Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter ble NOK -131,0 millioner (NOK 399,3 millioner). Endringen skyldes i hovedsak nedbetaling av gjeld som følge av lavere investeringer i perioden. Samlet netto endring i likvider er NOK -256,9 millioner i andre kvartal (NOK -97,4 millioner). 6

7 3 Q Virksomheten Utleiesituasjonen Ved utgangen av første halvår hadde konsernet en økonomisk ledighet i forvaltningsporteføljen på 4,2 prosent (3,7 prosent). Vektet gjenværende leietid for konsernets leiekontrakter var 9,5 år (9,6 år). Entra har i første halvår inngått nye kontrakter på til sammen kvadratmeter, hvorav den største på kvadratmeter er i Akersgata 34/36 i Oslo. I tillegg har konsernet reforhandlet kontrakter på til sammen kvadratmeter, hvorav den største på kvadratmeter er i Kaigaten 9 i Bergen. Totalt har konsernet i første halvår reforhandlet og signert nye kontrakter tilsvarende NOK 93,1 millioner i årsleie og kvadratmeter. Forfallsstruktur for konsernets kontraktsportefølje fremkommer av grafen nedenfor. Forfallsstruktur kontraktsportefølje Helårsleie (MNOK) Antall kontrakter > Årsleie (MNOK) Ant. kontrakter Eiendomsporteføljen Nøkkeltall eiendomsportefølje Markedsverdi (MNOK) Brutto yield (%) 6,5 6,5 6,5 6,5 Netto yield (%) 6,0 6,0 6,0 6,0 7

8 3 Q Brutto og netto yield er tilnærmet uendret i første halvår. Cirka tre fjerdedeler av eiendomsporteføljen regnet til virkelig verdi befinner seg i Oslo Sentrum og Stor-Oslo. Det har ikke vært vesentlige endringer i halvåret. Geografisk fordeling virkelig verdi (MNOK) Oslo Sentrum Sør- og Vestlandet Stor-Oslo Midt og Nord-Norge Eiendomsporteføljen Antatt Antall Areal markedsleie Leieinntekter Ledighetsgrad eiendommer (i tusen kvm) (MNOK) (MNOK) (%)* Forvaltningseiendom ,2 Prosjekteiendom 5 96 n.a. n.a. n.a. Tomt og utviklingseiendom n.a. n.a. n.a. Total ,2 Region Oslo Sentrum ,4 Region Stor-Oslo ,4 Region Sør- og Vestlandet ,5 Region Midt og Nord-Norge ,7 Total ,2 * Beregningen er basert på samme prinsipper som EPRA ledighetsrate Salg av aksjer og eiendom I januar ble Hammersborggata 12 overlevert til kjøper Industri Energi, et fagforbund innen LO. Salgsprisen for eiendommene Hammersborggata 12 og Youngs gate 7-9/ Torggata 13 var til sammen NOK 567 millioner. Youngs gate 7-9/Torggata 13 overdras når eiendommen er ferdig utviklet. I april ble det inngått avtale om salg av Nittedalsgata 2B og Torggata 3-5 i Lillestrøm. Samlet salgspris var NOK 35,2 millioner. Overtakelse fant sted 16. april. Oppgjør og overtakelse av Nedre Storgate 18/Grev Wedels plass 3 i Drammen til Glitre AS fant sted 30. april. Prisen var NOK 29 millioner. Kjøp av aksjer og eiendom Entra overtok i februar aksjene i Schweigaardsgate 16 AS fra Statoil Fuel & Retail AS. Kjøpesummen for prosjektet/ tomten var NOK 190 millioner. Entra vil være ansvarlig for prosjektgjennomføring og oppføring av bygget på kvadratmeter med ferdigstillelse i første halvår Statoil Fuel & Retail skal leie store deler av bygget. 8

9 Entra signerte 14. juni avtale om kjøp av Vahls gate 1-3 fra Aberdeen Eiendom Holding II AS, med et samlet areal på cirka kvadratmeter. Transaksjonen ble gjennomført som selskapskjøp basert på en eiendomsverdi på cirka NOK 416 millioner. Eiendommen leies i sin helhet ut til Plan- og bygningsetaten. Gjenværende kontraktstid var 9,75 år ved overtagelse av eiendommen 1. juli. Prosjektstatus På Havnelageret i Oslo er det påbegynt rehabiliteringsarbeider på Lossebalkongen. Prosjektet omfatter oppgradering av arealene i de to første etasjene på sjøsiden for utleie til kontor, utskifting av glassfasaden og ny hovedinngang på sjøsiden. For eiendommen Akersgata i Oslo skal det gjennomføres rehabilitering av Akersgata 34 og oppføres et nybygg i Akersgata 36. Amedia er leietaker av hele arealet på kvadratmeter. Prosjektarbeidet er påbegynt, og forventet byggestart er i januar På Kjørbo i Bærum var det i mars oppstart for byggearbeidene med rehabilitering av Norges første kontorbygg til plusshus. Planlagt ferdigstillelse er i januar Powerhouse Kjørbo blir et forbildeprosjekt i FutureBuilt. Prosjektet gjennomføres i samarbeid med alliansen Powerhouse. Det er inngått leiekontrakt med Asplan Viak for hele arealet på rundt kvadratmeter. På prosjektet på Øvre Torg 1 i Sandvika har det vært utfordringer knyttet framdrift og økte kostnader. Prosjektet vil imidlertid bli ferdigstilt innen revidert ferdigstillelsesfrist. I Ringstabekkveien 105 i Bærum er 24 seniorleiligheter i Slottshagen solgt. I mai var det salgsstart for 48 seniorleiligheter i Ringhøyden på samme adresse og ni av disse er solgt per Ringhøyden består i tillegg av om lag kvadratmeter næringslokaler utleid til omsorgstjenester i Bærum kommune, med innflytting innen utgangen av året. Arbeidet med å utvikle eiendommen er i henhold til plan. Fremdriften på prosjektet i Fredrik Selmers vei 4, Oslo, er i henhold til plan. Prosjektet på Brattørkaia 15 i Trondheim på totalt kvadratmeter er ferdigstilt, og 1. mars tok Direktoratet for naturforvaltning i bruk om lag kvadratmeter. Bygget oppnår passivhus-standard og energimerke A, og blir Breeam-klassifisert til karakteren Very Good. Entra ble høsten 2012 invitert til å stille Biskop Gunnerus gate 14 («Posthuset») i Oslo til rådighet som det norske bidraget i en konkurranse om å utvikle gode konsepter for bærekraftig rehabilitering (Nordic Built). Konkurransen, som gjennomføres i alle de fem nordiske landene, avholdes i regi av Nordisk ministerråd. De fire finalistene i den norske delen av Nordic Built Challenge ble offentliggjort 4. april. Nasjonal vinner vil bli offentliggjort i september Entra vil deretter vurdere en eventuell rehabilitering av «Posthuset». Det er i andre kvartal investert NOK 241,9 millioner (NOK 293,9 millioner) i eiendomsporteføljen, og tilsvarende tall for første halvår er NOK 483,3 millioner (NOK 554,7 millioner). Konsernets fem største prosjekter per utgjorde 75 prosent av prosjektporteføljen målt i areal, med en total investeringsramme på NOK 1,5 milliarder. Prosjekter under utvikling Eiendom Geografisk område Prosjektareal (i tusen kvm) Ledighetsgrad (%)* Fredrik Selmers vei 4 Stor-Oslo 28,5 - Øvre Torg 1 Stor-Oslo 15,7 27,2 Schweigaards gate 16 Oslo Sentrum 15,5 9,4 Ringstadbekkveien 105** Stor-Oslo 15,2 Kjørboveien Stor-Oslo 6,9 - Total 81,8 * Beregning er basert på samme prinsipper som EPRA ledighetsrate ** EPRA ledighetsrate oppgis ikke for dette prosjektet da det i hovedsak består av leiligheter for salg 9

10 3 Q Datterselskaper og felleskontrollerte virksomheter Papirbredden Eiendom AS (60 % eierandel) Alle eiendommer i konsernet Papirbredden Eiendom er 100 prosent utleid. Det pågår markedsarbeid for å muliggjøre eventuell igangsetting av siste byggetrinn på Papirbredden 2 i Drammen. Det er gjennomført parallelloppdrag blant arkitekter for eiendommen Kreftings gate 33 i Drammen som grunnlag for planlagt reguleringsarbeid. Papirbredden 2 i Drammen ble kåret til «Årets bygg 2012» under Byggedagene i Oslo i mars I tillegg mottok Grønland 51 i mai Drammen Kommunes byggeskikkpris for UP Entra AS (50 % eierandel) UP Entra har utarbeidet forslag til reguleringsplan for et kvartal i Storhamargata i Hamar, med planlagt kombinert utbygging av boliger og næringsarealer. 30. juni 2013 ble aksjene i Storhamargt. 42 AS solgt til Utstillingsplassen Eiendom AS. I datterselskapet Trekanten Utvikling AS er leiekontrakten med Jernbaneverket i Stangeveien 105 reforhandlet. Som ledd i kontrakten er det i første halvår ferdigstilt et tilbygg på cirka kvadratmeter. med gjeld, og eventuelt kapitalbehov ut over selskapets løpende overskudd skal finansieres med egenkapitalinnskudd fra eierne. Videre regulerer avtalen at selskapet som hovedregel skal dele ut fjorårets overskudd etter avsetning for eventuelt kapitalbehov i året utdelingen gjennomføres. Oslo S Utvikling AS (OSU) (33,33 % eierandel) Det ble i april inngått avtale mellom OSU og Braathen Eiendom AS om salg av Deloitte-huset i OperaKvarteret i Oslo. Med denne avtalen har OSU solgt alle kontorbyggene som står ferdige eller som er under oppføring i OperaKvarteret. Deloitte-huset skal være klart for innflytting i desember OSUs strategi om utvikling av eiendommer for salg medfører at eiendommene ikke regnskapsføres til virkelig verdi men til historisk kost. I konsernregnskapet innarbeides investeringen etter egenkapitalmetoden, og egenkapital etter skatt er regnskapsført til 497,7 millioner i konsernregnskapet per Markedsverdien av eiendommene og prosjektene i OSU er estimert til cirka NOK 4,6 milliarder (100 prosent). Entras eierandel på 33,33 prosent gir en markedsverdi på NOK 1,5 milliarder. Estimatet er basert på tilsvarende prinsipper som for Entras øvrige verdivurderinger av investeringseiendommer. Entras andel av verdijustert egenkapital per er NOK 1,0 milliard hensyntatt estimert latent utsatt skatt på 10 prosent. Entra OPF Utvikling AS (50 % eierandel) Entra Eiendom AS og Oslo Pensjonsforsikring (OPF) eier det felleskontrollerte selskapet Entra OPF Utvikling AS. Selskapet eier eiendommene Allehelgens gate 6 og Lars Hilles gate 30 i Bergen. Lars Hilles gate 30 var en av to gjenværende alternativer i konkurransen om lokaler til konseptet MediaCity Bergen. 7. februar 2013 ble det offentliggjort at sentrale mediebedrifter i Bergen i fellesskap har besluttet å gå i sluttforhandlinger med Entra OPF Utvikling om leiekontrakter i Lars Hilles gate 30 i Bergen. Målsettingen er at forhandlingene skal være sluttført i oktober Selskapet jobber med en fornyelse av leieavtalen med politiet i Allehelgens gate 6. I henhold til avtale mellom Entra og Oslo Pensjonsforsikring kan Entra OPF Utvikling AS ikke finansieres 10

11 Markedsutvikling Transaksjonsmarkedet Det har vært omsatt næringseiendom i Norge for rundt NOK 15 milliarder i første halvår av Dette er 38 prosent lavere enn i første halvår 2012 og 17 prosent lavere enn i første halvår Det er imidlertid god aktivitet i markedet, og sentrale næringsaktører venter at flere større prosesser vil falle på plass over sommeren. Entras Konsensusrapport anslår at det totale transaksjonsvolumet i 2013 blir lavere enn i Det ble omsatt næringseiendom for cirka NOK 52 milliarder i 2012, og anslaget for 2013 er cirka NOK 45 milliarder. Prime yield ligger fortsatt på 5,25 prosent for gode bygg i Oslo sentrum med lange kontrakter. Transaksjonsvolum Norge Utleiemarkedet Leieprisene i kontormarkedet i de store byene har steget i første halvår. Aktiviteten i leiemarkedet er god. Kontorledigheten i de store byene er uendret fra andre halvår i fjor. Sysselsettingen i Norge har flatet ut, men det har vært vekst i sysselsettingen innen kontorintensive næringer. I Oslo ble det signert et lavt volum kontrakter i første kvartal og leieprisene var uendret. I andre kvartal ble et høyt volum kontrakter signert, med en vekst i leieprisene på ni prosent. Leieprisene har økt i flere områder og innenfor ulike priskategorier. Kontorledigheten er på cirka syv prosent og ventes å gå noe ned. Leieprisene for moderne, større lokaler sentralt i Bergen presses opp av lite tilbud. Ellers er leieprisene uendret. Kontorledigheten har økt noe i første halvår og ligger på 6,5 til 7,5 prosent. NOK mrd E 2014E Det er generelt flat utvikling i leieprisene i Trondheim. Nye og større kontrakter er inngått til moderate priser. Aktiviteten i markedet er god. Kontorledigheten har gått litt ned og ligger på cirka seks prosent. Det bygges mange nye kontorbygg i Stavanger, og kontorledigheten nærmer seg seks prosent. Leieprisene stiger som følge av mange signerte kontrakter i nye og moderne bygg. Kilde: Entra Konsensusrapport Markedsdata Oslo Ledighetsgrad (%)* 7,9 7,1 7,2 7,2 6,8 Leiepris (NOK/kvm)** Prime yield (%)* 5,8 5,2 5,3 5,2 5,3 * Oslo, inkludert Lysaker og Fornebu ** Kontorer med høy standard i Oslo Kilde: Entra Konsensusrapport 11

12 Organisasjon Ved utgangen av første halvår 2013 har konsernet 166 (159) ansatte. Konsernet har en H-verdi (antall arbeidsrelaterte personskader med fravær per million arbeidede timer inkludert entreprenører og utførende leverandører siste 12 måneder) på pågående prosjekter på 4,0 ved utgangen av kvartalet. Det har ikke vært alvorlige ulykker i perioden. Entra har i andre kvartal gjennomført organisatoriske endringer for å styrke selskapets posisjon som det ledende eiendomsselskapet i Norge. Konsernet har innført en regionmodell med tydelig resultatansvar, etter en periode med funksjonsorganisering. Med ny modell får hver region økt ansvar for både resultater og utvikling i eiendomsporteføljen. Regionmodellen skal tilrettelegge for lønnsom vekst, og gi nærhet til kundene og markedet. Som ledd i omorganiseringen er det etablert en ny konsernledelse bestående av 10 personer. Det er videre gjort andre tilpasninger i organisasjonen som effektiviserer stabs- og støttefunksjonene, og medfører en netto reduksjon på ni årsverk. Risiko og risikostyring Entra gjennomfører kontinuerlig betydelige oppgraderings- og utbyggingsprosjekter med risiko i forhold til tidsfrister og kostnader. Det er for tiden et avvik mellom prisutviklingen på inngåtte leieavtaler (KPI) og økningen i byggekostnadene. Mens KPI ligger rundt en prosent årlig, er prognosene for økning i byggekostnadene de nærmeste årene fire til fem prosent per år. Dette gir risiko for at lønnsomheten reduseres. Eierskapsmeldingen I eierskapsmeldingen Meld. St. 13 ( ) åpnet regjeringen for at selskapet kan finansiere egenkapitalbehovet i det private markedet. Dette kan innebære et statlig nedsalg som ledd i en strukturell transaksjon og/eller en børsnotering. Stortinget vedtok 9. juni 2011 å gi regjeringen fullmakt til å redusere eierskapet i Entra Eiendom ned mot 33,4 prosent i forbindelse med et nedsalg og/eller børsnotering av selskapet. Før et eventuelt nedsalg og/eller børsnotering vil regjeringen vurdere om enkeltbygg i Entras portefølje bør overtas av Statsbygg på kommersielle vilkår. Arbeidet med delprivatiseringen fortsetter, og selskapet har etter en grundig prosess valgt finansielle og juridiske rådgivere. Konsernet er eksponert for finansiell risiko gjennom en betydelig gjeldsfinansiering, og endringer i rentenivå på lån til flytende rente vil påvirke konsernets kontantstrøm. Risiko knyttet til utviklingen i markedsrenter håndteres ved aktiv bruk av ulike rentesikringsinstrumenter. Likviditets-/ refinansieringsrisiko reduseres ved å inngå langsiktige låneavtaler, samt opprettholde en diversifisert forfallsstruktur og bruke ulike kredittmarkeder og motparter. Konsernets egenkapital påvirkes av verdiendringer på eiendommer og finansielle instrumenter som skyldes endringer i blant annet rentenivå, yield og andre markedsforhold. Entra er eksponert i utleiemarkedet, som påvirkes av makroøkonomiske endringer i blant annet BNP, KPI og sysselsetting. Ledighet i porteføljen og leieendringer ved reforhandling av eksisterende kontrakter påvirker løpende kontantstrøm. Utleierisikoen søkes redusert ved systematisk kundepleie, oppfølging av kontraktsutløp og planer for utleiearbeidet, samt ved å tilpasse eiendommene til kundenes behov. Gjennom inngåelse av lange leiekontrakter med spredt forfallsstruktur oppnår konsernet en stabil og forutsigbar kontantstrøm. Framtidsutsikter Det forventes moderat vekst i sysselsettingen i Norge fremover. Kontorledigheten ventes å gå noe ned som følge av lavere nybygging. Entra Konsensusrapport anslår svakt stigende leiepriser for sentralt beliggende og moderne lokaler. Eiendomsinvestorene etterspør fremdeles eiendommer med god beliggenhet og sikker kontantstrøm i tillegg til utviklingseiendommer. Det forventes at trenden med konvertering fra kontor til bolig fortsetter i de områdene som preges av lave kontorleier og høye boligpriser. Det er god betalingsvilje for de riktige eiendommene, og dette gjenspeiles i til dels store prisforskjeller avhengig av eiendommenes kvalitet og beliggenhet. Eiendomstransaksjoner er fremdeles preget av et vanskelig finansieringsmarked. Utsikter til synkende kontorledighet og god etterspørsel etter lokaler bidrar til optimisme blant investorene. 12

13 Transaksjonsvolumet forventes å bli noe lavere i 2013 enn i Det er vedvarende usikkerhet knyttet til den globale økonomiske utviklingen. I tillegg skjerpes kravene til egenkapitaldekning for finansinstitusjonene. Dette er forhold som forventes å prege utviklingen i det norske rente- og kredittmarkedet fremover. Lav vekst i Europa og nedjustering av veksten i fremvoksende økonomier bidrar til usikkerhet om investeringslysten fremover. Entra vil prioritere arbeidet med å være best i bransjen på kundeopplevd kvalitet gjennom god drift og kundeoppfølging. Det er selskapets vurdering at kundene i økende grad ønsker bærekraftige kontorlokaler. Entra vil derfor også fremover arbeide målbevisst for å realisere miljøriktige løsninger. Entras lønnsomhet uttrykt som resultat fra eiendomsdrift har vært stabil over tid. Aktiv porteføljestyring, god prosjektgjennomføring og forbedret drift gjennom ny organisering er viktige drivere for god lønnsomhetsutvikling fremover. Oslo 20. august 2013 Styret i Entra Eiendom AS 13

14 3 Q Regnskapsoppstillinger Totalresultat Alle tall i MNOK Q2-13 Q2-12 YTD Q2-13 YTD Q Leieinntekter 401,7 372,2 775,0 749, ,3 Andre driftsinntekter 15,5 13,7 20,2 19,0 32,4 Sum driftsinntekter 417,2 386,0 795,2 768, ,7 Vedlikehold 20,1 14,8 24,0 22,5 66,2 Driftsrelaterte kostnader 15,9 22,1 40,5 43,4 86,9 Andre eiendomskostnader 27,1 28,3 47,8 53,5 117,1 Administrative eierkostnader 69,8 40,3 115,7 82,3 194,7 Sum driftskostnader 132,9 105,5 228,0 201,7 464,9 Resultat fra eiendomsdrift 284,2 280,4 567,2 566, ,8 Verdiendring investeringseiendommer -203,0-90,2-277,8-117,8 129,0 Andel resultat i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet 11,0 445,6 10,8 443,4 508,7 Driftsresultat 92,2 635,8 300,2 892, ,5 Rente- og annen finansinntekt 34,9 24,7 57,3 49,3 98,2 Rente- og annen finanskostnad -176,0-161,7-349,6-325,5-690,2 Netto realiserte finansposter -141,1-137,0-292,2-276,2-591,9 Urealisert verdiendring finansielle instrumenter 137,1-69,7 123,1-45,4-272,0 Netto finansposter -4,1-206,7-169,1-321,6-864,0 Resultat før skattekostnad 88,2 429,1 131,1 570,4 841,5 Skattekostnad -20,7 7,1-34,3-35,6-103,8 Periodens resultat 67,5 436,2 96,7 534,8 737,8 Estimatavvik pensjon etter skatt 3,7-3,7-34,8 Periodens totalresultat 71,1 436,2 100,4 534,8 772,6 Periodens resultat tilordnes: Aksjonærene i morselskapet 67,3 442,3 92,4 522,1 703,3 Ikke-kontrollerende eierinteresser 0,1-6,1 4,4 12,6 34,5 Periodens totalresultat tilordnes: Aksjonærene i morselskapet 71,0 442,3 96,0 522,1 738,1 Ikke-kontrollerende eierinteresser 0,1-6,1 4,4 12,6 34,5 14

15 Balanse Alle tall i MNOK ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 34,7 49,9 36,3 16,5 Sum immaterielle eiendeler 34,7 49,9 36,3 16,5 Investeringseiendommer , , , ,9 Eierbenyttet eiendom 5,7 5,9 5,8 6,0 Andre driftsmidler 29,2 17,4 26,2 25,4 Sum varige driftsmidler , , , ,3 Investeringer i tilkn. selskap og felleskontr. virksomhet 1 003, , ,3 502,0 Lån til tilkn. selskap og felleskontr. virksomhet 2,8 2,8 6,7 14,2 Finansielle derivater 219,0 214,3 - Andre langsiktige fordringer 712, , , ,5 Sum finansielle anleggsmidler 1 938, , , ,6 SUM ANLEGGSMIDLER , , , ,4 OMLØPSMIDLER Boliger for salg 162,0 96,0 120,2 - Kundefordringer 20,7 11,5 20,1 34,5 Andre fordringer 530,1 91,0 49,9 105,6 Sum kortsiktige fordringer 712,7 198,5 190,2 140,1 Kontanter og bankinnskudd 145,5 64,3 64,8 48,3 SUM OMLØPSMIDLER 858,2 262,9 255,0 188,4 Investeringseiendommer holdt for salg 402,9 133,9 734,2 36,5 SUM EIENDELER , , , ,3 15

16 Alle tall i MNOK EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 414, , , ,2 Opptjent egenkapital 6 110, , , ,6 Ikke-kontrollerende eierinteresser 102,3 131,9 98,0 119,2 SUM EGENKAPITAL 7 626, , , ,0 GJELD Rentebærende gjeld , , , ,3 Pensjonsforpliktelser 44,6 107,0 58,0 102,1 Utsatt skatt 2 504, , , ,6 Finansielle derivater 918,8 766, ,2 769,5 Øvrig gjeld og forpliktelser 123,5 52,2 126,5 63,8 Sum langsiktig gjeld , , , ,3 Leverandørgjeld og øvrig gjeld 825,6 420,4 378,9 374,4 Rentebærende gjeld 2 980, , , ,7 Forskuddsbetalinger og forpliktelser 65,1 156,1 80,1 124,9 Sum kortsiktig gjeld 3 870, , , ,0 SUM GJELD , , , ,3 SUM EGENKAPITAL OG GJELD , , , ,3 16

17 Konsernets egenkapital Ikke- Annen kontrollerende Total Alle tall i MNOK Aksjekapital Overkursfond egenkapital eierinteresser egenkapital Total egenkapital , , ,0 119, ,4 Prinsippendring se note 5-12,4-12,4 Total egenkapital , , ,6 119, ,0 Totalresultat 738,1 34,5 772,6 Utbetalt utbytte -137,0-137,0 Utkjøp ikke-kontrollerende eierinteresser -15,9-55,7-71,7 Total egenkapital , , ,7 98, ,9 Totalresultat 96,0 4,4 100,4 Vedtatt utbytte -416,6-416,6 Total egenkapital , , ,1 102, ,7 17

18 Konsolidert kontantstrøm Alle tall i MNOK Q2-13 Q2-12 YTD Q2-13 YTD Q Resultat før skattekostnad 88,2 429,1 131,1 570,4 841,5 Betalte netto renter og gebyrer -20,0-22,3-21,9-4,1-8,0 Poster uten kontanteffekt 14,0-436,9 30,9-431,0-457,0 Verdiendring investeringseiendommer 203,4 90,2 278,2 117,8-129,0 Verdiendring finansielle derivater -137,1 69,7-123,1 45,4 272,0 Endring i arbeidskapital -26,3 122,8-81,0 99,7 135,7 Øvrige endringer - 0,1-0,1 0,6 Netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter 122,2 252,7 214,2 398,3 656,0 Innbetalt ved salg av investeringseiendommer og virksomhet 62,9 389,8 590,7 424,7 201,5 Utbetalt ved kjøp av investeringseiendommer og andre -339,4-751,8-750, , ,7 Netto inn- og utbetaling TS og FKV 28,4-387,5 99,4-375,7 139,0 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -248,2-749,5-60,0-993, ,2 Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld 2 732, , , , ,0 Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld , , , , ,6 Netto inn- og utbetalt egenkapital ,7 Utbetaling av utbytte ,0 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -131,0 399,3-73,5 611,3 598,8 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter -256,9-97,4 80,7 16,0 16,5 Beholdning kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 402,5 161,7 64,8 48,3 48,3 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 145,5 64,3 145,5 64,3 64,8 18

19 Noter til resultat- og balanseoppstilling 1. Regnskapsprinsipper Perioderesultatene er utarbeidet i samsvar med gjeldende IFRS-standarder og fortolkninger. Med unntak av endring kommentert i note 5 er regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av delårsregnskapet i samsvar med prinsippene som ble benyttet ved utarbeidelsen av årsregnskapet for Det presenteres sammendratte oppstillinger. Rapporteringen omfatter Entra Eiendom AS, datterselskaper, tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Delårsrapporten er ikke revidert. 2. Segmentinformasjon Konsernledelsen vurderer forretningsvirksomheten ut fra geografiske områder. De geografiske områdene er av lik karakter slik at konsernet etter IFRS 8 kun vurderes å ha ett rapporteringspliktig segment. NOK millioner av konsernets årlige leieinntekter genereres av leiekontrakter der staten er kunde. 3. Investeringseiendommer Alle tall i MNOK Q2-13 Q2-12 YTD Q2-13 YTD Q Inngående balanse , , , , , ,9 - Resultatført netto endring i virkelig verdi -203,0-90,2-277,8-117,8 129,0 1,3 Verdiendring investeringseiendom -203,0-90,2-277,8-117,8 129,0 1,3 Øvrige bevegelser Kjøp av investeringseiendom -0,1 410,1 187,0 410,1 412,8 117,6 Investeringer i eiendomsporteføljen 241,9 293,9 483,3 554,7 984,0 324,4 Aktiverte lånekostnader 10,0 10,5 21,6 18,5 43,9 5,6 Salg av investeringseiendom -62,2-391,5-590,6-422,3-420,7-4,6 Omklassifisert til boliger for salg -88,7-88,7-92,8 - Utgående balanse , , , , , ,3 Hvorav investeringseiendommer holdt for salg 402,9 133,9 402,9 133,9 734,2 36,5 Investeringseiendom , , , , , ,9 Entra har i andre kvartal solgt og overlevert eiendommene Nittedalsgata 2B og Torggata 3-5 i Lillestrøm. Samlet salgspris var NOK 35,2 millioner. Investeringseiendommer holdt for salg inkluderer eiendommene Spelhaugen 12 i Bergen, St. Olavsgate 4, Wergelandsveien 27 og Lakkegata 55 i Oslo og Storgata 14 i Lillestrøm. 19

20 4. IFRIC 12 IFRIC 12 regulerer oppføringen av offentlig infrastruktur av private aktører på oppdrag fra det offentlige. Infrastrukturen driftes av den private aktøren over en viss periode, hvor det offentlige kontrollerer residualverdien. For Entra gjelder dette tre eiendommer. Eiendommene er oppført under andre finansielle fordringer i balansen. I beregningen av fordringen benyttes estimater som det er knyttet usikkerhet til. Estimatusikkerheten relaterer seg til fremtidige leieinnbetalinger. Videre er det usikkerhet knyttet til de objektsspesifikke estimatene på fremtidige eierkostnader, investeringer og utkjøpsklausuler. Som følge av endrede forutsetninger knyttet til en IFRIC 12 eiendom, ble det i første kvartal 2013 foretatt en nedskrivning av den finansielle fordringen med NOK 14,2 millioner før skatt. Samtidig er det gjort en tilbakeføring på avsetninger for vedlikehold med NOK 2,6 millioner. Total netto effekt er NOK 10,0 millioner etter skatt. 5. Pensjon Entra implementerte den endrede regnskapsstandarden i IFRS for pensjoner, IAS 19R med tilbakevirkende kraft fra 1. januar Sammenligningstall for 2012 er endret tilsvarende. Endringen medfører at alle estimatavvik føres i utvidet resultat når de oppstår (ingen korridor), en umiddelbar resultatføring av alle kostnader ved tidligere perioders pensjonsopptjening. Rentekostnader og forventet avkastning på pensjonsmidler blir erstattet med et netto rentebeløp som beregnes ved å benytte diskonteringsrenten på netto pensjonsforpliktelse. Endringen har medført reduserte administrative eierkostnader for 2012 med NOK 0,4 millioner, økte rentekostnader med NOK 1,9 millioner og et estimatavvik etter skatt i utvidet resultat med NOK 34,8 millioner. Effekt på egenkapitalen fremkommer av tabellen nedenfor. Alle tall i MNOK Økning/(reduksjon) av pensjonsforpliktelse 17,3-29,5 (Reduksjon)/økning utsatt skatteforpliktelse -4,8 8,3 Nettoeffekt på egenkapital -12,4 21,3 20

21 6. Opplysning om virkelig verdi finansielle eiendeler og forpliktelser Verdsettelsesmetode og prinsipp er uendret i kvartalet. Se årsregnskap 2012 for ytterligere informasjon. Nedenfor følger en oversikt over finansielle instrumenter fordelt på de ulike verdsettelseshierarkiene i IFRS 7. Med unntak av egenkapitalinstrumenter på NOK 0,6 millioner (nivå 3) er alle finansielle instrumenter på nivå 2. Alle tall i MNOK Finansielle eiendeler målt til virkelig verdi Finansielle eiendeler målt til virkelig verdi med verdiendring over resultat - Derivater 219,0 214,3 Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg - Egenkapitalinstrumenter 0,6 0,4 Sum 219,6 214,6 Finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi Finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi med verdiendring over resultat - Derivater 918, ,2 - Obligasjoner 4 134, ,5 - Sertifikater 1 480, ,0 - Annet - 20,0 Sum 6 533, ,7 21

22 3 Q Erklæring fra styret og administrerende direktør Vi erklærer etter beste overbevisning at halvårsregnskapet for perioden 1. januar til 30. juni 2013 er utarbeidet i samsvar med IAS 34 Delårsrapportering, og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet. Vi erklærer også, etter beste overbevisning, at halvårsberetningen gir en rettvisende oversikt over viktige begivenheter i regnskapsperioden og deres innflytelse på halvårsregnskapet, de mest sentrale risikoog usikkerhetsfaktorer virksomheten står overfor i neste regnskapsperiode, samt av vesentlige transaksjoner med nærstående. Oslo, 20. august 2013 Siri Hatlen Styrets leder Martin Mæland Styrets nestleder Kjell Bjordal Ingrid Tjøsvold Arthur Sletteberg Styremedlem Styremedlem Styremedlem Birthe Smedsrud Skeid Tore Benediktsen Klaus-Anders Nysteen Styremedlem Styremedlem Administrerende direktør 22

23 3 Q Definisjoner 23

24 Entra Eiendom AS Biskop Gunnerus gate 14 Postboks 52 Økern 0508 Oslo Tlf.: entra.no