Saksframlegg. Klage på innvilget dispensasjon for steinsetting og jordfylling - GB 20/1 Sjursholmen

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 20/1 Saksmappe: 2012/ /2016 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: Saksframlegg Klage på innvilget dispensasjon for steinsetting og jordfylling - GB 20/1 Sjursholmen Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Innkommet klage tas ikke til følge, da vi ikke kan se at den inneholder momenter som skulle tilsi at kommunens opprinnelige vedtak bør omgjøres. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse, jfr. forvaltningslovens 33. Bakgrunn for saken: Administrasjonen gav den dispensasjon og tillatelse/ettergodkjenning av allerede etablert stablesteinsmur og fylling med muddermasse på GB 20/1 på Sjursholmen. Følgende vedtak ble fattet: «Søknaden omfatter ettergodkjenning av etablert stablesteinsmur langs sjøen, samt mindre fyllingsarbeider med mudringsmasse. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra Reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn, samt fra Pbl. 1-8 byggeforbudet i 100 metersbeltet langs sjøen. Tillatelsen gjelder utførte arbeider, det skal ikke utføres ytterligere tiltak som følge av tillatelsen. Det forutsettes at tiltaket ikke skal være til hinder ved en eventuell fremtidig realisering av småbåthavn. I samme vedtak, og i medhold av plan- og bygningsloven 20-4 og 21-4, godkjennes søknaden om ettergodkjenning av stablesteinsmur og mindre fyllingsarbeider, mottatt den Tiltaket er allerede gjennomført og tillatelsen gjelder slik tiltaket fremstår i dag. Det skal ikke utføres ytterligere arbeider som følge av denne tillatelsen. Det foreligger protester til søknaden. Protest fra nabo Terje Bisseth tas ikke til følge». Vedtaket ble fattet administrativt og saken har ikke tidligere vært behandlet politisk. Rød prikk indikerer området eiendommen ligger.

2 Saksutredning:

3 Klage på vedtaket er mottatt av kommunen den Det ble tidligere søkt om og gitt utsatt frist for innsending av klage, klagen er dermed rettidig innkommet og skal realitetsbehandles. Advokat Jahn Egil Osestad påklager vedtaket på vegne av eier av naboeiendommene GB 20/118 og 20/131 Terje W. Bisseth. Osestad påpeker at tiltaket er utført på GB 20/1 som eies av Fredrik Aaraas og at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter til å utføre tiltaket. Videre påpeker Osestad at søknaden etter hans vurdering er mangelfull og at tillatelsen vil medføre ulemper for hans klients eiendom GB 20/131. Advokat Jakob Bakka kommenterer klagen, på vegne av tiltakshaver Dag Gilje, i brev av Bakka tilbakeviser klagers påstand om at tiltakshaver ikke har nødvendige privatrettslige rettigheter. Det vises også til rettskraftig dom fra jordskifteretten som fastslår at Bisseths eiendom ikke har tilgang til stranden på stedet. Relevante punkter i klagen: Relevante punkter i klagers redegjørelse er satt med kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar. Eiendommen gnr. 20 bnr. 1 eies av Fredrik Aaraas, som også er registrert som hjemmelshaver i grunnboken. Så vidt undertegnede kan se har ikke Gilje fremlagt noe dokumentasjon som skulle tilsi at han har de nødvendige privatrettslige rettigheter til å utføre tiltak på eiendommen. Ut fra de innsendte dokumenter har kommunen hatt all grunn til å tro at tiltakshaver har de nødvendige rettigheter. Dette mener vi også understrekes av at hjemmelshaver Fradrik Aaraas ikke har hatt innvendinger eller kommentarer til tiltaket. Vi vil minne om ordlyden i Pbl hvor det sies: «Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, skal søknaden avvises» Det er altså kun i saker der det fremstår som åpenbart at nødvendige rettigheter ikke foreligger kommunen skal avvise søknaden. Kommunen har selvsagt vurdert foreliggende dokumentasjon og vi har kommet til at det for oss ikke er åpenbart at nødvendige rettigheter mangler. Vi mener etter en konkret vurdering at de uenighetene om eierforhold som diskuteres i denne saken er av privatrettslig karakter som kommunen ikke skal ta stilling til. Vi vil videre minne om at det også i pbl heter: «Tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold». Dersom klager mener at det utførte tiltaket krenker hans rettigheter og at de bryter med privatrettslige avtaler, han er del av, står han fritt til å bringe saken inn for domstolene. Dette er imidlertid forhold kommunen ikke skal ta stilling til. Etter det jeg forstår ligger steinsettingen og fyllingen delvis innenfor planområdet for Leirkilen, og delvis i regulert område som i kommuneplanen er avsatt til LNFR-formål. Dette er riktig, men det er en meget begrenset del av tiltaket som ligger utenfor reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn. Det er snakk om noen få kvadratmeter med fylling

4 hvor terrenget har blitt hevet med noen cm. Videre er det 2-3 stein som er lagt utenfor reguleringsplanens begrensning. Steinsettingen ligger altså i det alt vesentligste innenfor reguleringsplanen, det samme gjelder fyllingen. Kommunen har konkludert med at steinsettingen og muddermassene ikke vil hindre gjennomføringen av reguleringsplanen for Leirkilen. Undertegnede mener at kommunens utgangspunkt for vurderingen er feil. Saken er at både steinsettingen og de utfylte muddermasser er tiltak som ikke er i samsvar med formålet i reguleringsplanen, som er byggeområde for småbåthavn. Dersom småbåthavnen skal realiseres så vil det skje på det sted Gilje har utført steinsettingen og utfylling av jordmasser. Følgelig er tiltaket direkte i strid med hensynene bak reguleringsplanen. At tiltaket ikke er i samsvar med formålet i reguleringsplanen er bakgrunnen for at det må søkes dispensasjon. Som vilkår for tillatelsen er satt at det forutsettes at tiltaket ikke skal være til hinder ved en eventuell fremtidig realisering av småbåthavn. Vi mener dette vilkåret ivaretar mulighetene for fremtidig realisering av planen og derfor ikke vil være i vesentlig strid med intensjonene i planen. Planen forutsetter at det skal oppføres bryggefront langs hele strandlinjen. Ingen del av steinsettingen ligger utenfor område avsatt til brygge. Man vil av den grunn kunne bygge ut bryggene i tråd med planen uavhengig av dette tiltaket. Et av de sentrale hensyn bak byggeforbudet i 100 meters beltet er at man skal hindre privatisering. Både oppsetting av steinmur og terrenginngrep i form av utfyllinger både på land og ved etablering av sandstrand er tiltak som gir allmenheten et klart inntrykk av at et areal er privat og utilgjengelig. Det kan vises til vedlagte fotografi som viser at Gilje bruker arealet til lagring av kanoer. Den gitte tillatelsen innebærer ingen rettigheter til etablering av sandstrand. Videre er det heller ikke gitt tillatelser til lagring av kanoer. Lagring av kanoer vil neppe være omfattet av reglene i Plan og- bygningsloven. Men det kan tenkes at slik bruk vil være i strid med annet lovverk. Dette er forhold som uansett ikke skal behandles i denne saken da dette ikke er en del av den gitte tillatelsen. Kommunen har kun vurdert utført steinsetting og fylling og etter en konkret vurdering har vi kommet til at vi ikke kan se at disse tiltakene i seg selv skulle være privatiserende. Terrenginngrep vil dessuten kunne være problematisk i forhold til hensynet til bevaring av naturlandskapet (miljø/naturvern). Som nevnt tidligere er det kun en svært liten del av tiltaket som ligger utenfor reguleringsplanen for Leirkilen småbåthavn. De utførte arbeidene innenfor planområdet er også svært beskjedne sett i forhold til hva reguleringsplanen åpner for. Kommunen kan derfor ikke se at forholdet til miljø og naturvern blir skadelidende i denne saken. Som påpekt innebærer tiltakene en vesentlig tilsidesettelse av sentrale hensyn og særlig hensynene til allmenhetens tilgjengelighet til strandsonen, friluftsliv, miljø og naturvern. Dette i seg selv tilsier at tiltakene innebærer betydelige ulemper. Det skal nevnes i denne sammenheng at det ikke er korrekt at tiltaket innebærer fordeler med hensyn til allmennhetens faktiske atkomstmuligheter, slik det fremgår i søknaden og tillatelsesvedtaket. Faktum er at det gikk fint å ferdes i området før tiltakene ble utført og det man eventuelt måtte vinne ved en bedret atkomst vil ha liten betydning når allmenheten trolig ikke vil oppsøke området som følge av at de utførte tiltak fremstår som privatiserende. Kommunen deler ikke klagers syn selv om vi mener saken er avhengig av dispensasjon, kan vi etter en konkret vurdering ikke se at steinsettingen og påfylling av muddermasser virker

5 privatiserende i vesentlig grad. Det at det var mulig å ferdes i området tidligere utelukker ikke at mulighetene for at adkomsten kunne bli bedre. Noe annet er dersom tiltakshaver lagrer private ting på stedet som kanoer osv. slik det hevdes i klagen. Dette er imidlertid forhold som ikke er en del av saksbehandlingen her. For Terje Bisseth som nabo har utfyllingen av bukta som tidligere gikk inntil hans eiendom gnr. 20 bnr. 131 medført betydelige ulemper. Han har som følge av at kommunen har satt krav om strandtilgang fått muntlig beskjed fra kommunen om at de stiller seg negative til hans søknader om tiltak på egen eiendom. Den ulovlige utfyllingen synes dermed å kunne være direkte til hinder for at Bisseth kan utføre tiltak på egen eiendom. Vi kan ikke se at påstanden om at utfylling har skjedd nå kan harmonere med ovenstående punkt, som sier at det gikk greit å ferdes i området før. Dersom det er riktig slik det påstås her at bukta tidligere (før omsøkte tiltak ble utført) gikk inn til hans eiendom kan vi vanskelig se at det samtidig var mulig å ferdes i det samme området. I følge motpartens advokat er det i dom fra Marnar jordskifterett slått fast at det har vært en utfylling på stedet i svært lang tid minst fra før Videre opplyses det at i samme dom er fastslått at Terje Bisseths eiendom ikke grenser til sjøen. Kommunen må anta at disse opplysningene stemmer og at Bisseths eiendom derfor ikke fratas adgang til sjøen som følge av tiltaket. Tiltaket som er utført og gitt tillatelse til endrer hverken Bisseths eller allmennhetens rettigheter til fri ferdsel over området. Gilje har tilsynelatende ikke søkt om dispensasjon fra byggeforbudet i 100-meters beltet, kun fra reguleringsplanen for Leirkilen, jf. dispensasjonssøknaden av 16. oktober Kommunen har likevel behandlet søknaden også i forhold til byggeforbudet i plan- og bygningsloven 1-8. Det følger av plan og bygningsloven 19-1 at dispensasjon krever grunngitt søknad." En innvilgelse av en dispensasjon som det faktisk ikke er søkt om vil være en saksbehandlingsfeil som innebærer at et vedtak vil være ugyldig/må oppheves, jf. bl.a Sivilombudsmannens sak SOM Kommunen har vurdert innkommet søknad om dispensasjon til også å gjelde dispensasjon fra Pbl Dette understrekes av at det i nabovarsler er skrevet følgende: Her fremkommer det at det søkes dip. fra kommuneplanens arealdel, underforstått at Pbl. 1-8 gjelder for området. Videre mener vi dette fremkommer i selve dispensasjonssøknaden der det sies: «Det kan for øvrig se ut til at det ikke er overlapp mellom de to reguleringsplaner, og det er følgelig et uregulert område mellom de to planene som berøres i denne saken». Ut fra ovenstående har kommunen vurdert søknaden til også å omfatte dispensasjon for det uregulerte området og på denne bakgrunn er saken behandlet også etter Pbl Kommunen peker altså på tiltakets størrelse og at allmenhetens mulighet til å bruke området ikke blir redusert som begrunnelse for dispensasjonen. Denne "begrunnelsen" omfatter imidlertid bare den dispensasjon som knytter seg til byggeforbudet i IOO-meters beltet og ikke dispensasjonen fra reguleringsplanen for Leirkilen. For det andre er "begrunnelsen" svært knapp. Kommunens tillatelsesvedtak gir begrenset innblikk i hva som er foretatt av "underliggende" vurderinger og oppfyller etter mitt syn ikke de krav til begrunnelse som følger av forvaltningsloven 25. Vurderingene kommunen har foretatt er uansett altfor snevre med tanke på at plan- og bygningsloven 19-2 gir anvisning på en helhetlig og sammensatt vurdering.

6 Her henviser klager til et avsnitt i vurderingen. Kommunen mener at det gjennom saksfremstillingen og vedtaket i sin helhet fremkommer at saken er tilstrekkelig vurdert i forhold til tiltakets størrelse og omfang. Som det fremkommer av vedtaket og de faktiske forhold er dette et forholdsvis beskjedent tiltak. Vi kan derfor ikke se at det skulle være behov for vurderinger utover de som fremkommer i sakspapirene. Det skal også nevnes at kommunen har lagt til grunn at steinsettingen og utfyllingen er utført på samme sted hvor det naturlige terreng gikk ut i sjøen, selv om kommunen er åpen på at det ikke har kunnet dokumenteres at dette er tilfelle. Kommunen har en plikt til å påse at en sak er tilstrekkelig opplyst før det treffes vedtak, jf. forvaltningsloven 17. Da det nevnte forhold tilsynelatende har vært vektlagt av kommunen i dispensasjonsvurderingen, til tross for et sviktende faktisk grunnlag, er dette en feil som trolig vil innebære at vedtaket er ugyldig. Dette er ikke riktig, i vurderingen som ligger til grunn for kommunens vedtak av sies det, som kommentar til søker påstand om at steinsettingen er på samme sted som tidligere grasvoll: «Administrasjonen kan vanskelig bedømme dette, men tiltaket tillates nå slik det er utført. Kommunen har for øvrig foretatt innmåling av steinsettingen, slik at det som nå godkjennes er begrenset til slik det nå er utført». Dette viser at kommunen ikke har vektlagt hvorvidt steinsettingen er lenger ut enn før eller ikke, men har behandlet det faktiske utførte tiltaket. For å sikre at saken var tilstrekkelig opplyst før vedtak ble truffet har kommunen for egen regning foretatt innmåling av det utførte tiltaket. Innmålingen klargjør at ingen del av steinsettingen er lenger ut i sjøen enn det som er regulert til småbåthavn. Arealet hvor steinsettingen er utført vil dermed ved realisering av planen kunne bebygges med brygger over den etablerte steinsettingen. Kommunen har i tillatelsesvedtaket lagt til grunn at deler av tiltakene ligger i område som etter kommuneplanen er regulert til LNFR-formål. Det kan stilles spørsmål om ikke tiltakene også vil være i strid med disse formål. Dette har ikke kommunen vurdert. Kommunen har vurdert det utførte tiltaket til ikke å være i strid med LNFR formålet i kommuneplanen. Det er ingen landbruksinteresser i området, det vil derfor være natur og friluftsinteressene som vil være gjeldende. Vi kan vanskelig se at den del av tiltaket som er utført i LNFR området vil betinge dispensasjon. Vi minner om at det er kun påført mindre mengder mudringsmasser og muligens lagt 2-3 steiner i dette området. Dette vil etter kommunens vurdering ikke påvirke natur og friluftsinteressene i området. Uansett er det ikke grunnlag for dispensasjon. Terskelen for å gi dispensasjon er høy, og særlig gjelder dette tiltak i strandsonen. En dispensasjon vil medføre at sentrale plan- og lovhensyn tilsidesettes og dessuten er ulempene klart større enn fordelene ved å innvilge dispensasjon. Kommunen deler ikke klagers syn på dette. Vi mener etter ovennevnte at det foreligger tilstrekkelig grunnlag for å kunne gi omsøkt dispensasjon. Klager påpeker at eventuelle fordeler for tiltakshaver ikke skal vektlegges i saken og det er for så vidt riktig. De ulemper han mener saken medfører er i hovedsak begrenset til ulemper for klager. Kommunen har vektlagt de fordeler tiltaket kan medføre i forhold til økt fremkommelighet for allmennheten. Dette kan neppe sies å være en fordel for tiltakshaver. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Søkers kommentar til klagen: Relevante punkter i søkers redegjørelse er satt med kursiv skrift, med administrasjonens

7 påfølgende kommentar. Bakka starter med en redegjørelse av hvorfor han mener tiltaket ikke er søknadspliktig. Administrasjonen mener dette er grundig redegjort for i den tidligere saksgangen og finner det ikke nødvendig å kommentere dette ytterligere nå. Det er Gilje som nå er eier av de rettigheter som følger av så vel nevnte leiekontrakt og kjøpekontrakt. Som beskrevet tidligere mener kommunen dette er et privatrettslig spørsmål vi ikke tar stilling til. For ordens skyld kan vi opplyse om at tiltaket er utført på GB 20/1 som i følge grunnboken eies av Fredrik Aaraas. I klagen anføres det at Terje Bisseths eiendom grenser til sjøen i Leirkilen og at Bisseths eiendom har tilgang til stranden der. Dette er altså direkte i strid med det som er rettskraftig fastslått i jordskifterettens dom. Det må derfor antas at Bisseths advokat ikke er kjent med dommen - eller at han skriver mot bedre vitende. Hvorvidt Bisseths advokat er kjent med dommen fra jordskifteretten er ukjent for kommunen. Vi antar imidlertid at opplysningene Bakka fremholder om at det er fastslått at Bisseths eiendom ikke grenser til sjøen er riktige, ettersom disse ikke bestrides av Bisseth. Det fremkommer også på kommunens kart at eiendommen GB 20/131 ikke grenser til sjøen på dette punktet. Grensene i kommunens kart er lagt inn med bakgrunn i omtalte jordskiftedom. Kommunen har derfor ingen grunn til å tvile på opplysningene om at eiendommen ikke grenser til sjøen. Det vises for øvrig til Bakkas kommentarer i sin helhet. Administrasjonens konklusjon: Administrasjonen konkluderer med at klagen ikke inneholder nye momenter, eller opplysninger som ikke var kjent da saken ble behandlet 1. gang. Vi vil imidlertid igjen presisere det som er sagt tidligere: Kommunen anser forholdene rundt rettigheter å være av privatrettslig karakter som kommunen ikke skal ta stilling til ref. Pbl Kommunen behandler byggesaken og overlater til partene å bli enig om hvem som har rettigheter til bruk av de berørte områdene. Tillatelsen hverken gir, eller tar bort rettigheter til bruk av området, eventuelle rettigheter forblir uendret med eller uten etablert stablesteinsmur og jordvoll. Ut fra en konkret vurdering av innkommet klage har administrasjonen kommet til at vi vil anbefale utvalget at klagen ikke tas til følge og at saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader. Vedlegg 1 Klage på ettergodkjenning av stablesteinsmur og fyllingsarbeider - GB 20/1 2 Kommentar til innkommet klage - Sjursholmen 3 Dispensasjon og tillatelse til steinsetting og jordfylling - GB 20/1 Sjursholmen 4 Redegjørelse, søknad om dispensasjon 5 Innmåling av utført fylling-steinsetting

8 6 Svar på begjæring om ny utsettelse av klagefrist. 7 UO - kjøpekontrakt 8 Dokumenter i saken 9 Foto 10 Dokumenter i saken