Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel kap Utvalg Møtedato Saksnummer Utvalg for plansaker /15

Transkript

1 Hattfjelldal kommune Arkivkode: Arkivsak: JournalpostID: Saksbehandler: Dato: GBNR-50/17 14/393 14/7514 Ragnhild Haugen Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel kap Utvalg Møtedato Saksnummer Utvalg for plansaker /15 Rådmannens innstilling Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, kap om fradeling av parsell på 0,6 dekar avslås. Dette fordi arealet ligger nærmere enn 60 meter fra elva Krutåga, og hensynet i planens formålsbestemmelser vil bli vesentlig tilsidesatt, jf. pbl Stian Skjærvik rådmann

2 Habilitet i forvaltningen: Ingen kjent inhabilitet Side 2 av 6 Vedlegg: Dok.dato Dok.ID Tittel Søknad om dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven Kart Kulturminnefaglig uttalelse_ Søknad om fradeling av parsell, gnr 50 bnr. 17, Hattfjelldal kommune.pdf Uttalelse - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel.pdf G50 B22 Målebrev, Elvebakk.pdf Bilde 1.pdf Bilder 2.pdf Bilder 3.pdf Kartskisse.pdf Saksdokumenter i arkivsaken: Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 1 I Ruth Pfeifer Søknad om dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. 4 I Ruth Pfeifer Gjenpart av nabovarsel 5 U Nordland Fylkeskommune; Fylkesmannen i Nordland; Sametinget; Ildgruben reinbeitedistrikt 7 I Nordland Fylkeskommune Høring - søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel LNFR - område sone 2 - gnr 50 bnr 17 i Hattfjelldal Kulturminnefaglig uttalelse: Søknad om fradeling av parsell, gnr 50 bnr. 17, Hattfjelldal kommune 8 I Sametinget Uttalelse - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Hjemmelsgrunnlag: Kommuneplanens arealdel vedtatt Plan- og bygningsloven pbl. Matrikkellova KS-041/13 LOV LOV Oppsummering av saken: Hattfjelldal kommune har den mottatt søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel kap , som grunnlag for søknad om fradeling av parsell fra eiendommen Elvestad gnr. 50 bnr. 17 i Hattfjelldal som tilleggsareal til fritidseiendom gnr 50 bnr 22. Det omsøkte arealet ligger i LNFR-område sone 2 i arealplanen og grenser mot Krutåga. Det er fra før fradelt to tomter i sektor VI i valgperioden og til sammen på eiendom gnr 50 bnr 17 fradelt fem fritidseiendommer og ett punktfeste i tillegg til ønsket fradeling. Eier: Ruth Pfeifer, Elvestad, 8690 Hattfjelldal (gnr 50 bnr 17) Erverver: Per Fjellstad, Bausteinsbergan 9, 8663 Mosjøen (gnr 50 bnr 22) Saksopplysninger: Eiendommen Elvestad gnr 50 bnr 17 ligger ved Krutåga og har et areal på ca. 715 dekar, hvorav 133 daa er klassifisert i Skog og Landskap som fulldyrka jord. Omsøkt areal er på ca. 600m² og ligger mellom Krutåga og fritidseiendom gnr 50 bnr 22, jf. vedlagt kart, og skal tillegges fritidseiendom gnr 50 bnr 22. Fritidseiendom har allerede et areal på 1,1 dekar.

3 Side 3 av 6 Gjenpart av nabovarsel ligger vedlagt. Saken har blitt sendt til høring hos berørte myndigheter med høringsfrist 26. januar Det er presisert i høringsbrevet at om svar ikke er mottatt innen fristen behandles saken fortløpende. Uttalelse er mottatt fra Nordland fylkeskommune og Sametinget; disse har ingen innvendinger mot søknaden. Bakgrunnen for søknaden er at eier (heretter Pfeifer) ønsker omtalte areal overført/solgt til erverver (heretter Fjellstad) fordi han, ifølge Pfeifer, har rasert hele skråningen mot elva og hugget alle trærne. Pfeifer ønsker ikke å politianmelde for naboskapets skyld, men ønsker heller ikke å være eier av skrenten, da hun mener det nå er større fare for utgraving fra elva eller ras. Det beskrives også konflikter mellom partene på grunn av en platt som er satt opp utenfor eiendomsgrensen til gnr 50 bnr 22, av Fjellstad. Dette var gjort uten tillatelse fra Pfeifer. Fjellstad minner om, i tlf.-samtale med saksbehandler, at eiendomsgrensen mellom gnr 50 bnr 22 og 23 ikke er tilfredsstillende, fordi den går gjennom husveggen på bnr 22. Lovanvendelse: Kommuneplanens arealdel angir hovedtrekkene i arealdisponeringen og rammer og betingelser for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan settes i verk. Planens formål: Gjennom langsiktig og målrettet arealdisponering skal kommuneplanens arealdel balansere hensynene til bruk og vern av arealer, og bidra til å fremme vekst og utvikling i Hattfjelldal. Dette gjennom følgende hovedsatsingsområder: - Avklare hovedtrekkene i de arealinteresser som knytter seg til kommunens områder som grunnlag for behandling av bygge og fradelingsaker, og motorferdsel i kommunen. - Sikre vern og bruk av naturgrunnlaget i et langsiktig perspektiv. - Gjennom planen søkes å få avklart hensynet til jord og skogbruk, reindrift, vilt, fiske, friluftsliv, naturvern og avkjørselsforhold LANDBRUKS-, NATUR, FRILUFTS- OG REINDRIFTSOMRÅDER. (PBL 11-7, nr. 5) LNFR-areal, Spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse (SONE 2) - HVOR DET KAN TILLATES BYGGEAKTIVITET (PBL 11-8, c) I disse områdene kan det tillates spredt bolig-, ervervs- og fritidsbebyggelse og fradeling til slike formål i henhold til bestemmelser og retningslinjer i kapittel 5.1. For utbygging som innebærer at det oppstår gruppebebyggelse på mer enn 3 boliger/hytter, kreves det reguleringsplan før tillatelse kan gis. Gruppebebyggelse defineres som hytter/boliger som innbyrdes ligger innenfor en radius på 75 meter. For fritidsbebyggelse tillates det maks tre bygninger pr. tomt. Hvis det er tatt rimelig hensyn til jord- og skogbruksinteresser, miljøvern, naturvern, kulturminner, friluftsinteresser, reindriftsinteresser og trafikksikkerhet vil tillatelse normalt kunne gis. Dette innebærer at oppføring av bolig-, ervervs-, og fritidsbebyggelse samt fradeling til slike formål ikke er tillatt i følgende områder: Områder som er nærmere enn 60 meter for innsjøer/vann og elvene Susna, Vefsna, Unkerelva, Krutåga, Ørjedalsbekken, Fisklausbekken, Skarmodalselva, Elsvasselva, Bjørkåselva og Stillelva (jfr. PBL 1-8).

4 Side 4 av 6 5. Landbruks-, natur og friluftsområder samt reindrift (Pbl nr.5) 5.1 Generelt om LNFR Bestemmelser Retningslinjer LNFR 1. Bolig-, ervervs- og fritidsbebyggelse skal ikke plasseres på dyrket/dyrkbar mark og ikke være til hinder eller ulempe for jord-, skogbruk eller reindrift. 2. Boliger skal lokaliseres i nærhet av eksisterende boligbebyggelse og offentlig vei. 3. Det skal legges opp til flerbruk av avkjørsler og kommunaltekniske anlegg. 4. De generelle bestemmelser for tiltak langs vann og vassdrag skal gjelde ved spredt bolig- og fritidsbebyggelse. 5. Bebyggelsen må ut fra en totalvurdering, ikke være i konflikt med landbruks-, natur-, frilufts-, kulturvern-, eller reindriftsinteresser. 6. Det tillates oppført bolig-, ervervs- og fritidsbebyggelse, eller fradelinger til slike formål, i henhold til vedlegg 4, spredt bebyggelse i LNFR sone 2, i planperioden. Fradelinger må ikke forringe eller føre til driftsulemper for grunneiendommen, eller splitte eiendommen. Definisjon LNFR- områder omfatter områder som skal brukes og sikres for landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og /eller områder for friluftsliv. I avgrensede områder kan det åpnes for spredt bolig-, fritids- og ervervsbebyggelse som ikke har tilknytning til stedbunden næring. a. Ved fradeling av spredte boligtomter bør disse ikke være større enn to daa. Unntak etter særskilte grunner. b. Ved fradeling av tomt til fritidsbebyggelse bør denne ikke være større enn ett daa. Unntak etter særskilte grunner. c. Det kan ikke fradeles eller bygges på dyrka mark, god dyrkbar mark, eller i plantefelt, og heller ikke slik at dyrka eller dyrkbar mark blir innebygd. Avstand til ovennevnte arealer skal være minimum 60 m. Gjelder ikke bygninger tilknyttet stedbunden næring. d. Adkomst må ikke legges over dyrka mark. 2. Bebyggelse og anlegg 2.3 Fritidsbebyggelse Bestemmelser I områder avsatt til fritidsbebyggelse kan utbygging ikke skje før det foreligger godkjent detaljplan. Kap Vedlegg, Retningslinjer for fritidsbebyggelse i Hattfjelldal kommune skal følges. I områder uten reguleringsplan gjelder følgende: 1. Antall bygninger innenfor hver tomt må ikke overstige tre stykker. 2. Samlet bebyggelse for hver tomt må ikke overstige et bebygd areal (BYA) på 250 m². Retningslinjer Alle detaljplaner skal konsekvensutredes. Vann og avløpsløsninger skal avklares gjennom reguleringsplanprosessen. Plan for vann- og avløpsløsninger skal være utarbeidet før sluttbehandling av reguleringsplanen. Der det oppstår konflikter med beitedyr kan det åpnes for oppføring av gjerder, evt. for deler av tomta. Dette skal avklares med beiteinteressene i hvert enkelt tilfelle. I hytteområder skal det avsettes areal til minimum to biloppstillingsplasser. Ut fra hensyn til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at avvik fra planene ikke skjer gjennom enkeltdispensasjoner. Utstrakt bruk av dispensasjoner vil uthule arealplanene og være uheldig. Kommuneplanens arealdel ble vedtatt og avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. Viser til Ot.prp nr. 32 ( ): «De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omfatter dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike fra gjeldende plan.» Kommunens adgang til å gi dispensasjon er begrenset, og pbl. 19-2, annet ledd, inneholder to vilkår som begge må være oppfylt: 1) Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt. 2) I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

5 Side 5 av 6 Matrikkellova: 33. Oppmålingsforretning Oppmålingsforretning går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar i tråd med partane sine påstandar og framlagde dokument, og elles bringe fram opplysningar og dokumentasjon som er nødvendig for matrikkelføring og eventuelt tinglysing. Den som utfører oppmålingsforretninga, skal ta vare på alle partar sine interesser og utføre forretninga i samsvar med god landmålarskikk. Oppstår det under forretninga tvil eller tvist om ei eksisterande grense og det ikkje blir oppnådd semje, skal dette markerast i kravet om matrikkelføring. I forretning som gjeld oppretting av ny matrikkeleining eller arealoverføring, skal dei nye grensene merkjast i marka i samsvar med kommunalt løyve etter plan- og bygningslova. Den som utfører forretninga kan samtykkje i mindre avvik, for å kunne få ei gagnleg grense ut frå tilhøva i terrenget. Vurdering: Søkers grunner: Fradelinga skal gjøres for at grunneier gnr 50 bnr 17 skal få kompensasjon for arealet mellom fritidseiendom gnr 50 bnr 22 og elva Krutåga, som ved en misforståelse ble snauhogd. Ugjerningen ble utført av grunneier av fritidseiendom gnr 50 bnr 22. Konsekvenser for de hensyn planen er satt til å ivareta, er ifølge søker ingen. Eneste forandring hevdes å være eiers navn. Det er ikke mulig med bebyggelse på arealet pga. terrengets utforming, og endringer som kunne utføres på arealet er allerede gjort, uten tillatelse. Det skal altså ikke bygges på ønsket tilleggstomt, men den skal tillegges fritidsareal. Når det gjelder omtalte ugjerning viste det seg imidlertid at det dreier seg om mellom fire og fem trær som ble hogd i nevnte skrent. Jf. «Bilder 2» vedlagt. Antall meter elvebredd som er hugd ut er ca. 30 meter og regelen om å opprettholde naturlig vegetasjonsbelte gjelder ikke hvor det trengs åpninger for å sikre tilgang til vassdraget, jf. Vannressursloven 11 første ledd. Eventuell utbetaling av godtgjøring for ugjerningen burde kunne gjennomføres uten fradeling, samt at nevnte platt kan fjernes ved behov. Det er også mulig å lage en privatrettslig avtale mellom partene om leie av parsell. Kommunen har ansvar for å ta vare på og sikre areal i strandsonen for å sikre tilgjengeligheten og ferdselsmuligheten for allmennheten. Kommunen tar dette ansvaret gjennom planlegging og behandling av enkeltsaker. Hensynet bak bestemmelsen i kommuneplanens arealdel i forhold til ikke å fradele nærmere enn 60 meter fra elver, er å sikre vern og bruk av naturgrunnlaget i et langsiktig perspektiv. Saksbehandler anser at dette hensynet vil bli vesentlig tilsidesatt ved innvilgelse av dispensasjon. Dette fordi tiltaket vil komme helt inn til strandsonen til elva Krutåga og virke svært privatiserende. Omtalte skråning kan være en gammel elvebakke, og en naturlig flomvei for Krutåga ved eventuell storflom. Fradeling av parsell har ingen innvirkning for bosetningen i området og formålet med søknaden har ikke tilknytning til stedbunden næring. Å fravike fra kommuneplanens arealdel uten særskilte grunner, mener saksbehandler er svært ugunstig da muligheten for dannelse av presedens er tilstede. Saksbehandler ser dog fordelen med en endring av eiendomsgrensene mellom fritidseiendommene gnr 50 bnr 22 bnr 23. Tomtene ble målt i 1977, men bebyggelsen er ikke plassert der hvor den ut fra målebrevet skal være plassert, jf. vedlagt «G50 B22 Målebrev, Elvebakk.pdf» og «Bilde 1». Huset er satt opp etter at tomta ble oppmålt. Eiere av fritidseiendommer er skjønt enige om at tomtegrensen egentlig går ca. fire meter nordøstlig retning fra hovedbygget på gnr 50 bnr 22. Denne eiendomsgrensen berører kun fritidseiendommene gnr 50 bnr 22 og 23 og endring av denne vil ikke kreve søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel.

6 Side 6 av 6 Nåværende grense mot Krutåga går noen få meter før nevnte skrent (jf. «Bilder 3» vedlagt) Det er snakk om et areal på ca. 240m² som blir aktivt brukt av Fjellstad. Ved fradeling av parsell på ca. 240m² vil eiendomsgrensen mot Krutåga bli mer naturlig ut fra de faktiske forhold i terrenget. Jf. Matrikkellova 33, tredje ledd: mindre avvik fra kommunalt løyve etter plan- og bygningsloven kan tillates for å kunne få en brukbar grense ut fra de faktiske forhold i terrenget. Arealet er et utsiktspunkt for gnr 50 bnr 22 og adkomst til arealet går gjennom fritidseiendommene bnr 22 og 23. De er avgrenset av FV73 og terrenget rundt som framstår som en gammel flomveg til Krutåga. Ved en fradeling av foreslåtte areal vil ikke strandsonen bli vesentlig mer privatisert, da begrensningene i adkomst til arealet allerede foreligger av terrengets utforming og utført fradeling anno Arealet mellom fritidseiendommer og skrent er til sammen 0,78 dekar, jf. «Kartskisse». Det er ikke søkt om endring av eiendomsgrenser til gnr 50 bnr 23. Administrative og økonomiske konsekvenser: Dersom det gjøres et politisk vedtak om innvilgelse av søknaden, vil det danne presedens for liknende saker. Konklusjon/anbefaling: Det legges fram to alternativ til vedtak, hvorav saksbehandler anbefaler det første: Alternativ 1: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, kap om fradeling av parsell på 0,6 dekar som tilleggsareal til fritidseiendom gnr 50 bnr 22, fra gnr 50 bnr 17, nærmere enn 60 meter fra elva Krutåga, avslås. Dette fordi hensynet i planens formålsbestemmelser vil bli vesentlig tilsidesatt, jf. pbl Alternativ 2: Det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, kap om fradeling av 0,78 dekar, etter saksbehandlers forslag, som tilleggsareal til fritidseiendommer gnr 50 bnr 22 og 23, fra gnr 50 bnr 17. Dette med bakgrunn i at hensynet i planens formålsbestemmelser ikke vil bli vesentlig tilsidesatt, jf. pbl Jf. også Matrikkellova 33, tredje ledd: mindre avvik fra kommunalt løyve etter pbl. kan tillates for å kunne få en brukbar grense ut fra de faktiske forhold i terrenget. Ragnhild Haugen jord- og arealbrukssjef